第一篇：2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺卷

2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺卷(4)◇ 本卷共分為 3大題 17小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格?！?試卷年份：2014 年

一．共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意

前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是（）。

A.全體業(yè)主 B.建設(shè)單位 C.施工單位 D.業(yè)主委員會(huì)

答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的（），由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

A.口頭合同 B.集體合同 C.專項(xiàng)合同 D.管理合同

答案:B

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為前期物業(yè)服務(wù)合同的概述。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時(shí)，售房單位按照定比例從售房款中提取，原則上多層住宅提取比例不低于售房款的（）。

A.20% B.15% C.10% D.5% 答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為專項(xiàng)維修資金。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。若電子媒體檔案是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，則一般以（）形式存貯。A.數(shù)字 B.模擬 C.磁帶 D.符號(hào)

答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)管理檔案的電子媒體檔案檢索。電子媒體檔案一般分為兩類：一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，這類資料一般是以數(shù)字形式存貯的；另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料，一般以模擬形式存貯于錄像磁帶中。盡管新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為硬盤數(shù)位形式存貯，但是目前仍有相當(dāng)多的企業(yè)還在使用磁帶方式存貯的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，這類形式存貯的錄像磁帶與紙介質(zhì)檔案的存放方式相似。下列符合二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求的是（）。

A.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目

B.物業(yè)管理專業(yè)人員以及相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人 C.物業(yè)管理工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)高級(jí)以上職稱 D.注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上

答案:B

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下所述。

(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

①多層住宅100萬(wàn)m2；

②高層住宅50萬(wàn)m2；

③獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2；

④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)不同部位保修規(guī)定 B.物業(yè)名稱、樓號(hào) C.物業(yè)具體位置

D.驗(yàn)收情況簡(jiǎn)要描述

答案:C

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為人住通知書的主要內(nèi)容。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容如下。

(1)物業(yè)具體位置。

(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹。

(3)準(zhǔn)予入住的說(shuō)明。

(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)。

(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定。

(6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料。

(7)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 7 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般損壞房 D.嚴(yán)重?fù)p壞房

答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為房屋的完損等級(jí)分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級(jí)分為以下5類。

(1)完好房，指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋。

(2)基本完好房，指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。

(3)一般損壞房，指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。

(4)嚴(yán)重?fù)p壞房，指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。

(5)危險(xiǎn)房，指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。

A.主體平等 B.合同自由 C.誠(chéng)實(shí)信用

D.守法和維護(hù)社會(huì)公益

答案:D

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為合同簽訂的基本原則。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則之一是守法和維護(hù)社會(huì)公益。當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、遵守社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、損害社會(huì)公共利益，這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則。維護(hù)社會(huì)公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間，一般情況下不超過（）個(gè)月。

A.9 B.6 C.12 D.3 答案:D

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)裝飾裝修時(shí)間管理。裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換，以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間。目前國(guó)家頒布的法規(guī)雖無(wú)明確規(guī)定，但一般情況下不超過3個(gè)月。10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立二級(jí)培訓(xùn)體系的條件不包括（）。

A.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散 B.企業(yè)所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜

C.企業(yè)員工集中，且培訓(xùn)資源較緊缺

D.企業(yè)員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕

答案:C

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為培訓(xùn)體系的選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系包括一級(jí)培訓(xùn)體系和二級(jí)培訓(xùn)體系。如果項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散，所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕，宜建立二級(jí)培訓(xùn)體系。如果企業(yè)員工集中，且培訓(xùn)資源較緊缺，則宜建立一級(jí)培訓(xùn)體系。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 二．共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分常規(guī)物業(yè)管理的招標(biāo)內(nèi)容包括（）。A.項(xiàng)目日常運(yùn)作機(jī)制的建立 B.房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理 C.客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施

D.物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)E.參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收 答案:A,B,C,D

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的 主要內(nèi)容如下。

(1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等。

(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理。

(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等。

(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施。

(5)精神文明建設(shè)。

(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)。

(7)財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，（）。A.自主經(jīng)營(yíng) B.結(jié)余歸己 C.風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) D.綜合經(jīng)營(yíng) E.自負(fù)盈虧

答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方式一般為（）。A.傾聽 B.閱讀 C.表示同情 D.交談 E.跟蹤 答案:A,C,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為溝通的方法。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通隨時(shí)隨地都有可能發(fā)生，溝通的內(nèi)容、形式和方法是復(fù)雜多變的，溝通并無(wú)固定模式。一般而言有以下方法。

(1)傾聽。物業(yè)管理服務(wù)溝通人員應(yīng)該以極大的耐心傾聽客戶傾訴，讓其充分表達(dá)甚至宣泄情感。

(2)提問。在客戶表達(dá)混亂或語(yǔ)無(wú)倫次時(shí)，要有禮貌地截住客戶談話，弄清主題和要求，也可以重新組織談話或轉(zhuǎn)換話題。

(3)表示同情。無(wú)論客戶所談話題與物業(yè)管理是否相關(guān)，是否合理，都應(yīng)表示同情但不能輕易表示認(rèn)同，要審慎對(duì)待，不可受到客戶的情緒影響。

(4)解決問題。對(duì)客戶所提問題或投訴，要引起重視，盡快處理。

(5)跟蹤。物業(yè)管理人員要全程跟蹤處理過程，尤其要注意解決問題的方式方法。要有一個(gè)積極的答復(fù)，對(duì)于無(wú)法解決的問題，要有充分合理的解釋。物業(yè)管理的外部客戶包括（）。A.物業(yè)使用人 B.專業(yè)公司 C.建設(shè)單位

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè) E.政府部門 答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)管理外部客戶的內(nèi)容。外部客戶是指與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的單位和個(gè)人，包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)、建設(shè)單位、專業(yè)公司和政府部門等。下列收入中，不計(jì)征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的是（）。A.從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入 B.代收的房租收入 C.代收的專項(xiàng)維修資金 D.代收的燃?xì)赓M(fèi) E.代收的水費(fèi)和電費(fèi) 答案:B,C,D,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)的管理。物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加、收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 三．共2題，共80分2010年5月10日夜晚，張某搭乘電梯回家，電梯剛開始運(yùn)行正常，可快到達(dá)4樓時(shí)，突然失去控制墜落到了1樓，張某當(dāng)場(chǎng)昏迷過去。1個(gè)小時(shí)以后，張某被人發(fā)現(xiàn)，才被送往附近醫(yī)院救治。由于出現(xiàn)了頭暈、吐血的癥狀，醫(yī)院診斷為應(yīng)急性胃潰瘍并內(nèi)出血。

問題：

1.為防止本案例事故再次發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行電梯系統(tǒng)的管理? 2．當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么應(yīng)急處理? 3．根據(jù)案例分析，本次事故的責(zé)任是否由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)? 解析:1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理電梯系統(tǒng)的工作內(nèi)容如下。

(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國(guó)家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。

(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大中修計(jì)劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必需的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。

(6)進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，在獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

2．當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)急處理如下所述。

(1)當(dāng)乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰。

(2)立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助被困者。

(3)被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。

(4)督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。

(5)將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。

3．解決這個(gè)問題的關(guān)鍵在于：電梯是由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，是電梯公司，還是物業(yè)服務(wù)公司?如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所應(yīng)當(dāng)由電梯公司負(fù)責(zé)。如果電梯超過了保修期，而物業(yè)服務(wù)公司又沒及時(shí)通知業(yè)主，則應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司只是保障電梯能正常運(yùn)行并進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供舒適的環(huán)境，至于電梯質(zhì)量問題，則應(yīng)由電梯公司承擔(dān)。因此，需要根據(jù)實(shí)際情況判斷是否應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任。

17．2011年6月，李先生在某小區(qū)看中一處六層的樓房，李先生選擇購(gòu)買了第一層。后來(lái)，他花3萬(wàn)余元把房子裝修一新。2011年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，李先生與妻子到南方旅游外出一周。當(dāng)李先生和妻子回來(lái)打開房門時(shí)，頓時(shí)傻了眼，只見房屋內(nèi)滿地都是水，并發(fā)出異味。后來(lái)，經(jīng)物業(yè)管理人員檢查發(fā)現(xiàn)是廚房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物業(yè)管理部門提出賠償要求。物業(yè)管理方認(rèn)為，李先生應(yīng)該及時(shí)反映情況才能修理，李先生沒有反映，過錯(cuò)不在物業(yè)管理部門。李先生又找樓上的鄰居協(xié)商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰(shuí)家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無(wú)奈，李先生將五居戶和物業(yè)管理方告上法庭，要求被告承擔(dān)損失6000元。

問題：

1．本案例中，五居戶是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?簡(jiǎn)述理由。

2．指出李先生做法中的不妥之處。

3．本案中，物業(yè)管理公司要求李先生先反映情況，再處理的做法是否正確? 4．簡(jiǎn)述物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程。解析:1．本案例中，五居戶相互間應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

理由：下水道發(fā)生堵塞時(shí)李先生不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進(jìn)下水道的，下水道堵塞導(dǎo)致污水外泄浸泡了李先生家的物品，兩者之間具有因果關(guān)系，且五居戶均無(wú)法證明自己沒有用水沖下堵塞物，所以相互間應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

2．李先生在發(fā)現(xiàn)下水道堵塞后，沒有及時(shí)清理積水，導(dǎo)致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴(kuò)大，具有一定過錯(cuò)，依法應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

3．本案中，物業(yè)管理公司提出的要求合理。李先生在發(fā)現(xiàn)自家下水道堵塞后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定首先向物業(yè)管理公司申報(bào)維修，填寫有關(guān)維修申報(bào)表，再進(jìn)行相關(guān)的維修施工。

4．物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程如下。

(1)備齊資料。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。

(2)物業(yè)裝飾裝修申報(bào)。物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤，涉及專業(yè)部門、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn)。

(3)物業(yè)裝飾裝修登記?？梢詴嫘问綄⒀b飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動(dòng)告知鄰里。

(4)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。

(5)辦理開工的一般手續(xù)。業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等；裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。

(6)施工。裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。

(7)驗(yàn)收。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見。對(duì)因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。

第二篇：2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講解

2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解一

物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：

第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義

享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任;所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>

第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、.延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。

二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(了解)物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分 1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來(lái)，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原來(lái)企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。

2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè) 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。3.民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)

民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是指民營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。4.外資物業(yè)管理企業(yè)

外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。

5.其他物業(yè)管理企業(yè)

其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。(二)按股東出資形式來(lái)劃分 1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司

物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。2.物業(yè)管理股份有限公司

物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來(lái)隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)

獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司

物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。

2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解二

物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記

根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。

一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記(分為六個(gè)步驟)根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。(一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核

物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時(shí)，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。(二)公司地址

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。(三)注冊(cè)資本

《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為l0萬(wàn)元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí)，考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。(四)股東人數(shù)和法定代表人 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。(五)公司人員

物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。(六)公司章程

物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：

(1)總則，包括公司名稱和地址等;(2)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍;(3)公司注冊(cè)資本;

004km.cn(4)股東的姓名或名稱;(5)股東的權(quán)利和義務(wù);(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件;(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則;(8)公司的法定代表;(9)公司解散事由和清算辦法;(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件(注意：誰(shuí)審批、誰(shuí)頒發(fā)、誰(shuí)管理)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下： 1.一級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅200萬(wàn)m2;2)高層住宅100萬(wàn)m2;3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2;4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。2.二級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅100萬(wàn)m2;2)高層住宅50萬(wàn)m2;3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2;4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。注：計(jì)算基數(shù)如何算

計(jì)算時(shí)，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實(shí)際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。

例：有一家企業(yè)想申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，管理多層住宅60萬(wàn)m2;管理高層住宅80萬(wàn)m2;管理工業(yè)廠房80萬(wàn)m2。

計(jì)算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270% 因此，該企業(yè)在這一項(xiàng)上，符合一級(jí)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)要求。

2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解三

第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。(一)物業(yè)管理招標(biāo) 1.物業(yè)管理招標(biāo)的概念

物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。在我國(guó)全面實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)通過招投標(biāo)這種方式獲得對(duì)物業(yè)實(shí)施服務(wù)管理的機(jī)會(huì)。2.物業(yè)管理招標(biāo)主體

物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作;業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。

一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。

(二)物業(yè)管理投標(biāo) 1.物業(yè)管理投標(biāo)的概念

物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。2.物業(yè)管理投標(biāo)的主體

物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱投標(biāo)人)。

專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場(chǎng)上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。

二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型(一)按物業(yè)類型劃分

根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。(二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分

根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。

如規(guī)劃用地為54萬(wàn)m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo);在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來(lái)，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。(三)按招標(biāo)主體的類型劃分

根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。

前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體;物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體;若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。(四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。

三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)

(1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)幾種不同類

型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。

2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解四

物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 1.法律法規(guī)規(guī)定的要求 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第125號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。2.招標(biāo)方規(guī)定的要求

在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。(二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1.獲取招標(biāo)信息

根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來(lái)自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。(1)項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目的是確定是否參與投標(biāo);準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況

投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況時(shí)，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案;屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等;屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模;對(duì)公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對(duì)緊急事件的條件等。

物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料，為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測(cè)算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位

分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會(huì)文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣，居民收入與消費(fèi)水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。3)業(yè)主的需求

招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。目前設(shè)計(jì)得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。

2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解五

合同的概念 第三章物業(yè)管理合同

在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。物業(yè)管理合同是一個(gè)綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項(xiàng)管理項(xiàng)目及設(shè)備分包協(xié)議等。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點(diǎn)介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。第一節(jié)合同的概念 合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時(shí)合同即成立。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個(gè)階段。

一、合同的要約

要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。簡(jiǎn)單地說(shuō)，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對(duì)要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以—個(gè)合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個(gè)回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。

(一)合同要約的構(gòu)成要件

作為合同成立的一個(gè)要素，要約的構(gòu)成要件為：

(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。

(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。

要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對(duì)方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。(二)合同要約與邀請(qǐng)要約

要約不同于邀請(qǐng)要約。邀請(qǐng)要約(Invitationto treat)是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要約人無(wú)須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請(qǐng)要約之間的區(qū)別： 1.拍賣(Auction)拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來(lái)分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請(qǐng)要約。拍賣過程中出價(jià)人每次競(jìng)買的出價(jià)均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會(huì)被撤銷拍賣，因?yàn)榕馁u廣告并非要約。2.廣告 原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價(jià)格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對(duì)完成某種特定行為的人給予獎(jiǎng)勵(lì)，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎(jiǎng)勵(lì)的允諾，支付約定的報(bào)酬。3.標(biāo)價(jià)

標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。任何商店或超級(jí)市場(chǎng)上商品的標(biāo)價(jià)陳列，都僅僅是邀請(qǐng)要約。當(dāng)顧客交錢購(gòu)物，店員接受時(shí)，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價(jià)目表上的價(jià)格提出訂單時(shí)，這個(gè)訂單的提出就構(gòu)成要約。4.招標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見的交易方式。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一旦中標(biāo)，合伺即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件 或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。(三)合同要約的法律意義

要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。撤銷要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時(shí)在《中華人民共和國(guó)合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、合同的承諾

承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語(yǔ)言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。

(一)合同承諾的構(gòu)成要件

承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：

(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。(2)承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無(wú)效，只能視為一個(gè)新要約。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項(xiàng)有效的承諾，受要約人不能對(duì)要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。

(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對(duì)要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。

第三篇：2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》練習(xí)題

2015年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)練習(xí)題

一、物業(yè)管理項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在物業(yè)服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。對(duì)物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析可以采用兩種方法。

請(qǐng)回答：

1、物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析可以采用()這兩種方法。

A：感性分析和理性分析

B：定期分析和隨機(jī)分析

C：定型分析和定制分析

D：直觀評(píng)價(jià)和定量分析

參考答案：D

2、該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其L值是3，E值是2，C值是7，請(qǐng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行D值分析，并大致判斷風(fēng)險(xiǎn)的高低。

參考答案：

D=LEC=3*2*7=42

根據(jù)考試用書中所提供的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)屬于二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，存在一般風(fēng)險(xiǎn)，需要加以控制。

3、本項(xiàng)目中的個(gè)別業(yè)主持續(xù)為本地一家媒體提供有關(guān)本企業(yè)所管轄項(xiàng)目的失實(shí)的投訴信息，該媒體進(jìn)行了連續(xù)報(bào)道。為應(yīng)對(duì)此種宣傳報(bào)道中的失實(shí)報(bào)道，作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。

參考答案：

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)其在經(jīng)營(yíng)管理過程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，樹立高度的警覺意識(shí)，建立起科學(xué)的反應(yīng)系統(tǒng)和緊急情況處理預(yù)案程序，充分發(fā)揮協(xié)調(diào)的功能。

②處理突發(fā)危機(jī)要注意與相關(guān)方的有效溝通，在處理危機(jī)的過程中，要加強(qiáng)與各類公眾的溝通。一般來(lái)說(shuō)，溝通與交流的對(duì)象主要分為直接受害人和媒體、其他業(yè)主、政府官員、員工。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對(duì)存在不實(shí)投訴的情況告知對(duì)方，并提出依據(jù)。同時(shí)告知業(yè)主，對(duì)提供不實(shí)信息要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

③輿論風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著重關(guān)注與新聞媒體的關(guān)系，主動(dòng)溝通，適當(dāng)解釋，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行危機(jī)公關(guān)管理，危機(jī)公關(guān)可分為危機(jī)預(yù)防和危機(jī)處理兩類，前者是在危機(jī)發(fā)生前的未雨綢繆，后者是在危機(jī)發(fā)生后的處理應(yīng)對(duì)。如果仍然無(wú)效，可以提請(qǐng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門對(duì)此事的關(guān)注，因此，本案例中，要采取有效的危機(jī)公關(guān)手段，與媒體一起為挽回之前的負(fù)面影響而追加正面報(bào)道內(nèi)容。

(建議：可以根據(jù)個(gè)人的理解增加部分論述)

二、下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是()。

A.配置消防中隊(duì)車輛

B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍

C.開展消防安全檢查

D.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)

參考答案：A

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于()管理。

A.特約服務(wù)

B.公共秩序

C.社會(huì)治安

D.增值服務(wù)

參考答案：B

四、案例

某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

問題1：業(yè)主王某的想法是否正確?為什么?

問題2：你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何加強(qiáng)公共安全防范服務(wù)并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)?

回答：

(1)王某的想法不正確。首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。因此，本案例中，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。

(2)如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

答：公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項(xiàng)目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。

五、單選題

1.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。

A可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人

B應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人

c應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

2.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至()之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。

A.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開

B業(yè)主大會(huì)成立

C.50%業(yè)主入住

D物業(yè)服務(wù)合同生效

3.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

A.裝修人

B裝修企業(yè)

c.裝修施工人員

D物業(yè)服務(wù)企業(yè)

案例分析：

劉先生購(gòu)買了一套位于頂層的商品房，入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄。”入住后，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自已有權(quán)利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。

問題：

1、物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?

2.按照法律法規(guī)要求，劉先生在此案中有哪些過錯(cuò)?

3.指出物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在。應(yīng)當(dāng)采取何種做法?

答案：

單選題

1、D

2、D

3、A

案例分析、1、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回;

(2)訴劉先生除拆封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予以支持;

(3)此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。

2.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。

3.物業(yè)公司不是行政管理部門，也不是執(zhí)法單位，無(wú)權(quán)罰款，無(wú)權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。應(yīng)當(dāng)在制止無(wú)效的情況下，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，或通過司法途徑解決

六、例題1：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，不屬于商品房預(yù)售審核條件的是()。(2012.52)

A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

B.投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上

C.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.房屋預(yù)售對(duì)象

答案：D

例題2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，需提交的資料不包括()。(2013.56)

A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

B、工程施工合同及關(guān)于試工進(jìn)度的說(shuō)明

C、開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書

D、樣板房裝修設(shè)計(jì)方案

答案：D

例題3：商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人是()。(2012.53)

A.商品房銷售代理機(jī)構(gòu)

B.商品房預(yù)售人

C.商品房購(gòu)買人

D.商品房預(yù)售人和商品房購(gòu)買人

答案：B

例題4：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。(2011;56)

A.供水、供電等主要配套基礎(chǔ)設(shè)施已確定交付日期

B.拆遷安置方案已編制完成 C.竣工驗(yàn)收方案已獲通過

D.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)

答案：D

例題5：下列屬于商品房現(xiàn)售條件的是()。

A、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

B、取得土地使用權(quán)證書

C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

D、已經(jīng)確定竣工驗(yàn)收日期;

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

答：ABCE

例題6：建設(shè)單位預(yù)售商品房的，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()約定的內(nèi)容。(2011;54)

A.物業(yè)服務(wù)合同

B.前期物業(yè)服務(wù)合同

C.物業(yè)總平面圖

D.管理規(guī)約

答案：B;

例題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。(2012.79)

A.權(quán)威

B.真實(shí)

C.合法

D.科學(xué)

E.準(zhǔn)確

答案：BCDE，例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有()。(2011;79)

A.商品房基本狀況

B.交付使用條件及日期

C.維修資金的籌集方式和標(biāo)準(zhǔn)

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案

E.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾

答案：ABE

例題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從()之日起計(jì)算。(2011;58)

A.房屋竣工

B.竣工驗(yàn)收

C.房屋交付

D.辦理入住

答案：C

例題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付商品住宅時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和()。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題)

A、《住宅使用說(shuō)明書》

B、《住宅驗(yàn)收說(shuō)明書》

C、《住宅保修說(shuō)明書》

D、《住宅保修保證書》

答：A

七、例題2.下列主體中，屬于物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體的有()。(《物業(yè)管理綜合能力》，2011，57)

A.業(yè)主大會(huì)

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C.業(yè)主

D.某市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

E.某區(qū)街道辦事處

答案：ABC

例題3.有關(guān)物業(yè)管理法律關(guān)系的特征的說(shuō)法，正確的是()。

A.物業(yè)管理行為是一種提供公共性服務(wù)商品的法律行為

B.物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以干預(yù)

C.所有物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)事人之間地位都是平等的

D.行使物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)的主體，不僅包括于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而且包括每位業(yè)主和使用人

E.物業(yè)管理委托關(guān)系除了通過物業(yè)服務(wù)合同來(lái)約定外，還需要通過管理規(guī)約來(lái)規(guī)范

答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過多的干預(yù)。

有的物業(yè)管理法律關(guān)系(如物業(yè)管理行政監(jiān)管關(guān)系)的當(dāng)事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題。

例題4：出售公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金，由()交存。(2012.34)

A.業(yè)主

B.售房單位

C.業(yè)主和售房單位共同

D.業(yè)主和售房單位協(xié)商

答案：C

例題5.商品住宅的業(yè)主按照所擁有的物業(yè)的()交存住宅專項(xiàng)維修資金。(2011;42)

A.使用面積

B.套內(nèi)建筑面積

C.共有建筑面積

D.建筑面積

答案：D;商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，其中套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

例題6：公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。(2012.35)

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

答案：B，例題7.已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金交由()存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。(2011;36)

A.售房單位

B.政府管理部門

C.業(yè)主委員

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

答案：A

例題8.住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式包括()。(2012.73)

A.商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶

B.已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋人住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶

C.公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起20日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶

D.未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人

E.業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額20%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定

答案：ABD，C是30日，E是30%。

例題9.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，住宅專項(xiàng)維修資金可以購(gòu)買()。(2013.36)

A、基金

B、理財(cái)產(chǎn)品

C、股票

D、國(guó)債

答案：D

例題10.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)()同意。(2012.32)

A.同級(jí)房地產(chǎn)主管部門

B.上級(jí)房地產(chǎn)主管部門

C.同級(jí)財(cái)政部門

D.上級(jí)財(cái)政部門

答案：C

第四篇：2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題與答案

2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題與答案

一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)

1．人住的實(shí)質(zhì)是()交付物業(yè)的過程。

A．建設(shè)單位向業(yè)主

B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主

C．施工單位向建設(shè)單位

D．施工單位向業(yè)主

2．下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)管理類型和規(guī)模的要求的是()。

A．高層80萬(wàn)m2，多層50萬(wàn)m2

B．多層80萬(wàn)m2，高層50萬(wàn)m2

C．高層50萬(wàn)m2，多層30萬(wàn)m2，寫字樓5萬(wàn)m2，別墅2萬(wàn)m2

D．多層50萬(wàn)m2，高層30萬(wàn)m2，別墅5萬(wàn)m2，寫字樓2萬(wàn)m2

3．下列各項(xiàng)目，必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()。

A．工廠集體宿舍

B．新建寫字樓

C．新建商品住宅區(qū)

D．部隊(duì)營(yíng)房

4．關(guān)于物業(yè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的說(shuō)法，正確的是()。

A．評(píng)標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成B．人數(shù)為5人

C．由招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)

D．外請(qǐng)專家不得少于4／55．在房屋完損等級(jí)分類中，不正確的分類名稱是()

A．完好房

B．基本完好房

C．一般完好房

D．危險(xiǎn)房

6．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由()組成。

A．物業(yè)管理公司的全體員工

B．物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工

C．全體秩序維護(hù)員

D．全體業(yè)主

7．員工的解聘包括()三種情況。

A．員工辭職、辭退和資遣

B．員工辭職、開除和資遣

C．員工辭退、終止合同和派遣

D．員工辭退、曠工和除名

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是()。

A．一定要滿足業(yè)主的合理要求

B．盡可能滿足業(yè)主的一切要求

C．要有償滿足業(yè)主的合理要求

D．盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9．一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是()。

A．物業(yè)分公司。

B．人力資源部

C．財(cái)務(wù)部

D．經(jīng)營(yíng)管理部

10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對(duì)象是()單位。

A．建設(shè)

B．施工

C．規(guī)劃設(shè)計(jì)

D．監(jiān)理

二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)

11．關(guān)于對(duì)員工獎(jiǎng)勵(lì)的說(shuō)法，正確的有()。

A．物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合B．員工做出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎(jiǎng)勵(lì)

C．獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)采用公開透明的方式

D．獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符

E．獎(jiǎng)勵(lì)的方式保持一致，不應(yīng)變化

12．物業(yè)管理投訴處理的要求有()。

A．對(duì)投訴要“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

C．盡快處理；暫時(shí)無(wú)法解決的，向業(yè)主說(shuō)明，約時(shí)間處理、跟進(jìn)

D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求

E．對(duì)業(yè)主的過多要求不予理會(huì)

13．物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有()。

A．澆水、施肥

B．修剪造型

C．翻新改造

D．花木種植

E．中耕除草

14．常規(guī)物業(yè)管理包括()等。

A．消防設(shè)備維護(hù)

B．房屋出租

C．配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)

D．道路停車位的管理

E．樹木的養(yǎng)護(hù)

15．下列資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)人物業(yè)服務(wù)成本的有()。

A．生活水泵

B．清潔用掃地車

C．立體車庫(kù)停車架

D．客服人員用電腦

E．剪草機(jī)

三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)

案例一

某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)書面通知甲乙

2公司辦理移交。

現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。對(duì)于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。

問題

16．本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

17．本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

18．物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請(qǐng)列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

19．本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)?請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>

20．你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

案例二

某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。

業(yè)主張某在10月8日辦理人住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。由于開發(fā)商未在約定期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設(shè)施。王某稱無(wú)人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。問題

21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

23．你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說(shuō)法是否正確?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

24．針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施?

25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?為什么?

26．請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題。

案例三

擬建的××花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)。總建筑面積20萬(wàn)m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。會(huì)后，物業(yè)管理公司隨即制定了早

3期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷售配合方案等。

問題

27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?

28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

29．如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)?(每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目)

2012全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試<物業(yè)管理實(shí)務(wù)>試卷答案

一、單項(xiàng)選擇題

1．A 2．A 3．C 4．C 5．C

6．B 7．A 8．D 9．A l0．A

二、多項(xiàng)選擇題、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE

三、案例題

案例一

16．不正確。

理由：乙公司應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。

17．甲公司的解釋恰當(dāng)。

理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

18．物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：

(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

(2)業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。

(3)管理資料。

(4)財(cái)務(wù)資料。

(5)合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。

(6)人事檔案資料。

(7)其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。

理由：人住資料屬于無(wú)限期保存資料。

19．部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。

理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止管理服務(wù)，因此無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展；

4②通過有償服務(wù)、擴(kuò)大多種經(jīng)營(yíng)。

20．從本案例吸取以下教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：

(1)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。

(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行。

(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。

(4)移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

案例二

21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。

理由：房屋門窗的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

23．王某拆改天然氣管道的說(shuō)法不正確。

理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。裝修手冊(cè)中會(huì)說(shuō)明對(duì)改動(dòng)原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻停止裝修，并要求盡快補(bǔ)辦開工申請(qǐng)；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。

25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。

理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化對(duì)施工人員的管理。

案例三

27．物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：

(1)派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。

(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。

28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。

(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基

5本知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

(1)房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營(yíng)。

(2)材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。

(3)廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。

(4)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。

第五篇：注冊(cè)物業(yè)管理師考試：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的復(fù)習(xí)技巧

2010物業(yè)管理師考試：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的復(fù)習(xí)技巧

一、學(xué)習(xí)資料

1、中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試教材

2、中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱

3、中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試相關(guān)的輔導(dǎo)資料(每科一本就可以不要太多)

二、學(xué)習(xí)和備考技巧

1、注意一些新舊概念的理解和應(yīng)用，如：以前是“物業(yè)接管驗(yàn)收”，現(xiàn)在改為“物業(yè)承接查驗(yàn)”;原來(lái)是“物業(yè)管理前期介入”，現(xiàn)在是“物業(yè)管理早期介入”等等。

2、注意考綱和教材一起結(jié)合來(lái)學(xué)習(xí)：

(1)考綱中的知識(shí)點(diǎn)有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)

(2)教材中有：思考題(T)，要點(diǎn)說(shuō)明(Y)

(3)那么大家在復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)該按下列順序來(lái)排列知識(shí)點(diǎn)的重要性

ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L

以上順序的理解，如：ZYT是最重要的復(fù)習(xí)點(diǎn)，其含義就是，在考綱中要求掌握(Z)，考試大綱中又在要點(diǎn)說(shuō)明(Y)中提到的，而且又在教材的思考題(T)中出現(xiàn)的知識(shí)點(diǎn)，這是最重要的。其次是ZY，以此類推。

三、考試題型及注意點(diǎn)

1、題型

單選題、多選題和案例分析，其中單選、多選共50-60分，案例分析是40-50分(去年是選擇題70分，案例分析30分)

2、注意點(diǎn)

(1)單選題源于基本知識(shí)、原理;所選題少答可得分，多選、選錯(cuò)不得分;

(2)結(jié)合相關(guān)的法律學(xué)習(xí)，主要有《物權(quán)法》(尤其是第六章)、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等;

(3)各章涉及到的相關(guān)數(shù)字要敏感，盡可能記住;

(4)案例分析將結(jié)合考察基本知識(shí)，原理和能力，決定內(nèi)容將跨章節(jié)。轉(zhuǎn)自學(xué)易網(wǎng)