第一篇：建筑容積率調(diào)整面積方法（模版）

建筑容積率調(diào)整面積方法

為切實(shí)加強(qiáng)城市建設(shè)項(xiàng)目審批管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、省政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的意見》（政發(fā)〔2006〕40號(hào)）等法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就建設(shè)項(xiàng)目建筑容積率調(diào)整和建筑面積確認(rèn)工作提出如下管理辦法。

一、適用范圍

本辦法適用于縣范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目建筑容積率調(diào)整及建筑面積確認(rèn)的處理。

二、建設(shè)項(xiàng)目建筑容積率調(diào)整的處理

（一）一切建設(shè)項(xiàng)目均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位必須認(rèn)真履行土地出讓合同，按照合同中約定的建筑用途和容積率進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，不得擅自改變用途或變相超容積率建設(shè)。凡不按照約定用途建設(shè)，或未經(jīng)項(xiàng)目審批單位和建設(shè)（規(guī)劃）行政主管部門批準(zhǔn)而超容積率建設(shè)的超建筑面積部分，均為違法建筑。

（二）縣規(guī)劃與建設(shè)局在組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)劃控制性指標(biāo)、項(xiàng)目立項(xiàng)文件、初步設(shè)計(jì)批復(fù)及國(guó)土資源局供地合同等文件進(jìn)行嚴(yán)格審查，并應(yīng)要求施工圖審查單位對(duì)建筑面積進(jìn)行嚴(yán)格審查。

（三）經(jīng)縣規(guī)劃與建設(shè)局審查，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目建筑容積率超過規(guī)劃控制性指標(biāo)及縣發(fā)改委、國(guó)土資源局等有關(guān)文件、合同規(guī)定的，分別按以下程序處理： 1．工業(yè)性項(xiàng)目（包括工業(yè)、倉儲(chǔ)）

工業(yè)項(xiàng)目以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，超出面積在項(xiàng)目總建筑面積10%以內(nèi)的，由縣規(guī)劃與建設(shè)局核準(zhǔn)后直接辦理，項(xiàng)目不再重新立項(xiàng)；超出面積在項(xiàng)目總建筑面積10%以上的，由縣經(jīng)貿(mào)委重新立項(xiàng)備案后，再由縣規(guī)劃與建設(shè)局辦理。相關(guān)手續(xù)辦理完畢后，企業(yè)應(yīng)將有關(guān)資料報(bào)縣國(guó)土資源局備案。

工業(yè)性項(xiàng)目?jī)?nèi)的行政辦公和生活服務(wù)等配套設(shè)施用地按省人民政府《關(guān)于嚴(yán)格土地管理切實(shí)提高土地利用效率的通知》（浙政發(fā)〔2004〕37號(hào)）嚴(yán)格控制。

2．公共事業(yè)性項(xiàng)目（包括政府投資行政事業(yè)辦公樓、體育、醫(yī)療、教育用房和經(jīng)濟(jì)適用房等）

嚴(yán)格按縣發(fā)改委立項(xiàng)文件及初步設(shè)計(jì)批復(fù)的建筑容積率建設(shè)，建筑容積率確需調(diào)整的，由縣發(fā)改委批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）后，方可調(diào)整，并按建設(shè)項(xiàng)目審批程序辦理相關(guān)手續(xù)。3．經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目

經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目規(guī)劃控制性指標(biāo)及縣發(fā)改委、國(guó)土資源局有關(guān)文件要求。部分項(xiàng)目在土地出讓后，因區(qū)塊規(guī)劃條件的變化或項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中的技術(shù)因素，不改變具體建設(shè)用途但確需少量超容積率建設(shè)的，在符合城市總體規(guī)劃，不影響城市景觀、城市安全、城市生態(tài)，確保“建筑密度、綠地率兩項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格控制”的前提下，應(yīng)根據(jù)以下程序進(jìn)行容積率調(diào)整：

（1）建設(shè)單位或個(gè)人向縣規(guī)劃與建設(shè)局提出書面申請(qǐng)并說明調(diào)整的理由（附容積率調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）；

（2）縣規(guī)劃與建設(shè)局組織專家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證；

（3）在本地的主要媒體上進(jìn)行公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)組織聽證；（4）經(jīng)專家論證、征求利害關(guān)系人的意見后，縣規(guī)劃與建設(shè)局應(yīng)依法提出容積率調(diào)整建議并附論證、公示（聽證）等相關(guān)材料報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)；

（5）經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，縣規(guī)劃與建設(shè)局應(yīng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件抄告縣發(fā)改委、國(guó)土資源局備案；

（6）建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)根據(jù)變更后的容積率到縣發(fā)改委調(diào)整項(xiàng)目立項(xiàng)內(nèi)容、到國(guó)土資源局辦理相關(guān)土地出讓收入補(bǔ)交等手續(xù)后再到縣規(guī)劃與建設(shè)局辦理相關(guān)規(guī)劃建設(shè)審批手續(xù)。

三、土地出讓金的補(bǔ)繳

（一）工業(yè)性項(xiàng)目

工業(yè)性項(xiàng)目超建筑容積率建設(shè)的，由縣規(guī)劃與建設(shè)局確認(rèn)設(shè)計(jì)方案并經(jīng)縣經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)后，以書面形式告知縣國(guó)土資源局，由縣國(guó)土資源局辦理相關(guān)用地手續(xù)，并簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，土地出讓金可以免繳。

（二）公共事業(yè)性項(xiàng)目

公共事業(yè)性項(xiàng)目超建筑容積率建設(shè)的，由縣發(fā)改委會(huì)同有關(guān)部門確認(rèn)后重新發(fā)文，再由縣國(guó)土資源局按照其項(xiàng)目土地供地方式辦理有關(guān)用地手續(xù)。

（三）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目

凡經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目實(shí)際容積率超過土地出讓合同約定容積率的，均須補(bǔ)繳土地出讓金。土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為：

1.凡土地出讓合同對(duì)超容積率的土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按合同約定的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳。

2.凡土地出讓合同對(duì)超容積率的土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)沒有約定的，其超容積率部分建筑面積，以現(xiàn)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)100%補(bǔ)繳。

3.因城市規(guī)劃需要調(diào)整方案而超容積率的，其超容積率部分建筑面積，以現(xiàn)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)80%補(bǔ)繳。

四、建設(shè)項(xiàng)目建筑面積的確認(rèn)

（一）嚴(yán)格執(zhí)行建筑面積計(jì)算口徑標(biāo)準(zhǔn)

建筑面積的計(jì)算口徑統(tǒng)一執(zhí)行中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范）（GB/T17986.1-2000）、建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房〔2002〕74號(hào)）和省建設(shè)廳《省關(guān)于貫徹執(zhí)行<房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范>的若干規(guī)定》（浙建房〔2001〕130號(hào)）的有關(guān)規(guī)定。

（二）嚴(yán)格控制建筑面積的合理誤差

建設(shè)項(xiàng)目建筑面積誤差是指縣規(guī)劃與建設(shè)局審核發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)計(jì)算確定的面積與建設(shè)項(xiàng)目竣工后的實(shí)測(cè)建筑面積之間的差距?？偨ㄖ娣e的合理誤差標(biāo)準(zhǔn)為：建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積在1000平方米以內(nèi)（含1000平方米）的，合理誤差為5%；1000-5000平方米（含5000平方米）的，合理誤差為3%；5000-10000平方米（含10000平方米）的，合理誤差為2%；10000平方米以上的合理誤差為1%?？偨ㄖ娣e合理誤差按累進(jìn)計(jì)算，且合理誤差總面積不得超過500平方米。

五、加強(qiáng)對(duì)違規(guī)行為的處理

（一）縣規(guī)劃與建設(shè)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位和施工圖審查單位的監(jiān)督管理，對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范的行為，要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

（二）本辦法施行后所有的經(jīng)營(yíng)性用地建設(shè)項(xiàng)目：

對(duì)實(shí)測(cè)面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積（含經(jīng)依法批準(zhǔn)增加的建筑面積）的：

1.超出面積部分嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施的，要依法予以拆除；不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，并處建設(shè)工程造價(jià)10%的罰款。

2.對(duì)實(shí)測(cè)建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積（含經(jīng)依法批準(zhǔn)增加的建筑面積）在合理誤差范圍內(nèi)的部分：（1）總建筑規(guī)模未超出規(guī)劃容積率要求，予以規(guī)劃認(rèn)可；

（2）總建筑規(guī)模超出規(guī)劃容積率要求，按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及土地出讓金后，予以規(guī)劃認(rèn)可。

3.對(duì)實(shí)測(cè)建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積（含經(jīng)依法批準(zhǔn)增加的建筑面積）在合理誤差范圍外的部分：（1）總建筑規(guī)模未超出規(guī)劃容積率要求，應(yīng)按照《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》中有關(guān)條款進(jìn)行處罰后予以規(guī)劃認(rèn)可；（2）總建筑規(guī)模超出規(guī)劃容積率要求，應(yīng)按照《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》中有關(guān)條款進(jìn)行處罰，并補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，同時(shí)應(yīng)按竣工時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)加倍補(bǔ)交土地出讓金后予以規(guī)劃認(rèn)可。

六、其他事項(xiàng)

第二篇：容積率調(diào)整程序

調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地容積率指標(biāo)按以下程序辦理：

（一）建設(shè)單位向市規(guī)劃管理部門提出書面申請(qǐng)，說明調(diào)整理由，提出具體調(diào)整方案，并附調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖；

（二）市規(guī)劃管理部門對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)進(jìn)行初審，組織有關(guān)部門及專家對(duì)容積率調(diào)整的必要性和調(diào)整方案的合理性進(jìn)行論證、評(píng)審，對(duì)論證不通過的，不予調(diào)整；

（三）市規(guī)劃管理部門對(duì)論證通過的調(diào)整方案進(jìn)行社會(huì)公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)組織聽證；

（四）經(jīng)論證、公示（聽證）后，市規(guī)劃管理部門認(rèn)為確需調(diào)整容積率的，依法提出調(diào)整意見，并附論證、公示（聽證）結(jié)論和市國(guó)土部門土地出讓金補(bǔ)繳測(cè)算方案等相關(guān)材料報(bào)市經(jīng)營(yíng)性用地使用管理聯(lián)席會(huì)議討論通過后，報(bào)市政府批準(zhǔn)；

（五）容積率指標(biāo)調(diào)整經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，市規(guī)劃管理部門方可辦理規(guī)劃方案調(diào)整審查等相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件抄告市國(guó)土部門；

（六）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)變更后的容積率及時(shí)向市國(guó)土部門辦理土地出讓金補(bǔ)繳等手續(xù)，市國(guó)土部門與建設(shè)單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議；

（七）建設(shè)單位憑土地出讓補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)繳出讓金及相應(yīng)契稅的繳納憑證，方可申請(qǐng)辦理或變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

容積率指標(biāo)調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。

第七條 涉及容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件調(diào)整過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)材料，應(yīng)按城建檔案管理的規(guī)定及時(shí)歸檔備查。

第八條 市規(guī)劃管理部門和市國(guó)土部門應(yīng)將容積率調(diào)整審批情況和土地出讓金差價(jià)補(bǔ)繳情況，定期抄告市監(jiān)察部門。

第九條 市規(guī)劃、建設(shè)等管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目施工過程中的跟蹤管理，確保建設(shè)單位按規(guī)劃許可進(jìn)行施工。

第十條 市規(guī)劃管理部門進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)，重點(diǎn)檢查建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率指標(biāo)。

因違法建設(shè)而造成總建筑面積超過規(guī)劃許可確定的總建筑面積的，市規(guī)劃管理部門對(duì)尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%～10%的罰款，并補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用（土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)參照容積率調(diào)整執(zhí)行）；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。

未按規(guī)定整改到位、行政處罰未執(zhí)行到位及未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)規(guī)費(fèi)的建設(shè)項(xiàng)目，市房產(chǎn)管理部門不得準(zhǔn)予房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第十一條 建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法及相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確計(jì)算建筑面積，對(duì)違反本辦法及相關(guān)規(guī)范，弄虛作假的，將依法嚴(yán)肅處理。

第十二條 市規(guī)劃、國(guó)土等行政管理人員及其他相關(guān)行政管理人員在經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃管理中違反本辦法，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂擅自調(diào)整容積率的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三篇：國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整容積率的文件

山西省國(guó)土資源廳：

你廳關(guān)于房地產(chǎn)用地調(diào)整容積率后如何補(bǔ)繳地價(jià)款有關(guān)問題的請(qǐng)示收悉，經(jīng)研究，函復(fù)如下：

為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)用地管理，國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）中明確規(guī)定：“堅(jiān)決制止擅自調(diào)整容積率行為。經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款?！闭魇諔?yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款，應(yīng)嚴(yán)格遵循地價(jià)評(píng)估、集體決策程序，以原出讓方同意調(diào)整容積率的日期為評(píng)估期日，參照市場(chǎng)價(jià)格水平，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法，評(píng)估測(cè)算新舊容積率規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)，并擇高作為補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具備土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

土地市場(chǎng)樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：評(píng)估期日新容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)，評(píng)估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)，原出讓時(shí)樓面地價(jià)期日修正到評(píng)估期日的修正值。核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。核定樓面地價(jià)時(shí)不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)交土地出讓價(jià)款可按評(píng)估期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確認(rèn)。

第四篇：容積率、建筑密度、綠化率如何計(jì)算

容積率、建筑密度、綠化率如何計(jì)算？ 知道容積率如何計(jì)算層數(shù)？

有一項(xiàng)目用地6500M2，規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請(qǐng)問該項(xiàng)目為多少層？總建筑面積為多少？

總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；

建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積； 因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2；

在建筑底層面積與標(biāo)準(zhǔn)層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標(biāo)準(zhǔn)層面積）=23400/2275≈10層；

容積率3.6的小區(qū)，如果真的用足35%的覆蓋率，小區(qū)環(huán)境會(huì)很差，一般做到15%~20%左右的話會(huì)比較合理，這樣的話，按上面的計(jì)算過程，層數(shù)應(yīng)在18~24左右。

所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。

對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個(gè)指標(biāo)都是合法的，除特別說明外，說到容積率時(shí)一般都是指凈容積率。但國(guó)家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購(gòu)房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個(gè)小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤(rùn)就越大。

（1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,計(jì)算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積

容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費(fèi)。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等

（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計(jì)算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積

（3）綠化率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計(jì)算公式：

綠地率=綠地面積/土地面積

這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地（下有詳解）、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

容積率的術(shù)語釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。

與容積率密切相關(guān)的一個(gè)指標(biāo)就是建筑密度，術(shù)語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。

從上面兩個(gè)釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。

充分了解容積率對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響，對(duì)我們的項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此我簡(jiǎn)單說一說各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。

1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

2、容積率0.3~0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。

3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。

4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

5、容積率1.2~1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。

6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。

7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項(xiàng)目。

8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。

9、容積率3.0~6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。

10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。

宅旁綠地綠化率是多少

請(qǐng)參照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》：11.0.2.4 綠地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：

(1)宅旁(宅間)綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A第A.0.2條的規(guī)定：綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5m；對(duì)其它圍墻、院墻算到墻腳；

(2)道路綠地面積計(jì)算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；

(3)院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A第A.0.3條的規(guī)定：綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1m；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m；(4)開敞型院落組團(tuán)綠地，應(yīng)符合本規(guī)范表7.0.4—2要求；至少有一個(gè)面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10m的組團(tuán)級(jí)主路敞開，并向其開設(shè)綠地的主要出入口和滿足本規(guī)范附錄A第A.0.4條的規(guī)定；

(5)其它塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地。沿居住區(qū)（級(jí)）道路、城市道路的公共綠地算到紅線。

第五篇：山東省建設(shè)廳調(diào)整容積率辦法

山東省建設(shè)廳、山東省監(jiān)察廳關(guān)于印發(fā)《山東省城市建設(shè)用地性質(zhì)和容積率調(diào)整規(guī)劃管理辦法》的通知

（魯建發(fā)[2009]10號(hào)）

各市建委（建設(shè)局）、規(guī)劃局、監(jiān)察局：

為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，提高規(guī)劃管理依法行政水平，加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè)用地性質(zhì)和容積率調(diào)整的規(guī)劃管理，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)[2008]227號(hào)）要求，省建設(shè)廳、監(jiān)察廳聯(lián)合制定了《山東省城市建設(shè)用地性質(zhì)和容積率調(diào)整規(guī)劃管理辦法》，對(duì)強(qiáng)化建設(shè)用地性質(zhì)和容積率規(guī)劃管理、規(guī)范調(diào)整程序、加強(qiáng)監(jiān)督檢查等做了明確規(guī)定。現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二〇〇九年五月十一日

山東省城市建設(shè)用地性質(zhì)和容積率調(diào)整規(guī)劃管理辦法

第一條 為規(guī)范城市建設(shè)用地使用性質(zhì)和容積率調(diào)整的規(guī)劃管理，維護(hù)城市規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，提高規(guī)劃主管部門的依法行政水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)行政監(jiān)察法》、《山東省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《山東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》等法規(guī)和規(guī)范性文件，制定本辦法。

第二條 山東省設(shè)市城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各類建設(shè)用地，涉及使用性質(zhì)和容積率調(diào)整的，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱建設(shè)用地使用性質(zhì)（簡(jiǎn)稱“用地性質(zhì)”），參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）的中類進(jìn)行分類。

本辦法所稱容積率，是指一定地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。

地下容積率調(diào)整的規(guī)劃管理，由各設(shè)區(qū)的市按照符合城市地下空間開發(fā)利用規(guī)劃、符合城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)需要等原則自行制定管理辦法。

第四條 縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)用地性質(zhì)和容積率調(diào)整的規(guī)劃管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府行政監(jiān)察機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)規(guī)劃主管部門履行用地性質(zhì)和容積率調(diào)整規(guī)劃管理職責(zé)情況的監(jiān)督檢查工作。

第五條 在建設(shè)用地使用權(quán)劃撥或出讓、轉(zhuǎn)讓過程中，規(guī)劃主管部門出具的規(guī)劃條件提出的規(guī)劃用地性質(zhì)應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定的容積率指標(biāo)必須與控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)該地塊確定的容積率指標(biāo)相 一致。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率指標(biāo)一般應(yīng)取控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的最大值。

第六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃主管部門確定的規(guī)劃用地性質(zhì)和容積率進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得擅自變更規(guī)劃主管部門確定的用地性質(zhì)、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等規(guī)劃控制指標(biāo)及其他規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容。

第七條 在不影響國(guó)家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，符合下列條件之一的，方可按照本《辦法》規(guī)定的程序調(diào)整地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)或容積率：

（一）城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃調(diào)整或者修編，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的；

（二）因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施或重大項(xiàng)目建設(shè)需要，導(dǎo)致地塊的建設(shè)條件發(fā)生較大變化的；

（三）國(guó)家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)或容積率后的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)符合周圍環(huán)境要求和設(shè)施承載條件，且必須滿足消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位在地塊內(nèi)有違法建設(shè)行為的，在對(duì)違法建設(shè)行為查處完畢之前，不允許調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)或容積率。

第八條 建設(shè)單位申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)或容積率的，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地規(guī)劃主管部門提交調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整后的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（簡(jiǎn)稱“調(diào)整方案”）。

調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)詳細(xì)說明建設(shè)用地基本情況、規(guī)劃許可情況、調(diào)整用地性質(zhì)或容積率的理由、調(diào)整幅度等有關(guān)內(nèi)容。

調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前、調(diào)整后的用地總平面布局、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系等內(nèi)容。

第九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的可兼容用地性質(zhì)范圍之內(nèi)調(diào)整用地性質(zhì)，或申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，按下列程序辦理：

（一）建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門提交調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案，規(guī)劃主管部門集體研究調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案；經(jīng)審查同意受理的，由規(guī)劃主管部門組織召開專家論證會(huì)，邀請(qǐng)專家對(duì)調(diào)整的必要性、合理性進(jìn)行技術(shù)論證，提出專家論證意見。

（二）經(jīng)專家論證同意調(diào)整的，由規(guī)劃主管部門組織對(duì)調(diào)整申請(qǐng) 報(bào)告、調(diào)整方案和專家論證意見進(jìn)行公示，必要時(shí)，可以組織聽證，并形成公示或聽證情況報(bào)告。

（三）規(guī)劃主管部門將調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案、專家論證意見、公示及聽證情況報(bào)告、修改后的調(diào)整方案提交城市規(guī)劃委員會(huì)審議。

（四）城市規(guī)劃委員會(huì)審議通過的，由規(guī)劃主管部門報(bào)城市（縣）人民政府審批。

（五）城市（縣）人民政府批準(zhǔn)后，規(guī)劃主管部門根據(jù)城市城市（縣）人民政府批準(zhǔn)意見，辦理有關(guān)規(guī)劃許可變更手續(xù)。

第十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，不允許調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，按照本辦法第九條規(guī)定程序辦理。

第十一條 建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的可兼容用地性質(zhì)范圍之外調(diào)整用地性質(zhì)，或申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的用地容積率指標(biāo)范圍之外調(diào)整容積率，按照本辦法第九條、第十條規(guī)定程序辦理。城市人民政府批準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)先組織對(duì)相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的規(guī)劃按照法定程序批準(zhǔn)后，由規(guī)劃主管部門按照城市人民政府對(duì)用地性質(zhì)或容積率調(diào)整的批準(zhǔn)意見，辦理有關(guān)規(guī)劃許可變更手續(xù)。

第十二條 建設(shè)單位申請(qǐng)的用地性質(zhì)與規(guī)劃用地性質(zhì)屬同一用地中類的，視同符合控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的可兼容用地性質(zhì)。

第十三條 規(guī)劃主管部門組織專家論證會(huì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取有關(guān)專家。論證意見要附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。

專家與申請(qǐng)調(diào)整建設(shè)用地性質(zhì)或容積率的建設(shè)單位有利害關(guān)系的，必須回避。

第十四條 調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案和專家論證意見應(yīng)在城市規(guī)劃公示欄、建設(shè)用地周邊進(jìn)行公示，有條件的要積極在當(dāng)?shù)卣爸鞴懿块T網(wǎng)站、當(dāng)?shù)刂饕侣劽襟w進(jìn)行公示。

在控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的可兼容用地性質(zhì)范圍之內(nèi)調(diào)整建設(shè)用地性質(zhì)，或在控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的用地容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，公示時(shí)間不少于7天。在控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的可兼容用地性質(zhì)范圍之外調(diào)整建設(shè)用地性質(zhì)，或在控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的用地容積率指標(biāo)范圍之外調(diào)整容積率的，公示時(shí)間不少于15天。

第十五條 按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，需進(jìn)行聽證的規(guī)劃調(diào)整項(xiàng) 目，按照《山東省城市規(guī)劃行政許可聽證辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 規(guī)劃主管部門對(duì)用地性質(zhì)或容積率調(diào)整申請(qǐng)進(jìn)行受理審查、專家論證、公示、聽證的全過程和城市規(guī)劃委員會(huì)審議過程，應(yīng)當(dāng)允許有關(guān)當(dāng)事人、利害關(guān)系人旁聽。

第十七條 規(guī)劃主管部門應(yīng)于辦理規(guī)劃條件、規(guī)劃許可證件等有關(guān)規(guī)劃許可變更手續(xù)后3日內(nèi)，將變更批準(zhǔn)文件和載明變更內(nèi)容的《規(guī)劃許可變更情況告知書》抄送同級(jí)國(guó)土資源管理等有關(guān)部門。

第十八條 所有涉及用地性質(zhì)或容積率調(diào)整的建設(shè)項(xiàng)目，其規(guī)劃管理的有關(guān)內(nèi)容必須依法公開，接受社會(huì)監(jiān)督。

規(guī)劃管理有關(guān)內(nèi)容涉及保密要求的，按有關(guān)規(guī)定辦理。

第十九條 經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整用地性質(zhì)或容積率的，建設(shè)單位必須按照有關(guān)規(guī)定，持規(guī)劃主管部門核發(fā)的變更后的規(guī)劃條件、規(guī)劃許可證件，到國(guó)土資源管理等部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十條 控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)地塊的用地性質(zhì)或容積率規(guī)定未發(fā)生變化的，該地塊用地性質(zhì)或容積率只能調(diào)整一次。

第二十一條 規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)用地和建設(shè)工程的規(guī)劃許可，應(yīng)當(dāng)保持用地性質(zhì)和容積率指標(biāo)的連續(xù)性、一致性，對(duì)同一地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)，核定的容積率指標(biāo)及相應(yīng)的總建筑面積應(yīng)當(dāng)一致。

分期開發(fā)建設(shè)的用地，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑面積總和，不得突破規(guī)劃條件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的容積率。

規(guī)劃主管部門進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)時(shí)，必須審查用地性質(zhì)及用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的用地性質(zhì)、容積率和建筑面積。對(duì)用地性質(zhì)和總建筑面積超出規(guī)劃許可規(guī)定的，由規(guī)劃主管部門或有關(guān)部門依法查處。

第二十二條 涉及建設(shè)用地性質(zhì)或容積率規(guī)劃調(diào)整的全部審查審批資料，均應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定，及時(shí)向城建檔案管理機(jī)構(gòu)移交備查。

第二十三條 違規(guī)調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)或容積率的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃主管部門或者其上級(jí)部門應(yīng)撤銷其相關(guān)規(guī)劃許可。

第二十四條 對(duì)政府職能部門工作人員不按規(guī)定調(diào)整用地性質(zhì)或容積率的，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予糾正；對(duì)在用地性質(zhì)或容積率規(guī)劃管理中失職瀆職、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由主管部門或行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法依紀(jì)追究責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條 本辦法所稱“3日”、“7日”、“15日”等期限，均以工作日計(jì)算，不含法定節(jié)假日。

第二十六條 本辦法由山東省建設(shè)廳、山東省監(jiān)察廳按照各自職責(zé)分工分別負(fù)責(zé)解釋。

第二十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

發(fā)布部門：山東省其他機(jī)構(gòu) 發(fā)布日期：2009年05月11日 實(shí)施日期：2009年05月11日