第一篇：物流園區(qū)的盈利模式

物流園區(qū)的盈利模式

物流園區(qū)的盈利模式分為三種：第一為全部銷售，即園區(qū)建成后整體或分割全部銷售；第二為全部持有，自己運營物流業(yè)務或出租經(jīng)營；第三為部分銷售，部分持有。

對于開發(fā)性物流園區(qū)，持有比例控制在20%至30%，低線不要超過20%，高線也不要超過30%較合適。如此，可以盡快收回投資，減輕資金壓力。同時，部分持有也是進行運營管理的基礎。

無論選擇哪一種盈利模式，都要注意以下幾個問題：

（1）要形成物流企業(yè)的聚集區(qū)，形成群聚效應。

（2）注意網(wǎng)上和線下相結合，短期和長遠的結合。

（3）要搭建公共服務體系和公共服務平臺，發(fā)揮電子商務在物流園區(qū)中作用，為物流企業(yè)提供增值服務。作為園區(qū)的管理者要和經(jīng)營者統(tǒng)一對外聯(lián)系業(yè)務。

物流園區(qū)的主要收入來源首先是庫房/貨場租金，辦公樓租金、配套設施租金/管理費和物業(yè)管理費；其次是入駐物流企業(yè)的增值服務費、設備租金等；再次是業(yè)務整合收入；最后是土地升值后出售。當然，還有政府的稅收優(yōu)惠以及國家扶持政策獲得的收益等。物流園區(qū)的收入結構應該包括如下幾方面：

（1）商務辦公區(qū)經(jīng)營收入主要來源為物流企業(yè)總部大廈和中小型物流企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長中心入駐企業(yè)辦公間租金和物業(yè)管理費收入。

（2）物流電子商務平臺的收入。主要包括貨運交易信息費和電子結算費用。

貨運交易信息費是指通過物流園區(qū)電子商務平臺的網(wǎng)上直接貨運交易和吸引貨運代理參與的間接貨運交易兩種功能，而取得的信息代理和信息交易的費用，按會員形式或按周轉量一定比例收取。

電子結算費用是指物流園區(qū)內(nèi)的電子商務平臺信息系統(tǒng)與銀行合作，通過集成的金融工具（網(wǎng)銀系統(tǒng)、一卡通）完成收付款等作業(yè)流程，實現(xiàn)交易結算電子化，結算方式先進、安全、高效、便捷。

（3）物流配送區(qū)的收入包括基本收入和增值收入?；臼杖胫饕獊碓词浅请H物流中心、城區(qū)配送中心辦公用房出租收入，倉儲中心倉庫出租收入，運輸中心停車收入等。增值收入指業(yè)務整合收入。

（4）商務生活服務區(qū)包括園區(qū)管理服務中心、經(jīng)濟型商務酒店、物流經(jīng)理人商務會所、餐飲購物中心和公寓等。其中園區(qū)管理服務中心是園區(qū)經(jīng)營管理辦公場所，不計算收入。

第二篇：盈利模式

一、外部的盈利模式 盈利模式分析

1．利用DIY蛋糕市場的空白進行盈利，因為在東營還沒有一家DIY蛋糕店。大力宣傳我們可思蜜蛋糕的特色和文化，然后激發(fā)廣大消費者的購買欲望。

2．相互宣傳，與其他的糕點店、飾品店合作進行盈利。

3．在企業(yè)發(fā)展的初期，我們主要是針對青少年群體的產(chǎn)品設計，通過在學校周邊派發(fā)單頁，在校內(nèi)信息欄張貼產(chǎn)品信息來擴大市場。

4．在繁華地帶針對年輕的情侶我們可以多做一些產(chǎn)品的介紹，因為我們的產(chǎn)品不單單只是做生日蛋糕，我們可以針對顧客的要求為他們設計他們心目中的產(chǎn)品。

5．在開業(yè)期間，我們會有免費辦理會員卡的活動，凡是持有會員卡的顧客一律打8折，若 是本人過生日，我們還會贈送精美的禮品。

二、內(nèi)部的盈利模式

1.出售DIY蛋糕，巧克力，餅干，在店內(nèi)陳列出各種產(chǎn)品的樣品，產(chǎn)品一定要與其他的蛋糕店有區(qū)別。對于那些等待定做的顧客，我們承諾將以最快的速度為您呈現(xiàn)出您心儀的產(chǎn)品。（10分鐘左右）

2.針對家庭培訓：現(xiàn)在的家庭越來越重視飲食營養(yǎng)，在家做蛋糕、面包、西點等即有營養(yǎng)又省錢，越來越成為人們所接受和追求的生活方式；（培訓費）

3.出售烤箱、烘焙工具及原料：目前還沒有專業(yè)的烘焙用品專賣店，超市也很少有賣。而大多數(shù)家庭不需要批發(fā)此類產(chǎn)品。市場相當大；

4.訂做蛋糕：每個人每年的生日蛋糕是必不可少的，但個性化的蛋糕市面上比較少，為朋友和親人訂做個性化蛋糕已成為年輕人的追求。

5.店內(nèi)銷售禮品（一般買蛋糕的顧客，都是為慶祝一些節(jié)日或者重要的紀念日，所以他們會在賣蛋糕的時候買一些禮品。也可以根據(jù)顧客的需求制定出套餐優(yōu)惠。）

6．配送：針對一些較遠的顧客，我們還開通了電話預定，并且在5公里范圍內(nèi)我們免費贈送，5—10公里我們按蛋糕的價格收取1%的費用。

第三篇：盈利模式

1.殺聲震天2003/9/26 21:

52成交量的八種情形

許多投資者對于成交量變化的規(guī)律認識不清，K線分析只有與成交量的分析相結合，才能真正地讀懂市場的語言，洞悉股價變化的奧妙。成交量是價格變化的原動力，其在實戰(zhàn)技術分析中的地位不言自明。在實戰(zhàn)之中，成交量的變化一般都是：向上突破時增量，回調時減量，上漲時平量或減量，天量之后向下轉勢；向下突破時增量（縮量也行），反彈時減量，下跌時平量或減量，地量之后向上轉勢。在控盤主力調控下的成交量，一般都會有八種情形出現(xiàn)在盤面上，以下結合長安汽車（000625）的周K線圖及其它案例進行詳細分析。

1、價平量增，為轉強信號。經(jīng)過持續(xù)下跌，在低位區(qū)中出現(xiàn)股價企穩(wěn)、成交量增加的現(xiàn)象，此時成交量的陽柱明顯多于陰柱，說明底部在積聚上漲動力，有主力在進貨，可以適量買進持股待漲。長安汽車在2002年1月中下旬就出現(xiàn)價平量增，顯示出已有新多資金在暗中吸納。有時也會在上升趨勢中途出現(xiàn)“價平量增”，則說明股價上行暫時受挫，不過只要上升趨勢未被有效擊破，整理后一般仍會有行情。

2、價漲量增，為買入信號，積極順勢跟進。成交量持續(xù)增加，股價趨勢也轉為上升，這是短中線最佳的買入信號，也為最常見的多頭主動進攻模式，應積極進場買入與莊共舞。特別是底部區(qū)域或者在突破重要頸線位或其它重要技術壓力位時更需要價漲量增。長安汽車分別于2002年4月中旬與2002年11月中上旬出現(xiàn)價漲量增的態(tài)勢，皆爆發(fā)了短期行情。但當股價在一個相對較高的位置區(qū)域內(nèi)，一旦出現(xiàn)價平量增、價漲量增，極有可能是一個十分危險的信號，往往是天量天價的先兆。長安汽車在2003年4月中上旬在高價位出現(xiàn)價漲量增，明顯呈現(xiàn)先見天量后見天價的特征，股價隨后出現(xiàn)調整。

3、價漲量平，可持續(xù)買入。成交量保持相對的等量水平，股價持續(xù)上升，可以在期間適時適量地參與。一般而言，股價的上漲都需要有增加的成交量作為揚升的基石，而這種股價一路漲升，成交量卻保持一種相對平穩(wěn)的運行狀態(tài)的現(xiàn)象，可以說是在市場中一個特殊的案例。從成交量的平穩(wěn)態(tài)勢上來看，可以判斷出場外的流通籌碼一定程度上是相當稀少的，控盤主力持倉的量度相對而言是巨大的，而且都是一些成本十分低廉的籌碼。價漲量平體現(xiàn)出一個顯著的信號，就是控盤主力的操作目標位置在某種意義程度上，一般都是相當?shù)母?，而且多是以做長莊為主，往往會有一段較大的漲幅可待。長安汽車在2002年11月初再次價漲量增向上突破后，在2003年4月中旬價漲量增再度揚升之前，一直呈現(xiàn)出價漲量平的態(tài)勢。

4、價漲量減，繼續(xù)持有。價漲量減呈現(xiàn)的是一種量價背離的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象一般都會引起市場上投資大眾的特別關注。成交量減少，股價仍在繼續(xù)上升，最適宜繼續(xù)持股。量減應當視之為浮動籌碼很少，籌碼的鎖定性已經(jīng)很強。還有另外一種情形，控制盤面的主力已經(jīng)完全操縱股價，此時還只是穩(wěn)步推升的階段，遠未到開始大幅度拉升的階段，因此才會有這種量價背離的現(xiàn)象出現(xiàn)。激進投資者仍可繼續(xù)參與，等到再度放量上攻時才需謹慎小心。寶鋼股份（600019）在2003年1月下旬至4月初就呈現(xiàn)出價漲量減的態(tài)勢，說明了其籌碼鎖定性很高，到了4月中旬再度放量上攻后，股價才見頂。

5、價平量減，為警戒信號。股價經(jīng)過長期大幅上漲之后，進行橫向整理不再上升時，成交量顯著減少，為警戒出貨的信號。如果突發(fā)巨量或天量并拉出大陽大陰線，無論有無利好或利空消息，均應果斷派發(fā)。長安汽車在2003年5月23日見頂19.79元之后，在高位平臺橫向盤整時呈現(xiàn)出價平量減的態(tài)勢，股價最終向下破位。

6、價跌量增，一般以退出觀望為主。價跌量增的出現(xiàn)，表明投資者在某種特殊因素的引導之下，已經(jīng)相當看空后市行情的發(fā)展，紛紛加入到拋售的行列之中，以回避日后將要出現(xiàn)的更大風險。由于其是由多種因素所造成，其中不乏控盤主力故意制作的騙局，因此在具體研判時，必須先行研究其所處形態(tài)的具體位置方可決定。當價跌量增處于某一相對較高的形態(tài)位置時，一般都是多頭行情已經(jīng)發(fā)展到了尾聲階段，控盤主力突然棄莊出逃，從而引發(fā)了一系列的拋售風潮。此時應該當機立斷，迅速出脫所持有的籌碼，減少資金風險。如馬鋼股份（600808）在2003年7月18日就出現(xiàn)價跌量增態(tài)勢，此中陰事實上已宣告階段性頭部的確立。當價跌量增處于某一整理形態(tài)位置時，一般多是多頭行情突然出現(xiàn)某種較大的利空消息或不利因素的影響，投資者與控盤主力演出了一起多殺多的悲劇，紛紛奪路而逃。如北京巴士（600386）在2003年4月16日受“非典”影響開始出現(xiàn)了放量暴挫，投資者要及時止損或止盈出局。當價跌量增處于某一相對較低的形態(tài)位置時，或者是已經(jīng)大幅度下跌了一段時間，一般有可能是控盤主力進行最后的震倉吸籌的行為所致，促使不明真相的投資者紛紛在較低的價格區(qū)域出售籌碼，誘騙他們出場觀望，通過這個空頭陷阱達到自己搶籌建倉的目的。北京巴士在今年4月28日至5月14日六個交易日中又出現(xiàn)價跌量增態(tài)勢，顯示出有新多資金趁機在積極地介入，隨后股價展開了報復性反彈，此價跌量增為投資者建倉搶反彈的信號。

7、價跌量平，繼續(xù)賣出。股價持續(xù)地下挫，而成交量卻沒能同步地有效放大，說明市場并沒有形成一種一致看空的空頭效應。多頭不死，跌勢不止，在這種情形下多是控盤主力開始逐漸退出市場的前兆。由于成交量處于平穩(wěn)運行狀態(tài)，容易使投資者產(chǎn)生一種僥幸的心理，以為僅僅只是控盤主力在洗盤，因此往往不會輕易地拋出手中所持的籌碼。控盤主力正是利用市場這種希冀的心理，從容不迫地出貨，直至所持的倉位不再十分沉重時，才會將自己的余量部分一齊拋出，徹底地粉碎投資者依然懷抱的美好夢幻，從而加深、加快股價的下跌幅度和速度。此階段應繼續(xù)堅持及早賣出的方針，信奉“空中飛刀不可伸手去接”，不要輕易去搶反彈。一汽轎車（000800）在2003年5月23日見頂12.55元之后開始盤跌，呈現(xiàn)出價跌量平態(tài)勢，迷惑了相當多的投資者，使他們一路持有。

8、價跌量減，主要為賣出信號。價跌量減現(xiàn)象的出現(xiàn)，一般多為多頭行情發(fā)展到了一定的上升幅度之后，開始需要調整的跡象日益明顯，股價在控盤主力的有效調控之下，開始逐步有計劃地回檔調整，但由于市場上的流通籌碼的鎖定性能相當良好，成交量隨著浮動籌碼的進一步減少而漸漸萎縮，后市趨勢的發(fā)展主要視控盤主力的操作意圖而定。如果價跌量減出現(xiàn)在跌勢初期，則后市仍將會繼續(xù)下跌一段距離，直至有新的資金愿意介入時為止，短期內(nèi)將會繼續(xù)保持盤跌的狀態(tài)，后市在某種意義上是不容樂觀的。如果價跌量減出現(xiàn)在跌勢已經(jīng)持續(xù)一段時日之后，則表明此時市場上的買氣依然不足，雖多頭已有惜售的心理存在，但行情在短期內(nèi)仍不容樂觀，此為無量陰跌天天跌，底部仍遙遙無期，所謂“多頭不死跌勢不止”，一直跌到多頭徹底喪失信心斬倉認賠，并爆出大的成交量，跌勢才會停止。所以在操作上，只要趨勢逆轉，價跌量減時還是應及時止損出局。浦發(fā)銀行（600000）在2003年5月27日見頂14.20元之后，就開始呈現(xiàn)出價跌量減的態(tài)勢，在成交量未能再次放大之前，投資者不必參與無量陰跌過程，直到再度放量有新資金介入才可進

第四篇：物流園區(qū)策劃

物流策劃

什么是物流策劃？

物流是一門新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，策劃也是新興行業(yè)，至于物流策劃更是新上加新，填補了策劃業(yè)的一項空白。

物流策劃是物流和策劃有機結合的產(chǎn)物，是一門新興綜合交叉的學科，國內(nèi)外對物流策劃還都還在探索之中。

中國物流策劃第一人—李芏巍先生給物流策劃下的定義是：針對涉及物流的事物，在考慮現(xiàn)有資源的情況下，通過分析和研究，激發(fā)創(chuàng)意，制定出具體實施計劃方案的思維及創(chuàng)意實施、以求最佳效果的創(chuàng)造性策劃活動。

物流策劃是一個過程，它是為實現(xiàn)某一目標，在對現(xiàn)實和潛在資源充分把握的基礎上，將各種最優(yōu)資源有機地整合在一起，為決策者提供最佳方案，創(chuàng)造出最佳效益。

李芏巍先生對這個職業(yè)所做出如下的定義：從事物流行業(yè)的市場調研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項目運營等工作。它的主要工作內(nèi)容有以下幾項：（1）物流項目的市場調研和咨詢策劃；（2）整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；（3）物流項目的產(chǎn)品營銷工作；（4）物流項目的運營和管理工作。

李芏巍先生給物流策劃人有一個正確的定位：物流策劃人與物流界朋友，同業(yè)、同根、同心、同行，心脈相連！攜手共建！真正每一個項目的策劃大師是這個項目的投資決策人，物流策劃人既是這個項目的“軍師”，還是帶投資決策人一直游泳到對岸的“教練”、并將他扶上岸的“救生員”，達到為項目實體注入活力和為這個特定的項目系統(tǒng)成功地延伸或至可持續(xù)發(fā)展目標的能力。

物流策劃的作用

由于目前中國物流的發(fā)展仍處于起步階段，存在比較多得問題需要解決，于是物流策劃業(yè)也隨之誕生。

物流策劃的出現(xiàn)，是時代的產(chǎn)物,是物流事業(yè)發(fā)展的必然,是經(jīng)濟發(fā)展的需要，是物流業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的保障，是策劃業(yè)健康發(fā)展的趨勢。

一是投資的物流項目越來越多，行業(yè)也會越來越細分，二是人才緊缺，國內(nèi)物流人才的需求缺口達到了600萬，80%的企業(yè)急需策劃人員,但95%求賢若渴的企業(yè)招聘不到優(yōu)秀的策劃人才，具有物流與策劃的專業(yè)知識人才更是寥寥無幾。

三是企業(yè)自己培養(yǎng)的策劃人才需要漫長的過程和大量的費用，較短時間難以做到。四是企業(yè)不可能吸引一些高智力實用型人才，只能借用“外腦”，一則成本低，二則風

險小。

五是大多數(shù)物流項目的投資商認為，做一千個方案不如有一個成功案例，專業(yè)的物流策

劃機構不僅具有專業(yè)知識和誠信的原則，關鍵是有許多成功的案例，既有理論知識,又有豐富的實踐經(jīng)驗，引導物流項目企業(yè)少走彎路。

基于此，投資商便會選擇外部支持，這也是物流策劃機構生存的基礎。物流策劃機構的出現(xiàn)，對物流行業(yè)來說如虎添翼，投資商可以通過物流策劃機構獲得信息，提高競爭力，最

主要是減少錯誤產(chǎn)生，規(guī)避風險，物流策劃業(yè)為目前困亂的物流市場指點迷津，使中國物流

業(yè)更加健康、快速地發(fā)展。

物流園區(qū)規(guī)劃，指的是對物流園區(qū)進行比較全面的長遠的發(fā)展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設計未來整套行動方案。物流園區(qū)規(guī)劃有別于國家與區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃，又不同于工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃。物流園區(qū)規(guī)劃更偏重于在較大規(guī)模的地域范圍內(nèi)，土地布局與功能布局結合的科學性，更偏重于園區(qū)建設發(fā)展的基礎條件規(guī)劃，更突出物流產(chǎn)業(yè)的特點以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調等要素規(guī)劃。

物流園區(qū)規(guī)劃的要素主要包括：

（1）所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展背景（如地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃等）；

（2）所在地區(qū)的物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（如資源分布、物流量及其分布、市場需求等）；

（3）建設必要性與可行性分析；

（4）選址論證；

（5）定位分析；

（6）功能設計；

（7）布局規(guī)劃；

（8）交通規(guī)劃；

（9）信息系統(tǒng)規(guī)劃；

（10）支持保障體系規(guī)劃；

（11）建設發(fā)展實施方案。

物流園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀

《2006年以來中國物流園區(qū)專項調查報告》分析：大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標定位，對園區(qū)建成后為誰服務、怎么服務、市場規(guī)模、潛在服務對象等類似問題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不明晰。很多物流園區(qū)只是提出要建成某某區(qū)域最大、輻射最強、帶動新最高等等模糊和不具有操作性的目標，結果帶來極大的盲目性。北方交通大學物流研究所所長王耀球說，現(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個重要內(nèi)容進行規(guī)劃，但卻對本地的經(jīng)濟、市場、產(chǎn)業(yè)布局沒有深入研究?，F(xiàn)代物流是市場高度發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局調整升級后自然形成的，但許多地方并不具備這種經(jīng)濟發(fā)展的水平，因此雖然政府規(guī)劃有熱情，但就是沒有企業(yè)愿意參加，即使勉強被拉了去，企業(yè)也只能是負債經(jīng)營，無法開展業(yè)務。

國家發(fā)改委綜合運輸研究所副所長汪一鳴指出，在既有的物流發(fā)展規(guī)劃中存在諸多問題，主要體現(xiàn)為規(guī)劃缺乏宏觀高度，缺乏綜合性，布局不夠合理等，當前物流園區(qū)的規(guī)劃主體首先就有局限，基礎設施規(guī)劃由某個部門或行業(yè)牽頭完成，往往造成物流基礎設施帶有明顯的行業(yè)和部門色彩，缺乏一定區(qū)域物流設施整體角度的考慮。其次，缺乏全局的考慮。

物流園區(qū)規(guī)劃類型

1、按內(nèi)容性質分，有綜合物流園區(qū)規(guī)劃和專業(yè)物流園區(qū)規(guī)劃。

2、按管轄范圍分，有全國發(fā)展物流園區(qū)規(guī)劃、區(qū)域物流園區(qū)規(guī)劃、企事業(yè)單位物流園區(qū)規(guī)劃。

3、按時間分，有遠景物流園區(qū)規(guī)劃和短期物流園區(qū)規(guī)劃。

物流園區(qū)規(guī)劃的功能定位

現(xiàn)代物流園區(qū)從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經(jīng)濟開發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經(jīng)濟功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。物流園區(qū)的內(nèi)部功能可概括為8個方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的內(nèi)容為：具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉換。

規(guī)劃思路

物流園區(qū)規(guī)劃應綜合考慮宏觀布局設計、基本戰(zhàn)略定位、組織網(wǎng)絡架構和營運策略設計等幾個不同的方面。除物流中心平面分區(qū)及功能規(guī)劃外，還應從如下幾個層次進行設計：

１． 作業(yè)層次：如儲運作業(yè)的整合與標準化（托盤、儲運箱與容器共同化）、配送運輸作業(yè)整合（車輛共同化）、作業(yè)信息輸入整合（條碼化）、采購作業(yè)與訂單信息傳遞（ＥＤＩ、ＥＯＳ）等。２． 作業(yè)管理層次：如庫存管理、存貨管理（ＭＲＰ、ＡＢＣ分級）、營銷信息反饋（ＰＯＳ）與分析、出貨訂單排程、揀貨工作指派等作業(yè)的規(guī)劃管理。

３． 決策支援層次：如配派車系統(tǒng)、配送區(qū)域規(guī)劃、物流成本分析與計費定價策略等。４． 經(jīng)營管理層次：策略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、共同配送等業(yè)者間的資源整合?？捎僧a(chǎn)業(yè)垂直整合、水平整合，或不同行業(yè)間的整合方向進行。

方法措施

1、物流市場和競爭策略研究

（1）分析中國物流行業(yè)概況（政策、資本、運作、購并）。

（2）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)在所在地第三方物流市場中可能占有的容量，及其各細分市場的容量和成長率。

（3）分析所規(guī)劃的物流園區(qū)的經(jīng)營網(wǎng)絡、所在地及相關地區(qū)的現(xiàn)實和潛在的物流客戶群狀況

（4）結合具體情況，分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)在有效的物流半徑內(nèi)所提供服務和產(chǎn)品的類型及其發(fā)展方向和潛力。

（5）分析和確定所規(guī)劃的物流園區(qū)的客戶能力、運作成本及對進駐企業(yè)的整合價值

（6）結合所規(guī)劃的物流園區(qū)的優(yōu)勢和物流市場競爭情況，分析并確定所規(guī)劃的物流園區(qū)未來可能的業(yè)務目標

（7）評估所規(guī)劃的物流園區(qū)潛在的商業(yè)風險：業(yè)務風險，技術風險，財務風險和資源風險，及其相應對策

2、戰(zhàn)略分析

（1）分析和評估所規(guī)劃的物流園區(qū)工程完工后的戰(zhàn)略和競爭實力（ＳＷＯＴ）即：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅

（2）價值貢獻和運作能力

3、體系設計

（1）運輸體系規(guī)劃

（2）物流系統(tǒng)的銜接與配合（3）物流功能、業(yè)務流程與信息系統(tǒng)的整合（4）進駐企業(yè)與物流中心的合作競爭

（5）信息系統(tǒng)規(guī)劃

第五篇：淺談如何建設物流園區(qū)

【摘要】：近幾年，隨著物流發(fā)展步伐的加快，物流園區(qū)的規(guī)劃和建設在全國各地開展得如火如荼。物流園區(qū)作為城市經(jīng)濟的推進型產(chǎn)業(yè)，無疑將對未來的經(jīng)濟發(fā)展起到舉足輕重的作用，但在熱火朝天的物流園區(qū)建設背后，存在著一些不容忽視的問題。文章主要是結合地區(qū)級物流園區(qū)規(guī)劃的實踐經(jīng)驗，參考目前國內(nèi)的物流規(guī)劃報告，討論目前物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問題，并提出一些合理的對策。

【關鍵詞】：物流；規(guī)劃；體制

中圖分類號：F57 文獻標識碼：B 文章編號：1002-6908(2008)0510099-01

一、物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是指各種物流設施和物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也稱物流基地或物流中心。物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設與發(fā)展的、具有經(jīng)濟開發(fā)性質的城市物流功能區(qū)域；同時，也是依托相關物流服務設施降低物流成本、提高物流運作效率,改善企業(yè)服務有關的流通加工、原材料采購、便于與消費地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質的經(jīng)濟功能區(qū)。

現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務的經(jīng)濟開發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括配送中心、運輸樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應城市物流管理與運作需要的物流基礎設施；作為經(jīng)濟功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。

二、物流園區(qū)規(guī)劃中存在的問題

由于我國物流行業(yè)發(fā)展才剛剛起步，物流規(guī)劃還處在初期摸索階段，縱觀目前的各種規(guī)劃工作及規(guī)劃報告，或多或少存在一些普遍意義上的問題，主要包括以下方面：

1.物流規(guī)劃工作流于形式，未能起到真正的約束和指導作用。物流園區(qū)的規(guī)劃往往是政府出面，盲目地追從“物流熱”，未經(jīng)過嚴格的實地考察、研究認證，只是憑著領導人的意識，就圈出一塊地搞起物流園區(qū)建設，對物流園區(qū)的選址沒有經(jīng)過科學的論證。圈地以后再規(guī)劃論證建設，使得規(guī)劃工作處于被動，受到已有的政府指令的限制，未能真正地發(fā)揮物流園區(qū)規(guī)劃的約束和指導作用，同時也使得物流園區(qū)未能真正發(fā)揮其應有的作用，導致投資的損失。

2.物流園區(qū)規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性。規(guī)劃的過程中沒能對整個物流園區(qū)的規(guī)劃形成系統(tǒng)的觀點，孤立地去看待某個問題對物流園區(qū)規(guī)劃工作的影響。比如：在對物流園區(qū)所在地的經(jīng)營環(huán)境分析過程中，只是簡單地羅列一些當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展指標、交通的現(xiàn)狀、當?shù)仄髽I(yè)的情況等，而沒有把它們聯(lián)系起來看作是對整個物流園區(qū)系統(tǒng)的影響因素，找到它們之間的聯(lián)系，綜合起來評價它們對該物流園區(qū)的經(jīng)營環(huán)境的好壞，為后續(xù)規(guī)劃提供可靠的依據(jù)。對于物流系統(tǒng)建設應該依托綜合運輸體系、商業(yè)系統(tǒng)和信息系統(tǒng)等建設的綜合性，各系統(tǒng)互相聯(lián)系、相輔相成，統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)凋一致。

3.物流規(guī)劃大多停留在定性分析的基礎上，缺少定量分析。現(xiàn)在許多地方政府都把物流園區(qū)作城市向現(xiàn)代都市發(fā)展的一個重要內(nèi)容進行規(guī)劃，但卻對本地的經(jīng)濟、市場、產(chǎn)業(yè)布局沒有深入研究。規(guī)劃過程中只知其然不知其所以然，缺乏足夠的論證，建成后企業(yè)入駐情況并不樂觀。據(jù)統(tǒng)計，全國已建成物流園區(qū)的空置率竟達到了60％左右。

4.物流園區(qū)規(guī)劃的定位模糊，未能明確今后該物流園區(qū)何去何從。一項針對物流園區(qū)建設的專項調查發(fā)現(xiàn)，大部分建成或在建的物流園區(qū)缺乏明確的目標定位，對園區(qū)建成后為誰服務、如何服務、市場規(guī)模、潛在服務對象等類似問題，園區(qū)的規(guī)劃者們大多回答不出，導致建成的物流園區(qū)根本不符合客戶的要求。很多物流園區(qū)只是提出要“建成地區(qū)最大、在中國乃至整個世界有一定影響的現(xiàn)代物流配送中心”，而在功能定位和目標客戶鎖定上表現(xiàn)出較大的盲目性。

5.物流規(guī)劃的可操作性不強，趨同化。對于整個規(guī)劃的實施，沒有提出能有效落到實處的合理實施步驟和政策建議，可操作性不強。同時往往物流園區(qū)規(guī)劃是“模板式”，所有的物流規(guī)劃都千篇一律、毫無變數(shù)，沒能依據(jù)實際情況合理分析、實事求是地進行規(guī)劃，使得規(guī)劃工作猶如走過場，毫無實際意義。

三、科學規(guī)劃物流園區(qū)

目前，我國物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在起步階段，科學的規(guī)劃建設物流園區(qū)有利于營建現(xiàn)代物流的環(huán)境，發(fā)揮整體效益，有利于改善城市的交通、生態(tài)環(huán)境、城市景觀和優(yōu)化城市的功能布局，增強城市的綜合競爭力。

1.科學選址

物流園區(qū)根據(jù)其在城市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展及物流體系中的地位與作用，可分為綜合物流園區(qū)和專業(yè)物流園區(qū)。前者以現(xiàn)代化、多功能、社會化、大規(guī)模為主要特征，后者則以專業(yè)化、現(xiàn)代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)擴地、汽車生產(chǎn)基地等專業(yè)物流園區(qū)。綜合物流園區(qū)的選址主要遵循以下原則：(1)位于城市中心區(qū)的的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近；(2)位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，有利于多式聯(lián)運的開展，特別是鐵路和公路；(3)位于土地開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足，成本較低；(4)位于城市物流的節(jié)點附近，現(xiàn)有物流資源基礎較好，一般有較大物流量產(chǎn)生，如工業(yè)園區(qū)，大型賣場等，有可利用和整合的物流資源；(5)有利于整個地區(qū)物流網(wǎng)絡的優(yōu)化和信息資源利用。

2.統(tǒng)一規(guī)劃

建設物流園區(qū)需從宏觀經(jīng)濟出發(fā)，對國內(nèi)外市場的發(fā)展和貨物流通量等情況進行認真的調查分析和預測，根據(jù)長遠和近期的貨物流通量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設規(guī)模。同時對物流企業(yè)、交通運輸設施等的分布和發(fā)展現(xiàn)狀也要做好調查。在充分掌握第一手材料的基礎上，搞好物流園區(qū)的規(guī)劃。這要求政府具體問題具體分析，按照區(qū)域經(jīng)濟的功能、布局和發(fā)展趨勢，依據(jù)物流需求量和不同特點進行統(tǒng)一規(guī)劃，尤其要打破地區(qū)、行業(yè)的界限，按照科學布局、資源整合、優(yōu)勢互補、良性循環(huán)的思路進行規(guī)劃，防止各自為陣、盲目布點、惡性競爭、貪大求洋，避免走彎路、誤時間、費錢財。

3.合理利用現(xiàn)有物流資源

在進行物流園區(qū)的新建或改建時一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復建設或物流資源的浪費。目前，我國倉庫資源規(guī)模較大，僅流通領域倉庫面積就達3億多平方米，但倉儲管理落后，設備陳舊，資源利用率平均還不到40%。

4.遵循市場化運作原則

建設物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導協(xié)調，又要堅持市場化運作的原則。應該按照“由政府搭臺，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，完善配套，搞好服務，市場運作”的企業(yè)主導型市場化運作模式進行規(guī)劃，吸引企業(yè)的進駐和資源整合，要靠園區(qū)優(yōu)良的基礎設施、先進的物流功能、健康的生活環(huán)境和周到有效的企業(yè)服務。

5.理想模式與現(xiàn)實相結合在設計和規(guī)劃物流園區(qū)時，既要照顧長遠，又要考慮現(xiàn)實，宏偉計劃與可操作性要融為一體。我們在制定物流園區(qū)規(guī)劃時，要了解國外的經(jīng)驗和教訓，與我國的國情和經(jīng)濟發(fā)展階段相一致，應該花些時間進行詳細調研和認真分析，防止盲目性，不能脫離現(xiàn)實單一地追求形式。

6.注重產(chǎn)業(yè)間的關聯(lián)性

關聯(lián)性是產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性、綜合性的補充和豐富，系統(tǒng)的有機聯(lián)系一般表現(xiàn)為系統(tǒng)的一定結構。就產(chǎn)業(yè)集群而言是指集群內(nèi)眾多的企業(yè)在產(chǎn)業(yè)上有關聯(lián)性，能共享諸多產(chǎn)業(yè)要素，包括專業(yè)人才、市場、技術和信息等。產(chǎn)業(yè)關聯(lián)是產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略選者的主要組成部分，因而產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性對產(chǎn)業(yè)集群布局戰(zhàn)略及其結構調整有極大的影響。

綜上所述，物流園區(qū)是物流網(wǎng)絡中的重要節(jié)點，它應該逐步形成一個區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)的集聚、物流產(chǎn)業(yè)的集聚、各種運輸方式的集聚和物流基礎設施的集聚，最后達到社會效益和經(jīng)濟效益的體現(xiàn)。物流園區(qū)的建設是否成功，應該接受市場的檢驗，其中一個重要標志是現(xiàn)代物流企業(yè)是否愿意進駐園區(qū)，進駐后能否健康地運作和發(fā)展。要成功地規(guī)劃建設物流園區(qū)，必須要做到科學的規(guī)劃、有效的體制、利益的平衡以及項目的支撐。