第一篇：深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定

深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定

深圳市住宅局

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)房屋本體維修基金(以下簡(jiǎn)稱“本體基金”)管理，維護(hù)房屋本體共(公)用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱“共用部位”)，保障房屋安全使用，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策，制訂本規(guī)定。

第二條 本體基金屬住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)及各類樓宇物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有，本體基金的主管部門(mén)是市住宅主管部門(mén)。各區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 本體基金的建立

第三條 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，按月向物業(yè)管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。

《條例》實(shí)施之前已人住并超過(guò)保修期的房屋的本體基金，由業(yè)主自《條例》實(shí)施之日起按月繳交，但經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意，可以緩自本規(guī)定實(shí)施之日起繳交。

因開(kāi)發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開(kāi)發(fā)單位繳交。

第四條 本體基金繳交的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行本規(guī)定所附的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每二年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主管委會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況的本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對(duì)本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。

本規(guī)定實(shí)施之前已收取的本體基金，按本規(guī)定進(jìn)行管理和使用。

第三章 基金的使用

第五條 本體基金按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。

第六條 共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實(shí)施，其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)，抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

第七條 本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程(含新增和改造工程，下同);用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意。

房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)小區(qū)(大廈)本體基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主管委會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?單棟房屋本體基金不夠使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

第八條 管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算，提交業(yè)主管委會(huì)審議通過(guò)。業(yè)主管委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意;急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。

第九條 如業(yè)主管委會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項(xiàng)目實(shí)施與否涉及國(guó)家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)后實(shí)施。

第十條 管理處使用本體基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目后，日常維護(hù)和零星小修由管理處主任簽證，作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應(yīng)出具“施工項(xiàng)目清單”，由管委會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主)、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

第四章 本體基金的管理

第十一條 管理處對(duì)本體基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。

第十二條 本體基金的收支項(xiàng)目，由管理處每三個(gè)月公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項(xiàng)目、部位、費(fèi)用支出及證明人、基金余額(單體和全部)，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第十三條 管理處使用本體基金實(shí)施對(duì)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，按支出額執(zhí)行相應(yīng)工程的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條 業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。

第十五條 物業(yè)管理公司及其管理處有下列行為之一的，市、區(qū)住宅主管部門(mén)可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:

1、擅自提高本體基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

2、改變本體基金的用途，挪作它用的；

3、未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；

4、拒絕接受業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主查詢的。

未按時(shí)公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。

第十六條 經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費(fèi)里沖抵，或經(jīng)業(yè)主管委會(huì)決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)彌補(bǔ)。

第五章 附則

第十七條 本規(guī)定由市住宅主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

第十八條 本規(guī)定自公布之日起實(shí)施。

深圳市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)1996年下半年最低成本房?jī)r(jià)和建設(shè)部發(fā)布的維修范圍標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布1997年房屋本體維修基金收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn):

一、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn):

多層房屋(9層及以下，不帶電梯):0.63元/平方米·月；高層房屋(10層及以上，含帶電梯多層):1.01元/平方米·月。

二、實(shí)際收取標(biāo)準(zhǔn):

考慮到目前住(用)戶實(shí)際承受能力，暫按測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的24%-35%收取，作為最低標(biāo)準(zhǔn)，以后逐年到位，即:

1、多層房屋(不帶電梯):

(1)外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米·月；

(2)外墻貼瓷磚、馬賽克20.20元/平方米·月。

2、高層房屋(含多層帶電梯)；

(1)使用國(guó)產(chǎn)(含合資)電梯:0.30元/平方米·月；

(2)使用進(jìn)口電梯:0.35元/平方米·月。

各類商品房房屋經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意，標(biāo)準(zhǔn)可.以適當(dāng)上浮;超高層房屋可以上浮50%-89%。

以上標(biāo)準(zhǔn)均不包括中央空調(diào)系統(tǒng)。

深圳市住宅局

一九九七年三月

第二篇：房屋本體代管維修基金管理制度

房屋本體代管維修基金管理制度

為規(guī)范大廈維修基金的收取、使用及管理工作，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、條例及大廈業(yè)主公約規(guī)定，結(jié)合大廈物業(yè)管理實(shí)際情況，特制定本制度。

（一）基金用途

大廈維修基金僅限于支付大廈開(kāi)業(yè)前管理籌備費(fèi)用及日后大廈設(shè)施及設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費(fèi)用。

（二）基金收取

大廈交付使用時(shí)，每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個(gè)月管理費(fèi)金額的大廈維修基金，該基金不可退還，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時(shí)，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。

（三）收入管理

１、每一戶業(yè)主按大廈入伙時(shí)規(guī)定的時(shí)間繳納。

２、本基金由管理公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入管理公司賬

戶。

３、管理公司設(shè)立專門(mén)賬戶，進(jìn)行單獨(dú)核算和反映。

４、管理公司要在會(huì)計(jì)核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬控制，并在電腦“客戶管理

系統(tǒng)”中進(jìn)行記錄，同時(shí)應(yīng)設(shè)置備查簿，詳細(xì)登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。

（四）支出管理

１、一般情況下，管理公司不能動(dòng)用維修基金。大型維修保養(yǎng)項(xiàng)目需動(dòng)用

維修基金，必須以業(yè)主委員會(huì)審批，且使用時(shí)不能突破審批限額。２、當(dāng)單元業(yè)權(quán)發(fā)生變更時(shí)，必須取得原業(yè)主委托書(shū)及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資

料，然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理。

（五）結(jié)存管理

１、管理公司應(yīng)根據(jù)大廈運(yùn)作情況，對(duì)本基金進(jìn)行管理，盡可能讓其保值

及增值。

２、管理公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)反映其增減變動(dòng)情況，在財(cái)務(wù)報(bào)告中予

以說(shuō)明。

３、其結(jié)余情況應(yīng)報(bào)送業(yè)主委員會(huì)，至少每半年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

（六）相關(guān)記錄

維修建設(shè)基金備查簿可查閱。

第三篇：業(yè)主房屋維修管理規(guī)定范文

業(yè)主房屋維修管理規(guī)定

一、目的：解決業(yè)主入伙后房屋維修問(wèn)題。

二、適用范圍：租用于業(yè)主房屋維修。

三、內(nèi)容：

1、業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)會(huì)同管理處人員共同驗(yàn)收，對(duì)房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，必須在驗(yàn)收單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并雙方簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系發(fā)展商相關(guān)工程監(jiān)理部門(mén)組織專人維修，維修后由業(yè)主和管理處衽逐項(xiàng)驗(yàn)收，維修時(shí)發(fā)生的一切費(fèi)用由發(fā)展商負(fù)責(zé)。

2、業(yè)主房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到業(yè)主反映情況后，應(yīng)立即派人到現(xiàn)場(chǎng)查看，如屬實(shí)，則通知施工單位維修，如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)，并通知發(fā)展商，如施工單位未及時(shí)維修，則管理處應(yīng)在通知發(fā)展商工程監(jiān)理部門(mén)后組織人員進(jìn)行維修，所發(fā)生的一切費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中扣除。

3、業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題，原則上由管理處負(fù)責(zé)維修，屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的總是由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

4、如業(yè)主需要進(jìn)行一般性維修，可直接向管理處提出維修申請(qǐng)，由管理處技工班進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽名認(rèn)可，其費(fèi)用由技工班按成本價(jià)合理收取。

5、如業(yè)主提出的大的維修要求，技工班應(yīng)上報(bào)管理處，管理處派人核實(shí)情況，安排維修計(jì)劃，組織人員維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽字認(rèn)可。

6、凡在樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開(kāi)支，不再向業(yè)主收費(fèi)。

維修安全工作制度

一、為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認(rèn)真執(zhí)行。

二、各特殊工種技工必須持證上崗，必須切實(shí)遵守本工種《安全操作規(guī)程》。

三、各安全用品必須按規(guī)定進(jìn)行擺放，每次使用前后必須認(rèn)真進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)總是或不可靠因素，應(yīng)立即停止使用，將其單獨(dú)放置并向部門(mén)主管報(bào)告。

四、高空作業(yè)時(shí)，必須配載好安全帶和安全帽，并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物時(shí)，首先必須確定，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種）后方可使用，使用過(guò)程中嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。

六、使用電焊、切割機(jī)等設(shè)備時(shí)，必須清除完現(xiàn)場(chǎng)的易燃物后方可使用。

七、原則上不帶電作業(yè)，如必須，則應(yīng)做好絕緣措施，且必須有專人監(jiān)護(hù)。

八、對(duì)不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場(chǎng)監(jiān)護(hù)，且施工前必須備好應(yīng)急方案，做好應(yīng)急措施，如在現(xiàn)場(chǎng)備齊滅火器找好水源等。

房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)

一、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換，不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做，對(duì)鋼盤(pán)混凝土凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。

二、裝修工程：

1、門(mén)窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫標(biāo)、變形、腐爛的、應(yīng)修理更換、小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊、打好玻璃膠、門(mén)窗損壞嚴(yán)重的，無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換。更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén)窗一致；

2、掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；

3、踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)；

三、樓地面工程：

1、木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù)；損壞超過(guò)25%以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂、應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水密石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面；

3、面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室外內(nèi)潮濕嚴(yán)懲的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面；

四、層面工程：

1、屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建；

2、屋面上的壓項(xiàng)、泛水、無(wú)溝、水落、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)懲時(shí)，應(yīng)翻做。

3、女兒墻、煙通等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

4、鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。

5、下班天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

五、飾面工程：

1、外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)，不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行；

2、外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；

3、內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無(wú)踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防水層；

4、天柵損壞、抹灰層松動(dòng)，不下附危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原腳線損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。

六、油漆粉飾工程：

1、木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失支保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)整體或零件拆換應(yīng)油漆；

2、鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門(mén)或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，應(yīng)重做；

4、室內(nèi)墻面、開(kāi)棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等，高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)；

5、高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

房屋完好等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程序劃分的等級(jí)，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。

評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，也有定量、定性的分析。

根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱《完標(biāo)》）結(jié)合我安全小區(qū)及房地產(chǎn)實(shí)際情況制定對(duì)高層樓宇質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

一、房屋等級(jí)分類

房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

1、房屋完損等級(jí)的分類

根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程序，房屋的完損善即房屋完損等級(jí)分成以下五類：

A 完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的；

B 基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)裝良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能修復(fù)的；

C 一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件；

D 嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建；

E 危險(xiǎn)房。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，不能確保住戶安全的房屋。

二、房屋完好率，危險(xiǎn)率的計(jì)算

計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（平方米）為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)以閣為評(píng)定單位。閣的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與僵城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)的規(guī)定相同。

房屋完好率是房產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)單位的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，《完標(biāo)》規(guī)定：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比即為房屋完好。即：

完好房建筑面積 + 基本完好房建筑面積

房屋完好率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

房屋經(jīng)過(guò)大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。

危房率：是指整閣危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：

整閣危險(xiǎn)房屋的建筑面積

危房率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)

房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各組成部分的各種項(xiàng)目完好或損壞程序的標(biāo)準(zhǔn)。房屋各組成部分的各項(xiàng)目的完損程度是評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)。評(píng)定各分項(xiàng)完損程度的確切與否，就會(huì)影響到房屋完損等級(jí)的正確評(píng)定。房屋完損等級(jí)是樗著房屋的質(zhì)量，所以要認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行各分項(xiàng)完損程度的評(píng)定。

1、完好標(biāo)準(zhǔn)

完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修完好、完整，設(shè)備完好、齊全，管理暢通，現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有足夠的承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葻o(wú)傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無(wú)砼剝落、碳化和鋼筋露盤(pán)等損壞； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌等無(wú)裂縫、傾斜、弓凸風(fēng)化等損壞；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面無(wú)銹蝕。C 非承重墻：

a.鋼筋砼墻板無(wú)損壞、裂縫，不滲漏；

b.磚墻（砌塊）平直完好，無(wú)風(fēng)化破損、傾斜、弓凸等。

D 屋面：不滲漏。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層完好無(wú)損。鋼性防水層和塊體防水層完好平整，有足夠的搞滲能力，無(wú)裂縫、起砂，分格縫填嵌嚴(yán)密，粘結(jié)牢固無(wú)損；卷材防水層粘牢固，無(wú)空鼓脫殼、破損。E 樓地面：

a.整體水泥面層平整堅(jiān)固，無(wú)空鼓起殼、裂縫、起砂等損壞；

b.木地板平整堅(jiān)固、穩(wěn)定，表面稍有磨損或輕微稀縫，無(wú)腐朽等損壞；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層平整無(wú)裂縫，殘缺、掉角等損壞。

1-2 裝修部分：

A 門(mén)窗：完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃，五金齊全，油漆完好有光澤，個(gè)別鋁合金、鋼制門(mén)窗有輕度銹蝕和開(kāi)關(guān)稍有碰軋。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：完整，粘結(jié)牢固，無(wú)空鼓、剝落、裂縫和破損（收縮性的風(fēng)裂縫除外）；玻璃帶墻：完整、粘結(jié)牢固，無(wú)裂縫和破損。C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：完整、牢固、無(wú)破損、空鼓和裂縫（收縮性的風(fēng)裂縫除外）。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項(xiàng)棚吊筋牢固，面層完整無(wú)破損、變形、下垂、腐朽、脫落，油漆好。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。

1-3 設(shè)備部分完好、齊全，現(xiàn)狀良好，使用正常： A 水衛(wèi)：上下水管道暢通，無(wú)銹蝕，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無(wú)損，個(gè)別稍有輕微滲漏；

B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置完好、牢固，絕緣良好： C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道暢通完好，無(wú)堵、滴現(xiàn)象，使用正常；

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講機(jī)、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備等使用正常。

2、基本完好標(biāo)準(zhǔn)

基本完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，屋面局部滲漏但不嚴(yán)重，裝修基本完好，稍有損壞，油漆失色，設(shè)備管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，符合設(shè)計(jì)強(qiáng)度的要求，稍有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，個(gè)別承重結(jié)構(gòu)呈細(xì)裂縫，但已穩(wěn)定，無(wú)繼續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葌€(gè)別有輕微變形，細(xì)小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌體有少量裂縫；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面稍有銹蝕。

C 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。a.鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏；

b.磚墻（砌塊）表面稍有風(fēng)化、細(xì)裂縫，勒腳有侵蝕。D 屋面：局部有滲漏。積塵較多，屋面排水基本暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層稍有破損。鋼性防水層面稍有龜裂、起砂，分格縫嵌料老化，稍有開(kāi)裂；塊體防水層稍有脫殼、裂縫；冷膏、油膏等防水層稍有老化和封口脫開(kāi)；卷材防水層稍有老化、氣泡、空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)等。E 樓地面：

a.整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動(dòng)；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。

1-2 裝修部分：

A 門(mén)窗：有少量變形，開(kāi)關(guān)不靈，玻璃少量松動(dòng)、破碎、殘缺、五金、紗窗少量殘缺；油漆稍有起皮剝落，少量鋁合金、鋼制門(mén)窗有銹蝕。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：稍有空鼓、剝落、勾縫砂漿少量酥松脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項(xiàng)棚吊筋無(wú)明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有松動(dòng)脫落，油漆失光。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部件損壞殘缺。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道基本暢通，各種衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件損壞殘缺。B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置基本完好、無(wú)漏電現(xiàn)象，個(gè)別零件損壞。C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現(xiàn)象、個(gè)別零件損壞，基本能正常使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講機(jī)、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。

3、一般損害標(biāo)準(zhǔn)

一般損害標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部滲漏；裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照器具、零件有部分老化、損壞或殘缺。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，局部強(qiáng)度不足，有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響。

B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫，裂縫值稍超過(guò)計(jì)劃規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以內(nèi)，有露筋銹蝕。筋砼球（弧）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕。b.承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落等損壞。

C 非承重墻：有較多損壞，強(qiáng)度減弱。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，不滲漏，間隔墻面層局部損壞。

b.磚墻（砌塊）有裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝，勒腳有部分侵蝕剝落。

D 屋面：局部有漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫、空鼓；屋面高低不平，排水不暢通。設(shè)施銹蝕、斷裂。

屋面的隔熱保溫層、防水層有較多破損。鋼性防水層面部分有裂縫、起殼、塊休防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開(kāi)。E 樓地面：

a.整體水泥面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴(yán)重起砂；

b.木地板部分有磨損、蛀蟲(chóng)、翹裂、松動(dòng)和稀縫，局部變形，有顫動(dòng)；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

1-2 裝修部分：

A 門(mén)窗：有部分翹裂、榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)不靈，鋁合金、鋼制門(mén)窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化起皮剝落。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落、勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層部分有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽，蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕、個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器零部件損壞、殘缺。

B 電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常。

4、嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)有明顯變形、損壞，屋面嚴(yán)重漏雨；裝修嚴(yán)重破損殘缺，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊，管道嚴(yán)重堵塞，衛(wèi)生器具、零件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺，不能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，有較明顯滑動(dòng)；挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，有明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼有剝落的露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值稍超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以上。筋砼球（?。┬挝菝嬗袃A斜或變形，砼嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕。b.鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重； c.承重磚墻（柱）、砌塊的強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。C 非承重墻：有嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度不足。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有嚴(yán)重裂縫、變形、嚴(yán)重漏水，面層嚴(yán)重破損。

b.磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴(yán)重侵蝕剝落。

D 屋面：嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿嚴(yán)重裂縫、空鼓、風(fēng)化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全。

屋面的隔熱保溫層、防水層嚴(yán)重破損；鋼性防水層嚴(yán)重開(kāi)裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴(yán)重松動(dòng)、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開(kāi)。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開(kāi)；瀝青流淌。E 樓地面：

a.整體水泥面層嚴(yán)重起砂、裂縫、空鼓、沉陷、剝落；

b.木地板嚴(yán)重磨損、蛀蟲(chóng)、翹裂、松動(dòng)和稀縫，變形和顫動(dòng)；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層嚴(yán)重松動(dòng)，脫落、下沉，高低不平、破碎、殘缺不全；

1-2 裝修部分：

A 門(mén)窗：木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)翹裂；鋁合金、鋼制門(mén)窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺；油漆老化剝落見(jiàn)底。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見(jiàn)底。E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽，蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化見(jiàn)底。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺。B 電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺、電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

C 空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無(wú)法使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無(wú)法使用。

5、評(píng)定無(wú)損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)注意事項(xiàng)

在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

1-1 在評(píng)定時(shí)遇到斷面明顯不足的構(gòu)件，必要時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)復(fù)核或測(cè)試才能確定完損或危險(xiǎn)程度。

1-2 在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)，遇到一個(gè)分項(xiàng)內(nèi)有幾種損壞內(nèi)容，以嚴(yán)重的某一內(nèi)容為準(zhǔn)來(lái)評(píng)定該項(xiàng)的完損程度。

1-3 在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)，除結(jié)構(gòu)組成部分的各項(xiàng)外，其作組織部分的各項(xiàng)可以數(shù)量最多的部件的完損和諧為準(zhǔn)來(lái)評(píng)定該項(xiàng)的完損程度。

1-4 對(duì)于房屋組成部分中未列出的分項(xiàng)如陽(yáng)臺(tái)、樓梯、煙囪、壁櫥等，在評(píng)定完損程度時(shí)，要分別列入房屋的組成部分中去評(píng)定。至于并入哪一個(gè)分項(xiàng)，可自己確定。如煙囪可歸入屋面。

四、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法

房屋完損的等級(jí)，標(biāo)志了房屋質(zhì)量的好與差，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完損程度來(lái)綜合評(píng)定的。房屋完損等級(jí)的評(píng)定分為好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和危險(xiǎn)房屋等五類。

1、鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定

鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋評(píng)定完損等級(jí)方法分為以下四種情況：

1-1 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。

1-2 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二個(gè)完損程度可降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)應(yīng)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。

1-3 房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度可降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度可下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度確定。

1-4 房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋子面等項(xiàng)的完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋完損等級(jí)應(yīng)評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。其余以此類推。

2、評(píng)定房屋等級(jí)注意事項(xiàng)

在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1-1 評(píng)定房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度，對(duì)整閣房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。

1-2 在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來(lái)代替來(lái)劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來(lái)代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。

1-3 評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)完損程度的評(píng)定，這是因?yàn)槠渲械鼗A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級(jí)的主要條件，若地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等三項(xiàng)的完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定。

1-4 完好房屋結(jié)構(gòu)部分等級(jí)時(shí)，若超過(guò)規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢忘記完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。

1-5 評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。

1-6 在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行得核或試測(cè)后才能確定其完損程度。

1-7 正大修中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。

五、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法

房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分定期和不定期兩類。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔1-3年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行一次全面逐閣完損等級(jí)的評(píng)定，這種評(píng)定可以全面、詳細(xì)的掌握房屋完損等級(jí)的評(píng)定一般有以下幾種情況：

A 根據(jù)氣特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。

B 房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。C 接管新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。

進(jìn)行評(píng)定房屋完損等級(jí)，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備，實(shí)施查勘，統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。

1、組織準(zhǔn)備階段

這一階段的重點(diǎn)是制定評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，組織評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)。

1-1 組織準(zhǔn)備：

公司成立房屋質(zhì)量評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)評(píng)定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個(gè)評(píng)定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處、技術(shù)等部門(mén)的人員參加。

各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評(píng)定小組。小組成員一般有5-6人組成，即有經(jīng)驗(yàn)管理處負(fù)責(zé)人1人，水工1人，電工1人，木工1人，電梯工1人。1-2 培訓(xùn)、試點(diǎn)：

組織評(píng)定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，把課深圳的講與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)相結(jié)合起來(lái)，還可能把培訓(xùn)和試點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。通過(guò)培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn)，掌握方法，保證質(zhì)量的目的。

通過(guò)學(xué)習(xí)了解評(píng)定房屋質(zhì)量的目的意義，明確任務(wù)、范圍，掌握評(píng)定的方法；其次要學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識(shí)以及時(shí)性如保鑒定等基本常識(shí)、統(tǒng)計(jì)要求。另外評(píng)定工作的紀(jì)律也是要培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。

試評(píng)時(shí)一定要按照《標(biāo)準(zhǔn)》逐項(xiàng)對(duì)照確定。通過(guò)試評(píng)必須達(dá)到二個(gè)基本目的：一是要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測(cè)程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評(píng)定房屋完損等級(jí)的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗(yàn)，加以推廣。1-3 物質(zhì)準(zhǔn)備：

要根據(jù)評(píng)定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備，包括查勘工具，評(píng)定的各種統(tǒng)計(jì)表格（房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表、匯總表、統(tǒng)計(jì)表等）。查勘工具可備線錘、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書(shū)寫(xiě)用具及安全器具。統(tǒng)計(jì)表格分三種：房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表、房屋完損等級(jí)匯總表、房屋完損等級(jí)統(tǒng)計(jì)匯總表。

各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點(diǎn)。物業(yè)管理公司要對(duì)各管理處的評(píng)定工作準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實(shí)，避免臨時(shí)陣忙亂，影響工作。還要建立各級(jí)評(píng)定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制，以保證評(píng)定工作的質(zhì)量。

2、實(shí)施查勘階段

在充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以后，可進(jìn)入實(shí)施查勘階段。在這一階段評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各管理處做好評(píng)定查勘的各項(xiàng)工作，及時(shí)掌握情況抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。1-1 分工明確，職責(zé)分清：

各管理處的評(píng)定小組人員要分工明確，各司其職。泥工負(fù)責(zé)評(píng)定地基基礎(chǔ)、鋼筋砼、砌體等承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地門(mén)窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。木工負(fù)責(zé)評(píng)定非承重墻、木地面、門(mén)窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負(fù)責(zé)評(píng)定）等。1-2 評(píng)定順序：

為了使工作有秩序地進(jìn)行，提高工作效率，保證評(píng)定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進(jìn)行：

A 在室內(nèi)先填寫(xiě)好房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。

B 在室內(nèi)先填寫(xiě)好房屋分閣無(wú)損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料以后，實(shí)地進(jìn)行逐幢評(píng)定。在評(píng)定等級(jí)確定并填好表后，評(píng)定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。

C 房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無(wú)誤，符合質(zhì)量要求后，方可進(jìn)行房屋完損等級(jí)匯總和統(tǒng)計(jì)匯總工作。1-3 評(píng)定方法：

評(píng)定小組先將填好的房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表帶到實(shí)地，經(jīng)核對(duì)房屋的名稱、閣號(hào)后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評(píng)定，其方法如下：

查：查看是評(píng)定的主要方法，查看時(shí)應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項(xiàng)的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項(xiàng)的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，或遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線錘吊測(cè)傾斜、弓凸值，以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風(fēng)飾面有破損，還可以用尺量測(cè)裂縫寬度或飾面破損面積，以進(jìn)一步確定其完損程度。

木工先查外門(mén)窗的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。查看時(shí)可用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對(duì)遇到有頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細(xì)查看，頂棚一定要鉆進(jìn)去查看。

水、電工及電梯工對(duì)設(shè)備部分的完損程度評(píng)定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時(shí)帶檢查測(cè)試儀器來(lái)測(cè)定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來(lái)確定完損程度。

管理處負(fù)責(zé)人從外到里，從下到上對(duì)各項(xiàng)都要目測(cè)完損程度，做到心中有數(shù)，若遇到危險(xiǎn)、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過(guò)程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行，每查看一外把所有的項(xiàng)目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時(shí)間。

問(wèn)：對(duì)有些項(xiàng)目的損壞情況查看不到或民政部不清的，可以詢問(wèn)住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報(bào)：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項(xiàng)目后，就分別向管理處負(fù)責(zé)人報(bào)出各個(gè)項(xiàng)目的完損程度。

議：管理處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表上記載的各項(xiàng)完損程度，按照房屋完損等級(jí)評(píng)定方法，提出整幢房屋應(yīng)評(píng)定完損等級(jí)的建議，再經(jīng)過(guò)評(píng)定小組評(píng)議后確定其完損等級(jí)。如果評(píng)定小組對(duì)評(píng)定的完損等級(jí)意見(jiàn)不統(tǒng)一的，要發(fā)揚(yáng)民主，充分進(jìn)行商議，必要時(shí)對(duì)爭(zhēng)論的項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)查后才確定等級(jí)。對(duì)評(píng)定過(guò)程中遇到情況復(fù)雜，個(gè)人難于確定時(shí)，需評(píng)定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。

記：管理負(fù)責(zé)人把評(píng)定小組評(píng)定的房屋完損等級(jí)記在分閣完損等級(jí)評(píng)定表一的“評(píng)定等級(jí)”一欄內(nèi)，填寫(xiě)時(shí)可簡(jiǎn)定寫(xiě)為“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴(yán)重”（即嚴(yán)重?fù)p壞房），和“危險(xiǎn)”（即危險(xiǎn)房）。在評(píng)定過(guò)程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要在表中“附記”欄內(nèi)簡(jiǎn)明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時(shí)可畫(huà)出示意圖，以便復(fù)核或修理查勘時(shí)的依據(jù)。

1-4 填寫(xiě)房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表：

房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表是評(píng)定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫(xiě)內(nèi)容要正確，方法要一致。每閣房屋填寫(xiě)一張?jiān)u定表?！胺课菝Q”、“房屋情況”兩欄可摘錄房屋普查時(shí)的“房屋分閣普查表”中的資料，或可利用歷史資料。假如無(wú)資料利用時(shí)，就要到實(shí)地調(diào)查填寫(xiě)，一般填寫(xiě)方法如下：

名稱：指大廈名稱。

座落：指大廈所在的地點(diǎn)。

編號(hào)：編號(hào)的目的是為了便于匯總統(tǒng)計(jì)和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個(gè)號(hào)碼，應(yīng)順序編號(hào)。

閣號(hào)：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢樓編寫(xiě)閣號(hào)。

產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管產(chǎn)、拔用戶、私產(chǎn)。。等。

結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。

現(xiàn)在用途：如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等，是指房屋目前的實(shí)際用途，并非房屋原建時(shí)的用途。

附記：主要記載說(shuō)明的問(wèn)題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。評(píng)定等級(jí)：是指整閣房屋的完損等級(jí)。1-5 評(píng)定的質(zhì)量要求：

評(píng)定房屋完損等級(jí)的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。如果在評(píng)定過(guò)程中工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)，評(píng)定出來(lái)的房屋完損等級(jí)就不符合客觀實(shí)際情況，那就達(dá)不到評(píng)定的目的，做這項(xiàng)工作也就失去了意義，因此要把評(píng)定工作的質(zhì)量放在首位。

為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點(diǎn)：

A 加強(qiáng)對(duì)評(píng)定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個(gè)評(píng)定人員對(duì)房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定法弄懂，并在實(shí)際工作中能正確掌握使用。

B 在評(píng)定過(guò)程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問(wèn)題沒(méi)有把握時(shí)，要及時(shí)匯報(bào)上一級(jí)評(píng)定組織。上級(jí)評(píng)定組織要經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，及時(shí)解決評(píng)定中存在的問(wèn)題。

C 建立工作責(zé)任制，評(píng)定人員要承擔(dān)評(píng)定質(zhì)量的責(zé)任，對(duì)質(zhì)量好的要給予表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)質(zhì)量差的要批，并限期改正。

D 上級(jí)評(píng)定組織要嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)抽查指導(dǎo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)，給予糾正。檢查質(zhì)量的做法：

A 評(píng)定小組自查。評(píng)定小組每天實(shí)地評(píng)定結(jié)束后，要及時(shí)整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時(shí)補(bǔ)上。對(duì)評(píng)出等級(jí)要自查一下，是否符合評(píng)定方法和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不符合者，要及時(shí)糾正。

B上級(jí)評(píng)定組織抽查。上級(jí)評(píng)定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進(jìn)度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表，從表上檢查評(píng)定方法是否正確，分析正確程度；二是到實(shí)地復(fù)查，查一查評(píng)定出來(lái)和等級(jí)是否符合房屋完損的客觀實(shí)際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在0.3%以內(nèi)。1-6 評(píng)定中應(yīng)注意的事項(xiàng)：

A 參加評(píng)定工作的人員一定要有高度的責(zé)任心，要嚴(yán)格組織紀(jì)律，既做房屋質(zhì)量評(píng)定員，又做宣傳員；隨時(shí)向住戶宣傳房屋評(píng)定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。

B 查勘評(píng)定工作要做到現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，日查日評(píng)日清。對(duì)該幢房屋被評(píng)為“危險(xiǎn)房‘和”嚴(yán)重?fù)p壞房“二個(gè)等級(jí)時(shí)，不要當(dāng)著住戶評(píng)定或自作主張隨意解答與評(píng)定無(wú)關(guān)的問(wèn)題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。

C 在現(xiàn)場(chǎng)查看時(shí)，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。

D 對(duì)查看時(shí)，隱蔽部位被破損的地方，應(yīng)通知管理處及時(shí)安排修補(bǔ)，以免影響住戶生活。

1-7 評(píng)定員應(yīng)遵守的紀(jì)律：

A 評(píng)定工作必須到實(shí)地，依順序逐閣進(jìn)行。若遇住戶不在家，應(yīng)下次再補(bǔ)查，做到不遺漏、不重復(fù)。

B 工作時(shí)必須佩載標(biāo)志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。

C 對(duì)待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的習(xí)慣，注意文明禮貌。不隨意向無(wú)關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。

D妥善保管評(píng)定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評(píng)日清。E 堅(jiān)持崗位，不擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。

3、匯總統(tǒng)計(jì)表

這一階段的工作重點(diǎn)是抓好匯總統(tǒng)計(jì)表的統(tǒng)計(jì)質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞好統(tǒng)計(jì)匯總工作的同時(shí)，切實(shí)做好資料裝訂工作。

房屋完損等級(jí)的匯總統(tǒng)計(jì)工作是最后一道工序，也是評(píng)定完損等級(jí)和成果的階段。匯總統(tǒng)計(jì)采用逐級(jí)的，自下而上的方法進(jìn)行，并采用過(guò)錄匯總技術(shù)。1-1 房屋完損等級(jí)匯總表是建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級(jí)的匯總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級(jí)的情況。A 此表由管理處匯總。

B 此表匯總是根據(jù)“房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表“復(fù)核無(wú)誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總。C 匯總的方法：

C-1 首先把“房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表“按房屋名稱、某閣、某層、某座從小到大依編號(hào)順序整理好。

C-2 每張表一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)橫格。

C-3 匯總小計(jì)中建筑面積各欄要做到橫平豎直。

C-4 匯總表建筑面積以平方米為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后二位。1-2 房屋完損等級(jí)統(tǒng)計(jì)匯總表供各管理處統(tǒng)計(jì)匯總，反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級(jí)，并用百分率來(lái)表示。

A 此表是根據(jù)“房屋完損等級(jí)匯總表“來(lái)統(tǒng)計(jì)匯總。各欄要做到橫平豎直。B 此表的統(tǒng)計(jì)單位為平方米或萬(wàn)平方米。

第四篇：原本體維修基金(住宅維修基金)移交申請(qǐng)材料

原本體維修基金（住宅維修基金）移交申請(qǐng)材料

一、移交備案提交材料

1)身份證明：物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件、核原件）；法定代表人證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復(fù)印件，核原件）2)《房屋本體維修基金移交備案申請(qǐng)表》（原件）3)業(yè)委會(huì)備案表（復(fù)印件、核原件）

4)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)審核且簽字蓋章的《房屋本體維修基金移交報(bào)告表》（原件）

5)公示后的詳細(xì)收支明細(xì)表（原件）6)欠繳業(yè)主名冊(cè)（原件）

7)區(qū)管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他材料

二、移交劃款提交材料

1)身份證明：物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件、核原件）；法定代表人證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復(fù)印件，核原件）2)《房屋本體維修基金移交劃款申請(qǐng)表》（原件）3)區(qū)管理機(jī)構(gòu)出具的備案證明（原件）4)欠繳業(yè)主名冊(cè)（復(fù)印件）

第五篇：物業(yè)維修基金使用管理規(guī)定

物業(yè)維修基金使用管理規(guī)定（樣本）

1.0 目的

規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用。

2.0 適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)維修基金的管理工作。3.0 職責(zé)

3.1 出納員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的收取工作。

3.2 公共事務(wù)部相關(guān)人員負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3 會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)公用設(shè)施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金管理工作的監(jiān)督。

3.5 公司總經(jīng)理及業(yè)主管理委員會(huì)主任負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金使用的審批。4.0 程序要點(diǎn)

4.1物業(yè)維修基金的分類。4.1.1 公用設(shè)施維修基金。用于購(gòu)買(mǎi)管理用房、墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房和住宅區(qū)共用設(shè)施的重大維修工程。

4.1.2 房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養(yǎng)護(hù)。4.2 物業(yè)維修基金的使用范圍。4.2.1公用設(shè)施維修基金的使用范圍： a)小區(qū)內(nèi)的道路； b)小區(qū)內(nèi)的路燈； c)小區(qū)內(nèi)園林綠化地； d)小區(qū)內(nèi)的地下排水管； e)小區(qū)內(nèi)的文化體育場(chǎng)所； f)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)； g)其他公用設(shè)施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍： a)房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位； b)抗震結(jié)構(gòu)部位； c)外墻面； d)樓梯間； e)公共通道； f)門(mén)廳；

g)公共屋面； h)電梯；

i)機(jī)電設(shè)備； j)本體消防設(shè)施； k)公共天線；

l)本體上下水共用管道； m)共用防盜監(jiān)控設(shè)施； n)其他房屋本體共用部分。

4.3 物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.1發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)（請(qǐng)參照《附錄》，僅供參考）： a)多層房屋(不帶電梯):----外墻涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墻貼瓷磚、馬賽：0.20元/平方米/月。b)高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國(guó)產(chǎn)（含合資）電梯：0.30元/平方米/月；----使用進(jìn)口電梯：0.35元/平方米/月。4.4 維修基金的收取程序。4.4.1公用設(shè)施維修基金的收取程: a)發(fā)展商在工程竣工驗(yàn)收后，按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計(jì)算公用設(shè)施維修基金； b)發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門(mén)的專用帳戶上。< br>4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。

a)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開(kāi)始計(jì)收房屋本體維修基金。b)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》。

c)明細(xì)表交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核：

----經(jīng)審核存有疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)查明并予以更正；

----經(jīng)審核無(wú)誤財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細(xì)表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

d)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)審核無(wú)誤后的《房屋本體維修基金明細(xì)表》。按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫(xiě)費(fèi)用收取單。

e)收費(fèi)單經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核無(wú)誤加蓋財(cái)務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā)。

f)公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行派發(fā)。

g)已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細(xì)表交銀行在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)托收，并直接劃歸代管基金專項(xiàng)帳戶上。

h)出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù)，并及時(shí)將托收結(jié)果制表交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。i)住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取。

j)出納員應(yīng)在每日下班前，將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按昭《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項(xiàng)帳戶內(nèi)。k)出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書(shū)及時(shí)交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核對(duì)。

l)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)沒(méi)有按時(shí)交納的房屋本體維修基金，應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行催繳。m)對(duì)尚未售出的空置房，其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納。

n)對(duì)催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主，公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。o)對(duì)逾期未繳的房屋本體維修基金，財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計(jì)收滯納金。

4.5 物業(yè)維修基金的使用程序。4.5.1公用設(shè)施維修基金的使用程序。

a)管理公司根據(jù)實(shí)際情況需要使用設(shè)施維修基金時(shí)，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提供以下材料：

----公司部經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請(qǐng)；----相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；----施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

b)小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議。----同意使用的，向區(qū)住宅管理部門(mén)報(bào)送由業(yè)主管理委員會(huì)主任和公司經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表》；區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)在接到申請(qǐng)表后的14日內(nèi)完成審批，并將款項(xiàng)劃到公司帳戶。----不同意使用的，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)將不同意見(jiàn)書(shū)面通知管理公司。

c)業(yè)主大會(huì)不同意使用公用設(shè)施維修基金，而管理公司認(rèn)為有充足理由的，應(yīng)向區(qū)住宅上級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請(qǐng)的，業(yè)主管理委員會(huì)必須執(zhí)行。

d)業(yè)主管理委員會(huì)可以對(duì)使用維修基金工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)控，并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收。

e)公用設(shè)施維修基金帳目，應(yīng)由下列單位每三個(gè)月張榜公布一次：----業(yè)主管理委員會(huì)；----管理公司或管理處。4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修；70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程；特殊情況可另行處理。

b)管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維護(hù)工程時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供下列資料：----有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請(qǐng)計(jì)劃；----該項(xiàng)目的預(yù)算資料；----其他相關(guān)資料。

c)申請(qǐng)計(jì)劃經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50%的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實(shí)施該項(xiàng)工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)管理部門(mén)核定后實(shí)施；

----如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員會(huì)或該棟50%的業(yè)主書(shū)面同意后，后理公司或下屬管理處應(yīng)按計(jì)劃執(zhí)行該項(xiàng)工程。d)整個(gè)小區(qū)的本體基金不夠支付時(shí)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意，由全體業(yè)主分?jǐn)偂)單棟房屋本體維修基金不夠使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

f)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前，向業(yè)主管理委員會(huì)提交下房屋本體維修基金的使用計(jì)劃及預(yù)算：

----業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到公司計(jì)劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期則視為同意；----業(yè)主委員會(huì)在收到公司提交的急修工程計(jì)劃及預(yù)算的七日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù)，逾期則視為同意。

g)公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目后----日常維修和零星小修的費(fèi)用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證；

----中修以上的工程應(yīng)出具《施工項(xiàng)目清單》，由業(yè)主管理委員會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)（或20%以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h)財(cái)務(wù)部應(yīng)每三個(gè)月公布一次本體維修基金的收支帳目。4.6物業(yè)維修基金的管理程序。

4.6.1公用設(shè)施維修基金和管理程序。

a)公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門(mén)設(shè)立專門(mén)帳戶管理，區(qū)管理部門(mén)不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)基金的正常使用，但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o(wú)誤后支出。

b)公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開(kāi)支。c)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)公用設(shè)施基金的收支單據(jù)編制記帳憑證、登記帳簿，按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的帳務(wù)處理。

d)小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對(duì)設(shè)施維修基金的收支帳目有疑問(wèn)，可向下列單位提出質(zhì)詢：----業(yè)主管理委員會(huì)；

----管理公司或下屬管理處。

e)管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后：----原則上應(yīng)在七日內(nèi)予以答復(fù)；----特殊情況可另行處理。

4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。

a)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設(shè)立專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)各棟物業(yè)的本體維修基金。

b)經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按《費(fèi)用審核報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財(cái)務(wù)部辦理報(bào)銷手續(xù)。

c)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將房屋本體維修基金的報(bào)銷單據(jù)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。

d)如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過(guò)了房屋本體維修基金的比例，則應(yīng)：

----經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意；r>----將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費(fèi)里沖抵；----經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)彌補(bǔ)。e)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個(gè)人如對(duì)房屋本體維修基金的收支存有疑問(wèn)，可以：

----向業(yè)主管理委員會(huì)查詢；----向公司財(cái)務(wù)部查詢。

4.7 物業(yè)維修基金資料的保管。

4.7.1財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月31日將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記帳并按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。4.7.2 財(cái)務(wù)部經(jīng)理對(duì)物業(yè)維修基金的財(cái)務(wù)資料審核無(wú)誤后，加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。

4.8 物業(yè)維修基金的管理核算情況，作為財(cái)務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。

5.0 記錄 5.1《公用設(shè)施維修基金申請(qǐng)表》。

5.2《公用設(shè)施維修基金使用情況公布表》。5.3《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》 5.4《房屋本體維修基金申請(qǐng)使用表》。5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。5.6《房屋本體維修清單》。6.0 相關(guān)支持性文件

6.1《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.2《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.3《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.4《費(fèi)用報(bào)銷審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.5《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 6.5《應(yīng)收帳款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。7.0 附錄

7.1 《市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

公用設(shè)施維修基金申請(qǐng)表

編號(hào)： NO申請(qǐng)人： 住址： 系電話： 申請(qǐng)用途及金額

年 月 日 初審意見(jiàn)

簽名： 年 月 復(fù)審意見(jiàn)

簽名： 年 月 驗(yàn)收情況

簽名： 年 月 確認(rèn)

簽名： 年 月 ： 日 日 日

聯(lián)

日公用設(shè)施維修基金使用情況公布表

NO： 使用時(shí)間 主管部門(mén) 工程內(nèi)容 項(xiàng)目數(shù) 基金支出 余額 備注

總經(jīng)理： 業(yè)主管理委員會(huì)主任： 人：

房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表

房屋本休維修基金申請(qǐng)使用表

編號(hào)： NO申請(qǐng)人： 住址： 電話：

申請(qǐng)用途及金額 月 日

初審意見(jiàn) 簽名：年 月 日

復(fù)審意見(jiàn) 簽名：年 月 日

驗(yàn)收情況 簽名：年 月 日 確認(rèn)

簽名： 年 月 日

房屋本體維修基金收支情況公布表

制表： 聯(lián)系年

年 季度 NO： 棟號(hào) 主要工程內(nèi)容 項(xiàng)目數(shù) 上季結(jié)余 本季支出 本季余額 備注

總經(jīng)理： 業(yè)主管理委員會(huì)主任： 制表： 日期：

房屋本體維修清單

NO： 日期 棟號(hào) 維修內(nèi)容 維修金額 申請(qǐng)表編號(hào) 備注 單位 數(shù)量 單價(jià) 合計(jì)

維修負(fù)責(zé)人: 主管: 審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)1996年下半年最低成本房?jī)r(jià)和建設(shè)部發(fā)布的維修范圍標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布1997年房屋本體維修基金收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn):

一、測(cè)算標(biāo)

多層房屋（9層及以下，不帶電梯）：0.63元/平方米/月;

二、實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)

考慮到目前住(用)戶的實(shí)際承受能力,暫按測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的24%-35%收取,作為最低標(biāo)準(zhǔn),以后逐年到位,即:

1、多層房屋（不帶電梯）：

----外墻涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墻貼瓷磚、馬賽克：0.20元/平方米/月米。

2、高層房屋（含多層帶電梯）：

----使用國(guó)產(chǎn)（含合資）電梯：0.30元/平方米/月米；----使用進(jìn)口電梯：0.35元/平方米/月米。

各類商品房房屋經(jīng)業(yè)主管委員或多數(shù)業(yè)主同意，標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)止??；超高層房屋可以上浮50%-80%。

以上標(biāo)準(zhǔn)均不包括中央空調(diào)系統(tǒng)。

市住宅局

一九九七處三月

年 月

NO：

業(yè)主姓名 房屋面積 基金單價(jià) 應(yīng)收基金 備注

財(cái)務(wù)審核： 制表： 日期：