第一篇：萬(wàn)科項(xiàng)目后評(píng)估工作指引

有萬(wàn)科的后評(píng)價(jià)指引，如何發(fā)上網(wǎng)？

深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO.，LTD.編號(hào)： VKSZ/QP/PR012

版號(hào)： A/0

《項(xiàng)目成本后評(píng)估》編制指引

1.目的評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本的科學(xué)合理性，編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》。

總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為新項(xiàng)目成本測(cè)算提供參照系。

2.適用范圍

公司所有完工結(jié)算項(xiàng)目。

3.術(shù)語(yǔ)和定義

項(xiàng)目成本后評(píng)估：

4.職責(zé)

4.1.成本管理部

所有項(xiàng)目完工結(jié)算后，成本管理部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》中建造成本部分內(nèi)容，并提交財(cái)務(wù)部門。

4.1.1.負(fù)責(zé)歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本資料，比如：《項(xiàng)目可研報(bào)告》、《項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》、工程預(yù)結(jié)算書、工程結(jié)算資料等等。

4.1.2.負(fù)責(zé)比較結(jié)算成本與預(yù)測(cè)成本，對(duì)差異部分進(jìn)行分析、說(shuō)明。

4.1.3.負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》的相關(guān)內(nèi)容，總結(jié)項(xiàng)目成本超計(jì)劃、無(wú)效投資、損失浪費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目成本管理情況做出評(píng)價(jià)。

4.2.財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)完成建造成本以外的所有成本內(nèi)容的分析評(píng)估，匯總成本管理部的相關(guān)內(nèi)容，編制完整的《項(xiàng)目成本后評(píng)估》報(bào)告。

4.3.總經(jīng)理

4.3.1.負(fù)責(zé)簽發(fā)《項(xiàng)目成本后評(píng)估》，使之成為公司的基礎(chǔ)資料。

5.工作程序

5.1.編制計(jì)劃

成本管理部根據(jù)項(xiàng)目的竣工結(jié)算和投入使用計(jì)劃，確定相應(yīng)的《項(xiàng)目成本后評(píng)估》編制計(jì)5.1.1.成本管理部根據(jù)項(xiàng)目的竣工結(jié)算完成計(jì)劃，確定《項(xiàng)目成本后評(píng)估》相關(guān)內(nèi)容編制計(jì)劃。

5.1.2.對(duì)于需要項(xiàng)目投入使用一定時(shí)間后方能考核的成本項(xiàng)目，比如裝修材料的使用效果、主要設(shè)備的運(yùn)營(yíng)能力等，要根據(jù)項(xiàng)目入伙計(jì)劃，確定《項(xiàng)目成本后評(píng)估》相關(guān)內(nèi)容的編制計(jì)劃。

5.2.編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》報(bào)告

5.2.1.歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：《項(xiàng)目可研報(bào)告》、《項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》等。

5.2.2.匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括《工程預(yù)算書》、《工程結(jié)算書》、工程變更簽證洽商等資料。

5.2.3.對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《項(xiàng)目可研報(bào)告》中相關(guān)成本預(yù)測(cè)內(nèi)容，評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性。

5.2.4.對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書》中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性。

5.2.5.分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》，評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

5.2.6.對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總包合同、《工程預(yù)算書》、《工程結(jié)算書》、等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響。

5.2.7.考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等等的使用效果和耐用程度，評(píng)價(jià)材料成本的合理性。

5.2.8.編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》相關(guān)內(nèi)容，提交財(cái)務(wù)部，作為《項(xiàng)目成本后評(píng)估》報(bào)告的核心內(nèi)

容。

6.支持性文件

6.1.VKSZ/QP/DC002《檔案管理及質(zhì)量記錄控制程序》

7.相關(guān)記錄

劃。

第二篇：萬(wàn)科項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作指引

發(fā)布日期：

流程管理體系文件

項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作指引

文件編號(hào)：GC-ZY00

3版本：A

編制：日期：審核：日期：審批：日期：主導(dǎo)部門：工程事務(wù)部

200年月日實(shí)施日期：200

年月

1日

1.目的科學(xué)有效地安排各項(xiàng)目各階段的報(bào)批報(bào)建工作，確保各項(xiàng)目的正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)。2.適用范圍

適用于公司開發(fā)的項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中由工程事務(wù)部負(fù)責(zé)的報(bào)批報(bào)建工作。3.術(shù)語(yǔ)和定義

無(wú) 4.職責(zé) 4.1.工程事務(wù)部

4.1.1.嚴(yán)格按照公司規(guī)范化運(yùn)作要求，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，及時(shí)準(zhǔn)確地辦妥各項(xiàng)目所需報(bào)批

報(bào)建手續(xù)，提供相關(guān)合法文件，為各項(xiàng)目的順利開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供保證。

4.2.營(yíng)銷管理部、項(xiàng)目部、預(yù)決算部、資金結(jié)算部、市場(chǎng)拓展部、工程技術(shù)部負(fù)責(zé)提交本部

門報(bào)批報(bào)建資料。5.工作程序

5.1.公司工程事務(wù)部落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃并制定相應(yīng)的《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建主要節(jié)點(diǎn)工作計(jì)劃》。5.2.在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需各部門向工程事務(wù)部提交的報(bào)批報(bào)建資料及提交時(shí)機(jī)見下表：

5.3.工程事務(wù)部以書面形式將《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建所需資料清單》向上述各部門提出報(bào)批報(bào)建

所需資料及配合要求。

5.4.工程事務(wù)部收集到報(bào)批報(bào)建所需資料后，按照政府主管部門依法行政手冊(cè)要求，遞交

資料。

5.5.政府主管部門窗口收文后，主辦人員在取得批文前，積極聯(lián)系政府經(jīng)辦人，了解辦文

進(jìn)展或按對(duì)方要求進(jìn)行配合工作。

5.6.政府部門承諾的辦文時(shí)限到期當(dāng)日或次日，主辦人員到指定地點(diǎn)領(lǐng)取批文，移交辦公

室歸檔。

5.7.獲取批文后的當(dāng)日或次日以電子郵件《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建批文獲取通知》，將批文信息告知

公司相關(guān)部門。

6.相關(guān)記錄

6.1.XL-GC-ZY003-LJ001《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建主要節(jié)點(diǎn)工作計(jì)劃》 6.2.XL-GC-ZY003-LJ002《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建所需資料清單》 6.3.XL-GC-ZY003-LJ003《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建批文獲取通知》 6.4.XL-GC-ZY003-LJ004《項(xiàng)目權(quán)證及批復(fù)獲得情況通報(bào)》

第三篇：企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引

企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引

第一章總則

第一條為進(jìn)一步規(guī)范中央企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理工作，確保企業(yè)改制重組、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)等工作順利進(jìn)行，依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委令第12號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《評(píng)估管理辦法》）等規(guī)定，制定本指引。

第二條國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和中央企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱備案管理單位），按照《評(píng)估管理辦法》規(guī)定對(duì)應(yīng)當(dāng)備案的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行備案管理工作，適用本指引。

第二章備案工作程序

第三條企業(yè)發(fā)生需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2011〕68號(hào)）等文件規(guī)定聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第四條在資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目開展過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)就工作情況及時(shí)通過(guò)中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估管理信息系統(tǒng)向備案管理單位報(bào)告，包括評(píng)估基準(zhǔn)日選定、資產(chǎn)評(píng)估、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估和相關(guān)審計(jì)等情況。必要時(shí)，備案管理單位可對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)檢查。

第五條企業(yè)收到評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估基準(zhǔn)日起9個(gè)月內(nèi)將備案申請(qǐng)材料逐級(jí)報(bào)送備案管理單位。在報(bào)送備案管理單位之前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行以下初步審核：

（一）相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求。

（二）評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否合理。

（三）執(zhí)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員是否具備相應(yīng)資質(zhì)。

（四）評(píng)估范圍是否與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或重組改制方案內(nèi)容一致。

（五）納入評(píng)估范圍的房產(chǎn)、土地及礦產(chǎn)資源等資產(chǎn)權(quán)屬要件是否齊全。

（六）被評(píng)估企業(yè)是否依法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記事宜。

（七）評(píng)估報(bào)告、審計(jì)報(bào)告等資料要件是否齊全。

第六條企業(yè)提出資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向備案管理單位報(bào)送下列文件材料：

（一）資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案申請(qǐng)文件。

（二）資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案表（一式三份）。

（三）與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或其他有效文件，包括相關(guān)單位批復(fù)文件以及企業(yè)董事會(huì)決議或總經(jīng)理辦公會(huì)議紀(jì)要等。

（四）評(píng)估所涉及的資產(chǎn)改制重組、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方案或發(fā)起人協(xié)議等材料。

（五）評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告（包括評(píng)估報(bào)告書、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估明細(xì)表及其電子文檔等）及其主要引用報(bào)告（包括審計(jì)報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告、礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告等）。

（六）被評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬證明文件。

（七）與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的無(wú)保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告。如為非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見的審計(jì)報(bào)告時(shí)，對(duì)其附加說(shuō)明段、強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段或修正性用語(yǔ)，企業(yè)需提供對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的書面說(shuō)明及承諾。

（八）擬上市項(xiàng)目或已上市公司的重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目，評(píng)估基準(zhǔn)日在6月30日（含）之前的，需提供最近三個(gè)完整會(huì)計(jì)和本截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告；評(píng)估基準(zhǔn)日在6月30日之后的，需提供最近兩個(gè)完整會(huì)計(jì)和本截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告。其他經(jīng)濟(jì)行為需提供最近一個(gè)完整會(huì)計(jì)和本截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告。

（九）資產(chǎn)評(píng)估各當(dāng)事方的相關(guān)承諾函。評(píng)估委托方、評(píng)估機(jī)構(gòu)、被評(píng)估企業(yè)（產(chǎn)權(quán)持有單位）均應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定出具承諾函。

（十）需要提供的其他材料。

第七條企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《關(guān)于啟用中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估管理信息系統(tǒng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資廳產(chǎn)權(quán)〔2012〕201號(hào)），及時(shí)將項(xiàng)目基本情況、評(píng)估報(bào)告等錄入中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估管理信息系統(tǒng)，并組織開展審核工作。必要時(shí)可組織有關(guān)專家參與評(píng)估項(xiàng)目評(píng)審工作。

第八條備案管理單位收到備案申請(qǐng)材料后，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)向企業(yè)出具審核意見。企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織相關(guān)中介機(jī)構(gòu)逐條答復(fù)審核意見，并根據(jù)審核要求對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告、礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告和相關(guān)審計(jì)報(bào)告等進(jìn)行補(bǔ)充修改，并將調(diào)整完善后的備案申請(qǐng)材料和審核意見答復(fù)在10個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送備案管理單位，備案管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織復(fù)審。經(jīng)審核符合備案要求的，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)辦理完成備案手續(xù)。

第三章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核要點(diǎn)

第九條備案管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《評(píng)估管理辦法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》等企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理法規(guī)和相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)備案事項(xiàng)相關(guān)行為的合規(guī)性、評(píng)估結(jié)果的合理性等進(jìn)行審核。

第十條備案管理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以下內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)審核：

（一）評(píng)估委托方、被評(píng)估企業(yè)（產(chǎn)權(quán)持有單位）概況。

（二）評(píng)估目的。

（三）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。

（四）價(jià)值類型及其定義。

（五）評(píng)估基準(zhǔn)日。

（六）評(píng)估依據(jù)。

（七）評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況。

（八）評(píng)估方法。

（九）評(píng)估結(jié)論。

（十）特別事項(xiàng)說(shuō)明。

（十一）簽字蓋章。

（十二）評(píng)估報(bào)告附件。

第十一條備案管理單位審核評(píng)估委托方、被評(píng)估企業(yè)（產(chǎn)權(quán)持有單位）概況，應(yīng)當(dāng)關(guān)注是否對(duì)被評(píng)估企業(yè)歷史沿革、股權(quán)結(jié)構(gòu)（圖）、股權(quán)變更、經(jīng)營(yíng)管理等情況進(jìn)行了必要說(shuō)明，是否反映了近三年的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況。存在關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注是否披露了關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。

第十二條備案管理單位審核評(píng)估目的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告中是否清晰、明確地說(shuō)明本次資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為目的；以及評(píng)估所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。

第十三條備案管理單位審核評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的基本情況，包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等；關(guān)注評(píng)估范圍是否與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件、評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書等確定的資產(chǎn)范圍一致。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，備案管理單位應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估范圍是否包括了企業(yè)擁有的實(shí)物資產(chǎn)和專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)，以及明確的未來(lái)權(quán)利、義務(wù)（負(fù)債），特別是土地使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)等。對(duì)實(shí)際存在但未入賬或已攤銷完畢的無(wú)形資產(chǎn)、未來(lái)義務(wù)及或有事項(xiàng)等是否在《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》中進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。

第十四條備案管理單位審核價(jià)值類型及其定義，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告是否列明了所選擇的價(jià)值類型及其定義。選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)關(guān)注其選擇理由和選取的合理性。

第十五條備案管理單位審核評(píng)估基準(zhǔn)日，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否接近評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為或特定事項(xiàng)的實(shí)施日期。企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日后如遇重大事項(xiàng)，如匯率變動(dòng)、國(guó)家重大政策調(diào)整、企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬或數(shù)量、價(jià)值發(fā)生重大變化等，可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估基準(zhǔn)日或評(píng)估結(jié)果是否進(jìn)行了合理調(diào)整。

備案管理單位審核涉及上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注所選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日是否符合《國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》（國(guó)資委證監(jiān)會(huì)令第19號(hào)）規(guī)定，即上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日與國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)變動(dòng)決議的日期相差不得超過(guò)一個(gè)月。

第十六條備案管理單位審核評(píng)估依據(jù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下內(nèi)容：

（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。

重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)的合規(guī)性和完整性。

（二）法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則、權(quán)屬、取價(jià)等依據(jù)。

1.重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估工作過(guò)程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。評(píng)估依據(jù)是否明確、規(guī)范、具體，便于查閱和理解；評(píng)估依據(jù)是否具有代表性，且在評(píng)估基準(zhǔn)日有效。

2.收集的價(jià)格信息、工程定額標(biāo)準(zhǔn)等是否與評(píng)估對(duì)象具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。結(jié)合評(píng)估目的、業(yè)務(wù)性質(zhì)和行業(yè)特點(diǎn)等，重點(diǎn)關(guān)注取價(jià)依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)的相關(guān)性及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響。

3.關(guān)注土地、房屋建筑物及無(wú)形資產(chǎn)等重要資產(chǎn)的權(quán)屬和使用狀況。被評(píng)估資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰、權(quán)屬證明文件齊備。對(duì)重要資產(chǎn)權(quán)屬資料不全面或存在瑕疵的，企業(yè)是否已經(jīng)妥善解決。

4．《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》、國(guó)資委有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估管理及評(píng)估報(bào)告審核相關(guān)規(guī)范文件等是否列示在評(píng)估依據(jù)文件中。

第十七條備案管理單位審核評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中是否履行了必要評(píng)估程序，評(píng)估過(guò)程是否完整，是否存在未履行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評(píng)估步驟的行為。

備案管理單位應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)清查情況。針對(duì)評(píng)估報(bào)告中關(guān)于資產(chǎn)清查情況的說(shuō)明，應(yīng)當(dāng)結(jié)合特別事項(xiàng)說(shuō)明、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表和資產(chǎn)權(quán)屬證明文件，以及改制方案、審計(jì)報(bào)告等資料，對(duì)評(píng)估范圍進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)是否有賬外資產(chǎn)、或有負(fù)債、資產(chǎn)（土地、車輛等）權(quán)利人與實(shí)際使用人不一致等情況。應(yīng)當(dāng)關(guān)注對(duì)企業(yè)資產(chǎn)狀況的描述，尤其是房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等重大資產(chǎn)，核實(shí)是否存在隱匿或遺漏。

第十八條備案管理單位審核評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估方法選擇是否合理，是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，以及評(píng)估過(guò)程中評(píng)估參數(shù)選取是否合理等。以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，對(duì)企業(yè)（含其擁有實(shí)際控制權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資企業(yè)）是否采用了兩種或兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，并分別說(shuō)明了選取每種評(píng)估方法的理由和確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)。

第十九條對(duì)使用收益法評(píng)估的，備案管理單位審核時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

（一）對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)情況的分析是否充分、合理。是否對(duì)被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)、不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然性的收入和支出等進(jìn)行了合理調(diào)整；是否對(duì)被評(píng)估企業(yè)的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析，合理判斷資產(chǎn)、債務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)配置的有效性，劃分與收益存在直接相關(guān)性的資產(chǎn)、債務(wù)情況。對(duì)于不能或不需歸集的，是否單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。

（二）收益預(yù)測(cè)是否合理。是否根據(jù)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、收益情況等選擇了恰當(dāng)?shù)氖找婺Ｐ?，?duì)應(yīng)的折現(xiàn)率確定過(guò)程和依據(jù)是否合理。在確定收益預(yù)測(cè)期間時(shí)，是否合理考慮被評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景，及其所在行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展前景，國(guó)家相關(guān)行業(yè)政策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限及主要產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)壽命年限等，并恰當(dāng)考慮預(yù)測(cè)期后的收益情況及相關(guān)終值的計(jì)算。

是否合理預(yù)測(cè)了相關(guān)參數(shù)，如被評(píng)估企業(yè)的收入、成本及費(fèi)用、折舊和攤銷、營(yíng)運(yùn)資金、資本性支出、折現(xiàn)率、負(fù)債、溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等。關(guān)注相關(guān)參數(shù)確定的依據(jù)是否充分，測(cè)算過(guò)程是否完整，是否有完整的預(yù)測(cè)表及說(shuō)明。

第二十條對(duì)使用市場(chǎng)法評(píng)估的，備案管理單位審核時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

（一）選擇的可比案例是否與被評(píng)估企業(yè)具有可比性，是否處于同一行業(yè)或相近行業(yè)，或者是受共同因素決定或影響。是否對(duì)可比案例及被評(píng)估企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了必要的分析調(diào)整，并消除了偶然性因素的影響。

（二）選擇的可比因素是否是企業(yè)價(jià)值的決定因素，選擇的價(jià)值比率是否適當(dāng)可靠，是否經(jīng)過(guò)了必要的修正調(diào)整。是否選擇了多種可比因素，對(duì)于不同可比因素得到的不同評(píng)估值是否能夠合理的選擇計(jì)算。

第二十一條備案管理單位審核評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)果是否涵蓋了評(píng)估范圍，及其與評(píng)估目的和經(jīng)濟(jì)行為的一致性和適用性。采用兩種或兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不同評(píng)估方法結(jié)果的差異及其原因和最終確定評(píng)估結(jié)論的理由。

第二十二條備案管理單位審核特別事項(xiàng)說(shuō)明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下內(nèi)容：

（一）企業(yè)是否逐條分析特別事項(xiàng)說(shuō)明中的披露事項(xiàng)，了解特別事項(xiàng)形成原因、性質(zhì)及對(duì)評(píng)估結(jié)果影響程度，并分別對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行了處理：

1.對(duì)權(quán)屬資料不全面、評(píng)估資料不完整、經(jīng)濟(jì)行為有瑕疵等情形，企業(yè)是否已經(jīng)補(bǔ)充完善。

2.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)未履行必要程序，通過(guò)特別事項(xiàng)說(shuō)明披露大量問(wèn)題，影響評(píng)估結(jié)論的，企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)是否已經(jīng)妥善解決。

（二）企業(yè)是否通過(guò)內(nèi)部審核論證，對(duì)未在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明但可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)，與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通確定是否須在特別事項(xiàng)說(shuō)明中披露；對(duì)于不宜在報(bào)告中披露的，企業(yè)是否形成了專項(xiàng)處理意見。

第二十三條備案管理單位審核簽字蓋章，應(yīng)當(dāng)對(duì)照《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》等規(guī)定，關(guān)注評(píng)估報(bào)告簽字蓋章是否齊全、規(guī)范、清晰。應(yīng)當(dāng)關(guān)注公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人是否在評(píng)估報(bào)告上簽字。關(guān)注《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》是否已經(jīng)由評(píng)估委托方單位負(fù)責(zé)人和被評(píng)估企業(yè)（產(chǎn)權(quán)持有單位）負(fù)責(zé)人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。

第二十四條備案管理單位審核評(píng)估報(bào)告附件，應(yīng)當(dāng)關(guān)注附件是否齊全，評(píng)估報(bào)告附件內(nèi)容及其所涉及的簽章是否清晰、完整，相關(guān)內(nèi)容是否與評(píng)估報(bào)告摘要、正文一致。附件為復(fù)印件的，評(píng)估機(jī)構(gòu)是否與原件進(jìn)行了核對(duì)。

備案管理單位審核《評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》，應(yīng)當(dāng)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估委托方式是否合規(guī)，簽署內(nèi)容是否完整，經(jīng)濟(jì)行為與評(píng)估報(bào)告披露內(nèi)容是否一致等。

第四章其他報(bào)告審核要點(diǎn)

第二十五條備案管理單位應(yīng)當(dāng)關(guān)注審計(jì)報(bào)告中的以下內(nèi)容：

（一）審計(jì)報(bào)告與評(píng)估報(bào)告之間數(shù)據(jù)勾稽關(guān)系是否合理一致；審計(jì)范圍是否與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件、審計(jì)業(yè)務(wù)委托約定書等確定的資產(chǎn)范圍一致，以及合并報(bào)表的合并范圍是否合理。

（二）審計(jì)報(bào)告報(bào)表與報(bào)表附注之間勾稽關(guān)系是否一致；主要會(huì)計(jì)政策是否合理，包括收入確認(rèn)原則、成本核算原則等。

（三）企業(yè)整體改制涉及資產(chǎn)剝離時(shí)，剝離原則是否與改制方案一致，以及模擬的時(shí)點(diǎn)是否合理。

（四）涉及計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)，各項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備的依據(jù)和比例是否合理。

第二十六條備案管理單位應(yīng)當(dāng)關(guān)注土地使用權(quán)估價(jià)報(bào)告中的以下內(nèi)容：

（一）土地估價(jià)范圍、權(quán)屬、土地資產(chǎn)處置審批與土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒盖闆r。如果評(píng)估基準(zhǔn)日存在劃撥土地，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注劃撥土地的處置情況：

1.關(guān)注是否有劃撥土地處置審批文件，審批文件是否合法有效、審批內(nèi)容是否與實(shí)際評(píng)估土地一致等；

2.如果是未經(jīng)處置的劃撥土地，應(yīng)當(dāng)關(guān)注其未處置理由的合規(guī)性以及評(píng)估中處理方式的合理性等。

（二）土地地價(jià)定義是否符合相關(guān)準(zhǔn)則要求。關(guān)注估價(jià)方法選取的合理性；相關(guān)參數(shù)選取依據(jù)是否充分、計(jì)算過(guò)程是否完整及評(píng)估結(jié)果選取是否合理等。

第二十七條備案管理單位應(yīng)當(dāng)關(guān)注礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告中的以下內(nèi)容：

（一）礦業(yè)權(quán)評(píng)估范圍、權(quán)屬、礦業(yè)權(quán)價(jià)款繳納情況、礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量評(píng)審備案情況。

（二）礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告是否符合相關(guān)準(zhǔn)則要求；評(píng)估方法選取是否合理；相關(guān)參數(shù)選取依據(jù)是否充分、計(jì)算過(guò)程是否完整、確定的結(jié)果是否合理。

第二十八條資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)或者其他相關(guān)專業(yè)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下事項(xiàng)：

（一）資產(chǎn)評(píng)估師是否對(duì)所引用報(bào)告進(jìn)行了必要的專業(yè)判斷，并聲明其了解所引用報(bào)告結(jié)論的取得過(guò)程，承擔(dān)引用報(bào)告結(jié)論的相關(guān)責(zé)任。

（二）所引用報(bào)告評(píng)估目的、價(jià)值類型是否一致；評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估結(jié)論使用有效期是否一致；評(píng)估假設(shè)是否一致，資產(chǎn)評(píng)估引用結(jié)果是否與所引用報(bào)告披露的結(jié)果一致，所引用報(bào)告披露的相關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明是否與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一致。

第五章境外評(píng)估或估值報(bào)告審核要點(diǎn)

第二十九條備案管理單位審核境外評(píng)估或估值報(bào)告，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)的選聘是否符合《中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》（國(guó)資委令第27號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2011〕144號(hào)）等規(guī)定。

第三十條對(duì)境外企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估或估值項(xiàng)目，備案管理單位應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)是否協(xié)助企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查、詢價(jià)，是否參與交易過(guò)程。經(jīng)濟(jì)行為涉及的交易對(duì)價(jià)是否以評(píng)估或估值結(jié)果為基礎(chǔ)，確有差異的是否具有充足合理的理由。

第三十一條審核境外評(píng)估及估值機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估或估值報(bào)告，應(yīng)當(dāng)關(guān)注其是否明示了所依據(jù)的評(píng)估準(zhǔn)則，是否合理參考了境內(nèi)評(píng)估準(zhǔn)則及要求。評(píng)估或估值結(jié)果是否以人民幣為計(jì)量幣種。使用其他幣種計(jì)量的，是否注明了該幣種與人民幣在評(píng)估基準(zhǔn)日的匯率。如果評(píng)估或估值結(jié)果為區(qū)間值的，應(yīng)關(guān)注是否在區(qū)間之內(nèi)確定了一個(gè)最大可能值，并說(shuō)明確定依據(jù)。

第三十二條備案管理單位可以使用備案表或者備案確認(rèn)函的方式對(duì)境外評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估或者估值報(bào)告予以備案。備案確認(rèn)函應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)要描述評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)情況，包括評(píng)估行為各當(dāng)事方及經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估結(jié)果使用有效期、評(píng)估對(duì)象賬面價(jià)值等內(nèi)容，明確評(píng)估結(jié)果區(qū)間值及最大可能值，明確評(píng)估行為各當(dāng)事方的權(quán)、責(zé)、利等執(zhí)行情況。

第六章附則

第三十三條地方各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)可以參照本指引，根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理實(shí)際情況，制定適合本地使用的國(guó)家出資企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引。

第三十四條本指引自印發(fā)之日起施行。

第四篇：萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。

二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3、從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

八、土地升值潛力初步評(píng)估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。

九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析

第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

（一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）

4、土地的用途

5、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（二）計(jì)劃手續(xù)

1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)

2、立項(xiàng)主體是否能夠變更

3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間

4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（三）規(guī)劃手續(xù)

1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃用地用途

4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（四）土地手續(xù)

1、征地批文

2、土地使用權(quán)出讓合同

3、拆遷安置補(bǔ)償

4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

（五）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估

1、取得土地使用權(quán)的程序描述

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

（六）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

（七）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 政府資源利用的評(píng)估：

（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；

（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；

（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：（1）報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理（2）拆遷安置補(bǔ)償（3）付款內(nèi)容和條件（4）交地標(biāo)準(zhǔn)

除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。

4、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：

（1）通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

三、總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場(chǎng)分析

一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ¨ 形成時(shí)間

¨ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ¨ 購(gòu)買人群變化

2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價(jià)

3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ¨平均售價(jià) ¨ 開發(fā)規(guī)模 ¨ 產(chǎn)品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。

4、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)

6、結(jié)論：

¨ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

¨ 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 ¨ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 ¨ 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題

三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

3、確定目標(biāo)客戶

4、市場(chǎng)定位

四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。

五、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。

2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。

3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。

2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計(jì)劃

一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示）

三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測(cè)

說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別列示。）

二、稅務(wù)分析

1、營(yíng)業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。

（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：

（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：

（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化

5、盈虧平衡點(diǎn)分析

1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價(jià) T1：表示營(yíng)業(yè)稅率 T2：表示所得稅率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

二、人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。

四、結(jié)論和建議

第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容

（一）主要指標(biāo)測(cè)算

1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。

3、根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。

（二）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）

3、資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況

5、近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略

6、參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。

2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。

3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

一、市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第五篇：萬(wàn)科項(xiàng)目工程管理策劃書編制指引

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萬(wàn)科項(xiàng)目工程管理策劃書編制指引 明源地產(chǎn)研究院官方微信編輯整理

預(yù)先評(píng)估項(xiàng)目的工程特點(diǎn)、難點(diǎn)及存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)工程各環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理、預(yù)估，提出相應(yīng)管理重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施，以期保證工程各環(huán)節(jié)進(jìn)展順暢，降低成本，提高效率，提高工程實(shí)體質(zhì)量和工程策劃、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精細(xì)梳理工程建設(shè)全過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)是編好《項(xiàng)目工程管理策劃書》的前提?！俄?xiàng)目工程管理策劃書》的內(nèi)容應(yīng)突出工程管理重點(diǎn)、涵蓋工程建設(shè)全過(guò)程。

一、項(xiàng)目概況 1.位置及環(huán)境

項(xiàng)目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃?xì)?、通訊等）狀況等。2.建設(shè)用地規(guī)劃要求

項(xiàng)目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。3.建筑概況

總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。4.建筑分期概況

項(xiàng)目分期及各期所處位置、建設(shè)順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。

二、項(xiàng)目部架構(gòu)及人力資源計(jì)劃 1.項(xiàng)目管理組織架構(gòu)

在人力資源部的協(xié)助下制定項(xiàng)目管理組織架構(gòu)； 項(xiàng)目部人員構(gòu)成、培訓(xùn)及發(fā)展計(jì)劃。（1）質(zhì)量保證體系

項(xiàng)目部質(zhì)量管理組織形式、人員配置；

組建包括監(jiān)理、總包的質(zhì)量、技術(shù)人員在內(nèi)的質(zhì)量技術(shù)小組，解決項(xiàng)目日常質(zhì)量和技術(shù)問(wèn)題。（2）崗位職責(zé)

各崗位的工作內(nèi)容、職責(zé)描述。

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（3）項(xiàng)目部費(fèi)用

項(xiàng)目部辦公場(chǎng)所及辦公設(shè)備計(jì)劃； 項(xiàng)目部費(fèi)用計(jì)劃。

三、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、場(chǎng)地綜合利用規(guī)劃 1.項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃

依據(jù)《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃》和《項(xiàng)目建設(shè)綜合計(jì)劃》編制《項(xiàng)目工程管理策劃書》中的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃部分；

該部分應(yīng)納入政府管理部門、市政配套部門等與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報(bào)送、審批、準(zhǔn)許時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

亦應(yīng)納入公司內(nèi)部的產(chǎn)品、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)等相關(guān)部門的計(jì)劃； 該部分應(yīng)由總體計(jì)劃、分期計(jì)劃和標(biāo)段計(jì)劃組成。2.項(xiàng)目建設(shè)總平面規(guī)劃

根據(jù)總體、分期、標(biāo)段建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目市政配套條件，考慮營(yíng)銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設(shè)的先后順序，綜合布置施工道路、臨時(shí)水電網(wǎng)及施工用臨時(shí)設(shè)施、大型設(shè)備、材料加工及堆放場(chǎng)地等，做到在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設(shè)和交付。

總平面規(guī)劃亦應(yīng)考慮場(chǎng)地內(nèi)外的相互影響和制約。（1）開放示范區(qū)

考慮項(xiàng)目建設(shè)先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便； 不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管網(wǎng)布置；

項(xiàng)目建設(shè)全周期均可利用，或者作為永久設(shè)施的一部分。（2）臨時(shí)設(shè)施

臨時(shí)辦公室、宿舍、食堂等應(yīng)考慮項(xiàng)目建設(shè)及交付的先后順序，結(jié)合永久道路、管網(wǎng)布置，做到項(xiàng)目建設(shè)后期或項(xiàng)目建設(shè)完畢后拆除； 成品、零部件倉(cāng)庫(kù)和設(shè)備維修車間的布置原則同上；

上述生活區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)分開布置，并設(shè)置隔離或明顯分界標(biāo)志。（3）材料加工、運(yùn)輸

材料加工與堆放場(chǎng)地應(yīng)相鄰布置，以減少材料水平搬運(yùn)距離；兩者亦應(yīng)考慮項(xiàng)目建設(shè)及交付的先后順序，做到項(xiàng)目建設(shè)后期或建設(shè)完畢后拆除；

塔吊布置應(yīng)同時(shí)考慮水平和垂直兩方面的運(yùn)輸要求；亦應(yīng)根據(jù)工程各階段運(yùn)輸量的要求，考慮塔吊本身的運(yùn)輸半徑、起吊重量、提升及回轉(zhuǎn)速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

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砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時(shí)卸貨/堆放場(chǎng)應(yīng)盡量靠近所使用部位的垂直運(yùn)輸設(shè)備（塔吊、臨時(shí)貨梯等），以減少二次水平搬運(yùn)； 塔吊等大型設(shè)備應(yīng)考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數(shù)，且做到安裝、拆除方便、安全。

（4）臨時(shí)道路、水電網(wǎng)絡(luò)

考慮以永久道路的路基作為臨時(shí)道路； 臨時(shí)水電網(wǎng)應(yīng)不與永久水電網(wǎng)相碰撞、交叉；

臨時(shí)水電網(wǎng)應(yīng)考慮項(xiàng)目建設(shè)順序，不與永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時(shí)水電網(wǎng)；

臨時(shí)水電網(wǎng)應(yīng)滿足給水試壓、電梯等永久用電設(shè)施試運(yùn)行的要求。

四、項(xiàng)目管理目標(biāo) 1.進(jìn)度計(jì)劃管理目標(biāo)

進(jìn)度計(jì)劃：總進(jìn)度計(jì)劃、分期計(jì)劃、標(biāo)段計(jì)劃的偏差控制目標(biāo)； 標(biāo)準(zhǔn)工期：基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點(diǎn)的偏差控制目標(biāo)。2.質(zhì)量管理目標(biāo)

工程實(shí)體質(zhì)量：實(shí)測(cè)實(shí)量，滲漏、裂縫等質(zhì)量通病控制目標(biāo)； 客戶滿意度：客戶質(zhì)量滿意度目標(biāo)；

質(zhì)量獎(jiǎng)：魯班獎(jiǎng)、詹天佑獎(jiǎng)、地方質(zhì)量獎(jiǎng)等獲獎(jiǎng)目標(biāo)。3.成本管理目標(biāo)

目標(biāo)成本：公司下達(dá)的目標(biāo)成本控制、管理目標(biāo)；

動(dòng)態(tài)成本：設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標(biāo)； 措施成本：施工方案優(yōu)化，施工工藝改進(jìn)，減少浪費(fèi)、節(jié)約成本目標(biāo)。4.設(shè)計(jì)管理目標(biāo)

圖紙質(zhì)量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點(diǎn)詳圖等）及錯(cuò)、漏、碰、缺控制目標(biāo)；

設(shè)計(jì)變更：避免重大設(shè)計(jì)變更、減少變更頻次控制目標(biāo)；

成本指標(biāo)：依據(jù)《萬(wàn)科產(chǎn)品設(shè)計(jì)控制指標(biāo)（第一批）對(duì)標(biāo)操作指引》； 環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目標(biāo)。5.技術(shù)管理目標(biāo)

新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用目標(biāo)； 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及技術(shù)事故控制目標(biāo)。6.安全文明施工管理目標(biāo)

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工程現(xiàn)場(chǎng)整潔、有序管理目標(biāo)；

安全措施落實(shí)，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標(biāo)； 安全文明施工獲獎(jiǎng)目標(biāo)。7.健康、安全、環(huán)保

環(huán)境保護(hù)（排污、粉塵、噪音）目標(biāo)；

限用、禁用材料控制，室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)、控制目標(biāo)。

五、開工準(zhǔn)備

1.工程承包范圍、界面劃分

合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范圍是工程管理過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對(duì)保證工程質(zhì)量尤為重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗(yàn)收、交接責(zé)任，杜絕出現(xiàn)盲區(qū)；

工程的招投標(biāo)范圍和工程量清單亦應(yīng)按工程承包界面劃分確定。2.資源準(zhǔn)備、采購(gòu)策劃和計(jì)劃

根據(jù)《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃》、《項(xiàng)目建設(shè)綜合計(jì)劃》、公司相關(guān)規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購(gòu)部門策劃制定勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包單位及獨(dú)立分包單位、甲指分包單位等的采購(gòu)計(jì)劃；

采購(gòu)部門根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃；

優(yōu)先采用集團(tuán)集中采購(gòu)的材料設(shè)備，其次采用區(qū)域集中采購(gòu)的材料設(shè)備，再次是一線公司采購(gòu)的材料設(shè)備。3.施工圖（1）土建施工圖

施工圖深度應(yīng)滿足住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年11月26日發(fā)布的《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（2008年版）的要求；

施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機(jī)構(gòu)審查通過(guò)，并經(jīng)一線公司內(nèi)部會(huì)審、設(shè)計(jì)分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。（2）裝修圖

裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致； 衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設(shè)備等布局合理，不存在使用功能缺陷； 配電板、插座、開關(guān)面板、水管、龍頭等的數(shù)量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準(zhǔn)確，并與墻面裝飾材料排版協(xié)調(diào)。

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（3）樁基、地基處理

樁基、地基處理可提前施工的，應(yīng)在上部主體結(jié)構(gòu)確定并保證不變的情況下，先提供經(jīng)會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)的、完整的樁基、地基處理施工圖。（4）室外道路、管網(wǎng)

室外道路、景觀綠化設(shè)計(jì)應(yīng)考慮雨水有組織排放，應(yīng)系統(tǒng)標(biāo)明標(biāo)高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。

室外管網(wǎng)應(yīng)結(jié)合市政配套管網(wǎng)接入點(diǎn)和區(qū)內(nèi)建筑、設(shè)施規(guī)劃需求，并應(yīng)考慮分期建設(shè)的使用要求等綜合布置。（5）建筑構(gòu)造及工序、工藝

建筑構(gòu)造、施工工序、工藝及方法應(yīng)遵守集團(tuán)發(fā)布的《建筑構(gòu)造及工序工藝》相關(guān)規(guī)定和做法。

六、工程管理 1.進(jìn)度計(jì)劃 施工進(jìn)度計(jì)劃

施工計(jì)劃應(yīng)綜合考慮單體工程與整體工程、室內(nèi)工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)鋪設(shè)的關(guān)系等，做到施工先后有序、互不干擾、互不牽制；（1）以標(biāo)準(zhǔn)工期為基準(zhǔn)，建立控制節(jié)點(diǎn)，編制標(biāo)段、樓棟的具體施工計(jì)劃；（2）編制年計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃以及形象進(jìn)度計(jì)劃控制表；（3）考慮甲指、甲供材料設(shè)備的采購(gòu)周期，編制供貨及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；（4）甲方指定分包單位、甲方獨(dú)立分包單位的進(jìn)出場(chǎng)計(jì)劃；

（5）市政配套（道路、給排水、供電、燃?xì)?、通訊等）施工及接入?jì)劃；（6）售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設(shè)計(jì)劃；（7）臨時(shí)設(shè)施的搭建及拆除計(jì)劃。2.節(jié)點(diǎn)控制

基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點(diǎn)的時(shí)間控制。防止壓縮階段工期，造成工期松緊程度不一的情況發(fā)生； 報(bào)批報(bào)建計(jì)劃

土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等施工證照獲取計(jì)劃，避免無(wú)證開工。3.工程質(zhì)量

（1）工程質(zhì)量管理體系、檢查制度的確立

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建立甲方、監(jiān)理、總包及分包在內(nèi)的項(xiàng)目部工程質(zhì)量管理體制，落實(shí)施工單位自檢、復(fù)檢、專檢和監(jiān)理單位監(jiān)督、檢查及甲方檢查的檢查驗(yàn)收制度。（2）樣板引路

大面積施工前先做樣板，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)工藝是保證質(zhì)量的重要措施。樣板對(duì)工人上崗前的培訓(xùn)具有非常具體的指導(dǎo)作用。（3）加強(qiáng)過(guò)程管理

施工前的交底、準(zhǔn)備及施工過(guò)程中的監(jiān)督、檢查和及時(shí)糾錯(cuò)是保證工程質(zhì)量的重要手段，一次做成就是最好的質(zhì)量保證。（4）工程質(zhì)量通病防治

制定工程質(zhì)量通?。ㄈ鐫B漏、裂縫）預(yù)防及改進(jìn)方案是工程質(zhì)量管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)確保工程實(shí)體質(zhì)量，提高客戶質(zhì)量滿意度具有一定的積極作用。

應(yīng)把外墻、窗邊、屋面、陽(yáng)露臺(tái)、衛(wèi)生間等與水有關(guān)的部位作為防滲漏重點(diǎn)控制部位；把墻面、地面、頂棚等需抹灰的部位作為防裂縫、空鼓的重點(diǎn)控制對(duì)象。（5）材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)

所有材料設(shè)備在使用前必須進(jìn)行相關(guān)試驗(yàn)或檢驗(yàn)。a.出廠質(zhì)量合格證； b.材料試驗(yàn)； c.設(shè)備檢驗(yàn)。（6）實(shí)測(cè)實(shí)量

遵照《產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)估管理辦法（試行）》和《產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)測(cè)實(shí)量操作指引（試行）》，對(duì)工程施工全過(guò)程進(jìn)行檢查和評(píng)估，做到日測(cè)日量，隨時(shí)掌握工程質(zhì)量狀況，鼓勵(lì)建立分戶檔案。（7）隱蔽工程驗(yàn)收

工程被下道工序隱蔽前、即下道工序施工前須對(duì)已完工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并拍照、做好驗(yàn)收記錄。a.地基處理； b.樁基； c.鋼筋； d.砌體； e.門窗； f.防水； g.預(yù)留預(yù)埋。

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（8）成品保護(hù)

合理的施工工序是成品保護(hù)措施能否切實(shí)執(zhí)行的前提，易損壞/污染部位的保護(hù)是成品保護(hù)的關(guān)鍵。

a.施工順序：先濕后干、從上到下、由里而外、清掃出門；

b.保護(hù)部位：門窗、地面、衛(wèi)生潔具、廚房系統(tǒng)、固定家具、分集水器、地?zé)?、散熱器，防水層，公共部位的地面、墻面、電梯，室外部分的管線、硬鋪、景觀等； 4.工程技術(shù)（1）施工圖會(huì)審

由公司工程部/項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)部門、成本部門、項(xiàng)目部/工程部及設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位對(duì)施工圖進(jìn)行會(huì)審。a.解決施工圖的錯(cuò)、漏、碰、缺問(wèn)題；

b.檢查設(shè)計(jì)功能缺陷，以期減少設(shè)計(jì)變更和工程返工； c.檢查設(shè)計(jì)缺陷，消除工程質(zhì)量隱患；

d.對(duì)因設(shè)計(jì)造成施工降效提出設(shè)計(jì)修改意見、提高施工效率，降低成本。（2）基坑支護(hù)與監(jiān)測(cè)

有深基坑的項(xiàng)目必須委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行基坑支護(hù)設(shè)計(jì)，提出設(shè)計(jì)、監(jiān)測(cè)方案，組織專業(yè)部門、專家對(duì)基坑支護(hù)、監(jiān)測(cè)方案進(jìn)行評(píng)審。（3）結(jié)合工程特點(diǎn)、難點(diǎn)的技術(shù)方案

閱讀工程圖紙，找出該工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，編制相應(yīng)施工方案及控制措施，作為重點(diǎn)跟蹤管理對(duì)象。（4）新材料、新技術(shù)、新工藝

評(píng)估新材料、新技術(shù)、新工藝的特性、可靠度及其適用性，究明其對(duì)施工環(huán)境、施工條件的要求及與其他工程材料的相容性。5.安全文明施工

執(zhí)行集團(tuán)《安全健康及環(huán)保現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。6.健康、安全、環(huán)保

遵守集團(tuán)《綠色建材標(biāo)準(zhǔn)》和《限用禁用工程材料清單》的規(guī)定； 裝修材料使用前必須進(jìn)行環(huán)保指標(biāo)檢測(cè)； 室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)達(dá)到相關(guān)要求標(biāo)準(zhǔn)以上。7.合同管理

合同文件組成范圍及先后順序的規(guī)定；

工程范圍的界定，工程界面劃分，工程量清單的確定；

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展示區(qū)、臨時(shí)設(shè)施等非永久建筑或設(shè)施的合同屬性的規(guī)定； 工程款計(jì)算依據(jù)、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算條件； 設(shè)計(jì)變更、工程簽證，是否采取合同總價(jià)包干；

工程款支付條件，關(guān)于計(jì)劃、質(zhì)量、安全文明施工等的獎(jiǎng)罰； 合同生效、失效的時(shí)間及條件；

解除合同的條件，合同紛爭(zhēng)的解決方法。8.供方管理（1）監(jiān)理單位

明源地產(chǎn)研究院就如何在工程管理中使監(jiān)理作用最大化，如何發(fā)揮監(jiān)理在工程管理中的積極作用，尤其是在質(zhì)量管理、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、檢查方面的積極性進(jìn)行評(píng)估和論證，建立健全的監(jiān)理考核管理制度。

a.確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目管理需要要求其人員數(shù)量、專業(yè)配置，根據(jù)需要可對(duì)總監(jiān)或總監(jiān)代表進(jìn)行面試和規(guī)定試用期； b.工作崗位、職責(zé)范圍劃分； c.實(shí)測(cè)實(shí)量、檢查頻次的確定及考核； d.旁站制度的建立及實(shí)施、監(jiān)控、檢查； e.建立監(jiān)督、檢查及復(fù)查制度；

f.建立個(gè)人考評(píng)、獎(jiǎng)勵(lì)制度，提高監(jiān)理人員工作意愿；（2）總承包單位

總包單位是工程成敗的關(guān)鍵?？偘鼏挝坏倪x擇，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目管理班子的人選對(duì)工程管理尤為重要。

a.就項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量管理目標(biāo)、成本控制目標(biāo)等向總包單位交底； b.制定適合本工程特點(diǎn)的施工組織設(shè)計(jì)：

工程進(jìn)度計(jì)劃，施工總平面布置，機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間，勞務(wù)隊(duì)伍來(lái)源及勞動(dòng)力安排，質(zhì)量保證措施，安全文明施工措施； 工程難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的管控、對(duì)應(yīng)方法； a.明確工程總體協(xié)調(diào)、配合責(zé)任；

b.檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，隨時(shí)糾正計(jì)劃偏差；

c.建立質(zhì)量保證體系，通過(guò)實(shí)測(cè)實(shí)量檢查，提高工程質(zhì)量； d.檢查工地簽證與成本執(zhí)行情況；

e.檢查工地的整潔、文明施工狀況和安全措施落實(shí)情況； f.檢查施工資料、文檔管理情況；

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（3）指定分包和材料設(shè)備供應(yīng)商

督導(dǎo)獨(dú)立分包單位、專業(yè)分包單位制定質(zhì)量保證措施、施工方案、配合方案及進(jìn)出場(chǎng)計(jì)劃；

督導(dǎo)材料設(shè)備供應(yīng)商按照工程進(jìn)度計(jì)劃的要求制定材料設(shè)備的生產(chǎn)、質(zhì)檢、運(yùn)輸和安裝計(jì)劃；

七、保障措施 1.進(jìn)度計(jì)劃保障措施（1）充分的施工準(zhǔn)備

完整的施工圖、工程承包范圍界面的合理劃分、工程量清單及施工單位確定、工程開工前的周密策劃是計(jì)劃順利執(zhí)行的必要條件。（2）管理組織、資源保障

項(xiàng)目供方管理體系（現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員配置，總包單位的選擇、現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部管理體系、項(xiàng)目經(jīng)理及管理人員配置，甲方指定分包單位管理人員配置等）是計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)的組織保障；

材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)、周轉(zhuǎn)材料的數(shù)量保證、機(jī)械設(shè)備配置以及勞動(dòng)力的數(shù)量、工種保證和合理安排是計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)的基本保障。（3）嚴(yán)謹(jǐn)可行的施工方案

仔細(xì)研讀圖紙，熟悉掌握工程，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、切?shí)可行的施工方案是保證計(jì)劃順利執(zhí)行的前提。（4）合理的施工工期

工程有其自身的客觀規(guī)律，每道工序、每個(gè)工藝都有其時(shí)間間隔保障要求，所以，合理的工期才可順利執(zhí)行。標(biāo)準(zhǔn)工期是工程實(shí)施的基本時(shí)間要求。節(jié)點(diǎn)控制則是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)工期、保證工程質(zhì)量和計(jì)劃的手段。（5）技術(shù)保證

有針對(duì)性的技術(shù)方案不光是工程質(zhì)量的保證措施，也可為工程順利實(shí)施提供有力支持。

2.工程質(zhì)量保證措施

（1）材料、設(shè)備質(zhì)量保證措施 a.結(jié)構(gòu)材料；

b.建筑、裝修材料及輔材；

c.設(shè)備及其配管、配線材料、輔助材料；（2）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保證措施

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a.鋼筋：數(shù)量，加工，綁扎，定位；

b.模板：材料選擇，加工，拼縫，強(qiáng)度，剛度，支撐，定位誤差； c.混凝土：配合比，塌落度，落模，振搗；澆筑順序，冷縫處理；（3）砌體質(zhì)量、砌體與主體連接保證措施

a.砌筑：砌塊含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，壓頂收尾方式； b.灰縫：砂漿和易性，橫平豎直，均勻飽滿、尤其注意豎縫飽滿；

c.端部連接：連接筋長(zhǎng)度及間距，預(yù)留拉接筋與水平灰縫不齊時(shí)的處理方法； d.構(gòu)造措施：構(gòu)造柱、圈梁的設(shè)置，水平通長(zhǎng)筋的設(shè)置及與端部連接筋的連接；（4）抹灰質(zhì)量保證措施

a.基層處理，不同基層間相接處的補(bǔ)強(qiáng)措施；

b.原材料（砂、水泥、灰膏）質(zhì)量控制，砂漿配合比、和易性； c.每次抹灰厚度、相隔時(shí)間；

防水（屋面、衛(wèi)生間、外墻）工程質(zhì)量保證措施； 安裝（水、電、暖、氣、通訊）工程質(zhì)量保證措施； 裝飾裝修工程質(zhì)量保證措施； 外墻保溫施工質(zhì)量保證措施；

中間檢查、隱蔽工程驗(yàn)收程序落實(shí)措施；

施工單位三檢（自檢、互檢、專檢）、監(jiān)理旁站與檢查、業(yè)主檢查的落實(shí)措施； 冬季施工措施（北方區(qū)域）； 雨季施工措施；

夏季（高溫季節(jié)）施工措施； 3.質(zhì)量通病防治措施

經(jīng)過(guò)多年來(lái)的努力，工程質(zhì)量通?。ㄈ鐫B漏、裂縫）雖然已有很大改善，但是，作為質(zhì)量頑癥一直不能根治；工程質(zhì)量通病也是對(duì)客戶生活影響最大，投訴最多的質(zhì)量問(wèn)題，因此，制定質(zhì)量通病的預(yù)防及改進(jìn)措施尤為重要。（1）滲漏：

a.外墻：施工孔洞堵塞，不同材料界面間的補(bǔ)強(qiáng)連接，抹灰基層處理，面層質(zhì)量保證等；

b.窗邊：預(yù)留孔洞誤差控制，塞縫材料質(zhì)量，塞縫密實(shí)度，防水材料及施工質(zhì)量保證，打膠材料質(zhì)量及施工質(zhì)量保證等；

c.屋面（陽(yáng)露臺(tái)）：結(jié)構(gòu)混凝土澆搗密實(shí)，基層處理，防水層搭接，陰角補(bǔ)強(qiáng)，墻面上翻及壓邊；

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d.衛(wèi)生間：混凝土澆搗密實(shí)，基層處理，地面及墻面防水層保護(hù)，陰角補(bǔ)強(qiáng)，管道穿孔周圍處理等；

e.地下室：防滲混凝土澆搗密實(shí)，防水對(duì)拉螺桿采用，孔洞堵塞，穿墻管道周圍處理，基層處理，防水材料及施工質(zhì)量保證；（2）裂縫、空鼓：

a.墻地面裂縫：混凝土墻地應(yīng)對(duì)混凝土的水灰比、塌落度進(jìn)行控制，保證混凝土澆搗密實(shí)；砌體及抹灰參照相關(guān)措施； b.頂棚：混凝土澆搗密實(shí)、平整，不抹灰； 4.成品保護(hù)措施

深入研究裝修房工程的施工順序和工藝，對(duì)易損壞/污染部位制定詳細(xì)的成品保護(hù)措施。

（1）用水規(guī)定：干作業(yè)開始后不可在戶內(nèi)用水或進(jìn)行濕作業(yè)；

（2）砂漿、膩?zhàn)討?yīng)在地面攪拌站攪拌，或使用商品砂漿、泥子，嚴(yán)禁水泥、沙子上樓，嚴(yán)禁在成品或半成品地面上攪拌砂漿或和泥子；

（3）垃圾清理及外運(yùn)：每層設(shè)置垃圾桶，施工完后垃圾隨手清理、裝袋，樓內(nèi)垃圾每日清理干凈并外運(yùn)；

對(duì)下列部位應(yīng)制定切實(shí)可行、具體詳細(xì)的保護(hù)措施： a.門窗：入戶門，陽(yáng)臺(tái)門，內(nèi)門，門下檻，窗，玻璃； b.衛(wèi)生潔具：馬桶，浴缸，洗臉盆，淋浴屏，五金件； c.廚房：櫥柜，消毒柜，油煙機(jī)，灶具，水池，龍頭； d.固定家具：壁柜，鞋柜等；

e.防水層：地下室，屋面，露臺(tái)，衛(wèi)生間地面、墻面； f.地面：木地板，面磚，石材等； g.公共部位：大堂，走廊，電梯； h.室外工程：管線，硬鋪，景觀。5.安全文明施工措施（1）安全保障措施

a.安全保障組織體系，全員安全教育、培訓(xùn)，定期安全檢查制度；

b.非常規(guī)性的或大型、重要的臨時(shí)設(shè)施搭設(shè)應(yīng)制定專門搭設(shè)方案，該方案需經(jīng)安全技術(shù)專家或委員會(huì)審定通過(guò)；

c.腳手架、工作平臺(tái)、施工設(shè)備等的定期保養(yǎng)、檢查； d.洞口、臨邊及高空作業(yè)的安全保護(hù)，安全網(wǎng)、防護(hù)棚設(shè)置；

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e.工地內(nèi)人員經(jīng)常逗留場(chǎng)所、建筑主出入口的頂部保護(hù)； f.易燃易爆等危險(xiǎn)品的堆放場(chǎng)所、安全距離；

g.安全用電：工地內(nèi)電纜、電線、配電箱的布置及安全措施，生活區(qū)用電配置、電器使用規(guī)定；

h.一般標(biāo)牌、標(biāo)記、標(biāo)志及警示標(biāo)牌醒目； i.安全帽、安全帶佩戴規(guī)定； j.夜間施工安全措施； k.明火使用規(guī)定； l.消防設(shè)備配置；

m.用地內(nèi)的市政管網(wǎng)、周圍道路、管線、建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的安全保障措施； n.周圍道路或人行通道的安全防護(hù)。（2）文明施工措施

a.工地臨時(shí)圍墻、大門及標(biāo)牌，出入口清洗設(shè)施； b.工地內(nèi)道路硬化、硬地坪及雨水排水溝/管布置；

c.材料分類、堆放有序，周轉(zhuǎn)材料隨拆隨整理，不亂堆亂放； d.機(jī)械設(shè)備、工具等使用完畢后堆放整齊； e.砂漿攪拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放； f.污水處理及排放，粉塵、噪音控制；

g.辦公室、食堂、浴室、廁所等辦公生活設(shè)施與施工區(qū)域隔離，生活區(qū)域可作相應(yīng)美化；

h.垃圾清理與堆放：建筑垃圾與生活垃圾分離、集中堆放；工地做到落手清，不給別人/下道工序添麻煩；及時(shí)清理外運(yùn)。6.工程會(huì)議制度（1）例會(huì)制度：

建立月例會(huì)、周例會(huì)及日會(huì)制度，與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等工程建設(shè)參與各方就計(jì)劃執(zhí)行情況、工程質(zhì)量、成本控制、安全文明施工等事項(xiàng)進(jìn)行定期定時(shí)溝通，糾正偏差、解決問(wèn)題，保證工程順利進(jìn)行。（2）緊急會(huì)議：

發(fā)生重大、緊急情況時(shí)，及時(shí)召開相關(guān)各方臨時(shí)緊急會(huì)議，研究情況、解決問(wèn)題。（3）專題會(huì)議：

對(duì)在例會(huì)上不能解決的問(wèn)題，應(yīng)以專題會(huì)議的方式研究、商談、解決。

八、其他管理工作

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1.緊急情況聯(lián)絡(luò)、處理程序

應(yīng)急處理：動(dòng)用一切可動(dòng)用的力量和資源，采取應(yīng)急措施，阻止事態(tài)蔓延、擴(kuò)大和發(fā)展；

聯(lián)絡(luò)匯報(bào)：第一時(shí)間向公司相關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，取得相應(yīng)支援和指示； 媒體對(duì)應(yīng)：媒體采訪時(shí)不擅自向媒體發(fā)表個(gè)人意見，由公司媒體對(duì)接人接待媒體。2.文件檔案管理

九、工地開放、工程交付 1.工地開放

場(chǎng)容場(chǎng)貌，出入口及安全通道，開放區(qū)域整頓、清潔。2.交付計(jì)劃及方案

交付房屋類型，交付時(shí)間、數(shù)量，交付方式及程序； 交付人員（工程、物業(yè)、客服等）配置； 資料準(zhǔn)備、移交安排；

竣工檢查、模擬驗(yàn)收及整改時(shí)間安排。3.檢查、驗(yàn)收及整改

檢查驗(yàn)收及整改：建立施工單位、監(jiān)理、項(xiàng)目部/工程部門、政府相關(guān)部門以及物業(yè)部門等的檢查、驗(yàn)收、整改程序；

整改資源配置：土建總包、裝修分包、設(shè)備分包、材料設(shè)備供應(yīng)商等；

成品保護(hù)：清潔劑、清潔工具的使用規(guī)定，清潔時(shí)的成品保護(hù)，避免二次污染和損壞；

應(yīng)急維修：維修材料與維修工具、設(shè)備準(zhǔn)備，建立工種齊全的應(yīng)急維修隊(duì)伍，及時(shí)解決交付過(guò)程中的問(wèn)題。

(來(lái)源：根據(jù)百度文庫(kù)資料整理，更多精彩文章分享，歡迎關(guān)注主編潘勇堂微信號(hào)jackpyt）