第一篇：杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)研報(bào)告 [國(guó)土資源部土地利用司調(diào)研組](7頁(yè))

杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)研報(bào)告 [國(guó)土資源部土地利用司調(diào)研組]

杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)研報(bào)告

近一個(gè)時(shí)期以來，在房地產(chǎn)熱的討論中，“浙江現(xiàn)象”、“杭州現(xiàn)象”引起社會(huì)各界的高度重視。有人認(rèn)為，杭州房?jī)r(jià)的持續(xù)上升是土地收購(gòu)儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣造成的，杭州樓市存在著結(jié)構(gòu)性泡沫問題，銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)在增加。也有人認(rèn)為，杭州的房?jī)r(jià)是正常的，是市場(chǎng)供求關(guān)系的結(jié)果，不存在過熱的問題。一時(shí)間，杭州成為房地產(chǎn)是否過熱爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。如何正確看待杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，對(duì)于正確分析全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，加強(qiáng)土地和貸款管理，及時(shí)引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止樓市動(dòng)蕩造成金融風(fēng)險(xiǎn)，具有重要意義。

這篇調(diào)研報(bào)告，是國(guó)土資源部土地利用司調(diào)研組根據(jù)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示，對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況深入調(diào)研、細(xì)致分析的結(jié)果。報(bào)告用大量數(shù)據(jù)，回答了有關(guān)問題，客觀評(píng)價(jià)了杭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)：杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看是健康的，在態(tài)勢(shì)上存在著趨熱的苗頭，老市區(qū)基本正常，周邊地區(qū)不同程度地存在著過熱的現(xiàn)象。針對(duì)這一情況，報(bào)告提出了防止樓市動(dòng)蕩的可行措施。

我國(guó)已進(jìn)入全國(guó)建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的新階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大發(fā)展?jié)摿?，目前的問題只是發(fā)展中、階段性和局部性的，問題要解決，方法要穩(wěn)妥，一切措施都要從實(shí)際出發(fā)，從穩(wěn)定大局的需要出發(fā)，從珍惜房地產(chǎn)市場(chǎng)來之不易的繁榮局面出發(fā)。只有如此，才能穩(wěn)定樓市，化解風(fēng)險(xiǎn)。

為落實(shí)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示精神，根據(jù)部領(lǐng)導(dǎo)指示，我們對(duì)浙江杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)研，并與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門探討了落實(shí)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示，及時(shí)引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)土地管理，防止樓市動(dòng)蕩，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的措施。調(diào)研組2003年1月16日抵杭后，連續(xù)開了六個(gè)座談會(huì)，分別與市國(guó)土資源局，信譽(yù)、業(yè)績(jī)較好的12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，浙江大學(xué)6位房地產(chǎn)研究專家、教授，杭州市10個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)部門，余杭區(qū)國(guó)土資源等5個(gè)部門，下城區(qū)潮鳴街道小天竺社區(qū)的10戶中低收入家庭進(jìn)行了座談；走訪了有關(guān)專家，并實(shí)地踏勘了余杭天都城大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。通過廣泛細(xì)致的調(diào)研，對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了基本的了解。省國(guó)土資源廳、市國(guó)土資源局、余杭區(qū)國(guó)土資源局對(duì)這次調(diào)研極為重視，市、區(qū)兩級(jí)相關(guān)部門積極配合，實(shí)事求是地反映了情況。此報(bào)告在形成過程中兩輪征求了省廳、市局的意見，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本態(tài)勢(shì) 杭州市目前下轄八區(qū)、五縣(市)，下文中的老市區(qū)是指除蕭山、余杭兩區(qū)以外的六個(gè)老城區(qū)?？偟恼J(rèn)識(shí)是，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已走向快速成長(zhǎng)階段，購(gòu)銷兩旺、人氣很足。總體看是健康的，在態(tài)勢(shì)上存在著趨熱的苗頭，老市區(qū)基本正常，周邊局部地區(qū)不同程度地存在著過熱的現(xiàn)象。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1998年以來，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17％以上。2002年完成房地產(chǎn)投資額196.4億元，同比增長(zhǎng)39.4％。其中完成商品房住宅建設(shè)投資148.3億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總建設(shè)投資的75.5％。2002年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)11.6％，同比增長(zhǎng)17.1％，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)，成為杭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。

(二)房?jī)r(jià)總體上升，但上漲速度和絕對(duì)量不一。根據(jù)杭州市房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2002年10月份，老市區(qū)房產(chǎn)交易平均價(jià)格分別為每平方米3426元、3703元和4043元。據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)統(tǒng)計(jì)資料顯示，商品房?jī)r(jià)格從1998年的每平方米3278元，增長(zhǎng)到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達(dá)44.8％，而同期GDP增長(zhǎng)速度達(dá)到53％，杭州已成為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅最高的城市之一。市中心商品房?jī)r(jià)格上漲的絕對(duì)量雖然較大，但漲幅不大，1995年為每平方米4500元，2002年為每平方米7500元，平均年增幅為6.6％；城西商品房?jī)r(jià)漲幅較大，房?jī)r(jià)1995年為每平方米1650元，2002年為每平方米4500元，平均年增幅為13.4％；城東房?jī)r(jià)1995年為每平方米1900元，近三年每年上漲500元。余杭區(qū)普通商品房?jī)r(jià)格上升幅度較大，各區(qū)塊2002年漲幅均在20％以上。在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，房地產(chǎn)租賃價(jià)格也在上升，2000年-2001年全市房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)了3.3％和3.1％，其中，住宅分別上漲了18.8％和7.5％。

(三)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)較快，銀行資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費(fèi)資金中的份額較大。從1999年年末至2001年年末，杭州各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款余額從106.75億元增加到387.2億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款占同期各項(xiàng)貸款的比重從1999年的7.2％上升到2001年的18.6％。今年10月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款比去年同期增長(zhǎng)55.8％，占各項(xiàng)貸款的比重上升到20.9％；個(gè)人住房貸款余額從1999年的37.4億元迅速上升到2001年的164.3億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)190.5％,在全部房地產(chǎn)貸款余額中比重也逐年上升，從1999年年末的35.0％上升到2002年10月末的42.3％。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，老市區(qū)房產(chǎn)需求尤其旺盛。1998年以來，房地產(chǎn)預(yù)售總量年均保持在260萬平方米以上，其中住宅預(yù)售總量每年基本保持在210萬平方米以上。2002年住宅施工面積1455萬平方米，住宅開工面積714.7萬平方米，竣工面積412.5萬平方米。銷、預(yù)售面積673.2萬平方米，是住宅竣工總量的163.2％。與此同時(shí)，2002年經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積118萬平方米，同比增長(zhǎng)3.4％，竣工97萬平方米，同比增長(zhǎng)86.5％。(五)賣舊買新十分普遍，存量房產(chǎn)交易活躍。自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房產(chǎn)交易量飛速增長(zhǎng)。2001年，存量房產(chǎn)成交量達(dá)97.8萬平方米，累計(jì)成交金額26.5億元，分別比上年上升了175.1％和229.2％，二手房成交金額占房地產(chǎn)交易總額的比例達(dá)到了17.3％，比上年提高了9個(gè)百分點(diǎn)，存量房產(chǎn)交易的上升幅度超過了增量房產(chǎn)的增長(zhǎng)速度。(六)老市區(qū)土地市場(chǎng)管理規(guī)范，收購(gòu)儲(chǔ)備效果顯著，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，沒有土地炒買炒賣行為，老市區(qū)較早地建立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)了土地集中統(tǒng)一管理，落實(shí)招標(biāo)拍賣掛牌方式配置經(jīng)營(yíng)性土地的態(tài)度堅(jiān)決，對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度很強(qiáng)，土地市場(chǎng)發(fā)展比較健康。表現(xiàn)在：一是供地總量和結(jié)構(gòu)合理。從老市區(qū)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和房屋空置可以得到充分反映，2002年1-10月份，高、中、低價(jià)位住宅供應(yīng)量分別為3974戶、16319戶、5313戶，分別占住宅供應(yīng)總量的15.6％、64.2％、20.2％，空置面積只有1.5萬平方米。二是沒有土地炒買炒賣問題，營(yíng)造了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的環(huán)境。

二、必須引起高度重視的問題

盡管杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看是健康的，但也存在一些必須引起高度重視的問題。(一)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過快，投資與投機(jī)性需求相應(yīng)增長(zhǎng)，銀行風(fēng)險(xiǎn)有所增加。房地產(chǎn)出售價(jià)格和租賃價(jià)格的快速增長(zhǎng)，使得人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期不斷提升，投資和投機(jī)性需求相應(yīng)增加。據(jù)中原物業(yè)2002年10月對(duì)杭州市第三屆“人居展”的調(diào)查顯示，有12％的購(gòu)房者的目的是準(zhǔn)備出租和轉(zhuǎn)賣。銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很大，根據(jù)中國(guó)人民銀行杭州支行調(diào)查數(shù)據(jù)，2000年和2001年，杭州市銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款余額分別是249億元、387億元，而房地產(chǎn)投資分別為102億元、104億元，2001年個(gè)人住宅貸款余額261億元，而當(dāng)年各類房地產(chǎn)交易金額為319億元，其中存量房交易26.5億元。雖然房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的穩(wěn)步增長(zhǎng)都與銀行信貸支持密不可分，而且目前貸款的質(zhì)量也比較好，但由于銀行貸款在房地產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)過程中占的比例較大，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，銀行將有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)方式負(fù)面作用大于正面作用。現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房方式主要內(nèi)容是劃撥供地、稅費(fèi)減免、委托開發(fā)、政府核價(jià)、向中低收入家庭出售，有人形象地稱之為“補(bǔ)磚頭”。幾年的實(shí)踐證明，這一供應(yīng)方式在操作中存在很多問題，負(fù)面作用大于正面作用：一是不能雪中送炭。老市區(qū)申購(gòu)登記經(jīng)濟(jì)適用房住戶有38000戶，而通過搖號(hào)實(shí)際解決的只有4850戶，只占申購(gòu)登記總數(shù)的12.8％，準(zhǔn)購(gòu)搖號(hào)比例高達(dá)1：8，不僅相當(dāng)部分急需住房的家庭被排斥在外，而且給尋租留下了巨大的空間。二是負(fù)擔(dān)沉重。買到經(jīng)濟(jì)適用房的人負(fù)擔(dān)沉重。只有購(gòu)新房才能享受政府補(bǔ)貼的政策、大戶型為主的供給結(jié)構(gòu)、每平方米3000元左右的價(jià)格，使購(gòu)房者不堪重負(fù)。三是引發(fā)投機(jī)。經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易門檻低，只要買到了經(jīng)濟(jì)適用住房，馬上可以上市交易，補(bǔ)繳的出讓金也只有標(biāo)定地價(jià)的10％。調(diào)查中，各方面的人都說“傻瓜都會(huì)買經(jīng)濟(jì)適用住房”，“買經(jīng)濟(jì)適用住房=申購(gòu)新股”。四是起不到平抑房?jī)r(jià)的作用；表面上看，只要增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給，就能緩解供需矛盾，降低房?jī)r(jià)，但對(duì)一個(gè)城市來說，由于土地資源有限，不可能無限制地供給住宅用地，增加了經(jīng)濟(jì)適用住房的供地量，勢(shì)必減少商品房的供地量，只會(huì)使商品房的供需矛盾更加突出，造成房?jī)r(jià)上漲。五是群眾不滿。該享受的享受不到，對(duì)政府不滿；該享受的遲遲享受不到，不得已購(gòu)買了市場(chǎng)價(jià)的商品房，也對(duì)政府不滿；享受到的家庭由于舉債購(gòu)買，嚴(yán)重影響其他基本的生活消費(fèi)，同樣對(duì)政府不滿。這些不滿情緒，潛藏著社會(huì)新的不穩(wěn)定因素。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割，政府難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。杭州市區(qū)(含蕭山、余杭兩區(qū))行政區(qū)劃面積3068平方公里，其中余杭區(qū)、蕭山區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、之江旅游度假區(qū)面積分別為1222平方公里、1163平方公里、114平方公里和9.88平方公里，上述各區(qū)合計(jì)2508.88平方公里，享受獨(dú)立的管理權(quán)限，實(shí)際上在3068平方公里的范圍內(nèi)，真正賦予市財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土等有關(guān)職能部門的權(quán)限最多只有559.12平方公里，僅占市區(qū)的18.22％，且這些范圍的土地利用率已經(jīng)相對(duì)較高，建設(shè)用地的稀缺程度可想而知，雖然近年來市政府通過建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)了對(duì)老市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，但僅18.22％的土地使得這種調(diào)控能力對(duì)整個(gè)市區(qū)來講顯得極為有限。市場(chǎng)分割使房地產(chǎn)供給失衡，老市區(qū)供給嚴(yán)重不足，余杭區(qū)供給過太。1999年到2001年，老市區(qū)共推出房地產(chǎn)用地11538畝，其中商品房用地7859畝，占68％；經(jīng)濟(jì)適用房(包括市政拆遷用房)用地3679畝，占32％。而僅余杭區(qū)，從1999年到2002年底，簽訂出讓合同轉(zhuǎn)用、征用的房地產(chǎn)用地31405畝，四年分別為694畝、9774畝、16888畝和4049畝。

三、原因分析

(一)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過快的成因。表面上看杭州市房?jī)r(jià)增幅較大，但仔細(xì)研究，有相當(dāng)?shù)暮侠沓煞?，并非虛漲，而且老市區(qū)與新市區(qū)的情況有很大的不同。所以，不能籠統(tǒng)地講杭州市房?jī)r(jià)高。首先是老市區(qū)房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足。其次是需求旺盛。對(duì)杭州老市區(qū)房產(chǎn)的需求不僅來自本地，而且來自外地，兩方面需求都較旺盛。在購(gòu)房群體中，本市居民占64％，外來人員占36％。三是配套、建筑、廣告等成本增加。隨著“智能化”、“生態(tài)化”物業(yè)的興起，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善、建筑材料的更新?lián)Q代，提高了房屋的建造成本；由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，廣告投入也大大增加，據(jù)報(bào)道，2001年新建商品房每平方米建筑成本平均廣告費(fèi)用超過100元。

1、本地需求主要來自三個(gè)方面：一是改善居住條件需求。杭州市房改時(shí)的戶均面積只有56平方米；二是拆遷戶用房需求。這幾年拆遷面積較大，僅2001年老城區(qū)拆遷還建面積就有233.0萬平方米。三是房改拉動(dòng)需求。杭州市貨幣化分房力度較大，走在全國(guó)前列，居民在享受每平方米2400元補(bǔ)貼后，改善居住條件需求更大(已核定住房補(bǔ)貼20億元，發(fā)放10億元，今年將全部發(fā)放)。

2、外地需求來自五個(gè)方面：一是移民需求。包括人才引進(jìn)、宗族性購(gòu)房、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、投資地轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的需求，僅2001年就引進(jìn)人才2.1萬人。二是投資性需求。主要是省內(nèi)外投資者看好杭州房產(chǎn)的增值潛力，把杭州房產(chǎn)作為一種投資渠道，如溫州、臺(tái)州、紹興、義烏的民間資金對(duì)杭州房產(chǎn)的需求。三是炫耀性需求。一些外地的高收入者把擁有杭州的豪宅做為身份的象征。四是求學(xué)需求。一些富裕家庭為使子女在杭州求學(xué)，日后就職創(chuàng)造條件購(gòu)房。五是度假需求。一些人為在杭州度假，購(gòu)置房產(chǎn)。

3、其他十個(gè)因素：一是浙江和杭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入快速提高，支付能力很強(qiáng)，這是杭州商品房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。2001年杭州人均GDP在省會(huì)城市和計(jì)劃單列市(含直轄市)中排名第五，僅次子深圳、上海、廣州、北京。中原物業(yè)2002年10月對(duì)600位計(jì)劃在近兩年購(gòu)房者的調(diào)查顯示，擬購(gòu)房單價(jià)在每平方米4500元以上的，占全部調(diào)查人數(shù)的49％。二是宏觀、微觀房地產(chǎn)政策體系成為住宅業(yè)發(fā)展的支撐。1997年以來，中央將發(fā)展住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，把啟動(dòng)住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要措施。浙江省、杭州市政府也出臺(tái)了很多配套政策，促進(jìn)了住宅業(yè)的發(fā)展。三是住房制度改革是形成商品住宅競(jìng)價(jià)機(jī)制的保障。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住房分配貨幣化的逐步實(shí)行，加速了住宅建設(shè)、消費(fèi)的市場(chǎng)化進(jìn)程，有力地轉(zhuǎn)變了居民購(gòu)房消費(fèi)觀念，增加了有效需求，推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的上升。四是杭州城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。2000年城市化水平為36％，2001年提高到37.8％。城市化進(jìn)程的加快促進(jìn)了人口、資金等要素和產(chǎn)業(yè)迅速向城市集聚，直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。五是杭州特殊的城市地位和環(huán)境是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外在引力。杭州市集浙江省政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心于一身，有著得天獨(dú)厚的自然、人文環(huán)境，是絕大部分城市不具備的。六是由于缺乏其他的投資渠道，投資房地產(chǎn)成為銀行和民間資金的主要出路。浙江民間資金高達(dá)8300億元。由于當(dāng)前銀行利息很低，股市持續(xù)低迷，購(gòu)買房產(chǎn)成了大量民間資本的首選，這種需求不僅促使杭州的房?jī)r(jià)居高不下，而且也引發(fā)了對(duì)土地的需求。七是經(jīng)濟(jì)適用房管理不規(guī)范，并沒有起到抑制房?jī)r(jià)上漲作用。八是房產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)搖號(hào)、炒圖等炒作行為，對(duì)哄抬房?jī)r(jià)起了不容忽視的推波助瀾作用。九是目前杭州老市區(qū)可供樓盤土地集中在三級(jí)地段、不到50平方公里的范圍內(nèi)，空間狹小，規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，再加上人們“圍著西湖”轉(zhuǎn)的住房觀念交織在一起，更使可開發(fā)土地資源基本枯竭的市中心地段內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。十是新的城市拆遷補(bǔ)償政策加大了開發(fā)成本，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。按照杭州市規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)，新的拆遷條例補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大多高于老條例。在土地一級(jí)地段高6％，二級(jí)地段高54％，三級(jí)地段高29％，四級(jí)地段高3％，五級(jí)地段高8％，據(jù)有關(guān)人士測(cè)算，一套市中心二手房，每平方米市場(chǎng)價(jià)4800元，而按拆遷補(bǔ)償條例評(píng)估，價(jià)格則需5900元，高23％；如是磚木結(jié)構(gòu)，要高225％。

一個(gè)時(shí)期以來，一些專家和媒體認(rèn)為，土地收購(gòu)儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣抬高了房?jī)r(jià)，應(yīng)該說這只是看到了表面現(xiàn)象，而對(duì)實(shí)質(zhì)情況缺乏了解和研究。經(jīng)過調(diào)查測(cè)算，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，土地成本固然是一個(gè)因素，但根本原因是需求拉動(dòng)。一些開發(fā)商說，由于土地招標(biāo)拍賣出讓，土地成本占商品房成本的40%-50％。但據(jù)我們對(duì)杭州56個(gè)樓盤的調(diào)查結(jié)果顯示：通過土地招標(biāo)拍賣方式取得的18個(gè)樓盤，樓面地價(jià)平均占商品房銷售價(jià)僅34.5％。，其中，4級(jí)地段以內(nèi)的占31.6％，5級(jí)地段以外的占42％；通過協(xié)議方式取得的38個(gè)樓盤(在經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地必須招標(biāo)拍賣出讓規(guī)定出臺(tái)前出讓的土地)，樓面地價(jià)平均占商品房銷售價(jià)的25％，其中，4級(jí)地段以內(nèi)的占25.5％，5級(jí)地段以外的占22％。也就是說，與協(xié)議方式出讓的土地相比，招標(biāo)拍賣方式出讓的土地，成本只增加了10％左右。一般來說，開發(fā)商所說的土地成本包括拆遷成本、市政配套和政府純收益，無論行政劃撥還是協(xié)議出讓都必須支付拆遷成本和市政府配套等費(fèi)用，通過招標(biāo)拍賣方式出讓的土地，顯化的只是政府純收益。開發(fā)商和其利益代表者，追求的是以最低成本獲取最高的利潤(rùn)(這是現(xiàn)實(shí)生活中“眾人”想搞房地產(chǎn)開發(fā)“發(fā)大財(cái)”的重要原因)，如果讓少數(shù)利益集團(tuán)占據(jù)了本應(yīng)該由公眾享受的實(shí)惠，這顯然不合理。

(二)住宅供給體系不合理，經(jīng)濟(jì)適用房不能有效解決中低收入家庭住房問題的成因。我國(guó)的住房供給體系設(shè)計(jì)是，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉祖住房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。這種供給體系看似合理，主觀愿望也是好的，但在實(shí)踐中存在著嚴(yán)重的不合理性。集中表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房的政策上。一是適用對(duì)象太寬，并且模糊，難以嚴(yán)格地界定，使有限的經(jīng)濟(jì)適用住房分配給了一些高收入家庭，有人形象地說“開著小轎車住經(jīng)濟(jì)適用住房”。二是經(jīng)濟(jì)適用住房的政府核價(jià)機(jī)制不合理，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余杭區(qū))絕對(duì)價(jià)格高達(dá)每平方米3000元以上，真正的中低收入家庭根本消費(fèi)不起(造成經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格不能降到最低限度，其根源之一是由政府來核價(jià))。三是戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過大，即使真正爭(zhēng)取到經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭負(fù)擔(dān)也十分沉重。根據(jù)對(duì)杭州2002年7月份推出的經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)計(jì)，共出售937套，總建筑面積118709.42平方米，平均每套建筑面積126.69平方米，其中建筑面積120平方米以上的占75％，90平方米以下的僅有8套，占0.85％。造成這一局面的根本原因是在操作上仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的方式。開發(fā)商十分清楚，真正中低收入家庭是買不起這樣“經(jīng)濟(jì)”適用的住房(按月前普遍存在的趨大戶型，每套-總房?jī)r(jià)都要三四十萬元、五六十萬元)，建大戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房符合市場(chǎng)需求(不是面向中低收入家庭)，超過購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)下限部分又要按商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買[杭州市規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)為：一般職工70平方米，具有中級(jí)職稱的職工(相當(dāng)于科級(jí)干部)80平方米，具有副教授高級(jí)職稱的(相當(dāng)于縣處級(jí)干部)90平方米，具有教授高級(jí)職稱的職工(相當(dāng)于廳局級(jí)干部)120平方米；或根據(jù)家庭成員結(jié)構(gòu)狀況，按人均20平方米控制]，這種機(jī)制更進(jìn)一步促使開發(fā)商建造大戶型，即“傻瓜都要建造大戶型”。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割，供求失衡的成因。一是區(qū)劃調(diào)整不徹底造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的分割。2001年，杭州市區(qū)進(jìn)行了第二輪行政區(qū)劃調(diào)整。根據(jù)浙江省政府有關(guān)文件規(guī)定，撤市設(shè)區(qū)后，蕭、余兩區(qū)仍然享有地市一級(jí)部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，財(cái)政體制、土地管理、城市規(guī)劃編制、戶籍管理、房屋拆遷以及房改政策等均由蕭、余兩區(qū)獨(dú)立行使，由于市政府不能對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的宏觀調(diào)控，造成了市場(chǎng)分割。二是市場(chǎng)化進(jìn)程不一，促使開發(fā)商到周邊地區(qū)大量購(gòu)地。由于老市區(qū)土地管理規(guī)范，市場(chǎng)化配置土地的進(jìn)程快于周邊地區(qū)，一方面營(yíng)造了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的環(huán)境，樹立了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，另一方面也使得一些開發(fā)商為獲得地價(jià)上漲的利益，贏得更大更快發(fā)展空間，相繼到余杭等周邊地區(qū)購(gòu)地儲(chǔ)備。加之新設(shè)區(qū)享有獨(dú)立的規(guī)劃、土地管理和財(cái)政權(quán)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也力求通過擴(kuò)大招商引資來發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，由于以上多種因素的相互作用，個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)了不規(guī)范的現(xiàn)象。針對(duì)這種情況，余杭區(qū)政府也采取了相應(yīng)的措施加以引導(dǎo)，起到了一定的作用，但還是出現(xiàn)了城市規(guī)劃并不到位、基礎(chǔ)設(shè)施尚未配套的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，存在著土地供應(yīng)量較大的現(xiàn)象。

四、防止樓市動(dòng)蕩的幾項(xiàng)措施

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展空間，目前產(chǎn)生這樣那樣的問題，只是階段性和局部性的問題，基礎(chǔ)和條件與上個(gè)世紀(jì)90年代初的“房地產(chǎn)熱”絕然不同，而且，相關(guān)部門已在2002年制定了一些調(diào)控政策。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用，與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、人民居住條件改善和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保障關(guān)系密切，各方面的調(diào)控政策比較健全，所以，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，應(yīng)立足保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展為基本，珍惜房地產(chǎn)市場(chǎng)來之不易的繁榮局面，同時(shí)要防止樓市動(dòng)蕩，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)而不是降低房?jī)r(jià)，避免因房地產(chǎn)價(jià)格過度縮水，使已購(gòu)住房家庭的財(cái)產(chǎn)總值縮水，影響金融資產(chǎn)的安全，影響今后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。所以強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，應(yīng)采取微調(diào)措施，實(shí)行軟著陸，避免采用簡(jiǎn)單的行政手段，引起市場(chǎng)的大起大落。杭州市各界普遍反映房地產(chǎn)的政策要保持相對(duì)穩(wěn)定性，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、公平、安全、健康發(fā)展，應(yīng)具體問題具體分析，慎重處置，分區(qū)域采取不同的對(duì)策，該收的收，該放的放，收放有度，才能有效防止樓市動(dòng)蕩，造成金融風(fēng)險(xiǎn)。為此建議：

(一)提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化信貸管理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)上升的原因中，最具可調(diào)控性的是銀行信貸，對(duì)此應(yīng)引起高度重視。一要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)資金中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。二要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理。三要在貸款政策上積極支持土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建設(shè)，貸款資金封閉運(yùn)行，政府出讓土地回籠資金優(yōu)先用于償還銀行貸款；這既是提高政府對(duì)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控能力，又是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，是銀行和地方政府雙贏的措施。四要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理。一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房，適度提高首付額度，另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多套購(gòu)房的個(gè)人貸款。國(guó)土資源管理部門要加強(qiáng)土地登記管理，積極配合金融部門，提供多套購(gòu)房貸款登記等依據(jù)。

(二)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域之間的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，嚴(yán)格控制新設(shè)區(qū)的新增用地。適度拓展杭州老市區(qū)發(fā)展空間，提高老市區(qū)的土地供給能力。要加快杭州撤銷余杭、蕭山市設(shè)區(qū)后城市總體規(guī)劃的修編工作，加大對(duì)緊連老市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，適度拓展杭州發(fā)展空間，為適度加大老市區(qū)土地供應(yīng)量創(chuàng)造條件。對(duì)老市區(qū)要給予農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征用的傾斜，同時(shí)要優(yōu)化供地布局和結(jié)構(gòu)，更多地采取招標(biāo)、掛牌方式供地；對(duì)周邊地區(qū)要嚴(yán)格控制供地量，采取強(qiáng)有力的措施消化存量房地產(chǎn)用地，特別是對(duì)尚未供應(yīng)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目用地不能再以原協(xié)議方式供地。各級(jí)政府要采取強(qiáng)有力的措施抓緊解決歷史遺留問題，加大閑置土地的處理力度，該無償收回的必須依法收回。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)商“圈占”土地，加力抑制土地投機(jī)。

(三)堅(jiān)決落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)分割。解決區(qū)域內(nèi)無序競(jìng)爭(zhēng)的問題，關(guān)鍵一條是落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度。目前撤縣并市的情況較多，所以必須堅(jiān)決落實(shí)土地統(tǒng)一管理。余杭、蕭山享受獨(dú)立審批權(quán)限三年，到期后，不能繼續(xù)延期，對(duì)今后其他城市撤縣并市的，要一次到位，由城市政府負(fù)責(zé)新設(shè)區(qū)的土地管理；各類開發(fā)區(qū)和園區(qū)也必須按照土地集中統(tǒng)一管理的原則，納入城市的統(tǒng)一管理。

(四)健全住房供應(yīng)體系，加快廉租住房建設(shè)，取消或用市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房。為了解決低收入和困難家庭的住房問題，應(yīng)進(jìn)一步加大廉租住房制度的建設(shè)力度，廉租房為公有產(chǎn)權(quán)，只租不賣。進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理，根本出路是在生產(chǎn)、銷售、流通過程中全面實(shí)行市場(chǎng)化。一是取消行政劃撥供地方式，采取招標(biāo)方式供地，綜合評(píng)標(biāo)，房?jī)r(jià)低者得。二是改變政府的補(bǔ)貼方式，改“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”，即向可享受對(duì)象直接發(fā)放住房補(bǔ)貼。三是縮小范圍和規(guī)模。將經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)范圍從中低收入家庭壓縮到中等偏下和低收入家庭的范圍內(nèi)，重點(diǎn)解決拆遷戶和無房戶的住房問題。四是要進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，縮小戶型，完善供應(yīng)和上市辦法，確保政策的針對(duì)性。五是進(jìn)一步搞活房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，使二手房成為滿足中低收入家庭的一個(gè)重要渠道。針對(duì)杭州市的具體情況，應(yīng)適度加大新區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房供給，減少商品房的供應(yīng)。(五)加強(qiáng)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露工作，正確把握市場(chǎng)走勢(shì)。土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露工作的不完善，使政府和企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷和決策既有盲目性，也有滯后性，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的正常發(fā)展，因此，應(yīng)加快信息披露工作進(jìn)程，各級(jí)國(guó)土資源管理部門要密切注視房地產(chǎn)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)走勢(shì)，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，適時(shí)加以調(diào)控。

(六)加強(qiáng)法律宣傳和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度。一是要繼續(xù)深入宣傳國(guó)家《城市房地產(chǎn)法》和國(guó)務(wù)院55號(hào)令等法律法規(guī)的宣傳，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法、誠(chéng)信開發(fā)房產(chǎn)，同時(shí)強(qiáng)化購(gòu)房者依法維權(quán)能力。二是要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，一方面嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未達(dá)到預(yù)售條件入市搖號(hào)或炒樓花；另一方面要加強(qiáng)對(duì)預(yù)購(gòu)房產(chǎn)的監(jiān)控，把住預(yù)購(gòu)房產(chǎn)再轉(zhuǎn)換關(guān)口，以防炒樓盤、樓花贏利甚至牟取暴利。

(七)運(yùn)用稅收政策平抑房?jī)r(jià)，公平分配社會(huì)資源。由于我國(guó)目前房地產(chǎn)保有成本比較低，使一部分人可以擁有多套住宅和其他房地產(chǎn)，既不利于土地資源和其他資源的合理分配，又增加了對(duì)房產(chǎn)的非消費(fèi)需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。必須借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快開征不動(dòng)產(chǎn)稅。同時(shí)，應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同時(shí)期調(diào)整土地增值稅和其他稅種的稅率，以起到限制房地產(chǎn)炒作，鼓勵(lì)土地資源合理配置的作用。（調(diào)研組成員：冷宏志 宮玉泉 盧靜 王印傳）

第二篇：東營(yíng)市2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的調(diào)研報(bào)告

東營(yíng)市2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，它在促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平、改善居民居住條件、提供就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。在目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)大背景下，我市房地產(chǎn)出現(xiàn)投資增幅逐月遞減、施工規(guī)模增幅放緩、銷售市場(chǎng)低迷、到位資金緊張現(xiàn)象。

一、發(fā)展現(xiàn)狀及主要特點(diǎn)

（一）投資增幅逐月遞減，前景堪憂。新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實(shí)施，加上一房一價(jià)、試點(diǎn)房產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)登記等政策連環(huán)出臺(tái)，市場(chǎng)供需雙方觀望態(tài)度十分明顯，波及東營(yíng)效應(yīng)雖然滯后，但近期房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)增幅收窄走勢(shì)。今年2-6月份累計(jì)完成投資分別為4.52億元、21.60億元、37.93億元、62.95億元和82.93億元，分別增長(zhǎng)21.4%、20.9%、19.2%、17.5%和16.8%，增速呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢(shì)。東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年發(fā)展，漸趨成熟，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。房地產(chǎn)業(yè)投資成為除制造業(yè)投資外的第二大行業(yè)，對(duì)拉動(dòng)服務(wù)業(yè)投資乃至全社會(huì)固定資產(chǎn)投資具有積極而重大的影響。今年上半年，東營(yíng)住宅完成投資65.12億元，增長(zhǎng)15.9%，占商品房開發(fā)投資總額的78.5%，高于2013全年1.1個(gè)百分點(diǎn)。

（二）施工規(guī)模增幅放緩，新開工面積下降。隨著房地產(chǎn)投資增速逐月遞減，商品房施工規(guī)模出現(xiàn)放緩。上半年，全市房屋施工面積1122.41萬平方米，同比增長(zhǎng)7.8%，低于2013全年增幅10.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積861.68萬平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，低于去年同期4.0個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市房屋施工新開工面積215.47萬平方米，同比下降13.7%。其中，住宅新開工面積188.68萬平方米，同比增長(zhǎng)3.4%。截至到6月底，新建住宅空置面積達(dá)到26.72萬平方米，同比增長(zhǎng)7.6%，市場(chǎng)供應(yīng)基本保持穩(wěn)定。

（三）銷售面積下滑，價(jià)格穩(wěn)中有降。上半年，全市商品房銷售面積為132.21萬平方米，同比下降8.6%；銷售額65.36億元，同比下降1.7%。商品房中住宅銷售115.94萬平方米，同比下降16.8 %；銷售額56.39億元，同比下降11.8%。在住宅銷售中現(xiàn)房銷售18.34萬平方米，同比下降52.1%；期房銷售97.61萬平方米，同比下降3.5%。新建商品住宅均價(jià)4863元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)6.1%，較去年年底增長(zhǎng)0.6%。商品住宅價(jià)格表面沒有降低，但扣除隱性讓利，實(shí)際已出現(xiàn)松動(dòng)。

二、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題與困難

（一）房產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，企業(yè)開發(fā)熱情降低。投機(jī)需求基本退出，一些剛性需求消費(fèi)者的觀望情緒濃厚。資金回籠慢，建設(shè)資金趨緊，開發(fā)商也在觀望。有些在建樓盤已經(jīng)開始延緩建設(shè)，有的企業(yè)后續(xù)開發(fā)計(jì)劃已經(jīng)暫停。上半年，全市商品房竣工面積53.55萬平方米，同比下降42.2%。大多企業(yè)的開發(fā)投資比政策出臺(tái)前減少，對(duì)今年下半年和明年銷售預(yù)期減少三分之一以上，部分企業(yè)預(yù)計(jì)減少一半以上。市場(chǎng)前景不明朗，觀望氣氛濃厚是企業(yè)開發(fā)投資減少的主要原因。

（二）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待改善。全市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在順應(yīng)宏觀調(diào)控的要求做出積極的調(diào)整，但市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)之間仍存在一定的矛盾。今年上半年，90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅施工面積占全部住宅施工面積的5.0%、53.5%和41.5%，其中90平米以下、90-144平米以上比重分別低于網(wǎng)簽比重2.5和6.0個(gè)百分點(diǎn)，144平米以上則高8.5個(gè)百分點(diǎn)。說明90-144平米和90以下平米仍是現(xiàn)階段居民購(gòu)買主打戶型，高檔住宅和別墅購(gòu)買意愿則有所降低。特別是90平方米及以下住宅施工面積占全部住宅施工面積的5.0%，離《國(guó)六條》及其細(xì)則的要求還有一定距離。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有待于進(jìn)一步完善。近年來，購(gòu)房戶投訴和上訪現(xiàn)象逐漸增多，主要反映房屋質(zhì)量差、不能按時(shí)交房和辦理房產(chǎn)證等問題。其原因，一是由于開發(fā)企業(yè)資金緊張，開發(fā)進(jìn)度放緩，導(dǎo)致不能按合同約定的時(shí)間交房和辦理房產(chǎn)證。二是以民營(yíng)資本為主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，起步晚發(fā)展快，企業(yè)自律意識(shí)不強(qiáng)，依法經(jīng)營(yíng)觀念淡薄，規(guī)范管理水平不高，在打造企業(yè)形象、品牌樹立、做大做強(qiáng)和承擔(dān)社會(huì)責(zé)任上意識(shí)不夠，導(dǎo)致群眾信任度不高。三是尚未建立程序規(guī)范、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、配合有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，特別是供地管理與開發(fā)管理、項(xiàng)目管理與企業(yè)管理脫節(jié)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱、競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年，東營(yíng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到快速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，并逐步向高資質(zhì)等級(jí)方向發(fā)展，但小規(guī)模、低資質(zhì)企業(yè)仍占據(jù)了較大比例。截止6月底，有建設(shè)項(xiàng)目的四級(jí)及以下資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的73.3%。低資質(zhì)企業(yè)普遍規(guī)模較小、基礎(chǔ)薄弱、實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低、經(jīng)營(yíng)理念較差。全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，在全國(guó)知名度高、品牌影響力大、具有引領(lǐng)作用的大企業(yè)偏少，房地產(chǎn)行業(yè)整體水平有待提高。

三、多措并舉，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

（一）改變粗放型發(fā)展模式，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展。當(dāng)前，要更加注重“環(huán)境、文化、科技、環(huán)保”的先進(jìn)理念，本著以人為本、節(jié)能省地的原則發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。政府應(yīng)通過鼓勵(lì)兼并和重組、政策傾斜和扶持，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)通過發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，可以從根本上改變商品房開發(fā)造成的過度競(jìng)爭(zhēng)狀況，在一定程度上達(dá)到分工的專業(yè)化、成本的最大節(jié)約，以提高經(jīng)濟(jì)效益及相關(guān)資源的使用效率。

（二）探索建立組合式融資模式，拓寬企業(yè)融資渠道。國(guó)家調(diào)控政策頻頻出招，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅依靠銀行來獲取資金，應(yīng)該多渠道拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，分散和規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?？梢圆扇〗M合式融資的方式，將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

（三）提升規(guī)劃層次，完善功能配套，滿足不同層次居民的住房需求。一是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與創(chuàng)意的再認(rèn)識(shí)，體現(xiàn)東營(yíng)地域文化特色城市品質(zhì)。二是完善城市功能設(shè)施，優(yōu)化內(nèi)部功能片區(qū)。城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要高，余量要大，建設(shè)要優(yōu)先。超前考慮職工通勤、居民購(gòu)物健身、學(xué)生入學(xué)入托的可達(dá)性和便利性。三是根據(jù)市場(chǎng)需求合理確定房地產(chǎn)開發(fā)面積，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡；積極引導(dǎo)企業(yè)建設(shè)面向中低收入家庭，發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通住宅。四是加快綠色建筑技術(shù)開發(fā)和研究，推動(dòng)低碳生態(tài)城市建設(shè)。突破低碳能源、低碳建筑、綠色建筑、綠色交通等一批低碳生態(tài)建筑核心技術(shù)，加快新型材料和太陽(yáng)能推廣。

（四）優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場(chǎng)秩序。企業(yè)的發(fā)展離不開良好的外部環(huán)境。政府應(yīng)簡(jiǎn)化審批流程，減少住房開發(fā)審批中間環(huán)節(jié)；要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行；建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度，提高市場(chǎng)透明度。

（五）加大正面輿論宣傳引導(dǎo)，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。一是通過正面的宣傳報(bào)道和對(duì)當(dāng)前政策的解讀，扭轉(zhuǎn)居民持幣觀望心態(tài)，重樹居民消費(fèi)信心，引導(dǎo)居民適度住房消費(fèi)，緩和消費(fèi)者信心危機(jī)。二是房地產(chǎn)開發(fā)商也要進(jìn)一步增強(qiáng)信心，正確研判、把握房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。三是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和群眾的收入水平，測(cè)算房?jī)r(jià)收入比，以此來衡量房?jī)r(jià)的高低，適時(shí)進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)和監(jiān)控，建立預(yù)警體系，引導(dǎo)理性消費(fèi)。四是嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，嚴(yán)格區(qū)分剛性需求和投資需求，有保有壓。五是加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，使其成為樓市健康發(fā)展的“穩(wěn)定器”，緩解住房市場(chǎng)供需矛盾，確保樓市健康發(fā)展。

第三篇：鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告06年

鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情況

2006年1—6月，在縣委、政府的宏觀調(diào)控下，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)步發(fā)展，商品房新開工面積、商品房銷售量、銷售總額均保持了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來看是供、需基本平衡、價(jià)格穩(wěn)中有升、走勢(shì)平穩(wěn)。房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于改善居民居住條件，推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。

1、商品房新開工面積為3.83萬m2，比去年同期減少12.95%，其中：商品住宅新開工面積為 3.54萬 m2,比去年同期增加10.63%，經(jīng)營(yíng)用房為 0.29萬m2,比去年同期減少75.83 %。

2、商品房預(yù)銷售面積2.011萬m2，比去年同期減少36.76 %，其中商品住宅銷售面積1.452萬 m2，比去年同期減少 49.05%，經(jīng)營(yíng)用房預(yù)銷售面積0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二級(jí)市場(chǎng)：存量住房交易面積為1.068萬m2，比去年同期減少36.04%，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了較好地促進(jìn)作用。由于存量住房的交易價(jià)格還是低于商品房?jī)r(jià)格，因而也為部分收入水平有限的工薪階層購(gòu)買住房提供了可選擇的市場(chǎng)。

4、按揭貸款在購(gòu)房資金中所占比重逐年增長(zhǎng)，今年上半年按揭貸款在購(gòu)房資金中所占比重為46 %，按揭貸款比例增長(zhǎng)。一方面說明老百姓消費(fèi)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，對(duì)鎮(zhèn)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、對(duì)預(yù)期收入的增加充滿信心，但是一方面也說明老百姓的積累已經(jīng)在減少，如果沒有銀行支持，換句話說，如果銀行在房貸款政策方面有調(diào)整，對(duì)我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響比重也會(huì)增大很多。

總的來看，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況與去年同期基本持平。但也有一些不同之處。

1、從新開工的商品房面積來看，政府以規(guī)劃為龍頭的宏觀調(diào)控起到了有效的作用，新開發(fā)的房屋不是從數(shù)量上猛增，而是從環(huán)境、功能和小區(qū)的整體規(guī)劃來要求，不論是銘城花園、古鎮(zhèn)花園、舞陽(yáng)文化園，還是正在實(shí)施小菜園開發(fā)項(xiàng)目和羊坪彩虹廣場(chǎng)等，都充分考慮了住宅小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量。

2、商品房銷售保持良好的態(tài)勢(shì)，但空置總量有所上升，應(yīng)引起足夠重視，從空置房情況分析來看，空置房以商品住宅為主，地點(diǎn)集中在區(qū)位較偏、環(huán)境欠佳、服務(wù)功能不完善地段，如南門溝市場(chǎng)和舞陽(yáng)公寓等商品住宅。

3、從今年上半年商品住宅價(jià)格走勢(shì)看，住宅價(jià)格一直保持平穩(wěn)走勢(shì)，價(jià)格基本保持在680－980元/m2的微小區(qū)域內(nèi)浮動(dòng)。最高價(jià)格在1021元/㎡。截止6月20日止，全縣

商品房平均銷售價(jià)格為700、50元/m2，與去年同期比減少2.06元/m2，二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作存在的主要問題

1、存量房交易市場(chǎng)潛力未能充分發(fā)揮。

我縣住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，存量住房交易市場(chǎng)發(fā)展較差，房改房上市交易政策落實(shí)不到位，全縣房改房共1400多套，近兩年來所收取的土地收益金和已經(jīng)辦理市場(chǎng)準(zhǔn)入手續(xù)的還不到400戶.城鎮(zhèn)居民賣舊房、買新房、推動(dòng)商品住宅增長(zhǎng)的梯度消費(fèi)的巨大市場(chǎng)潛力未能充分發(fā)揮。

2、房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高，開發(fā)行為亟待進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)的政策運(yùn)用把握不夠，缺少成熟理性的發(fā)展計(jì)劃。

3、發(fā)展不平衡，供求結(jié)構(gòu)失衡，片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)、減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，房?jī)r(jià)上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。

4、對(duì)批地建私房控制不嚴(yán)，土地供應(yīng)過量，沖擊開發(fā)市場(chǎng)，制約投資開發(fā)。

三、擬采取的主要措施

1、加大住房分配貨幣化方案的實(shí)施力度，盡快制定完善措施，推進(jìn)住房分配貨幣化方案的實(shí)施，加大對(duì)已購(gòu)公房未補(bǔ)交購(gòu)房款及土地收益金的歸繳工作.2、繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格地宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來講，規(guī)劃是龍頭、土地是根本，根據(jù)本縣房屋需求，合理批準(zhǔn)開發(fā)規(guī)劃，使供需基本平衡。

3、制定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮中心城市商品流通輻射作用，通過政府引導(dǎo)，盡快建立鎮(zhèn)遠(yuǎn)具有一定規(guī)模效應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)，與城市建設(shè)規(guī)劃配套，消化空置商品房，拓展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來的長(zhǎng)期效應(yīng)。

4、繼續(xù)穩(wěn)定房改房上市優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)職工賣舊房、賣小房、買大房，利用市場(chǎng)作用，形成梯級(jí)房屋供應(yīng)渠道，滿足不同層次購(gòu)買者的選擇，并嚴(yán)格控制各種形式的集資建房，住房供應(yīng)完全走向市場(chǎng)化渠道。

鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房屋管理站

二00六年六月二十五日。

第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)問卷調(diào)研分析報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)問卷調(diào)研分析報(bào)告

一、調(diào)研情況說明

1、調(diào)研對(duì)象：永川區(qū)人民

2、調(diào)研時(shí)間：3月23日

3、調(diào)研方式：?jiǎn)柧?、調(diào)查

4、調(diào)研地點(diǎn)：人民廣場(chǎng)、渝西廣場(chǎng)

5、調(diào)研問卷回收情況：總份數(shù)：140

有效數(shù)：105 有效率：75%

（一）被調(diào)查基本概況

1.性別比例

數(shù)據(jù)分析得出，男女比例各占50%，所以來說在未來的日子購(gòu)房決策是平等的。2.年齡構(gòu)成

數(shù)據(jù)分析得出，20-30歲的占60%，30-40歲的占28%，40歲的占12%。調(diào)查結(jié)果表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，價(jià)格逐年上漲的情況下，年輕人購(gòu)房愿望日益迫切，購(gòu)房需求者有日趨年輕化的趨勢(shì) 3.家庭結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)被調(diào)查人都沒有獨(dú)立的住房，都是在外租房，迫于房?jī)r(jià)上漲壓力，未婚單身者的購(gòu)房需求更加強(qiáng)烈，對(duì)未來結(jié)婚用房等問題的考慮逐漸提前。

（二）被調(diào)查者購(gòu)房意向

1計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間

數(shù)據(jù)分析得出，準(zhǔn)備一年內(nèi)買房的占5%，兩年到三年內(nèi)購(gòu)房的占33%,三年到五年購(gòu)房的占19%，五年以上的占19%，還有一部分不打算購(gòu)房的占24%，很大程度說明居民對(duì)購(gòu)房需求的考慮提前，所以，短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易仍會(huì)保持非常活躍的態(tài)勢(shì)。2計(jì)劃購(gòu)房建筑面積

數(shù)據(jù)分析得出，計(jì)劃購(gòu)房建筑面積在70平方米以下的占10%，71---90平方米的占18%，91—110平方米的占49%，111—130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，總的來說，在近期購(gòu)房人員需求中，欲購(gòu)大戶型的需求較大，這也是當(dāng)前我國(guó)國(guó)情所決定的 3購(gòu)房類型

數(shù)據(jù)分析得出，多層的占9%，小高層的占46%，高層的占28%，別墅的占9%，其他的占8%，對(duì)小高層和高層的需求普遍較高，這對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商來說，能合理規(guī)劃和利用土地資源，節(jié)約土地，也顯示當(dāng)前地區(qū)購(gòu)房人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不是很充足，不利于高檔小區(qū)和房型的發(fā)展。

購(gòu)房類型系列150%40%30%20%10%0%多層

4戶型選擇

數(shù)據(jù)分析得出，一室一廳一衛(wèi)占0%，兩室一廳一衛(wèi)占29%，二室二廳一衛(wèi)的占11%，三室一廳一衛(wèi)37%，三室二廳一衛(wèi)占21%，其他的有2%。這個(gè)數(shù)據(jù)充分顯示永川購(gòu)房需求人員多數(shù)選擇大戶型，對(duì)大三居的偏好較大，也顯示出當(dāng)前永川家庭結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性或者說家庭成員較多的特點(diǎn)。5購(gòu)房目的

數(shù)據(jù)分析得出，作為日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投資的占5%，其他的占1%。從此看出當(dāng)前永川人購(gòu)房大多為日常居住所用，投資性小，表明當(dāng)前永川房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大，有較大的發(fā)展空間 6購(gòu)房承受單價(jià)

數(shù)據(jù)分析得出，3500-4000元每平米的占41%，4000-4500元每平米的占34%，4500-5000元每平米的占19%，5000-5500元每平米的占2%，5500元每平米以上的總共占4%。對(duì)購(gòu)房所能承受的房?jī)r(jià)的能力的分析表明普通購(gòu)房人員對(duì)價(jià)格的承受能力較低，這也為當(dāng)前永川房?jī)r(jià)較于市區(qū)低找出了證據(jù)，未來房地產(chǎn)開發(fā)不僅要考慮提供高品質(zhì)的住房，還得充分考慮當(dāng)?shù)刭?gòu)房能力，保障商品房交易率 7 與購(gòu)房相鄰

數(shù)據(jù)分析得出，調(diào)查者希望與住房相鄰的是公園綠地的占39%，學(xué)校占28%，超市占16%，醫(yī)院占9%，娛樂場(chǎng)所占3%，其他的占5%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)生活品質(zhì)有了較高的要求，注重生活水準(zhǔn)的提升，當(dāng)然，我們也不得不看清，很多購(gòu)房者在購(gòu)房中還是比較注重子女的教育問題，對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源的追求從未減少過，所以在開發(fā)中還得注重周邊配套設(shè)施的建設(shè)，保障住房人員的生活品質(zhì)的提升 8 購(gòu)房時(shí)關(guān)注的因素

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)調(diào)查者關(guān)注著位置占16%、價(jià)格占17%、交通占15%，配套設(shè)施占10%、房屋質(zhì)量的占17%，其他的總共占25%。

小高層高層別墅其他 購(gòu)房者所選區(qū)位考慮的因素

其中有，距離原居住地近，距父母居住地近，距工作單位近，交通便利，方便子女讀書，周邊環(huán)境好。10 對(duì)物業(yè)的關(guān)心

數(shù)據(jù)分析得出，對(duì)物業(yè)管理價(jià)格關(guān)心的占6%，對(duì)物業(yè)管理品質(zhì)的占91%，對(duì)物業(yè)管理品牌的占3%。11對(duì)等

面

積

房的分

配

等面積分配0.80.60.40.20系列1系列2 購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)分析得出，認(rèn)為可能繼續(xù)上漲的占33%，可能下跌的占21%，維持當(dāng)前現(xiàn)狀的占25%，不明確的占21%。雖然當(dāng)前國(guó)家不斷采取措施保障房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但在眾多的購(gòu)房者甚至是在大多數(shù)公民心中對(duì)房?jī)r(jià)持有不信任的態(tài)度，大多認(rèn)為房?jī)r(jià)將持續(xù)不斷的上漲，這也加速了購(gòu)房的速度，反之也就加速了房?jī)r(jià)的上漲，國(guó)家還得不斷采取措施，防止房地產(chǎn)危機(jī)，影響市場(chǎng)的正常發(fā)展

（三）被調(diào)查者購(gòu)房信息來源

系列2系列1數(shù)量少，可自由間隔73%數(shù)量多，已間隔好27%1電視廣告 2報(bào)紙廣告 3廣播 4戶外廣告 5車身廣告 6朋友介紹 7路邊戶外媒體 8其他

二．調(diào)研結(jié)果分析

通過此次調(diào)查對(duì)消費(fèi)者的基本情況、購(gòu)房意向、購(gòu)房信息來源的市場(chǎng)調(diào)查，總體把握目前永川區(qū)居民的住房消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、政府決策以及開發(fā)商產(chǎn)品定位都具有非常現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。從以上的市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果表明，目前我市住房需求市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1．年輕人購(gòu)房欲望日益迫切，購(gòu)房人群有年輕化的趨勢(shì)。從被訪者的年齡構(gòu)成來看，小于25歲的被訪者比例大增，對(duì)住房需求者的年齡提前，迫于房?jī)r(jià)上漲的壓力，那些未婚單身的年輕人購(gòu)房需求非常迫切。

2．總體來看，市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛。調(diào)查結(jié)果表明，目前無房者比例較大，超過一半的被訪者首次置業(yè)，要求改善現(xiàn)有住房條件以提高住房舒適度的人群也占據(jù)相當(dāng)一部分比例，在未來一定時(shí)期內(nèi)，我市住房消費(fèi)需求將持續(xù)旺盛。

3．購(gòu)房承受能力明顯增強(qiáng)，對(duì)政策性住房的依賴度降低。目前我市商品房消費(fèi)觀念已經(jīng)深入人心，選擇購(gòu)買商品房者比例大增，并開始追求較高品質(zhì)住房。相應(yīng)地選擇購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群減少，側(cè)面反映了居民的收入水平在提升，購(gòu)買能力增強(qiáng)。

4．我市居民的二手房消費(fèi)理念還未形成，二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢。被訪者中選擇購(gòu)買二手房者占據(jù)極少一部分，大部分居民不愿意購(gòu)買二手房，住房一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展很不平衡，這不僅會(huì)拖延再次置業(yè)的時(shí)間，影響再次置業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，對(duì)住宅市場(chǎng)尤其是高端住宅市場(chǎng)穩(wěn)步、持續(xù)的發(fā)展也不利。目前我市二手房交易還處于初級(jí)階段，需要采取措施進(jìn)一步加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

6．4500元的單價(jià)對(duì)于永川區(qū)的人來說是一道門檻，如今這種現(xiàn)象正逐步改變，目前的購(gòu)房者正在逐步從價(jià)格主導(dǎo)的金字塔模式轉(zhuǎn)變成性價(jià)比主導(dǎo)的紡錘型模式，消費(fèi)者心理日趨成熟，購(gòu)房變得更加理性。

7．位置、價(jià)格、環(huán)境、戶型、交通狀況是置業(yè)者選房依次考慮的重要因素，也是開發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考依據(jù)。今年居民對(duì)地段的關(guān)注程度超過了對(duì)價(jià)格、環(huán)境的關(guān)注，成為消費(fèi)者購(gòu)房首要考慮的因素，交通狀況也開始成為消費(fèi)者購(gòu)房關(guān)注的重要因素之一。隨著居民對(duì)生活舒適度的要求進(jìn)一步提高，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產(chǎn)品營(yíng)銷的重要因素。

從當(dāng)前的分析中來看，作為重慶市附屬最大的區(qū)縣，隨著開往重慶主城的高鐵的修建成功，將不斷帶動(dòng)永川地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在未來將有大量的人員涌入永川地區(qū)，同時(shí)，永川區(qū)政府不斷引進(jìn)項(xiàng)目，將會(huì)有更多的工業(yè)項(xiàng)目入駐永川，在更大程度上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)帶來人口的增長(zhǎng)，人口的增長(zhǎng)必然產(chǎn)生購(gòu)房需求的不斷提高，作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不僅要綜合考慮購(gòu)房人員的需求，為廣大需求人員提供優(yōu)質(zhì)的房源，還得考慮地

區(qū)人員的購(gòu)房能力，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)厍闆r的條件，并能保證自身的收益水平，為后期地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量，保證市場(chǎng)能活躍而穩(wěn)健的發(fā)展，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展。

第五篇：2014年第二季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告

2014年第二季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情

況分析報(bào)告

2014年上半年，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的支撐下，保持了與城市建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定投入1相匹配的發(fā)展規(guī)模，相對(duì)于全國(guó)大多數(shù)特別是長(zhǎng)三角區(qū)域同類城市出現(xiàn)的供需失衡、庫(kù)存增加、價(jià)格波動(dòng)等情況，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)穩(wěn)定有序的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)均保持在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。全市上半年商品住宅上市量顯著增加，達(dá)到近五年峰值，比近五年均值高出8000套；商品住宅銷售量同比雖有所下降，但仍高于近五年平均值2000套，成交量維持在正常年份水平；全市商品住宅累計(jì)成交均價(jià)雖然同比增長(zhǎng)9.8%，但成交均價(jià)漲幅趨緩；受供應(yīng)量增加、銷售量下降的影響，全市住宅累計(jì)可售套數(shù)達(dá)3.8萬套，去化周期由2013年年底的5個(gè)月，增加到目前的8個(gè)月，仍在可控范圍之內(nèi)。

城建累計(jì)完成投資396.25億元，占全年計(jì)劃60.7%

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一、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

（一）商品住宅銷售同比小幅下降，中小戶型房源保持熱銷

上半年，全市商品住宅累計(jì)登記銷售面積387.23萬平方米，同比下降24.8%；其中，市區(qū)商品住宅累計(jì)登記銷售面積332.14萬平方米，同比下降 26.3%。從區(qū)域情況看，兩江板塊依舊占據(jù)主力地位，銷售套數(shù)占比達(dá)65%，較去年增長(zhǎng)約4個(gè)百分點(diǎn)。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計(jì)登記銷售面積分別為194.2萬平方米和193.03萬平方米，同比分別下降15.3 %、35 %，二季度與一季度相比，環(huán)比下降0.6%；其中市區(qū)一、二季度商品住宅累計(jì)登記銷售面積分別為168.98萬平方米、163.16萬平方米，同比分別下降21.88 %、33.4 %，二季度與一季度相比，環(huán)比下降3.4%。總的來看，春節(jié)后在房貸成本和難度提高，部分城市供求風(fēng)險(xiǎn)加大，媒體唱衰的背景下，新推房源去化速度放緩，銷售量較去年高位出現(xiàn)下降，但總體仍維持正常年份水平。

同期，從全市商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析，中小戶型房源繼

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續(xù)保持熱銷。分面積段看，60-90平方米以下戶型成交套數(shù)為12034套，同比與去年基本持平，占比為43%，較去年同期提高約10個(gè)百分點(diǎn)；中等偏大戶型占比下降，90-120平方米和120-144平方米面積段占比分別為31%、16%，較去年同期合計(jì)下降約9個(gè)百分點(diǎn)。

（二）成交均價(jià)漲幅趨緩，樓盤優(yōu)惠促銷力度加大 上半年，全市商品住宅累計(jì)成交均價(jià)12571元/平方米，同比增長(zhǎng)9.8 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分別為

5.7 %、9.4 %、10.4 %、10.6 %）；其中，市區(qū)商品住宅成交均價(jià)14137元/平方米，同比增長(zhǎng)12.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月的同比增幅分別為12 %、13.2%、11.8 %、12%）。從區(qū)域情況來看，江南六區(qū)漲幅較快，同比增長(zhǎng)20.3%，新三區(qū)中，江寧漲幅較快，達(dá)到14.6%。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計(jì)成交均價(jià)分別為12655元/平方米、13335元/平方米，同比分別增長(zhǎng)11.6 %、11.9%，二季度與一季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)5.4%；其中市區(qū)一、二季度商品住宅累計(jì)成交均價(jià)分別為14153元/平方米、14120元/平方米，同比分別增長(zhǎng)15.07 %、9.58%，二季度與一季度相比，環(huán)比下降0.2 %。

房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象，購(gòu)房者觀望情緒、資金面不

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充裕、對(duì)后市預(yù)期不確定導(dǎo)致了部分開發(fā)商選擇加大優(yōu)惠促銷力度，以實(shí)現(xiàn)加速跑量回籠資金的目的。如江寧九龍湖區(qū)域的新城玖瓏湖，推出包括“車庫(kù)補(bǔ)貼8萬元再打96折”等多項(xiàng)促銷手段；麒麟片區(qū)的銀億東城促銷力度同樣不小，房源實(shí)際成交價(jià)格比上市均價(jià)低了超過1000元/平方米。

（三）商品住宅供應(yīng)創(chuàng)新高，庫(kù)存壓力有所增大 商品住宅供應(yīng)規(guī)模保持峰值。上半年，全市商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積492.58萬平方米，同比增長(zhǎng)23.6 %；其中，市區(qū)商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積421.87平方米，同比增長(zhǎng) 6.6 %。全市商品住宅供銷比為1.12。從區(qū)域情況來看，江南六區(qū)和六合上市套數(shù)同比分別增長(zhǎng)33%、100%，浦口和江寧分別下降39%、3%。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為199.3萬平方米、293.3萬平方米，同比分別下降11.4 %、26.1%；其中市區(qū)一季度商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為147.06萬平方米，同比下降1.9%，二季度商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為274.81萬平方米，同比增長(zhǎng)24.2 %。

商品住宅庫(kù)存去化周期有所增長(zhǎng)。截至6月末，市區(qū)商品住宅累計(jì)可售面積513.38萬平方米，同比增長(zhǎng)9.8%（3月末為422.18萬平方米，同比下降7.3 %）。市區(qū)商品住宅存量的平均去化期為7.5個(gè)月。從區(qū)域情況來看，六合板塊，2014年上半年庫(kù)存量達(dá)到72萬平米，較2013年同比增長(zhǎng)62%，4 / 14

供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)已開始顯現(xiàn)。

（四）二手住宅成交量下滑明顯，成交均價(jià)保持增長(zhǎng) 上半年，市區(qū)二手住宅累計(jì)成交面積249.42萬平方米，同比下降43.3%。從區(qū)域情況看，江南六區(qū)成交套數(shù)占比為61.4%，與去年同期占比基本相似，新三區(qū)中，江寧占比保持在20%，浦口占比為11.8%，較去年同期下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，六合占比為8.6%，較去年同期提高約1個(gè)百分點(diǎn)。從季度變化情況看，市區(qū)一、二季度二手住宅成交面積分別為121.51萬平方米、127.91萬平方米，同比分別下降38.1 %、51.3%，二季度與一季度比，環(huán)比增長(zhǎng)5.3%。

上半年，市區(qū)二手住宅累計(jì)成交均價(jià)13174元/平方米，同比增長(zhǎng)15.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分別為15.8%、21.9%、24.2%、17%）。從區(qū)域情況來看，浦口漲幅最大，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)24%、10%，其次江寧同、環(huán)比增長(zhǎng)15%、7%，江南六區(qū)和六合同比分別增長(zhǎng)13%、14%，環(huán)比漲幅較小。從季度變化情況看，市區(qū)一、二季度二手住宅累計(jì)成交均價(jià)分別為12926元/平方米、13412元/平方米。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，新開工面積有所下降 上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為600.89億元，同

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比增長(zhǎng)11.2%，其中，商品住宅開發(fā)投資完成額423.6億元，同比增長(zhǎng)14.8 %。從季度變化情況看，全市一、二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為 263.9億元、336.99億元，同比分別增長(zhǎng)10.8%、11.5%，二季度較一季度環(huán)比增長(zhǎng)27.7%。

上半年，全市商品房新開工面積610.38萬平方米，同比下降29%，其中，商品住宅新開工面積 453.53萬平方米，同比下降30.4 %。從季度變化情況看，全市一、二季度商品房新開工面積分別191.27、419.11萬平方米，分別下降50.9%、10.8%，二季度與一季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)119.1%。其中，全市一、二季度商品住宅新開工面積分別為 159.05萬平方米、294.48萬平方米，二季度與一季度相比，環(huán)比增長(zhǎng) 85.1%。

（六）土地供應(yīng)面積充足，兩江板塊成供地主力 上半年，全市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)總面積為262 公頃，同比增長(zhǎng)26.6%，供應(yīng)面積為近五年峰值，推地步伐進(jìn)一步加快。從區(qū)域情況看，兩江板塊依舊是絕對(duì)主力，分別上市82.4萬平方米、66.6萬平方米，共占全市57%的份額，較去年提升約3個(gè)百分點(diǎn)；江南六區(qū)中，仙林和城東供應(yīng)面積增幅分別達(dá)到162%、151%，另外城北和城南供地量也均在30萬平方米左右，城東和河西板塊土地供應(yīng)面積較少。

（七）房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)顯著，保障性住房開發(fā)貸款余額平穩(wěn)增長(zhǎng)

6月末，全市房地產(chǎn)貸款余額為3524.96億元，同比增

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長(zhǎng)22.5%，占人民幣各項(xiàng)貸款余額比重為23.6%，較去年同期提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額比年初增加375.63億元，其中：地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為410.16億元，比年初增長(zhǎng)69.82億元，余額同比增長(zhǎng)54.2 %；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1182.23億元，較年初增加了118.09億元，余額同比增長(zhǎng)18.3 %；保障房開發(fā)貸款余額450.26億元，同比增長(zhǎng)14.3%，比年初增加49.19億元，同比多增4.48億元。近年來，南京地區(qū)各金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房建設(shè)支持力度加大，保障房開發(fā)貸款增長(zhǎng)較為明顯；個(gè)人住房貸款余額為1818.09億元，比年初增加183.82億元，余額同比增長(zhǎng)21.3 %。

（八）房地產(chǎn)業(yè)稅收平穩(wěn)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)乏力 上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入完成141.87億元，同比增長(zhǎng)18%，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地稅收入總量的比重為

38.3%，值得注意的是今年上半年房地產(chǎn)稅收增收主要來自企業(yè)所得稅匯算清繳（每年5月份之前進(jìn)行，實(shí)際上是上年企業(yè)所得稅的多退少補(bǔ)），上半年房地產(chǎn)業(yè)入庫(kù)企業(yè)所得稅21.3億元，同比增長(zhǎng)82.9%，實(shí)際上仍然是2013年房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力強(qiáng)的反映，而營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)動(dòng)力尚顯不足，上半年入庫(kù)53.9億元，同比增長(zhǎng)8.6%，其中二季度已為下降態(tài)勢(shì)，共入庫(kù)26億元，同比下降2%。

二、存在的主要問題及原因分析

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體判斷

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今年“兩會(huì)”后，雙向調(diào)控成為房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向，各地根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況探索差別化房地產(chǎn)政策，目前多個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，并且隨著部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，微調(diào)政策呈逐步升級(jí)趨勢(shì)。結(jié)合目前南京市商品房市場(chǎng)供銷情況，預(yù)計(jì)供應(yīng)量較上半年或?qū)⒂兴陆?，房企降價(jià)促銷行為顯著，二手房市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)回調(diào)。

1、政策微調(diào)或成趨勢(shì)。今年以來，救市的傳聞此起彼伏，但與兩三年前不同，以前只要地方放松調(diào)控的政策出臺(tái)，馬上會(huì)被叫停，而此次地方政策出臺(tái)后，并沒被叫停。從目前來看，隨著呼和浩特確認(rèn)取消限購(gòu)、以及沈陽(yáng)、寧波為代表的城市在執(zhí)行層面對(duì)限購(gòu)政策的大舉放松，逐步得到中央默許，預(yù)計(jì)后期將有更多城市跟進(jìn)效仿，政策微調(diào)2也將成為趨勢(shì)。這也符合年初國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，針對(duì)不同城市情況進(jìn)行分類調(diào)控。

2、供應(yīng)量或?qū)⒂兴陆?。上半年住宅供?yīng)達(dá)到近5年最高，但成交量同比下降，隨著開發(fā)企業(yè)庫(kù)存量的增加，樓盤去化速度的放緩，預(yù)計(jì)下半年上市量將與上半年持平或略有下降。主要原因：一是受青奧會(huì)影響，在建施工單位停工一月勢(shì)必導(dǎo)致下半年局部樓盤新開工及在建施工進(jìn)度有所放緩，影響樓盤上市節(jié)奏；二是市場(chǎng)環(huán)境逐步趨冷，雖然市場(chǎng)中潛在供應(yīng)仍然較為充足，但在開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)不看好的 2 目前政策微調(diào)較多采用的類型包括公積金政策放松、放寬購(gòu)房落戶、價(jià)格下調(diào)干預(yù)等。

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情況下，將會(huì)自行控制樓盤上市節(jié)奏，為達(dá)市場(chǎng)供需平衡，或?qū)p緩上市量，或者推遲上市。

3、住宅以價(jià)換量或?qū)⒓铀?。雖然上半年以各種方式打折促銷的樓盤在明顯增加，但據(jù)調(diào)研，除小部分樓盤價(jià)格確實(shí)有所回落以外，大部分樓盤的優(yōu)惠幅度依然較小。但預(yù)計(jì)這種現(xiàn)狀或?qū)⒏淖儯掳肽觊_發(fā)企業(yè)以價(jià)換量或?qū)⒓铀?，降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量，以及項(xiàng)目降價(jià)的幅度都或?qū)U(kuò)大。主要原因：一是若下半年市場(chǎng)沒有明顯好轉(zhuǎn)，對(duì)于資金緊張的開發(fā)商來說，降價(jià)銷售是回籠資金最快的方式；二是隨著部分項(xiàng)目以價(jià)換量達(dá)成效果，或帶動(dòng)其他高存量區(qū)域及樓盤跟進(jìn)；三是在銷售指標(biāo)的壓力下，上市房企下半年的降價(jià)促銷力度或?qū)⒓哟蟆?/p>

4、二手住宅量?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌。2014年上半年，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者觀望氛圍逐漸濃厚，二手住宅成交也開始回落，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。預(yù)計(jì)下半年，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)下跌仍將持續(xù)，主要原因：一是由于二手房?jī)r(jià)格調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于新房市場(chǎng)的降價(jià)促銷，隨著新房市場(chǎng)以價(jià)換量項(xiàng)目的增加，導(dǎo)致二手房需求被分流。二是部分需求在2013年已經(jīng)被透支，導(dǎo)致今年市場(chǎng)整體需求不足。而價(jià)格方面，根據(jù)前幾輪調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整主要是受新房降價(jià)帶動(dòng)，預(yù)計(jì)隨著下半年新房市場(chǎng)出現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，將會(huì)帶動(dòng)二手住宅價(jià)格的進(jìn)一步下調(diào)。

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（二）需要關(guān)注的主要問題

1、一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題的變化情況

金融信貸支持定向?qū)捤桑瑒傂璺蓊~得到保證。一季度，銀行優(yōu)先滿足二套房貸款需求，剛需購(gòu)房貸款配額受到擠壓。二季度此種情況有所緩解，政策方面，5月12日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余在住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上表示，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，科學(xué)合理確定首套房貸款利率水平，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范。隨后的兩個(gè)月之內(nèi)，央行兩次“定向降準(zhǔn)”，貨幣政策定向?qū)捤?。根?jù)人行提供數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款保持近年來較高增長(zhǎng)水平，同時(shí)放款速度變快，據(jù)工行反映，目前放款周期在1個(gè)月左右。

2、二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新情況新問題

一是全國(guó)市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)壓力已傳導(dǎo)至南京。近期，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整跡象明顯，部分城市出現(xiàn)樓盤大幅降價(jià)的現(xiàn)象。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)也有轉(zhuǎn)化信號(hào)，二季度特別是5、6月份，南京樓盤去化速度明顯放緩，樓盤去化率同比回落，例如江北板塊的旭日上城項(xiàng)目，去年4月開盤樓棟30天去化率為41.2%，本同時(shí)期推出的房源去化率僅為24.5%。6月份，反饋客戶來訪量下降的企業(yè)占到80%，認(rèn)為下月當(dāng)?shù)厣唐贩夸N量將略有下降的企業(yè)占到60%。

二是涉房矛盾糾紛事件導(dǎo)致政府維穩(wěn)壓力加大。購(gòu)房者

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信心持續(xù)疲弱、累計(jì)可售面積持續(xù)增加以及房地產(chǎn)成交量的持續(xù)下滑，或?qū)?dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張。為緩解資金壓力，開發(fā)企業(yè)將采取降價(jià)等多種策略拉動(dòng)銷售，而降價(jià)將會(huì)導(dǎo)致已購(gòu)房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件，如上半年發(fā)生的新城以及中海的房地產(chǎn)項(xiàng)目因降價(jià)引起購(gòu)房者維權(quán)的事件，這些群體性事件將會(huì)增加市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，進(jìn)而增大政府維穩(wěn)壓力。

三是土地市場(chǎng)逐步降溫。上半年土地成交面積同比雖然增長(zhǎng)明顯，但成交樓面價(jià)同比下降24%，環(huán)比下降68%，且溢價(jià)率較高地塊基本集中在第一季度，第二季度僅三塊地塊溢價(jià)成交，最高溢價(jià)不超過10%，政府的土地收益受到明顯影響。另外，今年成交的部分地塊樓面地價(jià)大大低于前期成交的同質(zhì)地塊，這將對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不確定性影響。如位于浦口珠江鎮(zhèn)的G38地塊出讓樓面地價(jià)4403元/平方米，而去年正榮競(jìng)得的周邊地塊樓面地價(jià)達(dá)到7900元/平方米，地價(jià)降低79%。

四是部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況需要關(guān)注。通過對(duì)重點(diǎn)企業(yè)的走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)觀望趨勢(shì)濃厚，上市公司受半年報(bào)和指標(biāo)任務(wù)壓力，采取多種降價(jià)促銷手段，引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期變化，而降價(jià)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致已購(gòu)房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件產(chǎn)生。受信貸周期變長(zhǎng)影響，企業(yè)大量預(yù)售資金被占?jí)海瑩?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，部分大型企業(yè)因按揭被占?jí)旱馁Y金規(guī)

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模達(dá)到1~4億元，平均周期4~6個(gè)月，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性缺血。延期交付數(shù)量增多，城區(qū)延期交付的項(xiàng)目已達(dá)26個(gè)，以華光房地產(chǎn)、盈嘉房地產(chǎn)為代表的項(xiàng)目已引發(fā)集訪群訪，造成社會(huì)不穩(wěn)定。

五是新聞導(dǎo)向產(chǎn)生反向助推效應(yīng)。今年以來，“唱衰”樓市論不絕于耳，全國(guó)范圍內(nèi)新聞導(dǎo)向出現(xiàn)了明顯的針對(duì)性、表態(tài)性態(tài)度，助推市場(chǎng)反向運(yùn)行。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)變化原因分析

一是受整體宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，房地產(chǎn)業(yè)增速放緩，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，多個(gè)城市銷售縮水明顯，庫(kù)存量上升，市場(chǎng)下行壓力也傳導(dǎo)到南京，銷售數(shù)量較去年同期有所下滑；二是受青奧會(huì)停工一個(gè)月以及房企資金量不充裕的影響，多數(shù)房企上半年加大上市量以快速回籠資金，消費(fèi)者可選擇性的產(chǎn)品增多，市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化；三是受媒體“唱衰”影響，一些表態(tài)性、針對(duì)性觀點(diǎn)助推市場(chǎng)反向運(yùn)行；四是房企半年報(bào)沖擊銷售業(yè)績(jī)，部分大型房企以價(jià)換量行為顯著，促銷、優(yōu)惠幅度加大，觀望情緒變濃，樓盤去化速度明顯放緩。

（四）南京市新建商品住宅銷售價(jià)格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況

南京市是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局價(jià)格監(jiān)控的70個(gè)大中城市之一。2014年6月，南京新建商品住宅價(jià)格同、環(huán)比指數(shù)分別為106.6、99.4，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步進(jìn)入下行調(diào)整的周期（如

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圖所示）

圖1 2006年以來南京市新建商品住宅銷售價(jià)格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況

三、下一步工作建議

當(dāng)前，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高度敏感期，出現(xiàn)了一定的調(diào)整信號(hào)，隨著下一步樓盤去化速度的放緩，購(gòu)房者觀望情緒的加重，市場(chǎng)下行壓力猶存，如部分區(qū)域已出現(xiàn)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、市場(chǎng)供應(yīng)過剩等風(fēng)險(xiǎn)，因此，下一步要重點(diǎn)把握好以下幾個(gè)方面：

（一）密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)變化，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策措施以及周邊城市出臺(tái)政策的研究，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，針對(duì)出現(xiàn)的情況，強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)，加大住建、土地、地稅、金融、統(tǒng)計(jì)等部門的信息共享和深度合作，進(jìn)一步提高監(jiān)測(cè)效率和精準(zhǔn)度。

（二）合理安排土地供應(yīng)的節(jié)奏和規(guī)模，圍繞今后五年全市商品住宅供地年均500公頃以上的目標(biāo)，進(jìn)一步做好土地供應(yīng)工作，細(xì)化土地市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃的任務(wù)分解，保持土地

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市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定有序。按照規(guī)劃引導(dǎo)、分區(qū)統(tǒng)籌的原則，充分考慮區(qū)域?qū)嶋H情況的多樣性，合理安排90平米以下套型住宅用地的供地區(qū)域、規(guī)模以及比重。

（三）繼續(xù)增加中小戶型住房的有效供應(yīng)，保持市場(chǎng)供需總量基本平衡、供需結(jié)構(gòu)較為合理、供需區(qū)域有效銜接。

（四）繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求，不斷加大對(duì)中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設(shè)的支持力度。

（五）進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別是針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)延期交付的情況，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)商品房預(yù)銷售許可和預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于后續(xù)工程建設(shè)，不得挪作他用或強(qiáng)行劃撥，對(duì)造成延期交付或爛尾的開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)，建立督促以及聯(lián)合懲處的機(jī)制。

（六）做好相應(yīng)的政策儲(chǔ)備，根據(jù)市場(chǎng)變化情況，選擇合適的機(jī)會(huì)審慎進(jìn)行房地產(chǎn)政策的微調(diào)。

（七）進(jìn)一步加強(qiáng)輿論宣傳，有序引導(dǎo)規(guī)范各方市場(chǎng)主體行為。

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