第一篇：提高容積率報告

關(guān)于要求變更規(guī)劃設(shè)計條件、提高容積率的請示

廊坊市人民政府：

廊坊愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過出讓方式取得了銀河路西北鳳道路南133333.3平方米（200畝）酒店、商業(yè)、住宅用地，于2005年*月*日簽訂土地出讓合同，根據(jù)土地出讓合同所附規(guī)劃設(shè)計條件，地塊指標(biāo)為：容積率≤1.6，建筑密度≥29.8%，綠地率≥35.4%，原商業(yè)用地為53208.35平方米（80畝），公寓住宅為80124.65平方米（120畝）。

一、有利于推動項目建設(shè)，解決歷史遺留問題

在該地塊開發(fā)過程中，由于多種原因尚未啟動，鑒于該地塊涉及到244戶拆遷，由于拆遷難度大，拆遷費用增加，直到2011年初才全部拆遷完。地塊內(nèi)因含有國防設(shè)施通信二站，需進行土地調(diào)整，由于是國防設(shè)施土地調(diào)整難度較大。另外地下通訊光纜和地上高壓線移位等問題，增加了開發(fā)建設(shè)成本。影響了該地塊的開發(fā)建設(shè)。且按照工商部門的規(guī)定，酒店公司不能開發(fā)房地產(chǎn)項目等原因，影響了該地塊的開發(fā)建設(shè)。

二、這是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廊坊市形象工程的必然要求

該地塊規(guī)劃設(shè)計條件制定于2006年1月，當(dāng)時該地塊為廊坊規(guī)劃范圍地塊，廊坊北大門的形象工程，為體現(xiàn)我市建設(shè)的國際化、現(xiàn)代化和都市化城市，規(guī)劃目標(biāo)定位高、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高。該地塊位于

銀河路與北鳳道交界處，位置相當(dāng)重要。沿道路須建設(shè)高層建筑，其余建設(shè)低層建筑，地塊容積率因此相應(yīng)提高，以提升我市整體品味。

三、有利于節(jié)約利用土地，提高土地利用率

廊坊市隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人民生活水平的提高，開發(fā)建設(shè)項目發(fā)展的迅速，結(jié)合城市規(guī)劃和城市發(fā)展的需求，土地資源日益稀缺，原定容積率僅1.6，看來明顯偏低。考慮到該地塊的開發(fā)效益及我市推進、國際化、現(xiàn)代化和都市化的需求，為此特要求對該地塊的規(guī)劃設(shè)計條件及容積率作出調(diào)整。

1、提高容積率到2.2，既符合國家現(xiàn)行政策中節(jié)約用地的根本政策要求，又可以進一步提高土地利用效率，更好的提升我市整體形象。

2、綜合用地變更為80畝的商業(yè)用地和120畝的房地產(chǎn)開發(fā)用地，使用年限由50年變更為70年。

3、土地使用年限的變更，費用的增加部分申請按原土地價格取費。

廊坊愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二〇一一年四月十三日

第二篇：容積率管理辦法

關(guān)于印發(fā)《建設(shè)用地容積率管理辦法》的通知

建規(guī)〔2012〕22號

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市規(guī)劃局（委）：

為規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進反腐倡廉工作，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，我部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真貫徹落實。

附件：建設(shè)用地容積率管理辦法

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二〇一二年二月十七日

建設(shè)用地容積率管理辦法

為進一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。

第三條 容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率計算規(guī)則由?。ㄗ灾螀^(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。

第四條 以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。

以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

第五條 任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

第六條 在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。

第七條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調(diào)整：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的； 第一條

（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第八條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個人向控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出書面申請并說明變更理由；

（二）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；

（三）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證；

（四）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出修改或不修改控制性詳細規(guī)劃的建議，向原審批機關(guān)專題報告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案；

（五）修改后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報城市、縣人民政府批準(zhǔn)。報批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果；

（六）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。第十條 城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。

第十一條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建設(shè)項目實施規(guī)劃管理，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率。

對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項目竣工驗收完成。

對于分期開發(fā)的建設(shè)項目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。

第十二條 縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進行核實時，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。

第十三條 因建設(shè)單位或個人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 建設(shè)單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。

第十五條 違反本辦法規(guī)定進行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。

第十六條 本辦法自2012年3月1日起施行。

第三篇：容積率管理辦法

關(guān)于印發(fā)《建設(shè)用地容積率管理辦法》的通知

建規(guī)〔2012〕22號

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市規(guī)劃局（委）：

為規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進反腐倡廉工作，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，我部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真貫徹落實。

附件：建設(shè)用地容積率管理辦法

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二〇一二年二月十七日

建設(shè)用地容積率管理辦法

第一條 為進一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。

第三條 容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率計算規(guī)則由?。ㄗ灾螀^(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。

第四條 以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。

以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民

政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

第五條 任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

第六條 在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。

第七條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調(diào)整：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；

（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第八條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個人向控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出書面申請并說明變更理由；

（二）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；

（三）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示

等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證；

（四）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出修改或不修改控制性詳細規(guī)劃的建議，向原審批機關(guān)專題報告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案；

（五）修改后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報城市、縣人民政府批準(zhǔn)。報批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果；

（六）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

第九條 國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個人向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證；

專家論證應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避；

（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證；

（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準(zhǔn)；

（五）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

第十條 城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。

第十一條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建設(shè)項目實施規(guī)劃管理，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率。

對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項目竣工驗收完成。

對于分期開發(fā)的建設(shè)項目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。

第十二條 縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進行核實時，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。

第十三條 因建設(shè)單位或個人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 建設(shè)單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。

第十五條 違反本辦法規(guī)定進行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。

第十六條 本辦法自2012年3月1日起施行。

第四篇：容積率審計案例

審計背景：

我局在對縣本級2007預(yù)算執(zhí)行及其他財政收支審計時，對財政部門征收國有土地出讓金的情況進行了重點調(diào)查。審計過程中發(fā)現(xiàn)的主要問題：

一、部分國有土地出讓金未納入預(yù)算管理。2007國有土地出讓金收入21035.37萬元未納入預(yù)算管理。

二、部分國有土地出讓金未按合同約定及時征收。

1、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠交土地出讓金3877.46萬元。根據(jù)縣財政局提供的國有土地出讓合同計算，截至2007年底，根據(jù)合同條款規(guī)定有6家 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)上繳國有土地出讓金16524萬元，至2007年底實際上繳11483.54萬元，欠繳出讓金3877.46萬元，占應(yīng)繳額的23.47%。另外，國土部門未按合同規(guī)定向開發(fā)商征收滯納金433.46萬元，也未按合同規(guī)定收取相應(yīng)的違約利息。

2、未對部分零出讓的地塊征收契稅6.51萬元 對于零出讓的地塊，征收部門應(yīng)對拆遷成本進行評估，以評估值為基數(shù)征收契稅。根據(jù)測算，對部分零出讓的地塊應(yīng)征收契稅6.51萬元，為宋德才開發(fā)的位于歌風(fēng)路北迎賓大道西側(cè)的地塊，面積4195㎡。

3、部分土地出讓金未實行收支兩條線管理。據(jù)了解，縣國土局對于小于10萬元的出讓金收入作為自身的預(yù)算外收入安排使用，大于10萬元的才上交給財政。僅2007國土局就截留323.21萬元，未按規(guī)定實行收支兩條線管理。

審計思路：根據(jù)審前調(diào)查了解和數(shù)據(jù)查詢分析，審計組認(rèn)為財政及國土部門在征收土地出讓金方面存在管理漏洞，應(yīng)把土地出讓金的征收管理作為2007預(yù)算執(zhí)行審計的重點之一；由于縣審計局在縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，審計工作必須服從和服務(wù)于縣政府的經(jīng)濟工作中心，審計組經(jīng)過討論認(rèn)為，考慮到審計時間和審計成本、審計結(jié)果的時效性，此次審計不宜全面開花、面面俱到，應(yīng)以擴大審計成效、促進制度建設(shè)、增加財政收入、規(guī)范征收管理為出發(fā)點，重點審核商業(yè)用地建筑容積率調(diào)整漏征的土地出讓金和契稅，利用AO審計軟件輔助審計，分清環(huán)節(jié)和責(zé)任、開展延伸審計調(diào)查，其他相關(guān)問題只報數(shù)字、不作詳細審查。

審計概念及審計依據(jù)：

建筑“容積率”，是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許的總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。對于取得的各類經(jīng)營性建設(shè)用地,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門確定的容積率,進行開發(fā)建設(shè),任何單位和個人,都無權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率。

審計所需資料：（以下資料，有的主管部門有電子資料、有的主管部門無規(guī)范的電子資料，需要審計人員根據(jù)其業(yè)務(wù)資料或業(yè)務(wù)檔案統(tǒng)計匯總，整理成規(guī)范的電子表格）

需要特別說明的是:一個地區(qū)同時有多個開發(fā)項目，每個房地產(chǎn)開發(fā)項目又處于審批、在建、部分銷售、全部銷售等不同階段，部分房地產(chǎn)項目一個地塊可能又分為一、二、三期滾動開發(fā)，因此，利用AO對房地產(chǎn)開發(fā)項目增加的建筑面積進行分析時，不能用實際建筑面積與規(guī)劃審批面積直接計算，而要用縣國土局、縣規(guī)劃局、縣建設(shè)局、縣房管局等部門提供的電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)根據(jù)其項目進展分別核對，計算每個房地產(chǎn)項目實際增加的建筑面積。

（一）土地出讓合同。包含的字段：

1、受讓人

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、合同簽訂時間

7、容積率

8、合同建筑面積（平方米）

（二）規(guī)劃局審批建筑面積表。包含的字段：

1、受讓人

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、規(guī)劃證上的容積率

7、規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）

（三）建設(shè)局審查面積表。包含的字段：

1、受讓人

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、施工圖的建筑面積（平方米）

（四）房管局預(yù)售面積表。包含的字段：

1、開發(fā)企業(yè)

2、宗地面積（平方米）

3、出讓金額

4、出讓位臵

5、土地用途

6、房管局預(yù)售建筑面積（平方米）審計步驟：

步驟一：采集有關(guān)單位、部門的電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。要求縣國土局、縣規(guī)劃局、縣建設(shè)局、縣房管局等部門提供相關(guān)的電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，主要包括《土地出讓合同》、《規(guī)劃局建筑面積》、《建設(shè)局審查面積》、《房管局預(yù)售面積》等4張業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)表，按照AO軟件規(guī)定的采集步驟，將上述4張數(shù)據(jù)表成功的采集轉(zhuǎn)換到AO軟件中去。

步驟二：生成《應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表1（規(guī)劃容積率大于合同容積率）》。（規(guī)劃局審批環(huán)節(jié)增加部分）

對《土地出讓合同》和《規(guī)劃局建筑面積》2張表的結(jié)構(gòu)和有關(guān)字段進行分析，設(shè)臵條件編制SQL語句進行關(guān)聯(lián)，條件是《土地出讓合同》表的“受讓人”字段等于《規(guī)劃局建筑面積》表的“受讓人”字段，并且where語句條件為《規(guī)劃局建筑面積》表的“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”字段值大于《土地出讓合同》表的“合同建筑面積（平方米）”字段的值，要顯示的字段有“受讓人”、“合同建筑面積（平方米）”、“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”等字段，對應(yīng)的SQL語句為：

Select a.[受讓人],a.[合同建筑面積（平方米）],b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）],(a.[出讓金額]/[合同建筑面積（平方米）])*(b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）]-a.[合同建筑面積（平方米）])as 應(yīng)補征的土地出讓金,(a.[出讓金額]/[合同建筑面積（平方米）])*(b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）]-a.[合同建筑面積（平方米）])*0.04 as 應(yīng)補征的契稅

into 應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表1（規(guī)劃容積率大于合同容積率）

From[業(yè)務(wù)_土地出讓合同] a inner Join [業(yè)務(wù)_規(guī)劃局建筑面積] b On a.[受讓人]=b.[受讓人] WHERE b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）]>a.[合同建筑面積（平方米）] 步驟三：生成《建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積表》。（建設(shè)局審圖未加監(jiān)管設(shè)計增加部分）

對《建設(shè)局審查面積》和《規(guī)劃局建筑面積》2張表的結(jié)構(gòu)和有關(guān)字段進行分析，設(shè)臵條件編制SQL語句進行關(guān)聯(lián)，條件是《建設(shè)局審查面積》表的“受讓人”字段等于《規(guī)劃局建筑面積》表的“受讓人”字段，并且where語句的條件是《建設(shè)局審查面積》表的“施工圖的建筑面積（平方米）”字段值大于《規(guī)劃局建筑面積》表的“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”字段值，顯示的字段有“受讓人”、“施工圖的建筑面積（平方米）”、“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”、“施工圖的建筑面積（平方米）”與“規(guī)劃證上的建 筑面積（平方米）”的字段值差額（另起名為“審圖面積與規(guī)劃面積的差額”），對應(yīng)的SQL語句為：

Select a.[受讓人],a.[施工圖的建筑面積（平方米）],b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）],a.[施工圖的建筑面積（平方米）]-b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）] as 審圖面積與規(guī)劃面積的差額

Into 建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積表 From[業(yè)務(wù)_建設(shè)局審查面積] a inner Join [業(yè)務(wù)_規(guī)劃局建筑面積] b On a.[受讓人]=b.[受讓人] WHERE a.[施工圖的建筑面積（平方米）]>b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）] 步驟四：生成《應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表2（建設(shè)審圖面積大于規(guī)劃建筑面積）》。

對《土地出讓合同》和《建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積表》2張表進行內(nèi)連接，設(shè)臵條件編制SQL語句，條件是《土地出讓合同》表的“受讓人”字段等于《建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積表》的“受讓人”字段，要顯示的字段有“受讓人”、“合同建筑面積（平方米）”、“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”等字段，對應(yīng)的SQL語句為：

Select a.[受讓人],a.審圖面積與規(guī)劃面積的差額,b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.審圖面積與規(guī)劃面積的差額as 應(yīng)補征的出讓金,b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.審圖面積與規(guī)劃面積的差額*0.04 as 應(yīng)補征的契稅 Into 應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表2（建設(shè)審圖面積大于規(guī)劃建筑面積）

from 建設(shè)局審查面積大于規(guī)劃局建筑面積表 a inner join [業(yè)務(wù)_土地出讓合同] b on a.[受讓人]=b.[受讓人] 步驟五：生成《房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建筑面積表》。（房屋銷售環(huán)節(jié)，房管局未依法監(jiān)督部分）

對《房管局預(yù)售面積》和《規(guī)劃局建筑面積》兩張表的結(jié)構(gòu)和有關(guān)字段進行分析，設(shè)臵條件編制SQL語句進行關(guān)聯(lián)，條件是《房管局預(yù)售面積》表的“開發(fā)企業(yè)”字段等于《規(guī)劃局建筑面積》表的“受讓人”字段，并且where語句的條件是《房管局預(yù)售面積》表的“房管局預(yù)售建筑面積（平方米）”字段值大于《規(guī)劃局建筑面積》表的“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”字段值，顯示的字段有“開發(fā)企業(yè)”、“房管局預(yù)售建筑面積（平方米）”、“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”、“房管局預(yù)售建筑面積（平方米）”與“規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）”的字段值差額（另起名為“預(yù)售面積與規(guī)劃面積的差額”），對應(yīng)的SQL語句為：

Select a.[開發(fā)企業(yè)],a.[房管局預(yù)售建筑面積（平方米）],b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）],a.[房管局預(yù)售建筑面積（平方米）]-b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）] as 預(yù)售面積與規(guī)劃面積的差額 Into 房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建筑面積表 From[業(yè)務(wù)_房管局預(yù)售面積] a inner Join [業(yè)務(wù)_規(guī)劃局建筑面積] b On a.[開發(fā)企業(yè)]=b.[受讓人] WHERE a.[房管局預(yù)售建筑面積（平方米）]>b.[規(guī)劃證上的建筑面積（平方米）] 步驟六：預(yù)售面積大于建設(shè)局審圖面積（開發(fā)商超出設(shè)計圖紙私建增加部分）

步驟六：生成《應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表3（預(yù)售面積大于規(guī)劃建筑面積）》。

對《土地出讓合同》和《房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建筑面積表》兩張表進行內(nèi)連接，設(shè)臵條件編制SQL語句，條件是《土地出讓合同》表的“受讓人”字段等于《房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建筑面積表》的“開發(fā)企業(yè)”字段，要顯示的字段有“開發(fā)企業(yè)”、“合同建筑面積（平方米）”、“房管局預(yù)售建筑面積（平方米）”等字段，對應(yīng)的SQL語句為：

Select a.開發(fā)企業(yè),a.預(yù)售面積與規(guī)劃面積的差額, b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.預(yù)售面積與規(guī)劃面積的差額 as 應(yīng)補征的出讓金, b.[出讓金額]/b.[合同建筑面積（平方米）]*a.預(yù)售面積與規(guī)劃面積的差額*0.04 as 應(yīng)補征的契稅

into 應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表3（預(yù)售面積大于規(guī)劃建筑面積）

from 房管局預(yù)售面積大于規(guī)劃局建筑面積表 a inner join [業(yè)務(wù)_土地出讓合同] b on a.開發(fā)企業(yè)=b.[受讓人] 步驟七：計算出應(yīng)補征的土地出讓金及契稅。設(shè)臵條件，編制相應(yīng)的SQL語句，分別對《應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表1（規(guī)劃容積率大于合同容積率）》、《應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表2（建設(shè)審圖面積大于規(guī)劃建筑面積）》、《應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表3（預(yù)售面積大于規(guī)劃建筑面積）》3張數(shù)據(jù)表中的“應(yīng)補征的出讓金”和“應(yīng)補征的契稅”字段進行求和，逐次執(zhí)行以下三條語句，針對執(zhí)行的結(jié)果，將三個對應(yīng)的“sum(應(yīng)補征的土地出讓金)”、“sum(應(yīng)補征的契稅)”進行相加，計算總的應(yīng)補征的土地出讓金及相應(yīng)的契稅。對應(yīng)的SQL語句為：

Select sum(應(yīng)補征的土地出讓金),sum(應(yīng)補征的契稅)From 應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表1（規(guī)劃容積率大于合同容積率）；

Select sum(應(yīng)補征的出讓金),sum(應(yīng)補征的契稅)From 應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表2（建設(shè)審圖面積大于規(guī)劃建筑面積）；

Select sum(應(yīng)補征的出讓金),sum(應(yīng)補征的契稅)From 應(yīng)補征的土地出讓金及契稅表3（預(yù)售面積大于規(guī)劃建筑面積）。

步驟八：驗證核實查詢的結(jié)果

對上述步驟中查出的問題進行比對分析，分清各主管局的責(zé)任,找相關(guān)業(yè)務(wù)人員進行詢問核實，手工剔除房管局與建設(shè)局重復(fù)計算部分的面積，計算有關(guān)結(jié)果并最終作出結(jié)論。

審計成果：

因?qū)徲嬈陂g與開發(fā)商開發(fā)期間不一致，有部分小區(qū)尚未完整申報預(yù)售房面積，房管部門提供的相應(yīng)預(yù)售面積不全，審計組最后確定選擇10個地塊的相關(guān)問題，向縣政府提交專題報告，出讓合同規(guī)定的建筑面積為688835.14㎡，實際建筑面積871295.36㎡，增加建筑面積182460.22㎡，調(diào)增率為26.49%。按簽訂土地出讓合同時的征收標(biāo)準(zhǔn)測算，有關(guān)部門應(yīng)補征土地出讓金及契稅5718.44萬元。隨即，縣審計局以“審計專報”的形式向縣政府進行了報告，馮縣長專門聽取了該情況的詳細匯報，并批示要求：紀(jì)委監(jiān)察局牽頭，組織規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、審計、財政等部門進行專項清理并出臺相關(guān)規(guī)范性文件。據(jù)此，縣政府成立了“沛縣經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整專項清查領(lǐng)導(dǎo)小組”及辦公室，抽調(diào)了專職人員，依法評估出需補征土地出讓金3092.9萬元、契稅123.7萬元、行政規(guī)費905.2萬元，合計4121.8萬元。日前，清理工作進展順利，清收款項陸續(xù)入庫，規(guī)范性文件即將出臺。

第五篇：容積率調(diào)整程序

調(diào)整經(jīng)營性用地容積率指標(biāo)按以下程序辦理：

（一）建設(shè)單位向市規(guī)劃管理部門提出書面申請，說明調(diào)整理由，提出具體調(diào)整方案，并附調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計方案圖；

（二）市規(guī)劃管理部門對調(diào)整容積率申請進行初審，組織有關(guān)部門及專家對容積率調(diào)整的必要性和調(diào)整方案的合理性進行論證、評審，對論證不通過的，不予調(diào)整；

（三）市規(guī)劃管理部門對論證通過的調(diào)整方案進行社會公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，必要時組織聽證；

（四）經(jīng)論證、公示（聽證）后，市規(guī)劃管理部門認(rèn)為確需調(diào)整容積率的，依法提出調(diào)整意見，并附論證、公示（聽證）結(jié)論和市國土部門土地出讓金補繳測算方案等相關(guān)材料報市經(jīng)營性用地使用管理聯(lián)席會議討論通過后，報市政府批準(zhǔn)；

（五）容積率指標(biāo)調(diào)整經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，市規(guī)劃管理部門方可辦理規(guī)劃方案調(diào)整審查等相關(guān)手續(xù)，并及時將依法變更后的規(guī)劃條件抄告市國土部門；

（六）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)變更后的容積率及時向市國土部門辦理土地出讓金補繳等手續(xù)，市國土部門與建設(shè)單位簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議；

（七）建設(shè)單位憑土地出讓補充協(xié)議、補繳出讓金及相應(yīng)契稅的繳納憑證，方可申請辦理或變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

容積率指標(biāo)調(diào)整突破控制性詳細規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。

第七條 涉及容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件調(diào)整過程中各個環(huán)節(jié)的相關(guān)材料，應(yīng)按城建檔案管理的規(guī)定及時歸檔備查。

第八條 市規(guī)劃管理部門和市國土部門應(yīng)將容積率調(diào)整審批情況和土地出讓金差價補繳情況，定期抄告市監(jiān)察部門。

第九條 市規(guī)劃、建設(shè)等管理部門應(yīng)加強對建設(shè)項目施工過程中的跟蹤管理，確保建設(shè)單位按規(guī)劃許可進行施工。

第十條 市規(guī)劃管理部門進行建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實，重點檢查建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率指標(biāo)。

因違法建設(shè)而造成總建筑面積超過規(guī)劃許可確定的總建筑面積的，市規(guī)劃管理部門對尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價5%～10%的罰款，并補繳土地出讓金等相關(guān)費用（土地出讓金補繳標(biāo)準(zhǔn)參照容積率調(diào)整執(zhí)行）；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價10%以下的罰款。

未按規(guī)定整改到位、行政處罰未執(zhí)行到位及未按規(guī)定補繳土地出讓金和相關(guān)規(guī)費的建設(shè)項目，市房產(chǎn)管理部門不得準(zhǔn)予房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第十一條 建設(shè)單位、設(shè)計單位應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法及相關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，準(zhǔn)確計算建筑面積，對違反本辦法及相關(guān)規(guī)范，弄虛作假的，將依法嚴(yán)肅處理。

第十二條 市規(guī)劃、國土等行政管理人員及其他相關(guān)行政管理人員在經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理中違反本辦法，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂擅自調(diào)整容積率的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。