第一篇：桂林城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用實施意見

桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用實施意見

（暫行）

第一章

總則

第一條

為推動桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用，規(guī)范城鎮(zhèn)低效用地使用權出讓行為，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部第21號令）、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2006〕114號）、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）、《國土資源部關于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見》（國土資發(fā)〔2014〕119號）、《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程>有關問題的通知》(國土資廳發(fā)〔2015〕12號）、《廣西壯族自治區(qū)國土資源廳關于盤活城鎮(zhèn)存量建設用地促進土地節(jié)約集約利用的指導意見》（桂國土資發(fā)〔2014〕96號）、《桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用暫行辦法》（市政〔2014〕43號）等相關規(guī)定和土地估價的國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)定。

第二條

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用以優(yōu)化桂林城市布局、合理調整土地用地結構、提升城市環(huán)境及品位、改善城市基礎設施、促進產(chǎn)業(yè)轉型升級為目標。破解桂林市改革開放以來，因歷史文化名城和漓江風景名勝區(qū)保護等原因，造成的城鎮(zhèn)用

地再開發(fā)工作專項規(guī)劃（2014-2018年）》（下簡稱《專項規(guī)劃》），并向土地使用權人出具同意增補納入低效規(guī)劃意見通知書。

第三章

再開發(fā)改造方案及審查

第十條

已納入《專項規(guī)劃》和同意增補的低效用地再開發(fā)項目，由項目意向業(yè)主向市國土資源局提出開發(fā)申請，經(jīng)土審辦審核后，由市國土資源局致函市規(guī)劃局申領的規(guī)劃條件。

申請低效用地再開發(fā)的單位、企業(yè)，應書面承諾按本規(guī)定繳納（補交）土地出讓金，如不能按規(guī)定繳納（補交）或無力開發(fā)的，由土地使用權人向市土地儲備交易管理中心提出申請，經(jīng)市人民政府批復同意后，由市土地儲備交易管理中心按照《桂林市土地儲備和招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權暫行規(guī)定》（市政〔2002〕79號）及《桂林市土地儲備管理辦法（試行）》（市政〔2009〕57號）的規(guī)定進行土地收儲和招拍掛出讓。

第十一條

低效用地再開發(fā)項目取得規(guī)劃條件后，由項目開發(fā)業(yè)主委托委托有資質的作業(yè)單位編制《低效用地再開發(fā)改造方案》(下簡稱《改造方案》）。《改造方案》經(jīng)土審辦初審后，報市土地審查委員會審核。

第四章

項目土地評估和土地出讓金繳納（補交）第十二條

低效用地再開發(fā)項目取得規(guī)劃條件后，由市國土資源局以抽簽方式選取3-5家中介評估機構進行土地價格評估，中介評估機構出具評估結果和評估報告，報土審辦審議，提出土地出讓底價建議和應繳納（補交）土地出讓金額；報市地價審核領導小組審定。

（二）現(xiàn)狀為出讓土地使用權的，土地出讓金補交公式為：新土地使用條件土地使用權正常市場價格-原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格-經(jīng)核準的其它成本。

（三）已出讓的工業(yè)用地，地上無建筑物及構筑物的，參照國土資廳發(fā)〔2013〕20號和國土資廳發(fā)〔2015〕12號文繳納土地出讓金。

（四）按上述方法繳納（補交）土地出讓金的再開發(fā)項目，繳納（補交）土地出讓金金額不得低于新土地使用條件土地使用權正常市場價格的40%。

第十五條

土地和地上建筑物價值評估、其它成本審計，評估或審計期日應以市國土資源局通過《改造方案》審議后，確定的補繳地價時間為準。

第十六條

低效用地再開發(fā)項目應依法依規(guī)繳納相關稅費，任何單位和個人不得減免。

第五章

再開發(fā)項目用地審批

第十七條

市國土資源局根據(jù)通過的《改造方案》和低效項目的土地出讓底價，編寫供地方案報市人民政府批復。

第十八條

供地方案經(jīng)市人民政府批復后，由市國土資源局通知項目業(yè)主辦理用地手續(xù)，并依規(guī)定繳納（補交）土地出讓金。辦理用地手續(xù)應提交如下材料：

（一）項目用地申請書；

（二）擬開發(fā)土地的權屬材料。如屬拆遷收購多宗土地合并開發(fā)的，還應提交拆遷補償協(xié)議和將多宗土地合并后的土地變更登記手續(xù)；

第二十條

因實施城市規(guī)劃需要對城中村進行改造的，可以納入低效用地再開發(fā)改造范圍。如保留集體土地所有權不變的，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，向市國土資源局提出用地申請。

第二十一條

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自愿申請將農(nóng)村集體所有的具備合法用地手續(xù)的建設用地轉為國有建設用地的，須經(jīng)村民（代表）大會三分之二以上成員表決同意后，再依法按規(guī)定辦理征收手續(xù)，涉及農(nóng)民住宅或企業(yè)房屋拆遷的，還應與原產(chǎn)權人達成拆遷安置協(xié)議。

第七章

土地置換

第二十二條

因低效用地再開發(fā)改造的需要，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，允許通過土地位置調換等方式調整使用存量建設用地。

第二十三條

相互置換的土地應同時具備土地使用權證。第二十四條

置換土地權利人應本著自主互利的原則簽訂置換協(xié)議，明確相互權利、義務，涉及房屋拆遷的還應簽訂拆遷協(xié)議。

邊角地、夾心地、插花地等少量土地置換時，集體經(jīng)濟組織和附著物權利人無異議，在不少于30日的公告后，可經(jīng)市人民政府土地權屬確權后實施置換。

第二十五條

國有土地與集體土地置換不得涉及農(nóng)用地，土地置換手續(xù)由市國土資源局審核后報市人民政府審批，并報國土資源廳備案。

第二十六條

置換土地雙方應共同向市國土資源局提出申

地塊供地方式辦理供地手續(xù)。對于原有存量建設用地也可通過土地位置調換進行調整使用，涉及新增建設用地的，應依法辦理農(nóng)轉用和土地征收手續(xù)。

第十章

違法用地的處理

第三十條

本規(guī)定所指違法用地適用于2009年12月31日之前發(fā)生的違法用地。

第三十一條

違法用地處理操作流程按照2014年9月10日《國土資源部關于印發(fā)<國土資源違法行為查處工作規(guī)程>的通知》要求執(zhí)行。

第三十二條

低效用地再開發(fā)改造涉及的違法用地行為的處理具體參照《桂林市開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用涉及違法用地處罰及補辦審批手續(xù)辦法》執(zhí)行。

第十一章

再開發(fā)項目用地管理

第三十三條

經(jīng)政府批準同意協(xié)議出讓并簽訂《國有土地使用權出讓合同》后7日內(nèi)，應將協(xié)議出讓結果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布，接受社會監(jiān)督。

公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內(nèi)容，公示時間不得少于5日。

第三十四條

再開發(fā)項目業(yè)主為原土地使用權人的，應在項目用地手續(xù)批準之日起一年內(nèi)，完成地上建筑物拆遷并開工建設，兩年內(nèi)必須完工。未按規(guī)定實施建設的，按照《閑置土

第二篇：桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用實施細則(暫行)

桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用實施細則（暫行）

為規(guī)范實施我市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用，依據(jù)國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》、自治區(qū)國土資源廳《關于盤活城鎮(zhèn)存量建設用地促進土地節(jié)約集約利用的指導意見》和桂林市人民政府《關于印發(fā)桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用暫行辦法的通知》（以下簡稱《暫行辦法》），制定本實施細則。

第一章 總 則

第一條 城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，按照“政府引導，市場運作；明晰產(chǎn)權，保障權益；統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進；節(jié)約集約，提高效率；尊重歷史，客觀公正”的原則進行。

第二條 本細則所稱的城鎮(zhèn)低效用地是指城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設用地，下列情況可以列入低效改造范圍：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設施落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)、廠礦和城中村等。

有下列情形之一的，不納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造范疇：

（一）再開發(fā)用途不符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和《桂林市低效用地再開發(fā)工作專項規(guī)劃（2014-2018年）》的；

（二）再開發(fā)用途不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的；

（三）土地權屬有爭議的；

（四）被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封等其他形式限制土地權利的；

（五）未辦理土地權屬登記的；

（六）再開發(fā)用地范圍全部或大部分為非建設用地的；

（七）《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地劃撥決定 書》明確約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權的。

第二章 低效用地再開發(fā)申報及審批

第三條 市國土資源局成立低效用地審查報批會審小組，負責對低效用地再開發(fā)項目用地審批環(huán)節(jié)進行審查。

第四條 每年1月由各城區(qū)人民政府根據(jù)《桂林市低效用地再開發(fā)工作專項規(guī)劃（2014-2018年）》（下簡稱《專項規(guī)劃》），編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施計劃（下簡稱計劃）。市國土資源局組織發(fā)改、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工信等部門和有關城區(qū)政府對計劃進行審核，并報市人民政府批準。

計劃應包括：擬再開發(fā)改造地塊位臵、面積、四至范圍和原土地使用權人使用情況、地上建（構）筑狀況、土地和房屋權證、土地使用權出讓合同或劃撥決定書、再開發(fā)的原因、再開發(fā)的目的、再開發(fā)的用途、投資強度以及再開發(fā)預期經(jīng)濟、社會、民生、環(huán)境效益等。

第五條 鼓勵原國有土地使用權人自行開展低效用地再開發(fā)。原國有土地使用權人可申請開展改造，取得改造后的規(guī)劃條件，制定改造方案，經(jīng)市國土資源局審查報市人民政府批準后實施。

第六條 根據(jù)市人民政府批準的計劃，城區(qū)人民政府或原土地權利人應向規(guī)劃部門提出再開發(fā)利用地塊需要改變或變更土地用途規(guī)劃條件的申請，取得其同意后，再向市國土資源部門提出用地改造申請。

市國土資源局根據(jù)城區(qū)人民政府或原土地權利人獲得改變后的規(guī)劃條件和改造申請，擬定每宗低效用地再開發(fā)地塊的出讓計劃，并將出讓計劃在《桂林日報》及桂林市國土資源局官方網(wǎng)站（004km.cn）向社會公布。公布其相關地塊位臵、面積、原土地用途和原建筑物狀況、擬再開發(fā)的規(guī)劃條件等。

第七條 有意進行再開發(fā)改造的單位和個人（以下簡稱意向用地者）應當根據(jù)公布的出讓計劃信息及自身用地需求，向市國土資源局

提出申請。

第八條 在規(guī)定時間內(nèi)，只有原土地權利人申請自行開發(fā)或同一地塊只有一個意向用地者的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。意向用地者不是原土地使用權人或再開發(fā)地塊屬整合多個土地使用權人的多宗土地的，應向市國土資源局提交土地轉讓協(xié)議和拆遷補償協(xié)議?！秶型恋厥褂脵喑鲎屢庀驎泛炗喓?，市國土資源局應將意向出讓地塊位臵、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內(nèi)容在當?shù)赝恋赜行问袌鲞M行公示，并注明意見反饋途徑和方式，公示時間不得少于5日。

第九條 在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊有兩個以上意向用地者的，由市土地儲備交易中心與原土地使用權人協(xié)商收回土地，通過招拍掛方式確定意向用地者。

第十條 確定意向用地者的低效用地再開發(fā)項目需編制低效用地再開發(fā)改造方案(下簡稱“改造方案”），意向用地者可委托具備資質的作業(yè)單位進行編制。

第十一條 改造方案應明確項目建設業(yè)主、改造目標、改造原則、改造方向、規(guī)劃條件、用地布局、用地方式、開發(fā)強度、開發(fā)流程等。

第十二條 改造方案編制應緊密結合《暫行辦法》，包含如下內(nèi)容和材料：

（一）項目再開發(fā)背景與目的，主要介紹項目再開發(fā)的經(jīng)濟、社會、規(guī)劃背景以及再開發(fā)所要達到的目標；

（二）項目改造的必要性和可行性，主要介紹項目再開發(fā)對城市發(fā)展，居民收入、生活居住條件的影響，結合項目實際所具備的條件，提出項目改造的必要性和可行性；

（三）項目土地權屬情況，根據(jù)土地使用權證、宗地圖以及最新變更數(shù)據(jù)庫描述項目涉及土地的權屬情況；

（四）項目土地利用情況，套合最新變更數(shù)據(jù)，分析項目范

圍所各占地類及面積情況；

（五）項目合規(guī)性，主要結合土地利用總體規(guī)劃，專項規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，分析項目是否滿足相關規(guī)劃的要求；

（六）項目實施主體及資金來源，主要介紹項目實施主體基本情況，是否具備開發(fā)資質，投資構成及資金來源情況；

（七）項目規(guī)劃設計方案，根據(jù)規(guī)劃部門出具的改造后的規(guī)劃條件，明確項目改造的土地用途、容積率、綠化率以及建筑密度等控制性指標；

（八）項目再開發(fā)方式，根據(jù)《暫行辦法》第三章第十三條的規(guī)定，結合項目實際情況，分析確定項目再開發(fā)方式（自行開發(fā)、入股聯(lián)營合作開發(fā)、共同成立公司聯(lián)合開發(fā)、城區(qū)政府招標確定業(yè)主或交由市土地儲備中心收儲等）；

（九）項目土地征收、轉用方案，套合最新變更數(shù)據(jù)，判斷分析項目是否占用集體土地，涉及集體土地的，依法辦理土地征收、轉用、以及耕地占補手續(xù)，落實征地補償方案；

（十）項目涉及房屋拆遷安臵，必須落實拆遷安臵補償方案，同時，改造用途涉及商品房開發(fā)的，項目業(yè)主必須與城區(qū)政府簽訂移交保障性住房協(xié)議或合同；

（十一）土地使用權證、出讓合同、劃撥決定書等；

（十二）項目如有土地權屬調整的，還要說明項目改造前后土地使用權人、土地權屬變化情況，并附原土地使用權人同意調整協(xié)議；

（十三）項目實施進度，結合項目可行性研究報告以及實際開展情況，科學合理的預測項目實施的計劃與進度；

（十四）項目實施效益評價，結合項目容積率、建筑面積以及項目周邊同類項目的投資強度、銷售單價對項目竣工后預期的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益進行評價；

（十五）項目實施保障措施，主要根據(jù)項目實施過程中可能出現(xiàn)的問題，提出項目實施的政治、政策和規(guī)劃保障措施。

第十三條 再開發(fā)用地原為劃撥土地的，土地出讓金繳納應當按下式核定：

應繳納的土地使用權出讓金額 = 擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格。

第十五條 出讓的工業(yè)用地未改變用途提高容積率的再開發(fā)，不再補繳土地出讓金。

第十六條 劃撥土地使用權權益價格、土地使用權市場價格和剩余年期土地使用權市場價格，由市國土資源局通過公開抽簽方式選取3-5家中介評估機構進行評估，評估結果去掉最高最低后平均確定。確定結果經(jīng)會審小組審定后，報市人民政府批準。價格評估應在意向用地者確定前進行。

第十七條 改造方案編制完成后，市國土資源局組織集體會審。不涉及土地征收手續(xù)的，由市國土資源局組織制定再開發(fā)方案，報市人民政府批準后實施；需要完善征收手續(xù)的土地，依法組織土地征收方案呈報自治區(qū)人民政府審批，再由市國土資源局組織制定再開發(fā)方案，報市人民政府批準實施；

第十八條 再開發(fā)方案經(jīng)市人民政府批復后，通知意向用地者辦理用地手續(xù)，并依規(guī)定補繳土地出讓金。辦理用地手續(xù)應提交如下材料：

（一）項目用地申請書；

（二）擬開發(fā)土地的權屬材料。如屬拆遷收購多宗土地合并開發(fā)的，還應提交拆遷補償協(xié)議和原土地權屬證明；

（三）改造方案；

（四）計劃；

（五）市人民政府批準的實施方案批復；

（六）項目用地地塊的土地出讓金發(fā)票及相關稅費憑證；

（七）項目用地單位組織機構代碼證、法人代表身份證復印件(應注明復印件與原件相符加蓋公章);

（八）委托書、委托人的身份證復印件（應注明復印件與原件相符加蓋公章）；

（九）發(fā)改委備案證（應注明復印件與原件相符加蓋公章）；

（十）規(guī)劃局地塊規(guī)劃設計條件文及附圖（原件）；

（十一）建設用地紅線圖、界址表；

（十二）其他應提供的材料。

第三章 低效用地再開發(fā)項目增補

第十九條

未列入《專項規(guī)劃》中的低效用地需增補的，必須符合本細則第二條的規(guī)定。

第二十條 市國土資源局委托市國土資源信息中心承擔低效項目增補論證事務性技術性等相關工作。

第二十一條 增補手續(xù)原則上每年辦理一次，在每年1月份由各城區(qū)人民政府結合計劃編制向市國土資源局提出增補申請。城區(qū)人民政府應提出增補理由，并提供增補項目的土地、房產(chǎn)等權屬證明材料。

第二十二條 市國土資源局根據(jù)城區(qū)人民政府申請，對增補項目進行審核，并組織城區(qū)人民政府、國土資源分局、有關部門現(xiàn)場踏勘，形成意見報會審小組審查。經(jīng)會審小組審查通過后，按本細則規(guī)定確定意向用地者。由意向用地者委托有資質的作業(yè)單位編制項目增補論

證報告。

第二十三條 市國土資源局組織發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保、工信等相關部門對增補論證報告進行論證審議，經(jīng)論證審議通過后，由市國土資源局報市人民政府批準同意增補。市國土資源局根據(jù)批復，修改低效規(guī)劃文本及數(shù)據(jù)庫，予以增補。

增補項目按照本細則規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。

第四章 集體建設用地再開發(fā)利用

第二十四條 農(nóng)村集體建設用地上的低效用地不得用于商品房開發(fā)。

第二十五條 農(nóng)村集體將其名下的低效用地（含集體或國有土地），過戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項目公司名下的，須經(jīng)村民（代表）大會三分之二以上成員表決同意，報城區(qū)人民政府批準后，方可辦理土地轉讓手續(xù)。農(nóng)村集體可按城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設條件自行開發(fā)，涉及國有土地的可以保留原劃撥方式供地，或申請協(xié)議方式出讓，以協(xié)議方式出讓的按本細則要求以市場價格繳納土地出讓金。

第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織如將其名下的國有建設用地，過戶到該村集體全資擁有的項目公司名下進行再開發(fā)利用，不涉及商品房開發(fā)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，共同向市國土資源局提出用地申請。

第二十七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依照城市規(guī)劃將其名下的國有建設用地以入股聯(lián)營方式與有關單位合作開發(fā)建設，不涉及商品房開發(fā)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，共同向市國土資源局提出用地申請。

第二十八條 因實施城市規(guī)劃需要對城中村進行改造的，可以納入低效用地再開發(fā)改造范圍。如保留集體土地所有權不變的，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)所在城區(qū)人民政府同意后，向市國土資源局提出用地申請。

第五章 土地臵換

第二十九條 因低效用地開發(fā)改造的需要，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，允許通過土地位臵調換等方式調整使用存量建設用地。

第三十條 相互臵換的土地應同時具備土地使用權證。第三十一條 臵換土地權利人應本著自主互利的原則簽訂臵換協(xié)議，明確相互權利、義務，涉及房屋拆遷的還應簽訂拆遷協(xié)議。

邊角地、夾心地、插花地等少量土地臵換時，集體經(jīng)濟組織和附著物權利人無異議，在不少于30日的公告后，可經(jīng)市人民政府土地權屬確權后實施臵換。

第三十二條 國有土地與集體土地臵換不得涉及農(nóng)用地，土地臵換手續(xù)由市國土資源局審核后報市人民政府審批，并報國土資源廳備案。

第三十三條 臵換土地雙方應共同向市國土資源局提出申請，并提交以下材料：

（一）土地、房屋權屬證明；

（二）臵換土地雙方單位組織機構代碼證、法人代表身份證復印件或集體、個人身份證明(應注明復印件與原件相符加蓋公章)；

（三）臵換協(xié)議、拆遷協(xié)議；

（四）宗地圖、界址表；

（五）其他需提供的材料。

第六章 集體建設用地建新騰挪

第三十四條 市中心城區(qū)以外舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法集體建設用地，確能實現(xiàn)拆舊復耕的，可根據(jù)國土資源部及自治區(qū)國土資源廳城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點的政策規(guī)定申報辦理有關手續(xù)，具體操作流程參照《廣西城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》(桂國土資發(fā)?2009?41號)執(zhí)行。

第三十五條 建設用地騰挪建新區(qū)不得占用基本農(nóng)田，涉及新增建設用地和占用農(nóng)用地的，要按照有關規(guī)劃辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。

第七章 集體建設用地轉為國有建設用地

第三十六條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自愿申請將農(nóng)村集體所有的具備合法用地手續(xù)的建設用地轉為國有建設用地的，須經(jīng)村民（代表）大會三分之二以上成員表決同意后，再依法按規(guī)定辦理征收手續(xù)。

第三十七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向所在城區(qū)人民政府提出征收申請，經(jīng)城區(qū)政府核實同意后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向市國土資源局提出申請報告，并附城區(qū)人民政府同意意見致函市國土資源局。市國土資源局會審小組審議后形成會審意見，報請市人民政府轉報自治區(qū)人民政府批復，待自治區(qū)人民政府批復后由市人民政府依法實施征收。

第八章 邊角地、夾心地、插花地

第三十八條 邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、被城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造范圍地塊與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、被城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

第三十九條 城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，在改造方案編制之前，改造主體向市國土資源局提出申請，由市國土資源局組織市有關部門實地核實論證后，列入地塊改造范圍。

第四十條 “三地”為農(nóng)用地，需辦理農(nóng)用地轉用或土地征收手

續(xù)的，按批次報批方式，經(jīng)市人民政府審核后，上報自治區(qū)人民政府審批； “三地”屬集體建設用地的，將“三地”納入需完善征收手續(xù)的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造方案一并上報。

第四十一條 “三地”處理中涉及土地征收的，有關用地計劃指標及耕地占補平衡由市人民政府負責落實。涉及林地的，應依法向林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。

第九章 違法用地的處理

第四十二條

本細則所指違法用地適用于2009年12月31日之前發(fā)生的違法用地。

第四十三條 違法用地處理操作流程按照2014年9月10日《國土資源部關于印發(fā)<國土資源違法行為查處工作規(guī)程>的通知》要求執(zhí)行。

第四十四條 低效用地再開發(fā)改造涉及的違法用地行為的處理具體參照《桂林市開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用涉及違法用地處罰及補辦審批手續(xù)辦法》執(zhí)行。

第十章 低效用地再開發(fā)用地管理

第四十五條 低效用地再開發(fā)項目業(yè)主為原土地使用權人的，應在項目用地手續(xù)批準之日起一年內(nèi)，完成地上建筑物拆遷并開工建設，兩年內(nèi)必須完工。不屬于原土地權利人自行開發(fā)的，應在《國有土地使用權出讓合同》中明確完成拆遷和開竣工時間。

未按規(guī)定實施建設的，根據(jù)具體情況，按照《閑臵土地處臵辦法》（國土資源部令第53號）依法處理。

第四十六條 經(jīng)批準自行開發(fā)的低效用地再開發(fā)項目，工程未竣工驗收前不得轉讓（包括股東變更）。確實無法完成的，由政府按改造前土地用途的基準地價收回建設用地使用權。

第四十七條 涉及經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目，應強制配建總建筑面積10%以上的保障性住房，同時需加強基礎

設施、市政設施、公共公益性設施等相關配套設施建設。項目開發(fā)單位應先行建設強制配建的保障性住房、涉及社會群眾利益的安臵房和相關配套設施。其配建的保障性住房、涉及社會群眾利益的安臵房和相關配套設施，按合同或協(xié)議約定，經(jīng)移交給當?shù)卣?、相關部門或當事人確認后，才能辦理其經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目的預售許可、不動產(chǎn)登記等手續(xù)。

第四十八條第四十九條

第十一章 附則

本細則由桂林市國土資源局負責解釋。本細則自公布之日起實施。

第三篇：關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)

關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā) 的指導意見(試行)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及有關規(guī)定，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020年）》等要求，為健全節(jié)約集約用地制度，盤活建設用地存量，提高土地利用效率，現(xiàn)就深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)提出以下意見：

一、總體要求

（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”的總體布局和協(xié)調推進“四個全面”的戰(zhàn)略布局，按照黨中央、國務院決策部署，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，推進供給側結構性改革，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，堅持以人為本，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，鼓勵土地權利人自主改造開發(fā)，鼓勵社會資本積極進入，規(guī)范推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，促進城鎮(zhèn)更新改造和產(chǎn)業(yè)轉型升級，優(yōu)化土地利用結構，提升城鎮(zhèn)建設用地人口、產(chǎn)業(yè)承載能力，建設和諧宜居城鎮(zhèn)。

（二）基本原則。

堅持政府引導、規(guī)劃先行。建立健全政府引導、部門協(xié)同、公眾參與的工作機制，加強統(tǒng)籌協(xié)調，形成工作合力；堅持規(guī)劃先行，對改造開發(fā)的規(guī)模、時序等進行統(tǒng)籌安排，確保改造開發(fā)工作穩(wěn)步有序開展。

堅持市場取向、因勢利導。按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權利人、集體經(jīng)濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發(fā)，形成形式多樣的改造開發(fā)模式，增強改造開發(fā)的動力。

堅持公眾參與、平等協(xié)商。充分尊重土地權利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開性和透明度，保障土地權利人的知情權、參與權、受益權；建立健全平等協(xié)商機制，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實現(xiàn)和諧開發(fā)。

堅持利益共享、多方共贏。建立完善經(jīng)濟激勵機制，協(xié)調好政府、改造方、土地權利人等各方利益，實現(xiàn)共同開發(fā)、利益共享；嚴格保護歷史文化遺產(chǎn)、特色風貌和保障公益性用地，統(tǒng)籌安排產(chǎn)業(yè)用地，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、民生改善、文化傳承多贏。

堅持因地制宜、規(guī)范運作。充分考慮當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、發(fā)展定位等，依據(jù)城市總體發(fā)展布局，合理確定改造開發(fā)的方向和目標，分類實施；嚴格遵循改造開發(fā)要求和程序，切實加強監(jiān)管，保證改造開發(fā)工作規(guī)范運作、有序推進。

（三）總體目標。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)范推進，土地集約利用水平明顯提高，城鎮(zhèn)建設用地有效供給得到增強；城鎮(zhèn)用地結構明顯優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)轉型升級逐漸加快，投資消費有效增長；城鎮(zhèn)基礎設施和公共服務設施明顯改善，城鎮(zhèn)化質量顯著提高，經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展能力不斷提升。

二、加強統(tǒng)籌引導

（四）明確改造開發(fā)范圍。本文件規(guī)定的城鎮(zhèn)低效用地，是指經(jīng)第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開發(fā)范圍?，F(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設用地等，不得列入改造開發(fā)范圍。市縣人民政府要組織國土資源部門會同有關部門，提出城鎮(zhèn)低效用地的標準，嚴格控制改造開發(fā)范圍，對弄虛作假的，將嚴肅追究有關人員責任。

（五）推進調查摸底和標圖建庫。開展低效用地改造開發(fā)的城鎮(zhèn)，要充分利用土地調查成果，開展城鎮(zhèn)存量建設用地調查，摸清城鎮(zhèn)低效用地的現(xiàn)狀和改造開發(fā)潛力，查清土地權屬關系，了解土地權利人意愿。擬定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍后，要將擬列入改造開發(fā)范圍的城鎮(zhèn)低效用地標注在遙感影像圖、地籍圖和土地利用總體規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫，夯實管理基礎。

（六）強化規(guī)劃統(tǒng)籌和方案實施。市縣國土資源部門要會同有關部門，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，組織編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確改造利用的目標任務、性質用途、規(guī)模布局和時序安排，優(yōu)先安排基礎設施、公益設施等用地，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)功能再造、產(chǎn)業(yè)結構調整、生態(tài)環(huán)境保護、歷史人文傳承等，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)健康有序推進。專項規(guī)劃經(jīng)上一級國土資源部門核定，報同級人民政府批準后實施。

按照專項規(guī)劃，項目實施單位負責編制項目實施方案，確定改造開發(fā)項目規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡等，報所在市縣人民政府批準后實施。

經(jīng)批準的專項規(guī)劃和項目實施方案均向社會公示。

三、完善激勵機制

（七）鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發(fā)。除有關法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規(guī)定或者約定應當由政府收回土地使用權的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發(fā)。原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。原依法取得的工業(yè)用地改造開發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經(jīng)市縣人民政府批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開發(fā)需變更原土地用途的，應當依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。

原國有土地使用權人有開發(fā)意愿，但沒有開發(fā)能力的，可由政府依法收回土地使用權進行招拍掛，并給予原國有土地使用權人合理補償；涉及國有土地上房屋征收的，應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的條件、程序、補償標準等執(zhí)行。

（八）積極引導城中村集體建設用地改造開發(fā)。城中村集體建設用地可依法征收后進行改造開發(fā)，各地要根據(jù)實際制定相關優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原集體建設用地使用權人積極參與；集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點地區(qū)，可按照改革試點要求，采取自主、聯(lián)營、入股等方式進行改造開發(fā)。

（九）鼓勵產(chǎn)業(yè)轉型升級優(yōu)化用地結構。各地要制定鼓勵引導工業(yè)企業(yè)“退二進三”的政策措施，調動其參與改造開發(fā)積極性，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，提高土地利用效率。對企業(yè)遷址重建的，除享受改造開發(fā)政策外，要在用地選址、土地審批、用地規(guī)模與計劃安排等方面給予積極支持。

（十）鼓勵集中成片開發(fā)。鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開發(fā)；市縣國土資源部門可根據(jù)申請，依法依規(guī)將分散的土地合并登記。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，可一并進行改造開發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發(fā)項目總面積的10%。低效用地成片改造開發(fā)涉及的零星新增建設用地及土地利用總體規(guī)劃修改，可納入城市批次用地依法報批，涉及的新增用地計劃指標由各?。▍^(qū)、市）在國家下達的計劃指標內(nèi)安排。

（十一）加強公共設施和民生項目建設。在改造開發(fā)中要優(yōu)先安排一定比例用地，用于基礎設施、市政設施、公益事業(yè)等公共設施建設，促進文化遺產(chǎn)和歷史文化建筑保護。對涉及經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的改造項目，可根據(jù)實際配建保障性住房或公益設施，按合同或協(xié)議約定移交當?shù)卣y(tǒng)籌安排。對參與改造開發(fā)，履行公共性、公益性義務的，可給予適當政策獎勵。

四、妥善處理各類歷史遺留建設用地問題

（十二）實施分類處理。在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃范圍內(nèi)、符合土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)第二次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進行分類處理。各地要嚴格審查把關，防止隨意擴大歷史遺留建設用地范圍和處理適用政策。

用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，由市、縣人民政府土地行政部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權后，由市縣人民政府辦理土地確權登記發(fā)證手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，依照1988年修訂的《土地管理法》有關規(guī)定，落實處理（處罰）措施后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關規(guī)定，繳納耕地開墾費和新增建設用地土地有償使用費，落實處理（處罰）措施后辦理土地轉用征收手續(xù)。

五、完善保障措施

（十三）加強組織領導。地方各級人民政府要加強對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的組織領導和統(tǒng)籌協(xié)調，積極穩(wěn)妥推進。地方各級國土資源部門要加強與相關部門的溝通協(xié)調，密切協(xié)同配合，形成工作合力，落實好城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各項政策。

（十四）健全協(xié)商和社會監(jiān)督機制。建立公開暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調查，充分尊重原土地使用權人的意愿，未征得原土地使用權人同意的，不得進行改造開發(fā)。建立項目信息公開制度，對改造開發(fā)涉及的各個環(huán)節(jié)實行全過程公開，切實保障群眾的知情權、參與權、監(jiān)督權。嚴格執(zhí)行土地出讓相關程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的必須開展地價評估、集體決策、結果公示。

（十五）強化實施管理。各省級國土資源部門要根據(jù)本地實際，研究制定實施細則，細化各項政策措施，加強對市縣相關工作的督促檢查和指導支持；市縣國土資源部門要明確具體操作辦法，加強對改造開發(fā)實施監(jiān)管。地方各級國土資源部門要增強服務意識，加快審查報批，積極服務改造開發(fā)工作，及時做好項目審批、實施、竣工驗收等及其上圖入庫。

（十六）嚴守廉政紀律。建立責任追究機制，加強廉政風險排查，扎好籠子、定好規(guī)矩；規(guī)范資金管理，項目收益要公開透明，確保資金使用安全高效；嚴格城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)監(jiān)督管理，加強項目實施跟蹤評估，保證改造開發(fā)工作規(guī)范健康開展；切實增強廉政意識，確保廉潔自律。

（十七）加強宣傳引導。密切跟蹤政策實施進展情況，強化風險評估，做好政策解讀，加強輿論引導，回應社會關切，營造有利于改造開發(fā)工作的良好氛圍。加強總結評估，對于政策實施中出現(xiàn)的問題，要及時研究解決。

本意見自下發(fā)之日起施行，有效期5年。

第四篇：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案和實施細則

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案和實施細則

一、政策依據(jù) 依據(jù)十八大三中全會和習近平系列講話精神制訂的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》要求；市場主導，政府引導，切實履行政府制定規(guī)劃政策、提供公共服務和營造制度環(huán)境的重要職責，使城鎮(zhèn)化成為市場主導、自然發(fā)展的過程，成為政府引導、科學發(fā)展的過程。建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導、市場運作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)機制。

1、尊重基層首創(chuàng)精神，鼓勵探索創(chuàng)新和試點先行，凝聚各方共識，實現(xiàn)重點突破，總結推廣經(jīng)驗，積極穩(wěn)妥扎實有序推進新型城鎮(zhèn)化。

2、市縣政府負責制定本行政區(qū)城市和建制鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉移人口市民化的具體方案和實施細則。

3、推動城市走創(chuàng)新驅動發(fā)展道路。營造創(chuàng)新的制度環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和文化氛圍，激發(fā)全社會創(chuàng)新活力，推動技術創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。推進創(chuàng)新成果資本化、產(chǎn)業(yè)化。加強知識產(chǎn)權運用和保護，健全技術創(chuàng)新激勵機制。實施綠色建筑行動計劃，強力推進建筑工業(yè)化。

4、健全舊城改造機制，優(yōu)化提升舊城功能。加快推進集中成片區(qū)改造，逐步將其它棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入到城市棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。

5、深化國有建設用地有償使用制度改革。擴大國有土地有償使用范圍，逐步對經(jīng)營性基礎設施和社會事業(yè)用地實行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項目的土地，通過征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發(fā)行管理制度和評級制度，允許地方政府發(fā)行市政債券，拓寬城市建設融資渠道。提高直接融資比重。發(fā)揮現(xiàn)有政策性金融機構的重要作用。建立住宅政策性金融機構，為城市基礎設施和保障性安居工程建設提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務。

7、優(yōu)先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機投資需求。

8、建立和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求

二、政府的職能

1、政府依據(jù)當?shù)鼐蜆I(yè)人口每人100平方米土地面積指標重新進行城市規(guī)劃。把城鎮(zhèn)內(nèi)不抗震、不保溫、不節(jié)能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區(qū)等低效用地統(tǒng)一納入改造范圍進行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環(huán)境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導制訂政策，按城市總體規(guī)劃要求由街道辦事人員做好積極動員和組織工作，廣泛征求居民意見，推行公開、公平的舊城區(qū)更新實施方案，把政府征收房屋進行拆遷轉變成為居民參與聯(lián)建，政府提供公共服務，引進非營利機構進行原地重建，推行市場運作建立期房產(chǎn)權交易市場，允許房屋產(chǎn)權置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境。

3、政府把老工業(yè)區(qū)搬遷改造，棚戶區(qū)改造，城中村改造，舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應都納入“政策性商品房”范疇，通過市場化運作滿足大多數(shù)人民群眾基本住房需求，由政府核定地價，銷后補繳土地出讓金獲得土地有償使用權。保障性住房以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項目的土地，是解決少數(shù)低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經(jīng)營性商品房以招拍掛競標方式獲得土地有償使用權，以貨幣調節(jié)市場需求，解決少數(shù)有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費用空間換房間共享舊城區(qū)更新改革紅利。政府優(yōu)先滿足當?shù)鼐用褡》啃枨蠛髮⑹Ｓ嗟姆课莅串數(shù)厥袌龊硕▋r向社會符合享有“政策性商品房”的居民出售。

政策性商品房專供當?shù)鼐蜆I(yè)職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過90㎡、人均購房面積最高限額30㎡。確保購房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會申請補助，滿足大多數(shù)人民群眾的住房需求。

5、政府科學依據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入除以當?shù)劂y行20年按揭貸款月等額還本付息單價，核定“政策性商品房”最高限額價，再除以90㎡得出當?shù)卣咝陨唐贩康姆績r。（例如，當?shù)鼐用窦彝ピ率杖?000元，按揭貸款月等額還本付息單價76.57元／萬元，政策性商品房最高限額65.30萬、當?shù)卣咝陨唐贩康姆績r7256元／㎡）

6、政府引進非營利機構參與“政策性商品房”建設和運營管理，把固定資產(chǎn)投資轉變?yōu)榱鲃淤Y金周轉，沒有投資就沒有利潤，把核定“政策性商品房”最高限額價減去建設成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費，把當?shù)氐耐恋赜袃斒褂觅M與當?shù)鼐用竦目芍涫杖胪皆鲩L，促進當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

7、政府拓寬城市建設融資渠道。提高直接融資比重。政府依據(jù)當年舊城改造計劃把市政工程、公建配套的投資全部進入住房建設成本統(tǒng)一發(fā)行債券，鼓勵市場上閑置資金參與城市建設，開創(chuàng)了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負責清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮(zhèn)改造的所有在建工程資產(chǎn)委托信托公司管理，由總承包企業(yè)憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國內(nèi)信用證的方式發(fā)放貨款，待工程部件安裝完畢，驗收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務。

三、實施方案

1、由住房城鄉(xiāng)建設部會同有關部門督促各地盡快編制新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，將任務分解到，落實到市、縣，明確到具體項目和建設地塊；

2、由區(qū)政府下屬房屋主管職能部門依據(jù)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，完善配套，同步建設。堅持公建與市政配套同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，3、依據(jù)中央全面深化住房改革的思想指導下進行改革，通過BT信托管理模式，引進非營利機構參與新型城鎮(zhèn)化建設和運營管理，解決建設資金籌措問題。

4、地方政府要注重發(fā)揮市場機制的作用，政府組織引導充分調動企業(yè)和當?shù)鼐用竦姆e極性，由職能部門聯(lián)合居民建立“開發(fā)主體”。把改造方案廣泛征詢當?shù)鼐用褚庖姟?/p>

5、當?shù)亟值擂k事處受“開發(fā)主體”委托廣泛征詢居民對舊城區(qū)更新意見，經(jīng)居民同意后簽訂聯(lián)合改造合同。把每戶產(chǎn)權證集中重新辦理整體改造土地使用權證。

6、“開發(fā)主體”嚴格執(zhí)行基本建設程序和標準規(guī)范，完成城市建設的一切政府要件。

7、“開發(fā)主體”將改造的項目管理全權委托給專業(yè)建設管理公司代甲方進行操辦。

8、代甲方管理公司代“開發(fā)主體”墊付項目設計費、勘察費、居民臨時過渡費等非行政性費用和收取工程管理費，都進入項目成本。

9、代甲方管理公司與上海現(xiàn)代房地產(chǎn)實業(yè)公司合作，現(xiàn)代公司免費為項目提供技術服務、金融服務、公益服務，把新型城鎮(zhèn)化的固定資產(chǎn)投資轉變?yōu)榱鲃淤Y金周轉，免除BT工程財政擔保責任，解決全部建設資金。（按現(xiàn)代公司規(guī)定的合作條件進行操作）

第五篇：某區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案

XX區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案 為貫徹落實最嚴格的節(jié)約用地制度，加快推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作，提高土地利用效率，根據(jù)《國土資源部關于印發(fā)〈關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）〉的通知》（國土資發(fā)〔2016〕2016]147號）、《XX省人民政府關于實施“節(jié)地增效”行動的指導意見》（X府發(fā)〔2019〕X號）等文件精神，結合我區(qū)實際，制定本實施方案。

一、基本原則 （一）政府主導、規(guī)劃先行原則。建立健全政府主導、部門協(xié)同、公眾參與的工作機制。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，科學編制和實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃。

（二）依法依規(guī)、保護權益原則。城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地再開發(fā)必須遵守法律法規(guī)及相關政策，充分尊重土地權利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開性和透明度，保障土地權利人的知情權、參與權、受益權；

各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地認定和處置必須事實清楚、程序合法、處置適當。既要依法依規(guī)，又要尊重歷史，充分考慮和保護當事人的合法權益。

（三）市場取向、因勢利導原則。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵土地使用權人和集體經(jīng)濟組織等市場主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，形成形式多樣的再開發(fā)模式，充分調動土地使用權人、集體經(jīng)濟組織等社會各方的積極性。

（四）因地制宜、規(guī)范運作原則。充分考慮當?shù)貙嶋H，因地制宜制定規(guī)劃方案和配套政策，開展城鎮(zhèn)低效用地調查建庫、專項規(guī)劃編制、分類盤活處置等工作。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)必須嚴格遵循再開發(fā)要求和程序，切實加強監(jiān)管，保證再開發(fā)工作規(guī)范運作、有序推進。

二、實施范圍和認定標準 （一）城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地。本實施方案規(guī)定的城區(qū)、建制鎮(zhèn)低效用地是指城區(qū)（鎮(zhèn)）建成區(qū)內(nèi)布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議和法律糾紛。“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；

布局散亂、設施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。批而未供和現(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設用地等，不得列入改造開發(fā)范圍。

（二）各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地 1.國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；

2.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；

3.未按期完成開發(fā)建設。即已動工開發(fā)建設用地面積超過應動工開發(fā)建設用地總面積三分之一或者已投資額超過總投資額25%，但在規(guī)定的建設工期內(nèi)（或雖未規(guī)定建設工期，但開工時間超過三年），仍未完成全部開發(fā)建設的；

4.建設用地控制指標不達標。已竣工的工業(yè)用地項目，投資強度、建筑系數(shù)、容積率等控制指標未達到合同約定的標準（出讓合同約定的，以出讓合同為準；

出讓合同未約定的，以入園合同為準；

合同未約定的，依次以地方投資準入標準、國家或省規(guī)定的最低標準為依據(jù)），仍有調整利用空間的工業(yè)用地；

5.工業(yè)用地項目竣工后一年以上未投產(chǎn)或連續(xù)一年以上處于停產(chǎn)狀態(tài)的；

6.企業(yè)雖未停產(chǎn)，但畝均稅收低于當?shù)匾?guī)定最低標準的；

7.“僵尸企業(yè)”（發(fā)改財金〔2018〕1756號）；

8.各地規(guī)定的其他情形。

三、分類實施 （一）城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地 1.開展城鎮(zhèn)低效用地調查建庫。組織開展城鎮(zhèn)低效用地調查，將擬列入改造開發(fā)范圍的城鎮(zhèn)低效用地標注在遙感影像圖、地籍圖和規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地專題數(shù)據(jù)庫，實行動態(tài)管理和更新。

2.編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃。在城鎮(zhèn)低效用地調查建庫工作基礎上，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，結合城區(qū)建設用地集約利用潛力評價成果，加快編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確規(guī)劃期內(nèi)改造利用的目標任務、性質用途、規(guī)模布局、時序安排、規(guī)劃實施效益評價、保障措施，優(yōu)先安排基礎設施、公益設施等用地，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)功能再造、生態(tài)環(huán)境保護、歷史人文傳承等，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)健康有序推進。專項規(guī)劃批準后，項目實施單位要編制項目實施方案，確定改造開發(fā)規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡等，報區(qū)政府批準后實施。經(jīng)批準的專項規(guī)劃和項目實施方案均向社會公示。

3.分類處置。（1）鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發(fā)。除有關法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規(guī)定或者約定應當由區(qū)政府收回土地使用權的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發(fā)。原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。原依法取得的工業(yè)用地改造開發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經(jīng)區(qū)政府批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開發(fā)需變更原土地用途的，應當依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。原國有土地使用權人有開發(fā)意愿，但沒有開發(fā)能力的，可由區(qū)政府依法收回土地使用權進行招拍掛，并給予原國有土地使用權人合理補償；

涉及國有土地上房屋征收的，應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的條件、程序、補償標準等執(zhí)行。（2）積極引導城中村集體建設用地改造開發(fā)。城中村集體建設用地可依法征收后進行改造開發(fā)，各地可根據(jù)實際制定相關優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原集體建設用地使用權人積極參與。

（二）各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地 1.調劑使用。兩年內(nèi)雖已開工建設，但其投資額未達到25%以上或者土地開發(fā)建設面積未達到三分之一的，督促其盡快建成投產(chǎn)；

如仍未按合同建成投產(chǎn)的，依法收回全部或未建設部分的土地使用權。給予相應補償后，將土地收回并重新依法掛牌出讓給急需用地的企業(yè)。

2.增資擴能。對已竣工的工業(yè)項目，因投資強度、建筑系數(shù)、容積率未達到合同約定標準的，責令土地使用者限期追加投資，嚴格按照約定條件進行開發(fā)建設；

對產(chǎn)出效益較低的工業(yè)用地，引導企業(yè)加大投入，淘汰落后產(chǎn)能，對低效產(chǎn)業(yè)進行提升改造；

對存量工業(yè)建設用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，經(jīng)批準增加容積率的，不再增收土地價款。

3.整合重組。對停產(chǎn)或半停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)要求的前提下，鼓勵優(yōu)勢企業(yè)通過收購、兼并停產(chǎn)企業(yè)等方式進行整合重組，積極推動產(chǎn)業(yè)結構調整，盤活原有存量土地。

4.協(xié)議收回。對已停產(chǎn)或半停產(chǎn)的企業(yè)，可采取政府協(xié)議收回或收購，具體由撫北園區(qū)管委會負責。撫北園區(qū)管委會要規(guī)范土地收回、收購工作，嚴格按照《土地儲備管理辦法》規(guī)定執(zhí)行，明確各參與部門工作職責，土地收回或收購具體操作辦法，由撫北園區(qū)管委會根據(jù)實際情況制定實施。

5.追究違約責任。對土地使用者未按照合同約定條件使用的，要承擔相應的違約責任（出讓合同約定的，以出讓合同為準；

出讓合同未約定的，以入園合同為準）。

四、組織實施 成立全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作領導小組，由區(qū)政府區(qū)長XX同志任組長，副區(qū)長XX同志、副區(qū)長XX同志任副組長,XX公安分局、XX自然資源分局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財政局、區(qū)住建局、區(qū)工信局、XX規(guī)劃分局、XX生態(tài)環(huán)境局、區(qū)房管局、區(qū)司法局、XX園區(qū)管委會等部門主要領導為成員，工作小組辦公室設在XX自然資源分局，辦公室主任由XX自然資源分局局長XX同志兼任。區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作小組負責城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的組織實施、工作評價,制定具體實施計劃,將目標任務化、責任節(jié)點化。