第一篇：鄭州商業(yè)調(diào)研報(bào)告_圖文(精)

市調(diào)報(bào)告 鄭州市

商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告 營(yíng)銷部 2011-8-29

市調(diào)報(bào)告 目錄

一、鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀………………………………………

二、鄭州市商業(yè)環(huán)境分析……………………………………………

三、鄭州市各區(qū)域商圈發(fā)展現(xiàn)狀……………………………………… 3.1、二七商圈………………………………………… 3.2、碧沙崗商圈………………………………………… 3.3、紫荊山商圈………………………………………… 3.4、鄭東新區(qū)商圈…………………………………………… 3.5、新興商圈發(fā)展現(xiàn)狀…………………………………………

3.5.1、東南區(qū)域點(diǎn)狀商圈………………………………………… 3.5.2、西南區(qū)域點(diǎn)狀商圈………………………………………… 3.5.3、大學(xué)路帶狀商圈………………………………………… 3.5.4、秦嶺路點(diǎn)狀商圈…………………………………………

四、典型案例分析……………………………………………

五、鄭州市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)……………………………

六、總結(jié)……………………………………………………

一、鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀

1、GDP發(fā)展?fàn)顩r

經(jīng)統(tǒng)計(jì)局初步核算,2010年全年完成生產(chǎn)總值4000億元,比上年增長(zhǎng)13.0%;人均生產(chǎn)總值4.9萬(wàn)元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值124.6億元,增長(zhǎng)3.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2269.9億元,增長(zhǎng)15.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值1605.5億元,增長(zhǎng)10.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.1∶54.0∶42.9調(diào)整為3.1:56.7:40.2。

2、固定資產(chǎn)投資

2011年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2757.0億元,比上年增長(zhǎng)20.8%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成2432.5億元,比上年增長(zhǎng)21.9%。

全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資775.2億元,比上年增長(zhǎng)50.9%;其中住宅投資555.7億元,增長(zhǎng)41.0%。商品房屋施工面積6255.5萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)20.1%;其中住宅施工4582.9萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)16.3%。商品房新開(kāi)工面積1811.8萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)25.5%。

商品房屋竣工面積944.6萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)46.9%。商品房屋銷售面積1558.7萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)29.8%;銷售金額772.7億元,增長(zhǎng)50.0%。

3、國(guó)內(nèi)貿(mào)易

2010年全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額1678.0億元,比上年增長(zhǎng)19.0%。城市消費(fèi)品零售額1536.6億元,增長(zhǎng)19.2%;分行業(yè)看,批零貿(mào)易業(yè)零售額1407.8億元,增長(zhǎng)19.5%;住宿餐飲業(yè)零售額270.2億元,增長(zhǎng)16.2%。

年末全市共有批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)21.1萬(wàn)個(gè),比上年增長(zhǎng)1.4%。商品交易市場(chǎng)359個(gè),其中綜合市場(chǎng)198個(gè),專業(yè)市場(chǎng)149個(gè)。

全年批零貿(mào)易企業(yè)完成商品銷售總額2676.5億元,比上年增長(zhǎng)26.8%;其中批發(fā)總額1855.0億元,增長(zhǎng)27.2%。

在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中,汽車類比上年增長(zhǎng)37.2%,通訊器材類增長(zhǎng)19.5%,食品、飲料、煙酒類增長(zhǎng)23.8%,家用電器和音像器材類增長(zhǎng)22.6%,服裝類增長(zhǎng)15.7%,化妝品類增長(zhǎng)23.9%,金銀珠寶類增長(zhǎng)13.9%。

4、鄭州市鄭州城鎮(zhèn)居民人均收入水平

2010年,我市城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加,居民生活水平和生活質(zhì)量進(jìn)一步提高,人均可支配收入達(dá)到17117元,比上年增長(zhǎng)8.8%,收入水平在全國(guó)27個(gè)省會(huì)城市中名列第12位。其中,市區(qū)17417元,比上年增長(zhǎng)9.3%。

5、鄭州市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)水平

2010年,市區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出持續(xù)升溫,消費(fèi)熱點(diǎn)突出,人均消費(fèi)性支出12588元,同比增長(zhǎng)23.1%,其中,食品、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通信消費(fèi)增長(zhǎng)對(duì)全年消費(fèi)性支出增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率最大。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)較上年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。

二、鄭州市商業(yè)環(huán)境分析

1、鄭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的推進(jìn),帶動(dòng)著鄭州市商業(yè)的重大發(fā)展和調(diào)整。

2、住宅限貸及限購(gòu)影響,投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)春天,開(kāi)發(fā)商大量供應(yīng)商業(yè)物業(yè),商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

3、傳統(tǒng)商圈格局改變,新商圈逐漸形成。傳統(tǒng)商圈具備了成熟的商業(yè)氛圍和穩(wěn)定的消費(fèi)市場(chǎng),各業(yè)態(tài)分布穩(wěn)定,但由于市中心土地的限制致使其不可能繼續(xù)擴(kuò)張,唯一的途徑就是改造再建,傳統(tǒng)商圈近年發(fā)展緩慢,提升和發(fā)展空間有限。區(qū)域性商業(yè)中心開(kāi)始形成新的商圈。

三、鄭州市各區(qū)域商圈發(fā)展現(xiàn)狀 3.1、二七商圈

輻射范圍: 東至紫荊山路、西至福壽街、南起隴海路、北至金水路,是本市商業(yè) 中心區(qū)域

商圈特點(diǎn): 以大型骨干商家為主體,以連鎖經(jīng)營(yíng)為補(bǔ)充的商貿(mào)體系 客戶人群 :鄭州市內(nèi)普通居民消費(fèi) 代表商業(yè)

A、傳統(tǒng)百貨:百貨大樓、北京聯(lián)華、百盛、丹尼斯(民路店、大商新瑪特(金博大店

B、購(gòu)物廣場(chǎng):大上海購(gòu)物廣場(chǎng)、印象城

C、商業(yè)街:德化步行街、光彩市場(chǎng)、流行前線購(gòu)物廣場(chǎng) 分布圖: 百盛 大上海 大商新 瑪特 德化步行街 光彩 丹尼斯 印象城 百 貨 大 樓 北京聯(lián)華

商業(yè)市調(diào)表:

小結(jié): 1.二七商圈作為鄭州市商業(yè)市場(chǎng)的龍頭,是商業(yè)最為繁華的地方,也是聞名全國(guó)的鄭州商戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。現(xiàn)有商業(yè)體量大;分布比較集中;輻射范圍大;人流量大;經(jīng)營(yíng)情況良好。

2.未來(lái)幾年二七商圈內(nèi)的商業(yè)體量將快速增加。2010年二七區(qū)政府新規(guī)劃了11個(gè)商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,新建總面積約198.21萬(wàn)平方米,商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積約29.73萬(wàn)平方米。這些規(guī)劃項(xiàng)目主要建設(shè)星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、配套公寓、休閑購(gòu)物、品牌展示、電子商務(wù)、餐飲娛樂(lè)、物流服務(wù)等設(shè)施。這11個(gè)新項(xiàng)目分別為:華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目;恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目;二七時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目;鄭州時(shí)代中心項(xiàng)目;金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目;百年德化二期項(xiàng)目;德化大廈項(xiàng)目;金智萬(wàn)博商城二期項(xiàng)目;二馬路機(jī)電市場(chǎng)改造項(xiàng)目;鴻森廣場(chǎng)項(xiàng)目;鄭州天興國(guó)際商務(wù)大廈項(xiàng)目(具體項(xiàng)目情況見(jiàn)附表1。此次改造的目標(biāo)在于達(dá)到功能定位提升、商業(yè)業(yè)態(tài)提升、交通系統(tǒng)提升、環(huán)境形象提升。并由傳統(tǒng)購(gòu)物百貨向商業(yè)休閑綜合體轉(zhuǎn)變,由傳統(tǒng)批發(fā)零售向現(xiàn)代物流綜合體轉(zhuǎn)變。定位于面向國(guó)家中部的商貿(mào)物流中心,輻射中原城市群生產(chǎn)服務(wù)中心和服務(wù)鄭州城市的商業(yè)休閑中心,成為輻射中原城市群戰(zhàn)略的中心點(diǎn),實(shí)現(xiàn)鄭州商貿(mào)城戰(zhàn)略的支撐點(diǎn)和中心城區(qū)可持續(xù)戰(zhàn)略的活力點(diǎn)。最終實(shí)現(xiàn)中部第一商圈、中國(guó)著名的商業(yè)中心的規(guī)劃目標(biāo)。

3.隨著商業(yè)項(xiàng)目的大量增加,二七商圈內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。一些傳統(tǒng)的老市場(chǎng)由于硬件設(shè)施及經(jīng)營(yíng)管理落后、購(gòu)物環(huán)境差、動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理等系列因素,將面臨著新一輪的升級(jí)改造。即將上市的商業(yè)項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加,必須深入市場(chǎng)研究,尋求市場(chǎng)發(fā)展空間,進(jìn)行合理化定位,避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

附表1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)劃占地面積

銘功路以東、民主路以西、西太康路以南、自由路以 華潤(rùn)萬(wàn)象城 103畝 北

恒隆廣場(chǎng)德化街以東、南下街以西、西大街以南、大同路以北82畝 二七時(shí)代廣場(chǎng)福壽街以東、解放路以南、正興街以北22.8畝 鄭州時(shí)代中心敦睦路以東,華豐里以西,大同路以南,弓背街、菜82.8畝

市街以北 金博大城擴(kuò)建

民主路以東、金博大城以西、西太康路以南、北京華 聯(lián)以北

16.4畝百年德化二期福壽街以東、興盛路以西、正興街以南、共建街以北32.4畝德化大廈

金智大廈以東、德化街以西、裕元里以南、苑陵街以 北

12.1畝金智萬(wàn)博商城二 期

福壽街以東、興盛路以西、共建街以南、裕元里以北13畝二馬路機(jī)電市場(chǎng) 改造

二馬路、正興街、福壽街環(huán)圍三角區(qū)域22.8畝鴻森廣場(chǎng) 京廣鐵路以東、二馬路以西、鄭州市供電局以南、鄭 州聯(lián)開(kāi)車站以北 7.1畝

天興國(guó)際商務(wù)大

廈鐵路局機(jī)務(wù)段以東、一馬路以西、供電局變電所以南、鐵路局一馬路招待所以北 19.9畝

3.2、碧沙崗商圈

輻射范圍:東起嵩山路、西至文化宮路、南起隴海路、北至棉紡路 商圈特點(diǎn):以中原商貿(mào)城為中心的生活型商圈

客戶人群:鄭州市內(nèi)普通居民消費(fèi) 代表商業(yè)

A、傳統(tǒng)百貨:中原商貿(mào)城 B、商業(yè)街:鑫苑國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)

分布圖 商業(yè)市調(diào)表: 鑫苑國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)中原商貿(mào)城 商業(yè)大廈 中原 國(guó)際 文化 廣場(chǎng)

裕達(dá)國(guó)貿(mào)精品店 丹尼斯賣(mài)場(chǎng)

小結(jié): 1.碧沙崗商圈毗鄰400畝的碧沙崗公園和綠城廣場(chǎng),周邊高校林立,靠近建設(shè)路、嵩山路、中原路等城市主干道,公交線路四通八達(dá),交通便利,各種市政配套設(shè)施齊全。

2.碧沙崗商圈從上世紀(jì)50年代起就已有商業(yè)積淀,成為西區(qū)人氣聚集帶,并一步步地走向了繁榮。到了上世紀(jì)80年代到90年代中期,“碧沙崗商圈”成為是鄭州商業(yè)的中心地帶。原因在于這里聚集了諸如國(guó)棉廠等大量的國(guó)有企業(yè),因此也聚集了大量的人口和購(gòu)買(mǎi)力。碧沙崗商圈的興盛與衰落與這些企業(yè)的命運(yùn)息息相關(guān),90年

代中期以后,各個(gè)大型國(guó)企出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)不善甚至倒閉的情況,而曾經(jīng)繁榮的碧沙崗商圈也出現(xiàn)了蕭條的場(chǎng)景。

3.碧沙崗商圈定位于西區(qū)中檔消費(fèi)水平,滿足西區(qū)大多數(shù)人的消費(fèi)需求。隨著棉紡織業(yè)、重工業(yè)的日漸式微,西區(qū)購(gòu)買(mǎi)力大幅下滑,商業(yè)大廈曾經(jīng)“利不保息”,碧沙崗商圈也曾卷入“衰敗、不景氣、難上檔次”的評(píng)價(jià)中。

4.近幾年,隨著商業(yè)連鎖企業(yè)紛紛布點(diǎn)鄭州西區(qū),加上西區(qū)原有商業(yè)項(xiàng)目本身的不斷調(diào)整,碧沙崗商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況有所改善。

5.西區(qū)常住人口多,碧沙崗商圈由處于鄭州與鞏義、滎陽(yáng)、上街、密縣、登封連接的重要部位,潛在的消費(fèi)力巨大。但是目前碧沙崗商圈市場(chǎng)普遍存在定位沒(méi)有特色、硬件設(shè)施落后、經(jīng)營(yíng)管理落后和購(gòu)物環(huán)境差等情況。未來(lái)碧沙崗商圈需要進(jìn)一步的提高商業(yè)聚集程度,結(jié)構(gòu)調(diào)整,合理定位,注入文化特質(zhì),突出特色,改善購(gòu)物環(huán)境。

6.秦嶺路附近的中原萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目、西園廣場(chǎng)、錦藝城項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)體量都很大,這三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的興起,勢(shì)必會(huì)對(duì)西區(qū)的消費(fèi)

3.3、紫荊山商圈

輻射范圍:東起未來(lái)路、西至經(jīng)五路、南起隴海路、北至紅專路 商圈特點(diǎn):以紫荊山百貨大樓為中心的區(qū)域型商圈

客戶人群:鄭州市行政區(qū)域高端消費(fèi)人群 代表商業(yè)

A、傳統(tǒng)百貨:大商紫荊山百貨、正道花園百貨、正道中環(huán)百貨、新世界百貨 分布圖

商業(yè)市調(diào)表:大商新瑪特 香港新世界 正道花 園百貨 正道中 環(huán)百貨

小結(jié):

3.4、新興商圈發(fā)展現(xiàn)狀 花園路商圈

輻射范圍:東起經(jīng)三路、西至經(jīng)五路、南起豐產(chǎn)路、北至北環(huán)路 商圈特點(diǎn): 客戶人群:鄭州市行政區(qū)域高端消費(fèi)人群、花園路經(jīng)三路商務(wù)人群 代表商業(yè) A、傳統(tǒng)百貨:大商新瑪特總店、丹尼斯(花園路店 B、購(gòu)物廣場(chǎng):國(guó)貿(mào)360

C、商業(yè)街:關(guān)虎屯商業(yè)步行街 分布圖

國(guó)貿(mào)360 關(guān)虎屯步行街丹尼斯 大商新瑪特 融元廣場(chǎng)

商業(yè)市調(diào)表 小結(jié)

鄭東新區(qū)商圈

輻射范圍:東起農(nóng)業(yè)東路、西至中州大道、南起金水東路、北至農(nóng)業(yè)東路 商圈特點(diǎn):以超大體量的商業(yè)為主的區(qū)域性商圈

客戶人群:CBD 商務(wù)人群、東區(qū)高端消費(fèi)群體 代表商業(yè)

A、百貨:丹尼斯天地、丹尼斯二天地 B、購(gòu)物廣場(chǎng):寶龍城市廣場(chǎng) 分布圖 寶龍城市廣場(chǎng) 1天地

7天地 2天地 3天地 4天地 5天地 6天地 丹尼斯七天地

小結(jié)

東南區(qū)域點(diǎn)狀商圈

輻射范圍: 東起中州大道、西至未來(lái)路、南起航海路、北至金水路 商圈特點(diǎn): 以城市綜合體為主的區(qū)域性商圈

客戶人群:鄭州東南區(qū)域居民消費(fèi)群體,專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)人群 代表商業(yè)

A、綜合體:升龍曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)、東方國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、建業(yè)置地廣場(chǎng)、升龍鳳凰

城商業(yè)廣場(chǎng)

B、購(gòu)物廣場(chǎng):凱德廣場(chǎng)、一站廣場(chǎng) C、商業(yè)街:首座國(guó)際牛津街平面圖 一站廣場(chǎng) 東方國(guó)際廣場(chǎng) 建業(yè)置地廣場(chǎng) 凱德廣場(chǎng) 曼哈頓廣場(chǎng) 升龍鳳凰城 首座牛津街

商業(yè)市調(diào)表: 小結(jié): 大學(xué)路帶狀商圈

輻射范圍:東起交通路、西至興華街、南起長(zhǎng)江路、北至中原路 商圈特點(diǎn): 客戶人群: 代表商業(yè)

A、綜合體:升龍國(guó)際中心、二七萬(wàn)達(dá)

B、商業(yè)街:康橋華城國(guó)際商業(yè)街 分布圖

商業(yè)市調(diào)表 小結(jié) 中原萬(wàn)達(dá)

升龍國(guó)際中心升龍2期 新悅城 康橋華城國(guó)際 康橋金域上郡 升龍 城

秦嶺路點(diǎn)狀商圈

輻射范圍:東起桐柏路、西至華山路、南起中原路、北至棉紡路 商圈特點(diǎn): 客戶人群: 代表商業(yè)

A、綜合體:中原萬(wàn)達(dá)、錦藝城

B、購(gòu)物廣場(chǎng):西園國(guó)際廣場(chǎng) 分布圖

商業(yè)市調(diào)表 小結(jié)西園國(guó)際廣場(chǎng) 中原萬(wàn)達(dá) 錦藝城

四、典型案例分析 01-寶龍城市廣場(chǎng) ●基礎(chǔ)資料

項(xiàng)目位置農(nóng)業(yè)東路九如路交匯開(kāi)發(fā)商寶龍置業(yè) 占地面積290畝商業(yè)體量25萬(wàn)㎡

物業(yè)類別購(gòu)物廣場(chǎng)建筑層數(shù)地上三層、地下一層售價(jià)8000-30000元/㎡物業(yè)費(fèi)19.5元/㎡

租金標(biāo)準(zhǔn)1F:80-130元;2F:40-50元;3F:20-30元 合同年限3年-5年遞增率5% 自持率70% 進(jìn)駐率

商業(yè)業(yè)態(tài):超市、百貨、家電、家居、美食、影院、真冰滑冰場(chǎng)

主力店:大商超市、冠軍溜冰場(chǎng)、橫店院線、星公館KTV、康城奧特萊斯、四季溫泉燕鮑翅

酒店、蘇寧電器、謝先生又一村

優(yōu)勢(shì)

1、區(qū)位潛力;

2、規(guī)模優(yōu)勢(shì);

3、主力店;

4、70%自主產(chǎn)權(quán);

5、規(guī)劃合理;

6、CBD 商務(wù)的帶動(dòng)

劣勢(shì):

1、周邊小區(qū)入住率低,缺乏人氣;

2、體量過(guò)大,運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較大●區(qū)位圖 寶龍城市廣場(chǎng)

●鳥(niǎo)瞰圖

●各樓層業(yè)態(tài)分布圖

項(xiàng)目現(xiàn)狀照片

02-大上海購(gòu)物廣場(chǎng) ●基礎(chǔ)資料

項(xiàng)目位置文化路東太康路交叉口運(yùn)營(yíng)商鄭州大上海銅鑼灣商業(yè)有限公司占地面積103畝商業(yè)體量32萬(wàn)㎡

物業(yè)類別購(gòu)物廣場(chǎng)建筑層數(shù)地上6層、地下一層 售價(jià)1F:3-4萬(wàn);2F:2-3萬(wàn);-1F:1-2萬(wàn)元/㎡(2008年銷售

租金標(biāo)準(zhǔn)1F:300-400元;2F:200-300元;3F:180元;4F:100-160元;合同年限1年遞增率7%-8%

物業(yè)費(fèi)39元/㎡推廣費(fèi)5元/㎡ 自持率70% 進(jìn)駐率100% 商業(yè)業(yè)態(tài):購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食、影視、會(huì)展、旅游

主力店:奧斯卡電影院、屈臣氏、我愛(ài)運(yùn)動(dòng)健身房、紅一街購(gòu)物廣場(chǎng)

優(yōu)勢(shì)

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì),核心地段,成熟商圈;

2、規(guī)模優(yōu)勢(shì);

3、主力店;

4、建筑設(shè)計(jì)新穎, 雙首層立體步行街和空中連廊;

5、業(yè)態(tài)豐富 劣勢(shì):

1、二七商業(yè)商圈商業(yè)供應(yīng)大,競(jìng)爭(zhēng)激烈;2、32萬(wàn)商業(yè)體量過(guò)大,運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較大 ●區(qū)位圖 大上海購(gòu)物廣場(chǎng)

●效果圖

●平面圖

樓層業(yè)態(tài)分布圖

項(xiàng)目現(xiàn)狀照片

03-升龍曼哈頓廣場(chǎng) ●基礎(chǔ)資料

項(xiàng)目位置金水路未來(lái)路交匯開(kāi)發(fā)單位升龍置業(yè)

物業(yè)類別綜合體商業(yè)類型沿街底商、步行街、綜合賣(mài)場(chǎng)商業(yè)體量22萬(wàn)平米銷售部分沿街底商、步行街

底商售價(jià)臨街4-7萬(wàn)開(kāi)盤(pán)價(jià)2.5萬(wàn)~4萬(wàn)元

步行街售價(jià)1F:2-3.6萬(wàn);2F:1-2.6萬(wàn)元步行街面積30-60㎡租金1F: 2F: 物業(yè)費(fèi)3元/㎡

合同年限遞增率

自持率75% 進(jìn)駐率 業(yè)態(tài)

主力店沃爾瑪(3萬(wàn)㎡、國(guó)美電器、永樂(lè)電器、奧斯卡電影院、賽博數(shù)碼、必勝客、肯德基

優(yōu)勢(shì)

1、品牌優(yōu)勢(shì);

2、區(qū)位優(yōu)勢(shì),處于主干道金水路與未來(lái)路交匯;

3、周邊消費(fèi)能力高,4、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃全面,周邊商業(yè)較成熟;

5、主力店的品牌號(hào)召力

劣勢(shì)

1、銷售部分返租三年后由業(yè)主自己出租,無(wú)法嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)規(guī)劃;

2、商業(yè)體量大,投資風(fēng)險(xiǎn)大,運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大;

3、步行街為室外步行街,上下層獨(dú)立,存在上下層客流不均

●區(qū)位圖

●效果圖

●平面圖

●業(yè)態(tài)分布圖

項(xiàng)目現(xiàn)狀照片

04-升龍國(guó)際中心購(gòu)物廣場(chǎng)

項(xiàng)目位置大學(xué)路政通路開(kāi)發(fā)商鄭州尚錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積畝商業(yè)體量40萬(wàn)㎡

物業(yè)類別綜合體建筑層數(shù)2F;4F 售價(jià)1F:4.7-5萬(wàn);2F:2.5萬(wàn)

租金標(biāo)準(zhǔn)1F:120-130元(餐飲、200元(名店;2F:80-90元;3F:70-80元;4F:50-60元;合同年限遞增率

物業(yè)費(fèi)元/㎡面積區(qū)間主樓100-200㎡,裙樓40-50㎡自持率80% 進(jìn)駐率90% 商業(yè)業(yè)態(tài):商超、影院、餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、辦公、鞋城(商業(yè)二期定位

主力店:坤業(yè)百貨(萬(wàn)㎡、大潤(rùn)發(fā)(1萬(wàn)㎡、奧斯卡電影院、京福華優(yōu)勢(shì)

1、大學(xué)路成熟商圈;

2、主力店進(jìn)駐;

3、業(yè)態(tài)豐富;

4、升龍品牌優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì):

1、大學(xué)路商業(yè)供應(yīng)大,未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈;

2、目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不太好,市場(chǎng)培育期長(zhǎng)

區(qū)位圖 一期商業(yè) 二期商業(yè)

效果圖

項(xiàng)目現(xiàn)狀照片

05-天旺廣場(chǎng) ●基礎(chǔ)資料

項(xiàng)目位置東風(fēng)路天明路交匯處開(kāi)發(fā)商鄭州開(kāi)祥置業(yè)股份有限公司 占地面積一期;34000平方米,二期:天旺優(yōu) 庫(kù)88778平方米 商業(yè)體量

一期:6.6萬(wàn)㎡;二期:4萬(wàn) ㎡(天旺優(yōu)庫(kù)

物業(yè)類別商業(yè)步行街(一期+購(gòu)物廣場(chǎng)(二 期 建筑層數(shù)

一期:地下1F,地上4F(局部 5F;二期:5F底商

售價(jià)一期:1F:1.8萬(wàn);2F:1.2-1.5萬(wàn);3F:8000元;二期:尚無(wú)開(kāi)盤(pán),預(yù)測(cè)均價(jià)4-5 萬(wàn)

租金標(biāo)準(zhǔn)一期標(biāo)準(zhǔn):1F:200元(外街、100-150元(內(nèi)街;2F:70-100元;3F:50-70 元;4F:30-40元;二期:尚無(wú)

合同年限1年遞增率5%-8% 物業(yè)費(fèi)1F:包租部分為3元/㎡,非包租 部分4元;2F:3元/㎡ 面積區(qū)間

一期:外街100-200㎡,內(nèi)街 40-50㎡;二期:30-70㎡、300-1000㎡

自持率% 進(jìn)駐率一期:98%;二期:建設(shè)期商業(yè)業(yè)態(tài):商超、餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、影院(商業(yè)2期定位

主力店:世紀(jì)聯(lián)華(2.7萬(wàn)㎡、奧瑞特健身、奧斯卡影院(二期四樓、阿五美食、海底

撈、豪客來(lái)、重慶富僑

優(yōu)勢(shì)

1、交通便利;

2、人流量大;

3、區(qū)域內(nèi)社區(qū)及學(xué)府眾多,為北區(qū)區(qū)域性商業(yè)中心;

4、主力店進(jìn)駐;

5、業(yè)態(tài)豐富;劣勢(shì):

1、北區(qū)商業(yè)的潛在大量供應(yīng),未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈●區(qū)位圖

二期天旺優(yōu)庫(kù)效果圖

二期天旺優(yōu)庫(kù)業(yè)態(tài)分布圖

-1F-3F為賣(mài)場(chǎng),4F-5F為奧斯卡電影院

一期現(xiàn)狀照片

第二篇：鄭州商業(yè)零售連鎖調(diào)研報(bào)告

鄭州商業(yè)零售連鎖調(diào)研報(bào)告

一.調(diào)研時(shí)間：

2013年6月12、13號(hào)

二.調(diào)研地點(diǎn)：

家樂(lè)福北環(huán)店

三、調(diào)研目的：我們調(diào)查了鄭州商業(yè)零售連鎖企業(yè)的人力資源管理，作為代表我們一家樂(lè)福為例，為了有一個(gè)明顯的對(duì)比，我們也調(diào)查了許昌胖東來(lái)。以了商業(yè)零售企業(yè)中人力資源給企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)。

四、調(diào)研內(nèi)容：

家樂(lè)福簡(jiǎn)介：

家樂(lè)福成立于1959年，是大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，是歐洲第一大零售商，世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)?，F(xiàn)擁有11,000多家營(yíng)運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及世界30個(gè)國(guó)家和地區(qū)。集團(tuán)以三種主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)引領(lǐng)市場(chǎng)：大型超市，超市以及折扣店。此外，家樂(lè)福還在一些國(guó)家發(fā)展了便利店和會(huì)員制量販店。2004年集團(tuán)稅后銷售額增至726.68億歐元，員工總數(shù)超過(guò)43萬(wàn)人。2005年，家樂(lè)福在《財(cái)富》雜志編排的全球500強(qiáng)企業(yè)中排名第22位。

人力資源：用激情將家樂(lè)福發(fā)展成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者：

家樂(lè)福的人力資源部門(mén)始終是以企業(yè)持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略伙伴作為自身的定位，從而能以戰(zhàn)略性的高度和視角，持續(xù)為企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，率先一步奠定扎實(shí)的人才基礎(chǔ)，讓家樂(lè)福在中國(guó)的布局永遠(yuǎn)有具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的團(tuán)隊(duì)做后盾。家樂(lè)福全球培訓(xùn)策略與理念是：不斷學(xué)習(xí)新的技能，學(xué)習(xí)之后教導(dǎo)別人。我們一直以此為最高指導(dǎo)原則，培育家樂(lè)福所有員工都能展現(xiàn)專業(yè)精神，分享經(jīng)驗(yàn)，并能堅(jiān)持實(shí)踐和共同促進(jìn)企業(yè)的價(jià)值觀。人力資源部門(mén)的定位是戰(zhàn)略伙伴、企業(yè)文化的推手，除了人事行政的常規(guī)化流程管理之外，她更是人才培育的基地，以及變革的推動(dòng)者。

為了培養(yǎng)優(yōu)秀的人才，家樂(lè)福在2000年3月9日于上海正式成立了專門(mén)的培訓(xùn)中心，這也是家樂(lè)福在亞洲區(qū)設(shè)立的第一所培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。她所扮演的一個(gè)重要角色，就是培養(yǎng)各種人才，特別是培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)型人才以滿足中國(guó)市場(chǎng)快速擴(kuò)張的人才需求。例如，在2009年就有45000名員工參與多元化的培訓(xùn)，全國(guó)累計(jì)訓(xùn)練達(dá)200萬(wàn)小時(shí)，平均每人在一年中的培訓(xùn)時(shí)間為27小時(shí)。

家樂(lè)福以企業(yè)文化為重要基礎(chǔ)中心，發(fā)展各項(xiàng)不同的戰(zhàn)略。觀念是：“天下無(wú)難事，任何困難都有可能克服的”，家樂(lè)福有戰(zhàn)士的精神，亦即有很強(qiáng)的戰(zhàn)斗力。他們鼓勵(lì)所有人不斷創(chuàng)新、勇于嘗試，允許犯錯(cuò)，不斷跟著市場(chǎng)改變，不斷跟客戶接軌，以“想在客戶前面15分鐘”為理念，提供更好的客戶服務(wù)。家樂(lè)福雖然比較龐大，但并不笨重，就像具有共同生命和靈魂的有機(jī)體一樣，能夠真 正以客戶為導(dǎo)向，主動(dòng)積極地滿足客戶的需求，而且達(dá)成共識(shí)及執(zhí)行力都非常強(qiáng)。

在這種文化基礎(chǔ)之下，很容易發(fā)展出家樂(lè)福中國(guó)的人才培育戰(zhàn)略。這主要包括：

1、快速培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)的人才庫(kù)。每年培養(yǎng)約1000至1500位中高階經(jīng)理。由于我們開(kāi)店速度相當(dāng)快，隨時(shí)需要優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，必須快速培養(yǎng)人才，以便適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

2、培養(yǎng)每位經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力。家樂(lè)福相當(dāng)成功地實(shí)踐了領(lǐng)導(dǎo)力模型，所有員工從基層就開(kāi)始培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)力，這樣才能縮短培養(yǎng)人才的時(shí)間，孕育出更多優(yōu)秀的人才。

3、專業(yè)能力與領(lǐng)導(dǎo)力并進(jìn)。家樂(lè)福培養(yǎng)人才非常重視領(lǐng)導(dǎo)力與專業(yè)能力，另外也相當(dāng)重視員工工作態(tài)度與公司文化的契合。

4、人才培育計(jì)劃和接班人計(jì)劃相接軌。

5、人才培養(yǎng)本土化。家樂(lè)福相當(dāng)重視中國(guó)當(dāng)?shù)氐娜瞬排嘤?，這不僅可以快速融入本地文化，更能貼近本地市場(chǎng)需求，對(duì)所有員工給予公平的晉升機(jī)會(huì)。

人力資源策略：從“用才”到“留才”、“選才”

在“選、用、育、留”中，“育”是他們一以貫之的策略軸心：持續(xù)不斷地“開(kāi)發(fā)人才”。反觀2009年全球陷入金融危機(jī)，所有企業(yè)預(yù)算大幅緊縮，我們?cè)诋?dāng)時(shí)的人力資源戰(zhàn)略側(cè)重在“用”，就是“成本控制”，如何使人員效益最大化，提高生產(chǎn)力：

1、在人才培育的主軸線上，側(cè)重于“訓(xùn)練精簡(jiǎn)化”，將所有的資源精簡(jiǎn)化。他們將所有作業(yè)發(fā)展成《檢查手冊(cè)》，讓所有人在作業(yè)時(shí)能根據(jù)完整的檢查重點(diǎn)，快速的完成作業(yè)增進(jìn)效能。

2、啟用內(nèi)部講師，暫停外聘顧問(wèn)以節(jié)約成本。

3、在“用人”方面，側(cè)重在職位輪調(diào)、部門(mén)合并，以及訓(xùn)練員工成為多面手。這也是在“精簡(jiǎn)”的策略下，讓每一位員工都能在自己的崗位上承擔(dān)更多的工作與責(zé)任，不僅將最少的人力與資源做最大的運(yùn)用，同時(shí)也是挖掘每一人的潛能，為全方位發(fā)展做準(zhǔn)備。

4、最后一個(gè)重點(diǎn)，就是面對(duì)變革，如何創(chuàng)新。2009年，在這方面我們做了很多頗有成效的人力資源管理和開(kāi)發(fā)的工作。正是這些戰(zhàn)略的實(shí)施，使得我們?cè)?009年能夠逆勢(shì)成長(zhǎng)，為圓滿實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。

作為一個(gè)對(duì)比，在河南的二線城市還有一個(gè)許昌胖東來(lái)，他們的發(fā)展同樣做的完美，為鄭州市零售商業(yè)也起到一定的借鑒作用，下面就具體介紹一下胖東來(lái)。胖東來(lái)的人力資源：胖東來(lái)是怎么做到的文化+制度，胖東來(lái)靠什么來(lái)做到凝聚了一幫90后、爆發(fā)出罕見(jiàn)的生產(chǎn)力而且流失率極低，合理價(jià)值觀下的文化扎實(shí)落地。

1.清晰的價(jià)值觀做指引。胖東來(lái)的文化指導(dǎo)手冊(cè)中企業(yè)文化信仰被定義為公平、自由、快樂(lè)、博愛(ài)而在其細(xì)則中則充分體現(xiàn)著對(duì)員工的關(guān)愛(ài)與尊重以及創(chuàng)造、分享、傳播快樂(lè)的使命。通過(guò)對(duì)員工關(guān)愛(ài)、讓員工快樂(lè)來(lái)改變員工的習(xí)慣與行為傳遞到顧客時(shí)便轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量的服務(wù)。

2.分享機(jī)制行業(yè)罕見(jiàn)的高薪酬高激勵(lì)。胖東來(lái)工資水平基本在當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同等崗位的兩倍以上同樣也高于省會(huì)城市鄭州的同行業(yè)工資且上至店長(zhǎng)下至保潔員均是如此工作滿三年的普通員工還可以享受公司分紅。員工對(duì)薪酬滿意度極高對(duì)工作機(jī)會(huì)也倍加珍惜。胖東來(lái)董事長(zhǎng)目前將所有分紅權(quán)都給與員工自己每年只拿300多萬(wàn)工資。

3.除了為員工進(jìn)行職業(yè)規(guī)劃還幫助員工進(jìn)行生活規(guī)劃。在中國(guó)企業(yè)里能認(rèn)真為員工做職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的很少。而胖東來(lái)不僅為員工做詳細(xì)的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃同時(shí)還為員工做生活規(guī)劃，細(xì)致到了各階段應(yīng)當(dāng)住什么樣的房子。“不僅教員工如何工作還教他如何享受生活?！?于東來(lái)如是說(shuō)。

4.細(xì)致入微、驚喜連連、體面周到的員工福利。胖東來(lái)還專門(mén)將位于核心商圈的商場(chǎng)騰出一整層并耗資三千萬(wàn)打造成了一個(gè)配置有跑步機(jī)、KTV、臺(tái)球室、圖書(shū)閱覽室、搏擊臺(tái)、瑜伽健身房、有氧單車室、全自動(dòng)按摩室、乒乓球室、電玩室、電影廳等設(shè)施的員工活動(dòng)室，供員工放松娛樂(lè)。除了一般公司常見(jiàn)福利項(xiàng)目外，胖東來(lái)還提供每月為女工發(fā)放一次女工衛(wèi)生用品，員工生病可在公司職工診所免費(fèi)看病，藥品只按成本價(jià)收費(fèi)，員工家屬享受同樣待遇，員工在婚、產(chǎn)、喪期間，如需用車，公司免費(fèi)提供車輛幫助等等獨(dú)特體貼的福利待遇

5.杜絕一切加班，強(qiáng)調(diào)快樂(lè)人生。胖東來(lái)規(guī)定所有中高層干部，每周只許工作40小時(shí)相當(dāng)于每天工作8小時(shí)，商業(yè)企業(yè)最忙是晚上和周末，還有節(jié)假日他偏偏反其道而行之。他又規(guī)定：下班6點(diǎn)必須離開(kāi)企業(yè)，誰(shuí)要是出現(xiàn)，抓住一次罰款5000，在此期間必須關(guān)閉手機(jī)，接通一次，罰款200。他還規(guī)定：每周必須跟父母吃一次飯，每月必須帶著家人出去旅游一次，每年強(qiáng)制休假20天。

6.創(chuàng)造行業(yè)閉店休息先河。2012 年春節(jié)，胖東來(lái)所有門(mén)店閉店放假5 天，后又推出每周二閉店休假的制度。打破了中國(guó)零售業(yè)“白天永不歇業(yè)”“節(jié)日即黃金時(shí)間”的規(guī)則。胖東來(lái)在閉店通知里這樣寫(xiě)道“由于員工常年的辛苦，很多員工的身體也因勞累患了各種各樣的疾病，嚴(yán)重影響了員工的身體健康，同時(shí)也失去了很多與家人、孩子、朋友團(tuán)聚享樂(lè)的寶貴時(shí)光,為了提高員工的生活質(zhì)量，讓員工分享生命中更多的幸福和溫暖，也為了讓員工感受到企業(yè)的進(jìn)步是讓大家有更好的寄托，覺(jué)得企業(yè)是值得他們認(rèn)可和熱愛(ài)的企業(yè)，這樣他們才會(huì)用更高的熱情投入工作，在公司理念的引導(dǎo)下，努力提高個(gè)人品質(zhì)，提升個(gè)人及團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力，團(tuán)結(jié)一致，相互幫助，把商場(chǎng)的商品做得越來(lái)越豐富，質(zhì)量更可靠，價(jià)格更實(shí)在，環(huán)境更整潔，服務(wù)更完善，顧客更放心，為大眾生活品質(zhì)的提升，展示大家的才華和能力，也讓更多的人感受到生活的美好和陽(yáng)光?！?/p>

7.開(kāi)放包容的心態(tài)。胖東來(lái)傳奇卻不神秘，從不隱藏自己的經(jīng)營(yíng)訣竅。相反它的管理案例、經(jīng)營(yíng)理念，甚至各個(gè)崗位的實(shí)際操作標(biāo)準(zhǔn)都詳細(xì)地掛在它的官網(wǎng)上，任人下載。在胖東來(lái)商場(chǎng)的門(mén)口明確注明歡迎拍照。這一規(guī)定是對(duì)顧客說(shuō)的也是對(duì)同行這樣一個(gè)人，用自己身體力行的方式踐行著文化，帶領(lǐng)著擁有匪夷所思的執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，只要他想到了，就有人幫他實(shí)現(xiàn)

1.“做商品的盧浮宮”口號(hào)變成現(xiàn)實(shí)

2.學(xué)習(xí)北歐悠閑的生活，要閉店休息

3.避免功利心，不要考核業(yè)績(jī)，夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)都很艱難，但所有人都拼命地努力完成這個(gè)原因是什么，所有人說(shuō)，怕于東來(lái)太操心，希望多做些讓他少做些。于東來(lái)把自己生命中最真實(shí)的一切都奉獻(xiàn)給了胖東來(lái)的每一個(gè)人，感染者每一個(gè)都去奉獻(xiàn)自己說(shuō)的胖東來(lái)告訴我們什么，我組思考與啟示：

1、兩個(gè)滿意度是企業(yè)的生命線，客戶滿意度和員工滿意度。

2、兩個(gè)滿意度存在因果上和事實(shí)上的先后順序，員工滿意度在先，客戶滿意度在后。管理的重心應(yīng)該抓員工滿意度，員工滿意度產(chǎn)生客戶滿意度。經(jīng)營(yíng)的重心應(yīng)該抓客戶滿意度，客戶滿意度反過(guò)來(lái)強(qiáng)化員工滿意度。

3、抓員工滿意度，要做好四個(gè)動(dòng)作1>作提供有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬，徹底解除員工的后顧之憂2>不單給錢(qián)、不單提供物質(zhì)條件，還幫助員工做生活規(guī)劃，建設(shè)幸福生活3>把企業(yè)文化落到實(shí)處，尊重、公平、快樂(lè)、博愛(ài)4>嚴(yán)格的制度管理制度是一種約束也是一種對(duì)員工的人性關(guān)懷。

4、組織管理的重心文化+制度。

5、做成一個(gè)真正受人尊敬的企業(yè)，未必員工一定要高學(xué)歷、高素質(zhì)、高知識(shí)，普普通通的勞動(dòng)力，也是可以的。但需要大愛(ài)需要真正的以人為本。

6、有于東來(lái)，才有胖東來(lái)。我們的社會(huì)，需要這樣的企業(yè)家、這樣的企業(yè)。它像一盞燈，點(diǎn)燃希望、照亮生活、溫暖心靈。

7、我們的前途在哪里，迫切需要做好四個(gè)動(dòng)作：1>為員工提供有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬，徹底解除員工的后顧之憂2>幫助員工做生活規(guī)劃和生活引導(dǎo)，建設(shè)

健康生活3>把三度修煉文化落到實(shí)處4>嚴(yán)格的制度管理，狠殺不守規(guī)則的人。

五．總結(jié)：

通過(guò)調(diào)研鄭州市的商業(yè)零售企業(yè)和作為對(duì)比的一個(gè)比較突出的商業(yè)零售企業(yè)許昌胖東來(lái)，我組得到了深刻的體會(huì)，商業(yè)零售連鎖企業(yè)是我國(guó)商業(yè)的一大組成部分，通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，每個(gè)商業(yè)連鎖零售企業(yè)都有自己獨(dú)特的用人手段，每個(gè)連鎖企業(yè)的用人政策都會(huì)影響到每個(gè)連鎖企業(yè)的發(fā)展，更是連鎖企業(yè)才要更加重視連鎖企業(yè)的用人政策。

第三篇：商業(yè)調(diào)研報(bào)告

××商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

（附 件）

一、區(qū)域概述：

陶然亭板塊為南城的老城區(qū)，它北起前門(mén)西大街，南至南二環(huán)，東起前門(mén)大街、永定門(mén)大街，西至右安門(mén)大街。其中涵蓋京城兩大園林：建于1952年的陶然亭公園和建于公元1420年的先農(nóng)壇。區(qū)域內(nèi)主街道傳媒大道北起宣武門(mén)，南至南二環(huán)濱河路，全長(zhǎng)3．2公里，道路規(guī)劃寬度為70米，東西縱深開(kāi)發(fā)寬度為100米至200米，與新建成的廣安大街交叉。國(guó)際傳媒大道近距離輻射西單商業(yè)街、金融街、王府井。宣武門(mén)大街、廣安大道、地鐵四號(hào)線、地鐵二號(hào)線與傳媒大街縱橫交匯，是商務(wù)辦公、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、休閑居住、配套服務(wù)為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)。而區(qū)域內(nèi)太平大街也將拓寬到50米，位于陶然亭北門(mén)目前只能過(guò)兩輛車的陶然亭路也將拓寬，并順直北移打通至白紙坊路。地鐵四號(hào)線目前正在建設(shè)之中。（地鐵四號(hào)線通車路線：）

區(qū)域內(nèi)院校有：宣武區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、北京小學(xué)、實(shí)驗(yàn)一小、北京十四、十五中學(xué)、育才中學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)、北京衛(wèi)生學(xué)校、工會(huì)職業(yè)大學(xué)、工會(huì)干部學(xué)院。（其中工會(huì)職業(yè)大學(xué)和工會(huì)干部學(xué)院在項(xiàng)目的斜對(duì)面）。

二、區(qū)域人口調(diào)研統(tǒng)計(jì)：

1、區(qū)域固定居民情況：

區(qū)域包含四個(gè)街道行政管轄區(qū)，其人口結(jié)構(gòu)如下：

2、區(qū)域在售住宅項(xiàng)目調(diào)研總結(jié)：

總結(jié)：目前陶然亭區(qū)域住宅主要以20世紀(jì)七八十年代建成的板樓為主，居民大多數(shù)是區(qū)域內(nèi)的原住民，以低收入人群為主（區(qū)域內(nèi)原住民主要為區(qū)域內(nèi)黑窯廠、等老企業(yè)職工）。目前區(qū)域內(nèi)普通住宅主流均價(jià)9000元/平方米，但該區(qū)域在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目正在向中高檔靠攏，少數(shù)高檔項(xiàng)目售價(jià)較高且以大戶型為主，目標(biāo)人群直接針對(duì)區(qū)域內(nèi)傳媒工作者和商務(wù)人士。表明了區(qū)域住宅水平正在往中高檔靠攏。同時(shí)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施也在不斷完善、舊城區(qū)的改造工程也在進(jìn)行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度日益加大，本區(qū)域內(nèi)的固定居民總數(shù)將會(huì)逐步攀升，群體消費(fèi)水平也在日益提升，消費(fèi)潛力巨大。

三、區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研總結(jié)：

1、區(qū)域整體商業(yè)情況概況：

陶然亭板塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為散亂，多為臨街門(mén)面。各街道商業(yè)情況如下：

2、區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)市場(chǎng)情況：

備注：區(qū)域內(nèi)天橋附近有盛金天橋商城，總規(guī)模46700平方米，地下兩層，地面5層，為以服裝為主的綜合市場(chǎng)，商戶入住經(jīng)營(yíng)不交租金，只交15000元押金。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，大部分鋪位空置，目前市場(chǎng)正在催商戶撤攤擬整改市場(chǎng)，具體整改規(guī)劃未定；另有天橋百貨商場(chǎng)，地下一層（華潤(rùn)萬(wàn)家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層2000平方米，總規(guī)模1萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)情況良好。商場(chǎng)方面由于該區(qū)域距SOGO商圈和西單商圈較近，區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣傾向于去往這兩個(gè)商圈消費(fèi)。

3、區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目情況：

總結(jié)：區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的綜合商業(yè)稀缺，并且商業(yè)分布不集中，目前商業(yè)以臨街門(mén)面和社區(qū)底商為主。而區(qū)域大部分臨街門(mén)面目前又面臨拆遷改造問(wèn)題。因此區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足區(qū)域消費(fèi)群體的日常消費(fèi)需求。

第四篇：鄭州房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

鄭州房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

——鄭州樓市小戶型房?jī)r(jià)調(diào)查

經(jīng)過(guò)對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房產(chǎn)區(qū)域選擇，房地產(chǎn)價(jià)位等一系列調(diào)查研究后，發(fā)現(xiàn)，鄭州決定鄭州房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素就是小戶型價(jià)格的趨向，即鄭州小戶型房?jī)r(jià)的引導(dǎo)著鄭州總房?jī)r(jià)的走向。

小戶型房子因其低總價(jià)，低首付吸引了眾多市民和投資客。但總價(jià)低并不意味著單價(jià)低，小戶型的銷售價(jià)格一直引領(lǐng)著鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶領(lǐng)著鄭州樓市釀造地產(chǎn)神話，沖刺一個(gè)又一個(gè)高峰。

經(jīng)查資料，2006年有調(diào)查顯示：鄭州市民承受房?jī)r(jià)的心理底線是3000元/平方米。而如今，一說(shuō)到3000元的房子，大家都會(huì)想，是不是小產(chǎn)權(quán)房，是不是中牟的，是不是新鄭的等一系列問(wèn)題，人們已經(jīng)不相信鄭州有如此“便宜”的房子了?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)，說(shuō)到5000元一平米也不足為奇。聽(tīng)到4000元的房?jī)r(jià)，會(huì)嘖嘖贊嘆，嗯，不算太貴，不算太貴！大家的承受力在伸張，也難怪開(kāi)發(fā)商對(duì)漲價(jià)這么肆無(wú)忌憚！基于國(guó)家住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的指引，2007年，90平方米“七成令”“90/70”讓小戶型越來(lái)越多?，F(xiàn)在對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型項(xiàng)目進(jìn)行了一次全面的調(diào)查。

此次和城市規(guī)劃的朋友一起對(duì)鄭州三環(huán)以內(nèi)近五十個(gè)小戶型項(xiàng)目進(jìn)行了咨詢。很多小戶型項(xiàng)目銷售很快，比如博客工社、盛世年華、鑫苑·中央花園等均已基本售完。在售小戶型項(xiàng)目主要集中在金水區(qū)，占總數(shù)的58%左右，擁有大半壁江山。在售小戶型精裝修項(xiàng)目占總數(shù)的23%左右，普通小戶型項(xiàng)目占77%左右。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型銷售均價(jià)為4725元/平方米。

一、精裝小戶型價(jià)格走勢(shì)分析

2006年以前的小戶型，更多還打著溫情脈脈的居住牌——“提著行李來(lái)入住”、“年輕人特區(qū)”等符號(hào)化的語(yǔ)言至今令人難忘。而現(xiàn)在，“酒店式”公寓卻成了炒作的焦點(diǎn)，多了銅臭味，少了些許溫馨。從產(chǎn)品屬性上看，小戶型具有投資起點(diǎn)低、市場(chǎng)換手率高、求租需求量大、成熟產(chǎn)品緊缺等特點(diǎn)，而消費(fèi)者在二次置業(yè)時(shí)有了更大面積的房子，則首次置業(yè)的小戶型和大戶型相比，更容易出租或轉(zhuǎn)賣(mài)出去。而且，相對(duì)于投資股票、債券來(lái)說(shuō)，投資小戶型的風(fēng)險(xiǎn)更小、收益更穩(wěn)定?？傮w看來(lái)，鄭州精裝小戶型所占的比例并不是太大，裝修標(biāo)準(zhǔn)難以界定，拉長(zhǎng)工期等諸多因素或許是受局限的原因。但精裝小戶型占領(lǐng)鄭州房?jī)r(jià)的“至”高點(diǎn)。像一面旗幟，旗桿一插，就你爭(zhēng)我趕地追上來(lái)，是鄭州高房?jī)r(jià)的推手。像思達(dá)·數(shù)碼公寓，剛推出時(shí)6200元/平方米，在鄭州驚為天價(jià)，而其它的項(xiàng)目都在4000元/平米左右，如今，思達(dá)數(shù)碼又漲了700元/平方米，而其它的項(xiàng)目則瘋漲上千元。精裝小戶型均價(jià)已高達(dá)5862.5元/平方米。

二、普通小戶型房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

在2006年小戶型扎堆之后，2007年樓市依然出現(xiàn)小戶型群雄并起的局面。2007年以來(lái)市場(chǎng)上在售的小戶型項(xiàng)目有五六十家，據(jù)

不完全統(tǒng)計(jì)，2007年中小戶型投放量約在320萬(wàn)平方米。據(jù)目前市場(chǎng)上產(chǎn)品設(shè)計(jì)的普遍情況，90平方米以下的樓盤(pán)又分成兩居室或者一居室兩種。如果按照面積來(lái)劃分的話，60平方米又成了二者之間一個(gè)分水嶺。來(lái)自鄭州樓市2007年上半年市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)顯示，60平方米以下一居室小戶型今年以來(lái)異?；钴S。它們的售價(jià)也往往以高于周邊多層每平方米500元到1000元左右的水平引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格前行。從區(qū)域看，管城區(qū)小戶型項(xiàng)目雖然不多，但大多地處鄭州市中心，項(xiàng)目售價(jià)最高，均價(jià)高達(dá)5333元/平方米，金水區(qū)銷售均價(jià)4760元/平方米，排第二。而金水區(qū)小戶型項(xiàng)目占了鄭州小戶型市場(chǎng)大半壁江山，其它區(qū)域小戶型項(xiàng)目相對(duì)較少。

可以想見(jiàn)，在建筑面積30平方米到60平方米之間的空間里，小戶型的戶型設(shè)計(jì)很難有什么“花樣”。而一居室的使用定位也讓這些小戶型難以擺脫“酒店標(biāo)準(zhǔn)間”式的設(shè)計(jì)窠臼。許多項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)都差不多，一般就是一個(gè)開(kāi)放式廚房、一個(gè)小衛(wèi)生間和一間臥室，它們的戶型設(shè)計(jì)大同小異，感覺(jué)比較生硬。由于小戶型集中供應(yīng)，出現(xiàn)了一些區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品相似、戶型相似，不少項(xiàng)目打出了精裝修、小豪宅的概念。小戶型同質(zhì)化背后另一個(gè)深層次隱患是，有些開(kāi)發(fā)商僅僅盯著面積和銷售額而忽視了小戶型的功能，小戶型是能賣(mài)掉，但賣(mài)掉之后往往給消費(fèi)者帶來(lái)了麻煩。市場(chǎng)上存在不少像這樣有著迷人包裝，入住后卻讓消費(fèi)者感到不舒服的小戶型項(xiàng)目。

根據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)字，2009年8月份鄭州市商品住宅的銷售均價(jià)為3636元／平方米，而鄭州市目前二手房的月租賃參考

均價(jià)為8．8—8.9元／平方米，租售比為1∶413—1∶404。（“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。）

如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。據(jù)了解，在中部城市里面，鄭州的租售比最低。鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)是否真的已經(jīng)到了警戒線的邊緣了呢？

租售比的合理范圍是根據(jù)資金的長(zhǎng)期收益率來(lái)確定的。1∶300—1∶200的租售比，折算成長(zhǎng)期的投資年收益率是4％—6％。而商業(yè)銀行的年利息目前在4％以下。如果租售比低于1∶300，則意味著收益率低于銀行存款收益。租售比過(guò)低，一套房屋收回成本的時(shí)間拖得就長(zhǎng)。

根據(jù)鄭州市房管局房產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理處統(tǒng)計(jì)，鄭州市房屋租賃的價(jià)格雖然一直在上漲，但是漲幅不大，每年的上漲幅度能達(dá)到10％就已經(jīng)很不錯(cuò)了。而從去年到今年，鄭州市商品住宅的價(jià)格漲幅則為21％。

另外，在調(diào)查過(guò)程中我們對(duì)一些居住者做了一些走訪，發(fā)現(xiàn)有五成多的被訪者認(rèn)為現(xiàn)有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商提供的服務(wù)一般，也就是不是太盡人意，只有極少部分的被訪者認(rèn)為滿意。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的同時(shí)也要提高各項(xiàng)服務(wù)措施，用良好的服務(wù)態(tài)度來(lái)贏得更多的客戶群體。

雖然小戶型是房地產(chǎn)大家族中的佼佼者，但也應(yīng)該居民選擇的過(guò)程中微笑服務(wù)。希望小戶型可以更好的引領(lǐng)房地產(chǎn)潮流。

第五篇：鄭州人民公園調(diào)研報(bào)告

人民公園調(diào)研報(bào)告

從上了風(fēng)景園林規(guī)劃設(shè)計(jì)后，為了增強(qiáng)對(duì)園林的整體認(rèn)知，我們決定在對(duì)鄭州市的人民公園進(jìn)行調(diào)研，以方便我們?cè)谝院蟮膶W(xué)習(xí)中能夠更好的了解和把握整體。我們學(xué)習(xí)步行道北環(huán)路陳寨，然后搭乘K6路公交車到達(dá)人民公園東門(mén)進(jìn)入人民公園。

情況介紹：鄭州市人民公園坐落在鄭州市中心地帶，北鄰金水河中游。鄭州市人民公園是一個(gè)以休閑娛樂(lè)為主的公共場(chǎng)所，娛樂(lè)設(shè)施有摩天輪、過(guò)山車、海盜船、旋轉(zhuǎn)木馬、流星錘、碰碰車、蹦極、水上樂(lè)園等。公園綠化主要是以蒼松翠柏做基調(diào)，各種花色的花、灌木點(diǎn)綴其間；喬、灌、花、草搭配栽植，構(gòu)造出大面積的樹(shù)林、草地園林景觀。每年的花燈會(huì)也會(huì)再這里舉辦，場(chǎng)面熱鬧非凡！

近年來(lái)，河南省鄭州市人民公園在引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的一些優(yōu)良花木的同時(shí)，還引種馴化了白刺花、黃荊等一些具有較高觀賞價(jià)值的鄉(xiāng)土樹(shù)種。這些土生土長(zhǎng)的鄉(xiāng)土樹(shù)種，具有管理成本低、易于成活等多種優(yōu)點(diǎn)，將其用于園林綠化具有很好的景觀效果。圖為該公園的黃荊，其樹(shù)干叢生，枝葉青翠，生長(zhǎng)繁茂，與周圍綠色草坪以及點(diǎn)綴的奇石相映成趣，具有濃郁的鄉(xiāng)土氣息。

功能定位：人民公園建筑不僅與環(huán)境做到了和諧共生，而且以造景的方式來(lái)思考建筑，為建筑創(chuàng)作提供了新的實(shí)踐方向。它的獨(dú)特設(shè)計(jì)，為周圍的生活環(huán)境提供了保障，給人們的精神情操做了充分的準(zhǔn)備。這個(gè)公園是一個(gè)休閑與娛樂(lè)相結(jié)合的公共環(huán)境公園，體現(xiàn)了人性化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)原則：

生態(tài)原則：以綠色為主，突出植物的景觀。人性化設(shè)計(jì)：滿足居民的活動(dòng)需求與行為方式。

地域特色：反映鄭州中原地帶的歷史文化與時(shí)代相結(jié)合的特征。周邊環(huán)境：鄭州博物館，黃河博物館，鄭州市政協(xié)，和邦大廈等重要地標(biāo)建筑。

整個(gè)公園就像一個(gè)幅美麗的風(fēng)景畫(huà)，巧妙的將各個(gè)部分結(jié)合起來(lái)，尊重歷史，保護(hù)自然，以人為本的設(shè)計(jì)理念。在設(shè)計(jì)中將浣花溪故道以與景觀相結(jié)合的方式保留下來(lái)。在空間節(jié)點(diǎn)上的組織考慮了不同人群的需求，營(yíng)造出了眾多益人的景致空間，使“人本”與“生態(tài)”的設(shè)計(jì)理念自然流露。以現(xiàn)代手法內(nèi)斂有效的表達(dá)了公園應(yīng)有的地位：不與草堂爭(zhēng)鋒，而是烘托了其幽遠(yuǎn)深厚的歷史感。園內(nèi)交通：

（1）園內(nèi)道路有主干道、次干道、小路依環(huán)境而定。在鋪裝設(shè)計(jì)上都有不同的風(fēng)格，如小徑用碎的青石板材拼合而成，與周圍的環(huán)境像融洽，同時(shí)又保護(hù)了周邊的風(fēng)景。在大的行人道路上采用，采用一米屋到兩米五的通道，為行人帶來(lái)了方便，同時(shí)還照顧到了殘疾人群，給大多人帶來(lái)了方便，更主要的是考慮到了安全通道。（2）園內(nèi)道路形式有沿景觀而建設(shè)的道路，在不同的景區(qū)道路的鋪設(shè)各有特點(diǎn)，在景點(diǎn)較集中的方道路為小路，這樣可以游到各個(gè)小的景點(diǎn)，同時(shí)還有分解人流擁擠的作用。北部和中部為直線路，南部景區(qū)為曲線道路。湖邊的道路采用弧型的設(shè)計(jì)風(fēng)格，與地形達(dá)到了完美的結(jié)合。曲線的道路設(shè)計(jì)給適合人們更進(jìn)一步的與大自然接觸。提高了公園的質(zhì)量，也給行人帶來(lái)很多方便。公共設(shè)施的構(gòu)建：

公共設(shè)施是一個(gè)景觀設(shè)計(jì)中不可缺少的部分，它給人們的游玩帶來(lái)了方便。在公園里象征導(dǎo)游的作用，因此，它的設(shè)計(jì)不是隨意的，要與周圍的景觀相結(jié)合。在浣花溪公園里，指示牌的設(shè)計(jì)與擺放都達(dá)到了與周圍環(huán)境完美的結(jié)合，溫馨的提示，使游客感到了熱情與好客，同時(shí)也給周圍的環(huán)境增添了色彩。

（1）、指示牌的設(shè)計(jì)，指示牌是公園設(shè)計(jì)中不可缺少的一部分，它的設(shè)計(jì)要和周圍的環(huán)境想結(jié)合，在公園里起到指示的作用。運(yùn)用環(huán)保的材質(zhì)更體現(xiàn)了設(shè)計(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）、在景觀設(shè)計(jì)中，環(huán)保問(wèn)題也是很重要的，在浣花溪公園里，根據(jù)周圍不同的環(huán)境擺造著不同造型的垃圾收集設(shè)備，這樣即保護(hù)了環(huán)境又與周圍的環(huán)境形成了很好的結(jié)合。

（3）、休息區(qū)，根據(jù)不同的地里景觀，擺設(shè)著不同的休息坐椅，這些坐椅給游人帶來(lái)了方便，可以使游人及時(shí)的得到休息，電話亭的設(shè)置，為游人的聯(lián)系提供了方便，雖然現(xiàn)在是信息時(shí)代，但是對(duì)與一些突發(fā)事件。（4）在整個(gè)公園的設(shè)計(jì)中不僅要考慮到綠化的設(shè)計(jì)，一些小小的點(diǎn)綴也是不可缺少的，如照明工具的設(shè)置和擺設(shè)充分考慮到可因環(huán)境的不同而照射出不同的景象，就如晚上游人可以欣賞到公園里美麗的夜景，提高了生活欣賞水平，同時(shí)又陶冶了情操，就如那些公共的設(shè)施的構(gòu)造和擺設(shè)就起到了在大面積的風(fēng)景小小的點(diǎn)綴。

（5）服務(wù)設(shè)施的構(gòu)建，雕塑和小品的擺設(shè)，都給整個(gè)空間帶來(lái)了不同的裝飾效果和點(diǎn)綴，似的整個(gè)空間充滿了不同的景象效果，深受游人的喜愛(ài)。