第一篇：物流園區(qū)的物業(yè)管理

公元物業(yè)管理網(wǎng)——物流園區(qū)的物業(yè)管理

物流園區(qū)的物業(yè)管理

李東風(fēng) / 深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)濟(jì)南分公司總經(jīng)理

一、物流園區(qū)的特點(diǎn)

為了更好地總結(jié)物流園的特點(diǎn)，筆者將其與工業(yè)園進(jìn)行對(duì)比分析。之所以選擇這個(gè)比較點(diǎn)，一來(lái)是物流園更接近于工業(yè)園，二來(lái)是工業(yè)園的物業(yè)管理已經(jīng)比較成熟。通過(guò)這種對(duì)比，可以更清楚這個(gè)新領(lǐng)域的特點(diǎn)。

1、物業(yè)類型

工業(yè)園：廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓，其他的還可能有公寓、食堂等輔助配套物業(yè)。這里要說(shuō)的是倉(cāng)庫(kù)，隨著現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展，工業(yè)企業(yè)逐漸把庫(kù)存交給第三方物流，這樣倉(cāng)庫(kù)的功能會(huì)越來(lái)越弱化，主要的類型可能是生產(chǎn)與辦公區(qū)。

物流園：倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)、裝配車間、辦公樓等。隨著物流行業(yè)的不斷發(fā)展，物流園承擔(dān)了越來(lái)越多的功能，甚至一些簡(jiǎn)單的裝配都會(huì)在物流園內(nèi)完成。

2、功能

工業(yè)園：以研發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)品為主要功能。

物流園：集倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、貨物配送、裝卸、信息咨詢等功能于一身。

3、服務(wù)對(duì)象

工業(yè)園：一般為生產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)，客戶群較為單

一、穩(wěn)定。

物流園：客戶群非常復(fù)雜，如國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，來(lái)自全國(guó)各地的物流企業(yè)、信息服務(wù)企業(yè)，民航、鐵路、公路運(yùn)輸代理機(jī)構(gòu)，運(yùn)送貨物的客戶，裝卸企業(yè)、裝卸工，個(gè)體商戶等等。大量的人流、車流、物品流動(dòng)、信息流動(dòng)，這是物流園最突出的特點(diǎn)。

4、運(yùn)營(yíng)時(shí)間

工業(yè)園：一般較有規(guī)律，同時(shí)有一定的間歇時(shí)間。

物流園：基本是全天候運(yùn)行。這是與物流園的位置與城市交通管制有關(guān)。物流園占地面積大，為了減少投資成本，同時(shí)減少物流運(yùn)輸給城市交通帶來(lái)的壓力，物流園的位置一般建于遠(yuǎn)離城市中心的地方，或是城鄉(xiāng)結(jié)合部，而且城市交通管制對(duì)于大貨車的通行在一些繁華路段只允許夜間通行，所以物流園的運(yùn)營(yíng)不僅僅是白天，有時(shí)甚至?xí)性谝归g進(jìn)行。

二、物業(yè)管理特點(diǎn)

物流園諸多的特點(diǎn)帶給我們諸多的新難題、新挑戰(zhàn)。接管之初，我們不斷與業(yè)主、客戶進(jìn)行溝通，并邀請(qǐng)一些專家進(jìn)行咨詢，也組織了內(nèi)部管理人員屢次討論，經(jīng)過(guò)不斷地實(shí)踐、總結(jié)，物流園的管理在短時(shí)間內(nèi)走上了規(guī)范的道路。總結(jié)這幾個(gè)月的管理，筆者認(rèn)為其快速成型有以下幾方面的經(jīng)驗(yàn)。

（一）抓住重點(diǎn)

把“物流”兩個(gè)字拆開(kāi)看，我們可以找出其管理成功與否的兩個(gè)支點(diǎn)。

1、“物”，貨物。貨物的安全是重中之生。盜竊、火災(zāi)是對(duì)貨物安全的威脅點(diǎn)。由此，我們首先在治安與消防上下足功夫。

治安：

（1）加強(qiáng)重點(diǎn)部位巡查，如車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)區(qū)，絕對(duì)禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。

（2）建立快速反應(yīng)機(jī)制，配備充裕的對(duì)講機(jī)等通訊工具，每個(gè)巡邏人員都配備自行車。

（3）重視安管員自身防護(hù)，夜間巡邏必須兩人以上，并配備必要的防身器材。

（4）完善園區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)。

消防：

（1）加強(qiáng)培訓(xùn)與執(zhí)行制度是消防安全的前提。

（2）加強(qiáng)重點(diǎn)部位的防火巡查，特別是倉(cāng)庫(kù)區(qū)的巡查。

（3）加強(qiáng)供電線路、開(kāi)關(guān)的巡查，防止短路引起的火災(zāi)事故，并保證消防設(shè)施的完好。

2、“流”，人流、車流。物流園的特點(diǎn)決定了人流、車流量大而且構(gòu)成復(fù)雜，為此我們分別從以下方面入手：

（1）人流：重點(diǎn)做好咨詢、引導(dǎo)，監(jiān)督可疑人員的行路，保護(hù)客戶人身與財(cái)產(chǎn)安全。

（2）車流：加強(qiáng)出入口與停車場(chǎng)管理，完善各類車輛導(dǎo)向標(biāo)識(shí)與停放指示。

貨物安全，流動(dòng)順暢，做好這兩方面的工作，物流園的物業(yè)管理就有了堅(jiān)實(shí)的上升基礎(chǔ)。

（二）溝通是管理的潤(rùn)滑劑

無(wú)論是何種類型的物業(yè)管理，其宗旨都是為業(yè)主與客戶服務(wù)，而溝通的好壞直接關(guān)系到服務(wù)的優(yōu)劣。在物流園，我們從兩個(gè)方面加強(qiáng)溝通：

1、與業(yè)主、客戶的溝通。首先要讓業(yè)主與客戶認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的內(nèi)容，明確雙方的責(zé)權(quán)利，特別是要讓客戶認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的安全管理不是買保險(xiǎn)，不是有了物業(yè)管理自己的財(cái)產(chǎn)就萬(wàn)事大吉，而忽視了內(nèi)部的安全管理，或者一有損失就找物業(yè)管理公司索賠；其次要讓其理解進(jìn)而接受治安與消防嚴(yán)格的管理制度，剛開(kāi)始往往客戶難以理解甚至有不滿情緒，我們通過(guò)講述、公告欄與反面例子的警示，向客戶宣傳這些管理制度的出發(fā)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)多次溝通，客戶也已經(jīng)逐漸理解并習(xí)慣于這樣的管理。

2、與周邊公安、消防和貨運(yùn)管理部門保持良好的溝通渠道，取得這些部門對(duì)物業(yè)管理工作的支持。

（三）服務(wù)是永恒的主題

國(guó)貿(mào)物業(yè)在山東物業(yè)管理行業(yè)的口碑是靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)樹(shù)立起來(lái)的，在蓋世物流園的物業(yè)管理中，我們始終強(qiáng)調(diào)用優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶創(chuàng)造價(jià)值。在服務(wù)上，我們從兩方面進(jìn)行提高：

1、繼承。保持原有的成功經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)將客服中心的運(yùn)作模式、禮儀保安、禮儀保潔、迎賓與送賓服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等服務(wù)方式引入物流園，提升物流園的形象。這其中，我們尤其加強(qiáng)了管理人員的業(yè)務(wù)技能，要求他們熟悉物流園的客戶結(jié)構(gòu)與分布情況，熟悉物流的基本知識(shí)與服務(wù)流程，準(zhǔn)確及時(shí)地向業(yè)主提供必需的信息服務(wù)。

2、創(chuàng)新。所謂的“心有多大，舞臺(tái)就有多大”，物業(yè)管理介入物流園的管理，面臨著許多新課題，更擁有著許多難得的機(jī)遇與創(chuàng)造空間，同時(shí)物流行業(yè)的運(yùn)作本身也給我們的管理與服務(wù)創(chuàng)新帶來(lái)許多啟示，在蓋世物流園，我們不僅僅滿足于原先的服務(wù)內(nèi)容，逐步嘗試或承接更加深入的服務(wù)內(nèi)容，如信息服務(wù)這些物流的軟性功能等。

物流園自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)管理上的差異，作為新涉足的物業(yè)領(lǐng)域，我們才剛上路，我們提供的服務(wù)還不能跟上物流行業(yè)飛速發(fā)展的步伐，傳統(tǒng)意義上的服務(wù)內(nèi)容更無(wú)法滿足物流行業(yè)的需要。相信在所有關(guān)注物流園物業(yè)管理人的共同努力下，物業(yè)管理必將在物流這一行業(yè)中發(fā)揮自己更加積極的作用。

第二篇：物流園區(qū)物業(yè)管理

保稅物流園區(qū)是新生的經(jīng)濟(jì)模式和新興的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照海關(guān)的要求，應(yīng)當(dāng)設(shè)置符合海關(guān)監(jiān)管的卡口、圍網(wǎng)隔離設(shè)施、視頻監(jiān)控系統(tǒng)(GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng))及其他海關(guān)監(jiān)管所需的設(shè)施。園區(qū)一般具備國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際配送、國(guó)際采購(gòu)、國(guó)際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和稅收五大功能。通關(guān)效率是保稅物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)。

由于上述特性，保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)與現(xiàn)在被大眾廣為熟悉的一般物業(yè)(住宅、辦公樓和商業(yè))有著明顯的不同。從理論和實(shí)踐方面對(duì)保稅物流園區(qū)實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理和服務(wù)，暫沒(méi)有成熟的管理模式和成功的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

筆者從上海外高橋保稅物流園區(qū)開(kāi)始建設(shè)至今就一直負(fù)責(zé)保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)，現(xiàn)結(jié)合一般物業(yè)管理服務(wù)時(shí)所取得的經(jīng)驗(yàn)及學(xué)習(xí)考察境外其他保稅物流園區(qū)的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就如何進(jìn)行保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)談一些看法。

現(xiàn)根據(jù)國(guó)內(nèi)保稅物流園區(qū)所存在的共性，從物業(yè)管理和服務(wù)的角度去分析，物流園區(qū)目前存在著以下特點(diǎn)：

1、法律法規(guī)不健全

目前，國(guó)家對(duì)保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)，暫無(wú)特定的管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有的物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，主要適用于民用住宅、商業(yè)、辦公樓和普通工業(yè)廠房的物業(yè)管理。

2、產(chǎn)權(quán)形式多樣

保稅物流園區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式有出租、出售、自營(yíng)和提供給第三方，第三方再將物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、分割等。由于保稅物流園區(qū)存在著物業(yè)產(chǎn)權(quán)多樣化的形式，因此，在雙方訂立出租、出售和物業(yè)管理合同中，必須依照國(guó)家的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方政府等法規(guī)加以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。

3、環(huán)境成本高

保稅物流園區(qū)占地面積大，倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房分布廣，四周裝有金屬圍網(wǎng)和周界報(bào)警;整個(gè)庫(kù)區(qū)的重要部位都設(shè)有監(jiān)控探頭;園區(qū)內(nèi)還設(shè)有配套的加油站;變配電站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停車場(chǎng);綠化面積大;大量的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、交通指示系統(tǒng)和包括進(jìn)出口卡口的日常維護(hù)較頻繁，加上周期短成本又高。

4、設(shè)施損耗高

保稅物流園區(qū)具備現(xiàn)代化物流的各項(xiàng)功能，各項(xiàng)設(shè)施配備齊全(圍網(wǎng)、周界報(bào)警、監(jiān)控設(shè)備、集裝箱卡車專用道路、集裝箱堆場(chǎng)、堆場(chǎng)照明、海關(guān)卡口、待檢區(qū)設(shè)備、包括各種吊裝機(jī)械等)，在日常的使用和運(yùn)行中損耗較高。

5、倉(cāng)庫(kù)維修成本高

由于保稅物流園區(qū)占地面積大，倉(cāng)庫(kù)庫(kù)房分布廣層次多，加上園區(qū)倉(cāng)庫(kù)建造成本高(倉(cāng)庫(kù)還配有自動(dòng)滑升門、升降渡板、庫(kù)房燈、防火卷簾門、自動(dòng)排煙窗和空調(diào)等)，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)，由于客戶使用頻率高、故障多、損耗也較高，所以倉(cāng)庫(kù)的維修成本更高。

6、易燃易爆物多

保稅物流園區(qū)各種類型的倉(cāng)庫(kù)面積均要達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，其中部分倉(cāng)庫(kù)為危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，堆放著易燃易爆物品，盡管倉(cāng)庫(kù)已配備各種的防護(hù)設(shè)施設(shè)備，但還是存在著易燃易爆的可能性，更需要從業(yè)人員不斷提高警惕性，以防為主，細(xì)心管理確保安全。

7、公共區(qū)域管理難

區(qū)外車輛進(jìn)入保稅物流園區(qū)前必須在待檢區(qū)等待預(yù)檢，在這聚集區(qū)域，由于具體管理責(zé)任的不明確，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞，甚至出現(xiàn)盜竊和斗毆等治安事件的發(fā)生，加上當(dāng)?shù)厝嗽诠矃^(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤、亂停車等現(xiàn)象嚴(yán)重，這對(duì)公共區(qū)域的管理帶來(lái)很大的難度。

8、物業(yè)管理費(fèi)難以調(diào)整

物業(yè)管理費(fèi)十幾年未調(diào)整，開(kāi)園初期，物業(yè)管理費(fèi)在測(cè)算上因眾多客觀因素，加上招商引資，上海外高橋保稅物流園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)最終還是定在2.50元/平方/月。但隨著物價(jià)指數(shù)的逐年上升，人員費(fèi)用等不斷上漲，物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)管理上存在不少困難。直接影響管理的質(zhì)量和服務(wù)的水準(zhǔn)。

9、消防要求高

由于保稅物流園區(qū)倉(cāng)庫(kù)點(diǎn)多面廣、覆蓋要求高，內(nèi)部存儲(chǔ)的貨物多、價(jià)值高，又有危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)。根據(jù)消防要求，除倉(cāng)庫(kù)內(nèi)設(shè)有自動(dòng)報(bào)警，煙感、噴淋系統(tǒng)等消防裝置外，對(duì)倉(cāng)庫(kù)管理從業(yè)人員必須加以消防技能的培訓(xùn)，制定消防管理制度和預(yù)案，加強(qiáng)巡查和指導(dǎo)。

10、人員管理難

保稅物流園區(qū)的建設(shè)用地，是通過(guò)大量征地取得，勢(shì)必要吸納安置征地勞務(wù)工，因此，物業(yè)公司每年要對(duì)征地勞務(wù)工進(jìn)行培訓(xùn)及教育。另外，進(jìn)入園區(qū)的人員種類多，有當(dāng)?shù)厝恕⑼馐∈腥?、還有境外人士，這給園區(qū)物業(yè)公司和公安在人員管理上增加了難度。

11、交通出入難

保稅物流園區(qū)一般遠(yuǎn)離市區(qū)，加上公交車不能進(jìn)園區(qū)，交通相當(dāng)不便，沒(méi)有交通出入園區(qū)，客戶不能順利開(kāi)展工作，意見(jiàn)很大。

12、重要接待多

保稅物流園區(qū)經(jīng)濟(jì)地位具有重要性和特殊性，并對(duì)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代物流園區(qū)的發(fā)展具有較大的借鑒作用，國(guó)家和省市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人、物流同行及國(guó)外重要賓客考察參觀十分頻繁，接待任務(wù)相當(dāng)多。

13、客戶知名度高

保稅物流園區(qū)現(xiàn)有世界500強(qiáng)企業(yè)，如GE、美孚、霍尼威爾、索尼、東芝等在園區(qū)內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù);還有世界著名的物流企業(yè)，如德國(guó)郵政DHL;荷蘭金屬世天威;日本的日通、商船三井、經(jīng)貿(mào)山久、大創(chuàng)、新熙地;新加坡的太平名威;香港的東方海外等。因此，這些客戶對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的要求相當(dāng)高。

根據(jù)保稅物流園區(qū)的特點(diǎn)，我公司在近幾年的物業(yè)管理和服務(wù)中，形成了以下行之有效的管理和服務(wù)的措施：

1、依據(jù)國(guó)家和地方政府的法律法規(guī)，結(jié)合保稅物流園區(qū)的管理實(shí)際，為客戶積極提供物業(yè)管理和服務(wù)。并遵循中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)和上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)入ISO質(zhì)量管理體系，制定出一套物流園區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)的操作流程及規(guī)則，在園區(qū)海關(guān)、國(guó)檢和公安的協(xié)作下，共同做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。

2、建立和配備一支技術(shù)硬、素質(zhì)高、拉得出的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍，并對(duì)物流園區(qū)的維護(hù)進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，維修及時(shí)率定為100%，確保園區(qū)機(jī)械設(shè)備、強(qiáng)弱電和給排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

3、通過(guò)積極走訪園區(qū)客戶，舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)，建立客戶聯(lián)席會(huì)議制度，請(qǐng)客戶對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)進(jìn)行測(cè)評(píng)等活動(dòng)，及時(shí)聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)和建議，準(zhǔn)確詳實(shí)的找出工作中存在的不足和盲點(diǎn)，轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)管理理念和模式與國(guó)際接軌，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步提高客戶對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的滿意度。

4、加強(qiáng)保稅物流園區(qū)的綜合治理，尤其加強(qiáng)預(yù)防人員管理出入卡口、貨物檢查、盜竊、偷逃稅和走私案件的發(fā)生;加強(qiáng)整個(gè)園區(qū)的監(jiān)控，特別是夜間的值班和巡邏，白天交通秩序的維護(hù)，卡口待檢區(qū)域的管理;并協(xié)同園區(qū)客戶共同開(kāi)展防汛防臺(tái)和消防安全生產(chǎn)工作，牢固樹(shù)立“安全生產(chǎn)、預(yù)防為主”的觀念，制定各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，建立健全符合物流園區(qū)實(shí)際的各項(xiàng)安全制度，規(guī)范安全操作規(guī)程，確保園區(qū)安全生產(chǎn)。并與各協(xié)作單位聯(lián)合搞好園區(qū)的環(huán)境整治，承擔(dān)起部分社會(huì)的管理職能。

5、負(fù)責(zé)做好保稅物流園區(qū)的后勤保障工作。通過(guò)積極挖掘潛力，在園區(qū)內(nèi)建立非營(yíng)利性質(zhì)的食堂，解決進(jìn)區(qū)客戶的用餐問(wèn)題;開(kāi)辟連鎖經(jīng)營(yíng)的小賣部，解決園區(qū)客戶零星購(gòu)物的實(shí)際困難;引進(jìn)送水站和勞務(wù)中介機(jī)構(gòu)等，為入駐園區(qū)的客戶解決實(shí)際困難。另外，通過(guò)一些增值服務(wù)，為園區(qū)客戶提供最貼心的服務(wù)。隨著上海向國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展，加上全球物流行業(yè)的迅猛發(fā)展，我們深信：保稅物流園區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)，必將獲得重大的發(fā)展契機(jī)。

第三篇：物流園區(qū)策劃

物流策劃

什么是物流策劃？

物流是一門新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，策劃也是新興行業(yè)，至于物流策劃更是新上加新，填補(bǔ)了策劃業(yè)的一項(xiàng)空白。

物流策劃是物流和策劃有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，是一門新興綜合交叉的學(xué)科，國(guó)內(nèi)外對(duì)物流策劃還都還在探索之中。

中國(guó)物流策劃第一人—李芏巍先生給物流策劃下的定義是：針對(duì)涉及物流的事物，在考慮現(xiàn)有資源的情況下，通過(guò)分析和研究，激發(fā)創(chuàng)意，制定出具體實(shí)施計(jì)劃方案的思維及創(chuàng)意實(shí)施、以求最佳效果的創(chuàng)造性策劃活動(dòng)。

物流策劃是一個(gè)過(guò)程，它是為實(shí)現(xiàn)某一目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)實(shí)和潛在資源充分把握的基礎(chǔ)上，將各種最優(yōu)資源有機(jī)地整合在一起，為決策者提供最佳方案，創(chuàng)造出最佳效益。

李芏巍先生對(duì)這個(gè)職業(yè)所做出如下的定義：從事物流行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營(yíng)銷和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等工作。它的主要工作內(nèi)容有以下幾項(xiàng)：（1）物流項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；（2）整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；（3）物流項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作；（4）物流項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理工作。

李芏巍先生給物流策劃人有一個(gè)正確的定位：物流策劃人與物流界朋友，同業(yè)、同根、同心、同行，心脈相連！攜手共建！真正每一個(gè)項(xiàng)目的策劃大師是這個(gè)項(xiàng)目的投資決策人，物流策劃人既是這個(gè)項(xiàng)目的“軍師”，還是帶投資決策人一直游泳到對(duì)岸的“教練”、并將他扶上岸的“救生員”，達(dá)到為項(xiàng)目實(shí)體注入活力和為這個(gè)特定的項(xiàng)目系統(tǒng)成功地延伸或至可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的能力。

物流策劃的作用

由于目前中國(guó)物流的發(fā)展仍處于起步階段，存在比較多得問(wèn)題需要解決，于是物流策劃業(yè)也隨之誕生。

物流策劃的出現(xiàn)，是時(shí)代的產(chǎn)物,是物流事業(yè)發(fā)展的必然,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是物流業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的保障，是策劃業(yè)健康發(fā)展的趨勢(shì)。

一是投資的物流項(xiàng)目越來(lái)越多，行業(yè)也會(huì)越來(lái)越細(xì)分，二是人才緊缺，國(guó)內(nèi)物流人才的需求缺口達(dá)到了600萬(wàn)，80%的企業(yè)急需策劃人員,但95%求賢若渴的企業(yè)招聘不到優(yōu)秀的策劃人才，具有物流與策劃的專業(yè)知識(shí)人才更是寥寥無(wú)幾。

三是企業(yè)自己培養(yǎng)的策劃人才需要漫長(zhǎng)的過(guò)程和大量的費(fèi)用，較短時(shí)間難以做到。四是企業(yè)不可能吸引一些高智力實(shí)用型人才，只能借用“外腦”，一則成本低，二則風(fēng)

險(xiǎn)小。

五是大多數(shù)物流項(xiàng)目的投資商認(rèn)為，做一千個(gè)方案不如有一個(gè)成功案例，專業(yè)的物流策

劃?rùn)C(jī)構(gòu)不僅具有專業(yè)知識(shí)和誠(chéng)信的原則，關(guān)鍵是有許多成功的案例，既有理論知識(shí),又有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，引導(dǎo)物流項(xiàng)目企業(yè)少走彎路。

基于此，投資商便會(huì)選擇外部支持，這也是物流策劃?rùn)C(jī)構(gòu)生存的基礎(chǔ)。物流策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，對(duì)物流行業(yè)來(lái)說(shuō)如虎添翼，投資商可以通過(guò)物流策劃?rùn)C(jī)構(gòu)獲得信息，提高競(jìng)爭(zhēng)力，最

主要是減少錯(cuò)誤產(chǎn)生，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，物流策劃業(yè)為目前困亂的物流市場(chǎng)指點(diǎn)迷津，使中國(guó)物流

業(yè)更加健康、快速地發(fā)展。

物流園區(qū)規(guī)劃，指的是對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行比較全面的長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，是對(duì)未來(lái)整體性、長(zhǎng)期性、基本性問(wèn)題的思考、考量和設(shè)計(jì)未來(lái)整套行動(dòng)方案。物流園區(qū)規(guī)劃有別于國(guó)家與區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃，又不同于工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃。物流園區(qū)規(guī)劃更偏重于在較大規(guī)模的地域范圍內(nèi)，土地布局與功能布局結(jié)合的科學(xué)性，更偏重于園區(qū)建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件規(guī)劃，更突出物流產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)等要素規(guī)劃。

物流園區(qū)規(guī)劃的要素主要包括：

（1）所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展背景（如地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃等）；

（2）所在地區(qū)的物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（如資源分布、物流量及其分布、市場(chǎng)需求等）；

（3）建設(shè)必要性與可行性分析；

（4）選址論證；

（5）定位分析；

（6）功能設(shè)計(jì)；

（7）布局規(guī)劃；

（8）交通規(guī)劃；

（9）信息系統(tǒng)規(guī)劃；

（10）支持保障體系規(guī)劃；

（11）建設(shè)發(fā)展實(shí)施方案。

物流園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀

《2006年以來(lái)中國(guó)物流園區(qū)專項(xiàng)調(diào)查報(bào)告》分析：大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標(biāo)定位，對(duì)園區(qū)建成后為誰(shuí)服務(wù)、怎么服務(wù)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在服務(wù)對(duì)象等類似問(wèn)題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不明晰。很多物流園區(qū)只是提出要建成某某區(qū)域最大、輻射最強(qiáng)、帶動(dòng)新最高等等模糊和不具有操作性的目標(biāo)，結(jié)果帶來(lái)極大的盲目性。北方交通大學(xué)物流研究所所長(zhǎng)王耀球說(shuō)，現(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃，但卻對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)布局沒(méi)有深入研究。現(xiàn)代物流是市場(chǎng)高度發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整升級(jí)后自然形成的，但許多地方并不具備這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，因此雖然政府規(guī)劃有熱情，但就是沒(méi)有企業(yè)愿意參加，即使勉強(qiáng)被拉了去，企業(yè)也只能是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，無(wú)法開(kāi)展業(yè)務(wù)。

國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所副所長(zhǎng)汪一鳴指出，在既有的物流發(fā)展規(guī)劃中存在諸多問(wèn)題，主要體現(xiàn)為規(guī)劃缺乏宏觀高度，缺乏綜合性，布局不夠合理等，當(dāng)前物流園區(qū)的規(guī)劃主體首先就有局限，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃由某個(gè)部門或行業(yè)牽頭完成，往往造成物流基礎(chǔ)設(shè)施帶有明顯的行業(yè)和部門色彩，缺乏一定區(qū)域物流設(shè)施整體角度的考慮。其次，缺乏全局的考慮。

物流園區(qū)規(guī)劃類型

1、按內(nèi)容性質(zhì)分，有綜合物流園區(qū)規(guī)劃和專業(yè)物流園區(qū)規(guī)劃。

2、按管轄范圍分，有全國(guó)發(fā)展物流園區(qū)規(guī)劃、區(qū)域物流園區(qū)規(guī)劃、企事業(yè)單位物流園區(qū)規(guī)劃。

3、按時(shí)間分，有遠(yuǎn)景物流園區(qū)規(guī)劃和短期物流園區(qū)規(guī)劃。

物流園區(qū)規(guī)劃的功能定位

現(xiàn)代物流園區(qū)從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開(kāi)展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物流園區(qū)的內(nèi)部功能可概括為8個(gè)方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉(cāng)儲(chǔ)功能、配送加工功能、多式聯(lián)運(yùn)功能、輔助服務(wù)功能、停車場(chǎng)功能。其中，綜合功能的內(nèi)容為：具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲(chǔ)存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉(zhuǎn)換。

規(guī)劃思路

物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)綜合考慮宏觀布局設(shè)計(jì)、基本戰(zhàn)略定位、組織網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)和營(yíng)運(yùn)策略設(shè)計(jì)等幾個(gè)不同的方面。除物流中心平面分區(qū)及功能規(guī)劃外，還應(yīng)從如下幾個(gè)層次進(jìn)行設(shè)計(jì)：

１． 作業(yè)層次：如儲(chǔ)運(yùn)作業(yè)的整合與標(biāo)準(zhǔn)化（托盤、儲(chǔ)運(yùn)箱與容器共同化）、配送運(yùn)輸作業(yè)整合（車輛共同化）、作業(yè)信息輸入整合（條碼化）、采購(gòu)作業(yè)與訂單信息傳遞（ＥＤＩ、ＥＯＳ）等。２． 作業(yè)管理層次：如庫(kù)存管理、存貨管理（ＭＲＰ、ＡＢＣ分級(jí)）、營(yíng)銷信息反饋（ＰＯＳ）與分析、出貨訂單排程、揀貨工作指派等作業(yè)的規(guī)劃管理。

３． 決策支援層次：如配派車系統(tǒng)、配送區(qū)域規(guī)劃、物流成本分析與計(jì)費(fèi)定價(jià)策略等。４． 經(jīng)營(yíng)管理層次：策略聯(lián)盟、聯(lián)合采購(gòu)、共同配送等業(yè)者間的資源整合?？捎僧a(chǎn)業(yè)垂直整合、水平整合，或不同行業(yè)間的整合方向進(jìn)行。

方法措施

1、物流市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)策略研究

（1）分析中國(guó)物流行業(yè)概況（政策、資本、運(yùn)作、購(gòu)并）。

（2）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)在所在地第三方物流市場(chǎng)中可能占有的容量，及其各細(xì)分市場(chǎng)的容量和成長(zhǎng)率。

（3）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)、所在地及相關(guān)地區(qū)的現(xiàn)實(shí)和潛在的物流客戶群狀況

（4）結(jié)合具體情況，分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)在有效的物流半徑內(nèi)所提供服務(wù)和產(chǎn)品的類型及其發(fā)展方向和潛力。

（5）分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)的客戶能力、運(yùn)作成本及對(duì)進(jìn)駐企業(yè)的整合價(jià)值

（6）結(jié)合所規(guī)劃的物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和物流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，分析并確定所規(guī)劃的物流園區(qū)未來(lái)可能的業(yè)務(wù)目標(biāo)

（7）評(píng)估所規(guī)劃的物流園區(qū)潛在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資源風(fēng)險(xiǎn)，及其相應(yīng)對(duì)策

2、戰(zhàn)略分析

（1）分析和評(píng)估所規(guī)劃的物流園區(qū)工程完工后的戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力（ＳＷＯＴ）即：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅

（2）價(jià)值貢獻(xiàn)和運(yùn)作能力

3、體系設(shè)計(jì)

（1）運(yùn)輸體系規(guī)劃

（2）物流系統(tǒng)的銜接與配合（3）物流功能、業(yè)務(wù)流程與信息系統(tǒng)的整合（4）進(jìn)駐企業(yè)與物流中心的合作競(jìng)爭(zhēng)

（5）信息系統(tǒng)規(guī)劃

第四篇：淺談如何建設(shè)物流園區(qū)

【摘要】：近幾年，隨著物流發(fā)展步伐的加快，物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)在全國(guó)各地開(kāi)展得如火如荼。物流園區(qū)作為城市經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)型產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑將對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到舉足輕重的作用，但在熱火朝天的物流園區(qū)建設(shè)背后，存在著一些不容忽視的問(wèn)題。文章主要是結(jié)合地區(qū)級(jí)物流園區(qū)規(guī)劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參考目前國(guó)內(nèi)的物流規(guī)劃報(bào)告，討論目前物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問(wèn)題，并提出一些合理的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】：物流；規(guī)劃；體制

中圖分類號(hào)：F57 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1002-6908(2008)0510099-01

一、物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是指各種物流設(shè)施和物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也稱物流基地或物流中心。物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的、具有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率,改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購(gòu)、便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。

現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開(kāi)展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問(wèn)題

由于我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展才剛剛起步，物流規(guī)劃還處在初期摸索階段，縱觀目前的各種規(guī)劃工作及規(guī)劃報(bào)告，或多或少存在一些普遍意義上的問(wèn)題，主要包括以下方面：

1.物流規(guī)劃工作流于形式，未能起到真正的約束和指導(dǎo)作用。物流園區(qū)的規(guī)劃往往是政府出面，盲目地追從“物流熱”，未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的實(shí)地考察、研究認(rèn)證，只是憑著領(lǐng)導(dǎo)人的意識(shí)，就圈出一塊地搞起物流園區(qū)建設(shè)，對(duì)物流園區(qū)的選址沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證。圈地以后再規(guī)劃論證建設(shè)，使得規(guī)劃工作處于被動(dòng)，受到已有的政府指令的限制，未能真正地發(fā)揮物流園區(qū)規(guī)劃的約束和指導(dǎo)作用，同時(shí)也使得物流園區(qū)未能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，導(dǎo)致投資的損失。

2.物流園區(qū)規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性。規(guī)劃的過(guò)程中沒(méi)能對(duì)整個(gè)物流園區(qū)的規(guī)劃形成系統(tǒng)的觀點(diǎn)，孤立地去看待某個(gè)問(wèn)題對(duì)物流園區(qū)規(guī)劃工作的影響。比如：在對(duì)物流園區(qū)所在地的經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析過(guò)程中，只是簡(jiǎn)單地羅列一些當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、交通的現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的情況等，而沒(méi)有把它們聯(lián)系起來(lái)看作是對(duì)整個(gè)物流園區(qū)系統(tǒng)的影響因素，找到它們之間的聯(lián)系，綜合起來(lái)評(píng)價(jià)它們對(duì)該物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的好壞，為后續(xù)規(guī)劃提供可靠的依據(jù)。對(duì)于物流系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)該依托綜合運(yùn)輸體系、商業(yè)系統(tǒng)和信息系統(tǒng)等建設(shè)的綜合性，各系統(tǒng)互相聯(lián)系、相輔相成，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)凋一致。

3.物流規(guī)劃大多停留在定性分析的基礎(chǔ)上，缺少定量分析?，F(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃，但卻對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)布局沒(méi)有深入研究。規(guī)劃過(guò)程中只知其然不知其所以然，缺乏足夠的論證，建成后企業(yè)入駐情況并不樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已建成物流園區(qū)的空置率竟達(dá)到了60％左右。

4.物流園區(qū)規(guī)劃的定位模糊，未能明確今后該物流園區(qū)何去何從。一項(xiàng)針對(duì)物流園區(qū)建設(shè)的專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標(biāo)定位，對(duì)園區(qū)建成后為誰(shuí)服務(wù)、如何服務(wù)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在服務(wù)對(duì)象等類似問(wèn)題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不出，導(dǎo)致建成的物流園區(qū)根本不符合客戶的要求。很多物流園區(qū)只是提出要“建成地區(qū)最大、在中國(guó)乃至整個(gè)世界有一定影響的現(xiàn)代物流配送中心”，而在功能定位和目標(biāo)客戶鎖定上表現(xiàn)出較大的盲目性。

5.物流規(guī)劃的可操作性不強(qiáng)，趨同化。對(duì)于整個(gè)規(guī)劃的實(shí)施，沒(méi)有提出能有效落到實(shí)處的合理實(shí)施步驟和政策建議，可操作性不強(qiáng)。同時(shí)往往物流園區(qū)規(guī)劃是“模板式”，所有的物流規(guī)劃都千篇一律、毫無(wú)變數(shù)，沒(méi)能依據(jù)實(shí)際情況合理分析、實(shí)事求是地進(jìn)行規(guī)劃，使得規(guī)劃工作猶如走過(guò)場(chǎng)，毫無(wú)實(shí)際意義。

三、科學(xué)規(guī)劃物流園區(qū)

目前，我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在起步階段，科學(xué)的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)有利于營(yíng)建現(xiàn)代物流的環(huán)境，發(fā)揮整體效益，有利于改善城市的交通、生態(tài)環(huán)境、城市景觀和優(yōu)化城市的功能布局，增強(qiáng)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

1.科學(xué)選址

物流園區(qū)根據(jù)其在城市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展及物流體系中的地位與作用，可分為綜合物流園區(qū)和專業(yè)物流園區(qū)。前者以現(xiàn)代化、多功能、社會(huì)化、大規(guī)模為主要特征，后者則以專業(yè)化、現(xiàn)代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)擴(kuò)地、汽車生產(chǎn)基地等專業(yè)物流園區(qū)。綜合物流園區(qū)的選址主要遵循以下原則：(1)位于城市中心區(qū)的的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近；(2)位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運(yùn)輸方式連接，有利于多式聯(lián)運(yùn)的開(kāi)展，特別是鐵路和公路；(3)位于土地開(kāi)發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低；(4)位于城市物流的節(jié)點(diǎn)附近，現(xiàn)有物流資源基礎(chǔ)較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，如工業(yè)園區(qū)，大型賣場(chǎng)等，有可利用和整合的物流資源；(5)有利于整個(gè)地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用。

2.統(tǒng)一規(guī)劃

建設(shè)物流園區(qū)需從宏觀經(jīng)濟(jì)出發(fā)，對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的發(fā)展和貨物流通量等情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析和預(yù)測(cè)，根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的貨物流通量，確定物流園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。同時(shí)對(duì)物流企業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)施等的分布和發(fā)展現(xiàn)狀也要做好調(diào)查。在充分掌握第一手材料的基礎(chǔ)上，搞好物流園區(qū)的規(guī)劃。這要求政府具體問(wèn)題具體分析，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)的功能、布局和發(fā)展趨勢(shì)，依據(jù)物流需求量和不同特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，尤其要打破地區(qū)、行業(yè)的界限，按照科學(xué)布局、資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、良性循環(huán)的思路進(jìn)行規(guī)劃，防止各自為陣、盲目布點(diǎn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)、貪大求洋，避免走彎路、誤時(shí)間、費(fèi)錢財(cái)。

3.合理利用現(xiàn)有物流資源

在進(jìn)行物流園區(qū)的新建或改建時(shí)一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復(fù)建設(shè)或物流資源的浪費(fèi)。目前，我國(guó)倉(cāng)庫(kù)資源規(guī)模較大，僅流通領(lǐng)域倉(cāng)庫(kù)面積就達(dá)3億多平方米，但倉(cāng)儲(chǔ)管理落后，設(shè)備陳舊，資源利用率平均還不到40%。

4.遵循市場(chǎng)化運(yùn)作原則

建設(shè)物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。應(yīng)該按照“由政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，完善配套，搞好服務(wù)，市場(chǎng)運(yùn)作”的企業(yè)主導(dǎo)型市場(chǎng)化運(yùn)作模式進(jìn)行規(guī)劃，吸引企業(yè)的進(jìn)駐和資源整合，要靠園區(qū)優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施、先進(jìn)的物流功能、健康的生活環(huán)境和周到有效的企業(yè)服務(wù)。

5.理想模式與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合在設(shè)計(jì)和規(guī)劃物流園區(qū)時(shí)，既要照顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，又要考慮現(xiàn)實(shí)，宏偉計(jì)劃與可操作性要融為一體。我們?cè)谥贫ㄎ锪鲌@區(qū)規(guī)劃時(shí)，要了解國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，與我國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相一致，應(yīng)該花些時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研和認(rèn)真分析，防止盲目性，不能脫離現(xiàn)實(shí)單一地追求形式。

6.注重產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)性

關(guān)聯(lián)性是產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性、綜合性的補(bǔ)充和豐富，系統(tǒng)的有機(jī)聯(lián)系一般表現(xiàn)為系統(tǒng)的一定結(jié)構(gòu)。就產(chǎn)業(yè)集群而言是指集群內(nèi)眾多的企業(yè)在產(chǎn)業(yè)上有關(guān)聯(lián)性，能共享諸多產(chǎn)業(yè)要素，包括專業(yè)人才、市場(chǎng)、技術(shù)和信息等。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略選者的主要組成部分，因而產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性對(duì)產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略及其結(jié)構(gòu)調(diào)整有極大的影響。

綜上所述，物流園區(qū)是物流網(wǎng)絡(luò)中的重要節(jié)點(diǎn)，它應(yīng)該逐步形成一個(gè)區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)的集聚、物流產(chǎn)業(yè)的集聚、各種運(yùn)輸方式的集聚和物流基礎(chǔ)設(shè)施的集聚，最后達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)。物流園區(qū)的建設(shè)是否成功，應(yīng)該接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，其中一個(gè)重要標(biāo)志是現(xiàn)代物流企業(yè)是否愿意進(jìn)駐園區(qū)，進(jìn)駐后能否健康地運(yùn)作和發(fā)展。要成功地規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，必須要做到科學(xué)的規(guī)劃、有效的體制、利益的平衡以及項(xiàng)目的支撐。

第五篇：物流園區(qū)規(guī)劃

發(fā)展

物流園區(qū)是指為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。在我國(guó)，第一個(gè)物流園區(qū)是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日。

園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，分布格局趨于均衡

從中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)于2012年對(duì)全國(guó)物流園區(qū)(基地)進(jìn)行了第三次調(diào)查來(lái)看，入選《2012中國(guó)物流園區(qū)(基地)名錄》的各類物流園區(qū)共計(jì)754家。對(duì)比2006年的207家，增長(zhǎng)264%;與2008年的475家相比，增長(zhǎng)58.7%。

《2013-2017年中國(guó)物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)模式分析報(bào)告》[1]數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139家，其次是北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)56家。

對(duì)比2008年全國(guó)物流園區(qū)的區(qū)域分布，不難發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)物流園區(qū)布局已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化：

◆ 北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量增長(zhǎng)較快，已經(jīng)超過(guò)東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)和南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū);

◆ 長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)和西北經(jīng)濟(jì)區(qū)四個(gè)中西部區(qū)域園區(qū)數(shù)量上升快;

◆ 東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)以及南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量與2008年自身相比，數(shù)量有所下降。

物流園區(qū)數(shù)量分布的結(jié)構(gòu)性變化既受外在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，又有園區(qū)自身調(diào)整的原因。據(jù)前瞻網(wǎng)調(diào)查2008年全球金融危機(jī)后，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，空間上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移速度加快。以紡織服裝出口業(yè)為例，為充分利用中西部地區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，東南沿海地區(qū)大量服裝企業(yè)開(kāi)始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)有力的影響，客觀上對(duì)物流服務(wù)提出了新的需求。另外，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)，服務(wù)創(chuàng)新速度較快，部分地方政府開(kāi)始綜合考慮園區(qū)發(fā)展的階段性特點(diǎn)，通過(guò)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化整合，從粗放式發(fā)展走向優(yōu)化提升，從而表現(xiàn)出園區(qū)數(shù)量有所下降的現(xiàn)象。

定義

物流園區(qū)規(guī)劃，指的是對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行比較全面的長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，是對(duì)未來(lái)整體性、長(zhǎng)期性、基本性問(wèn)題的思考、考量和設(shè)計(jì)未來(lái)整套行動(dòng)方案。物流園區(qū)規(guī)劃有別于國(guó)家與區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃，又不同于工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃。物流園區(qū)規(guī)劃更偏重于在較大規(guī)模的地域范圍內(nèi)，土地布局與功能布局結(jié)合的科學(xué)性，更偏重于園區(qū)建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件規(guī)劃，更突出物流產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)等要素規(guī)劃。

要素

物流園區(qū)規(guī)劃的要素主要包括：

（1）所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展背景（如地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃等）；

（2）所在地區(qū)的物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（如資源分布、物流量及其分布、市場(chǎng)需求等）；

（3）建設(shè)必要性與可行性分析；

（4）選址論證；

（5）定位分析；

（6）功能設(shè)計(jì)；

（7）布局規(guī)劃；

（8）交通規(guī)劃；

（9）信息系統(tǒng)規(guī)劃；

（10）支持保障體系規(guī)劃；

（11）建設(shè)發(fā)展實(shí)施方案。

規(guī)劃現(xiàn)狀

《2006年以來(lái)中國(guó)物流園區(qū)專項(xiàng)調(diào)查報(bào)告》分析：大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標(biāo)定位，對(duì)園區(qū)建成后為誰(shuí)服務(wù)、怎么服務(wù)、市場(chǎng)規(guī)模、潛在服務(wù)對(duì)象等類似問(wèn)題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不明晰。很多物流園區(qū)只是提出要建成某某區(qū)域最大、輻射最強(qiáng)、帶動(dòng)新最高等等模糊和不具有操作性的目標(biāo)，結(jié)果帶來(lái)極大的盲目性。

北方交通大學(xué)物流研究所所長(zhǎng)王耀球說(shuō)，現(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃，但卻對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)布局沒(méi)有深入研究?，F(xiàn)代物流是市場(chǎng)高度發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整升級(jí)后自然形成的，但許多地方并不具備這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，因此雖然政府規(guī)劃有熱情，但就是沒(méi)有企業(yè)愿意參加，即使勉強(qiáng)被拉了去，企業(yè)也只能是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，無(wú)法開(kāi)展業(yè)務(wù)。國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所副所長(zhǎng)汪一鳴指出，在既有的物流發(fā)展規(guī)劃中存在諸多問(wèn)題，主要體現(xiàn)為規(guī)劃缺乏宏觀高度，缺乏綜合性，布局不夠合理等，當(dāng)前物流園區(qū)的規(guī)劃主體首先就有局限，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃由某個(gè)部門或行業(yè)牽頭完成，往往造成物流基礎(chǔ)設(shè)施帶有明顯的行業(yè)和部門色彩，缺乏一定區(qū)域物流設(shè)施整體角度的考慮。其次，缺乏全局的考慮。

規(guī)劃類型

1、按內(nèi)容性質(zhì)分，有綜合物流園區(qū)規(guī)劃和專業(yè)物流園區(qū)規(guī)劃。

2、按管轄范圍分，有全國(guó)發(fā)展物流園區(qū)規(guī)劃、區(qū)域物流園區(qū)規(guī)劃、企事業(yè)單位物流園區(qū)規(guī)劃。

3、按時(shí)間分，有遠(yuǎn)景物流園區(qū)規(guī)劃和短期物流園區(qū)規(guī)劃。

功能定位

現(xiàn)代物流園區(qū)從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開(kāi)展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

物流園區(qū)的內(nèi)部功能可概括為8個(gè)方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉(cāng)儲(chǔ)功能、配送加工功能、多式聯(lián)運(yùn)功能、輔助服務(wù)功能、停車場(chǎng)功能。其中，綜合功能的內(nèi)容為：具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲(chǔ)存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉(zhuǎn)換。

規(guī)劃思路

物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)綜合考慮宏觀布局設(shè)計(jì)、基本戰(zhàn)略定位、組織網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)和營(yíng)運(yùn)策略設(shè)計(jì)等幾個(gè)不同的方面。除物流中心平面分區(qū)及功能規(guī)劃外，還應(yīng)從如下幾個(gè)層次進(jìn)行設(shè)計(jì)：

1．作業(yè)層次：如儲(chǔ)運(yùn)作業(yè)的整合與標(biāo)準(zhǔn)化（托盤、儲(chǔ)運(yùn)箱與容器共同化）、配送運(yùn)輸作業(yè)整合（車輛共同化）、作業(yè)信息輸入整合（條碼化）、采購(gòu)作業(yè)與訂單信息傳遞（EDI、EOS）等。

2．作業(yè)管理層次：如庫(kù)存管理、存貨管理（MRP、ABC分級(jí)）、營(yíng)銷信息反饋（POS）與分析、出貨訂單排程、揀貨工作指派等作業(yè)的規(guī)劃管理。

3．決策支援層次：如配派車系統(tǒng)、配送區(qū)域規(guī)劃、物流成本分析與計(jì)費(fèi)定價(jià)策略等。

4．經(jīng)營(yíng)管理層次：策略聯(lián)盟、聯(lián)合采購(gòu)、共同配送等業(yè)者間的資源整合?？捎僧a(chǎn)業(yè)垂直整合、水平整合，或不同行業(yè)間的整合方向進(jìn)行。規(guī)劃和處理好水平交叉和立體交叉。

方法措施

物流市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)策略研究

（1）分析中國(guó)物流行業(yè)概況（政策、資本、運(yùn)作、購(gòu)并）。

（2）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)在所在地第三方物流市場(chǎng)中可能占有的容量，及其各細(xì)分市場(chǎng)的容量和成長(zhǎng)率。

（3）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)、所在地及相關(guān)地區(qū)的現(xiàn)實(shí)和潛在的物流客戶群狀況

（4）結(jié)合具體情況，分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)在有效的物流半徑內(nèi)所

提供服務(wù)和產(chǎn)品的類型及其發(fā)展方向和潛力。

（5）分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)的客戶能力、運(yùn)作成本及對(duì)進(jìn)駐企業(yè)的整合價(jià)值

（6）結(jié)合所規(guī)劃的物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和物流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，分析并確定所規(guī)劃的物流園區(qū)未來(lái)可能的業(yè)務(wù)目標(biāo)

（7）評(píng)估所規(guī)劃的物流園區(qū)潛在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資源風(fēng)險(xiǎn)，及其相應(yīng)對(duì)策

戰(zhàn)略分析

（1）分析和評(píng)估所規(guī)劃的物流園區(qū)工程完工后的戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力（SWOT）即：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅

（2）價(jià)值貢獻(xiàn)和運(yùn)作能力

體系設(shè)計(jì)

（1）運(yùn)輸體系規(guī)劃

（2）物流系統(tǒng)的銜接與配合（3）物流功能、業(yè)務(wù)流程與信息系統(tǒng)的整合（4）進(jìn)駐企業(yè)與物流中心的合作競(jìng)爭(zhēng)

（5）信息系統(tǒng)規(guī)劃

主要公司

在物流園區(qū)規(guī)劃方面有影響力的公司

物流作為企業(yè)第三方利潤(rùn)源，物流園區(qū)也成為中國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，與之相應(yīng)，物流咨詢已經(jīng)成為并列于企業(yè)戰(zhàn)略咨詢、人力資源咨詢、法律咨詢以及金融咨詢等咨詢業(yè)的一個(gè)獨(dú)立的咨詢門類。

目前，在中國(guó)，絕大多數(shù)的物流咨詢公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成全國(guó)性的知名度，同時(shí)，物流咨詢業(yè)在某個(gè)項(xiàng)目上競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，但沒(méi)有行業(yè)壟斷品牌，競(jìng)爭(zhēng)不充分，真正的需求方可能對(duì)業(yè)務(wù)有所了解，但對(duì)這個(gè)行業(yè)不了解。

一些比較好的物流咨詢公司主要有：（指的是做了一些實(shí)實(shí)在在的物流園區(qū)和供應(yīng)鏈項(xiàng)目，并且已經(jīng)走出注冊(cè)地的物流咨詢公司。）主要有億博物流咨詢、尚方物流咨詢、埃森哲、杭州通創(chuàng)物流咨詢、國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所（新浪微博@物流園區(qū)規(guī)劃）等。

規(guī)劃案例

常平物流園總體規(guī)劃

天津市寶坻區(qū)物流園區(qū)總體規(guī)劃[2]

玉柴物流園區(qū)規(guī)劃

泰州市海陵區(qū)城北物流園區(qū)

宜興市物流園區(qū)控制性詳規(guī)