第一篇：香港的土地批租制度

香港的土地批租制度

土地是政府宏觀調(diào)控的重要手段，也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素。2002年7月政府發(fā)布的土地交易制度改革至今已經(jīng)執(zhí)行了兩年，“城市土地經(jīng)營(yíng)”、“城市土地儲(chǔ)備”這樣的概念被媒體廣泛運(yùn)用，也成為學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn).有學(xué)者認(rèn)為，建立“城市土地儲(chǔ)備制度”是我國(guó)城市用地制度的再一次創(chuàng)新，是進(jìn)一步深化我國(guó)城市用地制度改革的客觀要求，建立“城市土地儲(chǔ)備制度”具有不以人們意志為轉(zhuǎn)移的必然性。而另一些學(xué)者則認(rèn)為，“土地儲(chǔ)備制度”只不過(guò)是抄自香港這個(gè)前殖民地的政策，香港的制度背景與大陸不同，香港的低稅制對(duì)于政府獲得財(cái)政資金提出了相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，而拍賣(mài)公共土地以獲取財(cái)政收益的“土地儲(chǔ)備制度”很好的解決了這一矛盾而被長(zhǎng)期運(yùn)用，這一制度對(duì)于香港維持其高度自由的避稅港型經(jīng)濟(jì)體系是成功的。然而，大陸不是城市國(guó)家，政府也不是在低稅制下運(yùn)行，房地產(chǎn)業(yè)也永遠(yuǎn)不可能取得類似其在香港經(jīng)濟(jì)中取得的地位。因此，如何建立和完善我國(guó)的城市土地制度還存在一系列尚未解決的問(wèn)題，也許對(duì)香港土地出讓制度的介紹能為政府預(yù)見(jiàn)未來(lái)可能出現(xiàn)的問(wèn)題提供借鑒意義。

許多國(guó)家的政府都通過(guò)課征財(cái)產(chǎn)稅（property tax）和資本收益稅(capital gain tax)來(lái)保留土地增值中公共應(yīng)得部分（Hagman 和Misczynski 1978），這類稅收也是地方公共財(cái)政的主要來(lái)源。例如，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅收入占到地方全部財(cái)政收入的30%，占地方全部稅收的75%（Ladd 1998）。盡管財(cái)產(chǎn)稅占有重要地位，但其并不普遍（Doebele 1991；Wallis 2001）。有時(shí)，公眾會(huì)強(qiáng)烈反對(duì)征收財(cái)產(chǎn)稅，迫使發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的地方政府不得不尋求其他的收入來(lái)源。在土地主要為公有制的國(guó)家，政府可以從公共土地批租中獲得財(cái)政收入。

理論上，如果土地所有人僅向承租人出租土地使用權(quán)，土地所有人可以以土地租金以及租賃期滿收回土地再出售的方式獲得未來(lái)土地升值的所有收益。然而，如果土地所有人是政府，那么情況會(huì)有所不同。政府批租公共土地的特點(diǎn)有兩個(gè)：（1）在多數(shù)公共土地批租體制下，政府是占據(jù)主導(dǎo)地位的土地所有人（如果政府不是唯一土地所有人的話）。由于其具有左右土地供應(yīng)的壟斷力量，政府的土地分配方式和時(shí)機(jī)通常會(huì)對(duì)住宅供應(yīng)量及建設(shè)成本產(chǎn)生明顯的影響。（2）由于政府在土地市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位，因此，公眾會(huì)密切關(guān)注政府的批租政策，很明顯，這也為特殊利益集團(tuán)施加政治影響打開(kāi)了方便之門(mén)。在一些民主國(guó)家，政府官員由選民投票選出，并對(duì)選民負(fù)責(zé)，因此，提高土地租金或租賃期滿后收回土地可能不具有政治上的可行性，而且，由于擔(dān)心公眾反對(duì)，政府甚至不會(huì)考慮這種政策。鑒于上述特點(diǎn)，有時(shí)很難說(shuō)政府是否能通過(guò)批租公共土地獲得土地價(jià)值，以及批租制度如何影響土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)。在一些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家，缺乏對(duì)這一問(wèn)題的全面分析，可能會(huì)妨礙其公共土地批租制度的制定和實(shí)施。

本文以香港為例，研究政府利用土地批租實(shí)現(xiàn)公共政策目標(biāo)和獲取租賃價(jià)值（或土地價(jià)值）[1]所面臨的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。在機(jī)遇層面，我重點(diǎn)探討政府通過(guò)土地拍賣(mài)獲得財(cái)政收入的能力，以及以低于市場(chǎng)的價(jià)格向私營(yíng)機(jī)構(gòu)和準(zhǔn)公共機(jī)構(gòu)批地，從而為公營(yíng)住宅和工業(yè)發(fā)展給予補(bǔ)貼的能力。在風(fēng)險(xiǎn)層面，我主要分析首次批租時(shí)承租人先期支付大筆地價(jià)如何衍生出了香港高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的制度環(huán)境，而且，要脫離這一軌跡，將不可避免地導(dǎo)致巨大的政治成本。

我通過(guò)四個(gè)步驟來(lái)闡述上述觀點(diǎn)。（1）提供有關(guān)香港公共土地批租制度的背景信息；（2）介紹香港政府通過(guò)土地批租實(shí)現(xiàn)某些特定公共政策目標(biāo)的做法；（3）詳細(xì)分析公共土地租賃與住宅成本之間的關(guān)系；（4）闡述香港土地批租的經(jīng)驗(yàn)，以及香港和其他地區(qū)土地政策決策中面臨的主要問(wèn)題。

本文的目的不是基于一個(gè)特定案例總結(jié)所有國(guó)家公共土地批租制度的研究結(jié)論（并不是所有國(guó)家的政府都象香港一樣面臨土地稀缺的問(wèn)題），而是要讓那些希望通過(guò)土地批租獲取土地增值的決策者了解可能出現(xiàn)的問(wèn)題。

香港土地批租制度的起源

2002年香港人口達(dá)到680萬(wàn)，土地面積總計(jì)為1070平方公里，其中80%為丘陵地帶不適于開(kāi)發(fā)，香港是世界是人口密度最高的城市之一。盡管香港缺乏自然資源，70-90年代中期香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，被稱為亞洲四小龍（其余包括新加坡、臺(tái)灣和韓國(guó)）。一些人認(rèn)為，香港經(jīng)濟(jì)的成功主要得益于英國(guó)式的放任型經(jīng)濟(jì)管理模式。的確，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)與勞資關(guān)系方面，英國(guó)政府盡量不予干預(yù)；在商品或資本貿(mào)易方面，也沒(méi)有限制措施；企業(yè)和個(gè)人收入所得稅（income tax）很低，以鼓勵(lì)私人投資。1997年香港回歸后，治理經(jīng)濟(jì)的上述原則并沒(méi)有發(fā)生改變。香港是世界上資本主義特征最顯著的城市，但是，香港政府仍控制著這個(gè)城市最有價(jià)值和最稀缺的資源--土地。政府通過(guò)公共土地批租，向私營(yíng)機(jī)構(gòu)和準(zhǔn)公共機(jī)構(gòu)分配土地以用于住宅和工業(yè)開(kāi)發(fā)。

鑒于香港獨(dú)特的歷史背景，目前的公共土地批租制度的許多特征源于1884年英國(guó)首次入島時(shí)確定的制度。最初，英國(guó)政府想保留所有的土地所有權(quán)以顯示英國(guó)皇室對(duì)香港的所有權(quán)。只有得到英女王簽署的“權(quán)利證書(shū)（Letters Patent）”，香港總督才能頒發(fā)皇室租約向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。

在香港經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展階段時(shí)，政府官員開(kāi)始把公共土地批租作為實(shí)現(xiàn)其他政策目標(biāo)的工具，這些政策目標(biāo)包括管理城區(qū)擴(kuò)展、促進(jìn)工業(yè)和公屋開(kāi)發(fā)，以及為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集資金。盡管政府想實(shí)現(xiàn)所有的目標(biāo)，但鑒于香港的經(jīng)濟(jì)政策（政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)最小化和低收入所有稅政策），以及作為殖民統(tǒng)治者的地位（沒(méi)有英國(guó)政府的財(cái)政支持），政府不得不優(yōu)先考慮通過(guò)土地批租獲取財(cái)政收入。下面我簡(jiǎn)要地介紹政府在一系列試驗(yàn)與挫折后，如何確立了現(xiàn)在的公共土地批租制度。

1841年，香港大部分地區(qū)都是陡坡地不能居住。盡管地形不好，但大批土地尚未開(kāi)發(fā)，英國(guó)政府立即意識(shí)到控制土地的重要性，以及通過(guò)分配土地資源籌集公共資金的可能性。1841年5月，主管殖民事務(wù)的第一位英國(guó)官員Captain Elliot發(fā)布公告，確定了土地批租方針：（1）只向公眾租賃而不出售土地；（2）通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)授予土地開(kāi)發(fā)權(quán)；（3）確定用于拍賣(mài)的地塊的最低價(jià)格；（4）與拍賣(mài)中出價(jià)最高者簽訂租約；（5）禁止在未向政府通報(bào)的情況下進(jìn)行任何私人土地交易（《香港年鑒1963》）。此后，這些原則成為指導(dǎo)香港土地批租的準(zhǔn)憲法的組成部分?；谶@些原則，當(dāng)時(shí)的香港總督成立了一個(gè)委員會(huì)勘測(cè)土地，并成立了土地法院解決有關(guān)土地所有權(quán)的糾紛。1844年，政府又制定了《土地注冊(cè)條例（Land Registration Ordinance）》，要求所有的土地交易要在土地辦公室（Land office）注冊(cè)。

土地批租政策的實(shí)施不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題，19世紀(jì)40年代出現(xiàn)了兩個(gè)混亂且頗具爭(zhēng)議的時(shí)期。1843年，土地承租人抱怨租期太短（75年租期且不續(xù)租）。1848年香港總督提議把租期從75年延長(zhǎng)至999年（《香港年鑒》1963，11；Bristow1984，27）。英國(guó)國(guó)務(wù)秘書(shū)勉強(qiáng)接受了總督的建議，因?yàn)閾?dān)心承租人的不滿情緒可能激化、土地租金收入可能減少。隨后，所有的75年租約都延長(zhǎng)為924年，而且不收任何費(fèi)用。在隨后的50年中，香港所有的土地租約，除九龍半島的一些地塊外，都是999年租期。在1997年之前，香港商業(yè)中心區(qū)的最昂貴的部分地塊都是當(dāng)時(shí)批租的，擁有999年租期。

1898年，英國(guó)政府開(kāi)始認(rèn)識(shí)到，租期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致政府無(wú)法與承租人一同分享土地升值的收益，因此，立即命令總督不許再新批999年租期的租約，代之以75年可再續(xù)租75年且不另收費(fèi)租約。政府只要求承租人在租期期滿后支付按新標(biāo)準(zhǔn)制定的租金，租金標(biāo)準(zhǔn)由公共工程局（Public Works）主任確定。此后，75年租期成為標(biāo)準(zhǔn)租期，直至1997年香港回歸。1997年后，一般土地租期都為50年，與保持香港現(xiàn)狀50年不變的承諾一致。

這段歷史表明，租期（從75年變?yōu)?99年，后變回75年可續(xù)租，然后由于政治原因又變?yōu)?0年）是由政治決定的。這里，政治的定義是：承租人長(zhǎng)期影響公共土地批租制度的制定和實(shí)施與政府采取應(yīng)對(duì)之策之間的相互作用。此后，隨著各方意愿的清晰化，我們?nèi)阅苷业酵恋嘏庵贫仁苷斡绊懀瑢?dǎo)致租金支付方式、續(xù)租政策變化的證據(jù)。

1898年后，香港土地批租制度的結(jié)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜?；谥贫鹊臍v史沿革，現(xiàn)在香港政府依據(jù)土地批租制度向私營(yíng)部門(mén)分配土地權(quán)。在租約中，要陳述私人承租人獲得政府授予的土地開(kāi)發(fā)權(quán)的數(shù)量和類型，明確承租人享有的租期期限。政府擁有土地所有權(quán)，而私人承租人只擁有租賃期內(nèi)的特別土地權(quán)。在租期內(nèi)，承租人可將土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他人，承租人有權(quán)獲得來(lái)自于土地開(kāi)發(fā)和交易的所有收益，但要向政府繳納地價(jià)、年租金、財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)[2]。

在首次土地拍賣(mài)（或競(jìng)標(biāo)）、修改租約或續(xù)租期間，政府要向承租人征收年租金和地價(jià)。政府還依照評(píng)估的土地和建筑物的應(yīng)課租值（ratable values）對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)。應(yīng)課租值是業(yè)主在市場(chǎng)中出租房屋所能獲得的年租金收入的估算值。通常,這筆費(fèi)用由房屋居住人支付。如果是出租的公寓，業(yè)主可以和租戶簽訂協(xié)議，明確雙方支付這筆費(fèi)用的責(zé)任。每年政府根據(jù)財(cái)政預(yù)算重新確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2002年政府確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)課租值的5%，70年代時(shí)為11.5%。

財(cái)產(chǎn)稅由業(yè)主支付，稅率為來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際年租金收入的15%，扣除20%的應(yīng)納稅收入用于房屋的維修。如果建筑物屬于企業(yè)，或企業(yè)有來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的收入（香港征收企業(yè)所得稅），那么不征收財(cái)產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)收入按企業(yè)所得稅征收。盡管15%的稅率看上去較高，但稅基為租金收入，而非財(cái)產(chǎn)的資本值。假設(shè)租金收入是房屋資本值的6%，那么15%的稅率等同于資本值的0.9%。

政策目標(biāo)與租賃條款

政府依據(jù)是否有利于實(shí)現(xiàn)公共政策目標(biāo)來(lái)制定土地批租條款。不過(guò)，如果公眾反對(duì)政府的批租政策，不僅會(huì)影響批租條款的實(shí)施，也會(huì)導(dǎo)致政府對(duì)政策進(jìn)行修改.為了有助于讀者了解香港公共土地批租制度的特點(diǎn)，我將分析政府實(shí)現(xiàn)土地批租目標(biāo)的嘗試與承租人反對(duì)政府政策的活動(dòng)之間的關(guān)系。

管理城區(qū)擴(kuò)張

當(dāng)政府計(jì)劃通過(guò)土地公開(kāi)拍賣(mài)向私人開(kāi)發(fā)商批租土地時(shí)，首先，政府要準(zhǔn)備起草所謂的《賣(mài)地條款（Conditions of Sale）》，政府將確定地塊的位置和面積，以及土地使用、建筑物高度和設(shè)計(jì)要求等附加的限制條款。在準(zhǔn)備文件時(shí)，土地署（Land Department）的官員還要與其他政府部門(mén)簽訂合同，如規(guī)劃署（Planning Department）、交通局（Transportation Bureau）和工程局（Works Bureau），然后，這些政府部門(mén)的官員將審查提交上來(lái)的批租條款，并就是否修改提出建議。這樣，政府可以確保租約條款符合城市的總體規(guī)劃，并能有效地指導(dǎo)土地開(kāi)發(fā)。此外，根據(jù)其他部門(mén)的建議，土地署的官員可以與潛在的開(kāi)發(fā)商就街道、停車(chē)場(chǎng)等需開(kāi)發(fā)商建設(shè)的設(shè)施進(jìn)行談判。對(duì)大型住宅開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，這非常重要，因?yàn)?，私人開(kāi)發(fā)商將負(fù)責(zé)建設(shè)整個(gè)社區(qū)的所有必要的公共設(shè)施。

在準(zhǔn)備好《賣(mài)地條款》后，政府向所有的感興趣的開(kāi)發(fā)商發(fā)出邀請(qǐng)，根據(jù)合同中陳述的條款，私人開(kāi)發(fā)商估算出批租價(jià)格，并在公開(kāi)拍賣(mài)時(shí)對(duì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)競(jìng)標(biāo)。拍賣(mài)中，競(jìng)標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)決定了支付給政府的批租地價(jià)。通常，拍賣(mài)結(jié)束后，政府要求中標(biāo)者支付地價(jià)的10%作為首付款。然后，承租人必須在30天內(nèi)一次付清其余款項(xiàng)。

多年來(lái)，政府試圖利用租約條款加強(qiáng)對(duì)土地使用的管理（Bristow1984；Roberts1975）。1939年香港頒布了《城市規(guī)劃條例（Town Planning Ordinance）》，但直到1949年后才生效，原因是二次世界大戰(zhàn)爆發(fā)。與其他國(guó)家不同，香港的《城市規(guī)劃條例》不很完善，條款僅賦予城市規(guī)劃委員會(huì)準(zhǔn)備和批準(zhǔn)《分區(qū)規(guī)劃大綱（Outline Zoning Plans）》的權(quán)利。規(guī)劃的實(shí)施必須依賴于《建筑物條例--建設(shè)（規(guī)劃）辦法》和租約條款。租約條款賦予了政府控制每個(gè)項(xiàng)目的能力，如果承租人要修改租約條款，必須向土地署和建設(shè)署申請(qǐng)，然后由兩個(gè)部門(mén)決定是否批準(zhǔn)這一申請(qǐng)。如果申請(qǐng)得到批準(zhǔn)，政府將評(píng)估承租人需再繳納多少地價(jià)，并根據(jù)修改后的合同確定新的租約條款（Robert 1975）。

在過(guò)去，依靠租約條款來(lái)貫徹《分區(qū)規(guī)劃大綱》是有問(wèn)題的。在英國(guó)政府管理香港的不同時(shí)期，城市不同區(qū)域的土地租約條款不盡相同。主要問(wèn)題是，1949年以前，租約條款不依據(jù)《分區(qū)規(guī)劃大綱》。1949年后，在一些租約中，明確了對(duì)土地使用和開(kāi)發(fā)密度的限制條件，而過(guò)去的租約中沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)進(jìn)行限制（Nissim 1999；Yeh 1994；Rober 1975）。Yeh（1994）和Bristow（1984）認(rèn)為，沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行限制，導(dǎo)致了香港一些老城區(qū)的環(huán)境問(wèn)題，以及土地應(yīng)用的不兼容。但是，政府不能在以往的合同中加入新的限制條款，因?yàn)樾薷淖饧s條款只限于開(kāi)發(fā)商提出修改或續(xù)租時(shí)。如前所述，1997年前，香港的土地租期從75年到999年不等，因此，以前簽訂的租約不附合當(dāng)前《分區(qū)規(guī)劃大鋼》的要求。由于《分區(qū)規(guī)劃大綱》不斷進(jìn)行修改，土地合同中的某些條款會(huì)突然與修改的規(guī)劃發(fā)生沖突，租約條款與政府規(guī)劃的不一致將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商投資時(shí)不知所措，不知應(yīng)依據(jù)哪一標(biāo)準(zhǔn)。盡管長(zhǎng)期來(lái)看，租約條款可能為政府控制每個(gè)項(xiàng)目提供了極大的靈活性，但是，當(dāng)《分區(qū)規(guī)劃大鋼》調(diào)整時(shí)，也給政府帶來(lái)了極大的不靈活。除非在合同中規(guī)定，如果發(fā)生合約條款與政府總體規(guī)劃不一致時(shí)，應(yīng)依據(jù)哪一標(biāo)準(zhǔn)。這一問(wèn)題類似于永久性產(chǎn)權(quán)制度中的“非一致性使用”問(wèn)題，在這種體制中，政府只能通過(guò)征用和賠償方式使土地開(kāi)發(fā)與政府規(guī)劃一致，但是，這種方法是有爭(zhēng)議的，因此很少使用。

當(dāng)前，香港的做法是，所有的土地開(kāi)發(fā)必須依照政府的法定規(guī)劃，即使租約中對(duì)此沒(méi)有加以限制。在所有新的租約中，都把《建筑物條例》和《城市規(guī)劃條款》作為土地開(kāi)發(fā)的最終指導(dǎo)方針。政府可以拒絕任何違反開(kāi)發(fā)規(guī)劃的建議，也不負(fù)有給予承租人補(bǔ)償?shù)呢?zé)任。不過(guò)，針對(duì)具體項(xiàng)目也可能有例外。1992年，一個(gè)特別委員會(huì)對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行了審議，結(jié)論是：如果城市規(guī)劃對(duì)承租人權(quán)利的影響沒(méi)有導(dǎo)致土地合同的任何減損，那么政府不予以補(bǔ)償；反之，如果政府法定規(guī)劃的修改提高了土地的開(kāi)發(fā)潛力，并超過(guò)了租約規(guī)定的權(quán)利，承租人要想重新開(kāi)發(fā)，必須上報(bào)土地署對(duì)租約進(jìn)行修改，并支付必要的額外地價(jià)。因此說(shuō)，政府渴望獲得任何意外之財(cái)，卻不愿為分區(qū)規(guī)劃的修改導(dǎo)致的租賃價(jià)值減損給予承租人補(bǔ)償。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，批租制度的優(yōu)點(diǎn)在于，土地合同明確了租賃權(quán)所涉及的開(kāi)發(fā)細(xì)節(jié)。由于租約中明確的土地使用的所有細(xì)節(jié)，開(kāi)發(fā)商可以計(jì)算出租賃土地的合理地價(jià)，這將減少由于規(guī)劃變化導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)（Yeh 1994）。但是，特別委員會(huì)的審議結(jié)果無(wú)疑破壞了批租制度所提供的這種確定性。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，政府法定規(guī)劃變化后，不對(duì)由此給承租人造成的損失予以補(bǔ)償是不公正的（Nissim 1999）。就補(bǔ)償問(wèn)題政府與開(kāi)發(fā)商之間還沒(méi)有達(dá)成一致，因此，未來(lái)將面臨法律挑戰(zhàn)。

香港政府也在尋找另一種貫徹土地使用規(guī)劃的方法，以取代對(duì)租約條款的依賴。在政府指定的“發(fā)展審批區(qū)（Development Permission Areas）”，規(guī)劃署有權(quán)利向承租人或居住人發(fā)布政策實(shí)施和遵守政策的通告，而且可以要求承租人或居住人停止任何未授權(quán)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。如果承租人不遵守政府通告，即意味著觸犯了法律。在香港的一些地區(qū)，政府已經(jīng)逐漸放棄了利用租約條款來(lái)控制土地開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)公營(yíng)住宅

不是所有的土地都經(jīng)過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)出租。對(duì)于向特殊工業(yè)和非政府組織批地，政府通常利用《批地條款(Conditions of Grant)》（也稱《私人協(xié)約方式批地（private treaty grant）》）授予這些機(jī)構(gòu)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，并且，通過(guò)談判而非公開(kāi)拍賣(mài)確定地價(jià)。潛在的承租人必須先向政府提交一份申請(qǐng)，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型和財(cái)務(wù)計(jì)劃等資料。如果政府批準(zhǔn)這一申請(qǐng)，政府將與承租人就地價(jià)和特別租約條款進(jìn)行談判。

《批地條款》分三個(gè)類型：（1）名義地價(jià)批地；（2）下調(diào)地價(jià)批地；（3）完全市場(chǎng)價(jià)格批地。獲得“名義地價(jià)批地”的承租人，租期為15-20年，只需向政府支付很少一部分款項(xiàng)。只有非盈利性組織（如學(xué)校、宗教機(jī)構(gòu)、保育中心和醫(yī)院）有資格申請(qǐng)這種批地。它的重要意義在于，通過(guò)“名義地價(jià)批地”，政府可以以很低的價(jià)格向香港房屋署（HKHA）提供土地，這等同于向公屋提供補(bǔ)貼。HKHA是一個(gè)準(zhǔn)公共機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)向香港的低收入群體提供廉租房。其也開(kāi)展“居者有其屋計(jì)劃（Home Ownership Scheme）”，以低于市場(chǎng)的價(jià)格向中等收入群體提供住房。據(jù)估計(jì)，90年代初，HKHA的住宅計(jì)劃覆蓋了香港一半的居民（HKHA 1993）。由于土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)HKHA來(lái)說(shuō)，如果按完全市場(chǎng)價(jià)格獲得批地，其將不可能提供貧困人口負(fù)擔(dān)得起的住宅。

政府還向香港房屋協(xié)會(huì)（HS）提供“下調(diào)地價(jià)批地”，HS是另一個(gè)非盈利性組織，它的住宅發(fā)售計(jì)劃(Flat For Sale Scheme)針對(duì)中低收入群體。政府按照完全市場(chǎng)價(jià)格三分之一的地價(jià)向HS興建的出租住宅批地，政府僅按市價(jià)的一半收取費(fèi)用。

Castells，Goh和Kwok（1990）認(rèn)為，香港公屋計(jì)劃的規(guī)模位于世界第二位，這得益于土地公有制，其降低了政府向貧困人口提供公屋的土地成本。如果香港土地為永久性產(chǎn)權(quán)，政府將不得不耗巨資或通過(guò)動(dòng)用法律手段從私人所有者那是征用土地用于公屋建設(shè)。

70年代，當(dāng)香港工業(yè)處于發(fā)展中時(shí)，由于政府向勞動(dòng)者提供了有補(bǔ)貼的住房，因而阻止了工資的上漲，從而提高了香港產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)香港經(jīng)濟(jì)日益成熟后，民眾的收入水平得到提高，公營(yíng)住房計(jì)劃為那些收入增速低于住宅成本增速的貧困人口提供了安身之所。通過(guò)這種方法，一方面，公屋減小了經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的收入差距，另一方面，也減少了民眾對(duì)政府“高地價(jià)”政策的批評(píng)。

這一策略在70和80年代很奏效，但1997年新政府（香港特別行政區(qū)政府）成立后，這一策略似乎不再有效。隨著90年代居民收入進(jìn)一步提高，一些中低收入家庭（指中間階層）由于收入增加再?zèng)]有資格獲得政府的補(bǔ)貼住房，但是，要讓這些家庭在私人住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)自有住宅，他們的收入又顯得太少。隨著中間階層的擴(kuò)大，對(duì)住宅成本過(guò)高的抱怨越來(lái)越強(qiáng)烈。為此，政府許諾增加土地供應(yīng)量，并要求“居者有其屋計(jì)劃”興建更多的住宅。不幸的是，政府宣布這一善意的政策后，亞洲金融危機(jī)波及到了香港。住宅需求頓時(shí)疲軟，加之土地供應(yīng)量和住宅興建量增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。主要的開(kāi)發(fā)商和大部分業(yè)主立即要求政府停止干預(yù)私人住宅市場(chǎng)，停止所有土地拍賣(mài)活動(dòng)。突然之間，政府陷入了進(jìn)退兩難之地：占香港人口的一半的有房者讓政府維持高地價(jià)政策，而沒(méi)有住房者讓政府放松土地供應(yīng)、更多地興建住宅。這種進(jìn)退兩難的局面也對(duì)政府的公共土地批租制度產(chǎn)生了影響。

促進(jìn)特殊工業(yè)發(fā)展

工業(yè)（包括造船、燃?xì)狻⑼ㄐ?、石油提煉和電力）通常都是土地密集型產(chǎn)業(yè)，不能在多層建筑中開(kāi)展生產(chǎn)活動(dòng)。如果這類企業(yè)與其他土地開(kāi)發(fā)商在土地公開(kāi)拍賣(mài)中彼此競(jìng)爭(zhēng)，那么香港很難吸引這類企業(yè)落戶。為了促進(jìn)重要工業(yè)的發(fā)展，政府通過(guò)“完全市場(chǎng)價(jià)格批地”方式向其出租土地。盡管承租人不得不支付完全市場(chǎng)價(jià)格，但他們可以分期付款，支付一定的利息。此外，地價(jià)是由政府與承租人雙方協(xié)商的結(jié)果，因此，可以認(rèn)為，協(xié)商后的地價(jià)低于公共拍賣(mài)價(jià)格。

1969-1981年，政府允許承租人選擇是否以年度分期付款方式來(lái)支付地價(jià)。由于60年代末發(fā)生了銀行業(yè)危機(jī)，導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)商很難獲得融資，因此，政府認(rèn)為出臺(tái)這種新付款方式是必要的。1969年時(shí)，這種付款方式只適用于中心商業(yè)區(qū)的高地價(jià)商業(yè)用地，這些地區(qū)的地價(jià)通常超過(guò)1000萬(wàn)港幣（《香港年鑒1970》）。后來(lái)，這種付款方式也應(yīng)用于住宅、商業(yè)和工業(yè)用地，承租人可選擇10次等額分期付款，年利率為5%。承租人支付的利率很低，這表明，政府通過(guò)低成本融資為土地開(kāi)發(fā)商提供補(bǔ)貼。在香港經(jīng)濟(jì)從銀行業(yè)危機(jī)中復(fù)蘇后，政府繼續(xù)提供分期付款方式直至1981年。這一年，政府取消了分期付款，因?yàn)橘J款違約案件增加。

獲取土地價(jià)值

以往的研究表明，政府可以從公共土地批租中獲得大部分的財(cái)政收入（Hong 1995；1998）。1970-2000年間，通過(guò)土地批租獲得的財(cái)政收入達(dá)711億美元（2000年不變美元價(jià)）。加上來(lái)自財(cái)產(chǎn)稅費(fèi)的收入，土地批租收入達(dá)到961億美元。公共土地批租收入大幅增加，部分原因是香港房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。表1顯示了香港土地批租收入大幅增長(zhǎng)。1996-2000年，來(lái)自公共土地批租的收入超過(guò)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)的成本，只有1998年是例外，當(dāng)時(shí)正值亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。平均來(lái)看，租地收入占政府總收入的17%，是繼個(gè)人和企業(yè)所得稅之后第二大財(cái)政收入來(lái)源，占五年政府支出的18%。根據(jù)這一信息，似乎香港政府獲得了公共土地批租的大部分土地價(jià)值。在為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供公共資金方面，政府留存的租地收入發(fā)揮著重要作用。

表1 1996-2000年香港土地批租收入所占比重（100萬(wàn)港幣）

項(xiàng)目

1996

1997

1998

1999

2000

平均

租地收入

29,508

65,931

25,686

39,111

32,183

占財(cái)政收入%

占財(cái)政支出%

占公共工程支出%

229

133

130

財(cái)政收入

208,358

281,226

216,115

232,995

225,060

財(cái)政支出

182,680

194,360

239,356

223,043

232,893

公共工程支出

29,168

28,772

31,267

29,490

30,577

來(lái)源：中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)

圖1 1970-1995年香港租地收入成份

租地總收入：67，14700萬(wàn)美元（1995年美元價(jià)）

來(lái)源：香港政府《Commissioner of Inland Review》1970-1996

在公共土地批租制度下，香港政府在四個(gè)方面獲得土地價(jià)值：（1）首次拍賣(mài)或競(jìng)標(biāo)；（2）征收土地年租金；（3）修改租約；（4）續(xù)租期。通過(guò)分析政府如何利用這些機(jī)制獲取土地價(jià)值，我們可以發(fā)現(xiàn)另一個(gè)有趣的結(jié)論：大部分土地批租收入來(lái)自首次拍賣(mài)。圖1顯示不同機(jī)制獲得的租地收入所占比重。

1970-1995年，租地收入75%來(lái)自首次拍賣(mài)。修改租約獲得的地價(jià)僅占20%，每年征收的土地租金和續(xù)約收費(fèi)分別占4%。這些數(shù)據(jù)表明，首次拍賣(mài)獲得的租地收入占比最高，其他收入（修改租約、續(xù)租和年租金）占比很小。這種獲取土地價(jià)值的方式對(duì)土地開(kāi)放和住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了重要影響?？偟膩?lái)說(shuō)，政府依賴首次公開(kāi)拍賣(mài)獲取租賃價(jià)值（Hong 1998）。

續(xù)租

對(duì)政府來(lái)說(shuō)，續(xù)租是獲取土地增值的一個(gè)機(jī)會(huì)。1984年以前，香港有可續(xù)租和不可續(xù)租兩種租約形式。不可續(xù)租租約到期后，承租人必須向政府申請(qǐng)續(xù)租，不過(guò)，在到期前20年承租人即可提前申請(qǐng)續(xù)租。這種方法旨在防止租約快到期時(shí)承租人忽視對(duì)物業(yè)的維護(hù)。如果政府不需要這塊地用于公共用途開(kāi)發(fā)，其將與承租人簽訂新的合同，確定新租約和建設(shè)公共設(shè)施的新要求，并收取額外的續(xù)租地價(jià)，續(xù)租地價(jià)是這塊土地租期期滿時(shí)或申請(qǐng)續(xù)租時(shí)的完全市場(chǎng)價(jià)格。如果政府需要這塊地用于公共用途，其將不批準(zhǔn)承租人的申請(qǐng)，在對(duì)承租人進(jìn)行的物業(yè)內(nèi)部裝修給予補(bǔ)償后，收回土地。與Needham描述的荷蘭的類似制度一樣，原則上，政府依據(jù)兩類法律權(quán)利收回土地：（1）當(dāng)租約到期后出租人中止合同的權(quán)利，（2）政府根據(jù)司法管轄權(quán)收回土地用于公共用途開(kāi)發(fā)的法定權(quán)利。但是，收回土地以及確定補(bǔ)償額的過(guò)程是漫長(zhǎng)且復(fù)雜的（Cruden 1986），政府可能面臨承租人的強(qiáng)烈反對(duì)。因此，沒(méi)有證據(jù)支持這種說(shuō)法：“公共土地批租制度賦予了政府在合同到期后收回土地的權(quán)利”。

可續(xù)約租約的延期程序有所不同。如前所述，1898年，政府授予承租人75年可續(xù)約租約，以取代999年租約。1973年以前，當(dāng)這些租約面臨延期時(shí)，承租人必須按公共工程局主任確定的新租金水平付款，續(xù)租期內(nèi)，土地租金保持75年不變。由于政府沒(méi)有明確地說(shuō)明計(jì)算新土地租金的標(biāo)準(zhǔn)，其在執(zhí)行這個(gè)規(guī)定時(shí)遇到了麻煩。60年代末，5000件可續(xù)租租約面臨續(xù)租，政府要求承租人按照完全市場(chǎng)價(jià)格支付新的土地年租金。按這種方法計(jì)劃，其中一個(gè)可續(xù)租租約的租金從76港幣上漲至60,764港幣，幾乎增加了800倍（Scholes 1967；Wu 1973）。這位承租人已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了續(xù)租權(quán)，但還是拒絕按新租金標(biāo)準(zhǔn)付款，并對(duì)政府提起訴訟，這一案件上訴至英國(guó)樞密院。雖然承租人最終敗訴，但在隨后的六年中，發(fā)生了一系列公眾抗議事件，包括簽名運(yùn)動(dòng)、集會(huì)以及議員間的政治角力（Wu 1973）。最終政府做出了妥協(xié)，按評(píng)估價(jià)值的3%收取年租金，此后，其成為續(xù)租的租金標(biāo)準(zhǔn)。這一系列歷史事件表明，在香港，公眾的抵制運(yùn)動(dòng)使得政府通過(guò)續(xù)租來(lái)獲得土地價(jià)值不可行，所以，這也是為什么續(xù)租地價(jià)只占租地總收入很小比重的原因。

70年代初，政府通過(guò)續(xù)租獲取土地價(jià)值的努力并沒(méi)有停止。香港回歸時(shí)，所有的租約都將期滿，因此，1997年是政府再次努力的機(jī)會(huì)。為了保持香港在過(guò)渡期內(nèi)政治和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，1984年時(shí)中英政府同意，所有的土地租約將自動(dòng)延長(zhǎng)50年，而不收取額外費(fèi)用。承租人只需按地產(chǎn)應(yīng)課租值的3%的新標(biāo)準(zhǔn)支付租金。唯一的不同之處在于，政府擁有每年對(duì)地產(chǎn)應(yīng)課租值再估價(jià)的權(quán)利，1997年的制度規(guī)定中沒(méi)有這一條款。政府要求承租人支付完全市場(chǎng)價(jià)格以獲得土地價(jià)值的另一個(gè)機(jī)會(huì)是2047年。但是，由于政府每隔一段時(shí)間就對(duì)土地租金進(jìn)行調(diào)整，而且沒(méi)有在續(xù)租期內(nèi)成功獲取土地價(jià)值的先例，因此，2047年政府要讓承租人為續(xù)租支付完全市場(chǎng)價(jià)格也是不可能的。

修改租約

當(dāng)承租人計(jì)劃對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)時(shí)，他們必須向土地署申報(bào)，以修改土地開(kāi)發(fā)限制條款。如果政府批準(zhǔn)這一申請(qǐng)，承租人需要為此支付額外地價(jià)，地價(jià)根據(jù)開(kāi)發(fā)限制條款取消后土地可能的增值計(jì)算。要求承租人支付土地補(bǔ)價(jià)的理由是：租約限制條件的改變等同于向政府主張額外的開(kāi)發(fā)權(quán)，因此承租人必須為新獲得的土地權(quán)利支付地價(jià)。

政府無(wú)法通過(guò)修改租約來(lái)籌集公共資金，因?yàn)檎骷匍_(kāi)發(fā)土地面臨激烈的談判。在香港，多層公寓是房地產(chǎn)的主要形式。一片獨(dú)立土地上聳立的公寓大樓，其所有權(quán)屬于眾多的業(yè)主，一份土地合同可能涉及100個(gè)承租人。發(fā)展商要進(jìn)行土地再開(kāi)發(fā)，必須與每一個(gè)獨(dú)立的承租人就土地權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行談判。有時(shí)，個(gè)別承租人可能會(huì)拒絕開(kāi)發(fā)商的出價(jià)，從而影響整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施。由于談判成本很高，開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有承租人的開(kāi)發(fā)權(quán)相比，在公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式獲得土地權(quán)更有利可圖。這也就是為什么，盡管香港土地資源稀缺，但由香港政府或私人發(fā)展商開(kāi)展的城市再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多的原因。由于沒(méi)有對(duì)城市升級(jí)改造的鼓勵(lì)政策，申請(qǐng)修改租約的案件很少，因此，政府也沒(méi)有機(jī)會(huì)通過(guò)修改租約來(lái)獲得土地價(jià)值。

土地年租金

過(guò)去，政府并不依賴征收土地租金來(lái)籌集公共資金，這是因?yàn)椋恋刈饨鹗枪潭ǖ?，名義年租金僅僅是政府與承租人之間“房東—房客”關(guān)系的象征。如前所述，1997年，政府改革了土地租金制度。土地租金的計(jì)算方式與續(xù)租租金的計(jì)算方法一樣，現(xiàn)在政府官員可以通過(guò)每年評(píng)估房地產(chǎn)租值來(lái)調(diào)整實(shí)際征收的租金額。理論上，這一新政策可能會(huì)導(dǎo)致公開(kāi)拍賣(mài)的競(jìng)標(biāo)地價(jià)下降，因?yàn)椋徊糠种Ц犊铐?xiàng)從首次地價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)槊磕甑淖饨稹，F(xiàn)在，香港的業(yè)主不僅支付物業(yè)費(fèi)，其每年上繳政府的土地賦稅達(dá)到房地產(chǎn)價(jià)值的8%（5%的物業(yè)費(fèi)和3%的土地租金）。迄今為止，對(duì)于1997年后每年要多支付土地租金，公眾還沒(méi)有提出明顯的反對(duì)意見(jiàn)，部分原因可能是亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致房屋租值大幅下跌，土地租金和物業(yè)費(fèi)也相應(yīng)下降。然而，未來(lái)這一政策仍然可能引發(fā)矛盾。

首次拍賣(mài)

由于不能通過(guò)其他方式籌集公共資金，政府一直依賴首次拍賣(mài)帶來(lái)的收入。在公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)中拍賣(mài)土地權(quán)創(chuàng)造了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。如果政府官員認(rèn)為土地競(jìng)標(biāo)價(jià)格過(guò)低，他們可以撤回土地不拍賣(mài)。同樣，如果發(fā)展商認(rèn)為競(jìng)標(biāo)價(jià)格太高，他們可以停止競(jìng)標(biāo)。首次拍賣(mài)也降低了獲取土地的成本。如前所述，政府要求中標(biāo)者在拍賣(mài)一結(jié)束就支付地價(jià)的10%作為首付款，其余部分要在30天內(nèi)一次付清。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有支付剩余款項(xiàng)，政府將沒(méi)收首付款，并重新拍賣(mài)這塊土地。總的來(lái)說(shuō)，參與土地批租的各方認(rèn)為，公開(kāi)拍賣(mài)比私下談判更透明，也能讓政府獲得最多的土地收入。

盡管政府籌集公共資金的這種方式很有效，但香港的一些人士認(rèn)為，依賴租地收入籌集公共建設(shè)基金是導(dǎo)致香港高地價(jià)的主要因素。由于政府在租地初期就獲得了大部分的土地價(jià)值，因此，其必須謹(jǐn)慎地制定土地批租時(shí)間表。如果在地價(jià)較低時(shí)政府迅速租出了所有土地，那么，其將失去獲取未來(lái)土地增值的能力，承租人要修改租約或續(xù)租都需支付額外的成本，而這證明是政治上或技術(shù)上不可行的。然而，制定土地供應(yīng)時(shí)間表是一個(gè)棘手的問(wèn)題，因?yàn)?，很難預(yù)測(cè)土地和住宅的未來(lái)需求。一方面，政府不愿太快地批租土地，另一方面，其也不愿由于批地太慢導(dǎo)致住宅成本迅速上升。多年來(lái)，香港政府一直試圖在二者之間取得平衡，但也仍然引發(fā)了長(zhǎng)期的斗爭(zhēng)和政治矛盾。

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[1] 嚴(yán)格地說(shuō)，租賃價(jià)值和土地價(jià)值不是同一概念。一塊土地的租賃價(jià)值應(yīng)低于永久業(yè)權(quán)價(jià)值，因?yàn)樽饧s中包含了各種限制條款。此外，在未來(lái)修改租約或續(xù)租時(shí)，承租人必須向出租人支付年租金或其他費(fèi)用。這兩個(gè)概念只在以下情況時(shí)等同：（1）土地租金非常少或沒(méi)有；（2）租期長(zhǎng)且可以續(xù)租。只有在這兩種情況下，租賃權(quán)才等同于完全所有權(quán)。由于香港的公共土地批租適用這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此，這里租賃價(jià)值等同于土地價(jià)值。

[2]在香港，財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的概念，英國(guó)和英聯(lián)邦國(guó)家體制下的物業(yè)費(fèi)通常等同于美國(guó)體制下的財(cái)產(chǎn)稅。香港的財(cái)產(chǎn)稅是針對(duì)出租不動(dòng)產(chǎn)的收入所得課征的稅項(xiàng)，稅基為實(shí)際租金收入，稅率為標(biāo)準(zhǔn)所得稅率（15%）。因此，與美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅有所不同，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅的稅基通常為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估資本值。

作者：林肯土地政策研究院Yu-Hung Hong

第二篇：土地批租協(xié)議書(shū)

土地批租協(xié)議書(shū)

推薦合同法律師：

甲方：_________ 乙方：_________(以股東或股東代表名義)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《_________市土地使用權(quán)出讓辦法》等法律之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、批租項(xiàng)目 乙

甲方：_________

乙方：_________(以股東或股東代表名義)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《_________市土地使用權(quán)出讓辦法》等法律之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、批租項(xiàng)目

乙方擬通過(guò)土地批租在_________工業(yè)園區(qū)投資設(shè)立“_________有限公司”，項(xiàng)目規(guī)劃總投資_________元人民幣，注冊(cè)資本_________元人民幣，計(jì)劃于_________年竣工投產(chǎn)。

二、批租土地坐落及面積

乙方擬批租土地為國(guó)有土地，坐落于_________工業(yè)園區(qū)(以下簡(jiǎn)稱園區(qū))_________期規(guī)劃的_________號(hào)地塊內(nèi)，土地面積為_(kāi)________畝(具體以房屋土地管理部門(mén)實(shí)際勘測(cè)確認(rèn)數(shù)為準(zhǔn))，四至如下：東至：_________;西至：_________;南至：_________;北至：_________(見(jiàn)附圖)。

三、用地方式

甲方將前述園區(qū)內(nèi)特定地塊的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給乙方(或乙方投資的企業(yè))使用，即為“土地批租”方式。乙方批租取得的土地使用權(quán)能是完整的，乙方享有將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)利。

四、批租費(fèi)用

經(jīng)雙方商定，土地批租費(fèi)用為每畝_________元人民幣，總計(jì)_________元人民幣(最終按政府房屋土地管理部門(mén)實(shí)測(cè)面積計(jì)算付費(fèi))。該費(fèi)用為乙方取得批租地塊土地使用權(quán)之所有費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等。

五、甲方保證

1.保證擬批租地塊為國(guó)有土地。若由于土地批租引起任何單位或個(gè)人的任何索賠、糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)解決，而與乙方無(wú)涉;

2.保證擬批租地塊不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地問(wèn)題;如有涉及，除了第四條約定費(fèi)用外，一切手續(xù)及其他相關(guān)費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé);

3.保證乙方批租土地的用途符合當(dāng)?shù)刂恋乩每傮w規(guī)劃;

4.保證提供給乙方使用的土地具備雙方約定的配套條件;

5.為土地批租及有關(guān)權(quán)證辦理提供一切便利條件，積極幫助乙方辦理有關(guān)企業(yè)開(kāi)辦前的各項(xiàng)手續(xù);在企業(yè)成立后的經(jīng)營(yíng)期間，為企業(yè)提供長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

六、乙方保證

1.乙方為符合法律規(guī)定的企業(yè)投資方;

2.保證按本協(xié)議約定支付土地批租費(fèi)用。

七、拆遷安置

凡批租地塊涉及的地上地下物拆遷安置、批租補(bǔ)償?shù)仁乱?，均由甲方?fù)責(zé)辦理。乙方除了按本協(xié)議第四條約定支付土地批租費(fèi)用外，不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。

八、配套條件

(一)甲方承諾提供給乙方使用的地塊上的公用設(shè)施配套條件為“六通一平”。“六通”指規(guī)劃紅線外通道路、通水、通電、排雨(污)水、通訊、通有線電視，“一平”指土地自然平整。

1.通道路：根據(jù)園區(qū)道路交通規(guī)劃，甲方保證乙方使用的土地_________面與_________路相通，_________面與_________路相通;在乙方使用土地期間，甲方應(yīng)保證以上_________面有路面可通。甲方負(fù)責(zé)在_________年_________月底前鋪設(shè)完成白色水泥道路，路面寬_________米，該道路為乙方投資企業(yè)的專用道路。

2.通水：甲方保證將自來(lái)水進(jìn)水管道鋪設(shè)至規(guī)劃紅線，且協(xié)助乙方辦妥相關(guān)用水手續(xù)，保證日供水不低于_________噸。

3.通電：甲方保證在乙方提出用電申請(qǐng)(用電規(guī)模不小于_________千伏安)后30天內(nèi)，由甲方負(fù)責(zé)將所需供電線路架至建設(shè)用地(即至規(guī)劃紅線)，進(jìn)線電壓為工業(yè)用電_________伏、照明用電220伏，甲方協(xié)助乙方辦妥相關(guān)用電手續(xù)。

4.排雨(污)水：甲方保證將排雨管道和污水管線接至規(guī)劃紅線，雨水、污水經(jīng)園區(qū)內(nèi)管線排入特定河流。

5.通訊：甲方應(yīng)協(xié)助乙方開(kāi)通IDD、DDD及數(shù)據(jù)通信、寬帶網(wǎng)接入等相關(guān)手續(xù)。

6.通有線電視：甲方負(fù)責(zé)將有線電視管線鋪設(shè)至規(guī)劃紅線，且協(xié)助乙方辦妥相關(guān)手續(xù)。

7.一平：地塊經(jīng)自然平整，由甲方清除地面建筑物及農(nóng)作物，與道路路面持平。地塊內(nèi)水面部分，由乙方自行填平，但甲方應(yīng)保證沒(méi)有任何單位或個(gè)人對(duì)此持有異議。

以上各種市政管線應(yīng)在乙方建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)前保證具備通達(dá)條件;除非本條前述款項(xiàng)有特別時(shí)間約定，均由甲方負(fù)責(zé)在_________年_________月_________日前裝到地塊紅線接口。

(二)紅線接口以內(nèi)的設(shè)施及費(fèi)用由乙方按有關(guān)部門(mén)規(guī)定承擔(dān)，紅線接口以外的設(shè)施由甲方負(fù)責(zé)提供并承擔(dān)費(fèi)用。

(三)甲方允許乙方自建廠區(qū)專用碼頭，并協(xié)助乙方與有關(guān)主管部門(mén)協(xié)調(diào)碼頭報(bào)建工作。

九、費(fèi)用優(yōu)惠

甲方保證給予乙方用水用電、通訊、排污費(fèi)等方面的價(jià)格優(yōu)惠，并不低于其給予園區(qū)內(nèi)任何企業(yè)的優(yōu)惠條件。

十、土地利用要求

1.乙方批租土地用途為工業(yè)用地及與之相配套的生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施。

2.土地使用年限為50年，自乙方投資企業(yè)領(lǐng)取該批租地塊的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》之日起算。土地使用年限期滿后，乙方如需繼續(xù)使用該地塊，有權(quán)提出續(xù)期申請(qǐng)，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后重新簽訂續(xù)期出讓合同。

3.規(guī)劃及建筑管理：應(yīng)與園區(qū)總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，初步擬定建筑容積率不超過(guò)_________，建筑密度不超過(guò)_________%，綠化率不低于_________%，建筑容積率、建筑密度、綠化率等以規(guī)劃建筑管理部門(mén)最后確定為準(zhǔn)。

十一、土地批租費(fèi)用的支付

批租費(fèi)用分三次支付。第一次付款為本協(xié)議簽訂后七日內(nèi)，由乙方支付給甲方土地批租總價(jià)款的40%，即_________元人民幣;第二次付款為乙方取得用地批復(fù)、與政府房屋土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起十日內(nèi)，由乙方支付給甲方土地批租總價(jià)款的_________%，即_________元人民幣;第三次付款為_(kāi)________年底之前，乙方付清全部余款。

十二、建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)

乙方必須在乙方投資企業(yè)取得用地批復(fù)、與政府房屋土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起三個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目。

十三、違約責(zé)任

1.由于甲方原因?qū)е乱曳酵顿Y企業(yè)無(wú)法取得國(guó)有土地使用證的，甲方應(yīng)向乙方返還已收取的批租費(fèi)用，并按已收取的批租費(fèi)用的千分之六向乙方支付違約金。

第三篇：土地批租協(xié)議書(shū)

甲方：_________

乙方：_________（以股東或股東代表名義）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《_________市土地使用權(quán)出讓辦法》等法律之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、批租項(xiàng)目

乙方擬通過(guò)土地批租在_________工業(yè)園區(qū)投資設(shè)立“_________有限公司”，項(xiàng)目規(guī)劃總投資_________元人民幣，注冊(cè)資本_________元人民幣，計(jì)劃于_________年竣工投產(chǎn)。

二、批租土地坐落及面積

乙方擬批租土地為國(guó)有土地，坐落于_________工業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）_________期規(guī)劃的_________號(hào)地塊內(nèi)，土地面積為_(kāi)________畝（具體以房屋土地管理部門(mén)實(shí)際勘測(cè)確認(rèn)數(shù)為準(zhǔn)），四至如下：東至：_________；西至：_________；南至：_________；北至：_________（見(jiàn)附圖）。

三、用地方式

甲方將前述園區(qū)內(nèi)特定地塊的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給乙方（或乙方投資的企業(yè)）使用，即為“土地批租”方式。乙方批租取得的土地使用權(quán)能是完整的，乙方享有將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)利。

四、批租費(fèi)用

經(jīng)雙方商定，土地批租費(fèi)用為每畝_________元人民幣，總計(jì)_________元人民幣（最終按政府房屋土地管理部門(mén)實(shí)測(cè)面積計(jì)算付費(fèi)）。該費(fèi)用為乙方取得批租地塊土地使用權(quán)之所有費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等。

五、甲方保證

1．保證擬批租地塊為國(guó)有土地。若由于土地批租引起任何單位或個(gè)人的任何索賠、糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)解決，而與乙方無(wú)涉；

2．保證擬批租地塊不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地問(wèn)題；如有涉及，除了第四條約定費(fèi)用外，一切手續(xù)及其他相關(guān)費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)；

3．保證乙方批租土地的用途符合當(dāng)?shù)刂恋乩每傮w規(guī)劃；

4．保證提供給乙方使用的土地具備雙方約定的配套條件；

5．為土地批租及有關(guān)權(quán)證辦理提供一切便利條件，積極幫助乙方辦理有關(guān)企業(yè)開(kāi)辦前的各項(xiàng)手續(xù)；在企業(yè)成立后的經(jīng)營(yíng)期間，為企業(yè)提供長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

六、乙方保證

1．乙方為符合法律規(guī)定的企業(yè)投資方；

2．保證按本協(xié)議約定支付土地批租費(fèi)用。

七、拆遷安置

凡批租地塊涉及的地上地下物拆遷安置、批租補(bǔ)償?shù)仁乱?，均由甲方?fù)責(zé)辦理。乙方除了按本協(xié)議第四條約定支付土地批租費(fèi)用外，不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。

八、配套條件

（一）甲方承諾提供給乙方使用的地塊上的公用設(shè)施配套條件為“六通一平”?！傲ā敝敢?guī)劃紅線外通道路、通水、通電、排雨（污）水、通訊、通有線電視，“一平”指土地自然平整。

1．通道路：根據(jù)園區(qū)道路交通規(guī)劃，甲方保證乙方使用的土地_________面與_________路相通，_________面與_________路相通；在乙方使用土地期間，甲方應(yīng)保證以上_________面有路面可通。甲方負(fù)責(zé)在_________年_________月底前鋪設(shè)完成白色水泥道路，路面寬_________米，該道路為乙方投資企業(yè)的專用道路。

2．通水：甲方保證將自來(lái)水進(jìn)水管道鋪設(shè)至規(guī)劃紅線，且協(xié)助乙方辦妥相關(guān)用水手續(xù)，保證日供水不低于_________噸。

十四、其他

1．本協(xié)議適用中華人民共和國(guó)法律。

2．本協(xié)議未盡事宜由甲乙雙方協(xié)商解決，用書(shū)面形式約定后作為本協(xié)議之附件。

3．本協(xié)議履行中發(fā)生的一切爭(zhēng)議，由雙方友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成的，雙方同意提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)，按照該會(huì)仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。

4．協(xié)議附件為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

5．協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

十五、生效

本協(xié)議由甲方雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字后生效。

本協(xié)議于_________年_________月_________日簽訂于_________。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

簽約代表（簽字）：_________ 簽約代表（簽字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

附件

1．_________工業(yè)園區(qū)土地利用規(guī)劃（略）

2．?dāng)M批租地塊位置及四至范圍圖（略）

3．?dāng)M批租地塊現(xiàn)有土地權(quán)屬證明（略）

第四篇：土地批租協(xié)議書(shū)（xiexiebang推薦）

甲方：_________

乙方：_________（以股東或股東代表名義）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《_________市土地使用權(quán)出讓辦法》等法律之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、批租項(xiàng)目

乙方擬通過(guò)土地批租在_________工業(yè)園區(qū)投資設(shè)立“_________有限公司”，項(xiàng)目規(guī)劃總投資_________元人民幣，注冊(cè)資本_________元人民幣，計(jì)劃于_________年竣工投產(chǎn)。

二、批租土地坐落及面積

乙方擬批租土地為國(guó)有土地，坐落于_________工業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）_________期規(guī)劃的_________號(hào)地塊內(nèi)，土地面積為_(kāi)________畝（具體以房屋土地管理部門(mén)實(shí)際勘測(cè)確認(rèn)數(shù)為準(zhǔn)），四至如下：東至：_________；西至：_________；南至：_________；北至：_________（見(jiàn)附圖）。

三、用地方式

甲方將前述園區(qū)內(nèi)特定地塊的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給乙方（或乙方投資的企業(yè)）使用，即為“土地批租”方式。乙方批租取得的土地使用權(quán)能是完整的，乙方享有將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)利。

四、批租費(fèi)用

經(jīng)雙方商定，土地批租費(fèi)用為每畝_________元人民幣，總計(jì)_________元人民幣（最終按政府房屋土地管理部門(mén)實(shí)測(cè)面積計(jì)算付費(fèi)）。該費(fèi)用為乙方取得批租地塊土地使用權(quán)之所有費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等。

五、甲方保證

1．保證擬批租地塊為國(guó)有土地。若由于土地批租引起任何單位或個(gè)人的任何索賠、糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)解決，而與乙方無(wú)涉；

2．保證擬批租地塊不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地問(wèn)題；如有涉及，除了第四條約定費(fèi)用外，一切手續(xù)及其他相關(guān)費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)；

3．保證乙方批租土地的用途符合當(dāng)?shù)刂恋乩每傮w規(guī)劃；

4．保證提供給乙方使用的土地具備雙方約定的配套條件；

5．為土地批租及有關(guān)權(quán)證辦理提供一切便利條件，積極幫助乙方辦理有關(guān)企業(yè)開(kāi)辦前的各項(xiàng)手續(xù)；在企業(yè)成立后的經(jīng)營(yíng)期間，為企業(yè)提供長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

六、乙方保證

1．乙方為符合法律規(guī)定的企業(yè)投資方；

2．保證按本協(xié)議約定支付土地批租費(fèi)用。

七、拆遷安置

凡批租地塊涉及的地上地下物拆遷安置、批租補(bǔ)償?shù)仁乱?，均由甲方?fù)責(zé)辦理。乙方除了按本協(xié)議第四條約定支付土地批租費(fèi)用外，不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。

八、配套條件

（一）甲方承諾提供給乙方使用的地塊上的公用設(shè)施配套條件為“六通一平”?！傲ā敝敢?guī)劃紅線外通道路、通水、通電、排雨（污）水、通訊、通有線電視，“一平”指土地自然平整。

1．通道路：根據(jù)園區(qū)道路交通規(guī)劃，甲方保證乙方使用的土地_________面與_________路相通，_________面與_________路相通；在乙方使用土地期間，甲方應(yīng)保證以上_________面有路面可通。甲方負(fù)責(zé)在_________年_________月底前鋪設(shè)完成白色水泥道路，路面寬_________米，該道路為乙方投資企業(yè)的專用道路。

2．通水：甲方保證將自來(lái)水進(jìn)水管道鋪設(shè)至規(guī)劃紅線，且協(xié)助乙方辦妥相關(guān)用水手續(xù)，保證日供水不低于_________噸。

3．通電：甲方保證在乙方提出用電申請(qǐng)（用電規(guī)模不小于_________千伏安）后30天內(nèi)，由甲方負(fù)責(zé)將所需供電線路架至建設(shè)用地（即至規(guī)劃紅線），進(jìn)線電壓為工業(yè)用電_________伏、照明用電220伏，甲方協(xié)助乙方辦妥相關(guān)用電手續(xù)。

4．排雨（污）水：甲方保證將排雨管道和污水管線接至規(guī)劃紅線，雨水、污水經(jīng)園區(qū)內(nèi)管線排入特定河流。

5．通訊：甲方應(yīng)協(xié)助乙方開(kāi)通idd、ddd及數(shù)據(jù)通信、寬帶網(wǎng)接入等相關(guān)手續(xù)。

6．通有線電視：甲方負(fù)責(zé)將有線電視管線鋪設(shè)至規(guī)劃紅線，且協(xié)助乙方辦妥相關(guān)手續(xù)。

7．一平：地塊經(jīng)自然平整，由甲方清除地面建筑物及農(nóng)作物，與道路路面持平。地塊內(nèi)水面部分，由乙方自行填平，但甲方應(yīng)保證沒(méi)有任何單位或個(gè)人對(duì)此持有異議。

以上各種市政管線應(yīng)在乙方建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)前保證具備通達(dá)條件；除非本條前述款項(xiàng)有特別時(shí)間約定，均由甲方負(fù)責(zé)在_________年_________月_________日前裝到地塊紅線接口。

（二）紅線接口以內(nèi)的設(shè)施及費(fèi)用由乙方按有關(guān)部門(mén)規(guī)定承擔(dān)，紅線接口以外的設(shè)施由甲方負(fù)責(zé)提供并承擔(dān)費(fèi)用。

（三）甲方允許乙方自建廠區(qū)專用碼頭，并協(xié)助乙方與有關(guān)主管部門(mén)協(xié)調(diào)碼頭報(bào)建工作。

九、費(fèi)用優(yōu)惠

甲方保證給予乙方用水用電、通訊、排污費(fèi)等方面的價(jià)格優(yōu)惠，并不低于其給予園區(qū)內(nèi)任何企業(yè)的優(yōu)惠條件。

十、土地利用要求

1．乙方批租土地用途為工業(yè)用地及與之相配套的生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施。

2．土地使用年限為50年，自乙方投資企業(yè)領(lǐng)取該批租地塊的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》之日起算。土地使用年限期滿后，乙方如需繼續(xù)使用該地塊，有權(quán)提出續(xù)期申請(qǐng)，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后重新簽訂續(xù)期出讓合同。

3．規(guī)劃及建筑管理：應(yīng)與園區(qū)總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，初步擬定建筑容積率不超過(guò)_________，建筑密度不超過(guò)_________％，綠化率不低于_________％，建筑容積率、建筑密度、綠化率等以規(guī)劃建筑管理部門(mén)最后確定為準(zhǔn)。

十一、土地批租費(fèi)用的支付

批租費(fèi)用分三次支付。第一次付款為本協(xié)議簽訂后七日內(nèi)，由乙方支付給甲方土地批租總價(jià)款的40％，即_________元人民幣；第二次付款為乙方取得用地批復(fù)、與政府房屋土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起十日內(nèi)，由乙方支付給甲方土地批租總價(jià)款的_________％，即_________元人民幣；第三次付款為_(kāi)________年底之前，乙方付清全部余款。

十二、建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)

乙方必須在乙方投資企業(yè)取得用地批復(fù)、與政府房屋土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起三個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目。

十三、違約責(zé)任

1．由于甲方原因?qū)е乱曳酵顿Y企業(yè)無(wú)法取得國(guó)有土地使用證的，甲方應(yīng)向乙方返還已收取的批租費(fèi)用，并按已收取的批租費(fèi)用的千分之六向乙方支付違約金。

2．由于甲方未按本協(xié)議約定提供公用設(shè)施配套條件的，應(yīng)按逾期天數(shù)每日向乙方支付批租費(fèi)用總額的千分之六的違約金。

3．乙方違反本協(xié)議約定未及時(shí)支付批租費(fèi)用的，應(yīng)按逾期天數(shù)每日向甲方支付拖欠批租費(fèi)用的萬(wàn)分之六的違約金。

4．乙方建設(shè)項(xiàng)目逾期開(kāi)工的，每逾期一個(gè)季度，乙方應(yīng)向甲方支付批租費(fèi)用總額的百分之一的違約金；如果在一年內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用地塊的，視為乙方主動(dòng)放棄該地塊的土地使用權(quán)，甲方有權(quán)通過(guò)政府無(wú)償收回。

十四、其他

1．本協(xié)議適用中華人民共和國(guó)法律。

2．本協(xié)議未盡事宜由甲乙雙方協(xié)商解決，用書(shū)面形式約定后作為本協(xié)議之附件。

3．本協(xié)議履行中發(fā)生的一切爭(zhēng)議，由雙方友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成的，雙方同意提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)，按照該會(huì)仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。

4．協(xié)議附件為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。

5．協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

十五、生效

本協(xié)議由甲方雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字后生效。

本協(xié)議于_________年_________月_________日簽訂于_________。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

簽約代表（簽字）：_________簽約代表（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

2．?dāng)M批租地塊位置及四至范圍圖（略）

3．?dāng)M批租地塊現(xiàn)有土地權(quán)屬證明（略）

第五篇：土地批租法律研究20120322（定稿）

土地批租法律研究

第一部分 概述

一、概念

土地批租是國(guó)家土地使用權(quán)有償使用的一種形式。即將若干年內(nèi)的土地使用權(quán)一次出讓給土地使用（經(jīng)營(yíng)）單位。土地批租的費(fèi)用，即土地使用權(quán)出讓金，亦稱土地價(jià)款，由用地單位一次交付。此外，每年使用者還要向土地出讓人交納使用金。土地出讓的年限不等。出讓土地到期后，國(guó)家有權(quán)將土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物一并無(wú)償收歸國(guó)有。

“批租制”又稱出讓制。

二、土地出讓的方式

土地出讓的方式主要有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓。

三、土地出讓的年限

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按照土地用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

第二部分 協(xié)議出讓與招拍掛出讓

一、協(xié)議出讓的概念

與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓相比，協(xié)議出讓的特殊性主要在于：土地使用條件特別是土地價(jià)款，是由國(guó)土資源管理部門(mén)與用地者共同協(xié)商確定的。

二、協(xié)議出讓的范圍

就國(guó)有建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，下列五種情形的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以實(shí)行協(xié)議出讓方式：

（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地；

（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。

三、協(xié)議出讓的類型

1.政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓；

2.原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓；

（1）不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；

（2）需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件的，經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)同意可以改變土地用途等土地使用條件，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)；（3）《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的，不得采取協(xié)議出讓方式，應(yīng)當(dāng)按照法律政策規(guī)定收回土地使用權(quán)重新出讓。

3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓；

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分為政府批準(zhǔn)和不予批準(zhǔn)兩種情況。政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理出讓手續(xù)。政府實(shí)施出讓有兩種方式：一種是協(xié)議出讓，一種是招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。

4.出讓土地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓； 5.出讓土地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

四、協(xié)議出讓的程序

（一）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 1．接受用地申請(qǐng)，確定供地方式；

需要使用土地的單位和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱意向用地者）根據(jù)公布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。

2．編制協(xié)議出讓方案；

內(nèi)容包括：（1）擬出讓地塊的位置、四至、空間范圍；（2）土地用途；（3）出讓面積；（4）出讓年限；（5）土地使用條件；（6）供地時(shí)間等。

3．地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)； 4．協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批； 5．協(xié)商，簽訂意向書(shū)； 6．公示； 《國(guó)有土地出讓意向書(shū)》簽訂后，市、縣國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)將該《意向書(shū)》的內(nèi)容，在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，并注明意見(jiàn)反饋途徑和方式。

7．簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果； 8．核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地； 9．辦理土地登記； 10．資料歸檔。

（二）原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)辦理協(xié)議出讓 1.申請(qǐng)與受理

申請(qǐng)機(jī)關(guān)：市、縣國(guó)土資源部門(mén)

申請(qǐng)所需材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或《國(guó)有土地租賃合同》；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；（5）改變用途的應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。

2.審查，確定協(xié)議出讓方案 3.出讓方案報(bào)批

4.簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 5.辦理土地登記 6.資料歸檔

（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓 1.申請(qǐng)與受理

申請(qǐng)機(jī)關(guān)：市、縣國(guó)土資源部門(mén) 申請(qǐng)所需材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)；（6）法律、法規(guī)、規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2.審查，確定協(xié)議出讓方案 3.出讓方案報(bào)批 4.公開(kāi)交易

5.簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 6.辦理土地登記 7.歸檔

五、土地招拍掛出讓的程序

（1）公布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，確定供地方式；（2）編制、確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案；（3）進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，確定出讓底價(jià)；

（4）編制招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件；（5）發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告；（6）申請(qǐng)和資格審查；（7）招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)實(shí)施；

（8）簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，公布出讓結(jié)果；（9）核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地；（10）辦理土地登記；（11）資料歸檔。第三部分2008版國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同范本

2008年合同文本由合同正文、3個(gè)附件和合同使用說(shuō)明三部分組成： 1．合同正文分為9章46條，主要內(nèi)容包括：

（1）出讓人與受讓人的一般信息；（2）總則；（3）出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納；（4）土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用；（5）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押；（6）期限屆滿；（7）不可抗力；（8）違約責(zé)任；（9）適用法律及爭(zhēng)議解決；（10）附則等。

2．合同附件：2008年合同文本共有三個(gè)附件（1）出讓宗地平面界址圖；（2）出讓宗地豎向界限；

（3）市、縣政府規(guī)劃管理部門(mén)確定的出讓宗地規(guī)劃條件。3．合同使用說(shuō)明：

在使用說(shuō)明中，對(duì)出讓主體、出讓客體、12個(gè)合同條款的填寫(xiě)及合同解釋權(quán)等作了詳細(xì)說(shuō)明。

第四部分 相關(guān)法律法規(guī)

一、法律法規(guī)

1．《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》 2．《物權(quán)法》

3.《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

二、國(guó)務(wù)院、中央紀(jì)委文件

1．《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)?1999?39號(hào)）

2．《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)?2001?15號(hào)）3．《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的通知》

4．《中共中央紀(jì)委監(jiān)察部關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)和插手建設(shè)工程招投標(biāo)、經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為個(gè)人和親友謀取私利的處理規(guī)定》（中紀(jì)發(fā)?2004?3號(hào)）

5．《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國(guó)土資發(fā)?2004?71號(hào)）

6．《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)?2007?78號(hào)）

7．《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)?2008?3號(hào)）

三、國(guó)土資源部相關(guān)政策規(guī)定

1．《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令第9號(hào)）

2．《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）2007年9月28日發(fā)布，自2007年11月1日起施行。3．《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）4．《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)?1999?222號(hào)）

5．《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)?1999?433號(hào)）

6．《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)?2001?44號(hào)）