第一篇：采用PPP應(yīng)當注意的幾個關(guān)鍵問題

采用PPP應(yīng)當注意的幾個關(guān)鍵問題

今年以來，財政部力推PPP模式，引起各級政府學習PPP的熱潮，但是，如何真正做好一個PPP項目卻不是一件容易的事情。PPP模式自從作為一種項目融資模式引入到我國以來，已經(jīng)有不少項目的實踐經(jīng)驗，但是，此次財政部力推的PPP模式，并非以前的項目融資而是一種管理模式，融資只是PPP項目過程中一個環(huán)節(jié)。在管理模式下，成功使用PPP模式應(yīng)當注意以下幾個關(guān)鍵問題：

一、正確理解PPP 要想成功采用PPP模式，首先要正確認識PPP的內(nèi)涵和特點。如果不能正確認識PPP，很難能夠達到采用PPP的目標要求。

1、PPP是一個管理模式而非融資模式

任何一個PPP項目的實施，都會有一個SPV（特殊目的載體）的執(zhí)行機構(gòu)，一般來說，SPV是由政府公共部門和若干家企業(yè)共同組成。一個PPP項目的資金來源全部由SPV來籌集，一方面是SPV的自有資金，另一方面是由以SPV為主體的融資。因此，在PPP項目中，融資是企業(yè)的事情而非政府。PPP作為一種管理模式，是指政府公共部門與民營部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，從而實現(xiàn)政府公共部門的職能并同時也為民營部門帶來利益。其管理模式包含與此相符的諸多具體形式。通過這種合作和管理過程，可以在不排除、并適當滿足私人部門的投資營利目標的同時，為社會更有效率地提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，使有限的資源發(fā)揮更大的作用。融資只是PPP的一部分內(nèi)容，而非PPP全部。英國在最早采用PPP時，除了缺少資金外，一個重要原因是當時政府項目超預(yù)算和超工期都是一種普遍現(xiàn)象，為了解決這些問題，政府才決定采用PPP模式。

2、PPP具有多樣性

早期人們習慣于將PPP與BOT、PFI、TOT、BOOT等形式并列看為項目融資形式，而這處看法的錯誤是顯而易見的，他們都是利用和民營部門合作來完成公共部門的任務(wù)，因此說，PPP是他們諸多形式的總稱。說PPP具有多樣還不止這些，目前世界各國以及多邊金融國際機構(gòu)對PPP的分類都不盡相同。如英國將PPP分為兩大類別，一是由政府付費也就是他們所說的納稅人付費的項目稱為PFI，另一類是由使用者付費的項目，稱為特許經(jīng)營。世界銀行將PPP分為五類，而亞洲發(fā)展銀行分類更多。事實上，采用什么樣的PPP形式是根據(jù)不同政策需求決定的，不同的政策需要不同的PPP形式。例如：對于新建的基礎(chǔ)設(shè)施一般采用BOT的形式，而已經(jīng)建設(shè)成的基礎(chǔ)設(shè)施更多采用TOT的形式。因此說，不同的政策要求可以選擇適合政策目標的PPP形式。

3、PPP具有復(fù)雜性 一個PPP項目涉及多方利益，首先是政府公共部門，它代表公眾追求的是公平；其次是民營部門，它追求的高效率和高收益；再次是公眾希望得到更多物美價廉的公共產(chǎn)品和服務(wù)。如何將三者的利益協(xié)調(diào)一致是一個非常困難的事情。除此之外，還要涉及一個未來二、三十年的運營過程，在這個長期的過程中，會發(fā)生什么情況誰也說不清楚，例如物價、匯率、經(jīng)濟周期、各種調(diào)控等都會對項目產(chǎn)生直接或間接影響。據(jù)英國專家介紹了，一個PPP合同有上萬頁之多，可見一個PPP項目所涉及的問題之多了?；赑PP的復(fù)雜性，我們就有必要在一個項目采用PPP模式之前，做相當認真的準備工作，這個工作可能是漫長的過程，有時需要較長時間，如果不能做好充分的準備工作而急忙上馬的話，后面就會導致一系列的問題。

4、PPP具有長期性

一個PPP項目一般需要二、三十年或更長時間，如果僅僅有三、五年的話可能實現(xiàn)不了采用PPP所要達到的目標。我們近幾年所采用的BT就是這個情況，一般僅有三到五年時間讓政府回購，對政府而言，沒有實現(xiàn)當初采用PPP所在達到的結(jié)果，相反會更加加劇了財政負擔導致政府債務(wù)的一個主要來源。試想如果將BT項目延長到二、三十年，并將管理維護也由民營部門負責，民營部門一定會將項目質(zhì)量建設(shè)的非常好，因為這將影響到后面幾十年的維護成本，而每年政府在該項目的支出也會大幅度降低，從而減少財政支出壓力。當然這種由財政完全支付的項目應(yīng)當受到本地財政收支預(yù)算的約束，不能一味采用這種方式上項目，一旦規(guī)模過大，超過財政承受的能力，會給地方政府帶來更大的風險。

二、準確把握風險分配原則

PPP的風險分配原則是讓最有能力承擔風險的一方承擔風險。PPP為什么選擇這樣的分配原則而不是一般的分配原則，因為PPP是政府與社會資本的合作而不是競爭。經(jīng)濟學家馬歇爾在他的《經(jīng)濟學原理》中曾說：競爭可以是建設(shè)性的，也可以破壞性的，即便是建設(shè)的時候，也沒有合作有利。經(jīng)濟學中博弈論囚徒困境的模型也告訴我們，合作有利于競爭，如何都選擇自己的利益最大化，最終結(jié)果是對雙方不利的，而只有考慮對方的利益的時候才能實現(xiàn)雙方利益最大化。因此，合作有利于競爭?？梢?，如何實現(xiàn)這種合作而不是競爭呢，博弈論同樣告訴我們，納什均衡的結(jié)果是對雙方不利的，也就是說，雖然說分配原則上是讓最有能力承擔風險的一方來承擔，如何來實現(xiàn)這個分配目標呢？唯一的辦法是通過合同來約束，如果沒有合同的約束，沒有任何一方愿意承擔更多的風險。一般人都會認為政府承擔風險的能力會更強，其實不是這樣，政府可能對部分風險有較強的承擔能力，而對另外的風險民營部門承擔能力會更強些。例如市場風險或運營風險一般由民營部門來承擔會更好些，民營部門對市場的敏感性要比政府高得多，民營部門會根據(jù)市場微小的變化來調(diào)整運營的策略，而政府在這方面就會弱很多，主要是政府對市場的敏感度不夠。相反政府對政策所導致的風險承擔能力會大大高于民營部門。例如某個領(lǐng)域收費項目年限的調(diào)整政策的變化，如果讓民營部門承擔就不盡合理，而政府承擔就會有更多的應(yīng)對辦法?？傊?，風險分配是一個PPP項目成功的關(guān)鍵因素之一，如果不能合理分擔風險，PPP項目會遇到諸多問題甚至導致失敗。

三、合理確定利益調(diào)整機制

盈利而不暴利是PPP項目的收益的一個基本原則。為什么是這樣的原則呢？企業(yè)盈利是正常的，企業(yè)經(jīng)理人是為股東服務(wù)，為股東獲得利益最大化，而PPP項目是一個長期而穩(wěn)定的收益的項目，為了讓PPP項目正常運營，政府不可能讓PPP項目處于虧損狀態(tài)，眾所周知，你不可能讓一個虧損的企業(yè)為公眾提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品和服務(wù)。在確保企業(yè)不虧損的同時，也不會讓企業(yè)獲得超額利潤，因為這是公共產(chǎn)品或服務(wù)，他涉及公眾利益，如果是超額利潤，必然讓公眾承擔了更多的成本。事實上，這也是在國外PPP飽受質(zhì)疑的一個重要原因。過去我們研究PPP時，經(jīng)常說的是利益分享，而現(xiàn)在提出了利益調(diào)節(jié)機制而不再是分享。因為，基于前面的原因，政府不應(yīng)當分享項目的利潤，而應(yīng)當調(diào)節(jié)項目的利潤。如何實現(xiàn)這個原則呢？一般也通過合同約束，在合同中規(guī)定，當利潤低的時候政府給予適當?shù)难a貼，如果收益高的時候政府會通過價格或其它方式降低經(jīng)營的收益，讓經(jīng)營者總在一個適度的范圍內(nèi)獲得長期而穩(wěn)定的收益。這樣既不讓經(jīng)營者因虧損運營不下去，也不會因產(chǎn)生超額的利潤而讓公眾承擔更高的成本。例如北京四號線，通過對鐵軌的租用，來調(diào)整PPP公司利潤空間。

四、監(jiān)督管理

監(jiān)督管理是成功實施PPP的基礎(chǔ)，如果一個PPP項目沒有很好的監(jiān)督就很難達到采用PPP所想達到的結(jié)果。而實現(xiàn)有效監(jiān)督最好的辦法是公開透明，可以說公開透明是監(jiān)管的基礎(chǔ)。監(jiān)督可分這三個方面：一是過程監(jiān)督；三是質(zhì)量監(jiān)督；三是成本監(jiān)督。為什么說要公開透明呢？因為公共投資項目本來是政府職能，由預(yù)算資金來實現(xiàn)，而采用PPP模式是讓民營部門來建設(shè)并運營，而民營部門的是不會向社會公開的，所以公眾難以了解自己所享受到的公共產(chǎn)品或服務(wù)的成本是多少，這也是PPP項目在國外飽受質(zhì)疑的另一原因。因此，為了加強監(jiān)督，有必要讓經(jīng)營者公開運營成本，特別經(jīng)營者提出需要提高價格時，更應(yīng)該讓其公開經(jīng)營成本后再討論是否提高其產(chǎn)品價格。監(jiān)督的另一重要方式是公開招標，特別要實行真正意義上招標。對于收費年限和投資回報率等問題都可以通過招標的方式達到最有效的結(jié)果，而不是通過談判達到所要的結(jié)果。

第二篇：加快推進PPP模式的幾個關(guān)鍵問題

加快推進PPP模式的幾個關(guān)鍵問題

國家明確提出和創(chuàng)導PPP模式，并且推出了一系列政策舉措和工作要求。對于寧波來說，當前加快推進PPP模式，需要著重解決思想認識、項目生成、運作機制和管理體制等方面的現(xiàn)實問題。

一、著眼三個維度強化對PPP模式的認識

當前加快推進PPP模式應(yīng)從三個維度綜合立體地看待其重要意義，即創(chuàng)新投融資模式化解債務(wù)問題、引進社會資本促進投資轉(zhuǎn)型和引入市場機制優(yōu)化公共治理，不可失之偏頗。

從化解債務(wù)問題來看，要綜合運用發(fā)行地方債券開展地方債置換和實施PPP模式等解決措施，穩(wěn)步推進債務(wù)問題的解決。加快推進PPP模式是解決問題的主動創(chuàng)新之路，發(fā)行地方債券開展地方債置換是穩(wěn)健推進之路，要在兩者之間做好平衡，既保證整體債務(wù)問題平穩(wěn)過渡，又有新的發(fā)展動力。對于存量公益投資項目來說，如能夠從地方融資平臺單獨分離出來，且具備市場化運作收益基礎(chǔ)，應(yīng)該鼓勵分離出來做PPP。對于增量的公益投資項目，要優(yōu)先采用PPP模式，積極謀劃具體的運作方式。

從促進投資轉(zhuǎn)型來看，積極謀劃推進有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟增長總體水平，是加快推進PPP模式的轉(zhuǎn)型命題。從過去政府單方推進項目建設(shè)的實踐來看，項目的謀劃生成容易走偏，一些產(chǎn)出效益低下、社會效益也不突出的項目，容易在政府投資沖動下產(chǎn)生。加快推進PPP模式，加強政府與社會資本的合作，深入開展項目可行性研究，以社會資本的市場化運作機制來提升項目生成的有效性。

從優(yōu)化公共治理來看，在引入市場機制后政府公共服務(wù)的供給將更加市場化，很多過去政府為主提供的公共服務(wù)都可以大膽嘗試購買的方式引入社會化運營機制。優(yōu)化公共服務(wù)供給提升社會治理水平，應(yīng)是這次推進PPP模式的更深遠的意義所在，因此在制定推進PPP模式實施意見時，不要只著眼于投融資模式創(chuàng)新，要有更寬泛的視野，否則制定的有些意見會成為今后公私合作的絆腳石。

二、通過三大途徑加快推進PPP項目生成

當前，加快生成推出寧波的PPP項目是工作推進的首要，沒有PPP項目儲備，后續(xù)一切工作都是空話，沒有實際意義?？砂锤脑齑媪?、增量謀劃和積極儲備三個途徑，盡快推出生成一批PPP項目。

改造存量項目。認真甄別篩選融資平臺公司的存量項目，積極開展PPP模式的改造與應(yīng)用；對適宜開展PPP模式的在建和已建項目，也可以植入PPP模式對原項目進行升級改造或者合作運營。對于存量項目的改造要注重平穩(wěn)推進的原則，不能過快過急，因為植入PPP模式一旦陷入泥潭中將影響項目建設(shè)的穩(wěn)步有序推進。

謀劃增量項目。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新趨勢，適時謀劃提出新項目，按照PPP模式進行培育開發(fā)，如在財政部首批30個試點項目中，天津就提出了建設(shè)新能源汽車公共充電設(shè)施網(wǎng)絡(luò)項目，其謀劃能力已經(jīng)超出了一般的污水處理和公路項目，值得寧波學習。要加大宣傳，引導社會投資人根據(jù)市場發(fā)展需求和自身投資意愿，按照PPP模式設(shè)計生成項目，報相關(guān)主管部門，積極開展合作。

建立PPP項目儲備庫。按照謀劃類、推介類、實施類等分類建立市級PPP項目儲備庫，及時向社會公布項目清單。所謂拋磚引玉，要通過項目儲備庫的建設(shè)，盡早盡快地吸引有實力的投資機構(gòu)參與到寧波PPP項目的洽談與合作中來，在談判合作中又可以不斷地對儲備項目進行科學合理調(diào)整謀劃。

三、把握三個關(guān)鍵問題加快推進PPP項目實施 PPP模式的實質(zhì)是通過給予私營公司長期的特許經(jīng)營權(quán)或收益權(quán)來換取公共產(chǎn)品加快建設(shè)和有效運營，因此，加快推進PPP項目實施需要特許經(jīng)營制度、收益機制優(yōu)化和融資新模式對接等一系列關(guān)鍵制度支撐。

特許經(jīng)營的法律保護。開展基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營，是重要的改革和制度創(chuàng)新，事關(guān)社會資本進入到PPP模式的信心關(guān)鍵和制度基礎(chǔ)。今年4月份，國家發(fā)改委公布的《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》，就是著眼于此關(guān)鍵問題推出的針對PPP模式特許經(jīng)營問題的管理辦法。管理辦法明確指出，社會資本進入特許經(jīng)營領(lǐng)域必須簽訂書面特許經(jīng)營協(xié)議，并明確特許經(jīng)營者和政府的權(quán)利義務(wù)。特許經(jīng)營者取得的特許經(jīng)營權(quán)受法律保護。寧波要這個管理辦法基礎(chǔ)上，盡快結(jié)合本市實際情況制定基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法。

收益機制優(yōu)化。公益投資類項目，大部分收益比較低，本身市場化運作是有難度的，除了排污治理和公路設(shè)施的收益機制較好以外，其他大部分領(lǐng)域的項目都需要進行收益機制優(yōu)化。一是收益資產(chǎn)捆綁。對于基礎(chǔ)設(shè)施公共領(lǐng)域項目經(jīng)濟強度不高、項目營收的財務(wù)現(xiàn)金流一時難以支撐的項目，捆綁其他收益性資產(chǎn)或以資產(chǎn)分包方式來間接改善項目投資收益狀況是有必要的。比如鐵路、地鐵通常會連帶站區(qū)或部分路線兩側(cè)的土地開發(fā)等。二是政府給予運營補貼方式，從“補建設(shè)”向“補運營”轉(zhuǎn)變，采取適當?shù)倪\營補貼，使項目具備覆蓋利息支出后能有一定的收益。近期，銀行利率在國家推動下不斷下行，以及國家對地方債實施的一系列救助制度，將使得公益類項目的收益基礎(chǔ)也大大提升，相信在更多的收益機制優(yōu)化下，PPP項目實施的盈利性基礎(chǔ)會越來越好。

融資新模式對接。PPP項目周期很長，既要提高社會福利、又要降低財政負擔，同時還要對社會資本保持足夠的吸引力，必然對于大規(guī)模低成本長期限的資金有較高需求，但尋找這樣的資金并不容易。為了解決融資難的問題，在推動PPP項目的融資便利性方面，近期中央和各部委也在積極推進各項安排，如大力發(fā)展債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃等融資工具；支持重點領(lǐng)域建設(shè)項目采用企業(yè)債券、項目收益?zhèn)?、公司債券、中期票?jù)等方式通過債券市場籌措投資資金；推動鐵路、公路、機場等交通項目建設(shè)企業(yè)應(yīng)收賬款證券化等。這些融資的體制改革為推動融資方式轉(zhuǎn)變打下了一定基礎(chǔ)，寧波需要通過試點運用盡快對接國家創(chuàng)建的融資新模式。從寧波自身來看，當前比較重要的是要研究探索設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金，專門用于城市公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施方面的PPP項目建設(shè)，按照總的PPP項目投資總金額的一定比例確定基金規(guī)模，同時積極鼓勵產(chǎn)業(yè)基金通過探索運用QFLP、自貿(mào)區(qū)跨境貸款等創(chuàng)新融資模式來增加融資多樣性。

四、強化三大管理理順PPP項目的管理體制

項目建設(shè)中的協(xié)調(diào)管理。寧波在此前缺乏PPP協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，是PPP模式開展較慢的原因之一。一個PPP項目的成功實施需要較長的準備工作，寧波應(yīng)著手建立PPP工作機制，在PPP模式工作領(lǐng)導小組中，以發(fā)改和財政為核心，推動設(shè)立PPP協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，加強對風險分擔、競爭機制、政府合理承諾、后續(xù)合同管理等方面的統(tǒng)一指導。同時，要高度重視投資咨詢中介的專業(yè)力量，通過與這些專業(yè)機構(gòu)的合作，既加快推進寧波PPP項目實施，也強化與金融機構(gòu)、國內(nèi)外戰(zhàn)略投資者的合作。

項目審批中的財政管理。PPP項目物有所值和財政可承受能力評估是PPP項目管理中的核心環(huán)節(jié)，這兩項工作做好了才能避免PPP項目選擇上的盲目性，才能對財政在PPP項目中的隱性風險作出清晰準確的判斷。但物有所值的證明和財政可承受能力評估并非易事，如果沒有較強的專業(yè)評估判斷能力，也許根本起不到把關(guān)的作用，只會成為項目推進的攔路虎。因此，財政部門要高度重視項目審批中的物有所值和財政可承受能力評估兩項工作，加強工作能力培訓和學習，提升項目分析評估的專業(yè)能力。

運營過程中的國有資本管理?，F(xiàn)在很多民營企業(yè)不大愿意跟政府項目合作，倒不一定是因為項目收益問題，國有資本在公私合營中的管理問題是民營企業(yè)比較頭疼的，主要是國有資本管理對公司運作的限制條款太多，因此有必要在簽訂PPP項目合作時，將公司管理中可能涉及到國有資本管理的提前細化考慮，國有資本管理針對PPP項目也要有相應(yīng)專門的便利化管理辦法。

第三篇：高中數(shù)學需要注意的幾個關(guān)鍵問題

高中數(shù)學需要注意的幾個關(guān)鍵問題

在日常與學生接觸過程中，常有學生這樣抱怨：“不知道為什么，有時候看起來很簡單的數(shù)學題目，我往往不能拿到滿分。”

為什么看起來很簡單的題目，我們總是不能拿到滿分呢？其實，這就是因為我們在做數(shù)學題目的過程中，走進了這樣幾個誤區(qū)：

其一，重結(jié)果，輕過程。其二，對做錯的題目，沒有提起足夠的重視。

1.先說第一點，重結(jié)果，輕過程。

相信，很多同學都曾犯過這樣的錯誤：拿到一道題目之后，看題目很簡單，就會急于下筆。結(jié)果，思維活躍，筆走龍蛇，雖然很快就得出了答案，卻因為匆忙之中丟掉了不少步驟，不能順利拿到滿分。針對這種情況，我們該怎么辦呢？

一位數(shù)學成績優(yōu)秀的同學這樣分享經(jīng)驗：

“很多同學數(shù)學思維很好，但是一下筆就丟分，這就要求我們平時練習時一定要把每個解題步驟都寫全?！?/p>

數(shù)學備考自然要做題，但是，有些同學只關(guān)注結(jié)果，答案對了就行了，不重視步驟，這顯然就的非常不明智的。要知道，在解答數(shù)學題目的過程中，每一個步驟都關(guān)系著最終的結(jié)果，一步錯，則差之毫厘謬以千里。所以，在做數(shù)學題目的過程中領(lǐng)悟各種解題思路和方法才應(yīng)該是我們做題的最終目的。

2.再說說第二點，對做錯的題目，不能提起足夠的重視。

也許你也曾有過這樣的經(jīng)歷：在做題時，碰到了一道似曾相識的題目，往往拿不定主意究竟該用哪種方法去解，有時候雖然做出來了，結(jié)果還是不免以錯誤收場。這其中的原因何在呢？就是因為我們對錯題沒有引起足夠的重視。沒有將那些做錯的題目及時消化吸收。

那些數(shù)學成績優(yōu)秀的學生從來不會這樣做，一位順利考入清華大學的學子就這樣說： “在學習數(shù)學上，我并沒有下很大的功夫，只是習慣每天將做錯的題目整理一遍。數(shù)學題量大，老師每天都會發(fā)一張試卷，頭天做了第二天就講評。老師每次講評之后就，我就會把那些做錯的題目整理到錯題本上，A4大小的本子，我記了不少頁，每頁至少兩三道題，多則七八道，到每次考試時，光是看這些錯題就能花費我一天的時間。對這些錯題，我會重新整理一下思路，再著手推理一遍，如果是因為方法上的問題錯了，就會及時去請教老師?！币驗橐恢眻猿诌@樣做，我在做數(shù)學題目的時候就很少遇到‘被相同的石頭絆倒’的情況。的確，學習數(shù)學最怕的就是懶惰，遇到不南昌播音主持培訓懂的問題、容易做錯的題目，一定不能心存大意，而要用心弄清楚每一個知識點。不斷重復(fù)自己做錯的題目，標清自己每一個錯誤點，在改錯本上清晰地寫出每一步，直至把這些模糊的知識徹底弄懂為止。一步一個腳印地走下去，你的數(shù)學成績就能日見起色。

第四篇：買房應(yīng)當注意哪些問題

買房前需要了解的幾個指標

對多數(shù)經(jīng)歷過和正在經(jīng)歷的人來說，買房不是件輕松事。其實，購房是件改善生活的高興事，本應(yīng)該是輕松愉快的；要讓你的購房經(jīng)歷輕松自如，無非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險買無證房、不貪心買價低質(zhì)次房、不沖動買天價概念房……便可實現(xiàn)你的輕松購房夢。

“買房看五證”已成為每一個購房人最先掌握的基本原則。其實，這五證手續(xù)辦理過程中都存在聯(lián)系———從《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，到《國有土地使用證》，再到《建設(shè)工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領(lǐng)到《商品房預(yù)售許可證》。所以只要項目具備《商品房預(yù)售許可證》，您基本上就可以放心了。不過，購房者應(yīng)特別注意，看看自己準備買的那座樓、那套房是否在合法銷售范圍之內(nèi)。這一證最好到售樓處現(xiàn)場去查閱原件，而不要用復(fù)印件。

看房的關(guān)鍵指標在了解完你打算選購的房屋是否具有合法銷售的資格后，接下來就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據(jù)以下關(guān)鍵幾個指標來進行判斷。

指標一：住宅的使用率在你掏錢買的面積中，一部分是樓內(nèi)所有業(yè)主都要分攤的公攤面積，另一部分才是落實到自家地盤上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來說，兩個樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會比較舒適，比如說，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標三：住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度，又叫面寬，習慣上，人們把一個房間的主采光面稱為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標四：住宅的進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長，一般被限制在5米左右。對于板樓來說，進深在13米左右比較合適。

指標五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來能耗較高，不太經(jīng)濟。廈門的層高一般在2.8米左右。

指標六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬不要以為凈高越高越好，因為樓板的厚度是有規(guī)定的，事關(guān)安全，千萬馬虎不得。

一般來說，在決定買房之前，了解一下上述指標，就可以對房屋的居住品質(zhì)大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發(fā)生。當然，除了上述指標外，房屋的戶型結(jié)構(gòu)也是決定居住品質(zhì)的重要方面。

購房殺價18式

第一式：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。

第二式：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。

第三式：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五式：不停地找物業(yè)的缺點，要求降價。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。

第七式：告知準備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價。

第八式：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。

第九式：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。

第十式：與其他物業(yè)的價格作比較，要求對方再降價。

第十一式：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。

第十二式：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三式：告知物業(yè)管理費太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費。

第十四式：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優(yōu)惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優(yōu)惠的價格。

買房及簽合同應(yīng)注意的重大事項

第一，購房前的準備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數(shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第五篇：商業(yè)計劃書**應(yīng)當注意哪些問題[定稿]

商業(yè)計劃書**應(yīng)當注意哪些問題

一、企業(yè)要明白撰寫商業(yè)計劃書的目的。

在實際接觸企業(yè)過程中人們發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)認為書寫商業(yè)計劃書的目的就是為了融資，這是不對的。商業(yè)計劃書的寫作本質(zhì)是企業(yè)對自己經(jīng)營情況和能力的綜合總結(jié)和展望，是企業(yè)通過全方位展現(xiàn)戰(zhàn)略思路及戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行能力，來突出企業(yè)的投資價值。那些善于思考和總結(jié)的企業(yè)即使不融資也會經(jīng)常按照商業(yè)計劃書的模式和要點來反思自身的經(jīng)營情況，從而提高企業(yè)的綜合素質(zhì)。最讓投資人感到頭疼的是他們經(jīng)常會收到一些與實際情況不符合、抄襲拼湊、胡亂應(yīng)付的商業(yè)計劃書，企業(yè)糊弄的其實是他們自己。

二、商業(yè)計劃書先要全面介紹企業(yè)，然后才是具體項目的介紹。

很多企業(yè)在商業(yè)計劃書中花大量篇幅介紹他們要做的一個技術(shù)、一個項目或一種業(yè)務(wù)，從而忽略了對企業(yè)的全面介紹。因為對于成熟的投資人來說，他們很多時候要投資的是一個可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，一個有核心團隊的日常運營的企業(yè)，這個企業(yè)需要有可持續(xù)的長期推出的項目和技術(shù)。項目只是企業(yè)發(fā)展中的某一個具體的業(yè)務(wù)形態(tài)，不能代表企業(yè)自身。所以一定要注意商業(yè)計劃書**58jihua.com/的出發(fā)點首先是企業(yè)而不是具體的技術(shù)或項目。就具體項目而言，應(yīng)該注意突出以下幾點

1、項目的競爭力要強，不僅要有獨創(chuàng)性，更要有可持續(xù)性，特別是在實施后，能夠為投資人和客戶帶來衡量的價值;項目最好選擇市場競爭不是很激烈，而其核心產(chǎn)品又不容易被替代，產(chǎn)品的生命周期足以支持生產(chǎn)收入和利潤，能給投資人帶來可觀的回報;

2、創(chuàng)業(yè)項目對投資人的投資回報率也是所有風險投資人比較關(guān)注的，僅僅通過在計劃中確定一個準確的較為具體的投資回報可能比較困難，但可以通過回報的形式，如在國內(nèi)外資本市場上市來體現(xiàn)，也可以通過項目實施后其真實的營業(yè)收入和利潤來體現(xiàn)。值得注意的是：對于商業(yè)計劃書里面的財務(wù)和融資部分，許多企業(yè)缺乏基本的認知，以為隨便拼湊一些數(shù)字就可以表明企業(yè)有多賺錢，融資金額也越大越好。但對于專業(yè)的投資機構(gòu)而言，可以很容易地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的漏洞和對資金的需求實情。所以企業(yè)切不可隨便編造數(shù)據(jù)，漫天要價。

特別需要注意的是，很多企業(yè)在這部分當中常常把項目的投資論證當作企業(yè)的投資論證，從而偏離了商業(yè)計劃書的本意，即企業(yè)融資，不是項目融資!此外，在財務(wù)預(yù)測中，夸大銷售，夸大利潤等等現(xiàn)象比比皆是，投資人早有心理準備，會非常仔細地推敲企業(yè)提供的每一個數(shù)據(jù)。對于融資額，許多企業(yè)也是隨便給個大數(shù)，缺乏科學實際的論證和支持。因此，建議企業(yè)在這部分一定要實事求是，態(tài)度誠懇，這樣反而會得到機構(gòu)投資人的認同和理解，而且還能和企業(yè)一起把財務(wù)預(yù)測和融資事宜商討清楚。

對企業(yè)來說，最后還要記得商業(yè)計劃書要言簡意賅，切忌長篇大論，粘貼拼湊。一份簡練清晰、句旬中的的商業(yè)計劃書也是投資人樂于看到的。

商業(yè)計劃書**