第一篇：物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)管理合同

物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)管理合同

一、物業(yè)管理招標(biāo)

（一）物業(yè)管理招投標(biāo)的概念

物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)的供求雙方，通過招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理權(quán)的活動。

物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)的需方——物業(yè)的業(yè)主大會或建設(shè)單位，采取市場競爭手段找到自己滿意的物業(yè)管理服務(wù)的供方——物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)通過參與市場競爭獲得自己需要的物業(yè)管理權(quán)。

（二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式

物業(yè)管理招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)三種。

1.公開招標(biāo)。招標(biāo)人（物業(yè)的業(yè)主委員會或建設(shè)單位）通過報紙、電視及其他新聞渠道，公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)的優(yōu)點是最大限度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則。招標(biāo)單位可以通過市場競爭找到自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時間長、招標(biāo)投標(biāo)成本較高的不足之處。

2.邀請招標(biāo)。由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有管理能力的若干物業(yè)管理企業(yè)（一般邀請不超過10家，通常在3～8家之間）發(fā)出邀請書，讓它們各自報價和分別議標(biāo)，最后授標(biāo)的招標(biāo)方式。其優(yōu)點是可以保證投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)條件和足夠的管理經(jīng)驗，信譽可靠；缺點是由于招標(biāo)范圍的局限性，有可能漏掉一些有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)。

3.協(xié)議招標(biāo)。招標(biāo)單位直接邀請其認(rèn)為資信可靠和能力相適應(yīng)的一家或幾家物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，與它們分別協(xié)商談判，確定物業(yè)管理的有關(guān)事項，最后達(dá)成協(xié)議的招標(biāo)方式。這實際上是一種合同談判的方式。其優(yōu)點是可以節(jié)省時問和招標(biāo)費用，雙方容易達(dá)成協(xié)議。這種招標(biāo)方式一般適用于與被邀請方具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系、比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的物業(yè)（如保密要求）。上述招標(biāo)方式通常由物業(yè)的業(yè)主委員會或建設(shè)單位來執(zhí)行。隨著物業(yè)管理市場的成熟，業(yè)主委員會或建設(shè)單位可以委托專業(yè)的物業(yè)管理中介咨詢機構(gòu)代理主持物業(yè)管理的招標(biāo)。由于物業(yè)管理中介咨詢機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，能夠選擇到最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。

（三）物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序 物業(yè)管理招標(biāo)的程序主要有以下步驟。

1.成立招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)單位在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項目招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)機構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。其主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個活動；編制招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)；與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。2.編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件包括：《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請書》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)單》、《投標(biāo)企業(yè)資格審查表》、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)章程》、《招標(biāo)項目說明書》、《物業(yè)管理合同》等。

3.發(fā)布招標(biāo)消息。招標(biāo)單位可以根據(jù)招標(biāo)方式的不同，采片{不同的途竹發(fā)布招標(biāo)消息，如召開招標(biāo)的新聞發(fā)布會、公布招標(biāo)公告（廣告）或寄發(fā)招標(biāo)邀請書（邀請函）等。

4.投標(biāo)單位的資格審查。公開招標(biāo)的資格審查須在發(fā)售標(biāo)書之前進(jìn)行，審查合格的才允許購買標(biāo)書，故稱資格預(yù)審。資格審查的主要內(nèi)容有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；財務(wù)狀況；社會信譽；資質(zhì)等級證書；技術(shù)人員數(shù)；技術(shù)裝備；有無投標(biāo)保證書；管理經(jīng)驗及以往業(yè)績；已承擔(dān)的項目；主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷及企業(yè)背景情況等。5.發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等。招標(biāo)單位應(yīng)在招標(biāo)通告（廣告）規(guī)定的時間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書，并根據(jù)實際情況，盡可能地向它們提供有關(guān)的設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書。

6.召開標(biāo)前會議及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑。投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時，可能會向招標(biāo)單位提出一些問題，要求招標(biāo)單位給予澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時間和地點召開標(biāo)前會議，或安排投標(biāo)單位到實地去勘察物業(yè)現(xiàn)場，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對投標(biāo)單位提出的問題予以解答或澄清。

7.接受和收存投標(biāo)書。招標(biāo)單位要按招標(biāo)文件中規(guī)定的時間、地點在有效期內(nèi)接收投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，即可收存起來。對于在規(guī)定的時間之外送來的投標(biāo)文件和沒有按招標(biāo)文件中的要求辦理的（如沒有提交投標(biāo)保證金），招標(biāo)單位可以一律拒收，并原封不動地退回投標(biāo)單位。

8.組織開標(biāo)答辯會。招標(biāo)單位開標(biāo)的時間、地點都要在招標(biāo)文件中明確規(guī)定，并應(yīng)按規(guī)定的時間和地點，公開召開物業(yè)管理招標(biāo)開標(biāo)答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構(gòu)參加。

9.進(jìn)行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位。招標(biāo)單位應(yīng)在確定投標(biāo)有效的前提下，逐一對投標(biāo)書、現(xiàn)場答辯和招標(biāo)書規(guī)定的其他要素進(jìn)行比較和評價。評定投標(biāo)書的標(biāo)準(zhǔn)要盡可能量化，評審可綜合各種因素，采用綜合評議法或定量評分法，列出各項因素比較一覽表，排列名次，最后確定中標(biāo)單位。

10.發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。確定中標(biāo)企業(yè)后，招標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定的時問內(nèi)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書，同時也應(yīng)將未中標(biāo)單位的投標(biāo)保證函退還投標(biāo)單位。11.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。招標(biāo)單位在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時，應(yīng)同時邀請中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。如果投標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。

12.招標(biāo)結(jié)束。對招標(biāo)活動進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)的有關(guān)費用，對招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。

（四）物業(yè)管理招標(biāo)書

物業(yè)管理招標(biāo)書是物業(yè)管理招標(biāo)文件中最重要的文件，既是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件、進(jìn)行投標(biāo)的依據(jù)，又是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同的基礎(chǔ)。它在一定程度上決定了今后該物業(yè)的管理經(jīng)營水平及品位高低。物業(yè)管理招標(biāo)書一般包括下列幾個主要方面。

1.物業(yè)項目的基本情況。物業(yè)管理招標(biāo)書對物業(yè)項目基本情況的介紹包括：（1）物業(yè)概況，包括總建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、業(yè)主情況、配套設(shè)施情況等。（2）主要設(shè)備設(shè)施，包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。（3）提供的物業(yè)設(shè)計圖紙情況。對于新建物業(yè)，需要提供規(guī)劃設(shè)計方案；若是已有物業(yè)，則需要提供詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計圖紙，以便投標(biāo)單位正確計算管理費標(biāo)價。

2.確定物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容。在物業(yè)管理招標(biāo)書內(nèi)明確是物業(yè)管理項目的整體招標(biāo)，還是部分招標(biāo)；對分階段建設(shè)的物業(yè)是否包括后續(xù)建設(shè)物業(yè)的管理；對新建物業(yè)的前期介入的安排。在確定物業(yè)管理的具體內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的需要詳細(xì)列明。

3.對投標(biāo)書編制的要求。投標(biāo)單位編制投標(biāo)書一般是根據(jù)招標(biāo)書的要求來編制的，招標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項目的需要在招標(biāo)書中盡量詳細(xì)列明對投標(biāo)單位編制標(biāo)書的要求，物業(yè)管理招標(biāo)對投標(biāo)書的主要要求有：投標(biāo)單位情況；物業(yè)的管理模式和服務(wù)理念；組織結(jié)構(gòu)設(shè)置；人、財、物等資源配備；人力資源的管理；總體工作策劃（計劃）和分項工作計劃；需要提供的管理規(guī)章制度；日常物業(yè)管理，如入住期管理、裝修管理、物業(yè)檔案資料的管理、安全防范、共用設(shè)備、設(shè)施管理等；各項管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施；經(jīng)費收支預(yù)算、管理費；便民服務(wù)和社區(qū)文化活動等。

4.對物業(yè)管理質(zhì)量的要求。招標(biāo)方可在參考國家建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》和所在城市規(guī)定的有關(guān)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）評比標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，制定適合自己要求的物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

5.提供的物業(yè)管理條件。招標(biāo)單位提供的物業(yè)管理用房（辦公、倉庫、宿舍等）、商業(yè)用房、物業(yè)管理維修基金、物業(yè)管理啟動資金等物業(yè)管理條件及提供方式和步驟在招標(biāo)書中給予明確。

6.考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲辦法。參照國家或地方有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定制定考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲辦法。

二、物業(yè)管理投標(biāo)

（一）物業(yè)管理投標(biāo)的程序與過程

一般來說，物業(yè)管理投標(biāo)的程序與過程包括以下步驟。

1.獲取招標(biāo)信息。物業(yè)管理企業(yè)可以通過新聞媒體（如報紙、雜志、電視等）、招標(biāo)公告、收到投標(biāo)邀請函或從同行了解等方式獲得物業(yè)管理項目的招標(biāo)信息。2.組建投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)決定參加投標(biāo)后，應(yīng)迅速組成物業(yè)管理項目的投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員應(yīng)考慮有綜合性經(jīng)營管理人員、專業(yè)性工程技術(shù)人員、商務(wù)性財務(wù)會計人員。

3.送投標(biāo)申請書。在初步?jīng)Q定參與投標(biāo)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在招標(biāo)規(guī)定的時間內(nèi)送達(dá)投標(biāo)申請書，接受招標(biāo)單位的資格預(yù)審。

4.取得招標(biāo)文件。獲得參加投標(biāo)預(yù)審資格的企業(yè)，可以按規(guī)定程序到招標(biāo)單位指定的地點購買招標(biāo)文件。

5.熟悉招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是投標(biāo)單位投標(biāo)報價的主要依據(jù)材料，因此，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)取得招標(biāo)文件后，在作價投標(biāo)之前，首要的工作是逐字逐句地仔細(xì)研究招標(biāo)文件，充分了解其內(nèi)容和要求，弄清招標(biāo)文件內(nèi)容的確切含義，并理解招標(biāo)單位的意圖，發(fā)現(xiàn)并提出請招標(biāo)單位予以澄清的疑點，以便部署投標(biāo)工作。6.調(diào)查投標(biāo)環(huán)境與條件。投標(biāo)環(huán)境是中標(biāo)后實施物業(yè)管理服務(wù)的自然、經(jīng)濟和社會條件。這些條件是進(jìn)行物業(yè)管理的約束因素，關(guān)系到能否開展有效的物業(yè)管理，能否取得好的管理效果，即較大的利潤和較高的社會聲譽；同時，它也牽涉到了物業(yè)管理的成本與投標(biāo)報價。所以在投標(biāo)之前，對投標(biāo)環(huán)境必須盡可能地了解清楚。

7.投標(biāo)決策。參加投標(biāo)競爭的目的在于得到有利于本公司的物業(yè)管理權(quán)，從而獲得盡可能多的利潤或爭取最大的發(fā)展機會。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)過程中，應(yīng)當(dāng)全面考慮項目特點、風(fēng)險及企業(yè)自身人、財、物等資源情況，謹(jǐn)慎決策。如果項目類型既非企業(yè)目標(biāo)客戶，又無法反映企業(yè)的核心專長或人力資源無法支持時，則無論項目多么誘人都應(yīng)果斷放棄。企業(yè)考慮的決策因素有：（1）項目區(qū)域、規(guī)模要符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。（2）項目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶。（3）常規(guī)預(yù)測盈利。（4）項目風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)。在投標(biāo)過程中要考慮一些直接影響項目成敗的不確定因素，如管理費標(biāo)準(zhǔn)、空置房管理費收取、工程遺留問題之責(zé)任劃分、管理過程中的獎罰條件以及投標(biāo)書中的服務(wù)承諾等。（5）項目招標(biāo)方誠意合作并具備履行合同的實力。（6）投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足物業(yè)管理項目的能力。

8.編制投標(biāo)書。編制投標(biāo)書是投標(biāo)工作的一項最重要內(nèi)容。因為物業(yè)管理投標(biāo)書既是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)后參與物業(yè)管理的計劃書或未來管理的安排，也是招標(biāo)單位定標(biāo)的重要參考文件。一個物業(yè)管理投標(biāo)書是否優(yōu)秀，往往直接影響物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)能否成功。因此，投標(biāo)單位一定要高度重視投標(biāo)書的編制，要在仔細(xì)研究招標(biāo)文件和調(diào)查投標(biāo)環(huán)境與條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)招標(biāo)文件的要求或精神，以及本企業(yè)投標(biāo)決策的意向來編制投標(biāo)書。

9.投標(biāo)書的封裝及送達(dá)。全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)單位就應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝，并送達(dá)到招標(biāo)單位。

10.參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯。投標(biāo)物業(yè)管理單位在接到開標(biāo)通知或等到開標(biāo)日期時，應(yīng)主動在規(guī)定的時間內(nèi)，到開標(biāo)地點參加開標(biāo)會議。同時，答辯人要做好答辯的思想和資料準(zhǔn)備，答辯時要積極、流暢地應(yīng)對招標(biāo)單位的詢問，在有限的時間內(nèi)把本單位的基本情況、參加投標(biāo)的意圖、投標(biāo)的措施、投標(biāo)的想法等告之于招標(biāo)單位，以獲得一個良好的印象分或答辯分，為成功中標(biāo)打下基礎(chǔ)。11.中標(biāo)及簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)管理企業(yè)在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)，辦妥履約保證書和各項保證手續(xù)，以便送交招標(biāo)單位，及時與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。同時，投標(biāo)單位還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實施物業(yè)管理的有關(guān)問題。

12.投標(biāo)結(jié)束。對投標(biāo)活動進(jìn)行總結(jié)分析，結(jié)算投標(biāo)的有關(guān)費用，對投標(biāo)的資料進(jìn)行整理、歸檔。

（二）投標(biāo)活動應(yīng)把握的主要環(huán)節(jié)

1.確定管理項目的整體思路。包括物業(yè)管理工作重點、服務(wù)特色、管理目標(biāo)、管理方式及實施措施。

2.確定物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理費年度收支測算。管理費標(biāo)準(zhǔn)在投標(biāo)活動中是個至關(guān)重要的因素，要綜合考慮標(biāo)的物業(yè)的檔次、業(yè)主和物業(yè)使用人情況以及當(dāng)?shù)卣畬芾碣M指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等，一般可以先確定2～3個方案，反復(fù)核算、比照后確定物業(yè)管理費價位。財務(wù)年度核算中，要特別注意對能源費、設(shè)備維修費及分包業(yè)務(wù)費用的把握。

3.慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。比如管轄區(qū)域刑事案件的發(fā)生不是僅靠物業(yè)管理可以杜絕的，當(dāng)業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生人身和財產(chǎn)安全損失時，不能隨意承諾物業(yè)管理企業(yè)給予賠償，而應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合實際情況予以處理。

4.確定管理機制、管理機構(gòu)和擬選項目經(jīng)理，明確服務(wù)流程、管理流程和信息流程。5.加強平日練兵，保持良好的業(yè)主滿意率，提高評標(biāo)因素中企業(yè)信譽得分率。6.正式投標(biāo)時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)。演講陳述一般要求在規(guī)定時間內(nèi)，完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出、難點講透、特色鮮明、充滿激情，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實力，感染并打動評委。準(zhǔn)備現(xiàn)場答辯最有效的辦法是提前進(jìn)行模擬訓(xùn)練，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點。現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，切勿匆忙回答，拖泥帶水。

三、物業(yè)管理合同概述

（一）物業(yè)管理合同的概念

物業(yè)管理合同是房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的，由物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的合同。

物業(yè)管理合同有兩種情況：一是新建物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同；二是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。

（二）物業(yè)管理合同的特征

1.物業(yè)管理企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會的名義和費用處理物業(yè)管理事務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)因處理物業(yè)管理事務(wù)（如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等）所支出的必要費用，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主承擔(dān)。

2.物業(yè)管理合同是有償?shù)摹Ｒ簿褪钦f，房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。3.物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。4.物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等，不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。

5.物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時成立，故為諾成性合同；合同的雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

四、物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（1）合同雙方當(dāng)事人的名稱、住所；（2）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；（3）物業(yè)管理服務(wù)的事項；（4）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（5）物業(yè)管理服務(wù)的費用；（6）物業(yè)管理服務(wù)的期限；（7）違約責(zé)任；（8）合同終止和解除的約定；（9）當(dāng)事人雙方約定的其他事項。前期物業(yè)管理合同的聘請人是房地產(chǎn)開發(fā)商。一般物業(yè)管理合同的聘請人是業(yè)主委員會，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。業(yè)主委員會的住所是業(yè)主委員會所使用的辦公場所。受聘人是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)工商行政登記后經(jīng)物業(yè)管理的行政主管部門核準(zhǔn)取得從事物業(yè)管理的資質(zhì)證書，得以在資質(zhì)證書的核準(zhǔn)范圍內(nèi)接受聘請。物業(yè)管理企業(yè)的住所，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)工商核準(zhǔn)登記時的住所。物業(yè)管理的區(qū)域一般與組成業(yè)主大會擁有的物業(yè)的范圍相一致。一個業(yè)主委員會所屬的物業(yè)一般只能聘請一個物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：（1）物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新；（3）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；（4）保潔服務(wù)；（5）保安服務(wù)；（6）物業(yè)維修、更新費用的賬務(wù)管理；（7）物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項，還可以約定下列服務(wù)事項：（1）業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；（2）業(yè)主大會授權(quán)的其他物業(yè)管理事項。

物業(yè)管理的要求和標(biāo)準(zhǔn)主要可以通過以下方式確立：（1）應(yīng)當(dāng)符合政府物業(yè)主管部門和專業(yè)部門（消防、勞動保護(hù)、市政、環(huán)衛(wèi)）確定的標(biāo)準(zhǔn)；（2）應(yīng)當(dāng)達(dá)到合同所約定的要求。

物業(yè)管理的費用按公共性服務(wù)收費、公共性代辦性收費、特約服務(wù)收費而有不同的收取方式。公共性服務(wù)收費、公共代辦性收費實行政府定價或政府指導(dǎo)價，特約服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。物業(yè)管理合同約定的收費，不能違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。

物業(yè)管理期限由雙方約定，但一些地方對物業(yè)管理的期限也作出了明確的規(guī)定。物業(yè)管理合同中約定的違約責(zé)任主要有以下幾個方面。1.物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任：（1）物業(yè)管理企業(yè)沒有達(dá)到合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理要求，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)限期整改或一并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失；逾期仍未達(dá)到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同，并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主方面（包括業(yè)主委員會和單個的業(yè)主、非業(yè)主使用人）可以要求物業(yè)管理企業(yè)清退。（3）物業(yè)管理企業(yè)使用或保管的業(yè)主財產(chǎn)不當(dāng)，給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（4）物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由，提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主的損失。

2.業(yè)主方面的違約責(zé)任：（1）業(yè)主無法定理由，沒有依照合同支付物業(yè)管理費用的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費用及其滯納金，業(yè)主委員會也應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定，負(fù)責(zé)催交或以其他合同約定的方式償付。（2）業(yè)主委員會沒有按合同約定歸集并向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料的，如果因此給物業(yè)管理帶來不利的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任，如果因此給物業(yè)管理企業(yè)帶來其他損失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

五、物業(yè)管理合同的簽訂與終止

（一）物業(yè)管理合同的簽訂

1.訂立物業(yè)管理合同應(yīng)遵循的基本原則：（1）平等原則。合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。（2）合同自由原則。當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。（3）公平原則。物業(yè)管理合同屬雙務(wù)合同，任何一方當(dāng)事人都是既要享有權(quán)利，也要承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)要對等。（4）誠實信用原則。該原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。當(dāng)事人在訂立物業(yè)管理合同時，不得有任何欺詐行為。（5）合法性原則。當(dāng)事人訂立物業(yè)管理合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。

2.訂立物業(yè)管理合同的程序。訂立物業(yè)管理合同的過程包含要約與承諾兩個階段。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)具體明確，即必須包含將來合同的主要條款和讓一般人理解其真實含義，同時要表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。合格的物業(yè)管理企業(yè)、特定的業(yè)主（開發(fā)建設(shè)方、公房出售單位）、業(yè)主委員會都可以提出要約。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾是以接受要約的全部條件為內(nèi)容，一般不得對要約內(nèi)容再作限制、擴張、變更的意思表示。但因要約中的合同條款分為實質(zhì)性條款和非實質(zhì)性條款，如果在承諾的同時，更改要約的條款屬于實質(zhì)性條款，則視為對要約的拒絕并發(fā)出了新的要約；如果更改要約內(nèi)容的條款屬于非實質(zhì)性條款，是對要約的非實質(zhì)性變更，除非要約人及時反對，則該項承諾為合格承諾。

3.物業(yè)管理合同的成立。物業(yè)管理合同是法定應(yīng)當(dāng)采用書面形式并在簽約后報行政主管部門備案的，因此，它不是在承諾生效時成立，而是在當(dāng)事人雙方簽字或蓋章時成立。雙方當(dāng)事人簽字或蓋章的地點為合同成立的地點。

4.有關(guān)解決爭議條款的選擇。在簽訂物業(yè)管理合同時，對雙方當(dāng)事人在履行合同中可能發(fā)生爭議的解決方法進(jìn)行明確的約定，是非常必要的。通常解決爭議的方法有協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。協(xié)商、調(diào)解與仲裁或訴訟可以并用，但仲裁與訴訟是相互排斥的，不可以同時約定。

在解決合同爭議方面，仲裁比訴訟具有更多優(yōu)點，表現(xiàn)在：（1）自愿性。當(dāng)事人之間的糾紛，是否將其提交仲裁、交與誰仲裁、仲裁庭的組成人員如何產(chǎn)生、仲裁適用何種程序規(guī)則，都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由當(dāng)事人協(xié)商確定，故仲裁充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的原則。（2）專業(yè)性。各種仲裁機構(gòu)大都具有分專業(yè)的仲裁員名冊，供當(dāng)事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行各業(yè)的專家。（3）靈活性。仲裁的靈活性很大，在程序上不像訴訟那樣嚴(yán)格，程序靈活。（4）保密性。仲裁一般以不公開審理為原則，并且各國有關(guān)的仲裁法律規(guī)則都規(guī)定了仲裁員及仲裁秘書的保密義務(wù)，具有極強的保密性。（5）快捷性。由于仲裁實行一裁終局制，不像訴訟那樣實行兩審制，這樣就有利于當(dāng)事人之間糾紛的迅速解決。（6）經(jīng)濟性。由于時間上的快捷性，費用也就相應(yīng)地節(jié)省了。其次，仲裁的收費一般要比訴訟費低一些。

（二）物業(yè)管理合同的終止 物業(yè)管理合同因下列原因而終止。

1.物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿，雙方又沒有續(xù)簽合同的。2.物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會解除合同的。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會在下列條件下可以解除合同：（1）雙方協(xié)商一致；（2）物業(yè)管理合同中約定了一方解除合同的條件，當(dāng)解除合同的條件具備時，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。

3.物業(yè)管理企業(yè)沒有達(dá)到物業(yè)管理要求，經(jīng)限期整改逾期仍未達(dá)到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同。

4.業(yè)主委員會嚴(yán)重違反合同約定，致使物業(yè)管理企業(yè)無法對物業(yè)進(jìn)行有效管理的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同，如：眾多業(yè)主拒不支付物業(yè)管理費用，業(yè)主委員會不予協(xié)助解決，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同；業(yè)主委員會沒有按合同提供進(jìn)行物業(yè)管理的必要條件，致使物業(yè)管理企業(yè)無法接管物業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同。

5.因不可抗力致使物業(yè)管理合同的目的無法實現(xiàn)的。如合同約定的物業(yè)管理區(qū)域因戰(zhàn)爭、地震、火災(zāi)等原因失去使用功能的，物業(yè)管理合同自然終止。6.其他法律、法規(guī)規(guī)定當(dāng)事人一方有權(quán)解除合同的情形。

此外，物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，物業(yè)管理合同自然無法繼續(xù)履行，業(yè)主委員會可以終止合同的履行，要求物業(yè)管理企業(yè)的破產(chǎn)清算小組移交物業(yè)管理的有關(guān)資料、基金、財產(chǎn)，業(yè)主應(yīng)支付而尚未支付的物業(yè)管理費用扣除有關(guān)費用后，也應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)的破產(chǎn)清算小組清償。

業(yè)主轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)、業(yè)主委員會的改選都不影響物業(yè)管理合同的效力。業(yè)主轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理合同作為房屋轉(zhuǎn)讓合同的一個附件，出讓者應(yīng)告訴受讓者有關(guān)物業(yè)管理費用的支付情況和其他相關(guān)物業(yè)管理情況。

六、前期物業(yè)管理合同與物業(yè)管理合同

前期物業(yè)管理合同是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。與一般的物業(yè)管理合同相比，前期物業(yè)管理合同具有以下特征。

（一）合同主體不同

前期物業(yè)管理合同由物業(yè)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，一般的物業(yè)管理合同由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。物業(yè)竣工之后，由于出售率或入住率未達(dá)到法定成立業(yè)主大會條件，只能由房地產(chǎn)開發(fā)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)管理。

（二）合同期限不同

一般而言，前期物業(yè)管理合同的期限不長，而一般物業(yè)管理合同期限較長，并且約定了延展期限。其次，如果在前期物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理期限內(nèi)，業(yè)主委員會成立了，而業(yè)主委員會對前期物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理公司的管理不滿，并有充足理由，可以提前解除合同。

實踐中在前期物業(yè)管理合同中出現(xiàn)的問題主要是，前期物業(yè)管理合同由房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主對這一合同無法表達(dá)意見，而當(dāng)業(yè)主陸續(xù)入住，業(yè)主大會、業(yè)主委員會等業(yè)主自治機構(gòu)卻沒有運轉(zhuǎn)起來，原來進(jìn)行前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)對物業(yè)管理進(jìn)行管理，如果前期物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理費用較高，或物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)不佳，則業(yè)主和使用人的利益就將受損。當(dāng)前，政府主管部門應(yīng)當(dāng)加強對前期物業(yè)管理合同的審查，并對前期物業(yè)管理費用的期限、費用支付方等作出明確規(guī)定，并監(jiān)督實施，同時對前期物業(yè)管理合同向一般物業(yè)管理合同的轉(zhuǎn)化過程予以監(jiān)督，支持業(yè)主自治的落實。

第二篇：物業(yè)管理招投標(biāo)

物業(yè)管理招投標(biāo)

重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中國物業(yè)管理市場化產(chǎn)生的歷史背景

1.誰建設(shè)誰主管階段

1981年?a?a1993年

建設(shè)部提出?°誰建設(shè)誰主管?±的模

式，強制開發(fā)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理

2.萌芽階段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“蓮花北村住宅小區(qū)”物業(yè)管理公開招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)物業(yè)中我國第一次采用招標(biāo)方式確定物業(yè)管理權(quán)標(biāo)

從產(chǎn)品經(jīng)營到品牌經(jīng)營的標(biāo)志

1996年深圳鹿丹村住宅小區(qū)（10多年

舊小區(qū)）物業(yè)管理公開招標(biāo)，深圳萬科物業(yè)

中標(biāo)

深圳甲級物業(yè)管理企業(yè)由幾家發(fā)展到

40多家，企業(yè)規(guī)模由幾十萬平米發(fā)展到上百

萬平米

全國物管企業(yè)發(fā)展到2萬多家,員工200

余萬

3.試驗階段

1999年?a?a2003年

1999.5.23-24日,全國物業(yè)管理工作會

議在深圳召開，提出打破地方保護(hù)，打破

壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理念、方法和機

制推向全國

會上南京周學(xué)柏副市長歡迎全國優(yōu)秀

物業(yè)管理企業(yè)到南京投標(biāo)

深圳會議上南京推出百家湖別墅、公寓花園小區(qū)項目公開招標(biāo)。當(dāng)場幾十家

企業(yè)響應(yīng)，22家企業(yè)報名，最后8家企業(yè)

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）參與

竟標(biāo)

1999.6北京 “回龍觀經(jīng)濟適用房住宅

小區(qū)”項目物業(yè)管理招標(biāo) , 幾十家物管企業(yè)

響應(yīng)，10多家企業(yè)入圍，深圳長城物業(yè)和

北京天鴻物業(yè)中標(biāo)

2000年元月深圳萬科物業(yè)中標(biāo)建設(shè)

部大院38萬平米的物業(yè)管理

我國招投標(biāo)的發(fā)展歷程

1980 年以前無招投標(biāo)

1980 年國務(wù)院頒布《 關(guān)于開展和保護(hù)

社會主義競爭暫行規(guī)定》

1981 年第一次使用世行扶貧貸款（大

學(xué)項目）2 億美元，要求招投標(biāo)，自此設(shè)備

采購采用招投標(biāo)

九十年代建筑業(yè)逐步采用招投標(biāo)

2000年1月1日《中華人民共和國招投

標(biāo)法》實施

2003年7月1日建設(shè)部《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實施

2004年7月1日重慶市《前期物業(yè)管理

招投標(biāo)管理暫行辦法》實施

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本概念

1.定義

物業(yè)管理招投標(biāo)

———指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表

人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定符合其

管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家

物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司竟投，從中

選擇最符合招標(biāo)條件的竟投者，并與之訂

立物業(yè)管理服務(wù)合同的交易行為。

2.范圍

根據(jù)《招投標(biāo)法》判斷一個項目是否應(yīng)該公開招投標(biāo)的原則：

（1）是否與社會公共利益密切相關(guān)

（2）是否關(guān)系到國家利益

（3）是否涉及國家機密

該原則也是國際慣例

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定以下項目必須招投標(biāo)：

（1）住宅項目

（2）與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅項目

例外：

a、同一物管區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的；b、建設(shè)單位全部自用的；

c、法律另有規(guī)定的。

3、招標(biāo)的類型

公開招標(biāo)

———招標(biāo)人通過公共媒體公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請所有符合投標(biāo)條件的潛在投標(biāo)人參加投標(biāo)的招標(biāo)方式

特點：招標(biāo)人以公開的方式邀請不特定的投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序啟動后單方面改變。

時間長、程序復(fù)雜、費用高

邀請招標(biāo)?a?a?a不公開發(fā)布招標(biāo)信息，而

直接邀請某些組織或法人參加投標(biāo)的方式。

特點：招標(biāo)人以邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ?投標(biāo)人參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，其評選條件和程序預(yù)先設(shè)定，且不允許在程序 啟動后單方面改變。

省時、省力、省錢

4、原則

公開、公平、公正、合理

三、招標(biāo)的基本程

準(zhǔn)備階段：建立招標(biāo)機構(gòu)制作招標(biāo)文件招標(biāo)項目備案

招標(biāo)階段：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書（邀

標(biāo)）接受投標(biāo)人投標(biāo)意向書投標(biāo)人資格預(yù)對預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出投

標(biāo)邀請書發(fā)售招標(biāo)文件組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場召開標(biāo)前會，解釋招標(biāo)文

件，并以書面形式告知所有投標(biāo)人

調(diào)查階段：投標(biāo)人調(diào)查（信譽、業(yè)績、質(zhì)量）開標(biāo)評標(biāo)階段：組建評委會（5人以上單數(shù)，專家> 2/3）組織開標(biāo)會（招標(biāo)人主持）評標(biāo)

投標(biāo)書評分（權(quán)重50~60）

業(yè)績質(zhì)量評分（權(quán)重20~25）

現(xiàn)場答辯評分（權(quán)重20~25）編制評標(biāo)報告（評委會）

定標(biāo)階段招標(biāo)人定標(biāo)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書退還保證金評標(biāo)和中標(biāo)結(jié)果備案

合同簽定階段：完善服務(wù)方案招標(biāo)人與中標(biāo)人簽定合同

四、物業(yè)管理投標(biāo)程序

準(zhǔn)備階段：獲取招標(biāo)信息項目評估遞交投標(biāo)意向書購買或取得招標(biāo)文件市場調(diào)研踏勘現(xiàn)場參加標(biāo)前會

標(biāo)書制作階段：投標(biāo)書制作

投標(biāo)書包括：

投標(biāo)函

投標(biāo)報價書（價格標(biāo)）

管理服務(wù)方案（技術(shù)標(biāo)）

資格證明文件（商務(wù)標(biāo)）

招標(biāo)文件要求的其它文件

投標(biāo)階段：繳納投標(biāo)保證金送交投標(biāo)文件接受招標(biāo)方的資格審查參加開標(biāo)會和現(xiàn)場答辯完善管理服務(wù)方案簽定合同

五、物業(yè)管理項目投標(biāo)書結(jié)構(gòu)

（一）綜合式投標(biāo)書

1.標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

物業(yè)檔次的定位

服務(wù)檔次的定位

2.擬采取的管理服務(wù)模式與機制

3.管理服務(wù)的主要服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指

標(biāo)及保障措施

4.人力資源的配置、培訓(xùn)與管理

5.物資裝備計劃與管理

6.規(guī)章制度建立和檔案的管理

7.社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)

8.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃與實施

9.物業(yè)日常管理

10.費用測算與財務(wù)管理

11.報價及說明

12.商務(wù)資料

（二）三標(biāo)式投標(biāo)書

1.商務(wù)標(biāo)(相當(dāng)于綜合式投標(biāo)書第12項)投標(biāo)人簡介

業(yè)績特色介紹

工商執(zhí)照復(fù)印件

物管資質(zhì)復(fù)印件

稅務(wù)登記復(fù)印件

企業(yè)代碼復(fù)印件

項目主要管理人員資質(zhì)復(fù)印件

答辯人員委托書

其它

2.技術(shù)標(biāo)

項目管理服務(wù)技術(shù)方案（相當(dāng)于綜合標(biāo)書1-10項）

1、標(biāo)書中不得出現(xiàn)任何能識別投標(biāo)人的文 字、圖案和標(biāo)識，否則一律作廢標(biāo)處理

2、標(biāo)書首尾頁加蓋投標(biāo)人鮮章處，須由招 標(biāo)機構(gòu)開標(biāo)后統(tǒng)一編號密封，交評委會評標(biāo)，評標(biāo) 完成后拆封

3.經(jīng)濟標(biāo)（價格標(biāo)）

（相當(dāng)于綜合標(biāo)書的第11項）

報價函

報價說明

招標(biāo)公告（邀請函）

招標(biāo)書

主要協(xié)議條款

標(biāo)書說明

投標(biāo)須知

招標(biāo)人簡介

標(biāo)的物業(yè)概況

招標(biāo)范圍、內(nèi)容、要求

標(biāo)書編制的方法與依據(jù)

評標(biāo)、定標(biāo)辦法

投標(biāo)人業(yè)績資質(zhì)要求

實地考察的時間、地點

解釋招標(biāo)文件的時間、地點

投標(biāo)書遞交的時間、地點

繳納保證金的金額、時間、地點

開標(biāo)、評標(biāo)的時間、地點及要求

其他

開標(biāo)會標(biāo)準(zhǔn)議程

1.主持人宣布開標(biāo)會開始及會場

紀(jì)律

2.主持人介紹參加會議的招標(biāo)方、監(jiān)督方、代理方和評委會評委

及相關(guān)人員

3.招標(biāo)方介紹招標(biāo)項目情況

4.投標(biāo)人和監(jiān)督人（或公證

員)檢查投標(biāo)書密封情況，確認(rèn)投標(biāo)書密封完好并簽字確認(rèn)

5.主持人宣布評標(biāo)辦法

6.主持人確認(rèn)并宣布開標(biāo)人、唱標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、記錄人

7.公布標(biāo)底（有標(biāo)底時）

8.按投標(biāo)書送達(dá)的時間順序編號，投標(biāo)人抽簽確定答辯順序

9.開標(biāo)并唱標(biāo)（唱標(biāo)內(nèi)容：投標(biāo)人、投標(biāo)書份數(shù)、投標(biāo)函、報價書等）

10.投標(biāo)人確認(rèn)開標(biāo)內(nèi)容并在開標(biāo)記錄上簽字

11.公布對投標(biāo)人的調(diào)查報告（有調(diào)查報告時）

12.評委會評審?fù)稑?biāo)書

13.投標(biāo)人現(xiàn)場答辯

14.評委會現(xiàn)場評分

15.評分統(tǒng)計匯總

16.評委會出具評標(biāo)報告，評委和監(jiān)督人在評標(biāo)報告上簽字

17.當(dāng)場宣布評標(biāo)結(jié)果和中標(biāo)人

18.開標(biāo)會議結(jié)束

謝謝!

重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司--------Tel:***86300588

巫大德Email:wudade@163.com

第三篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

物業(yè)管理招投標(biāo)流程圖

1、小區(qū)業(yè)委會制作征詢意見表，決定是續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同，還是公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)以及如何具體操作等事宜

根據(jù)三分之二以上業(yè)主的意見，形成決議，報房地局、街道辦事處、居委會

根據(jù)三分之二業(yè)主的意見，決定是否聘請中介咨詢服務(wù)代理機構(gòu)（可以在征詢業(yè)主意見前參與）

2、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)項目簡介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)工作方案等文件報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案

3、發(fā)布招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書

接受物業(yè)公司報名咨詢

物業(yè)公司提供有關(guān)公司情況資料，招標(biāo)代理機構(gòu)資格初審，初選符合條件的物業(yè)公司，4、確認(rèn)投標(biāo)人的資格

通過資格審查的物業(yè)公司領(lǐng)取或者購買招標(biāo)文件

5、從專家?guī)斐槿＜颐麊?，組成評審小組，接受投標(biāo)文件

評審小組和業(yè)主代表等到投標(biāo)物業(yè)公司所管小區(qū)現(xiàn)場考察，這些小區(qū)由投標(biāo)物業(yè)公司提供，隨機抽取，同時進(jìn)行的還有：邀請業(yè)主委員會成員、投標(biāo)物業(yè)公司、業(yè)主代表、房地部門、街道辦事部門、居委會等參加開標(biāo)活動，公布物業(yè)公司的標(biāo)的，小區(qū)管理文書封好，抽簽定答辯順序

6、閱標(biāo)。其間，物業(yè)公司退場，專家獨立打分，業(yè)主代表可以互相商量打分

7、答辯。針對投標(biāo)書，專家提出問題，投標(biāo)單位回答；評審小組對答辯進(jìn)行評分

8、投標(biāo)單位全部到場，工作人員統(tǒng)計分?jǐn)?shù)

9、評審小組寫出評標(biāo)意見

10、業(yè)主大會或者授權(quán)業(yè)主委員會根據(jù)評標(biāo)意見確定中標(biāo)人

11、向全體業(yè)主公告中標(biāo)結(jié)果和評標(biāo)意見

12、業(yè)主委員會代表業(yè)主與中標(biāo)人簽定物業(yè)管理服務(wù)合同

第四篇：物業(yè)管理招投標(biāo)流程

物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面

負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。

2、編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書編制要求》、等，重點是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。

3、向社會發(fā)布招標(biāo)公告：通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告，內(nèi)容主要是擬招標(biāo)的物

業(yè)名稱，投標(biāo)單位條件，報名截止日期、報送投標(biāo)書截止日期及聯(lián)系地址、電話等。

4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查：從報名單位中選出符合資質(zhì)條件的單位參加投標(biāo)，并書面通知各

投標(biāo)單位。

5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料

6、組織投標(biāo)單位勘查項目并答疑

7、成立評標(biāo)委員會，制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法：聘請有關(guān)人員組成評標(biāo)委員會，并制評分

標(biāo)準(zhǔn)，定標(biāo)原則與辦法。評標(biāo)委員會一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理專家及未參與競標(biāo)的相同的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。

8、收取投標(biāo)書：在規(guī)定的時間、地點收取標(biāo)書，一般，公開招投標(biāo)應(yīng)請公證人員現(xiàn)場公證，并保存投標(biāo)書至正式開標(biāo)時止。

9、開標(biāo)與標(biāo)書評閱：在規(guī)定的時間、地點開標(biāo)。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標(biāo)的單位代表。開標(biāo)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，公證員公證，當(dāng)中啟封投標(biāo)書，并唱讀其報價、管理計劃及各項服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，開標(biāo)后應(yīng)將標(biāo)書發(fā)給評委會委員，由各委員獨立詳細(xì)閱讀、審查投標(biāo)書，就投標(biāo)書給出評分。

10、組織答辯會，評標(biāo)定標(biāo)：閱標(biāo)后召開答辯會。按抽簽順序，各投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人（一般

為授權(quán)代表人及項目經(jīng)理）參加答辯。就公司介紹及委員提出的問題予以解答，委員評分匯總后按定標(biāo)原則與辦法確定中標(biāo)單位。

11、發(fā)出中標(biāo)通知書：確定中標(biāo)單位后，由招標(biāo)單位向其發(fā)出中標(biāo)通知書。

12、預(yù)中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同：（摘自《物業(yè)經(jīng)營管理》第八章第三節(jié)）

物業(yè)管理投標(biāo)的程序

1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

2、報送投標(biāo)申請，接受資格審查：在規(guī)定時間內(nèi)向招標(biāo)單位報送投標(biāo)申請，一般包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績等。

3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場

4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書：

5、報送投標(biāo)書：按照一般慣例標(biāo)書分正副本，一正四副，加蓋公章并密封送達(dá)。

6、參加開標(biāo)及答辯會：在有限時間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢，投標(biāo)的意圖、對日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對投標(biāo)報價的計算作為必要的說明或補充，愿意承諾的優(yōu)惠條件等，以爭取獲得最佳印象和分?jǐn)?shù)。

7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

第五篇：物業(yè)管理合同

物業(yè)管理合同

委托方（以下簡稱甲方）：受委托方（以下簡稱乙方）：

組織名稱：企業(yè)名稱： 烏魯木齊榮盛達(dá)物業(yè)

服務(wù)有限公司

代表人：法定代表人：劉麗麗

地址：注冊地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將委托乙方進(jìn)行物業(yè)管理，特訂立本合同。

第1條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：住宅小區(qū)

辦公位置：

占地面積：平方米

建筑面積：平方米

第2條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第2章委托管理事項

第4條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院。

第5條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備。

第6條公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、停車場。

第7條公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。

附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所。

第8條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集。

第9條交通與車輛停放秩序的管理。

第10條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

第11條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第12條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1．物業(yè)管理費；

2．裝修垃圾清運費；

3．裝修押金；

4．占道停車費；

第13條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第14條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。

第3章委托管理期限

第15條委托管理期限為年。自年月日時起至年月日時止。

第4章雙方權(quán)利義務(wù)

第16條甲方權(quán)利義務(wù)

1．代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

2．制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。

3．檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況。

4．審議乙方管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

5．在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第 1 項執(zhí)行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。

6．負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起向乙方提供。

7．當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負(fù)責(zé)催交或以方式償付。

8．協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

9．協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

第17條乙方權(quán)利義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。

2．對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。

3．按本合同的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。

4．選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

5．負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

6．向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

7．每六個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費用收支使用情況。

8．對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施。

9．本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第5章物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第18條乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達(dá)到。

1．房屋外觀：完好；

2．設(shè)備運行：正常；

3．房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：及時；

4．公共環(huán)境：干凈；

5．綠化：整潔；

6．交通秩序：良好；

7．保安：完善；

8．急修：一小時；

9．小修：當(dāng)天；

第6章物業(yè)管理服務(wù)費用

第19條物業(yè)管理服務(wù)費

1．管理費由乙方按建筑面積每平方米/月或按套每戶

2．保潔費由乙方按建筑面積每平方米元/年或按套每戶用人收取。

3．保安費由乙方按建筑面積每平方米人收取。

4．高層住宅電梯、水泵運行費按實際耗費結(jié)算，由乙方向業(yè)主收取。

5．管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，需遵循國家相關(guān)法律法規(guī)和本省市相關(guān)規(guī)定。

6．對業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費用千分之三加收滯納金。

第20條住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費按居住收費標(biāo)準(zhǔn)的3倍收取。

第21條車位使用管理費用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取（具體標(biāo)準(zhǔn)略）。

第22條乙方對業(yè)主/住戶的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主/住戶按實際發(fā)生的費用計付。

第23條乙方向業(yè)主/物業(yè)提供的其他服務(wù)項目的費用收取標(biāo)準(zhǔn)約定。（具體標(biāo)準(zhǔn)略）

第24條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。

第7章違約責(zé)任

第25條甲方違反本合同第十六條第 8 款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第26條乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第27條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方退還多收款項；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第28條甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。

第8章附則

第29條雙方約定自本合同生效之日起日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。

第30條雙方可對本合同的條款進(jìn)行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)

議與合同具有同等效力。

第31條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第32條本合同正本連同附件頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第33條因建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，使房屋達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第34條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第35條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請市仲裁委員會裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第36條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第37條本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：乙方簽章：

代 表 人：代 表 人：

日期：日期：