第一篇：物業(yè)房屋維修和返修管理規(guī)定

物業(yè)房屋維修和返修管理規(guī)定

1、公司的物業(yè)公司負責組織竣工物業(yè)房屋維修和返修的管理評審工作。

2、實用范圍：所屬項目公司所有開發(fā)竣工物業(yè)。

3、質(zhì)量責任評審：

3.1評審小組：由所屬各項目公司的物業(yè)公司經(jīng)理任組長，由物業(yè)公司、項目公司、施工單位每次各指派1人組成責任審定小組；

3.2評審依據(jù)：根據(jù)所屬項目公司所在地新建商品房屋質(zhì)量保證書中的保修內(nèi)容和業(yè)主接房關(guān)心的重要項目。

3.3維修評審及操作程序：業(yè)主報事?物業(yè)前臺通知?物業(yè)工程部現(xiàn)場查驗初評責任單位?通知責任單位?雙方人員（項目公司質(zhì)量責任：由項目公司、物業(yè)共同參加；施工單位質(zhì)量責任：由施工單位、物業(yè)共同參加；業(yè)主裝飾質(zhì)量責任：由業(yè)主、物業(yè)共同參加）共同評定并備案?責任單位進行物業(yè)維修?物業(yè)工程部監(jiān)督落實。3.4評審原則：

3.4.1業(yè)主報事后由物業(yè)前臺通知物業(yè)工程部進行現(xiàn)場查驗初評責任單位，再由物業(yè)工程部通知責任單位到位，雙方人員評審問題產(chǎn)生原因（施工原因、業(yè)主裝飾原因、項目公司質(zhì)量責任），確定費用承擔單位，填寫（竣工物業(yè)維修責任審定及整改備案表）（見附件）經(jīng)雙方共同簽字確認后，存檔備查。

3.4.2若業(yè)主報事后物業(yè)前臺未通知評審小組評審，自行安排維修，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)公司自理；若施工單位或所屬項目公司評審指定人員不到現(xiàn)場評審，由責任方承擔費用（注：若評審指定人員有事請假，需由部門經(jīng)理指派相關(guān)專業(yè)人員參加評審）。

3.5維修界定及處理原則

3.5.1維修分為小修、中修、大修3個類別。

3.5.1.1小修：每次發(fā)生維修費用在500元以下，通過物業(yè)工程人員直接可以進行處理和維護的項目。在交房初期，責任單位維修人員在崗時，由責任單位進行維修。在交房半年以后，出現(xiàn)的個案問題，原則上由責任單位組織維修，若責任單位維修不及時，無法滿足客戶要求，在做好相關(guān)告知及溝通后，物業(yè)工程人員自行進行處理。發(fā)生費用要及時做好相關(guān)影像記錄及質(zhì)保金扣款記錄，完成簽字確認工作。每半月匯總一次，報項目公司預(yù)算部審核。

一個月內(nèi)接到相同報修10次以上，應(yīng)該及時將其歸為中修進行處理。3.5.1.2中修：每次發(fā)生維修費用5000元以下，且必須由專業(yè)資源才能進行處理與維護的項目。在完成評審后，物業(yè)公司工程人員要隨時監(jiān)督責任單位的維修進展過程，并做好相關(guān)的影像記錄，列入維修檔案，同時上報項目公司總經(jīng)理備案審批。對于責任單位不能立即到位的特殊情況，由物業(yè)公司總經(jīng)理牽頭，項目公司工程部、預(yù)算部配合，組織選定專業(yè)資源進行維修。同時，物業(yè)工程部安排專人進行旁站監(jiān)督施工，并及時進行驗收確認。發(fā)生費用時，物業(yè)工程部要及時做好相關(guān)影像記錄，由物業(yè)、工程、預(yù)算、責任單位簽字確認，作為質(zhì)保金撥付的評審依據(jù)。對于無故不配合、不予簽字確認的責任單位，通過快遞郵件等方式進行告知，并在質(zhì)保金中雙倍扣除費用。情節(jié)嚴重者，可以通過法律途徑進行解決，直至質(zhì)保金全部扣除。同時，工程部要做好相關(guān)的統(tǒng)計工作，作為后續(xù)資源的評價依據(jù)。

一個月內(nèi)接到相同報修8次以上，應(yīng)該及時將其歸為大修進行處理。3.5.1.3大修：每次發(fā)生維修費用在6000元以上，且必須由專業(yè)資源才能進行處理與維護的項目。由物業(yè)公司總經(jīng)理牽頭組織工程部、預(yù)算部進行方案評審，必要時，可以咨詢相關(guān)專業(yè)機構(gòu)參與評審。在完成評審后，物業(yè)公司工程人員要隨時監(jiān)督責任單位的維修進展過程，并做好相關(guān)的影像記錄，列入維修檔案，同時上報管理總部備案審批。對于責任單位不能立即到位的特殊情況，由物業(yè)公司總經(jīng)理牽頭，項目公司工程部、預(yù)算部配合，組織選定專業(yè)資源進行維修。同時，物業(yè)工程部安排專人進行旁站監(jiān)督施工，并及時進行驗收確認。發(fā)生費用時，物業(yè)工程部要及時做好相關(guān)影像記錄，由物業(yè)、工程、預(yù)算、責任單位簽字確認，作為質(zhì)保金撥付的評審依據(jù)。對于無故不配合、不予簽字確認的責任單位，通過快遞郵件進行告知，并在質(zhì)保金中雙倍扣除費用。情節(jié)嚴重者，可以通過法律途徑進行解決，直至質(zhì)保金全部扣除。同時，工程部要做好相關(guān)的統(tǒng)計工作，作為后續(xù)資源的評價依據(jù)。

一個月內(nèi)在接到相同報修5次以上，應(yīng)該及時將其列為重大質(zhì)量事故，并由下屬項目公司總經(jīng)理組織開展專項整改工作，同時管理總部工程管理本部負責跟進與指導(dǎo)。

3.5.2物業(yè)公司要做好維修的檔案管理及日常跟蹤回訪工作。確保業(yè)主的正常訴求，提高業(yè)主的滿意度。

3.5.3對于施工資源無故不配合的特殊情況，物業(yè)公司要建立應(yīng)急機制，提前做好相關(guān)的準備工作。項目公司相關(guān)部門要給予及時的配合，保證維修工作能夠及時開展。

3.5.4在維修過程中發(fā)生的費用，物業(yè)公司要及時做好相關(guān)記錄，形成影像資料計算依據(jù)及確認記錄，以便后期的質(zhì)保金撥付工作能夠客觀、合理、合法、順利開展。

3.5.5各參見單位的質(zhì)保金撥付，由物業(yè)公司行使審批權(quán)。在質(zhì)保期前一個月由物業(yè)公司總經(jīng)理組織物業(yè)公司、項目公司相關(guān)部門、參建單位進行聯(lián)合檢查驗收。并依據(jù)維修配合情況組織內(nèi)部評審，確定撥付金額。

3.5.6 各物業(yè)公司須將下月計劃內(nèi)已確定的維修金額列入項目資金計劃中。對于計劃外的資金支付，物業(yè)公司擁有1000元的支付權(quán)限；項目開發(fā)公司擁有10000元的支付權(quán)限。如維修金額超出支付權(quán)限范圍，須及時與上級財務(wù)部門主管領(lǐng)導(dǎo)及時溝通協(xié)調(diào)解決，之后補交相關(guān)報文處理。

第二篇：業(yè)主房屋維修管理規(guī)定范文

業(yè)主房屋維修管理規(guī)定

一、目的：解決業(yè)主入伙后房屋維修問題。

二、適用范圍：租用于業(yè)主房屋維修。

三、內(nèi)容：

1、業(yè)主入伙時應(yīng)會同管理處人員共同驗收，對房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，必須在驗收單上分項注明整改項目并雙方簽字，由管理處負責聯(lián)系發(fā)展商相關(guān)工程監(jiān)理部門組織專人維修，維修后由業(yè)主和管理處衽逐項驗收，維修時發(fā)生的一切費用由發(fā)展商負責。

2、業(yè)主房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到業(yè)主反映情況后，應(yīng)立即派人到現(xiàn)場查看，如屬實，則通知施工單位維修，如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，應(yīng)立即報告公司主管領(lǐng)導(dǎo)，并通知發(fā)展商，如施工單位未及時維修，則管理處應(yīng)在通知發(fā)展商工程監(jiān)理部門后組織人員進行維修，所發(fā)生的一切費用在施工質(zhì)量保證金中扣除。

3、業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負責維修，屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的總是由業(yè)主自行負責。

4、如業(yè)主需要進行一般性維修，可直接向管理處提出維修申請，由管理處技工班進行維修，維修后由業(yè)主驗收并簽名認可，其費用由技工班按成本價合理收取。

5、如業(yè)主提出的大的維修要求，技工班應(yīng)上報管理處，管理處派人核實情況，安排維修計劃，組織人員維修，維修后由業(yè)主驗收并簽字認可。

6、凡在樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負責完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支，不再向業(yè)主收費。

維修安全工作制度

一、為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認真執(zhí)行。

二、各特殊工種技工必須持證上崗，必須切實遵守本工種《安全操作規(guī)程》。

三、各安全用品必須按規(guī)定進行擺放，每次使用前后必須認真進行檢查，發(fā)現(xiàn)總是或不可靠因素，應(yīng)立即停止使用，將其單獨放置并向部門主管報告。

四、高空作業(yè)時，必須配載好安全帶和安全帽，并有專人負責監(jiān)護。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物時，首先必須確定，現(xiàn)場無任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種）后方可使用，使用過程中嚴禁吸煙，嚴禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。

六、使用電焊、切割機等設(shè)備時，必須清除完現(xiàn)場的易燃物后方可使用。

七、原則上不帶電作業(yè)，如必須，則應(yīng)做好絕緣措施，且必須有專人監(jiān)護。

八、對不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場監(jiān)護，且施工前必須備好應(yīng)急方案，做好應(yīng)急措施，如在現(xiàn)場備齊滅火器找好水源等。

房屋修繕標準

一、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴重的，應(yīng)加固、補強或拆換，不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做，對鋼盤混凝土凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。

二、裝修工程：

1、門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活，接縫嚴密，不松動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫標、變形、腐爛的、應(yīng)修理更換、小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊、打好玻璃膠、門窗損壞嚴重的，無法修復(fù)的，應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一致；

2、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴重損壞的，應(yīng)更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；

3、踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)；

三、樓地面工程：

1、木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù)；損壞超過25%以上或缺乏材料時，可改做相應(yīng)標準的高級地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、開裂、應(yīng)拆補、修補或重做；水密石或塊料地面損壞時，應(yīng)盡量修復(fù)，實無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標準樓地面；

3、面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補或重鋪，室外內(nèi)潮濕嚴懲的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面；

四、層面工程：

1、屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建；

2、屋面上的壓項、泛水、無溝、水落、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴懲時，應(yīng)翻做。

3、女兒墻、煙通等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

4、鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。

5、下班天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

五、飾面工程：

1、外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準，不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進行；

2、外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；

3、內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層；

4、天柵損壞、抹灰層松動，不下附危險的，須鏟除重抹；原腳線損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當簡略。

六、油漆粉飾工程：

1、木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失支保護作用的，應(yīng)周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)整體或零件拆換應(yīng)油漆；

2、鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，應(yīng)重做；

4、室內(nèi)墻面、開棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等，高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)；

5、高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

房屋完好等級的評定標準

房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程序劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。

評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業(yè)技術(shù)性強，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。

根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》（簡稱《完標》）結(jié)合我安全小區(qū)及房地產(chǎn)實際情況制定對高層樓宇質(zhì)量進行評定的一個標準。

一、房屋等級分類

房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

1、房屋完損等級的分類

根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程序，房屋的完損善即房屋完損等級分成以下五類：

A 完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的；

B 基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)裝良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的；

C 一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件；

D 嚴重損壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建；

E 危險房。是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住戶安全的房屋。

二、房屋完好率，危險率的計算

計算房屋完損等級，一律以建筑面積（平方米）為計量單位，評定時以閣為評定單位。閣的劃分原則與建筑面積的計算規(guī)則均與僵城鎮(zhèn)房屋普查時的規(guī)定相同。

房屋完好率是房產(chǎn)管理和經(jīng)營單位的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標之一，《完標》規(guī)定：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比即為房屋完好。即：

完好房建筑面積 + 基本完好房建筑面積

房屋完好率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)按本標準評定完好率。

危房率：是指整閣危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：

整閣危險房屋的建筑面積

危房率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類完損標準

房屋的各類完損標準是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各組成部分的各種項目完好或損壞程序的標準。房屋各組成部分的各項目的完損程度是評定房屋完損等級的基礎(chǔ)。評定各分項完損程度的確切與否，就會影響到房屋完損等級的正確評定。房屋完損等級是樗著房屋的質(zhì)量，所以要認真細致的進行各分項完損程度的評定。

1、完好標準

完好標準是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修完好、完整，設(shè)備完好、齊全，管理暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有足夠的承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，使用正常?；螂m個別分項有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（弧）形屋面等無傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無砼剝落、碳化和鋼筋露盤等損壞； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌等無裂縫、傾斜、弓凸風化等損壞；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點焊接完好，支撐部件完好不變形，表面無銹蝕。C 非承重墻：

a.鋼筋砼墻板無損壞、裂縫，不滲漏；

b.磚墻（砌塊）平直完好，無風化破損、傾斜、弓凸等。

D 屋面：不滲漏。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層完好無損。鋼性防水層和塊體防水層完好平整，有足夠的搞滲能力，無裂縫、起砂，分格縫填嵌嚴密，粘結(jié)牢固無損；卷材防水層粘牢固，無空鼓脫殼、破損。E 樓地面：

a.整體水泥面層平整堅固，無空鼓起殼、裂縫、起砂等損壞；

b.木地板平整堅固、穩(wěn)定，表面稍有磨損或輕微稀縫，無腐朽等損壞；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層平整無裂縫，殘缺、掉角等損壞。

1-2 裝修部分：

A 門窗：完整無損，開關(guān)靈活，玻璃，五金齊全，油漆完好有光澤，個別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開關(guān)稍有碰軋。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：完整，粘結(jié)牢固，無空鼓、剝落、裂縫和破損（收縮性的風裂縫除外）；玻璃帶墻：完整、粘結(jié)牢固，無裂縫和破損。C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（收縮性的風裂縫除外）。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項棚吊筋牢固，面層完整無破損、變形、下垂、腐朽、脫落，油漆好。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。

1-3 設(shè)備部分完好、齊全，現(xiàn)狀良好，使用正常： A 水衛(wèi)：上下水管道暢通，無銹蝕，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損，個別稍有輕微滲漏；

B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置完好、牢固，絕緣良好： C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道暢通完好，無堵、滴現(xiàn)象，使用正常；

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講機、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備等使用正常。

2、基本完好標準

基本完好標準是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，屋面局部滲漏但不嚴重，裝修基本完好，稍有損壞，油漆失色，設(shè)備管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，符合設(shè)計強度的要求，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，個別承重結(jié)構(gòu)呈細裂縫，但已穩(wěn)定，無繼續(xù)發(fā)展的趨勢。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葌€別有輕微變形，細小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌體有少量裂縫；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點焊接完好，支撐部件完好不變形，表面稍有銹蝕。

C 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。a.鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏；

b.磚墻（砌塊）表面稍有風化、細裂縫，勒腳有侵蝕。D 屋面：局部有滲漏。積塵較多，屋面排水基本暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層稍有破損。鋼性防水層面稍有龜裂、起砂，分格縫嵌料老化，稍有開裂；塊體防水層稍有脫殼、裂縫；冷膏、油膏等防水層稍有老化和封口脫開；卷材防水層稍有老化、氣泡、空鼓、翹邊和封口脫開等。E 樓地面：

a.整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。

1-2 裝修部分：

A 門窗：有少量變形，開關(guān)不靈，玻璃少量松動、破碎、殘缺、五金、紗窗少量殘缺；油漆稍有起皮剝落，少量鋁合金、鋼制門窗有銹蝕。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：稍有空鼓、剝落、勾縫砂漿少量酥松脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項棚吊筋無明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有松動脫落，油漆失光。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部件損壞殘缺。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道基本暢通，各種衛(wèi)生器具基本完好，個別零件損壞殘缺。B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置基本完好、無漏電現(xiàn)象，個別零件損壞。C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現(xiàn)象、個別零件損壞，基本能正常使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講機、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。

3、一般損害標準

一般損害標準是指房屋的結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部滲漏；裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照器具、零件有部分老化、損壞或殘缺。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，局部強度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響。

B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫，裂縫值稍超過計劃規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以內(nèi)，有露筋銹蝕。筋砼球（?。┬挝菝嬗袆兟渎督?，鋼筋有銹蝕。b.承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落等損壞。

C 非承重墻：有較多損壞，強度減弱。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，不滲漏，間隔墻面層局部損壞。

b.磚墻（砌塊）有裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝，勒腳有部分侵蝕剝落。

D 屋面：局部有漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫、空鼓；屋面高低不平，排水不暢通。設(shè)施銹蝕、斷裂。

屋面的隔熱保溫層、防水層有較多破損。鋼性防水層面部分有裂縫、起殼、塊休防水層部分有松動、裂縫、風化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。E 樓地面：

a.整體水泥面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴重起砂；

b.木地板部分有磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，局部變形，有顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

1-2 裝修部分：

A 門窗：有部分翹裂、榫頭松動，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈，鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化起皮剝落。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風化、剝落、勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層部分有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落，油漆老化。

E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕、個別滴漏；衛(wèi)生器零部件損壞、殘缺。

B 電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風不正常。

4、嚴重損壞標準

嚴重損壞標準是指房屋的結(jié)構(gòu)有明顯變形、損壞，屋面嚴重漏雨；裝修嚴重破損殘缺，油漆老化見底，設(shè)備陳舊，管道嚴重堵塞，衛(wèi)生器具、零件嚴重損壞、殘缺，不能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，有較明顯滑動；挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)強度不足，有明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼有剝落的露筋銹蝕嚴重，下垂變形，裂縫值稍超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以上。筋砼球（?。┬挝菝嬗袃A斜或變形，砼嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕。b.鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重； c.承重磚墻（柱）、砌塊的強度和穩(wěn)定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和抹灰層大片脫落。C 非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有嚴重裂縫、變形、嚴重漏水，面層嚴重破損。

b.磚墻（砌塊）有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴重侵蝕剝落。

D 屋面：嚴重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿嚴重裂縫、空鼓、風化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全。

屋面的隔熱保溫層、防水層嚴重破損；鋼性防水層嚴重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴重松動、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開；瀝青流淌。E 樓地面：

a.整體水泥面層嚴重起砂、裂縫、空鼓、沉陷、剝落；

b.木地板嚴重磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，變形和顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層嚴重松動，脫落、下沉，高低不平、破碎、殘缺不全；

1-2 裝修部分：

A 門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺；油漆老化剝落見底。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴重空鼓、裂縫、風化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底。E 細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化見底。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴重損壞、殘缺。B 電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺、電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

C 空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴重，已無法使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施嚴重損壞、殘缺、失效，已無法使用。

5、評定無損等級標準注意事項

在評定分項完損程度時要注意以下幾點：

1-1 在評定時遇到斷面明顯不足的構(gòu)件，必要時應(yīng)經(jīng)過復(fù)核或測試才能確定完損或危險程度。

1-2 在評定分項完損程度時，遇到一個分項內(nèi)有幾種損壞內(nèi)容，以嚴重的某一內(nèi)容為準來評定該項的完損程度。

1-3 在評定分項完損程度時，除結(jié)構(gòu)組成部分的各項外，其作組織部分的各項可以數(shù)量最多的部件的完損和諧為準來評定該項的完損程度。

1-4 對于房屋組成部分中未列出的分項如陽臺、樓梯、煙囪、壁櫥等，在評定完損程度時，要分別列入房屋的組成部分中去評定。至于并入哪一個分項，可自己確定。如煙囪可歸入屋面。

四、房屋完損等級評定方法

房屋完損的等級，標志了房屋質(zhì)量的好與差，它是根據(jù)房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定的。房屋完損等級的評定分為好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴重損壞房屋和危險房屋等五類。

1、鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定

鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋評定完損等級方法分為以下四種情況：

1-1 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。

1-2 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一個完損標準，在裝修設(shè)備部分中有一、二個完損程度可降一個等級完損標準，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級應(yīng)可按上一個等級的完損程度來確定。

1-3 房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項完損程度可降一個等級完損標準，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度可下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度確定。

1-4 房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋子面等項的完損程度符合嚴重損壞標準，其余各分項完損程度均符合一般損壞標準，則房屋完損等級應(yīng)評為嚴重損壞房屋。其余以此類推。

2、評定房屋等級注意事項

在評定房屋完損等級時應(yīng)注意以下幾點： 1-1 評定房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項完損程度，對整閣房屋的完損程度進行綜合評定。

1-2 在評定房屋完損等級時，要以房屋的實際完損程度為依據(jù)，嚴格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級評定標準》中規(guī)定的方法進行，不能以建筑年代來代替來劃分評定，也不能以房屋的原設(shè)計標準的高低來代替評定房屋完損等級。

1-3 評定房屋完損等級時，特別要認真對待結(jié)構(gòu)完損程度的評定，這是因為其中地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件，若地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等三項的完損程度不在同一個完損標準時，則以最低的完損標準來評定。

1-4 完好房屋結(jié)構(gòu)部分等級時，若超過規(guī)定允許的下降分項的范圍時，則整幢忘記完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級。

1-5 評定嚴重損壞房屋時，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各分項的完損程度，不能下降到危險房屋的標準。

1-6 在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應(yīng)對地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)進行得核或試測后才能確定其完損程度。

1-7 正大修中的房屋暫按大修前房屋評定。

五、評定房屋完損等級的基本做法

房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一般每隔1-3年（或按各地規(guī)定）對所管的房屋進行一次全面逐閣完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細的掌握房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況：

A 根據(jù)氣特征，如雨季、臺訊、暴風雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。

B 房屋經(jīng)過中修、大修、翻修竣工驗收以后，重新進行評定完損等級。C 接管新建房屋后，要進行評定完損等級。

進行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準備，實施查勘，統(tǒng)計匯總等三個階段。

1、組織準備階段

這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓，搞好試點。

1-1 組織準備：

公司成立房屋質(zhì)量評定領(lǐng)導(dǎo)小組，對評定工作進行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個評定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處、技術(shù)等部門的人員參加。

各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評定小組。小組成員一般有5-6人組成，即有經(jīng)驗管理處負責人1人，水工1人，電工1人，木工1人，電梯工1人。1-2 培訓、試點：

組織評定人員進行業(yè)務(wù)培訓、培訓方法要采取理論與實踐相結(jié)合的方法，把課深圳的講與現(xiàn)場實習相結(jié)合起來，還可能把培訓和試點結(jié)合起來。通過培訓以達到理解標準，掌握方法，保證質(zhì)量的目的。

通過學習了解評定房屋質(zhì)量的目的意義，明確任務(wù)、范圍，掌握評定的方法；其次要學習物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識以及時性如保鑒定等基本常識、統(tǒng)計要求。另外評定工作的紀律也是要培訓學習的必要內(nèi)容。

試評時一定要按照《標準》逐項對照確定。通過試評必須達到二個基本目的：一是要達到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗，加以推廣。1-3 物質(zhì)準備：

要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質(zhì)準備，包括查勘工具，評定的各種統(tǒng)計表格（房屋分閣完損等級評定表、匯總表、統(tǒng)計表等）。查勘工具可備線錘、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。統(tǒng)計表格分三種：房屋分閣完損等級評定表、房屋完損等級匯總表、房屋完損等級統(tǒng)計匯總表。

各項準備工作要盡量做得細一點。物業(yè)管理公司要對各管理處的評定工作準備認真檢查落實，避免臨時陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責任制，以保證評定工作的質(zhì)量。

2、實施查勘階段

在充分做好各項準備工作以后，可進入實施查勘階段。在這一階段評定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各管理處做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質(zhì)量、抓進度、總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。1-1 分工明確，職責分清：

各管理處的評定小組人員要分工明確，各司其職。泥工負責評定地基基礎(chǔ)、鋼筋砼、砌體等承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。木工負責評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。水工及電工負責水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負責評定）等。1-2 評定順序：

為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進行：

A 在室內(nèi)先填寫好房屋分閣完損等級評定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項。

B 在室內(nèi)先填寫好房屋分閣無損等級評定表中的有關(guān)資料以后，實地進行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負責人要簽注姓名和日期。

C 房屋分閣完損等級評定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無誤，符合質(zhì)量要求后，方可進行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計匯總工作。1-3 評定方法：

評定小組先將填好的房屋分閣完損等級評定表帶到實地，經(jīng)核對房屋的名稱、閣號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法如下：

查：查看是評定的主要方法，查看時應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項的完損程度，然后進入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，或遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線錘吊測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。

木工先查外門窗的完損程度，然后進入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細木裝修等項的完損程度。查看時可用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到有頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細查看，頂棚一定要鉆進去查看。

水、電工及電梯工對設(shè)備部分的完損程度評定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時帶檢查測試儀器來測定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來確定完損程度。

管理處負責人從外到里，從下到上對各項都要目測完損程度，做到心中有數(shù)，若遇到危險、嚴重損壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一外把所有的項目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時間。

問：對有些項目的損壞情況查看不到或民政部不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向管理處負責人報出各個項目的完損程度。

議：管理處負責人首先根據(jù)房屋分閣完損等級評定表上記載的各項完損程度，按照房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應(yīng)評定完損等級的建議，再經(jīng)過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一的，要發(fā)揚民主，充分進行商議，必要時對爭論的項目可進行復(fù)查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復(fù)雜，個人難于確定時，需評定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。

記：管理負責人把評定小組評定的房屋完損等級記在分閣完損等級評定表一的“評定等級”一欄內(nèi)，填寫時可簡定寫為“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損壞房），和“危險”（即危險房）。在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴重損壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要在表中“附記”欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時可畫出示意圖，以便復(fù)核或修理查勘時的依據(jù)。

1-4 填寫房屋分閣完損等級評定表：

房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫內(nèi)容要正確，方法要一致。每閣房屋填寫一張評定表。“房屋名稱”、“房屋情況”兩欄可摘錄房屋普查時的“房屋分閣普查表”中的資料，或可利用歷史資料。假如無資料利用時，就要到實地調(diào)查填寫，一般填寫方法如下：

名稱：指大廈名稱。

座落：指大廈所在的地點。

編號：編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應(yīng)順序編號。

閣號：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢樓編寫閣號。

產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管產(chǎn)、拔用戶、私產(chǎn)。。等。

結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。

現(xiàn)在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋原建時的用途。

附記：主要記載說明的問題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。評定等級：是指整閣房屋的完損等級。1-5 評定的質(zhì)量要求：

評定房屋完損等級的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。如果在評定過程中工作不認真負責，評定出來的房屋完損等級就不符合客觀實際情況，那就達不到評定的目的，做這項工作也就失去了意義，因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。

為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點：

A 加強對評定人員的培訓和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個評定人員對房屋完損標準和評定法弄懂，并在實際工作中能正確掌握使用。

B 在評定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組織要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo)，及時解決評定中存在的問題。

C 建立工作責任制，評定人員要承擔評定質(zhì)量的責任，對質(zhì)量好的要給予表揚獎勵，對質(zhì)量差的要批，并限期改正。

D 上級評定組織要嚴格把關(guān)，加強抽查指導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)差錯，給予糾正。檢查質(zhì)量的做法：

A 評定小組自查。評定小組每天實地評定結(jié)束后，要及時整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自查一下，是否符合評定方法和評定標準，對不符合者，要及時糾正。

B上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分閣完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實地復(fù)查，查一查評定出來和等級是否符合房屋完損的客觀實際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在0.3%以內(nèi)。1-6 評定中應(yīng)注意的事項：

A 參加評定工作的人員一定要有高度的責任心，要嚴格組織紀律，既做房屋質(zhì)量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。

B 查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評為“危險房‘和”嚴重損壞房“二個等級時，不要當著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關(guān)的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。

C 在現(xiàn)場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。

D 對查看時，隱蔽部位被破損的地方，應(yīng)通知管理處及時安排修補，以免影響住戶生活。

1-7 評定員應(yīng)遵守的紀律：

A 評定工作必須到實地，依順序逐閣進行。若遇住戶不在家，應(yīng)下次再補查，做到不遺漏、不重復(fù)。

B 工作時必須佩載標志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。

C 對待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的習慣，注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。

D妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。E 堅持崗位，不擅離職守，認真執(zhí)行各種規(guī)章制度。

3、匯總統(tǒng)計表

這一階段的工作重點是抓好匯總統(tǒng)計表的統(tǒng)計質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞好統(tǒng)計匯總工作的同時，切實做好資料裝訂工作。

房屋完損等級的匯總統(tǒng)計工作是最后一道工序，也是評定完損等級和成果的階段。匯總統(tǒng)計采用逐級的，自下而上的方法進行，并采用過錄匯總技術(shù)。1-1 房屋完損等級匯總表是建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級的匯總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級的情況。A 此表由管理處匯總。

B 此表匯總是根據(jù)“房屋分閣完損等級評定表“復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進行匯總。C 匯總的方法：

C-1 首先把“房屋分閣完損等級評定表“按房屋名稱、某閣、某層、某座從小到大依編號順序整理好。

C-2 每張表一個項目一個橫格。

C-3 匯總小計中建筑面積各欄要做到橫平豎直。

C-4 匯總表建筑面積以平方米為單位，保留小數(shù)點后二位。1-2 房屋完損等級統(tǒng)計匯總表供各管理處統(tǒng)計匯總，反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級，并用百分率來表示。

A 此表是根據(jù)“房屋完損等級匯總表“來統(tǒng)計匯總。各欄要做到橫平豎直。B 此表的統(tǒng)計單位為平方米或萬平方米。

第三篇：物業(yè)維修基金使用管理規(guī)定

物業(yè)維修基金使用管理規(guī)定（樣本）

1.0 目的

規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。

2.0 適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)維修基金的管理工作。3.0 職責

3.1 出納員負責房屋本體維修基金的收取工作。

3.2 公共事務(wù)部相關(guān)人員負責房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3 會計負責公用設(shè)施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4 管理處經(jīng)理負責物業(yè)維修基金管理工作的監(jiān)督。

3.5 公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會主任負責物業(yè)維修基金使用的審批。4.0 程序要點

4.1物業(yè)維修基金的分類。4.1.1 公用設(shè)施維修基金。用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)共用設(shè)施的重大維修工程。

4.1.2 房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護。4.2 物業(yè)維修基金的使用范圍。4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍： a)小區(qū)內(nèi)的道路； b)小區(qū)內(nèi)的路燈； c)小區(qū)內(nèi)園林綠化地； d)小區(qū)內(nèi)的地下排水管； e)小區(qū)內(nèi)的文化體育場所； f)小區(qū)內(nèi)的停車場； g)其他公用設(shè)施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍： a)房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位； b)抗震結(jié)構(gòu)部位； c)外墻面； d)樓梯間； e)公共通道； f)門廳；

g)公共屋面； h)電梯；

i)機電設(shè)備； j)本體消防設(shè)施； k)公共天線；

l)本體上下水共用管道； m)共用防盜監(jiān)控設(shè)施； n)其他房屋本體共用部分。

4.3 物業(yè)維修基金的收取標準。

4.3.1發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標準（請參照《附錄》，僅供參考）： a)多層房屋(不帶電梯):----外墻涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墻貼瓷磚、馬賽：0.20元/平方米/月。b)高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國產(chǎn)（含合資）電梯：0.30元/平方米/月；----使用進口電梯：0.35元/平方米/月。4.4 維修基金的收取程序。4.4.1公用設(shè)施維修基金的收取程: a)發(fā)展商在工程竣工驗收后，按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計算公用設(shè)施維修基金； b)發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用帳戶上。< br>4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。

a)公司財務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。b)財務(wù)部會計應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細表》。

c)明細表交財務(wù)部經(jīng)理審核：

----經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明并予以更正；

----經(jīng)審核無誤財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

d)財務(wù)部會計根據(jù)審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》。按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費用收取單。

e)收費單經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤加蓋財務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā)。

f)公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行派發(fā)。

g)已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規(guī)定的時間內(nèi)托收，并直接劃歸代管基金專項帳戶上。

h)出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù)，并及時將托收結(jié)果制表交財務(wù)部會計按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。i)住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行收取。

j)出納員應(yīng)在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按昭《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項帳戶內(nèi)。k)出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書及時交財務(wù)部會計核對。

l)財務(wù)部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金，應(yīng)按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收帳款標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行催繳。m)對尚未售出的空置房，其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納。

n)對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主，公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。o)對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務(wù)部會計應(yīng)按照《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計收滯納金。

4.5 物業(yè)維修基金的使用程序。4.5.1公用設(shè)施維修基金的使用程序。

a)管理公司根據(jù)實際情況需要使用設(shè)施維修基金時，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料：

----公司部經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請；----相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；----施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

b)小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議。----同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批，并將款項劃到公司帳戶。----不同意使用的，業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書面通知管理公司。

c)業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應(yīng)向區(qū)住宅上級主管部門申請復(fù)議，經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請的，業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行。

d)業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控，并按工程要求進行驗收。

e)公用設(shè)施維修基金帳目，應(yīng)由下列單位每三個月張榜公布一次：----業(yè)主管理委員會；----管理公司或管理處。4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修；70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程；特殊情況可另行處理。

b)管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料：----有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃；----該項目的預(yù)算資料；----其他相關(guān)資料。

c)申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請，經(jīng)管理部門核定后實施；

----如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后，后理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項工程。d)整個小區(qū)的本體基金不夠支付時，經(jīng)業(yè)主管理委員會同意，由全體業(yè)主分攤。e)單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主管理委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主分攤。

f)公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前，向業(yè)主管理委員會提交下房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算：

----業(yè)主委員會應(yīng)在收到公司計劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期則視為同意；----業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預(yù)算的七日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù)，逾期則視為同意。

g)公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養(yǎng)護項目后----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證；

----中修以上的工程應(yīng)出具《施工項目清單》，由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h)財務(wù)部應(yīng)每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。4.6物業(yè)維修基金的管理程序。

4.6.1公用設(shè)施維修基金和管理程序。

a)公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門帳戶管理，區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用，但應(yīng)嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。

b)公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。c)財務(wù)部會計根據(jù)公用設(shè)施基金的收支單據(jù)編制記帳憑證、登記帳簿，按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行獨立的帳務(wù)處理。

d)小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對設(shè)施維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質(zhì)詢：----業(yè)主管理委員會；

----管理公司或下屬管理處。

e)管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后：----原則上應(yīng)在七日內(nèi)予以答復(fù)；----特殊情況可另行處理。

4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。

a)財務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設(shè)立專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。

b)經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按《費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。

c)財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。

d)如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應(yīng)：

----經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意；r>----將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵；----經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。e)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：

----向業(yè)主管理委員會查詢；----向公司財務(wù)部查詢。

4.7 物業(yè)維修基金資料的保管。

4.7.1財務(wù)部會計應(yīng)在每月31日將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進行帳務(wù)處理。4.7.2 財務(wù)部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務(wù)資料審核無誤后，加密在財務(wù)部長期保存。

4.8 物業(yè)維修基金的管理核算情況，作為財務(wù)部相關(guān)人員的績效考評的依據(jù)之一。

5.0 記錄 5.1《公用設(shè)施維修基金申請表》。

5.2《公用設(shè)施維修基金使用情況公布表》。5.3《房屋本體維修基金應(yīng)收明細表》 5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。5.6《房屋本體維修清單》。6.0 相關(guān)支持性文件

6.1《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》。6.2《銀行存款標準作業(yè)規(guī)程》。6.3《服務(wù)收費標準作業(yè)規(guī)程》。6.4《費用報銷審核標準作業(yè)規(guī)程》。6.5《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》 6.5《應(yīng)收帳款標準作業(yè)規(guī)程》。7.0 附錄

7.1 《市房屋本體維修基金指導(dǎo)標準》。

公用設(shè)施維修基金申請表

編號： NO申請人： 住址： 系電話： 申請用途及金額

年 月 日 初審意見

簽名： 年 月 復(fù)審意見

簽名： 年 月 驗收情況

簽名： 年 月 確認

簽名： 年 月 ： 日 日 日

聯(lián)

日公用設(shè)施維修基金使用情況公布表

NO： 使用時間 主管部門 工程內(nèi)容 項目數(shù) 基金支出 余額 備注

總經(jīng)理： 業(yè)主管理委員會主任： 人：

房屋本體維修基金應(yīng)收明細表

房屋本休維修基金申請使用表

編號： NO申請人： 住址： 電話：

申請用途及金額 月 日

初審意見 簽名：年 月 日

復(fù)審意見 簽名：年 月 日

驗收情況 簽名：年 月 日 確認

簽名： 年 月 日

房屋本體維修基金收支情況公布表

制表： 聯(lián)系年

年 季度 NO： 棟號 主要工程內(nèi)容 項目數(shù) 上季結(jié)余 本季支出 本季余額 備注

總經(jīng)理： 業(yè)主管理委員會主任： 制表： 日期：

房屋本體維修清單

NO： 日期 棟號 維修內(nèi)容 維修金額 申請表編號 備注 單位 數(shù)量 單價 合計

維修負責人: 主管: 審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導(dǎo)標準

依據(jù)1996年下半年最低成本房價和建設(shè)部發(fā)布的維修范圍標準,發(fā)布1997年房屋本體維修基金收費指導(dǎo)標準:

一、測算標

多層房屋（9層及以下，不帶電梯）：0.63元/平方米/月;

二、實際標準

考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標準的24%-35%收取,作為最低標準,以后逐年到位,即:

1、多層房屋（不帶電梯）：

----外墻涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墻貼瓷磚、馬賽克：0.20元/平方米/月米。

2、高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國產(chǎn)（含合資）電梯：0.30元/平方米/月米；----使用進口電梯：0.35元/平方米/月米。

各類商品房房屋經(jīng)業(yè)主管委員或多數(shù)業(yè)主同意，標準可以適當止?。怀邔臃课菘梢陨细?0%-80%。

以上標準均不包括中央空調(diào)系統(tǒng)。

市住宅局

一九九七處三月

年 月

NO：

業(yè)主姓名 房屋面積 基金單價 應(yīng)收基金 備注

財務(wù)審核： 制表： 日期：

第四篇：物業(yè)房屋裝修管理規(guī)定

房屋裝修管理規(guī)定

為加強本小區(qū)房屋裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護小區(qū)環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序，使住戶有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。參照 中華人民共和國建設(shè)部令 第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，凡業(yè)主(住戶)進行室內(nèi)裝修，應(yīng)當保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關(guān)規(guī)定和標準，并需遵守我公司對房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定：

一、裝修審批

1、房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）會同其委托的裝修者到管理處申報，如實填寫《家庭居室裝修開工申請表》，由裝修單位負責人簽定《防火責任書》，并提交裝修合同復(fù)印件、交驗裝修者《承建資格證書》原件，經(jīng)管理處審批后，方可進行裝修。

2、裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理《裝修出入證》，憑《裝修出入證》，方可進入小區(qū)裝修。

3、業(yè)主（住戶）和裝修者在辦理開工申請時，應(yīng)分別向管理處交納裝修保證金等相關(guān)裝修費用（詳見《裝修收費項目及繳納標準》）。工程完工后，經(jīng)管理處驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，管理處在十日內(nèi)退還業(yè)主和施工單位的裝修保證金；否則，要從保證金中扣除賠償費用或罰款，多退少補。

4、辦公樓或商場的裝修面積50平方米以上需申報消防局防火科審批；審批后，按審批要求進行裝修。

5、對未向管理處申報或不符合規(guī)定條件自行開工的家居裝修工程，管理處有權(quán)依法制止其違法裝修行為。

二、裝修范圍

1、家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全，禁止下列行為： a.家居裝修涉及公共設(shè)施、公共空間； b.改變房屋承重結(jié)構(gòu)；

c.在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的墻體、門窗；

d.不適當增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等；

e.任意刨鑿、重擊頂板、外墻內(nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；

f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層； g.使用不符合消防要求的裝修材料； h.其他違章裝修活動。

確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負荷的，住戶應(yīng)委托建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，報政府設(shè)計審批部門審批。

2、樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動必須符合呼和浩特市規(guī)劃國土主管部門的技術(shù)標準，保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

3、住戶安裝分體及窗式空調(diào)需到管理處申報，并按管理處指定位置安裝?？照{(diào)支架應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求，應(yīng)采用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓必須經(jīng)過防銹處理，否則，裝修住戶要承擔由此造成的返工及其它損害后果（如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等）。

4、安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。

5、為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，前陽臺的裝修必須符合呼和浩特市國土主管部門的技術(shù)標準（不準封閉前陽臺、安裝防盜網(wǎng)）。房間窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，后陽臺允許封閉，但必須按管理處規(guī)定要求進行安裝。

6、禁止擅自改動、暗藏燃氣管道設(shè)施，確需改動的，應(yīng)提前一個月向供氣單位提出申請，由供氣單位組織實施。

7、禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。

8、禁止將雨水管道用于生活污水的排放。

三、裝修施工管理

1、家居裝修者應(yīng)自開工之日起的三個月內(nèi)完成裝修。如確實需要延期，應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）前來辦理延期手續(xù)。

2、家居裝修施工作業(yè)時間為每天8：00—12：00，14：00—18：00； 節(jié)假日原則上允許施工，但不得進行有噪聲及散發(fā)刺激性氣味的工作。如在非工作時間內(nèi)施工，或在節(jié)假日進行有噪聲及刺激性氣味的工作，管理處有權(quán)責令其停工、扣留或沒收工具，并視情節(jié)輕重給予處罰。

3、家居裝修施工，必須遵守安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及周圍居民和財

產(chǎn)的安全。住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負責修復(fù)和賠償。

4、未經(jīng)批準，工作場地內(nèi)嚴禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設(shè)施；嚴禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現(xiàn)行標準，電動工具（或臨時接電線）須配開關(guān)箱，開關(guān)箱必須設(shè)漏電保護器，漏電動作電流小于30mA，開關(guān)箱電源線須采用橡膠電纜，在施工完成后及時拆除。

5、裝修施工臨時動火、用電，應(yīng)提前向管理處申報，并填寫《臨時動火/用電作業(yè)申請表》，說明動火、用電部位，使用工具的品種、負荷，動火、用電作業(yè)起止時間，動火、用電作業(yè)安全措施等等。

6、裝修施工作業(yè)應(yīng)遵守消防規(guī)定，每50m2作業(yè)現(xiàn)場配備1個2Kg滅火器，每個作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)至少配備兩個滅火器（禁止使用1211滅火器）。

7、根據(jù)《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條規(guī)定，施工單位必須負責施工現(xiàn)場的消防工作。在本小區(qū)住戶內(nèi)進行裝修的施工單位必須指定一名防火責任人，簽定防火責任書，負責施工現(xiàn)場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。

8、各施工單位防火責任人要對現(xiàn)場工作人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。

9、如因違反裝修管理規(guī)定所發(fā)生的消防事故，由發(fā)生事故的施工單位，個人以及雇請施工的業(yè)主（住戶）按規(guī)定承擔一切經(jīng)濟及法律責任。

10、裝修垃圾必須袋裝，并按照管理處指定的位置、方式和時間進行堆放、清運，對違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理處有權(quán)責令限期清理。不及時清理的，管理處代為清理，費用由裝修戶承擔。如同一樓有兩戶以上同時進行裝修施工，不能分清責任的，由各裝修戶共同負責。

11、裝修施工人員必須保證公共設(shè)施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫，否則按規(guī)定予以處罰。

12、需留宿樓宇裝修戶內(nèi)的施工人員，必須持有效證件由業(yè)主本人出面到管理處辦理擔保手續(xù)后，方可準許留宿。如私自居住在樓宇裝修戶內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按《呼和浩特市治安管理條例》規(guī)定送交當?shù)嘏沙鏊幚怼?/p>

13、裝修施工人員憑《裝修出入證》出入小區(qū)，工作期間應(yīng)佩戴《裝修出入證》，不戴證件，涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將處以罰款和沒收證件，直至取消裝修資格。

14、管理處對裝修戶每天將不定時派專人進行巡查。裝修者應(yīng)將在管理處申報時辦理的《裝修施工許可證》貼在裝修戶大門外，以便于巡查工作的進行。對上述違規(guī)問題輕者現(xiàn)場糾正，重者管理處將下發(fā)給裝修負責人《裝修違規(guī)通知單》，視情節(jié)輕重進行處罰。

四、違章裝修處理

管理處工作人員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺接受管理處工作人員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對違反規(guī)定者，管理處有權(quán)作如下處理：

1、責令停工；

2、責令恢復(fù)原狀；

3、扣留或沒收工具；

4、停水、停電；

5、賠償經(jīng)濟損失；

6、參照 中華人民共和國建設(shè)部令 第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 相關(guān)法規(guī)進行處罰或提出訴訟。以上幾種處罰可同時并處。

第五篇：汽車維修返修管理制度

汽車維修返修管理制度

1、廠內(nèi)返修定義：維修班組確認完工但未交付顧客前的，對工單確定維修部位進行的第二次或更多次施工處理。

2、廠內(nèi)返修的判定：由質(zhì)檢或總質(zhì)檢判定。

3、廠內(nèi)返修的處罰：根據(jù)公司實際情況，將處罰分為A、B、C三類。

A類 屬非技術(shù)難度，因工作責任心不強、服務(wù)意識不足，應(yīng)開廠內(nèi)返修單，在廠內(nèi)返修公告欄內(nèi)公告。

B類 屬工作責任不足、服務(wù)意識不強，會導(dǎo)致維修質(zhì)量、維修時間、維修費用過高而引起CS下降，應(yīng)開廠內(nèi)返修單，并對該班組罰款每次30元。

C類 屬團隊意識不強、誠信度不夠、影響面較大，應(yīng)開具廠內(nèi)返修單，并罰款每次50元。

4、處罰承擔比例：

（1）班組長+操作者=20%+80%（2）當班組長與操作者同屬一人時承擔100%責任。

5、返修通報：內(nèi)/外返修由總質(zhì)檢及時通報。內(nèi)部返修當日通報，外部返修在返修完工后通報。

6、返修匯總分析：由總質(zhì)檢和車間主任根據(jù)每月返修記錄檔案進行返修原因分析，并且有針對性提出改進措施和實施改進措施，保證維修質(zhì)量持續(xù)和穩(wěn)步提高。

A類（1）車輛維修時未安裝三件套（前臺未使用的由前臺負責）（2）修理工具、抹布等雜物遺留在車內(nèi)。

（3）修理時，需移開車主物品的，完工后未作還原。（4）班組未自檢，工單、報修呈批書等單據(jù)，未按規(guī)定簽名。（5）油水液面未按規(guī)定加注。（6）電池頭松動，清潔不干凈。

（7）保養(yǎng)后或更換四門后，四門潤滑不良。

（8）非修理音響、空調(diào)的，在施工中使用音響、空調(diào)。（9）修理后，內(nèi)飾、座位、方向盤、變速桿、鑰匙、各類油尺拉手、門拉手等部門有油污并未處理。

（10）保養(yǎng)或換“5油3水”后，有油跡水漬沾污車輛部件上未作清理，轉(zhuǎn)向限位膠未打黃油，車內(nèi)功能開關(guān)不良，而未作書面提醒。

（11）更換破碎的玻璃后，碎玻璃未清除干凈。

（12）拋光打臘后，未作有效清潔，臘粉飛濺到其它部位，打臘后，雨刮及大燈噴水嘴不導(dǎo)通。

（13）烤漆時，油漆飛濺到其它未作業(yè)部門，且未作有效清理?？酒崞崾┕ず?，拋光不全，部門位置效果明顯不良。

B類

（1）少報、少做維修項目和漏裝零部件；漏報、誤報呈批書維修項目或零件；

（2）班組作業(yè)前，未對車身破損登記檢驗造成爭執(zhí)的。（班組作業(yè)前，應(yīng)對維修車輛作動工前的環(huán)檢，并核對前臺環(huán)檢單內(nèi)容）（3）保養(yǎng)后，有故障燈亮（未上報主管）或保養(yǎng)燈未歸零，燈光不全或接觸不良（可用手拍亮的），更換大燈后光照位置偏差過大，輪胎氣壓不符合廠家規(guī)定，雨刮工作不良（刮不干凈、不噴水、異響、失效）。

（4）做二級保養(yǎng)以上時，各風管、水管卡安裝不到位。（5）空調(diào)維修后，氣咀蓋未安裝或缺少。（6）機油蓋、診斷座蓋未裝復(fù)到位。

（7）少裝漏裝螺絲、專用墊片，主要部位螺絲未按規(guī)定力扭緊固。

（8）大修或較大工作鈑金翻新、線路修理、拆裝儀表臺、二保等項目時，電線未包扎、真空管脫落、線插頭脫落，換件或修復(fù)位置校正不準（偏差起標）。

（9）砂板焊縫不平、漏焊、脫焊、虛焊，安裝部件，縫隙不對稱、起標。

（10）換擋風玻璃后，A柱或C柱處有玻璃膠外現(xiàn)，換四門玻璃后升降異響，門皮安裝不良有手印。

（11）修理或更換后尾燈、后擋板、尾箱蓋、后葉子板后，引起尾箱漏水。

C類

（1）各班組、工種之間有出現(xiàn)分不清責任的廠內(nèi)返修時，由下一道工序的操作班組承擔返修責任。

（2）質(zhì)檢員確認內(nèi)部返修后，操作班組或組員不及時進行處理，與質(zhì)檢員發(fā)生爭執(zhí)的。

（3）不安工單報價項目如實作業(yè)，不如實報價，有意虛報過大項目，造成客戶流失和投訴的。

（4）沒有工單直接修理，或客戶自帶零件而S/A不知情的。在修復(fù)過程中，有操作且造成損失。

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