第一篇：高明區(qū)加快低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)提升土地

高明區(qū)加快低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)提升土地

綜合利用水平管理暫行辦法

（征求意見稿）

為進(jìn)一步推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快推進(jìn)我區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)工作，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和企業(yè)提質(zhì)增效，切實(shí)提高土地資源要素配置效率和產(chǎn)出效益，提升我區(qū)土地節(jié)約集約綜合利用水平，根據(jù)《土地管理法》、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(國土資源部令第61號)、《國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)?2014?119號)、《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)?2016?147號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第一條 適用范圍

按照促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地空間布局、提高土地節(jié)約集約綜合利用水平的總體目標(biāo)，確定低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)范圍。有下列情形之一的，可認(rèn)定為低效產(chǎn)業(yè)用地，納入低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)管理范圍：

（一）開發(fā)未完成土地：項(xiàng)目已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，其開發(fā)建設(shè)用地總面積已超過應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積的三分之一且建設(shè)工程投資額（不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和向國家繳納的稅費(fèi)）已超過總投資額的25%，但開發(fā)建設(shè)未完全完工，且未經(jīng)原用地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已停止開發(fā)建設(shè)1年以上（含1年）的工業(yè)企業(yè)用地。

（二）開發(fā)不達(dá)標(biāo)土地：項(xiàng)目已開發(fā)建設(shè)完工且停止開發(fā)建設(shè)1年以上（含未經(jīng)依法組織竣工驗(yàn)收已自行提前啟用），而其建筑容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度、建筑系數(shù)5項(xiàng)指標(biāo)中有未達(dá)到約定條件要求，已存在違約事實(shí)的工業(yè)企業(yè)用地。

（三）產(chǎn)出效率差土地：項(xiàng)目用地已經(jīng)依法組織竣工驗(yàn)收合格，但企業(yè)一直處于未投產(chǎn)、停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)的工業(yè)企業(yè)用地。

（四）集約程度低土地：項(xiàng)目用地已經(jīng)依法組織竣工驗(yàn)收合格、企業(yè)生產(chǎn)正常、土地處于依法利用狀態(tài)中，但產(chǎn)出水平低于我區(qū)同行業(yè)平均水平（相關(guān)指標(biāo)指引文件由區(qū)投資促進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組另文制定），或比照項(xiàng)目引進(jìn)時(shí)的承諾，仍有調(diào)整盤活、提升利用潛力的工業(yè)企業(yè)用地。

經(jīng)依法認(rèn)定為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不列入低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)管理范圍。

第二條 管理要求

（一）土地使用權(quán)人存在土地低效利用情況的，應(yīng)自本辦法印發(fā)之日起三個(gè)月內(nèi)，主動(dòng)向土地所在地鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）申報(bào)并提出低效產(chǎn)業(yè)用地整改方案，與屬地鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）簽訂限期開發(fā)協(xié)議，并報(bào)區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

（二）各鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）在日常工作中發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)人存在低效用地情況且未主動(dòng)申報(bào)的，要通過現(xiàn)場排查、調(diào)閱資料、查詢檔案等方式進(jìn)行核實(shí)并向區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升領(lǐng)導(dǎo)小組書面申報(bào)。

（三）各鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）按照“先易后難、重點(diǎn)突破、分類處置”的原則，結(jié)合實(shí)際情況開展分類處置：

1、開發(fā)未完成和開發(fā)不達(dá)標(biāo)土地：屬于未完成協(xié)議或土地出讓合同約定進(jìn)行建設(shè)和投達(dá)產(chǎn)的企業(yè)，招商協(xié)議或土地出讓合同中有約定未按要求建設(shè)和投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)的處理方式的，依據(jù)招商協(xié)議和土地出讓合同進(jìn)行處置。對于未約定罰則的，參考下條執(zhí)行。

2、產(chǎn)出效率差和集約程度低的土地：屬于經(jīng)認(rèn)定產(chǎn)值稅收明顯低于行業(yè)平均水平，但未在招商協(xié)議中約定投達(dá)產(chǎn)和罰則或未簽訂招商協(xié)議的企業(yè)，由鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）約談企業(yè)進(jìn)行溝通談話，督促其達(dá)到全區(qū)平均水平，并判斷下一步處置方向。根據(jù)土地使用權(quán)人的改造意愿，由經(jīng)貿(mào)招商部門協(xié)助推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、技術(shù)改造。對經(jīng)約談后無產(chǎn)業(yè)升級改造意愿，同意協(xié)商收回土地的企業(yè)，采取協(xié)商收回土地的方式解決，對于既無產(chǎn)業(yè)升級改造意愿，又不同意清退的，由屬地政府提請區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升領(lǐng)導(dǎo)小組全區(qū)通報(bào)，并按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

3、有廠房空置情況的：根據(jù)土地、廠房區(qū)位條件、周邊企業(yè)等，由區(qū)鎮(zhèn)兩級招商部門搭建招商平臺，針對廠房空置情況實(shí)施帶廠房招商引資，采用標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃或轉(zhuǎn)讓方式，原土地使用權(quán)人可自愿參與再開發(fā)，或申請退地。

4、納入三舊改造標(biāo)圖建庫范圍且已認(rèn)定為三舊改造項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)用地：可由區(qū)三舊辦統(tǒng)籌、各鎮(zhèn)街結(jié)合三舊改造年度實(shí)施計(jì)劃和片區(qū)策劃方案，逐步推進(jìn)三舊改造。

5、納入“退二進(jìn)三”，需完善區(qū)域配套設(shè)施的產(chǎn)業(yè)用地：結(jié)合片區(qū)提升規(guī)劃，原土地使用權(quán)人無改造意愿的，以政府收儲為主，分步實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地清退和項(xiàng)目轉(zhuǎn)移。有自主改造意愿的，不改變工業(yè)用地性質(zhì)的，產(chǎn)權(quán)人可按“退二進(jìn)三”有關(guān)政策，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃前提下，申請自行改造建設(shè)孵化器、眾創(chuàng)空間等。對列入國家、省市產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、限制類的企業(yè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)和協(xié)助企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。

6、擬轉(zhuǎn)讓的廠房、土地：由各鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）及時(shí)梳理出重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)名單，國土住建部門加強(qiáng)對土地產(chǎn)權(quán)交易嚴(yán)格把關(guān)，一旦發(fā)現(xiàn)涉嫌低效用地轉(zhuǎn)讓的，暫緩辦理低效用地產(chǎn)權(quán)交易，及時(shí)會(huì)商相關(guān)部門研究，重大情況及時(shí)報(bào)請區(qū)低效產(chǎn)業(yè)整治提升領(lǐng)導(dǎo)小組做出指示。

7、集中連片、占地規(guī)模較大的低效產(chǎn)業(yè)用地：可采取區(qū)土儲中心統(tǒng)一收儲的方式，或考慮引入社會(huì)資金，利用企業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金實(shí)力，進(jìn)行二次開發(fā)建設(shè)。

（四）凡存在土地低效利用又不主動(dòng)申報(bào)和配合整改的企業(yè)，不再享受各級財(cái)政扶持和獎(jiǎng)勵(lì)政策，已申報(bào)獲批可享受的政策從認(rèn)定之日起取消資格；同時(shí)納入我區(qū)日常重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)名單，區(qū)稅務(wù)、安監(jiān)、消防、環(huán)保、市場監(jiān)管等部門要加大日常巡查力度，依法依規(guī)對此類企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管；區(qū)供電、供水、燃?xì)?、環(huán)保等部門依法依規(guī)實(shí)施用電、用水、用氣、排污等資源要素差別化政策，強(qiáng)化減排控制，對能源消耗超過現(xiàn)有國家和省級單位產(chǎn)品能耗（電耗）限額標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和產(chǎn)品，執(zhí)行懲罰性電價(jià)政策，按照《佛山市發(fā)展和改革局佛山市經(jīng)濟(jì)和信息化局轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委省經(jīng)濟(jì)和信息化委關(guān)于擴(kuò)大差別電價(jià)實(shí)施范圍的通知》（佛發(fā)改價(jià)?2018?5號）對高能耗、高水耗企業(yè)，執(zhí)行差別水價(jià)和差別用能政策。

（五）凡在低效產(chǎn)業(yè)用地處置中，不積極配合開展相關(guān)工作的企業(yè)，區(qū)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)依法對其建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件情況進(jìn)行核實(shí)和監(jiān)督檢查，國土部門依據(jù)原出讓合同約定條件的規(guī)定追究違約責(zé)任。

（六）對利用低效產(chǎn)業(yè)用地二次引進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)入審核制度，嚴(yán)格按照現(xiàn)行招商引資項(xiàng)目管理辦法進(jìn)行管理，防止出現(xiàn)“退低進(jìn)低”。

（七）實(shí)施新增項(xiàng)目土地利用全過程管理，建立健全“建設(shè)期+投產(chǎn)期+剩余年限試用期”的土地分階段管理制度，嚴(yán)格項(xiàng)目竣工綜合復(fù)核驗(yàn)收，強(qiáng)化土地出讓合同管理，對未達(dá)到協(xié)議規(guī)定的，嚴(yán)格落實(shí)相應(yīng)措施。

第三條 盤活利用途徑及措施

低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)以提升工業(yè)用地效益為目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求。按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人與社會(huì)力量廣泛參與。

（一）原土地使用權(quán)人自行改造。在符合規(guī)劃、環(huán)保、消防、安全等條件的前提下，原土地使用權(quán)人在其用地范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目，或者通過土地整合，對低效產(chǎn)業(yè)用地自主進(jìn)行開發(fā)利用，提高土地利用效率的建設(shè)活動(dòng)，可以享受以下政策：

1.允許合并歸宗。除出讓合同明確約定不能合并外，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，土地使用權(quán)人可申請將其名下的若干相鄰宗地進(jìn)行合并歸宗。經(jīng)規(guī)劃部門同意，根據(jù)土地使用權(quán)人申請，國土部門可辦理土地合并手續(xù)，合并歸宗中的宗地有達(dá)到閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，必須經(jīng)閑置土地處置。

2.支持優(yōu)化建筑功能。允許適當(dāng)優(yōu)化用于為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的行政辦公及生活服務(wù)生產(chǎn)輔助建筑面積比例,但不得超過項(xiàng)目總建筑面積的12%，且用地面積不得超過項(xiàng)目總用地面積的7%。配套用房不得建造成套住宅、賓館、招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。3.享受城市更新（“三舊”改造）優(yōu)惠政策。對納入城市更新（“三舊”改造）標(biāo)圖建庫的低效產(chǎn)業(yè)用地，可享受現(xiàn)行省市區(qū)城市更新（“三舊”改造）優(yōu)惠政策。對已納入?yún)^(qū)政府成片改造項(xiàng)目的用地，按照成片改造項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）企業(yè)單位收購整合再改造利用。企業(yè)單位通過市場化收購方式，對相鄰宗地收購后實(shí)行整合利用、集中開發(fā)建設(shè)，優(yōu)化土地利用布局，提高土地資源利用率的建設(shè)活動(dòng)，可以享受以下政策：

1.支持收購相鄰宗地后合并歸宗。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，社會(huì)企業(yè)單位可以收購若干相鄰宗地進(jìn)行整合開發(fā)。經(jīng)土地使用權(quán)人申請，國土部門可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；經(jīng)規(guī)劃部門同意，國土部門可辦理土地合并手續(xù)。企業(yè)收購整合再利用，收購宗地中涉及達(dá)到閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的宗地，在收購整合歸宗前必須經(jīng)閑置土地處置。

2.企業(yè)單位收購整合低效產(chǎn)業(yè)用地后再改造利用的，同等適用本條第（一）款政策措施。

（三）政府收購主導(dǎo)盤活利用。各屬地鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）根據(jù)招商引資項(xiàng)目落地需要，委托鎮(zhèn)屬公有企業(yè)對低效產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行收購，由鎮(zhèn)屬公有企業(yè)對低效產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，或者由屬地鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）與區(qū)土地儲備中心對低效產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行合作收儲，通過公開出讓方式確定土地使用權(quán)人進(jìn)行改造利用的建設(shè)活動(dòng)。可按以下方式收購或收回土地使用權(quán)：

1.通過市場化手段收購?fù)恋厥褂脵?quán)。各鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，可委托鎮(zhèn)屬公有企業(yè)收購低效產(chǎn)業(yè)用地，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并由該鎮(zhèn)屬公有企業(yè)對低效產(chǎn)業(yè)用地重新盤活利用。

2.協(xié)議有償整體掛賬收回土地使用權(quán)。各鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，可通過與區(qū)土地儲備中心合作方式，由區(qū)土地儲備中心報(bào)經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后，土地使用權(quán)及其地上建（構(gòu)）筑物按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，掛賬收回土地使用權(quán)后再安排使用。

3.協(xié)議有償分割掛賬收回部分土地使用權(quán)。工業(yè)企業(yè)廠區(qū)內(nèi)成片空閑且適宜單獨(dú)安排使用的，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，各鎮(zhèn)街政府（管委會(huì)）經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，可通過與區(qū)土地儲備中心合作方式，由區(qū)土地儲備中心將分割方案報(bào)區(qū)規(guī)劃部門審定，再報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后，對原用地進(jìn)行分割，收回的土地使用權(quán)按土地市場評估價(jià)補(bǔ)償，地上合法建筑物按評估的重置價(jià)殘值進(jìn)行補(bǔ)償，掛賬收回土地使用權(quán)后再安排使用。

因用地不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，難以盤活利用的低效用地的，相關(guān)土地使用權(quán)人可以向?qū)俚劓?zhèn)街政府（管委會(huì)）提出申請并經(jīng)雙方協(xié)商一致，按本款第（2）項(xiàng)有償收回土地使用權(quán)。

（四）對經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，改造低效產(chǎn)業(yè)用地用于興建都市型產(chǎn)業(yè)載體并分割銷售的，其分割銷售和產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)按照《佛山市高明區(qū)促進(jìn)都市型產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持暫行辦法》（明府辦?2018?3號）執(zhí)行。

（五）再開發(fā)地塊保留原有地上建筑物的操作辦法。1.持有房產(chǎn)證或雖未辦理房產(chǎn)證但土地使用、規(guī)劃許可手續(xù)齊全且已通過聯(lián)合驗(yàn)收的，應(yīng)提供竣工驗(yàn)收材料到行政審批部門備案，憑行政審批部門竣工備案表和相關(guān)資料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

2.已辦理土地使用手續(xù)并在2016年12月31日前完工但報(bào)建手續(xù)不完善的建筑（構(gòu)）物，參照區(qū)政府會(huì)議紀(jì)要?2017?10號文及附件《關(guān)于報(bào)建手續(xù)不完善建筑（構(gòu)）物辦證確權(quán)的處理意見》（修訂）文件要求辦理。

第四條 再開發(fā)鼓勵(lì)政策

設(shè)立高明區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)扶持專項(xiàng)資金，鼓勵(lì)擁有低效產(chǎn)業(yè)用地的土地使用權(quán)人和社會(huì)各方力量積極參與實(shí)施低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)。經(jīng)區(qū)低效產(chǎn)業(yè)整治提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組出具認(rèn)定意見并被列入全區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)控目錄的用地單位，可以申請享受土地再開發(fā)鼓勵(lì)政策。

（一）原土地使用權(quán)人通過出租方式將土地使用權(quán)出租給新投資者改造開發(fā)的，租賃期在15年及以上的，改造開發(fā)后新引進(jìn)項(xiàng)目須符合《佛山市高明區(qū)招商引資項(xiàng)目管理辦法》的相關(guān)要求。對改造開發(fā)后的載體引進(jìn)項(xiàng)目投產(chǎn)后三年每年同比新增的稅收收入（區(qū)級留成部分）的20%用于獎(jiǎng)勵(lì)給原土地使用權(quán)人。

（二）企業(yè)單位通過兼并、重組、合并等形式，依法收購單宗或相鄰多宗低效產(chǎn)業(yè)地塊，申請對低效產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行再開發(fā)，新引進(jìn)項(xiàng)目必須符合《佛山市高明區(qū)招商引資項(xiàng)目管理辦法》的相關(guān)要求，項(xiàng)目在達(dá)產(chǎn)后兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)對我區(qū)相關(guān)稅收承諾的，給予其獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)金額按其在辦理土地、房產(chǎn)過戶手續(xù)中繳納的屬于區(qū)財(cái)政收入的100%計(jì)算。

（三）開發(fā)低效產(chǎn)業(yè)用地用于新建項(xiàng)目且容積率達(dá)到2.0及以上，且需全部拆除原建筑物重建的，對于拆除合法登記面積給予實(shí)施以下補(bǔ)助，每宗土地補(bǔ)助上限為200萬元：以租賃形式取得開發(fā)權(quán)的，補(bǔ)助40元/平方米；以收購、流轉(zhuǎn)出讓方式取得土地的，補(bǔ)助60元/平方米。項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)，支付應(yīng)補(bǔ)助額度的30%；項(xiàng)目竣工通過驗(yàn)收后再支付70%。如遇特殊情形的，由區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究決定。

（四）經(jīng)高明區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定的大宗地塊（原則上用地面積為100畝及以上）或存在歷史遺留問題的低效產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)行“一事一議”。上述補(bǔ)償補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)政策的申請、驗(yàn)收、兌現(xiàn)工作由區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，會(huì)同區(qū)財(cái)政、住建、國土、規(guī)劃等部門實(shí)施。

第五條 低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)工作涉及收回或者收購?fù)恋氐?，原則上應(yīng)以貨幣補(bǔ)償方式為主，確實(shí)需要以置換方式置換土地使用權(quán)的，由區(qū)國土部門報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后以掛賬收地方式收回原土地使用權(quán)，然后另行選址以公開招拍掛方式供應(yīng)。

第六條 低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)應(yīng)加強(qiáng)配套基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先安排一定比例的用地，用于道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共設(shè)施建設(shè)。

第七條 各屬地政府（工業(yè)園管委會(huì)）及相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)與土地使用權(quán)人的溝通聯(lián)系，做好政策宣傳引導(dǎo)，有針對性地引導(dǎo)和鼓勵(lì)相關(guān)土地使用權(quán)人加快盤活利用低效工業(yè)用地，促進(jìn)提高土地利用效益。各相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管，綜合利用經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，加速低效產(chǎn)業(yè)用地退出。

第八條 對享受相關(guān)政策措施的項(xiàng)目，屬地政府（工業(yè)園管委會(huì)）應(yīng)與相關(guān)土地使用權(quán)人簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書，明確違約責(zé)任，并負(fù)責(zé)跟蹤項(xiàng)目落實(shí)情況。第九條 低效產(chǎn)業(yè)土地再開發(fā)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，在約定期限內(nèi)未達(dá)到完成要求的，除繼續(xù)按照低效用地處置外，還將對在低效用地處置過程中已減免或補(bǔ)助的費(fèi)用予以追繳。

第十條 本辦法由區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地整治提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。

本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期三年。執(zhí)行期間遇上級政策調(diào)整的，按上級有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則

一、政策依據(jù) 依據(jù)十八大三中全會(huì)和習(xí)近平系列講話精神制訂的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》要求；市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)，切實(shí)履行政府制定規(guī)劃政策、提供公共服務(wù)和營造制度環(huán)境的重要職責(zé)，使城鎮(zhèn)化成為市場主導(dǎo)、自然發(fā)展的過程，成為政府引導(dǎo)、科學(xué)發(fā)展的過程。建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)機(jī)制。

1、尊重基層首創(chuàng)精神，鼓勵(lì)探索創(chuàng)新和試點(diǎn)先行，凝聚各方共識，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，總結(jié)推廣經(jīng)驗(yàn)，積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。

2、市縣政府負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)城市和建制鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的具體方案和實(shí)施細(xì)則。

3、推動(dòng)城市走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展道路。營造創(chuàng)新的制度環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和文化氛圍，激發(fā)全社會(huì)創(chuàng)新活力，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。推進(jìn)創(chuàng)新成果資本化、產(chǎn)業(yè)化。加強(qiáng)知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)用和保護(hù)，健全技術(shù)創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制。實(shí)施綠色建筑行動(dòng)計(jì)劃，強(qiáng)力推進(jìn)建筑工業(yè)化。

4、健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能。加快推進(jìn)集中成片區(qū)改造，逐步將其它棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入到城市棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。

5、深化國有建設(shè)用地有償使用制度改革。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，逐步對經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)用地實(shí)行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，通過征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發(fā)行管理制度和評級制度，允許地方政府發(fā)行市政債券，拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。發(fā)揮現(xiàn)有政策性金融機(jī)構(gòu)的重要作用。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程建設(shè)提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

7、優(yōu)先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機(jī)投資需求。

8、建立和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求

二、政府的職能

1、政府依據(jù)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口每人100平方米土地面積指標(biāo)重新進(jìn)行城市規(guī)劃。把城鎮(zhèn)內(nèi)不抗震、不保溫、不節(jié)能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區(qū)等低效用地統(tǒng)一納入改造范圍進(jìn)行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環(huán)境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導(dǎo)制訂政策，按城市總體規(guī)劃要求由街道辦事人員做好積極動(dòng)員和組織工作，廣泛征求居民意見，推行公開、公平的舊城區(qū)更新實(shí)施方案，把政府征收房屋進(jìn)行拆遷轉(zhuǎn)變成為居民參與聯(lián)建，政府提供公共服務(wù)，引進(jìn)非營利機(jī)構(gòu)進(jìn)行原地重建，推行市場運(yùn)作建立期房產(chǎn)權(quán)交易市場，允許房屋產(chǎn)權(quán)置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境。

3、政府把老工業(yè)區(qū)搬遷改造，棚戶區(qū)改造，城中村改造，舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應(yīng)都納入“政策性商品房”范疇，通過市場化運(yùn)作滿足大多數(shù)人民群眾基本住房需求，由政府核定地價(jià)，銷后補(bǔ)繳土地出讓金獲得土地有償使用權(quán)。保障性住房以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，是解決少數(shù)低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經(jīng)營性商品房以招拍掛競標(biāo)方式獲得土地有償使用權(quán)，以貨幣調(diào)節(jié)市場需求，解決少數(shù)有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實(shí)施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費(fèi)用空間換房間共享舊城區(qū)更新改革紅利。政府優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蠛髮⑹Ｓ嗟姆课莅串?dāng)?shù)厥袌龊硕▋r(jià)向社會(huì)符合享有“政策性商品房”的居民出售。

政策性商品房專供當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過90㎡、人均購房面積最高限額30㎡。確保購房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會(huì)申請補(bǔ)助，滿足大多數(shù)人民群眾的住房需求。

5、政府科學(xué)依據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入除以當(dāng)?shù)劂y行20年按揭貸款月等額還本付息單價(jià)，核定“政策性商品房”最高限額價(jià)，再除以90㎡得出當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r(jià)。（例如，當(dāng)?shù)鼐用窦彝ピ率杖?000元，按揭貸款月等額還本付息單價(jià)76.57元／萬元，政策性商品房最高限額65.30萬、當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r(jià)7256元／㎡）

6、政府引進(jìn)非營利機(jī)構(gòu)參與“政策性商品房”建設(shè)和運(yùn)營管理，把固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金周轉(zhuǎn)，沒有投資就沒有利潤，把核定“政策性商品房”最高限額價(jià)減去建設(shè)成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費(fèi)，把當(dāng)?shù)氐耐恋赜袃斒褂觅M(fèi)與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胪皆鲩L，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

7、政府拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。政府依據(jù)當(dāng)年舊城改造計(jì)劃把市政工程、公建配套的投資全部進(jìn)入住房建設(shè)成本統(tǒng)一發(fā)行債券，鼓勵(lì)市場上閑置資金參與城市建設(shè)，開創(chuàng)了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負(fù)責(zé)清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應(yīng)積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮(zhèn)改造的所有在建工程資產(chǎn)委托信托公司管理，由總承包企業(yè)憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國內(nèi)信用證的方式發(fā)放貨款，待工程部件安裝完畢，驗(yàn)收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

三、實(shí)施方案

1、由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門督促各地盡快編制新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，將任務(wù)分解到，落實(shí)到市、縣，明確到具體項(xiàng)目和建設(shè)地塊；

2、由區(qū)政府下屬房屋主管職能部門依據(jù)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，完善配套，同步建設(shè)。堅(jiān)持公建與市政配套同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，3、依據(jù)中央全面深化住房改革的思想指導(dǎo)下進(jìn)行改革，通過BT信托管理模式，引進(jìn)非營利機(jī)構(gòu)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和運(yùn)營管理，解決建設(shè)資金籌措問題。

4、地方政府要注重發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府組織引導(dǎo)充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，由職能部門聯(lián)合居民建立“開發(fā)主體”。把改造方案廣泛征詢當(dāng)?shù)鼐用褚庖姟?/p>

5、當(dāng)?shù)亟值擂k事處受“開發(fā)主體”委托廣泛征詢居民對舊城區(qū)更新意見，經(jīng)居民同意后簽訂聯(lián)合改造合同。把每戶產(chǎn)權(quán)證集中重新辦理整體改造土地使用權(quán)證。

6、“開發(fā)主體”嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，完成城市建設(shè)的一切政府要件。

7、“開發(fā)主體”將改造的項(xiàng)目管理全權(quán)委托給專業(yè)建設(shè)管理公司代甲方進(jìn)行操辦。

8、代甲方管理公司代“開發(fā)主體”墊付項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、居民臨時(shí)過渡費(fèi)等非行政性費(fèi)用和收取工程管理費(fèi)，都進(jìn)入項(xiàng)目成本。

9、代甲方管理公司與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司合作，現(xiàn)代公司免費(fèi)為項(xiàng)目提供技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、公益服務(wù)，把新型城鎮(zhèn)化的固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金周轉(zhuǎn)，免除BT工程財(cái)政擔(dān)保責(zé)任，解決全部建設(shè)資金。（按現(xiàn)代公司規(guī)定的合作條件進(jìn)行操作）

第三篇：關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)

關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā) 的指導(dǎo)意見(試行)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)規(guī)定，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020年）》等要求，為健全節(jié)約集約用地制度，盤活建設(shè)用地存量，提高土地利用效率，現(xiàn)就深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)提出以下意見：

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，深入學(xué)習(xí)貫徹總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”的總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”的戰(zhàn)略布局，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，鼓勵(lì)土地權(quán)利人自主改造開發(fā)，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極進(jìn)入，規(guī)范推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，促進(jìn)城鎮(zhèn)更新改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升城鎮(zhèn)建設(shè)用地人口、產(chǎn)業(yè)承載能力，建設(shè)和諧宜居城鎮(zhèn)。

（二）基本原則。

堅(jiān)持政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行。建立健全政府引導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機(jī)制，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成工作合力；堅(jiān)持規(guī)劃先行，對改造開發(fā)的規(guī)模、時(shí)序等進(jìn)行統(tǒng)籌安排，確保改造開發(fā)工作穩(wěn)步有序開展。

堅(jiān)持市場取向、因勢利導(dǎo)。按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵(lì)土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟(jì)組織等市場主體和社會(huì)力量參與改造開發(fā)，形成形式多樣的改造開發(fā)模式，增強(qiáng)改造開發(fā)的動(dòng)力。

堅(jiān)持公眾參與、平等協(xié)商。充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開性和透明度，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、受益權(quán)；建立健全平等協(xié)商機(jī)制，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實(shí)現(xiàn)和諧開發(fā)。

堅(jiān)持利益共享、多方共贏。建立完善經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制，協(xié)調(diào)好政府、改造方、土地權(quán)利人等各方利益，實(shí)現(xiàn)共同開發(fā)、利益共享；嚴(yán)格保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、特色風(fēng)貌和保障公益性用地，統(tǒng)籌安排產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生改善、文化傳承多贏。

堅(jiān)持因地制宜、規(guī)范運(yùn)作。充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、發(fā)展定位等，依據(jù)城市總體發(fā)展布局，合理確定改造開發(fā)的方向和目標(biāo)，分類實(shí)施；嚴(yán)格遵循改造開發(fā)要求和程序，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，保證改造開發(fā)工作規(guī)范運(yùn)作、有序推進(jìn)。

（三）總體目標(biāo)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)范推進(jìn)，土地集約利用水平明顯提高，城鎮(zhèn)建設(shè)用地有效供給得到增強(qiáng)；城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級逐漸加快，投資消費(fèi)有效增長；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施明顯改善，城鎮(zhèn)化質(zhì)量顯著提高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展能力不斷提升。

二、加強(qiáng)統(tǒng)籌引導(dǎo)

（四）明確改造開發(fā)范圍。本文件規(guī)定的城鎮(zhèn)低效用地，是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議。國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開發(fā)范圍?，F(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不得列入改造開發(fā)范圍。市縣人民政府要組織國土資源部門會(huì)同有關(guān)部門，提出城鎮(zhèn)低效用地的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制改造開發(fā)范圍，對弄虛作假的，將嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。

（五）推進(jìn)調(diào)查摸底和標(biāo)圖建庫。開展低效用地改造開發(fā)的城鎮(zhèn)，要充分利用土地調(diào)查成果，開展城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地調(diào)查，摸清城鎮(zhèn)低效用地的現(xiàn)狀和改造開發(fā)潛力，查清土地權(quán)屬關(guān)系，了解土地權(quán)利人意愿。擬定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍后，要將擬列入改造開發(fā)范圍的城鎮(zhèn)低效用地標(biāo)注在遙感影像圖、地籍圖和土地利用總體規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地?cái)?shù)據(jù)庫，夯實(shí)管理基礎(chǔ)。

（六）強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌和方案實(shí)施。市縣國土資源部門要會(huì)同有關(guān)部門，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，組織編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，明確改造利用的目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局和時(shí)序安排，優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施等用地，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史人文傳承等，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)健康有序推進(jìn)。專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)上一級國土資源部門核定，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

按照專項(xiàng)規(guī)劃，項(xiàng)目實(shí)施單位負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，確定改造開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡等，報(bào)所在市縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施方案均向社會(huì)公示。

三、完善激勵(lì)機(jī)制

（七）鼓勵(lì)原國有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開發(fā)。除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)。原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。原依法取得的工業(yè)用地改造開發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價(jià)款。利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開發(fā)需變更原土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。

原國有土地使用權(quán)人有開發(fā)意愿，但沒有開發(fā)能力的，可由政府依法收回土地使用權(quán)進(jìn)行招拍掛，并給予原國有土地使用權(quán)人合理補(bǔ)償；涉及國有土地上房屋征收的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的條件、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行。

（八）積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開發(fā)。城中村集體建設(shè)用地可依法征收后進(jìn)行改造開發(fā)，各地要根據(jù)實(shí)際制定相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原集體建設(shè)用地使用權(quán)人積極參與；集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)地區(qū)，可按照改革試點(diǎn)要求，采取自主、聯(lián)營、入股等方式進(jìn)行改造開發(fā)。

（九）鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。各地要制定鼓勵(lì)引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”的政策措施，調(diào)動(dòng)其參與改造開發(fā)積極性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高土地利用效率。對企業(yè)遷址重建的，除享受改造開發(fā)政策外，要在用地選址、土地審批、用地規(guī)模與計(jì)劃安排等方面給予積極支持。

（十）鼓勵(lì)集中成片開發(fā)。鼓勵(lì)市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開發(fā)；市縣國土資源部門可根據(jù)申請，依法依規(guī)將分散的土地合并登記。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開發(fā)的零星土地，可一并進(jìn)行改造開發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計(jì)面積不超過改造開發(fā)項(xiàng)目總面積的10%。低效用地成片改造開發(fā)涉及的零星新增建設(shè)用地及土地利用總體規(guī)劃修改，可納入城市批次用地依法報(bào)批，涉及的新增用地計(jì)劃指標(biāo)由各?。▍^(qū)、市）在國家下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)安排。

（十一）加強(qiáng)公共設(shè)施和民生項(xiàng)目建設(shè)。在改造開發(fā)中要優(yōu)先安排一定比例用地，用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)文化遺產(chǎn)和歷史文化建筑保護(hù)。對涉及經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的改造項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際配建保障性住房或公益設(shè)施，按合同或協(xié)議約定移交當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌安排。對參與改造開發(fā)，履行公共性、公益性義務(wù)的，可給予適當(dāng)政策獎(jiǎng)勵(lì)。

四、妥善處理各類歷史遺留建設(shè)用地問題

（十二）實(shí)施分類處理。在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃范圍內(nèi)、符合土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)第二次全國土地調(diào)查確定為建設(shè)用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進(jìn)行分類處理。各地要嚴(yán)格審查把關(guān)，防止隨意擴(kuò)大歷史遺留建設(shè)用地范圍和處理適用政策。

用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，由市、縣人民政府土地行政部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后，由市縣人民政府辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，依照1988年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）措施后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，繳納耕地開墾費(fèi)和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，落實(shí)處理（處罰）措施后辦理土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)。

五、完善保障措施

（十三）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。地方各級人民政府要加強(qiáng)對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)。地方各級國土資源部門要加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，密切協(xié)同配合，形成工作合力，落實(shí)好城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各項(xiàng)政策。

（十四）健全協(xié)商和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。建立公開暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調(diào)查，充分尊重原土地使用權(quán)人的意愿，未征得原土地使用權(quán)人同意的，不得進(jìn)行改造開發(fā)。建立項(xiàng)目信息公開制度，對改造開發(fā)涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行全過程公開，切實(shí)保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的必須開展地價(jià)評估、集體決策、結(jié)果公示。

（十五）強(qiáng)化實(shí)施管理。各省級國土資源部門要根據(jù)本地實(shí)際，研究制定實(shí)施細(xì)則，細(xì)化各項(xiàng)政策措施，加強(qiáng)對市縣相關(guān)工作的督促檢查和指導(dǎo)支持；市縣國土資源部門要明確具體操作辦法，加強(qiáng)對改造開發(fā)實(shí)施監(jiān)管。地方各級國土資源部門要增強(qiáng)服務(wù)意識，加快審查報(bào)批，積極服務(wù)改造開發(fā)工作，及時(shí)做好項(xiàng)目審批、實(shí)施、竣工驗(yàn)收等及其上圖入庫。

（十六）嚴(yán)守廉政紀(jì)律。建立責(zé)任追究機(jī)制，加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)排查，扎好籠子、定好規(guī)矩；規(guī)范資金管理，項(xiàng)目收益要公開透明，確保資金使用安全高效；嚴(yán)格城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)監(jiān)督管理，加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤評估，保證改造開發(fā)工作規(guī)范健康開展；切實(shí)增強(qiáng)廉政意識，確保廉潔自律。

（十七）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。密切跟蹤政策實(shí)施進(jìn)展情況，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評估，做好政策解讀，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，營造有利于改造開發(fā)工作的良好氛圍。加強(qiáng)總結(jié)評估，對于政策實(shí)施中出現(xiàn)的問題，要及時(shí)研究解決。

本意見自下發(fā)之日起施行，有效期5年。

第四篇：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則

一、政策依據(jù)

依據(jù)十八大三中全會(huì)和習(xí)近平系列講話精神制訂的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》要求；市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)，切實(shí)履行政府制定規(guī)劃政策、提供公共服務(wù)和營造制度環(huán)境的重要職責(zé)，使城鎮(zhèn)化成為市場主導(dǎo)、自然發(fā)展的過程，成為政府引導(dǎo)、科學(xué)發(fā)展的過程。建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)機(jī)制。

1、尊重基層首創(chuàng)精神，鼓勵(lì)探索創(chuàng)新和試點(diǎn)先行，凝聚各方共識，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，總結(jié)推廣經(jīng)驗(yàn)，積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。

2、市縣政府負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)城市和建制鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的具體方案和實(shí)施細(xì)則。

3、推動(dòng)城市走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展道路。營造創(chuàng)新的制度環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和文化氛圍，激發(fā)全社會(huì)創(chuàng)新活力，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。推進(jìn)創(chuàng)新成果資本化、產(chǎn)業(yè)化。加強(qiáng)知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)用和保護(hù)，健全技術(shù)創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制。實(shí)施綠色建筑行動(dòng)計(jì)劃，強(qiáng)力推進(jìn)建筑工業(yè)化。

4、健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能。加快推進(jìn)集中成片區(qū)改造，逐步將其它棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入到城市棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。

5、深化國有建設(shè)用地有償使用制度改革。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，逐步對經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)用地實(shí)行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，通過征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發(fā)行管理制度和評級制度，允許地方政府發(fā)行市政債券，拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。發(fā)揮現(xiàn)有政策性金融機(jī)構(gòu)的重要作用。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程建設(shè)提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

7、優(yōu)先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機(jī)投資需求。

8、建立和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

二、政府的職能

1、政府依據(jù)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口每人100平方米土地面積指標(biāo)重新進(jìn)行城市規(guī)劃。把城鎮(zhèn)內(nèi)不抗震、不保溫、不節(jié)能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區(qū)等低效用地統(tǒng)一納入改造范圍進(jìn)行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環(huán)境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導(dǎo)制訂政策，按城市總體規(guī)劃要求由街道辦事人員做好積極動(dòng)員和組織工作，廣泛征求居民意見，推行公開、公平的舊城區(qū)更新實(shí)施方案，把政府征收房屋進(jìn)行拆遷轉(zhuǎn)變成為居民參與聯(lián)建，政府提供公共服務(wù)，引進(jìn)非營利機(jī)構(gòu)進(jìn)行原地重建，推行市場運(yùn)作建立期房產(chǎn)權(quán)交易市場，允許房屋產(chǎn)權(quán)置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境。

3、政府把老工業(yè)區(qū)搬遷改造，棚戶區(qū)改造，城中村改造，舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應(yīng)都納入“政策性商品房”范疇，通過市場化運(yùn)作滿足大多數(shù)人民群眾基本住房需求，由政府核定地價(jià)，銷后補(bǔ)繳土地出讓金獲得土地有償使用權(quán)。保障性住房以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，是解決少數(shù)低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經(jīng)營性商品房以招拍掛競標(biāo)方式獲得土地有償使用權(quán)，以貨幣調(diào)節(jié)市場需求，解決少數(shù)有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實(shí)施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費(fèi)用空間換房間共享舊城區(qū)更新改革紅利。政府優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蠛髮⑹Ｓ嗟姆课莅串?dāng)?shù)厥袌龊硕▋r(jià)向社會(huì)符合享有“政策性商品房”的居民出售。政策性商品房專供當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過90㎡、人均購房面積最高限額30㎡。確保購房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會(huì)申請補(bǔ)助，滿足大多數(shù)人民群眾的住房需求。

5、政府科學(xué)依據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入除以當(dāng)?shù)劂y行20年按揭貸款月等額還本付息單價(jià)，核定“政策性商品房”最高限額價(jià)，再除以90㎡得出當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r(jià)。（例如，當(dāng)?shù)鼐用窦彝ピ率杖?000元，按揭貸款月等額還本付息單價(jià)76.57元／萬元，政策性商品房最高限額65.30萬、當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r(jià)7256元／㎡）

6、政府引進(jìn)非營利機(jī)構(gòu)參與“政策性商品房”建設(shè)和運(yùn)營管理，把固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金周轉(zhuǎn)，沒有投資就沒有利潤，把核定“政策性商品房”最高限額價(jià)減去建設(shè)成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費(fèi)，把當(dāng)?shù)氐耐恋赜袃斒褂觅M(fèi)與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胪皆鲩L，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

7、政府拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。政府依據(jù)當(dāng)年舊城改造計(jì)劃把市政工程、公建配套的投資全部進(jìn)入住房建設(shè)成本統(tǒng)一發(fā)行債券，鼓勵(lì)市場上閑置資金參與城市建設(shè)，開創(chuàng)了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負(fù)責(zé)清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應(yīng)積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮(zhèn)改造的所有在建工程資產(chǎn)委托信托公司管理，由總承包企業(yè)憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國內(nèi)信用證的方式發(fā)放貨款，待工程部件安裝完畢，驗(yàn)收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

三、實(shí)施方案

1、由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門督促各地盡快編制新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，將任務(wù)分解到，落實(shí)到市、縣，明確到具體項(xiàng)目和建設(shè)地塊；

2、由區(qū)政府下屬房屋主管職能部門依據(jù)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，完善配套，同步建設(shè)。堅(jiān)持公建與市政配套同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，3、依據(jù)中央全面深化住房改革的思想指導(dǎo)下進(jìn)行改革，通過BT信托管理模式，引進(jìn)非營利機(jī)構(gòu)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和運(yùn)營管理，解決建設(shè)資金籌措問題。

4、地方政府要注重發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府組織引導(dǎo)充分調(diào)動(dòng)企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，由職能部門聯(lián)合居民建立“開發(fā)主體”。把改造方案廣泛征詢當(dāng)?shù)鼐用褚庖姟?/p>

5、當(dāng)?shù)亟值擂k事處受“開發(fā)主體”委托廣泛征詢居民對舊城區(qū)更新意見，經(jīng)居民同意后簽訂聯(lián)合改造合同。把每戶產(chǎn)權(quán)證集中重新辦理整體改造土地使用權(quán)證。

6、“開發(fā)主體”嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，完成城市建設(shè)的一切政府要件。

7、“開發(fā)主體”將改造的項(xiàng)目管理全權(quán)委托給專業(yè)建設(shè)管理公司代甲方進(jìn)行操辦。

8、代甲方管理公司代“開發(fā)主體”墊付項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、居民臨時(shí)過渡費(fèi)等非行政性費(fèi)用和收取工程管理費(fèi)，都進(jìn)入項(xiàng)目成本。

9、代甲方管理公司與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司合作，現(xiàn)代公司免費(fèi)為項(xiàng)目提供技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、公益服務(wù)，把新型城鎮(zhèn)化的固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金周轉(zhuǎn)，免除BT工程財(cái)政擔(dān)保責(zé)任，解決全部建設(shè)資金。（按現(xiàn)代公司規(guī)定的合作條件進(jìn)行操作）

四、實(shí)施程序

1、上?，F(xiàn)代公司已與擔(dān)保公司簽訂長期合作戰(zhàn)略合同能幫助開發(fā)商辦理業(yè)主工程款支付擔(dān)保函。

2、項(xiàng)目咨詢合同： 由“開發(fā)主體”與咨詢企業(yè)簽訂。

3、項(xiàng)目合作意向協(xié)議： 由“開發(fā)主體”與上?，F(xiàn)代公司簽訂。

4、設(shè)計(jì)合同： 由“開發(fā)主體”與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，指定采用MB綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化建筑體系（由設(shè)計(jì)院與授權(quán)專項(xiàng)MB建筑技術(shù)設(shè)計(jì)院簽訂加盟合作協(xié)議）

5、總承包施工合同： 由“開發(fā)主體”與建筑總承包公司簽訂

6、項(xiàng)目合作協(xié)議： 由“開發(fā)主體”與上?，F(xiàn)代公司簽訂現(xiàn)代公司在七個(gè)工作日內(nèi)提供由金融機(jī)構(gòu)出據(jù)的“業(yè)主工程款支付保函”。

7、工程履約擔(dān)保協(xié)議： 由擔(dān)保公司與建筑總承包公司簽訂。

8、房屋銷售合同： 由“開發(fā)主體”與售房公司簽訂；

9、資金信托合同： 由發(fā)行債券主管部門與信托公司簽訂匹配BT項(xiàng)目建設(shè)資金信托合同。

10、捐贈(zèng)協(xié)議：由上?，F(xiàn)代公司與公益基金會(huì)簽訂。（上海現(xiàn)代公司把應(yīng)獲得的綠色建筑產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式所產(chǎn)生的部分效益和享受減免稅費(fèi)部分捐贈(zèng)給公益扶助基金會(huì)占銷售收入的20%，納入到住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)成本。用于對購房人進(jìn)行補(bǔ)貼。

11、BT項(xiàng)目項(xiàng)目資產(chǎn)信托管理合同，由“開發(fā)主體”與信托公司簽訂，將銷售收入全部進(jìn)入信托專戶，由信托公司負(fù)責(zé)按信托合同規(guī)定清償債券本息。

五、地方政府制訂《基本住房保障管理辦法》基本條款

1、基本住房是面向解決已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和常住城鎮(zhèn)就業(yè)人口的基本住房保障而設(shè)立的；

2、購房者必須有較穩(wěn)定的職業(yè)并且必須參加住房公積金保險(xiǎn)，公積金應(yīng)積極支持就業(yè)人員家庭購買基本住房給予限額房價(jià)的30％貸款作為購房首付。

3、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極支持就業(yè)人員家庭購買基本住房給予限額范圍內(nèi)房價(jià)的70％按揭貸款。

4、每個(gè)購買基本住房家庭只要用家庭月收入的三分之一歸還銀行按揭貸款月等額還本付息，不足部分向住房養(yǎng)老公益基金會(huì)申請補(bǔ)助，批準(zhǔn)后每月通過按揭貸款銀行打入購房者個(gè)人賬戶后再還款被銀行扣除。

5、居民購買基本住房時(shí)必須參加個(gè)人購房按揭貸款保險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)還貸困難時(shí)，由保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司負(fù)責(zé)清償，最長不超過二年。當(dāng)購房者確實(shí)償失勞動(dòng)能力時(shí)可申請轉(zhuǎn)為廉租房。由保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司負(fù)責(zé)結(jié)算。

6、凡新建住宅小區(qū)必須向社會(huì)公益基金會(huì)提供總建筑面積3％房源作為廉租房專供享受廉租房人群的基本住房需求。

7、居民購買的基本住房屬于政策性商品房，可以用于抵押、轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保、贈(zèng)予，可作為遺產(chǎn)留給受益人。積極建立采用遺產(chǎn)信托受益權(quán)參加養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，千方百計(jì)提高退休人員收入。

8、基本住房的房源盡可能選擇在就業(yè)單位處附近，以免減輕城市交通壓力。

9、就業(yè)者家庭就能購房，戶籍應(yīng)依據(jù)基本住房注冊地申報(bào)。

10、依據(jù)當(dāng)?shù)丶彝ピ缕骄杖霚y算基本住房最高限額。測算方式：

1、用家庭月平均收入除以20年按揭貸款月等額還本付息單位金額，得出最高房價(jià)限額。例如： 5000元（家庭月收入）÷76.57元/萬元（月等額還本付息單位金額）＝65.29萬元；

2、每戶以90平方米計(jì)算得出基本住房最高限額單價(jià)。例，65.29萬元÷90㎡＝7256元/㎡。

11、歡迎閑置開發(fā)的商品房土地加入政策性商品建設(shè)，房屋銷售價(jià)不能超過當(dāng)?shù)卣硕ǖ淖罡呦揞~單價(jià)，可以納入基本住房保障供應(yīng)體系管理。

上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司供稿

2014.3.21

第五篇：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題及對策

【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對于土地的利用也逐漸增多，但是人們對于土地的利用還是比較低的，尤其是城鎮(zhèn)對于土地的再開發(fā)問題引起了廣大人們的關(guān)注。我國雖然土地資源豐富，但真正能夠夠人們開發(fā)利用的土地資源還是比較少的。尤其是，土地是不可再生資源，只能循環(huán)利用，人們只有讓土地處于良性循環(huán)才可能發(fā)揮出土地的最大利用價(jià)值，給人們帶來最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。因此重視城鎮(zhèn)土地再開發(fā)工作是非常重要的一項(xiàng)工作，本論文所探討的就是城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題及對策。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)；城市發(fā)展；解決措施

中圖分類號：f20文獻(xiàn)標(biāo)識碼a文章編號1006-0278（2015）10-051-01

從中國改革開放以來，土地資源為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)支持，但我國對于城鎮(zhèn)土地的利用效率卻很低，本論文就城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題及對策做了一下探討。

一、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題存在的原因

在我國許多的城鎮(zhèn)在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)就把城鎮(zhèn)規(guī)劃的很大，基本上都是在比誰的城鎮(zhèn)規(guī)模大，比誰的城鎮(zhèn)擴(kuò)展速度快，但對于城鎮(zhèn)其他方面的問題就顯得沒那么重要了。在有些城鎮(zhèn)它的經(jīng)濟(jì)并不怎么發(fā)達(dá)，有的甚至還存在財(cái)政問題，對于城鎮(zhèn)來說它的財(cái)政收入都是有限的，它很多的經(jīng)濟(jì)來源靠的都是土地的轉(zhuǎn)讓，據(jù)調(diào)查，有些的城鎮(zhèn)他們的工作人員的工資都是靠轉(zhuǎn)讓土地的收入來維持的。這樣就很容易導(dǎo)致城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題的存在，我國許多的城鎮(zhèn)可能為了發(fā)展自己的經(jīng)濟(jì)，提高自己城鎮(zhèn)的管理水平，就會(huì)對各種我你爹的規(guī)劃就會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的審批，但這樣就很容易出現(xiàn)漏洞，造成土地的亂使用，由于審批沒有規(guī)定，而且要求的程度也不同，這樣對于土地來說就容易造成違法建設(shè)或者監(jiān)管失去控制的現(xiàn)象。在許多城鎮(zhèn)工業(yè)建設(shè)中，一般負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營的都是公司，但我國城鎮(zhèn)由于經(jīng)濟(jì)能力有限對于招商引資就缺乏眼光，使得引進(jìn)的企業(yè)額都是一些層次低，沒有競爭力的企業(yè)，這樣就使得企業(yè)與企業(yè)之間的競爭形成了一種惡性競爭，對于土地再利用的效率比較低，這樣不僅造成的土地資源的浪費(fèi)，還造成土地了資源的破壞。還有些城鎮(zhèn)比較落后，對于招商引資重視不足，使得城鎮(zhèn)許多的土地都閑置在那里，城鎮(zhèn)為了自己的利益不得不減少價(jià)格來租給規(guī)模小的企業(yè)，這樣對于土地的再利用效率就會(huì)造成惡性循環(huán)，是不利于土地的發(fā)展的。

二、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題的解決措施

（一）端正思想態(tài)度

對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用的問題首先考慮的就是要以市或者縣的中心為中心來做城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃，必須要符合我國的規(guī)劃的法律法規(guī)，要使得城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)沒有爭議。在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時(shí)候首先要進(jìn)行調(diào)查，要把城鎮(zhèn)需要改造的舊住宅區(qū)自己其他的不用或者違章的都要納入到城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中去，對于那種已經(jīng)建成但是不符合標(biāo)準(zhǔn)的是要進(jìn)行再一次的調(diào)整，尤其是沒我在國家規(guī)定范圍了而且是禁止實(shí)用的建筑就更應(yīng)該進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，對于破產(chǎn)或者是企業(yè)經(jīng)營比較困難的都可以進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。對于國家命令禁止或者不符合國家要求的都可以進(jìn)行再一次調(diào)整，進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)劃，進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。

（二）相關(guān)人員應(yīng)該做好相關(guān)調(diào)查工作

對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題相關(guān)工作人員應(yīng)該積極進(jìn)行調(diào)查，要充分的利用相關(guān)調(diào)查成果，采用科學(xué)的手段理論方法來進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)要有一個(gè)科學(xué)的，有依據(jù)的初步規(guī)劃。在這個(gè)基礎(chǔ)上面，要共同發(fā)揮各自的職能權(quán)利，相互的探討分析，再進(jìn)行最后的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的確認(rèn)，然后進(jìn)行實(shí)地考察，看能不能順利開展，是否符合實(shí)際，在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時(shí)候要特別注意對于城鎮(zhèn)低效用地的范圍進(jìn)行再一次確認(rèn)，要對它進(jìn)行深入的分析探討，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的順利開展。在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時(shí)候一定要有專門的，科學(xué)的規(guī)劃，要充分利用土地資源，要按照國家的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行規(guī)劃，要建立檔案，還要建立數(shù)據(jù)庫，對于所有的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的規(guī)劃都要有備份。

（三）要重視城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的空間利用

隨著社會(huì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，土地資源越來越少，也越來越稀缺，這就對于我國土地的再利用就提出了更好的要求?，F(xiàn)在對于土地的利用多提倡的是多維空間的的利用，這樣可以增加建筑的容積，減少土地的空間，增加了人們對于土地利用的效率。在我國許多的城鎮(zhèn)對于土地的利用都是多維的，像修建商場，停車場等，都是在地下修建，這樣就可以減少大的先用土地的空間，可以充分再開發(fā)土地資源，提高土地的利用率，減少了對于耕地的占用，給我國城鎮(zhèn)帶來了更多的經(jīng)濟(jì)效益。對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的問題政府應(yīng)該高度重視，指定相應(yīng)的法律法規(guī)，而且要落實(shí)到位，不能只說不干事，要對土地資源的利用做到真正的監(jiān)管，政府還要為城鎮(zhèn)的發(fā)展提高許多的優(yōu)惠政策。

三、結(jié)束語

綜上所述，土地資源是不可再生資源，人們對于土地的利用不合理，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題成為了我國亟待解決的問題。