第一篇：關于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務調研實地調研工作安排

關于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務調研實地調研工作安排

按照《XXXX年關于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調研方案》,XX月份通過針對小區(qū)住戶的調查問卷約XXXX份,共收回到有效問卷約XXXX份；XX月份根據(jù)回收的問卷進行了數(shù)據(jù)整理,并作了情況匯總（詳見附件《問卷調查情況匯總》）。

結合《XXXX物業(yè)管理條例》,及《XXX市住宅專項維修資金管理實施辦法》，草擬以下的實地調研工作安排：

一、實地調研工作計劃（詳見 《實地調研提綱》）成立3個調研小組，由參議委主任、副主任分別帶隊，組員由參議委成員出任，具體人選待商議。

1.走訪市房產行政主管部門，了解我市物業(yè)管理總體概況；了解《XX市住宅專項維修資金管理實施辦法》的實施情況、《XX市物業(yè)管理條例》的相關情況。

2.走訪市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，了解其功能定位。在規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)服務行為,協(xié)調各相關方面關系上如何發(fā)揮作用？在工作中遇到哪些困難？

3.選取幾個典型的小區(qū), 進一步了解業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)在實際運作中遇到的問題。業(yè)委會方面：人員架構、經費、信息披露、與物業(yè)服務企業(yè)的協(xié)調、住宅專項維修資金的交存、管理，提取和使用等。物業(yè)服務企業(yè)方面：進駐時間、工作用房、人員架構、與業(yè)主委員會之間的關系、共用部位、共用設施設備的使用、信息披露、如何做好服務等。

二、形成提案的方向

1、如何更好落實《XX市物業(yè)管理條例》，進一步推進我市物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展？

2、如何提高《條例》的可操作性。如出臺相應的實施細則（業(yè)委會運作缺乏指導：業(yè)委會的成立、成立后的日常運作、重大事情的決定，物管公司的招標以及業(yè)委會成員相關培訓。深圳在這方面的規(guī)定較為全面細致）。

3、如何解決早期老舊住宅小區(qū)的維修維護。

①資金；②制度：建議政府有關部門進一步完善《汕頭市住宅專項維修資金管理實施辦法》，出臺《提取管理辦法》（類似《住房公積金提取管理辦法》），以明確具體的提取程序（適用項目及需提交的具體材料）。③存在的歷史問題和困難。

3、如何解決我市物業(yè)管理覆蓋率較低的問題。

許多老舊小區(qū)，包括城中村改造建成的小區(qū)，物業(yè)管理公司難以實現(xiàn)經濟利益，或不愿意接手或相繼退出，造成物業(yè)管理覆蓋率相對較低。這一塊該如何解決。

4、物管職能部門、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)公司和業(yè)主委員會在創(chuàng)建和諧小區(qū)，建設幸福XX上有哪些經驗和做法？如如何解決物管糾紛等。

附：

調研組人員、走訪對象

3個調研小組，由參議委主任、副主任分別帶隊，組員由參議委成員出任，具體人選待商議。

第一組 組

長：

成員：

走訪對象：市房產行政主管部門（市房產管理局）、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

第二組 組

長：

成員：

走訪對象：XXX花園等

第三組 組

長：

組

員：

走訪對象：XXX花園等

第二篇：關于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調研報告

關于我市住宅小區(qū) 物業(yè)管理情況的調研報告

趙 志

近年來隨著房地產市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調研。現(xiàn)將調研情況報告如下：

一、我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況

物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在2010年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余

小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。

我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務企業(yè)取得物業(yè)服務企業(yè)資質，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務質量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。

㈡住宅小區(qū)的特點

1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設。

2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

１、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行

指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差。

２、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務收費率低。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認識不

足，新的小區(qū)設施、管理要好一些，多數(shù)人認為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。

4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。

5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不

原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學習相關規(guī)范內容，組織物業(yè)相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

2、統(tǒng)一標準，提高服務收費率。制訂統(tǒng)一的服務規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大

業(yè)主的意見，達成共識，這樣才能提高服務收費率，只有廣大業(yè)主支持，積極主動的繳納物業(yè)費，物業(yè)公司才能有資金支撐更好地履行義務，更好地為業(yè)主服務，從而達成良性循環(huán)。

3、加強完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設。一方面，市政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認真分析研究當前遇到的問題，號召和引導小區(qū)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會、攤擺物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，推進業(yè)主委員會建立并有效開展工作。據(jù)了解，公用事業(yè)管理辦公室與廣寧鎮(zhèn)、廣寧鄉(xiāng)及各社區(qū)積極溝通配合，多次在業(yè)主中走訪動員，推動小區(qū)成立業(yè)主委員會，并按規(guī)定向物業(yè)主管部門、各社區(qū)辦理備案登記。另一方面，市政府各相關職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)公司的違規(guī)現(xiàn)象。

4、理順物業(yè)行政管理體制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，應理順機制，確保主管部門居中協(xié)調，居委會和物業(yè)公司共同努力，業(yè)主積極配合，齊抓共管，使問題能夠得到圓滿解決。

5、拓寬資金渠道，改造老舊小區(qū)。老舊小區(qū)雖然是一小部分，但反映出的問題卻少，要在財政、專項維修資金、業(yè)主三方面多渠道籌集資金，協(xié)調大的物業(yè)公司介入，汲取其先進 的管理經驗，把物業(yè)的空白處填充上，管起來。在這方面，我市已行動起來，2012年，我市的人大住宅樓、醫(yī)藥公司住宅樓完成了老舊小區(qū)改造工程，2013年，東門外建設局住宅樓也實施了改造工程。老舊小區(qū)改造內容重點為外墻保溫、粉刷，下水管道更新、維修，維修樓頂防水，封堵垃圾道等，改造后的小區(qū)面貌煥然一新，并在小區(qū)內引進物業(yè)公司管理，實施長效管理機制，從而改變小區(qū)無人管理狀態(tài)，鞏固改造成果。

6、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《錦州市物業(yè)管理辦法》、《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》等法規(guī)的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作。

第三篇：實地調研總結

實地調研總結

在11月14號-11月20號期間，我們小組進行了為期一周的實地調研活動，主要就是在新街口以及江寧區(qū)對長虹電視機進行實地問卷調研，根據(jù)小組前期設定的市場調查方案進行。

在進行實地調查前，組長先對我們5個小組成員進行了明確的分工，其中3個小組成員負責去新街口做問卷調查，其他2個小組成員負責在江寧地區(qū)進行問卷調查，每個小組成員大約負責15份問卷。

本次問卷調查主要采用街頭攔截的方式進行，通過對路人的攔截詢問來完成調查。

在本次市場調研中，我感受頗多。

首先，在開始實地調研前，對街頭攔截就有一種懼怕的心理。實地市場調研，顧名思義就是需要與陌生人進行面對面的溝通來完成調查，這對于我來說本來就是一個難題，不知道該怎么開口，但作為市場營銷專業(yè)的學生我必須要克服這點，畢竟對我們來說是一個很好的鍛煉機會，帶著我可以的心態(tài)，我開始了我的實地調研。

其次，在這次的市場調研中，我真正體會到工作的感覺。當與隨機攔截的人做問卷調查的時，被他們一次次拒絕，甚至遭遇他們的冷嘲，這對于我們這些沒有經歷過社會歷練的人來說來說是一個很大的挑戰(zhàn)。在這樣的情況下，我們不但不能與他們反駁吵架，反而要更加有耐心的與他們溝通。作為一名合格的營銷人員不僅要有吃苦耐勞的精神還要有不怕拒絕和直面拒絕的勇氣。

這次市場調研，加強了我們的合作意識，讓我懂得了如何跟陌生人交流、如何向陌生人詢問出自己想要的信息，無論做什么事，只要選擇了，就要全心全意的去做。另外，在我們平時的生活學習中，要學會把理論與實踐相結合，從而提升自己的能力。

本次實地調查既增長了見識，開闊了視野，又增長了我們的實際操作能力，學到了很多書本上沒有的東西。同時，在遇到困難的時候，我們首先需要做的就是反思自己，在必要的時候可以向他人尋求幫助，畢竟我們是一個團隊而不是獨立于社會而存在的，我們需要和團隊成員建立良好的合作關系，需要大家進行合作區(qū)完成任務。

第四篇：實地調研報告

小區(qū)物業(yè)管理的實地調研

【摘要】物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的鄰域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會總體戰(zhàn)略中的重要內容，我縣新開住宅小區(qū)不斷增多，使我縣物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，提升物業(yè)管理服務水平，滿足居民日益提高的居住質量要求。為此，今年2月至3月分別對鴻達小區(qū)、金海岸小區(qū)和白洲小區(qū)三個小區(qū)的情況進行調研。

【關鍵詞】請求 宣傳 利益 相對性

一、調研情況概述

（一）調研的目的

對于美伊調研活動，都有著一個特殊的目的。因此，我此次的調研也是有目的的。具體的目的有下列幾個：

1、了解小區(qū)停車位的問題；

2、調查物業(yè)費的收繳問題；

3、了解住改商現(xiàn)象；

4、解決違章搭建問題。

（二）調研對象

根據(jù)計劃的安排，本次調研的對象，包括以下幾個地方：

1、在鴻達小區(qū)的調研；

2、在金海岸小區(qū)的調研；

3、在白洲小區(qū)的調研。

（三）調研的基本內容

1、針對在鴻達小區(qū)，在鴻達小區(qū)我完成了針對業(yè)主的調查問題，在調查過程中業(yè)主反應的問題有：

①停車位問題。小區(qū)內的停車位是占用業(yè)主共有的道路而劃定的，每月租金為70元左右，但現(xiàn)有的停車位數(shù)量已經不能滿足業(yè)主的需要，小區(qū)也沒有規(guī)劃新的停車區(qū)，所以導致車輛亂停的現(xiàn)象特別嚴重。

②業(yè)主委員會不能切實的維護業(yè)主的利益。大部分業(yè)主由于日常工作繁忙，沒有時間和盡力投入到小區(qū)的管理工作中來，業(yè)主委員會的部分負責人員和物業(yè)公司擁有某些公共利益，這些都一定程度上導致了業(yè)主委員會不能切實維護業(yè)主的利益。

2、在金海岸小區(qū)，金海岸小區(qū)面積較大，居住的業(yè)主數(shù)量比較多，物業(yè)管理也比較規(guī)范。在對該小區(qū)進行調研時，是該小區(qū)物業(yè)公司的負責人接待了我，調研中我發(fā)現(xiàn)該小區(qū)目前存在的問題主要有：

（1）物業(yè)費的收繳問題。金海岸小區(qū)的物業(yè)拖欠現(xiàn)象比較嚴重，甚至曾因此導致訴訟的發(fā)生，物業(yè)費拖欠的原因主要有：

①物業(yè)公司與業(yè)主對繳費時間的理解不一致。物業(yè)公司認為，物業(yè)費的收取應當遵循“先繳費，后服務”的原則，如果認為物業(yè)公司的服務不符合物業(yè)協(xié)議要求，業(yè)主可以以違約為由要求物業(yè)公司承擔相應的違約責任。而部分業(yè)主則認為應當“先享服務，后繳費用”，重視物業(yè)公司的服務質量繳納相應的物業(yè)費。

②業(yè)主因與開發(fā)商存在糾紛而遷怒于物業(yè)公司，某些業(yè)主因為與開發(fā)商存在糾紛，而自己又沒有太多的給開發(fā)商施壓的手段，并想當然的認為既然前期物業(yè)是由開發(fā)商選定的，所以拖欠物業(yè)費就可以給開發(fā)商帶來一定的壓力。

③物業(yè)公司與業(yè)主在服務價格與服務標準上未能取得一致。物業(yè)公司認為，業(yè)主支付多高的物業(yè)費自己便提供多高的標準的服務，而業(yè)主認為自己繳納了物業(yè)費，卻沒有享受到一定檔次的服務。

（2）關于停車位問題，其導致的原因眾多，其主要原因，有下列幾點：

①地下車庫的權屬存在爭議。物業(yè)公司認為，地下車庫雖然屬于小區(qū)的配套設施，但是并不必然屬于業(yè)主共有。這就如同配電室也是小區(qū)的配套設施，但其所有權屬于供電公司一樣，法律規(guī)定的停車位“應當首先滿足業(yè)主的需要”也不是指車位應當屬于業(yè)主共有，或者車位的所有人應當將車位免費分配給業(yè)主，而是指車位的所有人應當同業(yè)主協(xié)商以何種方式分配（出租、出售或其他）。業(yè)主卻認為地下車庫應當屬于全體業(yè)主共有。

②亂停車問題。由于價格、方便程度等原因，部分業(yè)主不愿意按照規(guī)劃的車位停車，而是只考慮自己的方便，在小區(qū)內亂停車，甚至出現(xiàn)了阻塞消防通道的情況，物業(yè)公司沒有權利進行制止（如拖車），雖能進行勸阻或采取其他方式（如該小區(qū)采取了在路上加裝護欄以使行車通道變窄而無法在路上停車的方式）但業(yè)主的車輛仍然在其他地方亂停。

（3）對于住改商問題，在白洲小區(qū)是尤其較為突出的問題。有些業(yè)主在沒有經過相關業(yè)主的同意，也沒有經過該小區(qū)的物業(yè)管理單位和相關部門同意。而物業(yè)公司也沒有權利強行阻止。

（4）違章搭建問題，在白洲小區(qū)違章搭建的現(xiàn)象比較嚴重，物業(yè)公司對這種現(xiàn)象沒有權利強制拆除或者申請強制拆除。

二、對調研中存在問題的成因分析

我認為，調研中反映出的一些問題，原因有以下幾點：

（一）、業(yè)主委員會和居民委員會缺位。如白洲小區(qū)位于思南縣兩個辦事處的交界處，小區(qū)的行政管轄問題長期沒有確定，導致了居民委員會遲遲不能成立，并且白洲小區(qū)屬于新開發(fā)的小區(qū)，業(yè)主委員會也一直沒有成立，所以，一方面，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾得不到及時有效的溝通；另一方面，在面對三者加住改商違章搭建等問題時，缺少行使請求權的主體。

（二）、部分法律規(guī)定模糊。如對地下車庫的歸屬問題，法律沒有作出明確的規(guī)定，因此造成了物業(yè)公司和業(yè)主的不同理解，產生了矛盾。

（三）、前期物業(yè)合同不能體現(xiàn)業(yè)主的意志。例如，白洲小區(qū)的物業(yè)公司屬于前期物業(yè)，物業(yè)合同是由該公司與開發(fā)商簽訂的，業(yè)主購房時必須遵守，然而，業(yè)主并沒有就合同條款和物業(yè)公司進行過協(xié)商，又很難對合同條款進行修改，業(yè)主的意志在合同中得不到體現(xiàn)，難免會產生糾紛。

（四）、導致住改商問題的原因，主要有下列兩點：（1）以掛號信的形式對業(yè)主進行勸阻。（2）向相關政府部門反映情況。但這兩種方式如果均不明顯，業(yè)主對物業(yè)公司的通知置之不理，政府相關部對物業(yè)公司的反映不作為,政府相關部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)公司帶來影響。

三、解決調研中存在的問題的對策及建議

（一）對策： 1針對業(yè)主。（1）提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。（2）懂得維護好自己的權益。做到知法、懂法、守法、維法的好公民，好業(yè)主。

2、針對小區(qū)業(yè)主管理部門。（1）大力普及物權法的宣傳力度，通過張貼海報、墻刊、視頻、電視、網(wǎng)絡、短信以及傳單等模式大力加強業(yè)主以及人們的法律意識宣傳。（2）通過組織社區(qū)活動，舉辦法制宣傳講座等形式，跟人們加強法律交流，爭取做到人人懂法律。（3）物業(yè)管理公司要加強自身發(fā)展規(guī)劃，完善規(guī)章制度，加強服務理念，改善好與業(yè)主的關系，多跟業(yè)主交流，隨時反映問題，解決問題。定期組織與業(yè)主聯(lián)合開展交流會以及休閑娛樂活動，改變業(yè)主與管理公司的合作態(tài)度與模式，做到和諧小區(qū)、平安小區(qū)、光榮小區(qū)而努力。（2）以多種形式多種方法讓全民都對物權法做到了解、認識、熟悉。

（二）建議

一是逐步完善相關管理規(guī)定。目前，規(guī)范業(yè)主委員會和物業(yè)服務公司的主要法規(guī)是《物業(yè)管理條例》，但《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的換屆選舉、業(yè)主委員成員資格審查以及具體職責、監(jiān)督辦法、對物業(yè)公司的管理等方面規(guī)定不夠詳細，給政府部門的管理和協(xié)調增添了較大難度。因此，請求市人大研究出臺相關實施細則，或者請市政府相關部門根據(jù)近年來各小區(qū)出現(xiàn)的問題，制定更加詳盡的管理規(guī)定，同時，指導市物業(yè)服務協(xié)會，制定物業(yè)服務公司行業(yè)管理規(guī)定，規(guī)范物業(yè)公司的行為，也便于政府部門協(xié)調相關矛盾時做到有規(guī)可依。

二是加強對業(yè)主委員會工作的指導。由于業(yè)主委員會成員都是業(yè)余性質，有的對相關業(yè)務不熟，導致經常出現(xiàn)工作失誤。請市政府相關部門加強對業(yè)主委員會的專題培訓，提高他們的業(yè)務素質；同時，加強對業(yè)主委員會工作的指導，規(guī)范業(yè)主委員會的行為，既要及時化解矛盾糾紛，又要早打招呼，早作提醒，做到防患者于未然。

三是要加強對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)相關工作人員的培訓指導。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)范，業(yè)主委員會指導交由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負責，但街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)工作人員由于對相關業(yè)務不熟，加之對物業(yè)公司缺乏約束力，導致協(xié)調矛盾時，有些力不從心，達不到理想效果。所以，請市政府相關部門加強對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)工作人員的培訓，并加強對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的工作指導，使他們能盡快進入角色，提高業(yè)務能力。

四、調研感受及下一步計劃

通過與物業(yè)公司的接觸，我發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)公司還是很歡迎我調研的，因為物業(yè)公司本身對法律的理解存在模糊之處，希望能通過我們能夠做深一步的了解。另外，物業(yè)公司也希望能通過我們的調研起到宣傳作用，讓廣大業(yè)主能夠更加準確的理解物權法。在適當時候運用法律保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利，同時宣傳使他們的工作也更加容易開展。但物業(yè)公司對我們的調研表現(xiàn)在一定程度上存在一定的擔心，一是物業(yè)公司確實存在一些不合理和不合法規(guī)定。如果調研涉及這些問題有可能引發(fā)業(yè)主的維權行為，損害物業(yè)公司的利益；二是擔心我們的一些調研所涉及的一些問題會誤導業(yè)主產生錯誤的理解和認識。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質參差不齊，所以物業(yè)公司的業(yè)主要求不能太高，應該從自身差距著手，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務和優(yōu)質得到業(yè)主的理解和支持。

參考文獻：

1、《人民司法（應用）》 作者 北京市第一人民法院，2009年

2、中國法律圖書有限公司《中華人民共和國物權法》，法律出版社

3、賈邦俊、民商法律的活力在于應用（2014-12-26）

4、程嘯，論抵押權的實現(xiàn)程度 2015-1-11 3

第五篇：實地調研報告

創(chuàng)業(yè)實驗班實地調研報告

學院:市政與環(huán)境工程學院班級:水工131學號：20130411012姓名:肖蓉電話:1596632987

5關于以萊州為代表的縣市快遞物流發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢實地調研報告 調查項目的產生：

近20多年來，我國快遞物流業(yè)已經取得了很大進展。特別是在大城市中，比如上海、廣州、北京等的物流已經相當?shù)陌l(fā)達了。但是，與國外相比整體上還是處于比較低的水平，尤其是縣市級市場?？h市的快遞物流發(fā)展程度還很低，企業(yè)一般鋪營業(yè)點時不會照顧到這一層，但是隨著我國經濟的快速發(fā)展和縣市經濟的崛起，以及農村面貌的改變?yōu)槲锪饔绕涫强爝f物流的發(fā)展提供了良好的外部需求條件。

而在基礎設備更新改善和交通基礎設施快速發(fā)展，為快遞物流的發(fā)展提供了很好基礎條件；除了以上的兩個條件外，物流公司本身的發(fā)展為其開拓這個市場提供了資金、人員、經驗、管理理念等條件。

那么，到底縣市的這塊市場值不值得去開發(fā)？值不值得企業(yè)投入？現(xiàn)在的縣市物流基本情況是怎么樣的？未來又會向哪個方向發(fā)展？就這些問題，我以我的家鄉(xiāng)山東萊州為典型進行了實地的調查。

調查計劃：

我?guī)缀醣敬握{研為問卷調研、口頭詢問兩部分。設計問卷表專為有關快遞物流的內容設計，而其他的調查方式也是圍繞這個核心進行的。最終計劃調查分為兩個階段：

第一階段是縣市物流公司的調查和訪問，我和同伴首先走訪并詢問了萊州的物流公司，同時也向公司內外的人員了解了公司發(fā)展狀況和經營內容；其次是抽樣調查了萊州市民對物流的需求的情況；然后對物流基礎設施進行了調查摸底。

第二階段是對城鎮(zhèn)農村市場的調研，調查的內容涉及家庭基本構成情況、收入水平、經營農業(yè)項目等，其中對快遞發(fā)展有建設性作用的是，收入水平和家庭的大件物品。這次調研我請了我的親朋好友幫助我大范圍的實地調研，所以結果有其真實性

調查數(shù)據(jù)：

快遞公司情況：

萊州的物流公司幾乎是清一色的運輸公司，規(guī)模有限處于比較低級的模式水平，以運送

大批量的長距離貨物為主。其中注冊的物流公司僅有萊州物流公司，還有其他從事小范圍的送貨公司。萊州物流公司有力地推動了本縣物流業(yè)的發(fā)展，使萊州有了較好的物流基礎，但是快遞物流公司除了“EMS”卻還是個空白。

市民的物流調查情況：

我們在對縣城100位市民進行的隨機調查中：有53位有寄包裹的經歷，其中有45位是過中國郵政寄包裹的，有5位是在外地通過其他快遞公司郵寄，另外3位則是通過親人或朋友捎帶的形式；

有67位有過寄掛號信和快遞的經歷，一般都是通過郵政公司，只有一為是在外地工作的市民，為家里郵寄快遞時用了“申通快遞”；

快遞物流的發(fā)展現(xiàn)狀：

對價格這塊的調查，87%市民反應：中國郵政的“EMS”價格太高！就算寄一張紙都要22元左右，而對寄信的價格94%是絕對可以接受的；

市民的價格滿意度情況：

服務態(tài)度上，只有15%的調查市民對物流公司的服務態(tài)度投了“態(tài)度很好”，23%表示“態(tài)度一般”，36%的市民選了“態(tài)度太差了”，26%表示“態(tài)度應該改進”；

服務態(tài)度滿意度情況：

在基礎設施方面，去年剛開通的“龍麗-麗龍”高速公路為我們縣打開了通向外面世界的快速通道，而在掃尾工作的一級進城公路可以有效的溝通幾個大城鎮(zhèn)，另外在交通廳我了解到：這兩年國家用于農村公路改造的金費不下千億，萊州的89%的農村都了水泥路。

在第二階段的調查中，我主要收集了幾個有代表性城鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)。在這次國家第二次農業(yè)農村調查中，農村的人均收入在3500-4500，家中對各種服務性的消費已經有相當?shù)男枨?。以我所在的妙高?zhèn)為例：有37%左右的家庭有供養(yǎng)子女去上高中和大學，有94%上過小學，在這些人當中需要用快遞和信件與子女聯(lián)系的有32%。而購買家具、電器等后，物流的需求也是很大的，妙高鎮(zhèn)的六個自然村中：只有不超過100家沒大型的家用電器和家具。

分析建議：

萊州市快遞物流市場還是很廣闊的，尤其是隨著經濟的發(fā)展市民收入水平的提高，相應的快遞物流服務需求越來越多。而且制約快遞物流發(fā)展的基礎設備和交通基礎設施問題已經得到解決。

從價格滿意度和服務滿意度可以看出，誰能為廣大的市民提供良好的、優(yōu)質的、周到的服務就能在這塊市場上很好的生存下去。在現(xiàn)有的情況下，中國郵政幾乎壟斷了萊州的快遞物流業(yè)，但是其價格和服務上的缺陷，使其他公司的進入相當?shù)妮p松。

但是，我們從調查數(shù)據(jù)中可以得出要注意的是：怎么樣開發(fā)農村這個巨大的市場？開發(fā)這個龐大的資源庫。要開拓好這個極具潛力的市場，使快遞物流的市場覆蓋率延伸到廣大的農村市場。個人認為可以組合兼并現(xiàn)有的送貨公司以及個人送貨車,形成整和的資源。

附注：物流調查問卷：

一：您曾經寄過包裹嗎？

A．有寄過B.沒有寄過

二:請問您寄包裹的方式是什么?

A.中國郵政B.其他快遞公司C.通過朋友親戚捎帶D.其他方式 三:是否有過寄掛號信和快遞的經歷?

A.有過B.沒有

四:你寄掛號信和快遞的方式:

A.中國郵政B.申通快遞C.其他

五:你對這些快遞服務公司的價格的評價是?

A.可以接受B.太高了C.應該降低D.還行的,不會特別高

六:你對公司的服務態(tài)度怎么看:

A.態(tài)度很好B.態(tài)度太差了C.態(tài)度一般D.態(tài)度應該改進

七:你是否經常的有需要物流服務?

A.是的,經常需要B.偶爾的需要C.不需要

八:你認為物流公司是怎么樣的?

A.應該更加人性化,為客戶考慮B.只是以盈利為目標C.只要可以滿足服務就行了 九;您的其他物流需求是什么?

A.送貨上門B.提供快捷的快遞服務C.為客戶提供個性化的物流服務(送花給女友等)十:歡迎您填寫其他有關物流的意見: