第一篇：A河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定

河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定

（1996年11月15日河北省人民政府第六二次常務會議通過

自1996年12月2日起發(fā)布施行）

第一章 總 則

第一條 為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障城市住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，創(chuàng)造整潔、文明，方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本省行政區(qū)域內(nèi)按行政建制設立的市、鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 本規(guī)定所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由市、縣物業(yè)管理主管部門劃定。

本規(guī)定所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

本規(guī)定所稱住戶，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人。

第四條 本省城市住宅區(qū)管理實行社會化、專業(yè)化及服務經(jīng)營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結(jié)合的管理體制。

第五條 省建設行政主管部門是全省物業(yè)管理工作的主管部門，市、縣房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的主管部門。

物業(yè)管理主管部門的主要職責是：

（一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施辦法；

（二）參與住宅區(qū)的驗收，指導，監(jiān)督物業(yè)的接管工作；

（三）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進行監(jiān)督、檢查；

（五）負責住宅區(qū)公用設施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查。

（六）負責對從事物業(yè)管理工作的專職人員進行培訓；

（七）負責住宅區(qū)物業(yè)管理的考評工作。

市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府，應當按照各自職責分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查。第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)

第六條 住宅區(qū)交付使用且入住率達到50％以上時，物業(yè)管理主管部門應當會同住宅區(qū)開發(fā)建設單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負責組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會以住戶代表為主組成，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、公安派出所可派代表參加。

第七條 住宅區(qū)開發(fā)周期較長的，在管委會成立之前，由住宅區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，由管委會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

第八條 管委會代表住戶的利益，維護住戶的合法權(quán)益。管委會在物業(yè)管理主管部門和區(qū)街道辦事處的指導下，負責制定管委會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作。

第九條 物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受管委會的委托，承擔住宅區(qū)的物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一管理。

委托管理合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權(quán)限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式。

委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應將委托管理合同報市、縣物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)委托管理合同和國家及本省有關(guān)規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

（二）根據(jù)委托管理合同和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償；

（四）要求管委會協(xié)助管理；

（五）選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安和綠化等專項業(yè)務

（六）開展多種經(jīng)營和有償服務。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行委托管理合同，對受委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維修管理，承擔住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護清潔及住戶日常必需的便民服務工作；

（二）接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定；

（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)主管部門及當?shù)亟值擂k事處的指導和監(jiān)督；

（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關(guān)主管部門報告。

第十三條 住宅區(qū)制定的住戶公約對住宅區(qū)內(nèi)的住戶具有約束力。

第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護

第十四條 住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位應當向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委會移交下列工程建設資料：

（一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第十五條 住戶使用房屋應當遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；

（五）不得侵害他人的正當權(quán)益。

第十六條 房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權(quán)人負責維修，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋本體公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責定期養(yǎng)護和維修。

第十七條 住宅區(qū)的甬道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、走廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理統(tǒng)修養(yǎng)護，其費用從管理服務費和住宅區(qū)公用設施專用基金支出。

造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第十八條 住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水，供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定由有關(guān)主管部門負責維修養(yǎng)護的，其費用由有關(guān)主管部門支付

前款所列維修養(yǎng)護事項，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。

第十九條 凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由住戶修繕的，住戶應當及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由住戶承擔。

第二十條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

（三）亂堆垃圾、雜物；

（四）亂搭、亂貼和亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧影響他人休息；

（七）隨意停放車輛和鳴高音嗽叭；

（八）排放有毒和有害物質(zhì)；

（九）飼養(yǎng)禽畜；

（十）未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品；

（十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營活動。第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用與專用房屋

第二十一條 物業(yè)管理收費必須執(zhí)行國家和本省物價管理的有關(guān)規(guī)定，接受物價部門的管理、監(jiān)督和檢查。

第二十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理費構(gòu)成：

（一）開發(fā)建設單位繳納的住宅區(qū)公用設施專用基金；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金；

（三）住戶繳納的管理服務費。

第二十三條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按不低于住宅區(qū)建設總投資2%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設施專用基金。

住宅區(qū)公用設施專用基金用于住宅區(qū)公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。住宅區(qū)公用設施專用基金由物業(yè)管理主管部門設專帳管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。

第二十四條 住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分期繳納，由管委會以房屋本體為單位設立專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。

住宅區(qū)公用設施專用基金、住宅維修基金提取和管理方法，由省物業(yè)管理主管部門商省財政、物價部門制定。

第二十五條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費項目的收費標準，應當根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模檔次、服務管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬于國家管理的收費項目和收費標準必須報物價部門審批；不屬于國家管理的收費項目和收費標準的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，商管委會同意，報物業(yè)管理主管部門和物價部門備案。

第二十六條 房改出售公有住房，必須按國務院和省人民政府的有關(guān)規(guī)定建立公共設施、公用部位的維修基金。

第二十七條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照一定比例無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

第二十八條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照規(guī)定的比例以建造成本價向管委會提供商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)歸管委會所有。開發(fā)建設單位為管委會提供商業(yè)用房的面積，由物業(yè)管理主管部門確定。

前款規(guī)定的商業(yè)用房的購置費用從住宅區(qū)公用設施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用設施、設備和場地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務費。第五章 罰 則

第二十九條 未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查而擅自承擔住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理主管部門責令限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期仍不辦理的，對其處以2000元以上2萬元以下的罰款，并責令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理。

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為之一的，住戶有權(quán)向管委會投訴或向物業(yè)管理主管部門反映；管委會有權(quán)予以制止并要求限期改正，有權(quán)要求賠償給住戶造成的損失，情節(jié)嚴重的有權(quán)解除委托管理合同；有第（三）項行為的，由物價部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）對房屋及公用設施、設備修繕不及時的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）擅自改變房屋和公用設施用途的；

（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義務行為的。

第三十一條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成住宅區(qū)物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理主管部門予以警告，責令限期改正，處以1000元以上1萬元以下的罰款，并可降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。

第三十二條 違反本規(guī)定第十五條、第二十條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權(quán)要求賠償。

第三十三條 違反本規(guī)定第二十三第一款、第二十七條、第二十八條第一款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應當責令開發(fā)建設單位限期履行；在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行，并有權(quán)要求違反第二十三條第一款規(guī)定的開發(fā)建設單位支付逾期付款滯納金。

第三十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政復議。逾期不申請復議或不提起訴訟，又不履行處罰規(guī)定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。第六章 附 則

第三十五條 市、縣人民政府可根據(jù)本規(guī)定制定實施辦法。

第三十六條 本規(guī)定發(fā)布后新建的住宅區(qū)必須按照本規(guī)定實行物業(yè)管理；本規(guī)定發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應當依照本規(guī)定逐步實行物業(yè)管理

第二篇：鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理補充規(guī)定

《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理補充規(guī)定》

第一章 總則

第一條 為進一步推進全市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（市政府令第144號），結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于我市市區(qū)內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

第二章 新建區(qū)規(guī)劃驗收

第三條 市規(guī)劃部門應按國家住宅區(qū)設計規(guī)范及《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)管理用房、機動車停車場、共用設施設備等按有關(guān)標準進行規(guī)劃設計，在規(guī)劃設計總平面圖上予以標注。

在住宅區(qū)中經(jīng)批準新建的住宅樓（含政府拆遷安置與插建的住宅樓），市規(guī)劃部門應綜合考慮住宅區(qū)的整體情況，按《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房。

第四條 市房產(chǎn)局在規(guī)劃設計時應先期介入，配合市規(guī)劃部門共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)劃設計監(jiān)管。

第五條 對不按規(guī)劃設計要求建設，或者按照規(guī)劃應當建設而未建設物業(yè)管理設施的，由市規(guī)劃部門責令開發(fā)建設單位進行整改。若不整改，由市綜合行政執(zhí)法部門強制整改。第六條 市房產(chǎn)局應按建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，加強對前期物業(yè)管理招投標的監(jiān)管。在建項目在辦理預售許可手續(xù)之前，開發(fā)建設單位一律采取招標方式確定物業(yè)服務企業(yè)。

第三章 新建住宅區(qū)設施移交

第七條 住宅樓內(nèi)的自來水、供暖、煤氣、電力的共用設施，由開發(fā)建設單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位、保修期滿后由相關(guān)專業(yè)部門負責維修養(yǎng)護。第八條 住宅樓內(nèi)共用的下水管、樓前下水管線、化糞池至市政排水管線之間的排水支干線由開發(fā)建設單位移交給市房產(chǎn)局，并向市房產(chǎn)局交納相關(guān)的維修管理費用。保修期滿后，由市房產(chǎn)局負責維修養(yǎng)護，維護費由市城維費列支。

第四章 住宅的維修養(yǎng)護管理

第九條 住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、屋面防水、住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈等共用部位、共用設施設備，在保修期內(nèi)，由開發(fā)建設單位負責維修。保修期滿后，由管房單位負責日常維護。

第十條 住宅共用部位、共用設施設備日常維修費專項用于屋面防水、樓梯間、樓內(nèi)至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

第十一條 私有產(chǎn)權(quán)房屋進戶門以內(nèi)由產(chǎn)權(quán)人獨自使用的衛(wèi)生潔具、門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚和陽臺等自用部位和自用設施設備，在保修期內(nèi)，由開發(fā)建設單位負責維修。保修期滿后，由產(chǎn)權(quán)人自行維修養(yǎng)護。

第五章 住宅區(qū)的停車管理

第十二條 住宅區(qū)中按規(guī)劃設計建設的停車場不得改變用途。由市人民防空部門明確地下停車場是否屬于人防工程，并明示人防工程使用人的權(quán)利和義務。

第十三條 由物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)委托的專業(yè)管理單位統(tǒng)一負責提供住宅區(qū)內(nèi)機動車停車管理服務（包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等）。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會在住宅區(qū)內(nèi)部道路上劃用停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規(guī)定，不得占用消防通道設置停車位，不得妨礙行人和其他車輛通行。第十四條 物業(yè)服務企業(yè)應按照有關(guān)法律規(guī)定和業(yè)主大會決議的價格收取停車費（地上、地下及不同地段應有不同的停車收費標準），停車費收益的分配標準與原則等，應在物業(yè)服務合同中載明，并報市物價部門備案。

第十五條 凡利用業(yè)主共有共用場地劃用的停車位，任何單位和個人不得出售。開發(fā)建設單位擁有車場、車庫所有權(quán)的，應優(yōu)先出售或出租給本住宅區(qū)的業(yè)主；在未滿足本住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需求前，不得將車位出售或出租給其他單位或個人。住宅區(qū)車位難以滿足業(yè)主停車需要的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當結(jié)合實際情況，采取措施提高現(xiàn)有車位利用率。第十六條 物業(yè)服務企業(yè)應按物業(yè)服務合同的相關(guān)約定，及時對住宅區(qū)內(nèi)道路、停車場地及設施設備進行維修養(yǎng)護，保障正常使用。對不按規(guī)定停放的車輛，影響住宅區(qū)道路通暢或影響住宅區(qū)公共安全的，應按照停車管理服務協(xié)議、管理規(guī)約或業(yè)主大會決議進行處理，由此產(chǎn)生的費用由停放人承擔。

第十七條 住宅區(qū)內(nèi)機動車停放人應遵守以下規(guī)定：

（一）遵守業(yè)主大會決議、管理規(guī)約和住宅區(qū)機動車停車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

（二）按照規(guī)定或約定交納停車管理服務費用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道和消防設施。

第六章 質(zhì)量保修款與公共環(huán)境維護資金

第十八條 開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可手續(xù)時，應按單元預留占總建筑面積30％的房屋。開發(fā)建設單位將自來水、供暖、煤氣、供電等配套共用設施移交給相關(guān)管理單位的，準予銷售預留的占總建筑面積20％的房屋；開發(fā)建設單位按照相關(guān)規(guī)定完成后期工程，并將住宅區(qū)內(nèi)的道路、路燈、雨水井等共用部位、共用設施設備以及相關(guān)資料移交給前期物業(yè)服務企業(yè)后，準予銷售預留的占總建筑面積10％的房屋。

第十九條 建立住宅質(zhì)量保修款制度。在開發(fā)建設單位辦理房屋面積備案時，要按每平方米20元的標準就總建筑面積向市房產(chǎn)局交納質(zhì)量保修款。5年保修期滿，經(jīng)管房單位（含物業(yè)

服務企業(yè)）對共用部位和共用設施設備、業(yè)主對自用部位和自用設施設備進行驗收后，返還質(zhì)量保修款余額。質(zhì)量保修款由市房產(chǎn)局管理，接受市財政部門、市審計部門的監(jiān)督和審計。禁止物業(yè)服務企業(yè)收取質(zhì)量保修款。

第二十條 建立物業(yè)管理公共環(huán)境維護資金制度。物業(yè)服務企業(yè)在中標并簽訂物業(yè)服務合同后，按照住宅區(qū)總建筑面積每平方米6元的標準，向市房產(chǎn)局交納最多不超過50萬元的公共環(huán)境維護資金。該資金用于支付住宅區(qū)棄管時環(huán)境衛(wèi)生清理等費用，賠償因共用設施設備等被擅自變賣、損壞等造成的損失。該資金由市房產(chǎn)局管理，接受市財政、審計部門的監(jiān)督和審計。

第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應嚴格履行物業(yè)服務合同，新住宅區(qū)的物業(yè)服務合同的有效期限不應少于5年，舊住宅區(qū)的物業(yè)服務合同的有效期限不應少于3年。物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)不再繼續(xù)提供物業(yè)服務的，應將共用設施設備和相關(guān)資料移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會。經(jīng)住宅區(qū)業(yè)主委員會、街道辦事處和社區(qū)居民委員會驗收合格、出具證明后5日內(nèi)，市房產(chǎn)局將物業(yè)服務企業(yè)在本住宅區(qū)繳納的公共環(huán)境維護資金返還。

驗收不合格的，由當?shù)亟值擂k事處暫時負責住宅區(qū)管理。街道辦事處管理期間可向市房產(chǎn)局申請使用該住宅區(qū)的公共環(huán)境維護資金，由市房產(chǎn)局按實際情況審核后劃撥。該住宅區(qū)的公共環(huán)境維護資金使用完畢后，應按有關(guān)規(guī)定，由街道辦事處對住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，并按未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標準收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

第七章 物業(yè)管理的相關(guān)合同

第二十二條 開發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)后，必須參照建設部印發(fā)的《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》簽訂《前期物業(yè)服務合同》，其中物業(yè)服務收費由市物價部門會同市房產(chǎn)局共同管理。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中，應明確約定服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務標準、服務費用、服務期限及違約責任。

第二十三條 開發(fā)建設單位必須參照建設部印發(fā)的《臨時管理規(guī)約（示范文本）》制定《臨時管理規(guī)約》，向買受人明示并予以說明，物業(yè)買受人應對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第二十四條 商品房預售時，開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的銷售合同應包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，明確房屋建設質(zhì)量問題由開發(fā)建設單位負責，物業(yè)服務企業(yè)不承擔此方面的維修責任。業(yè)主入住后，在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋及配套設施的質(zhì)量問題，由開發(fā)建設單位負責解決。業(yè)主也可以通過法律途徑維護權(quán)益，但不得以此為借口，拒交物業(yè)服務費。第二十五條 在開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同附件中，應列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設備，在房屋銷售合同中必須明確機動車停車場的權(quán)屬性質(zhì)，及地上和地下機動車停車位的使用說明。

第二十六條 屬于業(yè)主共有的物業(yè)管理用房等共用部位面積，在開發(fā)建設單位面積備案時由市產(chǎn)權(quán)登記部門予以凍結(jié)，不得轉(zhuǎn)讓，不得出租。

第二十七條 物業(yè)買受人應根據(jù)開發(fā)建設單位提供的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書，在入住前對所購房屋質(zhì)量及住宅區(qū)配套設施、環(huán)境建設等進行查驗。物業(yè)買受人入住后要自覺履行前期物業(yè)服務合同的約定，配合物業(yè)服務企業(yè)做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應對共用部位、共用設施設備進行認真查驗，并依法向開發(fā)建設單位索取竣工總平面圖和單體建筑、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等物業(yè)管理資料，明確維修范圍和責任，對不符合物業(yè)管理要求的不予接收，并要求開發(fā)建設單位整改。

第二十九條 在物業(yè)服務合同中應載明業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)服務費用產(chǎn)生的糾紛通過仲裁解決。業(yè)主無法定事由累計6個月拒交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依照服務合同的約定，到仲裁部門申請仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。

第三十條 物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要按規(guī)定，指導業(yè)主、建設單位（包括公有房屋出售單位）召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。社區(qū)居委會應指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，與業(yè)主委員會相互配合，依法實行自治管理。

召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，在所在區(qū)政府的指導下，業(yè)主可自主招標選聘物業(yè)服務企業(yè)，并根據(jù)自身的經(jīng)濟承受能力，參考市物價部門制定的物業(yè)服務收費參考標準，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

第三十一條 市物價部門應根據(jù)住宅區(qū)的實際情況和業(yè)主承擔物業(yè)服務費用的能力，制定住宅區(qū)的物業(yè)收費參考標準，包括基本服務、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護（含住宅區(qū)內(nèi)道路）、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、地上和地下機動車停車位出租等相關(guān)服務的收費標準；依法對擅自擴大收費范圍、提高收費標準、設立收費項目等亂收費情況進行查處。

第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)必須公開物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目及標準（含機動車停車位的收費標準），報市物價部門備案，并辦理收費許可證，接受監(jiān)督。

第八章 舊住宅區(qū)共用設施移交、改造和物業(yè)管理

第三十三條 舊小區(qū)改造前，自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施由供水單位、供氣單位、供電單位、供暖單位、市房產(chǎn)局進行接收，接收后由相關(guān)專業(yè)部門負責維修養(yǎng)護。第三十四條 住宅區(qū)改造后，有物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化等共用部位，由物業(yè)服務企業(yè)負責管理；無物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，由街道辦事處與社區(qū)居民委員會負責管理。

凡需要維修改造自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施，涉及住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用部位或共用設施設備的，施工單位或個人與物業(yè)服務企業(yè)共同向區(qū)政府城建管理部門提出書面申請，區(qū)政府城建管理部門批準后方能進行施工，住宅區(qū)所在街道辦事處對施工進行監(jiān)管。施工單位或個人在施工后要恢復原狀，由區(qū)政府城建管理部門進行驗收。第三十五條 各區(qū)政府應合理劃分舊住宅區(qū)。舊住宅區(qū)的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循以下原則劃分：

（一）建筑面積應不少于2萬平方米。

（二）以原產(chǎn)權(quán)房管單位為基礎，自然形成的住宅區(qū)。

（三）以市區(qū)主次干道為界，形成的住宅區(qū)。

各區(qū)政府應對本區(qū)內(nèi)各住宅區(qū)的房屋權(quán)屬、監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理用房、自行車場、封閉設施、道路、綠化等相關(guān)物業(yè)情況建立檔案信息系統(tǒng)，制定物業(yè)管理實施方案，并報市房產(chǎn)局備案。第三十六條 各區(qū)政府應結(jié)合社區(qū)建設，會同市綜合行政執(zhí)法部門加強對舊有住宅區(qū)的綜合治理。治理的重點及標準：

（一）清理拆除各類違章建筑、臨時建筑，整頓臨街牌匾廣告。

（二）完善基礎設施配套，清理環(huán)境衛(wèi)生，整治臟亂差和環(huán)境污染。

（三）提供物業(yè)管理辦公用房，完善管理制度。

改造資金由市政府投資、社會力量投資和自管房單位投資相結(jié)合，多方籌集。

第三十七條 對住宅區(qū)內(nèi)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途等違法違規(guī)行為，由物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督、制止。沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由社區(qū)居民委員會進行監(jiān)督、制止。在物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會制止后，違法違規(guī)行為人拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會應報請市綜合行政執(zhí)法部門進行處理。

第三十八條 街道辦事處應指導和協(xié)助舊住宅區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，實行業(yè)主自治管理。

（一）舊住宅區(qū)配套設施齊全且已組建業(yè)主委員會的，業(yè)主可以通過招聘物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)管理。

（二）舊住宅區(qū)不具備實行專業(yè)化物業(yè)管理條件的，可以實行開放式的、社區(qū)自治與業(yè)主自治相結(jié)合的物業(yè)管理。

（三）舊住宅區(qū)規(guī)模比較小的，業(yè)主可以自行管理。

第三十九條 舊住宅區(qū)實施物業(yè)管理時，可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務。公有房屋應由產(chǎn)權(quán)單位托管給該物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會也可以采取招標等方式與其它物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

第九章 棄管房屋的接收及管理

第四十條 市房產(chǎn)局對全市棄管房屋進行調(diào)查分類，根據(jù)破損程度等實際情況進行修繕費用的測算，報市政府審批。

第四十一條 由市財政投資對棄管房屋進行一次性修繕后，由市房產(chǎn)局接收并負責日后維修管理。

第四十二條 原管房單位在棄管前已建立住宅專項維修資金的，須將住宅專項維修資金全額移交市房產(chǎn)局。專項維修資金沒有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項維修資金，由市房產(chǎn)局統(tǒng)籌使用。

第十章 附則

第四十三條 國有非住宅房產(chǎn)按《鞍山市國有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營管理辦法》的規(guī)定進行接收和維修管理，由市房產(chǎn)局招聘物業(yè)服務企業(yè)，與用房單位簽訂物業(yè)服務委托協(xié)議，參照本規(guī)定，實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

第四十四條 各縣（市）人民政府可以依據(jù)本規(guī)定精神，結(jié)合本地區(qū)實際，制定具體辦法。第四十五條

本規(guī)定自2008年7月1日起施行。

第三篇：住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區(qū)業(yè)主管理委員會

乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區(qū)細則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本物業(yè)管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、物業(yè)管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1． 房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

2． 區(qū)內(nèi)公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

3． 清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娛活動場所；

6． 便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7． 車輛行駛及停泊；

8． 住宅區(qū)檔案管理；

9． 政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務和責、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限確定管理目標、經(jīng)濟指示，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任制。

四、委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責任、權(quán)利、義務

1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將＿＿＿＿住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù)；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標準租用；

5、負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；

7、對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同；

8、負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準；

9、委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則以及業(yè)主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；

10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；

11、政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方責任、權(quán)利、義務

1． 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

2． 遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

3． 根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費；

4． 接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；

5． 對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施；

6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理處；

7． 建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況；

8． 負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

9． 有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行處理；

10． 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

11． 開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；

12． 有權(quán)選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

六、管理目標和經(jīng)濟指標

（一）各項管理指標執(zhí)行《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標準》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后＿＿＿＿年內(nèi)達到＿＿＿＿標準。

（二）確保年完成各項收費指標＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，乙方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經(jīng)營收入。

七、風險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風險抵押金；

（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求反還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（?。ⅲ撸撸撸咴ㄊ校?；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任；

（四）如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；

（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

（四）雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）

時間：年月日

第四篇：鄭州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費管理辦法

鄭州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費管理辦法

第一條 為加強對我市住宅區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》和建設部第十九號令、第三十三號令的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 物業(yè)管理單位（以下簡稱物業(yè)公司）是指經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的專業(yè)或綜合性的按合法程序成立的企業(yè)性經(jīng)濟實體；物業(yè)管理是指由專業(yè)機構(gòu)及人員依法及按合同（或契約）對物業(yè)進行有償管理和其它與之相關(guān)的服務行為。

第三條 物業(yè)管理收費是指物業(yè)公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人（以下簡稱業(yè)主）的委托對城市住宅區(qū)的房屋

建筑（包括高級公寓、別墅）及其它附屬配套設施、綠地、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展日常養(yǎng)護、維修、整治服務及其它與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。

第四條 市、縣（市）、上街區(qū)物價部門是物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)。市、縣（市）、上街區(qū)房產(chǎn)管理

部門是物業(yè)管理的行政主管部。物價部門會同房產(chǎn)管理部門共同加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。

第五條 物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導

價和經(jīng)營者定價。凡屬政府定價和政府指導價的收費項目必須執(zhí)行市、縣（市）物價部門統(tǒng)一核定的收費標準。

第六條 物業(yè)管理服務實行資質(zhì)等級認證和經(jīng)營性收費許可證制度。凡從事物業(yè)管理服務的物業(yè)公司，都必須分別到房產(chǎn)管理部門和物價部門申請辦理《資質(zhì)等級證書》和《經(jīng)營性收費許可證》。否則不得經(jīng)營和收費。

第七條 物業(yè)管理服務費由住宅區(qū)公共設施設備維修基金（啟動金）、質(zhì)量保修金、綜合管理服務費、共用設施設備維修費、代辦服務費、特約服務費等組成。

第八條 維修基金是指公有房屋售房單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房后一次性繳納的費用，維修基金應專項用于住宅區(qū)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護和更新。

第九條 維修基金由公有房屋售房單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別從售房款中或投資總額中按有關(guān)規(guī)定繳納。維修基金由市、縣（市）、上街區(qū)房產(chǎn)管理部門指定的銀行專戶儲存。所得利息用于規(guī)定范圍內(nèi)房屋的維修養(yǎng)護。

第十條 維修基金的使用應接受委托方、業(yè)主和市?？h（市）、上街區(qū)房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

第十一條 質(zhì)量保修金旨在房屋保修期內(nèi)，物業(yè)公司因建筑質(zhì)量問題對房屋組織返修、維護而向建設單位收取的費用。經(jīng)驗收合格的新建樓字建設單位委托物業(yè)管理時，由建設單位將扣留承建單位的質(zhì)量保修金轉(zhuǎn)付物業(yè)公司。保修期內(nèi)非重大質(zhì)量問題由物業(yè)公司負責維修。保修期滿后，物業(yè)公司按組織施工的實際支出向建設單位結(jié)算，余款退回。

第十二條 綜合管理服務費，共用設施管理維修費，代辦服務費是指物業(yè)公司為全體業(yè)主提供公共部分公共場所、公共事務管理服務所收取的費用，由全體業(yè)主從移交物業(yè)管理之日起，按月交納。

第十三條 物業(yè)公司為業(yè)主代交水、電、氣等費用的，可根據(jù)測算向業(yè)主收取一個半月費用額的周轉(zhuǎn)金，存入銀行個人專戶，利息歸業(yè)主。周轉(zhuǎn)金使用后下月補齊。服務雙方解除此項服務合約時，周轉(zhuǎn)金退還業(yè)主。

第十四條 物業(yè)公司為業(yè)主個別需求提供特約服務的，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，其收費標準由服務雙方協(xié)商議定。個別確需物價部門核定的，由物業(yè)公司報物價部門審批。

第十五條 物業(yè)管理服務收費標準，由管理服務成本(包括物資損耗補償、管理服務人員工資及按規(guī)定提取的利費)、利潤、稅（費）等因素構(gòu)成。

第十六條 業(yè)主裝飾裝修房屋應首先向物業(yè)公司，經(jīng)市、縣（市）、上街區(qū)房屋安全鑒定機構(gòu)和裝飾裝修管理部門批準后方可施工，施工單位應按有關(guān)規(guī)定的標準向物業(yè)公司繳納垃圾清運費和管理服務費。

第十七條 凡已納入物業(yè)管理范圍內(nèi)的待銷房屋和業(yè)主購買后暫未入住的房屋，業(yè)主應按規(guī)定的收費項目標準交納空房看管費。

第十八條 物業(yè)公司收取物業(yè)管理服務費，應提供下列管理服務項目：

1、保證樓宇的安全使用，監(jiān)督業(yè)主按有關(guān)規(guī)定裝飾、裝修、使用房屋。

2、保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、道路、場院、垃圾清運，水池、水塔的清洗、消毒等。

3、保持公用設施經(jīng)常處于良好的使用狀態(tài)。包括上、下水管網(wǎng)（含樓內(nèi)主管道）排水排污、化糞池、住宅區(qū)輸供電線路、變電室、增壓供水系統(tǒng)、消防設備、電梯、房屋本體公共部分及其它公共設施的日常維修、保養(yǎng)。

4、綠化養(yǎng)護管理、修剪、補栽、補種。

5、做好消防、治安防范工作，維護公共場所秩序，確保區(qū)域安全。

6、代業(yè)主繳納水、電、氣、暖、有線電視、電話等費用、代收發(fā)信件等。

7、為業(yè)主提供汽車、自行車等交通工具看管服務（指有公共車庫、棚）。

8、代表業(yè)主協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務。

第十九條 物業(yè)公司在承接物業(yè)管理之前，必須向物價部門申報收費項目及標準，辦理《收費許可證》，按物價部門批準的收費項目和標準執(zhí)行，收費標準調(diào)整后，應及時更換《收費許可證》。

第二十條 物業(yè)公司應堅持“服務收費，不服務不收費”的原則，對構(gòu)不成服務內(nèi)容或無條件、無能力提供服務的項目，不得收取物業(yè)管理服務費。

第二十一條 物業(yè)公司與委托方簽訂物業(yè)管理服務合同須統(tǒng)一使用市房產(chǎn)管理部門制訂的合同文本，并經(jīng)房產(chǎn)管理部門批準備案，合同中應明確載明雙方的權(quán)利和義務，相互監(jiān)督，共同遵守。

第二十二條 物業(yè)公司管理服務收費必須實行明碼標價制度。物業(yè)公司應在其服務或收費場所醒目位置掛牌公布收費項目和標準，自覺接受業(yè)主和物價、房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

第二十三條 物業(yè)公司應每半年向業(yè)主公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)公司計劃和住宅區(qū)管理的重大措施，接受委托方或全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十四條 接受物業(yè)管理的住宅區(qū)業(yè)主應按物價部門核定的收費項目和標準向物業(yè)公司繳納管理服務費，不按規(guī)定繳納管理服務費的，物業(yè)公司有權(quán)按照所簽訂的服務合同要求追償。

第二十五條 物業(yè)公司與業(yè)主之間發(fā)生收費糾紛的，可由物價部門進行調(diào)解。

第二十六條 物業(yè)公司已接受委托對住宅區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取管理服務費的，性質(zhì)和內(nèi)容相同的收費項目其它部門和單位不得再進行重復征收。

第二十七條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由物價價格監(jiān)督檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。l、越權(quán)擅自制定收費項目和收費標準的；

2、擅自提高收費標準、擴大收費項目的；

3、不按規(guī)定實行明碼標價的；

4、不如實申報各種有關(guān)收費成本的；

5、只收費不服務或多收費少服務的；

6、不申領《收費許可證》擅自收費的；

7、其它違反本辦法行為的。

第二十八條 營業(yè)用房、寫字樓等非住宅樓字及其配套設施、設備、公共場地的物業(yè)管理服務收費管理參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條 本辦法自發(fā)布之日執(zhí)行。以前所發(fā)文件與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

第三十條 本辦法由市物價部門負責解釋。

第五篇：安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費實施辦法

安慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費實施辦法

第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人(以下統(tǒng)稱使用人)和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進城市物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《安徽省城市物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(皖政〔2001〕27號)、《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(省政府令第92號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(業(yè)主委員會成立前為房地產(chǎn)開發(fā)單位，下同)或者使用人委托，對本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)提供日常管理、養(yǎng)護、維修及其他相關(guān)社會化和專業(yè)化服務的收費行為。

第三條物業(yè)管理服務收費屬于經(jīng)營性服務收費，遵循合理、公開及既要合理補償物業(yè)管理成本費用又要與使用人經(jīng)濟承受能力相適應的原則，按照物業(yè)管理服務等級和服務標準實行分等定價，禁止價格壟斷、牟取暴利和價格欺詐行為。

第四條市、縣人民政府價格行政主管部門是所轄行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務收費的主管部門，負責審核制定物業(yè)管理服務收費標準，會同同級物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理服務收費進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導。

第五條物業(yè)管理服務收費根據(jù)提供服務的性質(zhì)和特點，分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

住宅區(qū)內(nèi)普通住宅的公共性綜合服務和公共性專項服務的收費，實行政府定價；住宅區(qū)內(nèi)高級公寓、別墅、寫字樓和商業(yè)用房等經(jīng)營性物業(yè)的公共性綜合服務收費，實行政府指導價；提供特約服務的收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第六條實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由市、縣價格行政主管部門按國家規(guī)定的成本構(gòu)成，結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展水平與物業(yè)管理市場發(fā)展程度制定，經(jīng)本級人民政府物業(yè)管理主管部門會簽后公布。

物業(yè)管理服務收費標準應根據(jù)物業(yè)管理費用的實際變化作適時調(diào)整。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者使用人協(xié)商確定。

第七條物業(yè)管理服務主要包括以下內(nèi)容：

(一)公共性綜合服務。包括住宅區(qū)內(nèi)共用設施設備的日常維護和管理；住宅區(qū)內(nèi)房屋共用部位的日常養(yǎng)護與管理；衛(wèi)生保潔；環(huán)境綠化管理；室內(nèi)裝飾裝修管理；安全防范、消防協(xié)助管理服務等。

(二)公共性專項服務。主要包括車輛停放及進出管理、二次供水、轉(zhuǎn)供電、電梯運行的專項服務等。

(三)代辦性服務。主要包括：水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費的代收代繳等。

(四)特約服務。主要包括：家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購代管物品服務、對使用人的物業(yè)自用部位、自用設施的修繕等服務。

第八條物業(yè)管理服務收費分為以下四類：

(一)公共性綜合服務收費

公共性綜合服務收費以獨立住宅區(qū)為單位，執(zhí)行等級標準，分為甲、乙、丙、丁和臨時五個等級，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理主管部門按規(guī)定標準綜合考評定級，依其所定等級核定收費標準。物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準發(fā)生變化的，其收費等級應予重新核定。

公共性綜合服務收費按每戶建筑面積收取。

(二)公共性專項服務收費

按專項設施運行成本、維修費用、管理人員經(jīng)費支出之和核定。

(三)代辦服務收費

在自愿委托的基礎上，按收費單位費用標準代收，代辦手續(xù)費用由當事人雙方商定。

(四)特約服務收費

由雙方當事人自行商定。

第九條物業(yè)管理公共性綜合服務收費的成本由以下項目構(gòu)成：

(一)管理人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

(二)辦公費用；

(三)共用設施設備日常運行、保養(yǎng)費及公用水電費(包括各專業(yè)服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費，以下第(四)、(五)、(六)項同)。

(四)綠化管理費；

(五)衛(wèi)生保潔費；

(六)安全防范費；

(七)用于小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費；

(八)法定稅費；

(九)利潤。

住宅區(qū)內(nèi)普通住宅的公共性綜合服務收費本著保本微利的原則確定，成本(指上述(一)至(七)項，下同)利潤率不超過3%。

第十條實行政府定價和政府指導價的，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和費用支出情況，以住宅區(qū)為單位向價格行政主管部門申報，并提供以下資料：

(一)物業(yè)管理收費申請書；

(二)業(yè)主委員會或房地產(chǎn)開發(fā)單位委托書(合同)；

(三)物業(yè)管理資質(zhì)證書、工商營業(yè)執(zhí)照；

(四)物業(yè)管理服務收費等級相關(guān)材料。

實行政府指導價的，由當事人雙方按規(guī)定的基準價及其限幅商定具體收費標準，報價格行政主管部門備案。

第十一條價格行政主管部門在核定物業(yè)管理服務具體收費標準時，應會同物業(yè)管理主管部門審查住宅區(qū)管理服務收費等級，并就物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務層次和服務收費等內(nèi)容舉行聽證會，聽取各方意見。

收費等級變更的，其具體收費標準應根據(jù)收費等級考評結(jié)果重新核定。

第十二條物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會或者使用人簽訂物業(yè)委托管理合同，明確雙方當事人的權(quán)利和義務。合同中服務內(nèi)容、服務質(zhì)量的約定，應與服務收費等級一致。合同中有關(guān)政府定價和政府指導價的服務收費的約定，應不超出價格行政主管部門核定的標準或標準范圍。

服務收費具體收費方法應在合同中明確，但公共性綜合服務收費預收期最高不得超過六個月。使用人在預繳費期間內(nèi)搬遷的，物業(yè)管理企業(yè)應退還尚未提供實際服務但已預收的費用。

第十三條使用人裝飾(修)房屋，應與物業(yè)管理企業(yè)就房屋安全和裝飾垃圾清運費達成協(xié)議，房屋不裝飾不收費。

第十四條暫未入住的房屋，業(yè)主應按規(guī)定標準的50%繳納公共性綜合服務費用。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)單位按規(guī)定移交給業(yè)主委員會并由業(yè)主委員會委托給物業(yè)管理企業(yè)使用的商業(yè)用房和其他共用設施、設備、場地等，在保證為使用人服務

需要的前提下，經(jīng)營所獲收益應用于住宅區(qū)物業(yè)管理，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。第十六條房地產(chǎn)開發(fā)單位掃尾工程的費用、房屋交付使用前房地產(chǎn)開發(fā)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理所需費用、由房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔的在規(guī)定期內(nèi)的保修費用，不得由使用人負擔，不得動用住宅共用部位共用設施設備維修基金。第十七條人為造成共用設施設備損壞或損失的，由責任人負責修復或賠償。第十八條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價制度。收費項目、收費標準及收費辦法應在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營場所或服務地點公示。

物業(yè)管理企業(yè)收取的服務費應按收費項目分科目建帳，統(tǒng)一核算。每半年向業(yè)主、非業(yè)主使用人和業(yè)主委員會公布收入和支出情況，接受他們以及價格、物業(yè)管理和稅務行政主管部門的監(jiān)督。

第十九條物業(yè)管理服務收費實行收費許可證制度。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托對物業(yè)實施管理并收取服務費的，其他部門和單位不得再行重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十一條使用人應按合同約定的收費項目和標準向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務收費，除市場調(diào)節(jié)價的服務收費外，未經(jīng)價格行政主管部門審批的物業(yè)管理服務收費，使用人有權(quán)拒交。使用人不按規(guī)定繳納服務費的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照合同的約定予以追償。

對住宅區(qū)五保戶和生活水平在最低生活保障線以下的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，可以減繳或者免繳公共性綜合服務費用。

第二十二條業(yè)主委員會、使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的低于合同約定要求、質(zhì)價不符的服務，可以提出限期改進意見，逾期仍不履行約定要求的，可以向價格行政主管部門投訴要求降低其收費等級；或者按照合同法規(guī)定追究其違約責任，直至改聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會、使用人之間發(fā)生收費糾紛的，可由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可由價格行政主管部門進行調(diào)解處理，也可依法提起民事訴訟。第二十四條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：

(一)擅自制定屬于政府定價、政府指導價范圍的價格的；

(二)擅自設立收費項目、自定收費標準，強行收費、亂收費用的；

(三)不按規(guī)定執(zhí)行明碼標價的；

(四)只收費不服務或提供的服務質(zhì)價不符的；

(五)其他違反本辦法的行為。

第二十五條本辦法由市物價局負責解釋。

第二十六條本辦法自2002年2月1日起施行。

第二十七條本辦法施行前已實施物業(yè)管理的，其服務收費按本辦法逐步規(guī)范。