土地估價報告審核

第一篇：土地估價報告審核

土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核

(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內(nèi)容 1)估價人員資格 2)估價對象界定

3)估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價技術路線、方法選擇及運用 7)地價確定的理由 8)估價結(jié)果

9)估價報告的邏輯性(一)考試目的

測試應考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價目的

(1)以國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權抵押為目的的土地估價

(4)以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價

2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術參數(shù)選擇，價格確定方法的特點。

了解：土地估價報告的評價。

熟悉：土地估價報告書審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質(zhì)量。[復習難點)

土地估價報告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

1頁

(一)土地估價報告審核的目的為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機構應建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結(jié)果的合理性。

對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。

(二)土地估價報告的質(zhì)量

l，估價報告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術規(guī)范的要求行事，主體認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價報告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

3．估價報告的規(guī)范性與個性的處理

土地估價報告的規(guī)范性原則，是對估價報告的結(jié)構形態(tài)而言，即土地估價報告的篇章結(jié)構要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價報告的體裁結(jié)構經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構。這種程式化的結(jié)構體現(xiàn)了長期實踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉。《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定了估價報告的規(guī)范格式。

土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規(guī)范格式的基礎上，根據(jù)估價項目的具體情況，進行的特殊的技術處理。

二、土地估價報告的審核

(一)土地估價報告審核的內(nèi)容

土地估價報告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價人員資格；

2．估價對象界定；

3．估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量；

4．估價假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價技術路線、方法選擇及運用；

7，地價確定的理由；

8．估價結(jié)果；

9．估價報告的邏輯性。

(二)土地估價報告審核的方法

1．一般報告的審核

對一般報告，應達到的審核深度要求是：

(1)估價結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價對象的表述是否正確、完整；

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確；

(4)估價的假設和限制條件的表述是否嚴密、正確；

(5)估價依據(jù)和估價原則是否進行說明；

(6)估價方法的表述是否正確；

(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報告的審核

2頁

應在一般報告達到的審核深度基礎上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細說明；

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明；

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進行正確、詳細的說明；

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準確、嚴謹、邏輯性強，全文的標點符號是否正確。

(三)土地估價報告的評價

土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準確，、方法的運用是否準確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

本章小結(jié)：

本章主要介紹了土地估價報告的審核，實際操作性與第六章一樣強，也需要結(jié)合實際工作來復習。常見目的下土地估價

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主

要技術參數(shù)選擇、價格確定方法的特點。

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷。

(復習難點)

1．常見土地估價目的的價格類別判斷；

2．土地估價主要技術參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見的土地估價目的常見的土地估價目的主要有：

1，以國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估；

2．以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價；

3．以土地使用權抵押為目的的估價；

4．以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價；

6．以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價；

8．以土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價；

9，以司法鑒定為目的土地估價。

二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟活動和政府及司法機關管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結(jié)果對應的價格類別分為以下幾種：

買賣價格

是土地權利和預期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

租賃價格

我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權價格；二是土地使用權出租價格。往往承租土地使用權的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價格

3頁

企業(yè)破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動中需要對企業(yè)的土地價值進行清算，應存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

抵押價格

是以抵押方式提供債務履行擔保的土地在評估基準日的市場價格，應遵循保守原則。

征收價格

指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價格

指政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

公示價格

政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設立的價格，例如城鎮(zhèn)基準地價、標定地價、監(jiān)測點地價、農(nóng)用地基準地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。

關于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補償性；公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

4頁

第二篇：土地估價師《土地估價實務》：土地估價報告審核

土地估價師《土地估價實務》：土地估價報告審核

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)開發(fā)中，所謂的“看地”屬于開發(fā)程序的階段．【2007年考試真題】 A：投資機會選擇 B：決策分析 C：前期工作

D：獲取土地使用權 E：土地

2、下列對土地估價的描述不正確的是。

A：土地估價依據(jù)的理論與方法，與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

B：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素，它對地價產(chǎn)生深刻的影響

C：同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大

D：土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來 E：時間因素

3、某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為每平方米800元，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元?！?006年考試真題】 A：10．2 B：11．0 C：11．3 D：11．5 E：時間因素

4、大中型水利水電工程建設征收耕地的，土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的__倍。A．10 B．15 C．16 D．30 5、2010年3月31日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村25畝耕地的征地補償、安置方案被有關部門批準，按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應在前支付全部征地補償費用。

A：2010年7月1日 B：2010年8月1日 C：2010年9月1日 D：2010年10月1日 E：35％～50％

6、傳統(tǒng)的城市土地使用制的特征不包括__ A．行政劃撥

B．無償無限期使用 C．有償有限期使用

D．禁止土地使用權轉(zhuǎn)讓

7、運用市場比較法的直接比較法是以為基準，將交易案例與其逐項比較，經(jīng)過修正計算得到比準價格。A：待估宗地 B：某交易案例 C：類似宗地 D：標準宗地 E：時間因素

8、目前我國的土地證書主要有__。A．《國有土地使用證》 B．《國有土地所有證》 C．《集體土地使用證》 D．《集體土地所有證》

E．《土地他項權利證明書》

9、經(jīng)批準，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應補繳土地差價，該差價可用批準時居住用地出讓年期的市場價格扣減求得。A：批準時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格 B：原取得工業(yè)用地國有土地使用權時實際支付的價格 C：批準時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格 D：批準時居住用地的土地使用權出讓金 E：合法性

10、地籍按分類，可分為稅收地籍、產(chǎn)權地籍和多用途地籍三種類型。A：表現(xiàn)形式 B：功能

C：建立的時序 D：所記載的對象 E：35％～50％

11、擬建項目進行投資估算時應該采用。A：工程概算定額 B：工程預算定額 C：工程結(jié)算定額 D：工程決算定額 E：土地

12、本金收益率是（）的比率。A．本金與收益 B．收益與投資 C．收益與本金 D．投資與收益

13、現(xiàn)場勘察時，估價師調(diào)查到工藝品加工企業(yè)甲已登記發(fā)證的出讓工業(yè)用地建設情況如下：臨街建有一棟七層綜合樓，其中地上二層出租給某百貨公司做超市，三至四層為甲自用辦公用房，綜合樓后隔停車場有三棟單層生產(chǎn)車間為甲自用。在進行土地估價時，估價師就該宗地土地用途確定所做的下列分析中正確的是。A：遵循客觀性原則，以實際用途為準設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

B：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為向國土部門繳納了土地收益金，則可設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估

C：在沒有得到合法批準的情況下，應按原土地登記用途進行評估

D：若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營行為分別向規(guī)劃和國土部門補繳了罰款，則可設定為商業(yè)、工業(yè)用途評估 E：合法性

14、應用收益現(xiàn)值法的關鍵在于合理確定預期收益．當預期收益比較穩(wěn)定時，可以用作為預期年收益。

A：評估期前后若干年的年平均收益

B：某一經(jīng)濟周期各年收益額的折現(xiàn)加權平均值 C：等差時間序列模型的模擬值 D：等比時間序列模型的模擬值 E：土地

15、有一宗工業(yè)用地，土地取得費及相關稅費為15萬元，為自有資金投入；土地開發(fā)費為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款年利率為6％，土地開發(fā)期為1．5年．經(jīng)調(diào)查，該宗地各項費用投入符合一般水平．則在成本逼近法計算中的投資利息為元。【2006年考試真題】 A：8934 B：18000 C：22500 D：22634 E：時間因素

16、剩余法是根據(jù)來估算土地價格的一種估價方法．(2000年真題)A：房地產(chǎn)開發(fā)預期總價格與總支出的差額 B：房地產(chǎn)開發(fā)的總收益 C：房地產(chǎn)的年租收入

D：房地產(chǎn)的建造總成本和總利潤 E：合法性

17、某宗地估價用了4種估價方法，其評估結(jié)果為1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，經(jīng)分析可確定各自權重為0.4、0.3、0.2、0.1，則采用加權平均法確定其評估結(jié)果為__元/平方米。A．980 B．1010 C．1020 D．1040

18、土地交易時，土地價格的形成最終取決于。A：政府土地行政主管部門 B：政府物價管理部門 C：土地估價師 D：土地交易雙方 E：時間因素

19、土地估價過程中需根據(jù)市場關系和估價需要進行一些基本條件設定，下列各項中，（）屬于對土地價格的設定。

A．對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項 B．估價期日

C．估價機構對估價結(jié)果有解釋權 D．估價結(jié)果的法律責任

20、在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于。A：區(qū)域平均地價 B：評估價格的平均值 C：市場價格的平均值 D：成交地價的平均水平E：合法性

21、城鎮(zhèn)土地定級中的綜合定級是指。A：對商住等綜合用地的定級 B：對商、住、工混合用地的定級

C：綜合考慮社會、經(jīng)濟、自然因素對土地的影響，評定土地級別

D：不考慮具體土地用途的前提下，對各種影響土地質(zhì)量的因素進行綜合評價，得到的土地級別 E：合法性

22、《土地利用計劃管理辦法》規(guī)定，土地開發(fā)整理計劃指標依據(jù)__確定。A．土地開發(fā)整理規(guī)劃

B．國務院向各省、自治區(qū)、直轄市下達的耕地保護責任考核目標 C．土地利用總體規(guī)劃

D．建設占用耕地等耕地減少情況 E．建設占用耕地等耕地增加情況

23、在以下選項中，不屬于房產(chǎn)現(xiàn)狀變更測量的是．【2007年考試真題】 A：房屋的新建與改建 B：房屋的損壞與滅失 C：地名、門牌號的更改 D：房屋的買賣與交換 E：土地

24、關于耕地占補平衡中補充耕地數(shù)量質(zhì)量按等級折算，要求__。A．嚴格按照“占一補一”的原則補充耕地 B．按照質(zhì)量相等的原則補充耕地

C．補充高質(zhì)量耕地的可以減少補充數(shù)量

D．補充耕地質(zhì)量低于占用耕地的要按等級折算增加補充面積

25、編制__的依據(jù)是城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市規(guī)劃綱要。A．城市細部規(guī)劃 B．城市總體規(guī)劃 C．城市詳細規(guī)劃 D．城市分區(qū)規(guī)劃

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列屬于閑置土地的處置方式的有__。A．延長開發(fā)建設時問，但最長不得超過1年 B．延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過2年 C．變更土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā) D．政府為土地使用者置換其他閑置土地 E．安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價

2、房屋附屬設施測量中以下說法正確的有。A：柱廊以柱外圍為準

B：檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準

C：門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準 D：門墩以墩內(nèi)圍為準 E：門頂以頂蓋投影為準

3、根據(jù)《房屋完損等級評定標準》將房屋完損等級評定為__。A．優(yōu)質(zhì)房

B．完好房和基本完好房 C．一般損壞房和嚴重損壞房 D．危險房 E．劣質(zhì)房

4、土地估價原則中的需求與供給原則是以為基礎的。A：最有效使用原則 B：預期收益原則 C：變動原則 D：競爭原則 E：貢獻原則

5、在情形下，土地估價機構不得接受土地抵押委托評估。A：抵押物為集體土地所有權 B：開發(fā)商銷售完畢的商品房用地

C：土地使用者抵押已取得土地使用證、未設定他項權利的出讓國有土地使用權 D：土地使用者抵押已部分抵押的國有土地使用權

E：欲以共有土地使用權抵押，但未取得其他共有人同意

6、是預期收益原則的具體應用。A：剩余法 B：成本法

C：收益還原法 D：市場比較法

E：基準地價系數(shù)修正法

7、交通運輸用地包括。A：街巷

B：管道運輸用地 C：公共用地 D：公路用地 E：河流水面

8、《物權法》規(guī)定，物權受到侵害的，權利人可以通過解決的途徑包括。A：上訪 B：和解 C：調(diào)解 D：仲裁 E：訴訟

9、某套商品住宅銷售總價為97．5萬元，套內(nèi)建筑面積130平方米，套內(nèi)陽臺建筑面積10平方米，套內(nèi)墻體面積10平方米，公共分攤建筑面積20平方米，則下列結(jié)論正確的是．【2009年考試真題】 A：該套商品住宅建筑面積150平方米 B：該套商品住宅套內(nèi)使用面積110平方米 C：該套商品住宅套內(nèi)使用面積120平方米

D：該套商品住宅建筑面積單價6500元／平方米

E：該套商品住宅套內(nèi)使用面積單價7500元／平方米

10、在同一地域性市場內(nèi)，土地價格主要由__決定。A．價格 B．市場 C．需求 D．質(zhì)量

11、下列關于行政處罰的決定程序，說法正確的是__。

A．無論采取何種處罰程序，行政主體做出處罰決定都必須是書面形式 B．行政主體做出處罰決定，可以采取口頭形式

C．對行政主體準備做出責令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定，一律不舉行聽政

D．對行政主體準備做出責令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或執(zhí)照、較大數(shù)額的罰款等行政處罰決定，一律舉行聽政

E．不能采取簡易程序的行政處罰，則需采取一般程序

12、居住區(qū)公共綠地布置可以采取不同類型的多級布置方式，包括（）等方式。A．居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園一小塊公共綠地 B．居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園 C．居住區(qū)公園一小塊公共綠地 D．居住小區(qū)公園一小塊公共綠地

13、基準地價的特點有__。A．全域性 B．分用途 C．無限期 D．平均性 E．有限期

14、工程量清單計價法對推進我國工程造價管理體制改革的重大作用有__。A．用工程量清單計價招標符合我國當前工程造價體制改革中“逐步建立以市場形成價格為主的價格機制”的目標

B．采用工程量清單招標有利于將工程的“質(zhì)”與“量”緊密結(jié)合起來 C．有利于業(yè)主獲得最合理的工程造價 D．有利于標底的管理與控制

E．是工程造價管理體制改革最直接的計價方法

15、土地登記分為初始土地登記和變更土地登記，與初始土地登記相比，變更土地登記具有分散性與個別性、等特點。A：完整性和連續(xù)性 B：經(jīng)常性和及時性 C：強制性 D：連帶性

E：乙廠應當返還甲廠定金6萬元同時支付違約金6千元

16、下列屬于土地增值稅扣除項目的是__。A．取得土地使用權時所支付的金額 B．土地開發(fā)成本、費用

C．建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 E．建設部規(guī)定的其他扣除項目

17、影響各企業(yè)的實際利潤水平參差不齊，很不均衡的客觀因素有。A：價格因素 B：地理環(huán)境 C：自然資源 D：經(jīng)營方式 E：投資數(shù)額

18、在統(tǒng)計中，眾數(shù)是．【2008年考試真題】 A：一種統(tǒng)計意義上的平均數(shù)

B：分布數(shù)列中處于中點位置的數(shù)值 C：一種位置平均數(shù)

D：分布數(shù)列中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值 E：去掉最大值和最小值后的平均數(shù)

19、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》規(guī)定，同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照有關規(guī)定，采取__方式出讓。A．招標 B．拍賣 C．掛牌 D．協(xié)議 E．內(nèi)定

20、下列不屬于企業(yè)流動資產(chǎn)的是__。A．短期投資 B．應收款項 C．貨幣資金 D．應付款項

21、成本法投資回報率考慮因素為__。A．開發(fā)土地的類型 B．開發(fā)周期的長短 C．土地的面積

D．開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟環(huán)境

22、信用職能主要表現(xiàn)在以下方面。A：籌集社會各方面的閑散資金 B：融通和分配生產(chǎn)建設資金 C：提高資金使用效益，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構和產(chǎn)品結(jié)構的調(diào)整 D：反映經(jīng)濟活動、調(diào)節(jié)社會需求 E：增加市場資金的流通量

23、不屬于房地產(chǎn)項目的特征的是__。A．房地產(chǎn)項目時間目標的限定性較強 B．房地產(chǎn)項目質(zhì)量要求高 C．房地產(chǎn)項目前期策劃周全 D．房地產(chǎn)項目的費用目標較強

24、城市基本地形圖的復測周期一般為__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

25、我國的國情是人多地少，人均耕地面積相當于世界人均耕地面積的__。A．27% B．43% C．51% D．68%

第三篇：2015土地估價實務：土地估價報告審核的方法

2015土地估價實務：土地估價報告審核的方法

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、目前，我國實行土地__。A．私有制 B．公有制

C．私有制和公有制相結(jié)合 D．以上答案都不對

2、為了掌握開發(fā)區(qū)土地利用情況而進行的全國開發(fā)區(qū)規(guī)模和土地利用效益調(diào)查屬于（）。A．統(tǒng)計報表 B．動態(tài)調(diào)查 C．專門調(diào)查 D．靜態(tài)調(diào)查

3、在估價中，土地開發(fā)程度一般根據(jù)待估宗地條件、（）和實際已開發(fā)程度確定。

A.估價原則? B.估價目的? C.估價方法? D.估價程序

4、我國實行國有土地有償使用制度是從__開始的。A．1986年《土地管理法》 B．1982年《憲法》

C．1982年《國家建設征用土地條例》 D．1988年12月修改后的《土地管理法》

5、某建設用地項目需征收基本農(nóng)田以外的耕地25公頃和其他土地75公頃，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，耕地和其他土地應__審批。A．均報國務院

B．分別報國務院、省級人民政府 C．分別報省級人民政府、國務院 D．均報省級人民政府

6、市場比較法中比較案例與待估宗地間建立價格可比基礎不包括__。A．統(tǒng)一價格時點 B．統(tǒng)一面積單位 C．統(tǒng)一付款方式

D．統(tǒng)一貨幣種類和單位

7、一個經(jīng)濟主體的行為，不通過市場交易而直接對其他經(jīng)濟主體的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟利益產(chǎn)生影響，這種現(xiàn)象稱為．【2006年考試真題】 A：集聚效應 B：擴散效應 C：規(guī)模效應 D：外部效應 E：土地

8、在城市建設中，如建立一個市級商服中心，需要配置2個區(qū)級中心，6個小區(qū)級中心，這樣做的依據(jù)是中心地理論的中心地體系為__體系。A．K=2 B．K=3 C．K=4 D．K=7

9、土地價格是土地權利和的購買價格。A：價值 B：有效需求 C：使用價值 D：收益 E：時間因素

10、在采用成本逼近法評估土地價格時，計算投資利潤的基數(shù)不包括。【2009年考試真題】 A：土地取得費 B：土地開發(fā)費 C：利息 D：稅費 E：時間因素

11、用成本逼近法估算土地價格時，可暫把征地費用當做轉(zhuǎn)換用途土地的計算。A：價格

B：市場購買價格 C：非市場購買價格 D：平均價格 E：時間因素

12、建筑工程施工企業(yè)一般根據(jù)工程結(jié)算結(jié)果，編制，便于施工企業(yè)核算單位工程的預算成本、實際成本和成本降低額，作為企業(yè)內(nèi)部成本分析、反映經(jīng)營效果、總結(jié)經(jīng)驗、提高經(jīng)營管理水平的手段。A：單位工程竣工成本概算 B：單位工程竣工成本決算 C：單項工程竣工成本概算 D：工程竣工決算 E：土地

13、影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關系及影響范圍分為__因素。A．環(huán)境 B．一般 C．區(qū)域 D．個別 E．社會

14、根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定，投標人至少不少于個時，招標人才可以不重新招標。A：1 B：2 C：3 D：4 E：35％～50％

15、土地利用計劃的指標中，暫未編制的是__指標。A．農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地 B．耕地保有量

C．土地開發(fā)整理增加耕地 D．土地特殊利用

16、保險公司的利潤主要來自于．【2008年考試真題】 A：承保利潤和廣告利潤 B：承保利潤和投資利潤 C：承保利潤和推銷利潤 D：投資利潤和廣告利潤 E：土地

17、A．1635 B．1650 C．1785 D．1799

18、以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地段作為路線價評估區(qū)域，此區(qū)域稱為__。A．路線價區(qū)段 B．標準宗地 C．類似區(qū)域 D．比較宗地

19、如果將出讓地價、承租地價、轉(zhuǎn)讓地價歸為一類，其劃分依據(jù)是土地的（）。A.管理方式? B.產(chǎn)權性質(zhì)? C.交易方式? D.價格檔次

20、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元／平方米，年總費用為72元／平方米，房地產(chǎn)總價為3000元／平方米，土地還原利率為4％，該小區(qū)土地樓面價格為900元／平方米，則建筑物還原利率為。A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：時間因素

21、地產(chǎn)市場的核心是__。A．基準地價 B．地價

C．土地使用價值 D．土地收益

22、不屬于土地價格與一般物價相比的自身特點的是__。A．市場結(jié)構不同 B．折舊現(xiàn)象不同

C．地價上升速度呈緩慢趨勢 D．地價主要由地產(chǎn)需求決定

23、房產(chǎn)圖根據(jù)需要可利用已有的進行編繪。A：地名圖 B：地形圖 C：旅游圖 D：行政區(qū)圖 E：土地

24、下列土地估價中的技術處理不正確的是。【2009年考試真題】

A：當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為2年內(nèi)成交的交易實例 B：當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應準確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度

C：收益還原法中估價對象的凈收益應根據(jù)估價對象實際經(jīng)營的財務報表分析獲得

D：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算

E：時間因素

25、二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定，但其承擔的建設項目的建筑面積不超過萬㎡。A：100 B：50 C：25 D：10 E：土地

1、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查主要是調(diào)查__。

A．土地利用的類型、面積、分布、權屬以及歷年調(diào)整變更情況和利用效益 B．規(guī)劃區(qū)域未利用地狀況和已利用地的實際利用水平C．規(guī)劃區(qū)域的自然條件和自然資源

D．規(guī)劃區(qū)域的人口及其構成、民族組成、城市化水平等情況

2、《建設項目用地預審管理辦法》規(guī)定其制定的法律、法規(guī)依據(jù)為__。A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《土地管理法》

C．《土地管理法實施條例》

D．《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 E．《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

3、土地利用計劃一般由計劃的__組成。A．文字說明和工作總結(jié)兩部分 B．文字說明和計劃指標兩部分

C．文字說明、計劃指標和工作總結(jié)三部分 D．文字說明、計劃指標、調(diào)查報告和工作總結(jié)四部分

4、在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于個別因素的有。A：繁華程度、生活配套設施齊備程度 B：宗地內(nèi)開發(fā)程度 C：宗地面積、形狀 D：環(huán)境質(zhì)量、景觀 E：臨街類型、臨街位置

5、土地執(zhí)法監(jiān)察的方法有等方法。A：超前控制方法 B：跟蹤檢查方法 C：目標管理方法

D：協(xié)作處理或公開處理方法 E：滯后控制方法

6、__風化淋溶作用略弱于磚紅壤，顏色紅。土層較厚，質(zhì)地較黏重。肥力較差，呈酸性。A．紅壤 B．赤紅壤 C．棕壤 D．暗棕壤

7、省、自治區(qū)、直轄市國土資源行政主管部門受理的土地權屬爭議案件包括等。A：跨設區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的 B：跨縣級行政區(qū)域的

C：爭議一方為中央國家機關或者其直屬單位，且涉及土地面積較大的 D：爭議一方為軍隊，且涉及土地面積較大的 E：國務院交辦的土地權屬爭議案件

8、為了加強土地價格宏觀調(diào)控，國家對協(xié)議出讓國有土地使用權采取最低限價，這一措施的主要作用包括等?！?004年考試真題】 A：防止地方政府隨意壓低地價 B：提高土地開發(fā)程度

C：便于土地使用者了解地價優(yōu)惠政策

D：增加土地出讓的透明度和社會監(jiān)督力度 E：滅失

9、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》規(guī)定，情況下，主持人應當終止拍賣。

A：競買人不足三人 B：競買人不足五人

C：競買人的最低應價未達到底價時 D：競買人的最高應價未達到底價時 E：競買人的報價未達到底價時

10、不動產(chǎn)價格關系到不動產(chǎn)所有權和使用權在__上的實現(xiàn)，不動產(chǎn)市場運行的秩序和不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。A．價值 B．使用價值 C．貨幣 D．經(jīng)濟

11、根據(jù)國土資源部和國家工商管理局的有關規(guī)定，__等內(nèi)容應在《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》中予以明確。A．竣工時間

B．商品房項目的最高房價 C．工業(yè)用地的投資強度

D．商業(yè)項目的最低土地增值收益率 E．最低容積率和建筑系數(shù)

12、在自由競爭情況下，土地價格是由__決定的。A．土地市場 B．土地供給 C．土地需求 D．供求關系

13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同向購買單位個人預收的購房定金，在會計上作為。A：預收賬款 B：應收賬款 C：流動資產(chǎn) D：流動負債 E：應付賬款

14、馬克思地租理論認為，土地自然條件的差別是__產(chǎn)生的條件。A．絕對地租 B．級差地租 C．壟斷地租 D．城市地租

15、統(tǒng)計設計結(jié)果形成的設計方案包括。A：搜集階段 B：指標體系 C：分類目錄 D：調(diào)查方案 E：整理方案

16、德國社會政策學派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括__。A．財政收入 B．國民經(jīng)濟 C．社會政義 D．政治穩(wěn)定 E．市場體系

17、下列關于臨時用地，說法正確的是。A：臨時用地必須辦理報批手續(xù) B：不得在臨時用地修建永久性建筑

C：臨時使用土地的期限，最多不得超過一年 D：臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年 E：可以在臨時用地修建永久性建筑

18、從市場交換角度，企業(yè)的價值是由（）決定的。A．社會必要勞動時間 B．建造企業(yè)的原始投資額 C．預期收益能力 D．企業(yè)生產(chǎn)能力

19、行政許可依法采取統(tǒng)一辦理或者聯(lián)合辦理、集中辦理的，辦理的時間不得超過__日。A．10 B．15 C．20 D．45 20、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實行__的定期公布制定。A．市場交易價格 B．出讓價格 C．宗地地價 D．標定地價

21、土地的__性決定了人們只能就地利用土地。A．位置固定 B．面積有限 C．質(zhì)量差異 D．功能永久

22、固定資產(chǎn)的加速折舊法有。A：平均年限法 B：工作量法

C：雙倍余額遞減法 D：年數(shù)總和法 E：直線法

23、土地使用權出讓可以采取__方式。A．協(xié)議 B．招標 C．簽約 D．拍賣 E．公證

24、地價整體狀況分析和判斷是土地估價師要具備的基本能力。假定甲城鎮(zhèn)和乙城鎮(zhèn)相鄰且規(guī)模相當，如果甲的GDP增長率為9%，乙為7%，甲的城市建設用地面積增長率為7%，乙為5%。根據(jù)這一情況分析，以下判斷中__正確。A．甲城鎮(zhèn)的地價水平一定高于乙城鎮(zhèn) B．甲城鎮(zhèn)的地價上漲速度一定高于乙城鎮(zhèn) C．甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應與乙城鎮(zhèn)相同

D．由于競爭，甲城鎮(zhèn)的地價變動方向應與乙城鎮(zhèn)相反

25、下列不適用于收益還原法的有。A：沒有收益的不動產(chǎn)

B：機關、學校、公園用地估價 C：公益事業(yè)用地估價 D：有收益的土地

E：具有潛在收益的土地

第四篇：房地產(chǎn)估價合同及土地估價報告

附錄一

房地產(chǎn)估價合同（示例）

簽訂合同雙方：

委托估價方：（以下簡稱甲方）

受托估價方：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，現(xiàn)就房地產(chǎn)估價委托事宜訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、甲方因需要，委托乙方對其房地產(chǎn)價值進行估價。

二、評估標的物坐落于，土地面積平方米，建筑面積平方米（詳見附圖）。

三、乙方根據(jù)甲方估價的目的和需要，對委估房地產(chǎn)本著獨立、公正、科學、合理的原則進行估價，并于年月日以前出具該房地產(chǎn)估價報告書。

四、甲方應于年月日以前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權、經(jīng)營狀況、稅務、建造費用等估價所必須的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價所必須的資料。

甲方應提交的資料具體如下：

五、乙方在估價期間需要到實地查勘，甲方有義務陪同并提供方便和配合。

六、乙方對甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應妥善保管并盡保密之職責，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

七、甲方應付給乙方的估價服務費，根據(jù)有關估價收費標準，依甲乙雙方認同的下列收費方法計算：自本合同生效之日起日內(nèi)，甲方應先付給乙方定金元（人民幣、美元），余款待乙方將估價報告書交付給甲方后于日內(nèi)一次付請。

八、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規(guī)定的時間交付估價報告書，每逾期一日，應賠償甲方估價服務費的%。

九、甲方如不按本合同規(guī)定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證等

資料，乙方可按時間順延估價報告書的交付時間。

十、合同生效后，甲方如果中斷估價委托的請求，乙方工作已經(jīng)過半，甲方應付給乙方全部估價服務費；乙方工作尚未過半，甲方應付給乙方全部估價服務費的%，或已預付的估價服務費定金不予退還。上述兩者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估價報告書次日起日內(nèi)，如對估價結(jié)果有異議且有正當理由，可向乙方提出復估申請或重新評估。乙方對甲方復估申請審查后認為有正當理由，應在日內(nèi)完成復估工作，提交復估報告書。甲方逾期不提出復估申請的，估價報告書生效。

十二、雙方約定的其他事項：

十三、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改。如有異議，須經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十四、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件。附件經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效力。

十五本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

銀行帳號：銀行帳號：

委托代理人（簽章）：委托代理人（簽章）：

簽約日期：年月日

簽約地點：

附錄二

土地估價報告規(guī)范格式

土地估價報告（首頁）

土地估價報告編號項目名稱：

受托估價單位：

估價人：

委托估價單位（人）：

估價日期：：

土地估價報告（文字說明式）

第一部分摘要

一、估價項目名稱[說明估價項目的全稱]

二、委托估價方[說明該項估價的委托單位或個人]

三、估價期日[說明所估地價的具體時點]

四、價格結(jié)果[說明最終確定的總地價、單位面積地價和樓面地價，并附大寫金額。如用外幣表示，應說明外幣與人民幣的比價]

五、土地估價師簽字[由參加本次估價的土地估價簽名，并注明土地估價師資格證書號]

六、土地估價機構[由土地估價機構加蓋公章]

年月日

第二部分估價對象界定

一、委托估價方[說明該項委托估價的委托單位、單位地址、法人代表、聯(lián)系人或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]

二、委托估價方[說明該項估價的受托估價機構、機構地址、估價機構資質(zhì)級別、資格證書號、法人代表等]

三、估價目的[說明該項估價的目的和應用方向]

四、估價日期[說明該項估價工作的起止日期]

五、估價期日[說明該所估地價的具體時點]

六、估價對象概況

1、土地登記狀況[說明估價對象的土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權屬性質(zhì)、土地登記證書號、地籍圖號、宗地號等]

2、土地權利狀況[說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利都要詳加說明]

3、建筑物和地上附著物狀況[說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

積、建筑結(jié)構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等]

七、地價影響因素分析[說明影響估價對象價格水平的因素條件]

1、一般因素[說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的因素]

2、區(qū)域因素[說明城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、自然災害、相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素以及區(qū)域基準地價水平]

3、個別因素[說明待估宗地最有效使用用途及標準、宗地寬度、深度、形狀、面積、地基與基礎、容積率、宗地基礎設施條件等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的其他個別因素]

八、地價定義[說明所估地價的內(nèi)涵、土地實際開發(fā)程度及本次估價所設定的開發(fā)程度]