第一篇：唐山某商業(yè)項目市場調(diào)研

唐山某商業(yè)項目調(diào)研綱要

一、唐山市宏觀環(huán)境調(diào)查

1、唐山市基本概況：行政區(qū)劃、人口規(guī)模、城區(qū)面積、交通位置等；

2、唐山市區(qū)的居民人均收入水平、物價水平、消費(fèi)習(xí)慣等；

3、唐山市的城市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向、相關(guān)投資環(huán)境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊、官方網(wǎng)站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關(guān)消費(fèi)指數(shù)可通過統(tǒng)計局獲知，唐山人的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣則主要通過與當(dāng)?shù)厝私徽劮治觯?/p>

二、唐山市商業(yè)項目市場調(diào)查

1、宏觀：唐山市區(qū)商業(yè)項目市場現(xiàn)狀及走勢調(diào)查，包括：

① 全市商業(yè)項目市場的平均價格；

② 商業(yè)項目主要開發(fā)區(qū)域在哪個區(qū)？銷售狀況及價格水平怎樣？

③近幾年唐山市商業(yè)項目開發(fā)總量（面積）多大？銷售率是多少？

④ 唐山市商業(yè)項目目前熱銷的有哪些，是哪些最受投資者青睞？

2、中觀：項目所在地——路南區(qū)的商業(yè)項目市場調(diào)查，包括：

① 路南區(qū)商業(yè)項目市場的平均價格；

② 路南區(qū)近三年建設(shè)的商業(yè)項目有哪些？銷售價格和銷售情況怎樣？

③ 路南區(qū)目前在售的商業(yè)項目有哪些？銷售價格和市場反映情況怎樣？④ 路南區(qū)有哪些大的消費(fèi)群體？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產(chǎn)廣告獲知，另一方面需要到市場去踩盤調(diào)查?？偟膩碚f，商業(yè)項目前期調(diào)研中，宏觀方面的信息主要通過兩個手段獲?。阂皇桥c房管、土地、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門人員訪談；二是收集報刊、文獻(xiàn)、網(wǎng)站的相關(guān)資料進(jìn)行分析。）

三、項目地塊環(huán)境調(diào)查

㈠、土地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)查，包括：

1、此地塊所擁有土地證上登記的用地性質(zhì)是什么？土地使用年限有多長？

2、如果接過來進(jìn)行商業(yè)項目開發(fā)，是否還需辦理土地變性手續(xù)？是否需要補(bǔ)交土地出讓金？以及土地增值稅、轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)費(fèi)等？

3、唐山市土地部門對項目地塊的開發(fā)是否還其它要求？

4、唐山市規(guī)劃部門對項目地塊的開發(fā)、建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)有什么限制？

5、項目地塊的建筑、地上附著物是否會涉及拆遷補(bǔ)償？如果需要補(bǔ)償，按唐山市拆遷辦規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，需要補(bǔ)多少？

6、項目地塊內(nèi)現(xiàn)租戶與原房主簽訂的租期有多長？能否順利提前解約？

7、項目地塊周邊臨近區(qū)域的規(guī)劃用地性質(zhì)是什么？我方進(jìn)行開發(fā)是否會受到影響。

㈡、周圍景觀和社會狀況調(diào)查，包括：

1、項目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項目臨近郊區(qū)，周邊的環(huán)境衛(wèi)生狀況和社會治安狀況怎樣？

3、項目附近的農(nóng)民與周圍住宅區(qū)居民的關(guān)系如何？以前有無大的沖突？

4、項目地塊周邊居民對企業(yè)污染問題是何評價？唐山市其它城區(qū)有商業(yè)需求的消費(fèi)者對此區(qū)域的企業(yè)污染問題能否接受？這對他們投資的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環(huán)境調(diào)查，包括：

1、項目地塊的交通是否便利？有無連通市區(qū)的公交線路？

2、項目周邊的、生活配套和公建有哪些？分別有多遠(yuǎn)？（需調(diào)查菜市場、商店、超市、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、體育娛樂設(shè)施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

㈣、項目地段投資者對象調(diào)查，包括：

1，項目地塊周邊已建成商業(yè)項目的主要投資者是哪些群體？他們的收入水平

和消費(fèi)習(xí)慣怎樣？能承受的平均價格如何？

2，項目地塊主要的投資業(yè)態(tài)是什么？主要投資什么？

（關(guān)于這方面的信息調(diào)研，因目前主要是做土地開發(fā)決策，前期可只做一些粗略的調(diào)查，以后還需要設(shè)計詳細(xì)的調(diào)查問卷進(jìn)行訪談、分析。）

㈤、項目地段周邊競爭商業(yè)項目調(diào)查，包括：

項目周邊地段的競爭商業(yè)項目，在這里是指以項目為中心，1000m范圍內(nèi)在建（售）和已規(guī)劃征地、近兩年內(nèi)待建的所有商業(yè)項目，其調(diào)研內(nèi)容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、● 開發(fā)商、總投資、開工竣工日期

● 類別、檔次及整體規(guī)劃布局

● 裝修材料、水平、硬件設(shè)備

● 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、停車場、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率

● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業(yè)管理方案、物管公司、物業(yè)收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)

第二篇：商業(yè)項目市場調(diào)研報告

商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；

? 經(jīng)濟(jì)要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等；

? 社會要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣?、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。

? 技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查

? 公共設(shè)施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

? 各項城區(qū)的機(jī)能

? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）

? 租金水平、售價水平研究等；

? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進(jìn)行交叉分析）

? 新店開設(shè)趨勢研究

? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

? 區(qū)域供應(yīng)

? 區(qū)域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢

? 售價走勢

? 租售交叉分析

? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究

? 地理細(xì)分調(diào)查分析

? 購買人群細(xì)分調(diào)查

? 年齡細(xì)分調(diào)查分析

? 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析

? 消費(fèi)者交通和出行方式

? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價值建議

? 項目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議

第三篇：商業(yè)市場調(diào)研報告

北京商業(yè)市場研究報告

第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分 1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程 1.3 北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 1.4 重點(diǎn)商業(yè)空間布局

第二部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場總體分析 2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析 2.2各環(huán)路項目分布情況分析 2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 2.5已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 2.6商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析

第三部分、北京商圈規(guī)劃分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析 3.4現(xiàn)代商圈及其動態(tài)發(fā)展

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析 4.1整體分析 4.2商圈分析 4.3個案分析

第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項目選址研究 5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力 5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 5.35a法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 5.4商業(yè)店面選址要求

第六部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測 6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望

6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點(diǎn)”？ 6.3重點(diǎn)區(qū)域分析：cbd 第七部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)

第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究。

1.1.1按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 ：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。

（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。

（6）交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

（6）采取定價銷售，可以退貨。

（7）服務(wù)功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。

（3）商店營業(yè)面積在1000平方米以下。

（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

（6）營業(yè)時間每天不低于11小時。

（7）有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

（3）居民徒步購物5——7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

（5）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

（1）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。篇二：商業(yè)項目市場調(diào)研報告(模板)商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等； ? 經(jīng)濟(jì)要素（economic）：gdp總量、人均gdp、gdp增長率、財政收入水平及增長率、社會消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等； ? 社會要素（society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣?、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。? 技術(shù)要素(technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查 ? 公共設(shè)施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) ? 各項城區(qū)的機(jī)能 ? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）? 租金水平、售價水平研究等； ? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進(jìn)行交叉分析）? 新店開設(shè)趨勢研究 ? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析 ? 區(qū)域供應(yīng) ? 區(qū)域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走勢 ? 售價走勢 ? 租售交叉分析 ? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究 ? 地理細(xì)分調(diào)查分析 ? 購買人群細(xì)分調(diào)查 ? 年齡細(xì)分調(diào)查分析 ? 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者交通和出行方式 ? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目swot分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價值建議 ? 項目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議篇三：商業(yè)項目市場調(diào)研報告

中國茶市三期調(diào)研及定位報告

高策（中國）房地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu) 2012年2月27日

報告目錄

一、新昌城市背景調(diào)研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概況

2、城市人口

3、城市交通

4、經(jīng)濟(jì)概況

5、城市規(guī)劃及城市發(fā)展方向

6、小結(jié)

二、宏觀背景及本地房地產(chǎn)市場調(diào)研——————————————————————————————————————————13

1、宏觀背景

2、房地產(chǎn)發(fā)展概況

3、市場供給及市場存量

4、房地產(chǎn)價格走勢

5、購房消費(fèi)者心理分析

6、地產(chǎn)項目區(qū)域分布

7、典型個案分析

8、小結(jié)

三、新昌城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀——————————————————————————————————————————————31

1、城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析

2、小結(jié)

四、項目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、項目概況

2、swot分析

3、項目定位策略

一、新昌城市背景調(diào)研

1、城市概況

城市區(qū)位：新昌縣，位于浙江省東部，紹興市東南部，曹娥江上游。北緯29°27′，東經(jīng)121°01′。東鄰奉化、寧海，南界天臺，西南與東陽、磐安接壤，西、北兩面與嵊州毗連?？h境東西長52千米，南北寬37千米。

地勢概況：新昌地處浙東丘陵地帶，天臺、四明、會稽諸山余脈綿亙境內(nèi)，地勢由東南向西北呈階梯形下降?？h境東南部為崇山峻嶺，中部和西部為丘陵臺地，西北部為河谷盆地。全縣地貌有“八山半水分半田”之稱。

行政下轄：新昌縣轄3個街道、8個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪鎮(zhèn)、儒岙鎮(zhèn)、回山鎮(zhèn)、澄潭鎮(zhèn)、小將鎮(zhèn)、鏡嶺鎮(zhèn)、梅渚鎮(zhèn)、大市聚鎮(zhèn)；雙彩鄉(xiāng)、巧英鄉(xiāng)、東茗鄉(xiāng)、新林鄉(xiāng)、城南鄉(xiāng)。共有415 個行政村、16個居委會。

本項目位于浙江省紹興市新昌縣城七星街區(qū)潛溪江畔（泰坦大道和新鏡路口）

2、城市人口

據(jù)新昌第六次人口普查顯示，到2010年末，新昌縣總戶數(shù)16.52萬戶，總?cè)丝?3.65萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口9.21萬人。新昌縣城常駐人口約16萬人。新昌縣歷年來人口增長數(shù)據(jù)表：

根據(jù)圖表，新昌縣總?cè)丝谠鲩L穩(wěn)定，歷年來增幅不大，而縣城人口增幅相對較快，這于政府城鎮(zhèn)化發(fā)展政策相關(guān)，縣城常駐人口的增加將擴(kuò)大城市住房需求，很大程度上推動了市區(qū)房地產(chǎn)項目的建設(shè)。

3、城市交通

城際交通： ? 新昌地處山區(qū)，沒有鐵路，對外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104國道，三條高速貫穿縣境，東連寧 波、溪口、南接臺州、溫州，西望金華、麗水、北通紹興、杭州，公路交通四通八達(dá)。? 新昌離杭州蕭山國際機(jī)場（上三線高速直達(dá)新昌）、寧波櫟社機(jī)場距離約1小時車程。乘火車到新昌可先至杭州、紹興、上虞、寧

波、義烏，再在火車站轉(zhuǎn)乘長途汽車至新昌。

城區(qū)共有三個主要車站，客運(yùn)中心站，客運(yùn)西站和客運(yùn)東站。? 新昌客運(yùn)中心：位于環(huán)城西路28號（南明小學(xué)邊）。各地長途汽車大都?？坑诖?。車站主要發(fā)外地長途客車。? 新昌汽車西站：位于104國道大橋西路，是新昌旅游的交通樞紐。主要有發(fā)往各景點(diǎn)的中巴車。

? 新昌汽車東站：位于新昌工業(yè)園青山區(qū)塊，104國道南側(cè)。

城市內(nèi)部交通：公交車1、2、3、4、6、7、8路等到達(dá)城市各個區(qū)域，市內(nèi)出租車約150輛左右，可滿足日常市內(nèi)短途出行。篇四：南昌市商業(yè)市場調(diào)研報告調(diào)整版

南昌市商業(yè)市場調(diào)研報告提綱

一、南昌市商業(yè)概況

? 商業(yè)宏觀環(huán)境 ? 城市商業(yè)基礎(chǔ) ? 商業(yè)分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商業(yè)業(yè)態(tài)分析幾發(fā)展方向 第一節(jié) 餐飲娛樂 第二節(jié) 酒店 第三節(jié) 大型商超

四、南昌市專業(yè)市場分析及發(fā)展方向 第一節(jié)

五、南昌市社區(qū)商業(yè)調(diào)研及發(fā)展方向

六、南昌市在售商業(yè)項目分析 第一節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目特征分析 第二節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目供需分析

七、綜合論述?????????????.一、南昌商業(yè)概況

南昌市屬于中部內(nèi)陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業(yè)如it、金融、服務(wù)、房地產(chǎn)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后。但近年來，隨著國家加快實(shí)施沿長江開發(fā)戰(zhàn)略、大京九鐵路的全線貫通（南昌市是京九線上唯一的省會城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)人大刀闊斧的改革，南昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大的動力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整日益完善，形成新的發(fā)展機(jī)遇。

一、南昌商業(yè)宏觀環(huán)境 2007年上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻(xiàn)率為45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻(xiàn)率為45.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏觀經(jīng)濟(jì)近年呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，gdp逐年增長，經(jīng)濟(jì)動力強(qiáng)勁，為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展環(huán)境。

b、南昌人口

南昌三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，各類工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的第二產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占有絕對比重，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力，對商業(yè)的發(fā)展形成堅實(shí)的基礎(chǔ)。

二、南昌商業(yè)基礎(chǔ) a、城市概況

南昌城市文化底蘊(yùn)深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，總?cè)丝?83.96萬人，總戶數(shù)119.26萬戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)180.99萬。市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年，城市人口規(guī)模達(dá)到260-300萬，中心城區(qū)范圍達(dá)到260平方公里。b、交通狀況

南昌歷來是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運(yùn)相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城市。

航空 昌北機(jī)場距市區(qū)23公里（昌九高速公路經(jīng)過），每周有近百個航班 抵達(dá)各地，航班主要通達(dá)線路有南昌至北京、福州、廣州、?？凇⑸钲?、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。

鐵路 京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵

路主干線縱橫穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有

省際客車，通達(dá)廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城市；省內(nèi)客班車，通達(dá)江西省內(nèi)各個大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路 沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達(dá)長江各口岸，至九江外運(yùn)港口 220公里。

公交 全市共有公交線路30條貫通市區(qū)、城郊，跨越日夜運(yùn)營線路 出租 全市共有出租車3000輛

三、南昌商業(yè)分布

南昌的商業(yè)集中在以八一廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)；及以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠地段便 篇五：太原商業(yè)市場調(diào)研報告

調(diào) 研 報 告

一、調(diào)研目的通過對太原市晉陽街以北、南中環(huán)街以南、塢城路以東、太榆路以西的區(qū)域進(jìn)行調(diào)研，主要圍繞南中環(huán)街、晉陽街商鋪項目的面積、租售價、業(yè)態(tài)等情況對該區(qū)域進(jìn)行了調(diào)研分析。旨在為和泰項目定位策劃提供依據(jù)。

二、調(diào)研對象和調(diào)研方法

（一）調(diào)研對象

本次調(diào)研對象是太原市南中環(huán)街、晉陽街區(qū)域街巷的商鋪項目。包括樓盤項目的底商、南中環(huán)及晉陽街臨街商鋪。根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，共調(diào)研了8個項目。本報告主要針對5個典型項目進(jìn)行分析。

（二）調(diào)研方法

本次調(diào)研采用抽樣調(diào)查法，調(diào)研過程中運(yùn)用實(shí)地觀察、電話詢問及兩者結(jié)合的方法完成。

三、調(diào)研結(jié)果

（一）山西大學(xué)蘊(yùn)華莊高層住宅小區(qū)

1、基本情況

小區(qū)位于山西大學(xué)教學(xué)區(qū)東南部，南與財經(jīng)大學(xué)隔河相望。由山西大學(xué)職工集資興建?，F(xiàn)有高層住宅3棟，共448戶。建筑面積約10萬㎡，其中，車庫 8800 ㎡，一二層商鋪8900㎡、住宅8萬㎡。小區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)分布較少，有生鮮便利店、汽車美容。

其中，兩層商鋪共有21戶，尚未開始對外租售。據(jù)了解，商鋪由山西大學(xué)資產(chǎn)管理處管理。

2、商鋪類型：底商

3、租售價格：商鋪售價10000元/㎡起價

生鮮便利店 汽車美容店

（二）大院

1、基本情況

項目由山西新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，小區(qū)總建面21萬㎡。大院公寓部分戶型面積區(qū)間125—240㎡，其中主力戶型為135平方米的舒適型三居。疊拼院墅戶型面積區(qū)間400—590㎡。入住率為30%。小區(qū)內(nèi)有幼兒園。商鋪面積在300㎡左右。

2、商鋪類型：底商

3、租售價：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30萬元，330—340㎡年租金40萬元）

（三）學(xué)府雅苑

1、基本情況

小區(qū)位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，大院的北面。與大院相同，開發(fā)商都是山西新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。目前，小區(qū)入住率為95%。兩層商鋪，入住率達(dá)2/3。其中，商鋪的面積為180㎡、260㎡，地下室70㎡。

據(jù)了解，商鋪經(jīng)營汽車美容客流量較多，其中，客戶主要有兩部分構(gòu)成：一方面大院、學(xué)府雅苑、東怡花園三個項目的入口都經(jīng)過此處，入住的業(yè)主構(gòu)成客流量的一部分；另一方面，太榆路的車流量為汽車美容行業(yè)帶來一部分客戶。

2、商鋪類型：底商

3、商鋪業(yè)態(tài)：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；煙酒店、企業(yè)、汽

車美容。

4、租售價：平均年租金為250—280元/㎡。

（260㎡的兩層商鋪，租金65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180㎡，租金50000元/年起價。）

（四）國瑞·晉瑞苑

小區(qū)位于財大南校晉陽街17號，共8棟樓，入住率達(dá)20%。據(jù)了解，業(yè)主都屬高端客戶。

兩層商鋪共25戶，面積平均300㎡。未開始對外租售。

（五）華洋·城市公寓（新界）

項目位于塢城路和晉陽街交匯處，1 棟19層樓，200戶。住宅戶型64㎡、70 ㎡、132㎡。起價5700元/㎡。商鋪已售

完。商鋪面積約為300㎡。

據(jù)了解，高層住宅客戶群一部分是

針對山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)生。

（六）晉陽街臨街商鋪

晉陽街商鋪面積約15㎡，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。據(jù)了解，晉陽街以北的商鋪一般不允許進(jìn)入餐飲業(yè)，主要以服裝、毛線類 居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店等。調(diào)研過程中，通過與商戶溝通，了解到晉陽街客流量較大但購買力不強(qiáng)。

第四篇：濟(jì)南商業(yè)項目市場調(diào)研報告

Compilation of 20XX 報 告

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濟(jì)南商業(yè)項目市場調(diào)研報告

二ОО四年四月十五日

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前 前

言 本次對濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行調(diào)研，主要從濟(jì)南市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、濟(jì)南市商業(yè)市場現(xiàn)狀、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況、濟(jì)南市商業(yè)租售價格水平，同時重點(diǎn)了解泉城路商圈發(fā)展趨勢及租售價格水平，并進(jìn)行了全面的實(shí)地調(diào)查。

一、調(diào)研目的 全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位提供強(qiáng)有力的市場支持。

二、調(diào)研時間 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息來源 主要來自于濟(jì)南市統(tǒng)計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；濟(jì)南市多個大型商場及超市、房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司；齊魯晚報、濟(jì)南時報等媒體，以及相關(guān)文字資料。

四、調(diào)研區(qū)域 濟(jì)南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。

五、調(diào)研對象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、項目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。

六、調(diào)研內(nèi)容 1、濟(jì)南房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 2、區(qū)域市場狀況及競爭市場 3、濟(jì)南市主要商圈租售價格水平及人流、車流情況 七、信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基

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礎(chǔ)上進(jìn)行項目總體功能定位及市場定位的研究。

注：本報告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。

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前

言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20

泉城廣場周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計...........................................................................................................................................48 附表 21

泉城路業(yè)態(tài)分布情況表.......................................................................................................................................................................................50 附圖

商鋪調(diào)查價格鋪位（部分）

......................................................................................................................................................................................52

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從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量 220.6 萬噸，比上年增長 16.2%；蔬菜總產(chǎn)量 668.7 萬噸，增長 5.5%；肉類產(chǎn)量 36.9 萬噸，增長 4.5%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售收入 500 萬元以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到 109家，其中超億元企業(yè) 12 家。

（三）經(jīng)濟(jì)增長的“三大亮點(diǎn)”呈現(xiàn)快速發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)到 26%，比上年提高 2 個百分點(diǎn)，達(dá)到 343 億元，同比增長 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 個百分點(diǎn)。

個體私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 302.7 億元，增長 19.4%，占社會消費(fèi)品零售總額的比重為 56.8%。

對外貿(mào)易繼續(xù)擴(kuò)大，全年完成外貿(mào)進(jìn)出口總額 20.2 億美元，比上年增長 35%。其中進(jìn)口額 11.8 億美元，增長 48%；出口額 8.4 億美元，增長20.2%。

（四）固定資產(chǎn)投資快速增長 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 504.9 億元，增長 24.8%。其中：基本建設(shè)完成投資 180.1 億元，比上年同期增長 31.0%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資89.8 億元，增長 17.4%。在完成投資中，住宅投資 74.1 億元，增長 15.4%，占據(jù)主體地位，達(dá) 82.5%；辦公樓投資 5.4 億元，下降 11.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資 6.5 億元，增長 225%。

（五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮活躍 商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務(wù)、旅游、教育培訓(xùn)、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步加快。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 533.2 億元，增長 15.6%。其中：批發(fā)零售貿(mào)易零售額 433.2 億元，增長 15.7%；餐飲業(yè)零售額 74.4 億元，增長 15.4%。

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 198.5 億元，比上年增長 15%。旅游業(yè)受“非典”影響，全年共接待國內(nèi)外旅游人數(shù) 954.7 萬人次，下降 6.6%，旅游總收入 72 億元，下降 8.5%。

（六）財政金融保持平穩(wěn)發(fā)展 實(shí)現(xiàn)地域財政收入 264.2 億元，增長 12.6%，其中地方財政一般預(yù)算

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收入 76.1 億元，增長 19.6%。全市金融機(jī)構(gòu)年末人民幣各項存款余額2449.5 億元，比年初增長 21.43%；人民幣各項貸款余額 2475.1 億元，比年初增長 18.26%。

結(jié)論：各項總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，濟(jì)南市社會經(jīng)濟(jì)仍處于一個高速發(fā)展的時期。工業(yè)產(chǎn)銷兩旺，農(nóng)林牧漁豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快。物質(zhì)的極大豐富帶來了流通業(yè)的飛速發(fā)展，社會商品零售總額首次突破 0 500 億元，達(dá)到 2 533.2 億元。其中，個體私營經(jīng)濟(jì)成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅力量，比到 重達(dá)到 56.8%，發(fā)展速度高于整個社會商品零售業(yè)的發(fā)展速度。個體私營業(yè)主的經(jīng)濟(jì)角色越來越重要。

以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，正常年份旅游人次逾千萬，消費(fèi)總量達(dá) 8 78 億元。

社會經(jīng)濟(jì)的快速 發(fā)展帶來商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)力度加大。商業(yè)用房投資在整個固定資產(chǎn)投資中速度最快，增長速度達(dá) 225%。短時間內(nèi)各種商業(yè)地產(chǎn)項目的紛紛上馬，必然帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業(yè)價值、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等要素將成為競爭比拼的有力武器。

二、濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2002 年一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 8.2：42.4：49.4，發(fā)展到 7.7：43.8：48.5，圖1

2002/2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度單位：元/平方米商品住房 二手住房 圖 2

商品住房與二手住房均價走勢示意圖 另外，由于城市新規(guī)劃的實(shí)施形成大量拆遷戶對商品住房的空前需求以及二手房市場仍未完全放開、市場供應(yīng)相對不足，以及商品房銷售司法解釋的出臺，導(dǎo)致了二手房和新建商品房銷售面積悄然發(fā)生了換位，二手住房銷售面積已從去年高于商品住房 1.21 萬㎡（83.02 減 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 萬㎡（79.69 減 64.74），其連續(xù)幾年的榜首位置已回歸商品住房。（詳見附表 2）

結(jié)論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識增強(qiáng)，不動產(chǎn)投資已成為市民閑散資金的主要出路。

圖 3

2003 年 1~9 月各類住房銷售面積構(gòu)成情況 四、2004 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 2004 年 1 月，規(guī)模以上工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 30.6 億元，同比增長 21%；居民消費(fèi)價格指數(shù)同比為 103.6；社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 56.6 億元，同比增長 19.9%，至 2 月份結(jié)束，累計實(shí)現(xiàn) 104.7 億元。依據(jù) 2003 年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及本年政府繼續(xù)實(shí)施“大抓工業(yè)、抓大工業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，加快發(fā)展速度、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，與城市相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度繼

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續(xù)加大，投資繼續(xù)保持高速增長，汽車、住房、通訊產(chǎn)品以及旅游等新興消費(fèi)品正日益成為消費(fèi)亮點(diǎn)、熱點(diǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐加快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重將逐漸提高。據(jù)市統(tǒng)計局預(yù)測，2004 年社會消費(fèi)品零售總額將增長13.5%，城市市區(qū)居民人均可支配收入可達(dá)到 12000 元，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景依然看好。

結(jié)論：社會的持續(xù)高速發(fā)展及人民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的 不斷升級、可支配收入的增多，給中高檔商品零售業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了極大的市場機(jī)會。

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隨著濟(jì)南與 16 個地級市全部實(shí)現(xiàn)高速公路貫通，使整個山東形成了以濟(jì)南為中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》、《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》的出臺，優(yōu)化資源，調(diào)整結(jié)構(gòu)，大大提升了濟(jì)南的商業(yè)競爭力。

（二）濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 1、濟(jì)南商業(yè)、餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展。2002 年全市商品交易市場總數(shù)達(dá) 713處，其中城市市場 229 處，農(nóng)村市場 484 處，市場成交額達(dá) 533.6 億元，社會消費(fèi)品零售總額 446.5 億元。同時，以連鎖商業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代經(jīng)營形式和營銷方式迅速崛起，2002 年底，全市共建連鎖公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經(jīng)營面積達(dá) 10 多萬平方米，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。目前，形成了市區(qū)中部以泉城廣場為中心聚集了銀座、大潤發(fā)、三聯(lián)、蘇寧、貴和、百大等大賣場；聯(lián)華、大潤發(fā)、新一佳、濟(jì)南華聯(lián)等環(huán)布在城市四周，形成了濟(jì)南市新的商業(yè)格局。

濟(jì)南餐飲業(yè)歷來興盛，魯菜最為流行，其他菜系的餐館也隨處可見。小巷深處的傳統(tǒng)名吃與風(fēng)格獨(dú)特的精美西餐相映成趣，成為濟(jì)南餐飲業(yè)的一道亮麗風(fēng)景線。

2、濟(jì)南零售業(yè)中的重要組成部分——百貨業(yè)由于原有計劃經(jīng)濟(jì)的烙印太深，歷經(jīng)多年發(fā)展，普遍呈現(xiàn)不景氣，與之形成反差的是各色超市快速發(fā)展。在面對外來競爭壓力的情況下，紛紛以服務(wù)為先導(dǎo)，求變求新，出臺多項刺激消費(fèi)的措施、辦法，增強(qiáng)自身市場號召力。在老百貨業(yè)沒落的同時，以銀座、貴和為首的百貨新生力經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展，現(xiàn)已成為山東省知名商業(yè)品牌企業(yè)，具有極大的市場號召力。

3、國際零售巨頭改變省城商業(yè)版圖。隨著沃爾瑪、家樂福這些國際巨頭的真正出現(xiàn)，濟(jì)南面對面的商業(yè)國際競爭開始進(jìn)入白熱化階段。

（三）濟(jì)南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū) 濟(jì)南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級商業(yè)中心泉城路—經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。

1、泉城路商業(yè)區(qū)

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泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街、歷山西街，全長 1560 米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點(diǎn)，相連芙蓉街、曲水亭古城區(qū)。泉城路歷來是濟(jì)南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。

泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。作為濟(jì)南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的濟(jì)南消費(fèi)群體，同時還作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費(fèi)者。

目前，泉城路商業(yè)業(yè)態(tài)分布改造時劃定的 5 個主題經(jīng)營區(qū)，雖有所出入，但基本上還是保留了這五大經(jīng)營區(qū)的總體格局。詳見附表 21：泉城路業(yè)態(tài)分布情況表。

原有 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū)；分別以濟(jì)南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經(jīng)營區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū)；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū)。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。

無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競爭力相對較弱，已嚴(yán)重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。

圖 4

泉城路商業(yè)街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）

以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)

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是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。

以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。

圖 5

經(jīng)二路嘉華購物廣場 3、經(jīng)四路商業(yè)區(qū) 濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。

圖 6

經(jīng)四路東段北側(cè)商業(yè)門頭及人民商場 4、花園路商業(yè)區(qū) 花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟(jì)南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實(shí)施，聯(lián)動濟(jì)南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進(jìn)駐，必將迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。

圖 7

花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段 5、北園大街商業(yè)帶 北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。

表 2

濟(jì)南商業(yè)區(qū)比較分析 商 業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商 業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價格 出租率 消費(fèi)群來源

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泉 城路 商 業(yè)區(qū) 濟(jì)南市中 心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對領(lǐng)頭羊，市級商業(yè)中心 購 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點(diǎn) 20-30%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價1-5萬 80%左右 全 市 市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 經(jīng) 二路 商 業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心 購 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批發(fā) 市場 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場租金約 150 元/月

90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民 經(jīng) 四路 商 業(yè)區(qū) 交通便利 傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū) 大 型百貨 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場租金約 180 元/月 95%左右 全市消費(fèi)者 花 園路 商 業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 區(qū)域 一般商場租金約 200元/月 90%左右 歷城、歷下區(qū)居民 北 園大 街商 業(yè)帶 主要的交通樞紐 二級商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地 家居、建 材類 專業(yè) 市場 一般商場租金 100 元左右/月 85%左右 魯中（家居建材），周邊居民（超市）

（四）濟(jì)南主要商業(yè)物業(yè)比較 表 3

濟(jì)南主要商業(yè)物業(yè)比較 物 業(yè)名稱 位置 規(guī) 模(㎡)業(yè) 態(tài)形式 租售價格(不含進(jìn)場費(fèi))經(jīng) 營方式 檔次 經(jīng) 營 范圍 車位 萬 達(dá)購 物廣場 泉城路西端 約 5 萬 超市、專 業(yè)店、專賣店 F1 售價：2.5-5萬元 F1 租價：約 300 元/㎡/月 一 層自營 二-四層 聯(lián)營 高檔 生 活 用品、家居、品牌服裝 143個 銀 座商城 濼源大街與佛山街 5 萬 百 貨商場 扣點(diǎn)約 20%作為租金 聯(lián)營 中高檔 生 活 用品、時尚用品 約240個 貴 和 泉城路 2.2 萬 百 貨 扣點(diǎn)約 25%作 聯(lián)營 高 高 檔 用 約

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購 物中心 中段 商場 為租金 檔 品 35個 嘉 華購 物廣場 經(jīng)二緯九 4 萬 摩爾 扣點(diǎn)約 20%作為租金 統(tǒng) 一經(jīng)營 中高檔 精品、生活用品、約300個 百 腦匯 山大路124 號 1.3 萬 專 業(yè)商場 租價：120 元/平方米/月 統(tǒng) 一經(jīng)營 中高檔 電 子 等科 技 產(chǎn)品 200余個 大 觀園 商場 經(jīng)四緯二路 2.6 萬 百 貨商場 扣點(diǎn)約 15%作為租金 聯(lián)營 中低檔 百貨 約50個 國 美電 器商城 花園路中段 0.8 萬 家 電連鎖 租價：100 元/平方米/月 連鎖 中檔 電 器 產(chǎn)品 約30個（五）濟(jì)南商業(yè)未來發(fā)展趨勢 2004 年 2 月提交市政府批準(zhǔn)的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》確定濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。

2004 年 3 月 9 日濟(jì)南市財貿(mào)辦發(fā)布的《2004 年濟(jì)南市市場商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)導(dǎo)向性意見》計劃年內(nèi)規(guī)劃 10 處 2000-5000平方米中型超市，擴(kuò)大家電類、家具類、服裝類等專業(yè)店的行業(yè)范圍，重點(diǎn)發(fā)展高科技、旅游、汽車 4S、建材超市專業(yè)店，鼓勵和引導(dǎo)市內(nèi)各區(qū)規(guī)劃建設(shè)營業(yè)面積 1500平方米以上的 24 小時商務(wù)快餐超市、建設(shè)一處薈萃全國各地特色名優(yōu)小吃美食城；適度發(fā)展大型綜合超市，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城、西部片區(qū)重點(diǎn)培育 3-4 家大型綜合超市；調(diào)整和控制發(fā)展百貨商場，突出經(jīng)營特色，轉(zhuǎn)變經(jīng)營業(yè)態(tài)，控制中心城區(qū)內(nèi)大、中型百貨店的建設(shè)。

另外，2004 年將加快服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高服務(wù)業(yè)的檔次和水平，重點(diǎn)培育和提高商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)、新型服務(wù)業(yè)。

在內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐濟(jì)南及政府商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)性要求的形勢下，濟(jì)南將面臨又一輪商業(yè)洗牌，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局將進(jìn)一步得到優(yōu)化調(diào)整。

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（六）泉城路商圈未來商業(yè)規(guī)劃 2004 年 3 月中旬公示的濟(jì)南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)劃范圍為濟(jì)南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 8.49 公頃，除勝利大廈、貴和購物中心、永安大廈予以保留外，其它建筑將全部拆除。公示的Ａ、Ｂ兩套方案，均采用“三團(tuán)三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在 30萬平方米以上。

圖 8

泉城廣場北側(cè)規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀 按照目前被業(yè)內(nèi)看好的 A 套方案，由東向西將通過內(nèi)部道路分成三組建筑群，建筑高度分為 15 米、30 米、45 米和 50 米四個層次。

按照設(shè)計方案，寓意“天圓地方”的主體建筑東西長 200 米，南北進(jìn)深 150 米，45 米高的矩形體塊中嵌入一具有凝聚力的圓環(huán)建筑體，內(nèi)部布置四個內(nèi)庭院，以解決自然通風(fēng)采光，屋頂設(shè)置觀景平臺，建筑體量居山東省 二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征（一）大型商廈物業(yè)的主要特征 1、規(guī)?；?大型商廈經(jīng)營面積均超過 1 萬平方米，是規(guī)?；⒓s化的物業(yè)項目。

2、多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求，諸如深圳地王大廈、廣州廣百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆廣場，地下一層是美食廣場，經(jīng)營天南地北名食，一至四層是大型購物中心，經(jīng)營世界名牌、精品百貨，五層經(jīng)營中西餐館，六層是空中花園，兩座高層分別是甲級寫字樓和酒店，是典型的多功能大型商廈。

3、購物中心形式 大型商廈規(guī)模較大，地理位置優(yōu)越，易于形成新的購物中心和消費(fèi)中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。目前在全國風(fēng)起云涌的 SHOPPING

MALL 建造運(yùn)動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游等多項功能于一體的大型一站式消費(fèi)中心。

（二）專業(yè)市場物業(yè)的特征 1、專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。

2、商貿(mào)結(jié)合 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向機(jī)關(guān)團(tuán)體企業(yè)的大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。

3、專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場規(guī)模大才能營造成行

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成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場都是很有名氣的專業(yè)市場；二是城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，僅在廣州市越秀區(qū)已形成了 10 多條全國聞名的專業(yè)商業(yè)街，如著名的一德路海味干果食品專業(yè)街、站前路服裝專業(yè)街等。

（三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 1、商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)。由于我國汽車普及率非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費(fèi)便成了中國人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)。

2、商鋪規(guī)模受社區(qū)開發(fā)狀況制約 社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著社區(qū)商鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，社區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。

3、小型店鋪 社區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)社區(qū)住戶為主，小型店鋪已足可以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。

報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)

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沿街門面租賃形式，經(jīng)營業(yè)態(tài)以...

第五篇：常州市商業(yè)報告市場調(diào)研報告

常州市商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研時間：2010年10月15日——2010年11月15日 調(diào)研人員：張軍、杜豪

調(diào)研內(nèi)容：了解常州幾大商圈內(nèi)每個獨(dú)立項目的項目狀況和經(jīng)營情況，對正在建設(shè)和處于規(guī)劃中的商業(yè)項目進(jìn)行項目定位的了解，通過分析每個項目的周邊商業(yè)、交通、人口、政策等因素對項目進(jìn)行SWOT分析。

調(diào)研目的：通過市場調(diào)研增加自己對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，運(yùn)營，調(diào)整等方面的認(rèn)識，并通分析其他項目運(yùn)營成功和不足之處，學(xué)習(xí)到對太陽城購物中心今后發(fā)展的可借鑒的經(jīng)驗。

項目分析：杜豪

一、延陵西路商圈調(diào)研分析

延陵西路商圈在常州老商業(yè)街的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，是常州目前獨(dú)立商業(yè)項目最多、人氣最旺，也是目前商業(yè)競爭最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈東西方向分布，主要由文化宮，南大街，江南商場三個地方的商業(yè)組成。其中，南大街地區(qū)商業(yè)發(fā)展尤其成功，匯集了眾多一流的百貨商場和成熟的商業(yè)街區(qū)，他是目前常州商業(yè)的核心，也是能夠代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近幾年的發(fā)展中，已經(jīng)將文化宮，南大街以及江南商場三地連接起來，特別在萬博北岸城，萬博國際廣場等項目落成后，延陵西路將是常州商業(yè)的軸線，帶領(lǐng)呈“一體兩翼”分布的常州商業(yè)不斷繁榮。但是，延陵西路商圈目前的商業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，整個商圈內(nèi)僅百貨商場就有5個之多，隨著城市版圖的擴(kuò)大，其他地區(qū)出現(xiàn)商圈和大型商業(yè)項目將是必然，延陵西路這座龐大的商業(yè)航母如果要繼續(xù)扮演領(lǐng)航者的角色，將面對著很多挑戰(zhàn)。

1、萬博北岸商城

項目簡介：萬博北岸城總建筑面積約3.6萬平方米左右，項目整個分5層，地下有2層，地上有3層，地面一層以國際名品為主，聚集了像絲芙蘭、優(yōu)

衣庫這樣的國際名品；二層主要以國內(nèi)休閑服飾和運(yùn)動服飾為主的業(yè)態(tài)形式；三層以大型中餐、餐飲為主。

到目前為止其他簽約萬博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季諾餐飲、韓國時尚館、滿記甜品、BONGWOR服飾、面包新語、美津濃、茵寶、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美購百貨、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龍

一、木果果木、避風(fēng)塘、東方名櫥（粵菜館）、棒球手、迪諾歡樂世界、仙蹤林等

項目優(yōu)勢分析:經(jīng)過調(diào)整的萬博北岸城開始致力于打造自己的百貨品牌——萬博百貨，而目前又不斷傳出消息，其已與國際知名的服裝品牌優(yōu)衣庫等簽訂合作協(xié)議，這也是優(yōu)衣庫第一次被引進(jìn)常州市場，相信隨著萬博北岸城的開業(yè)一定能吸引到年輕時尚消費(fèi)群體的青睞。

受南大街的商圈幾年來快速發(fā)展的影響，文化宮作為常州的老商業(yè)中心，人氣漸漸走低，而萬博北岸城的出現(xiàn)可以有效改變這一現(xiàn)狀，首先它會與購物中心、泰富廣場、時尚萊迪、國美金太陽、諸多的銀行總部一起構(gòu)成文化宮商圈。定位于中高端消費(fèi)人群的購物中心有著數(shù)量巨大的品牌商家，將繼續(xù)扮演這個商圈的“大哥大”角色，而萬博北岸城借助吸引進(jìn)來的服裝品牌可以與購物中心形成互補(bǔ)的趨勢，進(jìn)一步為商圈聚集人流。文化宮商圈交通便利，商圈內(nèi)擁有面積巨大的休閑廣場和常州最大的人防地下購物街區(qū)——時尚萊迪。

萬博北岸城地下部分直接與BRT2號線過街通道相連，可直接通往常州購物中心，和文化宮廣場地下商場，此外，通過查閱資料發(fā)現(xiàn)，常州未來地鐵規(guī)劃中，地鐵一號線和二號線交匯處就在這里，如果資料確實(shí)可信，那么可以說這個位置潛力無限。地下室樓層相對較高，層高在4.3米以上，解決了地下室太矮給顧客的壓抑感覺的難題。地下層主要以手機(jī)數(shù)碼電玩和品牌個性服飾等為經(jīng)營業(yè)態(tài)。這樣的設(shè)計充分借鑒了日本、香港及上海等城市商業(yè)物業(yè)成熟的“雙首層”設(shè)計理念，最大程度的解決了核心商圈人車搶道的弊端，同時最大程度的集聚了人流，使得地下商業(yè)的價值被充分的發(fā)揮。

劣勢分析：萬博北岸城的建筑風(fēng)格一直是一個亮點(diǎn)，但是這種風(fēng)格和設(shè)計并不一定適合其發(fā)展，更何況在最初的項目規(guī)劃時，萬博北岸城也并不是作為百貨的商業(yè)項目，而是作為一個個的獨(dú)立店鋪來出租，這種規(guī)劃在后期運(yùn)營時不能通過消防安全關(guān)才不得不再次調(diào)整，這中打破原來的設(shè)計方案改做百貨會很被動中的

選擇。

其次，三萬方的商業(yè)體量本身就顯得小，而規(guī)劃中的萬博北岸城不僅包括萬博百貨，還要打造出餐飲區(qū)，那么試想一下，如此袖珍的百貨其定位是什么，如果是年輕時尚的白領(lǐng)階層，是否能容納吸引這類消費(fèi)群體的足夠品牌。

2、萬博國際廣場

項目簡介：萬博國際廣場總建筑面積30萬方，其中商業(yè)面積10萬方，規(guī)劃中負(fù)一樓為超市，目前已確定進(jìn)駐的主力店有嘉禾影院（將是常州首家引進(jìn)3D max的影院），萬博國際廣場商業(yè)部分將全部自持，招商工作于委托香港中糧商業(yè)有限公司，規(guī)劃中的萬博國際廣場有一座190多米高的寫字樓和一棟酒店型公寓，公寓售價在1.7—1.8萬/㎡之間（精裝修）。

優(yōu)勢分析：

通過市調(diào)了解到萬博國際廣場項目商業(yè)建筑面積近10萬平米，建成后將是一個融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購物中心。購物中心設(shè)計為室內(nèi)全景Mall，明顯區(qū)別于目前常州的南大街和萊蒙都會商業(yè)街，不怕刮風(fēng)下雨，沒有酷暑寒冬，提供給消費(fèi)者更多愉悅、更舒適的室內(nèi)購物環(huán)境、更好的購物和休閑享受。

在項目運(yùn)作方面，開發(fā)商新城集團(tuán)將商業(yè)部分全部自持，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，另外聘請香港一家知名商業(yè)管理公司擔(dān)任萬博國際廣場的商業(yè)運(yùn)營管理顧問，確保項目資源最優(yōu)化整合。

劣勢分析：萬博國際廣場所處的江南商場與南大街和文化宮相比，商業(yè)項目很少，是一個典型的車流大，人流少的區(qū)域，與之相鄰的萊蒙時代項目雖然體量巨大，但是重點(diǎn)是住宅項目，1萬多方的商業(yè)僅作為社區(qū)配套商業(yè)，對萬博國際不能形成積極的影響，這將很考驗萬博國際自身吸納人氣的能力。

3、萊蒙時代

項目簡介：萊蒙時代是一個以住宅為主的地產(chǎn)項目，占地面積約17000平方米，建筑總面積60萬平米。規(guī)劃中的萊蒙時代包括高層、超高層住宅，SOHO公寓、3

一條主題文化商業(yè)街區(qū)。其中商業(yè)街區(qū)面積約一萬方，為項目配套項目。目前住宅售價為1.5-1.6萬/㎡（毛坯房）。

項目優(yōu)劣勢分析：萊蒙時代致力于住宅的開發(fā)，一萬方的商業(yè)均作為社區(qū)配套，在如此珍稀的黃金地段，萊蒙時代商業(yè)體量雖少，作為社區(qū)內(nèi)主題文化街區(qū)卻能增加整個項目的生機(jī)，也能滿足住宅樓居民和寫字樓辦公人員的日常消費(fèi)。

4、京城豪苑 項目簡介：

京城豪苑是常州正方京城項目中首推的高檔住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一個集高端購物中心、商業(yè)步行街、服務(wù)式公寓、高檔住宅、星級酒店和甲級辦公樓于一體的大型社區(qū)。項目建成后，整個正方京城社區(qū)規(guī)模將達(dá)到35萬平方米。僅京城豪苑項目就有六棟37-38層的高層住宅，總建筑面積約13萬平方米，這里商業(yè)項目的標(biāo)志是常州百盛購物中心，這是百盛集團(tuán)進(jìn)軍江蘇省的第四家門店，也是在常州開設(shè)的首家具有國際背景的連鎖百貨購物中心，選址位于京城豪苑之北大街和局前街交匯的顯著位置，面積約4萬平方米，預(yù)計在2011年下半年正式開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：

京城豪苑雄踞常州市龍脈地段，是常州市區(qū)的絕對中心，人流車流量大。此外，這里商業(yè)氛圍濃厚，形成了包括南大街商業(yè)街區(qū)、萊蒙時代商業(yè)街區(qū)、新世紀(jì)商城、百貨大樓、泰富百貨等成熟的商業(yè)項目的南大街商圈。京城豪苑的開發(fā)商是中國很具實(shí)力的房地產(chǎn)商何鴻燊，他在商業(yè)領(lǐng)域具有很強(qiáng)的影響力，項目成功引入馬來西亞百盛品牌可見其實(shí)力和競爭力不俗。

當(dāng)然京城豪苑的發(fā)展也受很多因素的制約：南大街商圈雖然是常州最成熟，最有競爭性，體量最大、人氣最高的商圈，但是商業(yè)競爭已經(jīng)達(dá)到白熱化，隨著新北和武進(jìn)兩地商業(yè)的繁榮，這里商業(yè)中心的地位正在受到考驗，這京城豪苑卻在這時加入，雖擴(kuò)大的南大街商圈商業(yè)總量，卻也加劇了這里的競爭。此外，其所處的位置為北大街和局前街的交匯處，這里車流量大，道路相對狹窄，經(jīng)常出現(xiàn)堵車現(xiàn)象，未來如何解決交通問題也是其必須面對的。

二、武進(jìn)商圈調(diào)研分析

武進(jìn)區(qū)作為常州五區(qū)中獨(dú)立性最強(qiáng)的區(qū)，匯集著幾十萬高消費(fèi)人群，他們有著較強(qiáng)的購買力和購買欲。武進(jìn)商業(yè)最近兩年的發(fā)展順應(yīng)一方面是受政府規(guī)劃的牽動，但是很大程度上還是消費(fèi)者需求的產(chǎn)物。武進(jìn)商圈包括湖塘樂購商圈和花園街商圈，這兩大商圈的出現(xiàn)將有效改善武進(jìn)區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)、商業(yè)落后的狀況，同時商圈的發(fā)展也會有力推動武進(jìn)區(qū)的發(fā)展。

湖塘樂購商圈由于擁有樂購超市、富克斯流行廣場，一直是武進(jìn)區(qū)的商業(yè)中心，今年隨著武進(jìn)購物中心的試營業(yè)，改區(qū)域的影響力進(jìn)一步加大。而花園路是武進(jìn)區(qū)政府重點(diǎn)打造的商業(yè)街，包括了茂業(yè)泰富城、新天地不夜城、新城上街、路勁又一城、澳新風(fēng)情街等大型商業(yè)項目?；▓@街路況發(fā)達(dá)，環(huán)城高速凌空而架，所有項目又是最新開發(fā)的項目，其今后的影響力將沖破武進(jìn)，輻射全城。

1、武進(jìn)購物中心

項目簡介：武進(jìn)購物中心商業(yè)總量16萬平方米，整個項目分為A B C D E F六大區(qū)域，將包括精品百貨（八佰伴百貨）、購物廣場、餐飲娛樂街區(qū)、創(chuàng)意展示中心、城市會所、精品酒店、SOHO公寓，目前已簽約的主力店有八佰伴百貨、海港大酒樓、東方影城、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、神采飛揚(yáng)、萊蒙電腦城、海樂迪KTV。項目內(nèi)其他商鋪均已售出，所以租金為一戶一價，大致在1.5萬-4萬/年的租金水平。

優(yōu)勢分析: 武進(jìn)購物中心的區(qū)位優(yōu)勢表現(xiàn)在它的出現(xiàn)正好迎合武進(jìn)區(qū)缺乏大型商業(yè)這一機(jī)會，武進(jìn)區(qū)雖然只是歸屬于常州的一個區(qū)，但是與其他四個區(qū)不同的是，它具有更強(qiáng)的獨(dú)立性。武進(jìn)也是常州普遍認(rèn)可的高收入地區(qū)，這里消費(fèi)群體潛力很大又距離市區(qū)較遠(yuǎn)，是武進(jìn)購物中心的一大優(yōu)勢。

其次，武進(jìn)購物中心在未完工時就簽約了很多家主力店，至今項目雖然只是試運(yùn)營，卻已經(jīng)有神采飛揚(yáng)、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、常州金店、中國黃金、東方影院等主力店開業(yè),主力店的進(jìn)駐加快著武進(jìn)購物中心的繁榮步伐。將來隨著萊蒙通訊市場、八佰伴百貨、大筒華精品超市和海港大酒樓的開業(yè)，武進(jìn)購物中心的人氣一定能得到進(jìn)一步的拉動。

劣勢分析：與湖塘樂購商圈緊鄰的花園路商圈憑借幾大項目的共同拉動，會形成未來武進(jìn)的商業(yè)中心，這對整個湖塘商圈的商業(yè)項目都會帶來影響。和花園路幾大項目相比，武進(jìn)購物中心、湖塘樂購超市、富克斯流行廣場沒有建立起來有效的聯(lián)系，而是被十多米寬的道路分割為幾個獨(dú)立的商業(yè)項目，這是其不利之處。

2、新城上街

項目簡介：新城上街南北長約660余米，東西寬約40余米，項目分南北兩個商業(yè)街區(qū)（北區(qū)成為A區(qū)，南區(qū)稱為B區(qū)），其中設(shè)置多個廣場與入口，有供消費(fèi)者休閑娛樂的大型商業(yè)廣場，也有供消費(fèi)者休憩、交流的小型廣場，動靜皆宜。目前項目A區(qū)經(jīng)營狀況相對B區(qū)較好，一樓商鋪營業(yè)率達(dá)70%，二樓有十幾家店鋪，主要經(jīng)營女裝，租金為一房一價，一樓在1.5元-2元/天/㎡之間，二樓實(shí)行租一返一的方式，租金相當(dāng)于0.75元/天/㎡，管理費(fèi)為4.5元/㎡/月。

項目優(yōu)劣勢分析：新城上街除三樓的餐飲區(qū)較成功外并沒有其他優(yōu)勢，一樓、二樓所有店鋪均售出，空鋪率高，而調(diào)整難度相當(dāng)大，隨著新天地不夜城和茂業(yè)泰富城的開業(yè)，這里的經(jīng)營壓力將會更大。未來餐飲部分也會在新天地不夜城餐飲區(qū)和茂業(yè)泰富城餐飲區(qū)的作用下每況愈下。缺乏主力店又沒有合理的規(guī)劃將是這一項目的致命點(diǎn)。

3、茂業(yè)泰富城

項目簡介：以“百貨+步行街”模式運(yùn)作的茂業(yè)泰富城百貨部分已于去年年底開業(yè)，這個項目是一個集生活，文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑為一體的綜合體，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到31萬平方米。目前步行街已經(jīng)入開業(yè)準(zhǔn)備階段，二樓至五樓均以滿鋪，規(guī)劃中二樓經(jīng)營業(yè)態(tài)為餐飲，SPA會所，早教中心，三樓同樣經(jīng)營SPA會所和早教，四樓餐飲，五樓娛樂。一樓沿街商鋪也已租出，只有內(nèi)接少數(shù)鋪面待出租，租金水平為：一樓沿街5.5元-9元/㎡/天，內(nèi)街3.5元-5元/㎡/天。

項目優(yōu)劣勢分析：

茂業(yè)泰富城采用Shopping Mall與步行街結(jié)合的發(fā)展模式，集商業(yè)零售，餐飲娛

樂，休閑觀光等功能于一體，主要有茂業(yè)百貨，沃爾瑪超市，茂溢假日酒店，影視城，電器城，停車樓；囊括了現(xiàn)代商業(yè)的各種業(yè)態(tài)，全方位、一站式滿足客戶的消費(fèi)需求。茂業(yè)百貨作為花園街唯一的百貨商場，縱然目前經(jīng)營狀況不盡人意，但形勢總會隨著商圈的發(fā)展越來越好。目前最引入注意的是茂業(yè)引進(jìn)的沃爾瑪超市和新天地不夜城引進(jìn)的易買得超市誰會占據(jù)商圈超市的主要位置，相比易買得超市，沃爾瑪超市位置相對偏僻，二者又如此接近，因此茂業(yè)方壓力更大。

4、新天地不夜城

項目簡介：武進(jìn)新天地不夜城地上、地下總建筑面積近30萬平方米。建有大型超市3萬余平方米、品牌主力店5萬余平方米，大型公寓、商辦樓3萬余平方米。是集購物、度假、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、旅游、健身、集會為一體的大型綜合商業(yè)中心。配建大型地下汽車停車泊位1650個，地面自行車位12500余個。

武進(jìn)新天地不夜城由世界一流頂級設(shè)計公司美國西笛設(shè)計事務(wù)所策劃擔(dān)綱，規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計由江蘇筑森建筑設(shè)計有限公司承擔(dān)。

項目優(yōu)勢分析：

開發(fā)商創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)宣稱新天地不夜城將被打造成一個“國際多元主題商業(yè)街區(qū)”，開創(chuàng)中國第五代商業(yè)模式的先河，誓將成為常州武進(jìn)區(qū)開發(fā)的啟動亮點(diǎn)。其所提出的第五代商業(yè)模式就是擁有真實(shí)文化、個性品牌與新生活創(chuàng)意的商業(yè)街區(qū)。

與南大街商業(yè)街區(qū)相比，新天地不夜城項目在規(guī)劃和設(shè)計上顯然更勝一籌，21萬的商業(yè)網(wǎng)羅購物、休閑、娛樂、商務(wù)于一體。建筑風(fēng)格上環(huán)擁武進(jìn)第一建筑—武進(jìn)電視塔，整個建筑體以電視塔為中心呈對稱分布。商業(yè)街區(qū)規(guī)劃為幾個不同的購物街區(qū)，有餐飲街，女人街，老人街、兒童街等等，這種多元化、主題化的消費(fèi)模式肯定會取得不錯的成果。

商業(yè)配置方面，新天地不夜城擁有其他常州其他商業(yè)項目只能望其項背的休閑廣場，休閑廣場地下部分與地壹街、茂業(yè)泰富城相通，除引進(jìn)易買得超市外，還規(guī)劃了眼睛市場和通訊市場，另外，近1600停車位更是完善了其商業(yè)配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花園街黃金十字，與相鄰的新城上街，7

茂業(yè)泰富城以及地壹街一起構(gòu)成了花園街商圈，交通十分便利，到達(dá)該項目能夠乘坐的公交線路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等線路。此外，項目距高架路只有不到五分鐘的車程，有利于吸引常州鄰近城市和市區(qū)較遠(yuǎn)地方消費(fèi)者。

5、澳新風(fēng)情街

項目簡介：澳新風(fēng)情街位于花園街與永勝路交匯處，是富有澳洲、新西蘭特色的國際風(fēng)情街區(qū)，建筑面積約10萬平方米，總投資5億元，是以國際餐飲娛樂休閑為特色、集高檔住宅、商務(wù)酒店等多功能、多樣化的綜合建筑群體。目前沿街鋪位售價一樓為3.3萬/㎡，二樓售價2.6萬/㎡，內(nèi)街即餐飲區(qū)售價也在2萬每平米左右，內(nèi)街商鋪實(shí)行返租的政策，共包租八年，每年返租總價的8%。

項目優(yōu)勢分析：在澳新風(fēng)情街一公里程范圍內(nèi)，云集了如萊蒙城、常發(fā)家園、金都名苑、新城公館、新城風(fēng)尚、景城名軒、新城南都、天雋峰、茂業(yè)豪園等中高擋社區(qū)，眾多高收入高素質(zhì)的家庭孕育著巨大的消費(fèi)需求，常州大學(xué)城數(shù)量龐大的學(xué)生人群，也是項目的核心消費(fèi)群體；再加上與花園街上的大型商業(yè)項目如新天地不夜城、茂業(yè)泰富城、新城上街、又一城等形成相互聯(lián)動效應(yīng)，將為澳新風(fēng)情街帶來了大量的人氣。

受益于政府的規(guī)劃，花園街將是未來武進(jìn)核心商圈里的商業(yè)黃金中軸，沿街商鋪林立，商家云集，商業(yè)氣氛濃厚，為包括澳新風(fēng)情街在內(nèi)的眾多商業(yè)項目提供了便利的發(fā)展空間。

劣勢分析：

新天地不夜城，泰富茂業(yè)城，新城上街等花園街項目均有體量不少的餐飲元素，澳新風(fēng)情街作為花園街較晚的項目，待其落成時，花園路其他商業(yè)的項目已經(jīng)發(fā)展成型，餐飲部分也將發(fā)展成熟，而新城集團(tuán)想主打餐飲在這里分的一杯羹，風(fēng)險較大。即使花園路有很大的消費(fèi)潛力，能否滿足眾多項目超大的餐飲功能相信沒有人敢枉下結(jié)論。

其次，位于花園街的澳新風(fēng)情街距離花園街核心商圈較遠(yuǎn)，沒有其他功能的相輔相成，僅僅借助餐飲很難吸引大量消費(fèi)者前來光顧。

三、新北商圈調(diào)研分析

與其他商圈相比，新北商圈僅僅初現(xiàn)輪廓，尚未成型，依靠毗鄰市府這樣得天獨(dú)厚的條件，新北商圈未來的發(fā)展空間更加廣闊。商圈內(nèi)已經(jīng)擁有太陽城購物中心和府琛商務(wù)廣場，如今，萬達(dá)廣場，豐臣國際廣場正在加緊建設(shè)，到明年底，兩個項目都將開業(yè)，新北商圈將以高檔，時尚的大都市形象出現(xiàn)在常州版圖上。

新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是常州白領(lǐng)人群的聚集地，目前這里的住宅項目亦開發(fā)迅速，今后幾年，這里的居住人口尤其是年輕白領(lǐng)的居住人口數(shù)量將會呈現(xiàn)猛烈的增長，這為新北商業(yè)的發(fā)展帶來動力。

1、新北萬達(dá)廣場

項目簡介：常州新北萬達(dá)廣場占地110余畝，規(guī)劃總建筑面積約38萬平方米，將建設(shè)包含大型購物中心、五星級酒店、國際電影城、大型點(diǎn)完超樂場、量販?zhǔn)終TV、大型家電連鎖賣場、國際連鎖超市、室內(nèi)外步行街、餐飲娛樂風(fēng)情街等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體，打造常州首個集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市商業(yè)中心。

優(yōu)勢分析：萬達(dá)集團(tuán)作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，擁有成功操作五十多家萬達(dá)廣場的經(jīng)驗，經(jīng)過這么多年的發(fā)展和壯大，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)出了自己的百貨品牌，酒店以及電影院線，并與國內(nèi)外眾多知名企業(yè)建立起來戰(zhàn)略合作關(guān)系，這是其資源優(yōu)勢。

品牌優(yōu)勢：萬達(dá)集團(tuán)在國內(nèi)開發(fā)的50多座萬達(dá)廣場中，絕大部分運(yùn)作的很成功，因此在很多商家眼中，入駐萬達(dá)廣場意味著收入和風(fēng)險比率更高。同時在消費(fèi)者看來，萬達(dá)廣場儼然已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)界的“名牌”，這樣他將會獲得更多消費(fèi)者青睞。

區(qū)位優(yōu)勢：常州萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)近幾年一直熱衷的城市綜合體項目，項目落成時將是新北第一座城市綜合體，也是新北體量最大的商業(yè)項目，它將于太陽城購物中心、府琛商務(wù)中心以及豐臣國際廣場一起構(gòu)成新北商圈，新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，云集著大量收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)的白領(lǐng)群體，而一直低落的商業(yè)氛圍使得這類消費(fèi)群體流入市區(qū)。新北商圈形成后，不但能滿足新北區(qū)消費(fèi)人群的的消費(fèi)需求，還能吸引市區(qū)甚至更遠(yuǎn)的購買力。新北商圈分布在通

江中路兩邊，于北十分鐘可達(dá)高速公路，于南十多分鐘可達(dá)市區(qū)，更有高鐵、高架相鄰。交通十分便利。其次，這里也是未來新北區(qū)絕對的CBD核心，旁邊緊鄰市政府，目前又有常州最高建筑------傳媒中心，區(qū)位優(yōu)勢相當(dāng)明顯。

2、豐臣國際廣場

項目簡介：常州豐臣國際廣場位于常州市新北區(qū)通江路、河海路路口，是新北開發(fā)區(qū)未來的商業(yè)居住中心地帶。自稱以新城市主義的創(chuàng)新商業(yè)理念領(lǐng)袖全城，成為新北區(qū)乃至常州一個正在崛起的大型商業(yè)中心。整個項目占地約42270平方米，總建面積逾27萬平方米，總商業(yè)面職17萬平方米，由豐臣凱琳公館、酒店式公寓和高180米的5A甲級寫字樓構(gòu)成。目前嘉禾影院、TESCO樂購及百盛百貨已經(jīng)簽訂合同。

豐臣國際廣場的定位為中高端，聚合“個性、時尚、創(chuàng)意、雅致，通過整體突出時尚、年輕打造常州城市副中心，實(shí)現(xiàn)辦公、商務(wù)、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類復(fù)合功能。項目于2010年10月正式簽訂協(xié)議并開始協(xié)商工程條件。計劃2011年6月交付，2011年圣誔節(jié)開業(yè)。

優(yōu)勢分析：豐臣國際廣場目前已經(jīng)簽約百盛、樂購超市以及嘉禾影院等主力店，還規(guī)劃建設(shè)有五星級的酒店以及酒吧一條街等項目，高達(dá)160米的酒店式公寓更是進(jìn)一步提高了豐臣國際廣場的定位。業(yè)態(tài)配置方面，酒吧主題的商業(yè)街尚未在常州出現(xiàn)，因此項目很具特色，按照目前新北區(qū)消費(fèi)人群的特點(diǎn)分析，這種酒吧主題的商業(yè)街將會是一個不錯的項目。

劣勢分析：項目定位于中高端消費(fèi)人群，這樣勢必會和萬達(dá)廣場構(gòu)成直接競爭，樂購vs沃爾瑪，百盛vs萬千百貨，嘉禾影院vs萬達(dá)影院，這種競爭對彼此都回不利，而豐臣國際廣場在這樣的競爭中的劣勢更明顯，首先，新北萬達(dá)廣場明年國慶節(jié)開業(yè)，而豐臣國際廣場開業(yè)時間為2011年圣誕節(jié)前后，時間上雖然只差3各月，卻足以使萬達(dá)廣場吸引到很大一部分忠實(shí)的消費(fèi)者，形成先入為主的競爭優(yōu)勢。其次，和豐臣房產(chǎn)相比，大連萬達(dá)在商業(yè)運(yùn)作和客戶資源方面更具優(yōu)勢，這種優(yōu)勢很大程度上也能影響到整個項目的競爭。

2、道生中心

項目簡介：道生中心商業(yè)面積2萬多方，整個商業(yè)只租不售。商業(yè)項目定位在

中高端白領(lǐng)消費(fèi)群體。規(guī)劃中的經(jīng)營業(yè)態(tài)有兒童主題區(qū)，教育培訓(xùn)類，餐飲，男女裝，一樓擬引進(jìn)經(jīng)營面積較小的精品超市。道生中心目前的招商重點(diǎn)是確定男女裝主力店，然后會根據(jù)主力店的進(jìn)駐情況確定整個商業(yè)部分的規(guī)劃和租金水平等。項目預(yù)定2011年國慶節(jié)開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：為了不受新北區(qū)其他商業(yè)項目的影響，道生中心采取規(guī)避競爭的戰(zhàn)術(shù)，將目標(biāo)定位在中段消費(fèi)群體，希望依靠每家瑪超市吸引的人流，結(jié)合自己的定位把商業(yè)部分做起來。如果商場能縮短準(zhǔn)備時間，提高招商進(jìn)度，可能對其有利，而從目前的招商進(jìn)度來看，道生中心顯然面臨著規(guī)劃和招商上的困難，時間過長的準(zhǔn)備對其沒有任何幫助，如果萬達(dá)廣場能按期開工，趨于成熟的新北商圈只能進(jìn)一步對其構(gòu)成影響。

其他商業(yè)項目調(diào)研分析

1、寶龍城市廣場

項目簡介：常州寶龍城市廣場地處江蘇省經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一常州鐘樓區(qū)行政中心正南面，占地面積405畝。項目東側(cè)約200米是城市南北快速高架，西側(cè)預(yù)留城市BRT公交干線，距鐘樓區(qū)政府僅五分鐘車程，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷。寶龍城市廣場將呈現(xiàn)主題商業(yè)步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級酒店、住宅、幼兒園等多種業(yè)態(tài)形式，整個項目預(yù)計2013年十二月底前竣工。

項目優(yōu)劣勢分析：寶龍城市廣場在各個地方發(fā)展方式相近，避開市區(qū)成熟商業(yè)探索具有潛力的空白市場，這種發(fā)展方式是大膽的也是新奇的，從寶龍城市廣場在各地的發(fā)展來看，這種方式似乎屢試不爽，寶龍城市廣場這種發(fā)展模式一般要求開發(fā)商具備較為豐富的商家資源并且能夠與其建立起穩(wěn)固的合作關(guān)系，當(dāng)然在這一方面，寶龍顯然是有實(shí)力的。

寶龍城市廣場緊鄰青楓公園，增加了項目的休閑娛樂功能，40萬方的商業(yè)整合了商業(yè)地產(chǎn)上的所有功能，這么完整的商業(yè)項目有足夠的能力吸引人氣。其次，寶龍城市廣場所在的地方有多家住宅項目，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群自然不會舍近求遠(yuǎn)，放棄這個家門口的商業(yè)航母。

2、嘉宏盛世

項目簡介： “嘉宏盛世”總建筑面積約28萬平米，商業(yè)面積約10萬平米。這里商業(yè)主要有位于北側(cè)吊橋路的大型商業(yè)百貨主力店、豪華酒店式公寓、地下一層易買得大賣場，以及精品商業(yè)步行街區(qū)組成。目前項目內(nèi)大賣場已經(jīng)開業(yè)，購物街二樓餐飲入駐狀況較好，一樓鮮有店鋪，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

項目優(yōu)劣勢分析：嘉宏盛世在北側(cè)吊橋路發(fā)展如此大面積的商業(yè)有點(diǎn)盲目跟風(fēng)的味道，首先，受交通、地理位置的影響，又與南大街商圈和文化宮商圈距離較近，這一區(qū)域形成商圈的可能不大；作為獨(dú)立商業(yè)，北不能連接南大街和文化宮，南不能與電腦城相互補(bǔ)充；而作為社區(qū)商業(yè)，十萬方的商業(yè)又顯多余。其次，交通不便也是影響其發(fā)展的因素，項目雖然處于十字路口，可是周圍沒有任何公交線路經(jīng)過。

3、凱悅中心

項目簡介：凱悅中心總建筑面積56萬平方米，包含精裝修豪宅，一站式購物廣場，別墅，酒店式公寓，商業(yè)面積13萬方，其中8萬方已簽約金鷹百貨，這將是華東地區(qū)最大的百貨商場，也是金鷹集團(tuán)全國最大的航母店，除了金鷹百貨以外，項目還包括超五星級影院（含3D廳），健身會所，美食街，電玩城，和購物街區(qū)。

項目分析：凱悅中心落成后將是常州商業(yè)地產(chǎn)界另一很具競爭性的城市綜合體項目，城市綜合體作為近幾年出現(xiàn)的商業(yè)模式，雖然耗資巨大，建設(shè)周期較長，但其對地域商業(yè)的影響力有目共睹，業(yè)態(tài)分布上，城市綜合體項目都是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，但是在實(shí)際操作時，表現(xiàn)的各具特色，凱悅中心最大的特點(diǎn)和吸引力便是8萬方的巨型百貨。

凱悅中心發(fā)展的優(yōu)勢是其所處的區(qū)域人口基數(shù)大，交通便利，商業(yè)發(fā)展落后，距離市區(qū)成熟商圈較遠(yuǎn)，在這種優(yōu)勢下應(yīng)運(yùn)而生的凱悅中心自然發(fā)展?jié)摿^大。

四、關(guān)于太陽城購物中心

1、太陽城購物中心過去發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)

太陽城購物中心開業(yè)之初是新北區(qū)最大的商業(yè)項目，與對面的華聯(lián)吉買盛，旁邊的府琛商務(wù)廣場一起構(gòu)成了新北最早的商圈，但是在開業(yè)之后的幾年里，經(jīng)營狀況一直不盡人意，甚至出現(xiàn)業(yè)績不斷下滑的尷尬局面，究其原因，本人從以下幾個方面進(jìn)行分析。

首先，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路為經(jīng)營先于開發(fā)，策劃先于規(guī)劃，招商先于銷售，太陽城購物中心在開發(fā)和經(jīng)營過程中沒有很好的注意到這一點(diǎn)。而是建成后才規(guī)劃業(yè)態(tài)，致使整個建筑沒有排水排煙設(shè)施，不適應(yīng)餐飲元素的引入，招商之前就將黃金鋪位和沿街鋪位全部售出，這在回籠資金的同時，卻給今后的規(guī)劃和調(diào)整帶來了極其大的難度，這是造成現(xiàn)狀的原因之一。

其次，太陽城購物中心成立之時，致力于打造新北唯一的shopping mall，這種思路目前看來也是合理可行的。但在發(fā)展shopping mall 模式時應(yīng)該注重了餐飲和娛樂元素在購物中心中重要性，購物元素方面實(shí)行單一的租金形式進(jìn)行經(jīng)營，這種沒有配套的商業(yè)項目是很難立足的。

再次，主打住宅開發(fā)的金橋房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司雖然有成功操作金橋五金市場的經(jīng)驗，但這種經(jīng)驗對于開發(fā)和經(jīng)營shopping mall模式還顯得不足，公司在這一領(lǐng)域經(jīng)驗和客戶資源都很匱乏。項目初與銅鑼灣商業(yè)管理公司合作時曾表現(xiàn)出廣闊的生機(jī)和廣闊的發(fā)展前景，我們可以從這一點(diǎn)上進(jìn)行反思。

2、太陽城購物中心未來發(fā)展機(jī)遇：

隨著新北區(qū)的快速發(fā)展，太陽城購物中心的區(qū)位優(yōu)勢也更加明顯，這里也將會出現(xiàn)兩大商業(yè)項目，在提升整個新北商圈的同時，也給太陽城購物中心帶來壓力，可以說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，在這種情況下做出怎樣的調(diào)整時項目成敗的關(guān)鍵。本人認(rèn)為，太陽城的調(diào)整要兼顧整個新北商圈的定位，從萬達(dá)廣場和豐臣國際廣場的規(guī)劃來看，這個商圈將是常州商業(yè)時尚，高檔和精致的代名詞。太陽城的調(diào)整必須順應(yīng)這一定位，同時又應(yīng)該采取和其他兩個項目錯位經(jīng)營的策略。常州未來的商業(yè)戰(zhàn)已經(jīng)不是單純的商業(yè)項目之間的競爭了，而會表現(xiàn)為商圈之間的競爭，那么只有商圈內(nèi)項目相互補(bǔ)充，合理競爭，才有實(shí)現(xiàn)共贏的可能，13

因此我對太陽城擬引進(jìn)超市提出下述建議：在百貨的規(guī)劃上走主題百貨的路線，主題百貨的分類有很多種，如運(yùn)動主題百貨，女性主題百貨等；按照年齡段也可以分為定位年輕時尚的百貨和定位成熟端莊的百貨。太陽城購物中心完全可以打造為定位于未婚男女性的年輕時尚型百貨。這在與萬千百貨和百盛形成錯位經(jīng)營的同時也可以建立起自身的優(yōu)勢。

除百貨模式外，太陽城購物中心也可以嘗試奧特萊斯模式，常州目前出現(xiàn)的金壇奧特萊斯和牛塘奧特萊斯交通十分不便，位置偏僻，引進(jìn)品牌少且品牌檔次偏低，并不具有先入為主的優(yōu)勢。如果太陽城購物中心也走這樣的發(fā)展模式，則在硬件配套，地理位置等多方面具備很強(qiáng)的競爭性，這是完全可以通過引進(jìn)國際一線、二線品牌來拉升商場檔次，市場潛力巨大。