第一篇：美國地產(chǎn)購置手續(xù)、流程

美國地產(chǎn)購置手續(xù)、流程、經(jīng)驗及注意事項

在美地產(chǎn)購置需注意的問題

1.預計的投資額為多少？ 2.投資決策的目的是什么？ 3.投資后期望選擇何種商業(yè)模式？ 4.投資手續(xù)時怎樣的（國內、海外）？ 5.海外樓宇位置選擇的原因？

6.如何選擇海外律師、房產(chǎn)經(jīng)紀中介、保險機構等等？ 7.海外人員選派的費用及相關業(yè)務如何開展？

8.海外簽證如何辦理；海外相關政策如何申請、應對；海外政府如何進行有效溝通？ 9.退出機制如何運作？ 10.上述風險如何控制？

購買美國房地產(chǎn)代理項目流程

第一步：選擇物業(yè)

客戶根據(jù)自己的需求選擇適合的項目并從中挑選適合的單元。

美國房地產(chǎn)顧問會向客戶提供項目的詳細介紹，包括周邊環(huán)境、投資價值等。我們還會定期組織投資考察團，讓客戶更直觀的了解市場環(huán)境和項目實際情況。

第二步：確認物業(yè)可售

美國房地產(chǎn)顧問將代表客戶聯(lián)絡美國開發(fā)商確認該房產(chǎn)仍可售。

如遇房產(chǎn)已被預訂或已售的情況，我們的顧問會繼續(xù)幫助客戶挑選滿意的物

業(yè)。

第三步：簽訂購買協(xié)議并交付定金

客戶簽訂購買協(xié)議，并支付10%房款的作為定金，以人民幣形式匯到公司賬戶

協(xié)議傳真給美方開發(fā)商，開發(fā)商簽署協(xié)議后，購買協(xié)議即生效

美國房地產(chǎn)顧問會為客戶解釋合同條款；也可應客戶要求聯(lián)系律師進行簽字簽證，或為購買協(xié)議進行公證。第四步：美國產(chǎn)權保險公司介入

由美國知名且信譽良好的產(chǎn)權保險公司為客戶進行一系列服務，包括房地產(chǎn)所有權審查、文檔審閱、房地產(chǎn)歷史記錄審查、開設委托帳戶、款額分派、產(chǎn)權保證保險、產(chǎn)權轉移手續(xù)和產(chǎn)權政府登記。

產(chǎn)權公司需要向客戶提供的文件有：產(chǎn)權承諾書(Title Commitment)，表明標的房產(chǎn)項目的產(chǎn)權情況已經(jīng)調查清楚，產(chǎn)權公司可以提供產(chǎn)權保險；產(chǎn)權保險（Title Insurance Policy），產(chǎn)權公司提供產(chǎn)權保險，如日后發(fā)生產(chǎn)權糾紛的情況，產(chǎn)權公司按照條款給與理賠 第五步：產(chǎn)權轉移

產(chǎn)權保險公司通知我們的顧問交割細節(jié)，包括寄送產(chǎn)權轉移文件的時間、客戶交付房款的時間等。

客戶在指定時間將全額房款以美金形式匯至美國產(chǎn)權保險公司指定的監(jiān)管帳戶，到帳后，公司將先前預收的10%定金全額退還給客戶。

同時美國產(chǎn)權保險公司將全部產(chǎn)權轉移文件(Closing Package)寄于公司，由其通知見證客戶簽署文件；公司將此文件回寄至美國產(chǎn)權保險公司，由其負

責開發(fā)商回簽。

產(chǎn)權公司在產(chǎn)權轉移后，負責房款的分配。第六步：政府登記備案

美國實行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎。

美國產(chǎn)權公司將政府登記的文件及客戶產(chǎn)權文件寄至公司，由其轉交客戶。第七步：產(chǎn)權查詢

客戶可直接在房地產(chǎn)所在地政府網(wǎng)站查詢該房地產(chǎn)產(chǎn)權歸屬狀況及其他信息。

美國房產(chǎn)購置相關政策

房屋買賣對于大多數(shù)美國人來說是一生中最大的一筆投資，同時不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了保護消費者(買主)的利益，在美國許多州的房地產(chǎn)買賣合同中，有一個或者類似的重要的條款，稱之為，(簡稱Option)，這一條款對于買主非常重要。

這樣的條款在美國各州類似但也有差異，以德州為例，該條款就是給已經(jīng)簽約并存入定金的買主在一定的時間內(7-10天，有些州可達15天)可以以任何理由解除合同，定金將如數(shù)退還給買主，買主損失的只是Option Fee(50-100美元)，Option Fee是買主與賣主在簽訂二手房合約時除了定金之外的直接支付給賣主的費用。如果買主買成了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。

在Option期間，賣主不可以再和其他的買主簽約，而買主可以無條件的終止合約。這一條款對買主非常有利，一般是買主在這期間請專業(yè)的房屋檢查師(Home Inspector)做全面的房屋檢查，如果發(fā)現(xiàn)有重大問題，諸如:地基、屋頂、下水系統(tǒng)或對人體健康有危害的地方，買主就可以單方終止合同，定金退回。在大多數(shù)情況下，只檢查出一些小的問題，這時買主會要求賣主做一定的維修，往往賣主會接受買主的要求，把損壞的或不工作的地方修好。美國各州類似的條款讓買主有充分的時間考慮和審核房產(chǎn)，保護了買主的利益。

賠償金儲備系統(tǒng)(Recovery Fund)如果一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴重的傷害和較大的經(jīng)濟損失，買主或賣主告到法院，這時可能犯法的經(jīng)紀人已經(jīng)畏罪潛逃，或者法院判決下來，要求犯法的經(jīng)紀人賠償受害人的經(jīng)濟損失，但是這個經(jīng)紀人卻沒有錢來償還。巨大經(jīng)濟損失的時候，僅靠輿論的安慰和道義上的支持而沒有得到在經(jīng)濟上合理的賠償是遠遠不夠的，這個問題怎么解決？ 美國各州均有的經(jīng)紀人賠償金儲備系統(tǒng)(Recovery Fund)的設立提供了解決方案，以下將對其進行簡單介紹。該系統(tǒng)不是美國聯(lián)邦政府制定，是由各州政府制定的，因此在相似的同時也有所差異。有些州設置的賠償金儲備系統(tǒng)的賠償金是由經(jīng)紀人自己出從而累計起來的。每個經(jīng)紀人剛考到執(zhí)照時交的，大約10美元，然后在每年的執(zhí)照延期時再交納一些(50美元左右)，一直到賠償金達到一定數(shù)目為止。部分州儲備的賠償金最低額是100萬美元，最高是170萬美元，一般維持在150萬美元上下。也有一些州儲備的賠償金比較低，在50萬美金左右。一般來說，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達5萬美元。賠償金儲備系統(tǒng)的建立使消費者的利益真正的得到了保障。

產(chǎn)權公司和產(chǎn)權保險

國內發(fā)生過不少信譽不佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司扣押買主的定金，占用賣主所賣的房款，甚至鋌而走險卷走客戶資金的事件，那美國在這方面是通過什么方法來如何保護消費者利益的呢？美國的房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權涉及的事宜由產(chǎn)權公司專門負責辦理

1.產(chǎn)權調查(Title Search)

當買主與賣主簽訂了買賣合同后，產(chǎn)權公司的律師就要開始調查賣主的房子的產(chǎn)權記錄，即個物業(yè)的產(chǎn)權轉移的歷史情況，同時也要調查該房子的產(chǎn)權上有沒有債務，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果有問題，就一定要解決了才能轉移產(chǎn)權，如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，定金退回給買主。2.產(chǎn)權保險(Title Insurance)如果產(chǎn)權沒有任何問題，產(chǎn)權公司會給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權保險(Title Insurance)，負責買賣雙方產(chǎn)權轉移和過戶手續(xù)(Closing)，其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產(chǎn)的產(chǎn)權出現(xiàn)問題，發(fā)生意外，產(chǎn)權公司承擔風險，給予賠償。

3.提供第三方賬戶（Escrow Account）

在美國絕大多數(shù)州政府為了保持房地產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或賣方的經(jīng)紀人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時，賣主的經(jīng)紀人常常會找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經(jīng)紀人手里的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經(jīng)紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。

所以，定金不能存放在經(jīng)紀人手中，只能存放在中立的第三者——產(chǎn)權公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。4.產(chǎn)權轉移過程

所有的產(chǎn)權過戶手續(xù)都是由中立的第三者即產(chǎn)權公司辦理，當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產(chǎn)權公司(不是賣主)，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產(chǎn)權公司的賬戶上，這時候房地產(chǎn)交易才真正完成。產(chǎn)權公司就會根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關條文，把一些費用，諸如: 傭金，產(chǎn)權保險，過戶的其他雜費，從房款中扣除，并立即支付給賣主，所以很多賣主在過戶后數(shù)小時內就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀人介入控制房款的機會。

美國房產(chǎn)購置一般流程

1.與你的房產(chǎn)經(jīng)紀人討論購買要求-提出需求

2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明（或足額資產(chǎn)證明）3.申請正式貸款提前批準信（資金足額可無）4.選擇想要買房的地區(qū)，房屋種類 5.經(jīng)紀人介紹看房，選房 6.買方提出購買意向書 7.賣方審查意向書

8.賣方指定過戶律師開設資金監(jiān)管賬戶/第三方公正托管公司 9.填寫買房出價合約書-付定金支票（option fee）

10.定金支票存入第三方公證托管公司(Open Escrow)開始工作 11.做房屋檢查（construction check）12.要求維修

13.審閱房屋各項結果報告 14.審閱并與公證托管書上簽章 15.審閱前期屋主抬頭(產(chǎn)權)報告 16.審閱白蟻檢查報告 17.購買房屋保險 18.簽署貸款資料

19.公證托管結尾步驟(Close Escrow)20.最后交房檢查

21.銀行放款（資金足額可無）22.資料登記 23.交收鑰匙 24.獲得房屋所有權

美國房產(chǎn)交易費用

a)必要費用：共計0.5%-1%左右 產(chǎn)權保險費 0.5%~0.6% 交易稅 0-0.25%（多數(shù)情況下賣方承擔，有些情況下和賣方協(xié)商分攤）律師費 $300~600 政府登記費 $75 產(chǎn)權調查及產(chǎn)權承諾書 $300~500

b)可選費用：按貸款額度會產(chǎn)生1-2%的費用，其他檢測估價費用總計約800美金

土地勘察費 $100~$300 房屋檢驗費 $300 房屋估價費 $300 貸款費用 1%~2%

c)預付費用：按實際交割過戶日期會產(chǎn)生一般會產(chǎn)生1-3%的預付費用 房地產(chǎn)稅 0.8%~3% 物業(yè)管理費 $300~500/月

物業(yè)保險費（一般涵蓋在物業(yè)費中）$10~20/月

傳統(tǒng)中介費用在Los Angles一般為3% 現(xiàn)階段通過談判與多重選擇可將整體費用降低到2%甚至更低。

美國房產(chǎn)一年的維護費用

在美國擁有房產(chǎn)，每年有如下持有費用： 1.房地產(chǎn)稅(Property Tax or Real Estate Tax)房地產(chǎn)稅，也稱為“物業(yè)稅”或簡稱為地稅，是地方針對房地產(chǎn)征收的郡稅，市稅，學區(qū)稅的總稱。

稅率各個州不同，一般來說每年約是房產(chǎn)估價的1-3%。這三項，其中一般以學區(qū)稅最高，占60%以上。

這一項國內目前不征收。所以投資房的空房率很高。在美國，一年3%的地稅，一般不租出去都扛不住。這在一定程度上減少了房屋囤積，增加了社會房產(chǎn)的使用效率。2.保險

住宅房保房子失火，淹水，雷擊等意外事故。一般20萬的房子保險每年500

美元。

商用房還可以保租金損失等。一般價格是住宅房的兩倍。3.小區(qū)費或物業(yè)費(common charges or HOA fee)房子在統(tǒng)一規(guī)劃的小區(qū)中，一般有小區(qū)費，用來支付小區(qū)公共設施和維護，比如路燈，公共草坪的維護。根據(jù)小區(qū)服務不同，大概從每年150美元到每月300美元不等。

物業(yè)費，一般是單元房的公共設施，一般每月300-500美左右。4.維護費

對于獨棟屋，每年要花錢剪草，澆水。

隔幾年，大的部件還要維修和更換，比如房頂，熱水器。5.管理費

如果是投資出租房產(chǎn)，出租給租客，一般由管理公司管理。

傭金一般是8-10%的房租加上第一個月的租金。如果是大型公寓樓管理費會少很多。

6.貸款本金和利息

如果房子有貸款，本金和利息要按月支付。2009年4月，全美范圍內，較好信用記錄貸款者享受的30年固定利率平均在5%左右。

各項稅費說明

房地產(chǎn)交易稅（Realty Transfer or Realty Transfer Tax）：

房產(chǎn)交易稅是為房地產(chǎn)產(chǎn)權交易特權而支付的稅額。根據(jù)你所在州不同，交

易稅的征收方式迥異。如新澤西州，通常賣方只需付州稅而在紐約市，除州稅外，還需付市稅。在紐約，如果你有貸款(Mortgage)，買方還需付Mortgage Tax(貸款稅)。

房產(chǎn)稅(real Estate Tax or Property Tax)：

顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當?shù)厥姓患{的稅種。房地產(chǎn)稅一般按年計，房價越貴，房產(chǎn)稅越高。一般講，房地產(chǎn)稅是用于市政丶縣郡丶學區(qū)丶社區(qū)大學及其它政府機構。房地產(chǎn)稅屬聯(lián)邦個人所得報稅扣稅項目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規(guī)定不一。（加州為1.1%）

房產(chǎn)稅獲知途徑：賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房產(chǎn)稅，這通常列在賣方經(jīng)紀上市單上(MLS)。如沒有，買方律師可通過市政府稅務部門查詢。產(chǎn)權調查報告也能較準確地顯示地稅征收。值得注意的是有的市鎮(zhèn)是在房產(chǎn)易手時重新估價征收地稅。有的市鎮(zhèn)是每3到4年調整地稅。因此，作為買主，應提前查清，并理解你將來到底付多少地稅，這對你考慮是否應購買此屋亦有幫助。估價申請上訴（Appeal）

你可以根據(jù)你的買價來上訴(Appeal)，到估價委員會(The Assessor’s Board)。上訴時，你必須證明你的買價是合理市場價格(Fair market Value)可抵扣的聯(lián)邦所得稅

房地產(chǎn)稅和一百萬美元貸款的利益可以用于抵扣聯(lián)邦所得稅。此外，次級貸款(通常是Home Equity Loan)不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。

另外，只有在報稅時采用單項扣減（Itemized Deduction）的報稅方式時，才能扣減房產(chǎn)稅和貸款利息，新房屋購買者還可以扣減點數(shù)費用（Points）。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋交易中德其他費

用，如房產(chǎn)交易稅丶律師費丶登記費及貸款公司的信用報告費，估價費等均屬不可抵扣費用。買方過戶費用（Closing Cost）

律師費（Counsel Fee）勘查費(Attorney’s Fee)產(chǎn)權保險費(Survey Fee)房檢費(Title Fee)

房屋估價費(Home Inspection Fee)登記費(Appraisal Fee)地稅調整(Recording Fee)

房管協(xié)會費(Property Tax Adjustment)貸款費用(Condo Association Fee)銀行手續(xù)費(Bank Charges)洛杉磯房地產(chǎn)概況

南加州洛杉磯(LA)是一個很適宜投資的好地方。這兒氣候非常好，四季陽光燦爛，中國人多，洛杉磯郡的總人口1300多萬，其中亞裔約有140萬人，它是國際金融中心，進出口貿(mào)易的主要港口，航天，電子工業(yè)的重地，好萊塢電影制片業(yè)及世界著名的高等學府如南加大（USC），加州洛杉磯大學(UCLA)，加州理工大學(California University of Technology)都在此地。

?洛杉磯又是一個世人所向往的旅游圣地。這里有迪斯尼公園（Disney Land）、環(huán)球影城(Universal Studio)、好萊塢(Hollywood)、比華利山莊(Beverly Hills)、圣塔莫尼卡(Santa Monica)、長堤市(Long Beach)，等等。多元化的經(jīng)濟造就了無數(shù)的就業(yè)機會和商機。

洛杉磯亞裔人口總數(shù)在美國排名第一，而且洛杉磯郡亞裔企業(yè)數(shù)量和營業(yè)額都是全美第一。根據(jù)美國聯(lián)邦人口普查局2006年的資料，亞裔企業(yè)數(shù)量是排名第二的紐約五郡總和的1.24倍，營業(yè)額是紐約五郡總和金額的2.39倍，排名第三的橙縣（Orange County）為紐約五郡總和的40.77%，營業(yè)額的51.36%，這兩者相加就更為可觀。在華裔人口中，自己擁有住房的占62.2%，即每100戶華人中就有62戶是擁有房地產(chǎn)的。

洛杉磯郡在華人小區(qū)有大型的中國超級市場、商場、中國人投資的銀行、醫(yī)院、地產(chǎn)公司、律師樓、保險公司、華人電臺和電視臺、華人報紙，等等。這里說中文大行其道，小區(qū)有華人議員、市長，甚至連投票選舉美國總統(tǒng)的選票都有中文解說?，F(xiàn)在大家都知道目前投資美國買房地產(chǎn)是個好時機，價錢低，利息也不高。外國人在加州買房地產(chǎn)是合法和受鼓勵的。只要放30%以上的頭款，連本帶利15年或是30年還清，固定利息或浮動利息均可，年利率6.5%左右。

北京市境外投資申辦流程

申請單位：北京市商務委員會—東城區(qū)商務委員會 申請材料： 需上報商務部的材料

（一）申請書，主要內容包括境外企業(yè)的名稱、注冊資本、投資金額、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、投資資金來源情況的說明、投資的具體內容、股權結構、投資環(huán)境分析評價以及對不涉及本辦法第九條所列情形的說明等；

（二）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件；

（三）境外企業(yè)章程及相關協(xié)議或者合同；

（四）國家有關部門的核準或備案文件；

（五）并購類境外投資須提交《境外并購事項前期報告表》

（六）主管部門要求的其他文件。需上報北京市商委委員會的材料

（一）申請書，主要內容包括境外企業(yè)的名稱、注冊資本、投資金額、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、投資資金來源情況的說明、投資的具體內容、股權結構、投資環(huán)境分析評價以及對不涉及本辦法第九條所列情形的說明等；（無模板）申請表（有模板）

（二）企業(yè)注冊地的區(qū)、縣商務主管部門或者所屬國有控股集團（總公司）的意見；

（三）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件

（四）境外企業(yè)章程及相關協(xié)議或者合同

（五）國家有關部門的核準或備案文件

（六）并購類境外投資需提交《境外并購事項前期報告表》

（七）北京市商務委要求的其他文件 資金來源說明

銀行對賬單（5000萬）審批環(huán)節(jié)有自然人不允許出現(xiàn)

材料無問題15日（北京市）

境外投資聯(lián)合年檢工作

根據(jù)《商務部、國家外匯管理局關于境外投資聯(lián)合年檢工作有關事項的通知》（商合函〔2009〕60號），結合北京市工作實際，現(xiàn)就我市境外投資聯(lián)合年檢工作事項通告如下：

一、年檢時間和對象

（一）年檢時間

從2010年開始，每年6月1日至7月31日，為固定的年檢工作時間。

（二）年檢對象

凡年檢年度以前，由我市境內投資主體（不含中央企業(yè)）以新設、并購（含參股）方式設立的境外企業(yè)（包括未經(jīng)核準的企業(yè)，但使用援外資金設立的境外企業(yè)、金融類境外企業(yè)除外）均應參加年檢。如2010年的年檢對象為2009年12月31日前設立的境外企業(yè)，依此類推。

二、年檢內容

自2010年起，年檢內容及評分標準調整為：

（一）市商務部門評分（滿分60）

1．境外企業(yè)狀況（滿分5分）。凡境外企業(yè)正常經(jīng)營，得5分；境外企業(yè)破產(chǎn)、清算、關閉、暫停營業(yè)等，得0分。

2．遵守我國境外投資有關規(guī)定情況（滿分35分）

（1）境外投資事項（含變更、終止、境外企業(yè)再投資等）是否經(jīng)過市商務委核準或備案并在“境外投資管理系統(tǒng)”中及時、完整、準確填寫了相關數(shù)據(jù)和信息（滿分10分）。所有境外投資事項均已履行手續(xù)，得10分；凡有境外投資事項未履行手續(xù)的情況，得0分。

（2）是否按《對外直接投資統(tǒng)計制度》要求報送統(tǒng)計資料（滿分10分）。凡按要求報送統(tǒng)計資料的，得10分；未按要求報送統(tǒng)計資料的，得0分。

（3）境外企業(yè)是否向我駐外使（領）館經(jīng)商處（室）報到登記并落實境外企業(yè)各項人員和財產(chǎn)安全防范措施、建立突發(fā)事件預警機制和應急預案（滿分10分）。凡按要求完成上述工作的，得10分；未按要求完成的，得0分。

（4）是否遵守《北京市境外投資管理暫行辦法》中的各項規(guī)定（滿分5分）。

3．遵守東道國有關規(guī)定情況（滿分20分）。

（1）境外企業(yè)及其中方派出人員是否因違反東道國有關法律法規(guī)和政策規(guī)定而受到處罰（滿分10分）。凡無上述情形者，得10分；有上述情形之一者，得0分。

（2）境外企業(yè)經(jīng)營中是否出現(xiàn)過質量、安全、環(huán)保、勞資關系等方面的問題或糾紛（滿分10分）。凡無上述情形者，得10分；有上述情形之一者，得0分。

（二）外匯管理部門評價（滿分40分）

1．投資款現(xiàn)匯匯出是否符合外匯局規(guī)定。凡投資款現(xiàn)匯匯出按外匯局規(guī)定辦理的，得5分；未按外匯局規(guī)定辦理的，得0分。

2．設備、材料等實物投資是否辦理登記、核銷手續(xù)。凡按規(guī)定辦理外匯登記及核銷手續(xù)的，得5分；未按規(guī)定辦理上述手續(xù)的，得0分。

3．境外企業(yè)資產(chǎn)、負債和所有者權益情況的填寫是否與財務報表一致。凡填寫完全一致的，得10分；有任何不一致的得0分。

4．是否按規(guī)定履行為境外企業(yè)提供擔?；蚍趴畹呐鷾适掷m(xù)。凡為境外企業(yè)提供擔?；蚍趴罱?jīng)過外匯局批準的，得5分；未經(jīng)批準的，得0分。5．是否按照外匯局規(guī)定對重大事項進行備案。凡按外匯局規(guī)定對重大事項進行備案的，得10分；未按照外匯局規(guī)定進行備案的，得0分。6．是否按規(guī)定參加外匯年檢。凡按規(guī)定參加外匯年檢的，得5分；未按規(guī)定參加外匯年檢的，得0分。

三、年檢程序

（一）境內投資主體準備年檢材料

1．每年6月1日開始，投資主體從商務部網(wǎng)站（004km.cn）合作司子站或國家外匯管理局網(wǎng)站（004km.cn）或北京市商務委員會網(wǎng)站（004km.cn）下載《年檢報告書》（見附件），統(tǒng)一用A4紙打印，并根據(jù)境外企業(yè)有關情況如實填寫一式兩份，其中一份報送市商務委，另一份報送國家外匯管理局北京外匯管理部并同時提供上一年度境外企業(yè)財務報表，包括資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及財務報表的中文譯件。2．投資主體通過國家外匯管理局網(wǎng)上服務平臺（網(wǎng)址：004km.cn）下載國家外匯管理局直接投資外匯管理信息系統(tǒng)企業(yè)客戶端軟件，并通過登錄該系統(tǒng)客戶端填寫電子版報告書中的表二后，直接向國家外匯管理局北京外匯管理部提交報告書，并保證所提交的電子數(shù)據(jù)與書面材料對應內容嚴格一致。具體操作辦法可查詢北京外匯管理部網(wǎng)站。

（二）境內投資主體到國家外匯管理局北京外匯管理部進行審驗

國家外匯管理局北京外匯管理部在收到投資主體完備的年檢材料15個工作日內，按以下步驟進行年檢：

1．對投資主體提交的書面材料和電子數(shù)據(jù)進行審核。對于報表二，要結合系統(tǒng)數(shù)據(jù)，重點對該項境外投資的外匯管理的真實性和合規(guī)性進行審核，并

審核投資主體填報數(shù)字是否與其報送的境外企業(yè)財務報表一致。對投資主體提交的相關數(shù)據(jù)確認無誤后才可正式在系統(tǒng)中記錄。

2．根據(jù)對年檢材料的審核情況和年檢評分標準對參檢企業(yè)進行評分，并將分值填入《年檢報告書》報表四的“外匯部門評價”欄，在“年檢部門”欄加蓋“資本項目外匯業(yè)務核準章（2）”。

3．打印一份系統(tǒng)審核通過的報告書退交投資主體，由其轉送給市商務委，其余材料留存。

（三）境內投資主體到北京市商務委員會進行審驗

北京市商務委員會在收到外匯管理部門的《年檢報告書》后，按以下步驟進行年檢：

1．根據(jù)本通告年檢內容第一條的相關規(guī)定進行檢查并打分，認真調查、客觀評價，必要時，可向我駐外使領館經(jīng)商處（室）了解有關情況。2．將上述評分計入《年檢報告書》報表四中的“商務部門或中央企業(yè)總部評價”欄，并在“年檢部門”欄中加蓋公章。

3．依據(jù)各項分值得出的總分確定境外企業(yè)年檢等級，在《年檢證書》上簽注等級，同時加蓋年檢專用章，并將《年檢證書》交投資主體持有。

四、其它說明

（一）請各區(qū)（縣）商務主管部門做好聯(lián)合年檢的宣傳工作，通過在當?shù)孛襟w發(fā)布聯(lián)合年檢通告等形式，廣泛告知屬地境內投資主體及時參加年檢，并建立屬地境內投資主體名錄。

（二）對應當參加聯(lián)合年檢而未參檢的企業(yè)，年檢結束后外匯局將在國家外匯管理局直接投資外匯管理信息系統(tǒng)中將其標記為“未參檢”狀態(tài)，此狀態(tài)將影響該企業(yè)年檢結束后包括變更登記、業(yè)務核準及備案等后續(xù)外匯業(yè)務的

辦理；對不參加聯(lián)合年檢、申報年檢信息的企業(yè)，外匯局可依據(jù)《中華人民共和國外匯管理條例》第四十八條有關規(guī)定，對違規(guī)企業(yè)及責任人分別予以相應處罰。

（三）境內投資主體申請政策扶持時，須提供與申請內容相關的本年度境外企業(yè)年檢證書，年檢等級一級（年檢得分80以上）方可享受扶持政策。

（四）受理地點

1．國家外匯管理局北京外匯管理部資本項目處（海淀區(qū)蓮花池東路39號西金大廈905室）聯(lián)系電話：63978922 2．北京市商務委員會一樓辦公大廳7號窗口（東城區(qū)朝內大街190號）聯(lián)系電話：85163144；市商務委外經(jīng)處聯(lián)系人：張成成 電話：85163172 傳真：85163143

在美注冊公司

注冊公司流程

1.確定在美公司名稱、無重復即可注冊； 2.填寫美國公司申請表格； 3.制作美國公司法定申請文件；

4.美國相關政府部門審批，時間為三十個工作日~兩個月不等； 5.制作美國公司章程、核實正文、原子印及鋼印、公司記錄本； 6.注冊完成。

需提交的文件

1.美國公司注冊證書 2.美國公司章程 3.繳交文件至公司注冊處 4.美國公司原子印及鋼印 5.持牌會計師核實正本一套 6.美國公司會議記錄本 7.美國公司股票

8.提供美國注冊地址（特拉華州）9.法律秘書地位 10.州政府核證

第二篇：11.地產(chǎn)公司員工離職手續(xù)流程

地產(chǎn)公司員工離職手續(xù)流程

員工離職辦理手續(xù)

一、離職管理

派遣員工因病或因事辭職時應提前30日向用人單位提出申請,辭職申請未予批準前,應繼續(xù)工作,不得先行離職。

1、離職員工必須在規(guī)定的時間內做好工作移交,并向用工人單位部提供書面的有相關人員簽字的移交清單,人事部憑移交清單及當月結算工資并辦理正式離職手續(xù);

2、因終止不再續(xù)約的或在勞動合同期內要求辭職的,均應按規(guī)定提前30日以書面形式通知對方;

3、如本單位提出提前解除勞動關系的,將按照國家及本單位規(guī)定辦理離職手續(xù),支付違約金。

二、離職程序

1、員工辭職

(1)試用期內的員工辭職,需書面提交辭職書給用人單位,辦妥《離職報告表》,用人單位書面通知企業(yè)人才市場,再予以工資結算,擅自離開者,視為自動放棄工資;

(2)正式員工辭職,則需書面提交辭職報告書給用人單位人事部審核批準,用人單位書面通知企業(yè)人才市場,然后再辦妥《離職報告表》再予以工資結算,擅自離開者,視為自動放棄工資。不給以辦理相關人事、社保關系轉移。

三、轉出人事關系

1、轉出人事檔案、集體戶口、黨組織關系、工會組織關系。

2、轉出養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、住房公積金。

四、關于社保手續(xù):由員工持《養(yǎng)老保險手冊》直接到社會勞動保險公司的職工流動窗口辦理繳費手續(xù),凡是未達到國家法定退休年齡的職工均

可辦理社保,不受年齡限制。

資料:

關于離職后三金如何處理的一、關于醫(yī)保

問:離職后醫(yī)保如何處理?

答:有兩種方式:如果新單位為您提供醫(yī)保辦理,可以請新的單位為您辦理醫(yī)保轉移手續(xù)將您的余額轉移到新的參保機構中去;如果新單位沒有此項福利,您可以在離職的次月月末到馬尾醫(yī)保填寫相關支取表格對醫(yī)保余額進行支取。馬尾醫(yī)保在馬尾區(qū)羅星西路59號人力資源大廈3層,乘坐937路公交車到青洲站下即到。

二、關于社保

1、問:離職后如何將養(yǎng)老保險關系轉到新的單位?

答:可請新單位的相關參保機構開具一張《商轉函》給現(xiàn)參保機構即“XX市社保公司開發(fā)區(qū)分公司”,再將商轉函和養(yǎng)老保險手冊交往“XX市社保公司開發(fā)區(qū)分公司”辦理關系轉出。

2、問:離職后能不能取出之前所交的社保金額?

答:除農(nóng)民戶、出國定居等特殊原因才可

三、關于住房公積金

問:離職后公積金如何支取?

答:可以辦完離職手續(xù)后,到人力資源部福利專員處填寫一式三份的《XX省直單位住房公積金支取表格》,待公積金中心封存完畢后(封存手續(xù)辦理周期為1月25日-2月25日離職的到3月25日封存,2月25日-3月25日離職的到4月25日封存,以此類推),封存后可憑《XX省直單位住房公積金支取表格》、公積金存折原本、領取人身份證原件、復印件、離職證明(向行政助理索取),到公積金管理中心辦理支取手續(xù)(公積金管理中心地址在XX市鼓屏路105號省直公積金管理中心。

第三篇：地產(chǎn)項目開發(fā)手續(xù)工作流程

地產(chǎn)項目開發(fā)手續(xù)工作流程

一、立項

二、環(huán)評、安評

三、委托設計院做平面方案

四、規(guī)劃、消防總平面方案審批

五、出藍圖

六、建設用地規(guī)劃許可證

七、單體建筑物三個以上設計方案

八、設計方案審批

九、出施工圖

十、建設工程規(guī)劃許可證

十一、圖紙審查

十二、建筑工程消防施工圖審核

十三、建設工程招標

十四、安全監(jiān)督手續(xù)

十五、質量監(jiān)督手續(xù)

十六、施工許可證

十七、開工建設

十八、消防驗收

十九、規(guī)劃驗收合格證

二十、質檢竣工驗收備案表 二

十一、節(jié)能建筑驗收 二

十二、房屋建筑工程結算備案 二

十三、工程竣工驗收備案

二十四、房產(chǎn)測繪→派出所出具門牌號證明→房屋初始登記出讓國有土地使用權設定登記 1）土地登記申請書

2）國有建設用地使用權出讓合同及政府批復原件 3）建設用地規(guī)劃許可證原件及加蓋公章復印件 4）建設用地使用權出讓金及契稅繳納證明 5）營業(yè)執(zhí)照及組織代碼證原件及加蓋公章復印件 6）法定代表人及委托代理人原件及加蓋公章復印件 7）地籍測量的數(shù)據(jù)及原件 建設用地規(guī)劃許可證

1）建設用地規(guī)劃許可證申請表 2）建設項目的有效計劃規(guī)劃批準文件

3）已經(jīng)批準的建設項目選址意見書和項目用地規(guī)劃圖 4）規(guī)劃設計條件及附圖

5）劃撥土地證明或土地出讓、轉讓合同 6）已批準的總平面圖 建設工程規(guī)劃許可證

1）建設工程規(guī)劃許可證申請表 2）經(jīng)辦人身份證及復印件 3）規(guī)劃批文 4）土地權屬證明文件

5）施工圖三套（含建設項目總施工圖、建設單體施工圖、工程定位圖及豎向設計、管線綜合、綠化及做法施工圖）6）放線（測繪）資料

7）申報材料相應的電子文檔光盤 施工圖設計審查

1）施工圖審查設計任務委托書、申請書 2）施工圖圖紙四套 3）建設工程規(guī)劃許可證

4）工程勘察報告技術審查任務委托書 建筑工程消防施工圖審核

1）建筑工程全套施工設計圖紙、技術性審查報告 2）建筑工程消防設計防火審核申報表

3）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其他組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證書復印件）4）設計單位資質證明 5）總平面定位圖

建設工程施工項目招標審批 1）立項批文

2）建設工程施工許可證 3）建設工程施工圖

設計審查備案書工程質量監(jiān)督手續(xù) 1）建設工程處質量監(jiān)督登記表

2）勘察、設計、施工、監(jiān)理單位中標通知書 3）勘察、設計、施工、監(jiān)理合同 建設工程安全監(jiān)督

1）建設施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證 2）建設工程施工合同 3）工程中標通知書

4）施工現(xiàn)場總平圖和臨設規(guī)劃方案 5）施工組織設計

6）工程項目負責人、安全管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書 7）特種作業(yè)人員有效上崗證

8）建設單位安全監(jiān)督人員和監(jiān)理單位監(jiān)理人員花名冊 9）從業(yè)人員參加意外傷害保險證明 10）建筑工程報監(jiān)書

11）市建設工程項目安全生產(chǎn)責任書 建設工程施工許可證

1）建設工程施工許可證申請表 2）土地使用權證

3）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證 4）建設工程施工合同或中標通知書 5）施工圖設計審查備案證明 6）消防設計審查證明 7）工程質量監(jiān)督手續(xù) 8）施工安全監(jiān)督備案資料

9）建設工程委托監(jiān)理合同及備案證明 10）墻改基金繳納證明

11）簽收單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工工資保證金證明 消防驗收

1）建筑工程消防驗收申請表

2）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其他組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證書復印件 3）消防電氣安全檢查檢測報告書 4）施工單位、監(jiān)理單位資質證明 5）建筑消防設施、防火材料等合格證明 6）產(chǎn)品內部裝修檢測報告 7）審核意見書 工程竣工規(guī)劃驗收

1）建設工程規(guī)劃驗收申請表

2）與實際相符的建設工程竣工圖紙；1:500竣工測量圖（建筑物周圍30－50米范圍內）必須采用85黃海高程系統(tǒng) 3）現(xiàn)狀照片（四個方向及周圍環(huán)境）4）消防部門驗收意見

5）其他指定提供的相關材料（包括：建設用地規(guī)劃許可證及附圖、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設項目放線、驗線驗槽通知單等

6）申報材料相應的電子文檔光盤 建筑節(jié)能專項驗收 1）省節(jié)能建筑認定申請書

2）工程繳納新型墻體材料專項基金發(fā)票 3）節(jié)能工程設計文件 4）節(jié)能設計審查辦案書

5）建筑維護結構熱工性能現(xiàn)場檢測報告

6）新型墻體材料和建筑節(jié)能技術與產(chǎn)品復檢報告、產(chǎn)品合格證、省新型墻體材料建筑節(jié)能技術產(chǎn)品認定書、市建筑節(jié)能技術產(chǎn)品登記證明以及進貨原始憑證 7）建筑節(jié)能施工和監(jiān)理資料 竣工驗收備案

1）竣工驗收備案申請表 2）建筑工程竣工驗收報告 3）建筑工程質量監(jiān)督報告 4）建設單位竣工驗收通知單 5）施工許可證

6）施工圖設計審查意見

7）施工單位出具的工程質量竣工報告 8）監(jiān)理單位出具的工程質量竣工報告 9）勘察單位出具的工程質量竣工報告 10）設計單位出具的工程質量竣工報告 11）規(guī)劃部門出具的證明文件或準許使用文件

12）法律規(guī)定應當由消防部門出具的大型人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件 13）環(huán)保部門出具的證明文件或準許使用文件 14）建筑節(jié)能部門出具的證明文件或準許使用證明 15）燃氣安全部門出具的證明文件或準許使用證明 16）建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金管理辦公室出具 的證明文件 17）工程建設造價管理部門出具的竣工結算證明文件 18）城建檔案管理機構出具的（建設工程竣工檔案驗收證明書）

19）工程支付證明 20）無拖欠行為證明

21）施工單位簽署的工程質量保修書

22）住宅工程還應提交（住宅質量保證書）、（）住宅使用說明書）

23）建設工程質量檢測報告和功能性使用資料 24）建設單位出具辦理備案人員委托書 房屋初始登記

1）當事人為自然人的，提交身份證或有限身份證明；當事人為法人的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證、法人有限是否證明和組織機構代碼證

2）國有土地屬于權證

3）建設用地規(guī)劃許可證；附建設用地規(guī)劃總平面圖 4）建設工程規(guī)劃許可證 5）建設工程施工許可證 6）質檢部門的竣工驗收備案表 7）房產(chǎn)測繪報告

8）派出所出具的門牌號證明

時曉東 2018年1月18日

第四篇：濟寧嘉隆地產(chǎn)離職手續(xù)辦理流程

濟寧嘉隆地產(chǎn)離職手續(xù)辦理流程

一、目的：建立規(guī)范、完整的離職管理流程，保證公司工作順利交開展和信息資料資產(chǎn)的安全。

二、適用范圍：本程序適用于公司所有職員離職手續(xù)的辦理。

三、職責：人力資源中心負責辦理離職人員離職手續(xù)，公司其他各部門負責協(xié)助辦理。董事長負責審批公司員工的離職情況。

四、離職程序：

（一）試用期員工辭職手續(xù)辦理流程：

1、試用期員工和勞務用工人員必須提前十天向部門領導提出書面辭職申請，待部門負責人、分管領導分別簽署意見后后報人力資源中心。辭職員工為中層副職以上職務或財務等重要崗位人員的，需提前一個月提出辭職申請。

2、由人力資源中心將辭職申請書逐級報請，經(jīng)總經(jīng)理、董事長批準后，人力資源中心會同其部門負責人進行約談，并通知辭職員工部門負責人安排工作交接。

3、離職員工按《離職員工交接手續(xù)表》《工作交接明細表》和《物品交接單》內容依次辦理，人力資源中心負責通知行政中心為其辦理工裝、辦公用品、工具書、檔案資料、手機、電動車等公司物品的收回工作和餐費結算工作；通知財務中心結清借款或罰單。以上內容交接完畢經(jīng)交接雙方和部門負責人、監(jiān)交人各方簽署意見后，交接工作方視為完成。

4、人力資源中心統(tǒng)計其本月考勤，提出離職員工工資結算意見，報 1

上級領導批示。

5、人力資源中心將獲批的辭職申請書、約談紀要、工資結算說明、《離職員工交接手續(xù)表》、《工作交接明細表》和《物品交接單》匯總整理，以呈批的形式逐級上報經(jīng)董事長批示。

6、將董事長批示的呈批報送財務中心和人力資源中心，作為制定工資和發(fā)放工資的依據(jù)。人力資源中心將所有資料存檔。

（二）正式員工離職手續(xù)辦理流程：

1、正式員工離職需提前一個月向部門領導提出書面辭職申請和《解除勞動合同申請》，待部門負責人、分管領導簽署意見后報人力資源中心。

2、由人力資源中心將辭職申請書和《解除勞動合同申請》逐級報請，經(jīng)總經(jīng)理、董事長批準后，人力資源中心會同其部門負責人進行約談，并通知辭職員工部門負責人安排工作交接。

3、離職員工按《離職員工交接手續(xù)表》《工作交接明細表》和《物品交接單》內容依次交接，人力資源中心負責通知行政中心為其辦理工裝、辦公用品、工具書、檔案資料、手機、電動車等公司物品的收回工作和餐費結算工作；通知財務中心結清借款或罰單。以上內容交接完畢經(jīng)交接雙方和部門負責人、監(jiān)交人各方簽署意見后，交接工作方視為完成。

4、工資中如涉及保險，人力資源中心會同財務中心辦理保險清算，多退少補，出具保險結算說明，并經(jīng)財務負責人簽字認可。

5、人力資源中心統(tǒng)計其本月考勤，提出離職員工工資結算意見，報上級領導批示。如未到績效工資發(fā)放時間，不再結算績效工資。

6、減除離職員工養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險，辦理合同終止手續(xù)，返還其

養(yǎng)老保險本。

7、人力資源中心將獲批的辭職申請書、《解除勞動合同申請》、約談紀要、工資結算說明、保險結算說明、《離職員工交接手續(xù)表》、《工作交接明細表》、《物品交接單》、勞動合同、解除勞動合同協(xié)議書、養(yǎng)老和醫(yī)療保險減少表、匯總整理，以呈批的形式逐級上報經(jīng)董事長批示。

7、將董事長批示的呈批報送財務中心和人力資源中心，作為制定工資和發(fā)放工資的依據(jù)。人力資源中心將所有資料存檔。

（三）公司辭退、開除員工離職的辦理

1、出現(xiàn)符合法律規(guī)范、合同約定情形，公司以書面形式下達辭退、開除解除勞動關系的決定。由人力資源中心負責監(jiān)督辦理員工離職手續(xù)辦理。

2、工作交接和結算參照前述款項執(zhí)行。

（四）特殊人員離職流程：

1、財務人員離職程序：無論財務人員是否為正式員工，必須提前一個月提出離職申請，且嚴格按照國家財經(jīng)法規(guī)、公司財務制度中的要求離職，并為在職期間出現(xiàn)的財務問題承擔相應責任和負有協(xié)助調查的義務。

2、駕駛員離職程序：除按照上述要求辦理離職外，行政中心需協(xié)助調查該員工在工作期間的出車記錄、維修記錄和違章記錄，如有罰款和因本人駕駛原因出現(xiàn)的維修，需補齊罰款和維修費用后方可離職。

第五篇：申請美國留學手續(xù)

無論自費或公費出國留學，一般由本人聯(lián)系學校，并按對方來信要求準備好有關材料，如經(jīng)濟保證書、TOEFL等考試成績單、推薦信、本人學歷證書等，然后辦理申請手續(xù)。一般來說，需辦理以下手續(xù)。

①寫一篇自我介紹。通常是簡略介紹自己的有關情況、所受教育、個人專業(yè)愛好及未來計劃等。

②詳細說明經(jīng)濟狀況。由我國學校寄來自備表格或學院獎學金服務組織的“經(jīng)濟狀況聲明書”的，可按其中要求填寫。個人用信件說明也可以。

③申請主修音樂、繪畫或攝影藝術的，應附上一個盒式錄音帶或代表作。

④寄去兩張照片。

⑤寄去健康證明一份。

⑥如學校要求付報名費，應盡早匯寄。無辦支付者可請求寬免，有時能獲得準許。申請人辦妥所有規(guī)定的手續(xù)之后，學校便會受理入學申請。