第一篇：浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法范文

浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法

第一條 為了規(guī)范城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估行為，維護(hù)房屋拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《浙江省社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，市、縣人民政府和有關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估管理，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守本辦法。

第三條 本辦法中的下列用詞含義如下：

（一）房屋具體區(qū)位：是指在某一個(gè)特定的地段內(nèi)，房屋相對(duì)于所在地段、拆遷地塊的優(yōu)劣程度。

（二）市場(chǎng)比較法：是指房屋拆遷評(píng)估中以同類(lèi)房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行適當(dāng)修正，作為該被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。

（三）成本法：是指房屋拆遷評(píng)估中以開(kāi)發(fā)或建造與被拆遷房屋相同用途、相同結(jié)構(gòu)的房屋需要的成本和費(fèi)用，再加上正常利潤(rùn)和稅金作為該被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。

（四）房屋的重置價(jià)格：是指前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)。

（五）房屋用途：是指住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等用途。第四條 市、縣房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格、國(guó)土資源、規(guī)劃等行政管理部門(mén)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧?lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格，確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。

第五條 市、縣房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，制訂上一年度各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第六條 市、縣房屋拆遷管理部門(mén)可以制訂非住宅采用市場(chǎng)比較法、成本法進(jìn)行拆遷評(píng)估的有關(guān)管理規(guī)定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第七條 房屋拆遷價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。房屋拆遷評(píng)估中的主要評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。房屋拆遷評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。

第八條 被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評(píng)估基準(zhǔn)日以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。

第九條 被拆遷房屋、安置用房的貨幣補(bǔ)償金額，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素經(jīng)評(píng)估確定。

第十條 被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：

被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=〔房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率〕×建筑面積

安置用房評(píng)估金額的計(jì)算公式為：

安置用房評(píng)估金額＝〔房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率〕×建筑面積 附屬物、裝修補(bǔ)償金額按規(guī)定辦法計(jì)算后補(bǔ)償給其所有人，法律、法規(guī)另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條 不能采用本辦法第四、九條規(guī)定的辦法進(jìn)行拆遷評(píng)估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場(chǎng)比較法。因缺乏足夠的市場(chǎng)成交案例不能采用市場(chǎng)比較法時(shí)，適用成本法。

第十二條 被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過(guò)其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過(guò)部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。

標(biāo)準(zhǔn)容積率為：住宅1.3，辦公、商業(yè)用房1.5，工業(yè)用房0.5，其他用房1.5，各市、縣人民政府在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)15%范圍內(nèi)確定。

被拆遷房屋合法使用的土地面積，以土地使用證的記載為準(zhǔn)。

第十三條 房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，并說(shuō)明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門(mén)提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單后10日內(nèi)作出選擇。評(píng)估機(jī)構(gòu)由房屋拆遷管理部門(mén)按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見(jiàn)確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)所得贊成票相等或者被拆遷人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出選擇的，由房屋拆遷管理部門(mén)確定。

第十四條 拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，并簽訂評(píng)估委托合同。拆遷人應(yīng)將按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的評(píng)估費(fèi)用一次性存入市、縣房屋拆遷管理部門(mén)在已協(xié)商簽訂監(jiān)管協(xié)議的銀行中開(kāi)設(shè)的專(zhuān)戶(hù)，評(píng)估完成后10日內(nèi)經(jīng)市、縣房屋拆遷管理部門(mén)同意方可使用。拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的拆遷房屋及其附屬物的評(píng)估與安置用房的評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第十五條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必須的資料，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘。

第十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估合同約定的時(shí)間和內(nèi)容完成委托任務(wù)。接受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。

第十七條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被評(píng)估房屋的整體評(píng)估報(bào)告和各套分報(bào)告，同時(shí)向被拆遷人出具分報(bào)告。

第十八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門(mén)牌號(hào)、評(píng)估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于10日。

第十九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、選用的評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生過(guò)程等。

第二十條 當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時(shí)間內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面復(fù)核結(jié)果。

第二十一條 當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市、縣房屋拆遷主管部門(mén)書(shū)面申請(qǐng)裁決，當(dāng)事人為市、縣房屋拆遷管理部門(mén)的，應(yīng)向市、縣人民政府申請(qǐng)裁決。裁決部門(mén)受理裁決申請(qǐng)后，可提請(qǐng)市、縣房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定，房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)，裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)作出書(shū)面裁決。

第二十二條 房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定費(fèi)用，由申請(qǐng)人在提出裁決申請(qǐng)時(shí)，按評(píng)估費(fèi)的50%向房屋拆遷管理部門(mén)交納。

第二十三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員在房屋拆遷價(jià)格評(píng)估中違反規(guī)定的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行處罰，并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十四條 本辦法由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第二篇：城市房屋拆遷區(qū)位綜合價(jià)格評(píng)估研究

城市房屋拆遷區(qū)位綜合價(jià)格評(píng)估研究

隨著2001年11月國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和2002年3月《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)逐漸成為城市房屋拆遷工作的重要組成部分，評(píng)估工作也成為拆遷各方關(guān)注的重點(diǎn)。

為了順利完成拆遷評(píng)估工作，同時(shí)兼顧拆遷實(shí)施過(guò)程中的操作慣例，武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司在拆遷評(píng)估中針對(duì)住宅、辦公、商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)引入了區(qū)位綜合單價(jià)(簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)位價(jià))概念。經(jīng)過(guò)一年多的摸索和實(shí)踐，取得了較好的成效。區(qū)位價(jià)的評(píng)估成為房地產(chǎn)拆遷評(píng)估新的嘗試。

一、區(qū)位價(jià)的內(nèi)涵

所謂區(qū)位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車(chē)站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等)的距離，周?chē)h(huán)境、景觀等。因此引入?yún)^(qū)位價(jià)可以體現(xiàn)在同一供求區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格形成的共性組成部分。從房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分上，我們可以這樣理解，區(qū)位價(jià)就是指拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的包含土地價(jià)格在內(nèi)的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，其價(jià)值是拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)扣除房屋重置價(jià)后的剩余部分(以建筑面積為計(jì)算基數(shù))。

1、區(qū)位價(jià)從本質(zhì)上講是市場(chǎng)價(jià)值 區(qū)位價(jià)的計(jì)算依賴(lài)于拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，因此其價(jià)值定義為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

2、區(qū)位價(jià)是拆遷房屋總體市場(chǎng)價(jià)值的一部分 區(qū)位價(jià)是利用剩余法的思路對(duì)被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行剝離而來(lái)，即區(qū)位價(jià)＝房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)－房屋重置價(jià)。

3、區(qū)位價(jià)不僅色含樓面地價(jià)還包括區(qū)域環(huán)境配套等綜合因素對(duì)價(jià)值的影響房地產(chǎn)價(jià)格的形成除了土地和房屋價(jià)值外，還包括影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。從總體上看，這些因素分為一般因素、自然因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素四個(gè)部分。區(qū)位價(jià)是在市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上倒算得來(lái)，雖然表達(dá)方式和樓面地價(jià)相同，但實(shí)質(zhì)上是包含了樓面地價(jià)的。

二、區(qū)位價(jià)的提出

1、符合國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)和操作慣例 在新條例出臺(tái)之前，武漢市拆遷項(xiàng)目貨幣補(bǔ)償金額基本上是按照基準(zhǔn)地價(jià)加重置價(jià)進(jìn)行計(jì)算的。基準(zhǔn)地價(jià)由政府制定，重置價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。按照新條例的規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。因此，在新條例出臺(tái)后，我們將拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估分成區(qū)位價(jià)和重置價(jià)格兩個(gè)部分進(jìn)行。以評(píng)估計(jì)算出來(lái)的區(qū)位價(jià)取代原來(lái)由政府定價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)，這樣既保證了拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)評(píng)估原則，又兼顧了拆遷實(shí)施過(guò)程的操作慣例。

2、體現(xiàn)了等價(jià)有償?shù)脑瓌t 城市居民對(duì)住房最關(guān)心的是有多少建筑面積，存量房地產(chǎn)的交易也都是以建筑面積為基礎(chǔ)進(jìn)行交易，而區(qū)位價(jià)的類(lèi)型也是以建筑面積為計(jì)算基數(shù)，同時(shí)根據(jù)區(qū)位價(jià)的內(nèi)涵，在同一供求圈內(nèi)的房產(chǎn)，不論新房還是舊房，所享受的大環(huán)境配套、基礎(chǔ)設(shè)施配套等是一樣的，在不考慮房屋個(gè)體之間的差異，小區(qū)環(huán)境等因素的前提下，區(qū)位價(jià)應(yīng)該是一致的。而且區(qū)位價(jià)的計(jì)算是由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估計(jì)算的，其結(jié)果是科學(xué)、合理、客觀的，也能充分體現(xiàn)等價(jià)有償?shù)脑瓌t。

3、有利于實(shí)際操作 武漢市目前正在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造和土地儲(chǔ)備，拆遷范圍較大，時(shí)間緊，區(qū)位價(jià)的引入能夠?qū)崿F(xiàn)大批量評(píng)估，提高個(gè)案的評(píng)估效率。而且在拆遷范圍內(nèi)的房屋密度大，狀況差，房屋之間的個(gè)體差異比較復(fù)雜。區(qū)位價(jià)的評(píng)估可以使同一拆遷區(qū)域內(nèi)的地區(qū)補(bǔ)償水平趨于一致，房屋差異由重置價(jià)評(píng)估體現(xiàn)，這樣得出的評(píng)估結(jié)論容易被拆遷當(dāng)事人接受，也符合拆遷范圍內(nèi)房屋的現(xiàn)狀。

三、區(qū)位價(jià)的測(cè)算

新《條例》確定的補(bǔ)償原則實(shí)質(zhì)是一種贖買(mǎi)政策，也就是說(shuō)，拆遷中拆遷人首先通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷房屋購(gòu)買(mǎi)，然后進(jìn)行拆除。因此，房屋拆遷評(píng)估最適宜的估價(jià)方法應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)比較法。但有時(shí)受到市場(chǎng)交易資料缺乏、數(shù)據(jù)收集比較困難的限制，也可以根據(jù)具體情況選用其他評(píng)估方法。目前我們對(duì)于區(qū)位價(jià)的測(cè)算主要選用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法等三種方法。

1、市場(chǎng)比較法思路 在交易資料比較容易收集，交易案例較多的情況下，市場(chǎng)比較法是首選。即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選出與拆遷房屋地段相同，用途相同的同一供求圈內(nèi)的類(lèi)似舊房的市場(chǎng)成交價(jià)格，分別扣除這些比較案例的房屋重置價(jià)，建立區(qū)位價(jià)的可比基礎(chǔ)，再進(jìn)行交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修成，得出拆遷區(qū)域內(nèi)的區(qū)位價(jià)。

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法思路 對(duì)于拆遷區(qū)域內(nèi)有較多新建商品房的情況，可以選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算區(qū)位價(jià)。即利用周邊新建商品房的價(jià)格，扣除正常的房屋建安成本、配套費(fèi)、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅金等得出區(qū)位價(jià)。

3、收益法思路 對(duì)于有租金收益的房產(chǎn)，按照收益法的思路可以求取區(qū)位價(jià)，但客觀上租金收益受到許多條件的制約，市場(chǎng)租金提取的準(zhǔn)確性較難保證，而且同一區(qū)段內(nèi)的租金可能出現(xiàn)較大波動(dòng)，再加上還原利率和凈收益的不確定性，用收益價(jià)格求取統(tǒng)一的區(qū)位價(jià)有一定的難度。因此，我們建議收益法只能作為一種補(bǔ)充計(jì)算方法在收益資料準(zhǔn)確可靠的前提下采用。

四、區(qū)位價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)別

1、價(jià)值定義不同 區(qū)位價(jià)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的組成部分，是針對(duì)某一拆遷區(qū)域內(nèi)房屋的評(píng)估價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)則是在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在一定利用

狀況和開(kāi)發(fā)程度下的設(shè)定用途(商業(yè)、住宅、工業(yè)等)的法定最高出讓年限的單位面積土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

2、使用條件不同 區(qū)位價(jià)是針對(duì)拆遷評(píng)估提出的，因此只適用于拆遷目的的房地產(chǎn)評(píng)估，區(qū)位價(jià)的計(jì)算基數(shù)為拆遷房屋的建筑面積?；鶞?zhǔn)地價(jià)計(jì)算基礎(chǔ)是土地面積，基準(zhǔn)地價(jià)為類(lèi)別價(jià)中的平均價(jià)格，對(duì)于具體宗地還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整修正。

3、所包含的土地權(quán)屬類(lèi)型不同 根據(jù)目前實(shí)際情況，區(qū)位價(jià)的確定是以拆遷房屋土地使用權(quán)類(lèi)型國(guó)有劃撥為假設(shè)前提的。基準(zhǔn)地價(jià)則是土地在出讓狀態(tài)下的價(jià)格。

4、價(jià)值的確定方式不同 基準(zhǔn)地價(jià)是由政府定期制定公布的區(qū)域土地平均價(jià)格。區(qū)位價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格綜合確定的，只受估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

五、應(yīng)注意的問(wèn)題

1、目前區(qū)位價(jià)不適用企業(yè)房地產(chǎn)拆遷 區(qū)位價(jià)的提取是以市場(chǎng)交易價(jià)格為前提，即必須有大量的新房、二手房的成交價(jià)格或租賃價(jià)格作為基礎(chǔ)，因此區(qū)位價(jià)目前只適用于住宅、商業(yè)和辦公性質(zhì)的房地產(chǎn)。而拆遷范圍內(nèi)的企業(yè)評(píng)估，由于每個(gè)企業(yè)的房地產(chǎn)狀況不同，容積率不同，在市場(chǎng)上基本上沒(méi)有合適交易案例，所以只能按照估價(jià)規(guī)范的要求用成本法進(jìn)行評(píng)估。

2、區(qū)位價(jià)的確定要與具體拆遷項(xiàng)目相結(jié)合 區(qū)位價(jià)的形成必須結(jié)合拆遷項(xiàng)目所處的區(qū)位狀況而定。在具體拆遷評(píng)估中，如果遇到拆遷區(qū)域大或者是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的道路沿線(xiàn)拆遷，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拆遷項(xiàng)目中有不同的區(qū)域環(huán)境，出現(xiàn)不同的區(qū)位價(jià)格。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須在客觀合理的前提下，做好區(qū)域劃分并分別求區(qū)位價(jià)格。

3、區(qū)位價(jià)在實(shí)施階段還要考慮拆遷房屋的實(shí)際用地情況 由于區(qū)位價(jià)是以建筑面積為計(jì)算基數(shù)，實(shí)際上沒(méi)有考慮拆遷房屋的用地情況。如拆遷區(qū)域內(nèi)存在院落用地的情況，假設(shè)建筑面積相同，按照區(qū)位價(jià)的思路補(bǔ)償價(jià)格也是相同的，這就不符合實(shí)際。因此我們建議在區(qū)位價(jià)的施行中，引入覆蓋率標(biāo)準(zhǔn)，即由有關(guān)政府管理部門(mén)制定覆蓋率(如≤0．8或0．9)的情況下，對(duì)于超出部分的土地單獨(dú)給與補(bǔ)償。(覆蓋率＝房屋占地面積／用地面積)

4、區(qū)位價(jià)在實(shí)施階段還要考慮綜合平衡 在實(shí)際工作中，評(píng)估公司評(píng)估出來(lái)的區(qū)位價(jià)格還應(yīng)結(jié)合已經(jīng)實(shí)施拆遷項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)，在全市范圍內(nèi)掌握綜合平衡，避免出現(xiàn)相鄰區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域出現(xiàn)較大差別，影響整體拆遷工作。同時(shí)行業(yè)管理部門(mén)也可以加強(qiáng)區(qū)位價(jià)格審核工作，加強(qiáng)評(píng)估公司之間的信息溝通，保證區(qū)位價(jià)格評(píng)估的合理性。而且，隨著城市拆遷工作的進(jìn)展，評(píng)估出來(lái)的區(qū)位價(jià)越來(lái)越多，這些已經(jīng)實(shí)施的區(qū)位價(jià)本身也可以成為進(jìn)行修正的基礎(chǔ)，為其他項(xiàng)目區(qū)位價(jià)的制定提供參考。

第三篇：浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。

本條例所稱(chēng)房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其他公共利益需要，依法收回國(guó)有土地使用權(quán)而拆除該地塊上房屋的行為。

第四條 本條例所稱(chēng)拆遷人是指市、縣人民政府設(shè)立的具體實(shí)施收回國(guó)有土地使用權(quán)并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱(chēng)被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第六條 縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的行政部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷管理部門(mén)）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。

縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第七條 拆遷人必須依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第十七條 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

第二十條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

市、縣人民政府在作出強(qiáng)制拆遷決定前，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽(tīng)證，就作出補(bǔ)償安置裁決的主體、程序、依據(jù)及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人、有關(guān)主管部門(mén)及其他相關(guān)人員的意見(jiàn)。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。第五十七條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，參照本條例執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償安置辦法，由省人民政府另行制定。

第四篇：城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評(píng)估實(shí)踐 分類(lèi)：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱(chēng)：朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

委托估價(jià)單位：****公司

估 價(jià) 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對(duì)朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：

一、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，確定本次估價(jià)對(duì)象為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見(jiàn)《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國(guó)家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。

7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。

2、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話(huà)及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開(kāi)本報(bào)告內(nèi)容。

6、本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象確定為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價(jià)值定義

根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《拆遷評(píng)估規(guī)則》）以及北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)808號(hào)文件)，本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值由區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)和房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。

1、區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額?！恫疬w評(píng)估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國(guó)土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。

2、房屋重置成新價(jià)。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對(duì)如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話(huà)及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

七、估價(jià)依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（主席令第8號(hào)）；

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號(hào)）；

3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；

4、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1188號(hào)）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1147號(hào)）；

9、《市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）;

10、北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào))；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價(jià)信息》（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱(chēng)評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來(lái)進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)

=區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)+房屋重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+樓房重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+（樓房基本價(jià)格×樓房折余率+∑增項(xiàng)價(jià)格×增項(xiàng)折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)

1、基準(zhǔn)地價(jià)。是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)〉》（京國(guó)土房管拆字[2002]1167號(hào)），《拆遷評(píng)估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）所確定的《北京市基準(zhǔn)價(jià)格表》是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。也就是說(shuō)，住宅房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)水平，是在同一時(shí)期居住類(lèi)型國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類(lèi)型確定的。可見(jiàn)，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法綜合確定估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)。

2、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍》確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》中查取估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定?，F(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒(méi)有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門(mén)實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國(guó)土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購(gòu)買(mǎi)拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管方字[2001]1286號(hào)），購(gòu)買(mǎi)合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計(jì)算，也可以按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，?jì)算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒(méi)有上述權(quán)屬證明文件的，按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，方法同上。

5、樓房基本價(jià)格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號(hào)文件中的《住宅樓房基本價(jià)格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號(hào)文件中的《樓房成新平定說(shuō)明》和《樓房直線(xiàn)折舊參數(shù)說(shuō)明表》，取直接觀察法和直線(xiàn)折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項(xiàng)價(jià)格。增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項(xiàng)價(jià)格在808號(hào)文件中的《增項(xiàng)價(jià)格表》中查取。

8、增項(xiàng)折余率。按808號(hào)文件中的《增項(xiàng)成新評(píng)定說(shuō)明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)八個(gè)城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價(jià)。參照平房的裝修及附屬物評(píng)估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價(jià)。

11、對(duì)于在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中與808號(hào)文件規(guī)定價(jià)格嚴(yán)重偏離的實(shí)物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價(jià)人員按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行作價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見(jiàn)《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

十一、估價(jià)人員

（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開(kāi)始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件

第五篇：浙江省杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

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浙江省杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

浙江省杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例狀態(tài):被修正 發(fā)布日期:1998-04-20 生效日期: 1998-04-20 發(fā)布部門(mén): 浙江省杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

(1991年5月24日杭州市第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過(guò) 1991年7月29日浙江省第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn) 1992年10月15日杭州市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議修改 1993年5月8日浙江省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議批準(zhǔn)修改 1997年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議修改 1998年4月20日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議批準(zhǔn)修改)

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，保

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護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根憲法、法律有關(guān)規(guī)定和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市具體情況，制定本條例。

關(guān)聯(lián)法規(guī)：

第二條凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物的，一律按本條例執(zhí)行。

因舊城成片改造需要拆遷零星集體所有土地上房屋的，按本條例實(shí)施管理，但其補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。

第三條杭州市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷主管部門(mén))主管本市城市房屋拆遷工作，市轄各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)城市房屋拆遷的實(shí)施工作。

城建、規(guī)劃、土地管理、公安、司法、工商行政管理等部門(mén)，應(yīng)按規(guī)定權(quán)限依據(jù)各自的職責(zé)，配合支持房屋拆遷主管部門(mén)做好城市房屋拆遷工作。

第四條本條例所稱(chēng)拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人。本條例所稱(chēng)被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)和被拆除房

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屋及其附屬物的使用人。

在拆遷前，凡對(duì)房屋已取得合法使用權(quán)的人，稱(chēng)原使用人;凡對(duì)房屋已取得合法所有權(quán)的人，稱(chēng)原所有人。

第五條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改建。

城市房屋拆遷必須遵守文物保護(hù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，有效地保護(hù)城市歷史文化遺產(chǎn)。

關(guān)聯(lián)法規(guī)：

第六條拆遷人必須按本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置;被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

在舊城區(qū)進(jìn)行房屋建設(shè)，應(yīng)控制建筑密度，改善居住環(huán)境。進(jìn)行非住宅建設(shè)和涉外建設(shè)項(xiàng)目的，對(duì)被拆遷人應(yīng)全部易地安置;進(jìn)行住宅建設(shè)的，被拆遷人可選擇易地安置，也可選擇原地段回遷安置。

經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，可由拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣安置，由被拆遷人自行解決安置用房。貨幣安置的具體辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

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第二章 拆遷管理

第七條房屋拆遷主管部門(mén)在城市規(guī)劃主管部門(mén)核定拆遷用地范圍后，應(yīng)通知有關(guān)部門(mén)在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理下列事宜：

(一)通知公安部門(mén)暫停辦理居民戶(hù)口的遷入、分戶(hù);

(二)通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、翻(擴(kuò))建、贈(zèng)與、分戶(hù)、析產(chǎn)、租賃、抵押等;

(三)通知工商行政管理部門(mén)暫停核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)手續(xù)的期限為三十個(gè)月。特殊情況需要延長(zhǎng)暫停辦理有關(guān)手續(xù)期限的，經(jīng)房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)時(shí)間最多不超過(guò)十二個(gè)月。

實(shí)行暫停措施后十二個(gè)月內(nèi)拆遷人未取得房屋拆遷許可證的，以及暫停期滿(mǎn)的，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)通知有關(guān)部門(mén)恢復(fù)辦理第一款規(guī)定的事宜。

暫停期間內(nèi)，因出生、婚嫁和軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、離退休、大中專(zhuān)院校

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學(xué)生、刑滿(mǎn)釋放、解除勞教回原籍確需辦理戶(hù)口遷入且符合戶(hù)籍管理規(guī)定的，可到公安部門(mén)辦理戶(hù)口遷入手續(xù)。公安部門(mén)辦理戶(hù)口遷入手續(xù)后應(yīng)及時(shí)抄告房屋拆遷主管部門(mén)。

原使用人在正式安置前出生的人口應(yīng)作為安置人口，死亡的人口從安置人口中減除。

第八條任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋，必須持建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向房屋拆遷主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的，必須依法取得土地使用權(quán)。

房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布。

實(shí)施房屋拆遷不得超越經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

拆遷人如需變更拆遷范圍或延期拆遷的，應(yīng)當(dāng)重新辦理領(lǐng)證手續(xù);終止拆遷項(xiàng)目的，應(yīng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)手續(xù)。

第九條當(dāng)?shù)厝嗣裾梢越M織統(tǒng)一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷或者委托拆遷。實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)的地區(qū)，應(yīng)實(shí)施統(tǒng)一拆遷。

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拆遷人委托拆遷的，被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位。

房屋拆遷主管部門(mén)不得接受拆遷委托。

第十條在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規(guī)定搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)根據(jù)本條例的規(guī)定和批準(zhǔn)的拆遷方案簽訂書(shū)面協(xié)議。協(xié)議應(yīng)明確規(guī)定補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限和違約責(zé)任等事項(xiàng)。

簽訂協(xié)議后，原所有人和原使用人不得損壞房屋結(jié)構(gòu)，不得拆除公有裝置設(shè)備。如有損壞，應(yīng)照價(jià)賠償。

拆遷人應(yīng)在領(lǐng)取所建房屋的建筑工程施工許可證后兩年內(nèi)將被拆遷人安置完畢。

安置被拆遷人的住宅用房必須符合國(guó)家規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。

根據(jù)本條例簽訂的協(xié)議具有法律約束力，雙方當(dāng)事人必須切實(shí)遵守，不得擅自變更協(xié)議內(nèi)容。

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拆遷人應(yīng)將被拆遷人總體安置方案報(bào)房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)。

第十一條補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門(mén)備案。

拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

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