第一篇：二手房買賣中的戶口遷移糾紛應(yīng)如何處理和應(yīng)對

二手房買賣中的戶口遷移糾紛應(yīng)如何預(yù)防

和應(yīng)對？

廣東四時律師事務(wù)所：曾濤律師

在二手房交易過程中，除了房產(chǎn)過戶，還涉及一系列其他附帶事宜如水電煤氣過戶、戶口遷移等等，其中，戶口遷移屬于二手房買賣過程中比較棘手的附帶事宜，常有二手房買主由于未在房屋買賣合同中詳細(xì)規(guī)定戶口遷移事項，導(dǎo)致在房產(chǎn)過戶后戶口卻無法落戶在該房產(chǎn)或者無法全家落戶，或者嚴(yán)重影響到房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或者轉(zhuǎn)賣價格。那么，因二手房交易而產(chǎn)生的戶口遷移糾紛，當(dāng)時人應(yīng)如何預(yù)防和應(yīng)對呢？

一、戶口遷移糾紛的司法實踐：不屬于法院主管范圍

在我國的司法實踐中，戶口遷移糾紛一般不認(rèn)為是法院的主管范圍，買房人起訴要求賣房人遷出戶口的訴訟請求，法院通常不會受理。原因大致如下：我國民事訴訟法規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟。也就是說，民事訴訟不僅要求發(fā)生在平等主體之間，而且應(yīng)當(dāng)屬于因財產(chǎn)關(guān)系或人身關(guān)系引起的糾紛。根據(jù)《中華人民共和國戶口登記條例》第三條規(guī)定：“戶口登記工作由各級公安機(jī)關(guān)主管?！睉艨谶w移糾紛依規(guī)定應(yīng)屬于公安機(jī)關(guān)職責(zé)范圍，涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，因此不屬于民事案件的受理范圍?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百二十四條規(guī)定“人民法院對下列起訴，分別情形，予以處理：??(三)依照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請解決;”所以說，房屋內(nèi)戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。

對于這個問題，我國司法實踐中的操作比較統(tǒng)一。根據(jù)上海市高級人民法院《民事法律適用問答（2003年第3期）》規(guī)定“問題2：在二手房交易中，當(dāng)事人約定賣方遷出戶口，并由買方遷入戶口，但賣方嗣后拒不遷出戶口，買方起訴要求遷出戶口的，是否可以作為民事案件受理？答：我們認(rèn)為，對二手房買賣糾紛，如果當(dāng)事人以賣方違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的，可以作為民事案件處理；買方要求賣方實際履行約定，將戶口遷出并將自己戶口遷人的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無權(quán)作出此類民事判決，故該請求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項。當(dāng)事人堅持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴?！?/p>

二、合理的預(yù)防和應(yīng)對措施

1、在二手房買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限及違約責(zé)任。

在二手房交易過程中，除了對房屋買賣的主體條款詳細(xì)約定外，對于合同隨附條款也要十分謹(jǐn)慎，例如水、電、煤氣的過戶，戶口的遷移等事項，這些隨附事項對于實現(xiàn)合同目的、達(dá)到安居樂業(yè)也是十分重要的。為確保賣方在房產(chǎn)過戶后及時遷出戶口、保證買方家庭順利落戶，宜在房屋買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限，以及未在約定期限內(nèi)遷移戶口應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。遷移戶口的期限，應(yīng)先了解當(dāng)?shù)毓矐艏块T的相關(guān)政策和辦事效率，根據(jù)實際情況確定一個雙方都可接受的合理期限。而違約責(zé)任的形式，一般表現(xiàn)為逾期違約金，逾期違約金的計算方式也應(yīng)在一個合理的限度之內(nèi)，以免之后起訴至法院主張違約金時被法院認(rèn)定為違約金過分高于遭受的損失。至于違約金的計算方式，在實踐中一般可以總房價的萬分之一至三的方式計算每日違約金。詳細(xì)約定遷移戶口的期限及違約責(zé)任，一是可以督促賣方及時在合理期限內(nèi)遷出戶口，二是可以在賣方未及時遷出戶口之后以合同違約為由向法院起訴要求對方支付違約金，以彌補(bǔ)自己的損失。

2、向當(dāng)?shù)氐墓矐艏块T申請強(qiáng)制遷出戶口。這個方法取決于當(dāng)?shù)毓矐艏块T的相關(guān)政策，部分地方公安戶籍部門可以采取措施將賣方原登記在被轉(zhuǎn)讓住房上的戶口強(qiáng)制遷出。例如，南京市公安局《關(guān)于加強(qiáng)房屋買賣戶口管理工作的實施意見（試行）》（寧公人〔2011〕52號）規(guī)定：“房屋買賣雙方已經(jīng)合法完成房屋產(chǎn)權(quán)交易，買房人已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》或《南京市公有住房租賃契約》，并實際居住。賣房人未將戶口遷出原住房，導(dǎo)致買房人戶口無法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）。經(jīng)買房人申請，戶口所在地公安派出所履行告知后，賣房人仍拒絕辦理戶口遷出的，經(jīng)縣級公安機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，將賣房人戶口整戶遷移至現(xiàn)戶口所在地的社區(qū)（村）托管戶臨時管理?！鄙钲谑泄簿帧渡钲谑芯用袷袃?nèi)移居和戶的管理工作規(guī)范（試行）》也規(guī)定：“7.6 實際居住條件消失后（即房產(chǎn)被拆遷、查封、扣押、收回、轉(zhuǎn)讓或搬離的等情形），原戶口在該址的人員應(yīng)當(dāng)主動向轄區(qū)派出所戶籍民警申報辦理遷出手續(xù)，無遷入（自立）家庭戶、集體戶條件的，遷入本所代管戶?！?/p>

3、向法院起訴的可行性方案淺探：訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”。如前所述，房屋內(nèi)戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。然而，筆者認(rèn)為：完成戶口遷移一般需要兩個程序，一是當(dāng)事人向公安戶籍部門提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請，二是公安戶籍部門依職權(quán)的審批和辦理。當(dāng)事人提交申請為開啟戶口遷移程序的第一步，也是當(dāng)事人可以且只能由其主動實施的活動（至于之后的屬于行政管理范疇的公安機(jī)關(guān)審批活動，則在所不問），故訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”的此項訴訟請求實際為要求賣方為某種行為的給付之訴，應(yīng)屬人民法院的主管范圍。誠然，戶口遷移問題從表面上確實屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，然而雖不可就行政管理范圍內(nèi)的問題直接起訴至法院，但仍可向法院起訴要求義務(wù)人為一定行為（向公安機(jī)關(guān)提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請），因為提交戶口申請并非公安戶籍部門的職權(quán)范圍，而恰恰屬于應(yīng)由賣方主動實施的活動。這一觀點在二手房過戶相關(guān)司法實踐中也可以得到印證：二手房買賣合同簽訂并支付房款后，賣方怠于行使房產(chǎn)過戶手續(xù)，法院一般都會判決賣方在一定期限內(nèi)“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”。實際上，辦理房產(chǎn)過戶屬于房管部門的行政管理范疇，不屬于法院主管范圍，但是“協(xié)助”辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)又可作為訴訟請求，原因在于“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”是賣家應(yīng)盡的義務(wù)，此項訴訟請求實際為要求賣方為某種行為的給付之訴。同理可知，訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”實際與訴請賣方“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”的性質(zhì)并無二致，必然屬于法院的主管范圍。

綜上，為應(yīng)對二手房買賣中的遷移戶口糾紛，最好在源頭上予以控制，即在在二手房買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限及違約責(zé)任。在遷移戶口糾紛已經(jīng)發(fā)生并難以協(xié)商的情況下，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)貞艏呦虍?dāng)?shù)氐墓矐艏块T申請強(qiáng)制遷出戶口。無其他途徑予以救濟(jì)時，應(yīng)探究向法院起訴的可行性，在訴訟請求中予以變通，爭取訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”，而非直接訴請遷移戶口。

第二篇：二手房買賣糾紛處理指南

二手房買賣糾紛處理指南

隨著近年房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出工資漲幅的可怕趨勢，如今一二線城市的房價，已經(jīng)到了讓大多數(shù)人目瞪口呆的程度。人們對房子翹首以盼的同時，也催生了二手房買賣中的一系列糾紛。現(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進(jìn)行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認(rèn)識。

▌問題一：遇到銀行政策調(diào)整，買家無法及時支付房屋尾款怎么辦? 法律意見：由于銀行政策調(diào)整、買家個人征信原因?qū)е碌难舆t放款，從而買家無法按合同約定支付房屋尾款，這種情況是很常見的。出現(xiàn)這種情況的時候，買家也是要向賣家承擔(dān)違約責(zé)任的。因此買家必須要對個人征信和銀行政策有及時的了解。▌問題二：賣家逾期交房怎么辦?

法律意見：除了一些特別的事由，比如買家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時移交房屋給買家，若賣家逾期騰房，那么買家可以據(jù)合同約定向賣家主張違約責(zé)任，或者向賣家主張因為逾期交房增加的租房費用賠償。

▌問題三：賣家逾期不履行過戶手續(xù)怎么辦?

法律意見：在房價迅速躥升的特別時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來的買賣合同，達(dá)到毀約的目的。遇到這種情況，買家可以及時起訴對方，同時對房屋申請財產(chǎn)保存等。

▌問題四：遇上黑中介或者責(zé)任心差的房屋中介怎么辦?

法律意見：中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)良莠不齊是這個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，由于中介的原因?qū)е碌馁I賣雙方無法順利進(jìn)行，甚至對簿公堂的事情屢見不鮮。當(dāng)出現(xiàn)這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。▌問題五：房屋質(zhì)量有問題怎么辦?

法律意見：這個問題主要有三種情況，第一，如果簽訂房屋買賣合同時，賣家已經(jīng)明確如實告知買家房子的質(zhì)量情況，買家據(jù)此得到優(yōu)惠價格，房子過戶后，買家又以此對賣家主張賠償責(zé)任的，那賣家可不承擔(dān)責(zé)任;第二，如果是買家故意隱瞞房屋的真實情況，那么買家可以向買方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任;第三，賣家已經(jīng)把房屋真實情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒有如實告知買家的，那么買家可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。

▌問題六：房屋過戶后，發(fā)現(xiàn)買家戶口沒有遷移怎么辦?

法律意見：房子往往和學(xué)位以及福利掛鉤，如果出現(xiàn)賣家沒有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況，除了要催促賣家及時遷移戶口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況，并且把戶口遷移違約責(zé)任寫在合同里。

▌問題七：定金問題產(chǎn)生爭議怎么辦?

法律意見：二手房買賣中，定金糾紛應(yīng)該屬于最常見的問題了。按照定金合同的性質(zhì)，定金又可以分為立約定金、違約定金等，所以定金的性質(zhì)要看合同內(nèi)容的具體約定。如果只是由中介機(jī)構(gòu)出具“定金收條”，而沒有明確具體的內(nèi)容，那么雙方就很容易對這筆“定金”的性質(zhì)產(chǎn)生爭議。所以，具體明確的約定，是避免定金爭議最好的方法。▌問題八：房價突然大漲，賣家寧可毀約不要定金怎么辦?

法律意見：在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。遇見這種情況，如果只是要求賣家雙倍返還定金是無法彌補(bǔ)買家的損失的，這個時候買家可以向法院請求繼續(xù)履行房屋過戶，或者請求賣家賠償房屋上漲的差額賠償。

▌問題九：買賣雙方為了避稅而訂立“陰陽合同”，后來賣家主張買賣合同無效怎么辦?

法律意見：為了避稅而訂立“陰陽合同”這是違反行政法規(guī)的，但是并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同無效，賣家看到房價大漲，就據(jù)此認(rèn)為合同無效的主張是不成立的?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定合同部分無效的，不影響其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能夠確定真實的合同交易價格，并且是雙方的真實意愿，那么房屋買賣合同就是有效的。▌問題十：交了誠意金(意向金)，如果不想買房了怎么辦?

法律意見：主要分兩種情況，第一，買家向中介公司交付意向金時，中介公司沒有要求買方簽訂《定金合同》，而僅僅是出示誠意金收據(jù)，那么這個時候的誠意金就相當(dāng)于“訂金”，只要最后沒能訂立買賣合同，誠意金都應(yīng)當(dāng)返還。第二，如果中介公司在《定金合同》中明確約定：“一旦賣家同意買家的條件，并且收取誠意金后，誠意金就轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń??！比绻羞@樣的約定，那么這時候的誠意金就相當(dāng)于“定金”，買家沒有正當(dāng)?shù)睦碛删芙^簽訂合同的時候，買家是不能要求返還的。▌問題十一：在簽訂合同之前，購房者應(yīng)該查看賣方資格，主要需要查詢以下證件：

1、賣方身份證、戶口簿（這么做是為了查驗賣房人與產(chǎn)權(quán)人是否為同一人），如果賣方委托他人賣房，購房者應(yīng)該查看委托證書及雙方的身份證件；

2、房屋產(chǎn)權(quán)證明：房屋所有權(quán)證（原件）、土地使用權(quán)證（原件）。其中，土地使用權(quán)證上的土地性質(zhì)必須明確是“國有出讓土地”。加入“兩證”不全，表示該“二手房”是不允許上市交易的，所以便不可購買。

▌問題十二：針對特殊性質(zhì)的二手房，需注意事項：

（1）若有共有人，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；

（2）若房屋已出租，須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；

3（3）若房屋已被抵押，須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件；

（4）若購買公房，須賣方提供資料證明該公房已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費用。賣房人還要提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。（附：軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房若沒有取得單位的同意，不得出售）；

（5）如果房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。

▌問題十二：二手房在完成過戶前需要注意的證件：

1、房屋所有權(quán)證書（防止賣方在簽約環(huán)節(jié)使用假的證書造成房屋無法過戶）；

2、房屋測繪圖紙；

3、房屋查檔證明；

4、房地產(chǎn)評估報告；

5、房主提供夫妻雙方的身份證、戶口本(如夫妻雙方戶口不在一起需提供結(jié)婚證)；

6、房地產(chǎn)過戶申請表、保證書。(房地產(chǎn)交易中心提供)。

還有一點必須提醒大家，二手房的購買一定要通過合法交易渠道，萬萬不可自己私底下交易買賣房子沒去辦理過戶，否則就算“兩證”齊全了，將來也會來帶不小的麻煩。

▌問題十三：原房主拖欠了物業(yè)費怎么辦？ 法律意見：

1、付房款時留物業(yè)交割保證金

為了避免原房主拖欠物業(yè)費賴賬而產(chǎn)生糾紛，建議買方在辦理過戶前就要求賣方結(jié)清的費用，交接之前的一切費用由賣方承擔(dān)，并且將這一條款寫進(jìn)合同。并且可以在付房款的時候留出部分尾款，作為物業(yè)交割保證金。直到買賣雙方物業(yè)交割順利完成，買方才把這筆錢交付給賣方。4 若賣方惡意拖欠物業(yè)費，可直接用物業(yè)交割保證金支付物業(yè)欠費，這樣可以大大降低買方承擔(dān)物業(yè)欠費經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。

2、沒留物業(yè)保證金這么做?。?）找中介

如果房屋是通過中介交易的，可以先行找中介墊付，讓中介去找原房主追繳物業(yè)費，但是只要極少數(shù)中介公司可以做到，能不能找回還要看你找的是否是靠譜中介。（2）依法拒絕繳納

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條的規(guī)定：“物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金?！币虼?，對于這部分費用的，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定，應(yīng)當(dāng)由原業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)與新業(yè)主之間形成新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，對于原業(yè)主拖欠的物業(yè)費,物業(yè)公司應(yīng)向原業(yè)主追繳，新業(yè)主對此不承擔(dān)任何責(zé)任。因此物業(yè)公司現(xiàn)向新業(yè)主追繳拖欠的物業(yè)費是沒有法律依據(jù)的。

▌問題十四：二手房買賣委托中介后不通過中介直接與房主交易有何風(fēng)險？ 法律意見：

1．中介追償索賠風(fēng)險

一旦讓中介知道買家有意逃避中介費，選擇跳過中介直接私下與房主交易，有可能會招致中介不斷向買方追究責(zé)任，進(jìn)而影響到買家正常工作和生活秩序，買家名譽(yù)也會因此受損。2．房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔(dān)保，缺乏法律保護(hù)，買方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項目內(nèi)容比較復(fù)雜，存在的風(fēng)險也比較大。比如：房屋是否被列入拆遷范 5 圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。3．其他費用風(fēng)險

有些房主長期拖欠物業(yè)費、電費、電話費等費用，買家若在不知情的情況下進(jìn)行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費用很可能最終將由買家全部承擔(dān)。

▌問題十五：與房主直接交易的流程：

1．買方核實賣方出示的房屋產(chǎn)權(quán)證明及身份證等其它相關(guān)證件；雙方商定房屋成交價格、產(chǎn)權(quán)辦理、交付時間等事宜；

2．雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同，買房交納第一筆房款（一般為三成）給賣方。

3．雙方向房地產(chǎn)管理部門遞交房屋交易申請手續(xù)，經(jīng)管理部門查驗后，對符合交易條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶。過戶當(dāng)日買方付給賣方六成房款；

4．房地產(chǎn)交易管理部門按照審批的權(quán)限，進(jìn)行逐級申報工作，在經(jīng)相關(guān)人員審批后，交易雙方進(jìn)入辦理立契手續(xù)流程。

5．繳納稅費。交易房屋性質(zhì)不同，稅費構(gòu)成也不同，比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房及商品房的稅費都不盡相同；

6．產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理。雙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方會拿到一份房屋所有權(quán)證通知單，憑此單到發(fā)證部門領(lǐng)取新房本。

7．若是貸款買房，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評估房屋，確定買方貸款額度，批準(zhǔn)貸款。雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)后，買方領(lǐng)取新房本（并支付賣方最后的一成房款）。

8．買方付清所有房款，賣方結(jié)清所有物業(yè)費后正式交付房屋給買方。

▌問題十六：買二手房后原房主戶口不遷出會有哪些風(fēng)險？ 風(fēng)險

一、易產(chǎn)生債務(wù)糾紛

如原房主涉及了債務(wù)糾紛，戶口還在你的房子上，將會面臨債主或法院上門催收的風(fēng)險。

風(fēng)險

二、轉(zhuǎn)賣時影響成交價

買的房子過幾年想轉(zhuǎn)賣出去，對方買主問到遷戶口的問題，如無法清戶將會面臨價格打折的風(fēng)險。風(fēng)險

三、拆遷補(bǔ)償影響分配

還有一種風(fēng)險可能就是拆遷補(bǔ)償了，雖然拆遷主要看戶口本，但在實際操作的時候還是會根據(jù)實際居住人數(shù)分配補(bǔ)償款，如果遇到一個事多的原房主，又將是無休止的麻煩。

▌問題十七：二手房戶口若未遷出 買家可以強(qiáng)制其遷出嗎？ 果原房主沒有將戶口遷走，那么新房住的戶口就不能遷入，公安人員和居委會干部可以對賣家做思想工作，但無權(quán)強(qiáng)制要求其將戶口遷移出去。如果買家就此事將賣家告上法院，法院對戶口問題一般采取的是既不受理也不判決的態(tài)度，所以買家很難通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。▌問題十八：買家如何防止二手房戶口未遷出的情況出現(xiàn)？

1、核查戶籍狀況

在簽訂二手房買賣合同之前，一定要了解交易房屋的戶口情況。在向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，買家要親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的公安機(jī)關(guān)進(jìn)行核實。

2、明確戶口遷出時間和違約責(zé)任

想要防止賣家不遷移戶口，在合同上下工夫是很必要的，買家應(yīng)該要求在合同中約定有關(guān)戶口遷移的相關(guān)事宜，并約定違約責(zé)任，以此敦促賣家履行合同。

3、戶口無法遷出可以解約

有的買家買下房子就是為了能夠?qū)艨谶w入，這樣一來，如果賣家不遷移戶口就會給買家?guī)砗艽蟮挠绊懀@時買家就可以選擇解約。買家可以在合同的《補(bǔ)充協(xié)議》中約定“若出售方因特殊原因?qū)е伦罱K不能將戶口遷出的，則買方享有單方解除權(quán)，且買方已支付的購房款賣方應(yīng)予全額退還”等類似條款，以此來避免出現(xiàn)戶口遷移問題。▌問題十九：什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？

共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

▌問題二十：共有產(chǎn)權(quán)住房能否買賣

已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。滿五年，購房人也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

購買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。▌問題二十一：沒有房產(chǎn)證的房子可以買嗎？有何風(fēng)險

沒有房產(chǎn)證的房子不可以買得，一般情況下，沒有房產(chǎn)證的房子有這幾種：

1、是集體產(chǎn)權(quán)的房子是沒有房產(chǎn)證的。

2、是開發(fā)商蓋完這樓盤后沒有得到相關(guān)部門的審批，這類房子就沒有辦法辦理房產(chǎn)證，沒有被審批的房產(chǎn)是比如綠化率不夠；樓盤的結(jié)構(gòu)等等原因，這種房產(chǎn)是拿不到房產(chǎn)證的。

目前很多城市都有這樣的案例。一般地，辦不了房產(chǎn)證的房子不能買，除非你愿意買集體產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)以外。再一個是，售樓處說可以過年能辦理房產(chǎn)證那一定是有原因的你要問他是什么原因要等到過年才能辦理。一般正常的房產(chǎn)你買到房子拿到鑰匙后到房管局繳納稅費就可以辦理拿到房產(chǎn)證了。

▌問題二十二：購買沒有房產(chǎn)證的房子有何風(fēng)險？

１、房屋出賣人在和你進(jìn)行交易的時候，在法律上，他現(xiàn)在還不是房子的權(quán)人，沒有權(quán)力進(jìn)行處分。

２、沒有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護(hù)的。

３、如果遇到政府強(qiáng)制要求拆除，政府是能夠不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。▌問題二十三：導(dǎo)致無法辦理或者長期沒有得到房產(chǎn)證的情況：（１）開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán)；（２）開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；

（３）開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務(wù)尚未清償完畢；（４）開發(fā)商沒有完成竣工備案工作；

（５）開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售（未經(jīng)合同備案），導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證；

（６）樓盤被法院查封；

（７）開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù)；

（８）商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記；

9（９）開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收；

（１０）開發(fā)商不及時辦理“大確權(quán)”；

（１１）開發(fā)商不提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料；

（１２）開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；

（１３）房屋契稅尚未繳納；（１４）公共維修基金尚未交付；（１５）提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；

（１６）個別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證；

（１７）房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理；（１８）代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員違規(guī)操作。▌問題二十四：如何簽訂有效的購房合同？

法律意見：購房合同是我們購房必須要簽訂的一份紙質(zhì)合同，能夠保證購房者的權(quán)益，房屋買賣不同于一般商品，因為涉及到的金額比較重大，因此簽訂購房合同應(yīng)該慎之又慎，盡可能的還需要針對購房合同咨詢一下律師，這樣才能簽訂有效的購房合同。

一、購房合同類型有哪些

1、紙質(zhì)合同”，這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。

2、“半網(wǎng)簽合同”，合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機(jī)打。購房者為 10 規(guī)避風(fēng)險，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案。

3、“網(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

二、如何簽訂有效購房合同

1、依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實意思，原則上視為無效。

2、房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。▌問題二十五：購房定金能退嗎？注意事項有哪些 法律意見：購房定金的問題，也一直是有糾紛的話題。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來了，這個定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時也會具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。購房定金能退嗎？

如果買房交了定金、不想要啦，是否可以退，要根據(jù)具體情況而定。１、如果已經(jīng)簽訂定金合同的，合同有明確規(guī)定的，以合同為準(zhǔn)； ２、如果沒有簽訂定金合同的，一般默認(rèn)是不會退還定金的，不過是否可以退主觀意向很重要，哪怕簽訂合同了，只要對方同意，那就可以退。買房交定金的注意事項有哪些？

1、定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款；

2、應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；

3、雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效；

4、要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則；

5、謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費者違約；

6、定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。

依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

▌問題二十六 ：買二手房要如何防止出現(xiàn)“一房多賣”？

1、預(yù)告登記法

根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

這條規(guī)定是告訴人們，當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。只不過需要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。

2、及時登記法

根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！痹撘?guī)定就是要求物權(quán)在設(shè)立和變動時，必須將物權(quán)設(shè)立和變動的事實向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動情況，以避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全。

根據(jù)《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定說明，不動產(chǎn)物權(quán)，實行嚴(yán)格的登記制度，登記才生效，不登記不生效。因此，購房要及時進(jìn)行過戶登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第14條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”的規(guī)定，登記在誰名下房子就屬于誰。只要購買房子時及時進(jìn)行過戶登記，也就能有效防止“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生了。

3、交定金前，購房者應(yīng)該查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人

交定金前要查明房產(chǎn)的所有權(quán)人，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下的（共有產(chǎn)權(quán)人除外），過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交 13 易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問題。

4、及時網(wǎng)簽

買房時要通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣”，則會面臨被取消網(wǎng)簽資格。

▌問題二十七 ：一房多賣的處理原則

1、已經(jīng)完成過戶的購房者將獲得商品房所有權(quán)。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，其他購房人無法再要求過戶。另外，如果辦理過戶的購房者被認(rèn)定為和賣房人惡意勾結(jié)過戶，其他購房者則可以主張該過戶手續(xù)無效，房屋交易無效。

2、沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責(zé)任。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。這種情況下，購房者即使付了全款，也只能追求違約責(zé)任。

第三篇：買二手房戶口問題如何處理（共）

文章參考：房道網(wǎng)新聞資訊頻道－h(huán)ttp://

第四篇：二手房買賣應(yīng)注意防范的法律風(fēng)險

隨著法律知識的普及，人們知道買房賣房不再是單純的買賣關(guān)系，房屋系不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不僅需要交付房屋，還必須辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。可是當(dāng)人們買房時，總是由于這樣那樣的原因沒有過戶，最終以訴訟來了結(jié)。有這樣一個案例：原告陳某某與被告張某某是單位同事，被告張某某與第二被告楊某系母子關(guān)系，第二被告楊某與第三被告孫某某是夫妻關(guān)系。2002年3月7日，原告陳某某與被告張某某就戶名為第二被告楊某的位于澧縣澧陽鎮(zhèn)萬壽宮居委會面積為98.17平方米商品房(該房屋屬第二、第三被告夫妻共同財產(chǎn))簽訂《私房買賣協(xié)議》一份，約定價款為65 000元。合同簽訂后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付該房屋由原告居住，并相應(yīng)交付了該房屋的所有權(quán)證。由于雙方是同事，一直未辦理過戶手續(xù)。后第二、第三被告外出務(wù)工，很少回家。2011年，原告要求被告協(xié)助過戶，第二被告以在外地務(wù)工，不知道其母賣房為由拒絕，雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，以致成訟。后該案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、第二、第三被告在本調(diào)解書送達(dá)之日始3日內(nèi)協(xié)助原告陳某某辦理房屋過戶手續(xù)。

二、原告陳某某支付第二、第三被告人民幣20 000元。調(diào)解書送達(dá)之日，原告陳某某 手捧調(diào)解書，不由感慨：這本屬不該打的官司，我是用錢買的一份教訓(xùn)啊。

如今，買房過戶的官司日益增多，主要是一般購房者由于欠缺相關(guān)法律知識、調(diào)查手段及對二手房信息掌握的不夠，對這些問題很難準(zhǔn)確把握。而二手房買賣涉及的法律問題十分復(fù)雜，在目前社會信用體系尚未建立的情況下，購房者如果對上述問題不能準(zhǔn)確把握而貿(mào)然簽約、付款，可能會導(dǎo)致如下法律風(fēng)險：與不具備售房資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無效，房屋過戶手續(xù)更無從辦理，購房者無法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢財;購買了不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房，導(dǎo)致合同無效，房屋過戶手續(xù)無法辦理，購房者購房目的同樣落空;合同條款不完善，欠缺必要條款，一旦售房者交付的二手房出現(xiàn)合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據(jù)，購房者往往索賠無門。

為避免不必要的麻煩，購房者在購買二手房應(yīng)十分謹(jǐn)慎。那么購買二手房應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險呢?

一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。判斷方法是：要求售房者提供《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》及居民身份證復(fù)印件，并與原件對照，以核實售房者提交的上述證件復(fù)印件的真實性，并將售房者提供的上述證件的復(fù)印件留存。由售房者陪同，到兩證頒發(fā)部門查詢售房者提供的上述證件的真實性，上述證件核實無誤后，應(yīng)注意查看《房屋所有權(quán)證》上載明的房屋所有權(quán)人是否為二人以上，否則單個售房者無權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，應(yīng)在征得其他共有人書面同意后方可進(jìn)行。如果房屋所有權(quán)人是委托代理人售房，則要看售房代理人是否具備代理資格，要求代理人提供房屋所有權(quán)人出具的授權(quán)委托書及該代理人的居民身份證復(fù)印件并注意與原件核實。由于未與房屋所有權(quán)人見面，難以判斷真假，故購房者一般不宜與代理人簽訂購房合同并支付房價款，應(yīng)直接與房屋所有權(quán)人辦理。在目前房地產(chǎn)中介市場不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買賣差價，增加買方的負(fù)擔(dān)，在確定轉(zhuǎn)讓價后，買方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實真實轉(zhuǎn)讓價。

二看：所售房屋是否具備轉(zhuǎn)讓條件?！逗贤ā返?50條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，即瑕疵擔(dān)保義務(wù)。集體土地上的房屋;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共有房屋;未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房屋;其他共有人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的已出租房屋等等情形都不能購買。是否具備轉(zhuǎn)讓條件，專業(yè)性強(qiáng)，有些問題涉及需向有關(guān)部門查詢后方可判斷。三看：二手房成交方式是否合法。在國家調(diào)整二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策、開始征收二手房買賣營業(yè)稅及個人所得稅的背景下，有些二手房賣方為了規(guī)避相關(guān)稅收，采取變通方式轉(zhuǎn)讓二手房，茲將其法律風(fēng)險分析如下：(一)虛報房屋成交價。屬于買賣雙方惡意串通逃避國家稅收，一

經(jīng)查實，稅務(wù)部門將對當(dāng)事人按偷稅論處。(二)假贈與、真買賣。屬于買賣雙方惡意串通逃避國家稅收，法律后果同上。(三)先簽合同后過戶。對于買方而言，先付清房款卻不辦理過戶手續(xù)，賣方債權(quán)人可以申請法院查封房屋并強(qiáng)制執(zhí)行，買方權(quán)益并無保障。

四看：簽訂的二手房買賣合同是否完善。如果合同條款訂立得不完善，應(yīng)該約定的內(nèi)容沒有約定，一旦賣方交付的房屋出現(xiàn)合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據(jù)，買方往往索賠無門。因此，簽訂一份完善的二手房買賣合同對于購房者而言同樣意義重大。

另外，決定買房后，還應(yīng)注意以下幾點：房屋買賣合同中應(yīng)注明房屋交驗時間，通常買方應(yīng)將房款分為首付和尾款在不同時間交給房主，賣方有義務(wù)提供房產(chǎn)過戶的有關(guān)手續(xù)，以保證房屋按時順利的交接;付款方式最好為銀行卡轉(zhuǎn)賬;在簽署合同時要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利。

總之，在二手房交易中，買方要多考慮、多調(diào)查、多核實。雙方簽好二手房合同后，要遵守誠實信用的原則履行合同義務(wù)，并盡快過戶，規(guī)避風(fēng)險。

第六十三條 公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實施的民事法律行為，不得代理。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權(quán)。第六十五條 民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式。書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。第六十六條 沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。第六十七條 代理人知道被委托代理的事項違法仍然進(jìn)行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。第六十八條 委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉(zhuǎn)托的人的行為負(fù)民事責(zé)任，但在緊急情況下，為了保護(hù)被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外。第六十九條 有下列情形之一的，委托代理終止：

（一）代理期間屆滿或者代理事務(wù)完成；

（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

（三）代理人死亡；

（四）代理人喪失民事行為能力；

（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：

（一）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；

（二）被代理人或者代理人死亡；

（三）代理人喪失民事行為能力；

（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；

（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。之所以這里的指定代表或者共同委托代理人的證明比較全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的證明網(wǎng)，可能不如這里的指定代表或者共同委托代理人的證明全面，確定是哪兒都能找到指定代表或者共同委托代理人的證明，原因是指定代表或者共同委托代理人的證明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的證明現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的指定代表或者共同委托代理人的證明，委托代理人沒有合法有效的授權(quán)委托書的二手房不能買

(2012-02-06 14:41:13)

轉(zhuǎn)載▼

購房法律風(fēng)險預(yù)防之十一：委托代理人沒有合法有效的授權(quán)委托書的二手房不能買

作者：胡文友律師 手機(jī)：***，網(wǎng)站:北京房產(chǎn)法律事務(wù)中心(網(wǎng)址：),轉(zhuǎn)載請注明作者、聯(lián)系方式和網(wǎng)站，謝謝！

一、在二手房買賣中，房主經(jīng)常說沒有時間讓自己所謂的兄弟姐妹父母等親戚朋友代為賣房簽署《北京市存量房屋買賣合同》等房屋買賣合同相關(guān)協(xié)議、代為收房款、交房等相關(guān)賣房事宜；

二、這時房主委托的代理人應(yīng)該提供給二手房買家一份公證的授權(quán)委托書復(fù)印件（委托書中必須明確代為賣房的具體授權(quán)事宜，不能僅僅注明全權(quán)代理，沒有具體授權(quán)的全權(quán)代理只是一般代理，這樣的的全權(quán)代理無權(quán)代為賣房），一份房主本人的身分證復(fù)印件，一份委托代理人的身份證復(fù)印件，如果是夫妻還要提供一份結(jié)婚證復(fù)印件； 三：如果委托代理人沒有房主合法有效的授權(quán)，委托代理人簽訂的房屋買賣合同等相關(guān)合同是效力待定的合同，如果房主事后不追認(rèn)房屋買賣合同等相關(guān)合同，房屋買賣合同等相關(guān)合同就無效不受法律保護(hù)

陳某某與宓某某系夫妻。北京市××路某號606室系爭房屋系陳某某名下的產(chǎn)權(quán)房。2008年9月28日江蘇省啟東市公證處出具(2008)通啟證民內(nèi)字第1945號公證書，載明：宓某某、陳某某委托毛某某就辦理系爭房屋的買賣、抵押、還貸、退保、轉(zhuǎn)按揭、收取房款、交房、水電煤過戶等事宜訂立的《委托合同》，意思表示真實、內(nèi)容符合合同法的規(guī)定，當(dāng)事人的簽名均屬實。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬元向翁某某轉(zhuǎn)讓北京市××路某號606室房屋；簽訂合同當(dāng)日，翁某某向陳某某支付首付款65萬元(含已付定金10萬元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(以下簡稱漢宇地產(chǎn))后轉(zhuǎn)付給陳某某提供的帳戶；該房內(nèi)已設(shè)立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個工作日內(nèi)，共赴交易中心辦理完畢注銷抵押登記手續(xù)；2009年6月30日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，交易中心出具收件收據(jù)當(dāng)日翁某某支付第二筆31萬元；翁某某取得房地產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)，陳某某向翁某某辦理交房手續(xù)，翁某某支付尾款1萬元；陳某某未按約定期限交接房地產(chǎn)的，翁某某應(yīng)書面催告，自收到催告之日起7日內(nèi)，陳某某仍未交付房地產(chǎn)的，翁某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內(nèi)陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應(yīng)按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實際損失與違約金的差額。2009年3月初翁某某向漢宇地產(chǎn)支付房款65萬元。2009年3月5日，漢宇地產(chǎn)扣除中介費后將剩余640,300元匯入陳某某的工商銀行帳戶，宓某某從中提取了14萬元，次日又轉(zhuǎn)賬50萬元到案外人張瑛帳戶。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭房屋的注銷抵押登記手續(xù)。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，翁某某按規(guī)定辦理了稅收繳納手續(xù)。房屋買賣的計稅金額為107萬元，稅務(wù)局出具的房屋買賣發(fā)票金額為107萬元。因毛某某、宓某某未能提供產(chǎn)證密碼，房屋過戶未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又兩次前往交易中心辦理過戶手續(xù)，均因不能提供產(chǎn)證密碼，未成。2009年4月16日，翁某某起訴來院，要求陳某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助翁某某辦理系爭房屋的交易過戶手續(xù)，并支付違約金(按已付房款的日萬分之五，從2009年3月12日起至陳某某實際履行之日止計算)。2009年6月陳某某委托律師向江蘇省啟東市公證處申請撤銷公證。2009年6月2日法院根據(jù)翁某某的申請，裁定查封系爭房屋。

原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進(jìn)行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。

原審法院認(rèn)為，合同應(yīng)為雙方當(dāng)事人真實意思表示一致。陳某某為系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)人，其表示從未有意將該房屋轉(zhuǎn)讓給翁某某。而毛某某作為陳某某的委托代理人與翁某某簽訂房屋買賣合同，唯一所依據(jù)的《委托合同》上陳某某的簽名并非其本人，毛某某的代理行為為無權(quán)代理。陳某某未曾參與過房屋買賣的過程、公證為外地公證、交易價格偏低，翁某某在房屋買賣交易過程中未能盡到買受人的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，毛某某的代理行為不構(gòu)成表見代理。翁某某尚未取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記，亦不構(gòu)成善意取得。系爭房屋的買賣合同應(yīng)為無效。當(dāng)事人依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)予返還，有過錯的還應(yīng)賠償無過錯方的損失。翁某某經(jīng)法院釋明后，堅持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償?shù)仁乱?，對此本案不作處理。依?jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規(guī)定，判決如下：

一、對于翁某某要求陳某某繼續(xù)履行房屋買賣合同、協(xié)助辦理北京市××路某號606室房屋交易過戶手續(xù)的訴訟請求不予支持；

二、對于翁某某要求陳某某支付違約金的訴訟請求不予支持。

上訴人翁某某不服原審法院判決，向二審法院提起上訴稱，翁某某在原審中明確表示不同意鑒定，認(rèn)為鑒定沒有條件也沒有必要，況且原審法院委托鑒定部門進(jìn)行鑒定所提供的樣本，無法確定樣本的真實性，故原審法院放棄了效力較高的公證文書的證明效力，而采用了

效力較低的，并且有嚴(yán)重瑕疵的鑒定意見作為定案依據(jù)，顯屬不當(dāng)，至目前為止，啟東公證處未撤銷該公證文書，該公證文書依然有效，毛某某的代理行為也是有效的，翁某某作為一個善意第三人，只須盡到一般人應(yīng)盡到的謹(jǐn)慎義務(wù)就可以了，不能用專業(yè)人員的標(biāo)準(zhǔn)要求，且陳某某的丈夫宓某某全程參與房屋買賣交易過程，陳某某并已實際收到了大部分的房款，雙方之間的房屋買賣合法有效。要求二審法院依法改判，支持其原審訴請，或發(fā)回原審法院重審。

被上訴人陳某某辯稱：原審法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定機(jī)構(gòu)所作的鑒定結(jié)論合法有效，公證授權(quán)委托書上，委托人的簽名不是陳某某所簽，該委托行為無效，陳某某不知曉房屋買賣的整個過程，系宓某某瞞著陳某某與毛某某所為，原審法院判決正確，不同意上訴人翁某某的上訴請求，要求維持原判。

原審第三人宓某某未到庭應(yīng)訴。

原審第三人毛某某述稱：其與宓某某系生意朋友，在辦公證前，曾見宓某某帶過一個女的，應(yīng)該是他老婆，但宓某某未介紹，公證那天宓某某也是帶這個女的，公證處審核沒有異議，其認(rèn)為應(yīng)該是宓某某的老婆陳某某。整個房屋買賣過程宓某某都參與，現(xiàn)翁某某已支付了首付款65萬元，合同應(yīng)繼續(xù)履行，同意上訴人翁某某的上訴意見。

二審法院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實無誤，二審法院予以確認(rèn)。

二審法院審理中，上訴人翁某某提供江蘇省啟東市公證處于2009年12月28日出具的情況說明，證明公證委托時，陳某某夫婦和毛某某親自到公證處作的委托，該委托是真實有效的；被上訴人陳某某提供江蘇省啟東市公證處于2010年2月26日出具的公函，證明法院委托鑒定結(jié)論與江蘇省啟東市公證處委托蘇州同濟(jì)司法鑒定所所作的筆跡鑒定意見一致，即委托行為是無效的。雙方當(dāng)事人對對方提供的證據(jù)的真實性無異議，但均認(rèn)為不能證明其主張，原審第三人毛某某表示沒有意見。

二審法院認(rèn)為，經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實的依據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。本案審理中，原審法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據(jù)該結(jié)論，可以認(rèn)定毛某某的代理行為為無權(quán)代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書不能作為本案認(rèn)定事實的依據(jù)，翁某某對鑒定提出的異議，理由不能成立。陳某某為系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)人，未參與房屋買賣的整個過程，也未有委托民事行為，翁某某現(xiàn)尚未取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記，系爭房屋的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。上訴人翁某某的上訴請求，依據(jù)不足，二審法院不予支持。至于本案涉及到的房款返還、賠償?shù)仁乱?，因翁某某未在原審中提出，對此可另案處理。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

第五篇：保衛(wèi)處關(guān)于2011畢業(yè)生戶口遷移中有關(guān)問題的

保衛(wèi)處關(guān)于畢業(yè)生戶口遷移中有關(guān)問題的說明通知

為了保證畢業(yè)生戶口順利進(jìn)行遷移，請2011屆畢業(yè)生周知以下事項：

一、戶口遷移地址

1、戶口遷移依據(jù)的是畢業(yè)生就業(yè)辦公室的畢業(yè)派遣方案，如果沒有特別要求，戶口遷移地址為就業(yè)方案中的單位名稱。

2、為避免因遷移地址出錯給大家?guī)聿槐?，請已?jīng)落實就業(yè)單位為：北京、上海以及廣州的畢業(yè)生，與接收單位確認(rèn)戶口的準(zhǔn)確遷移地址，如果單位要求戶口遷移地址處填寫的不是單位名稱，請于6月11日前憑工作單位要求將準(zhǔn)確遷移地址報送至保衛(wèi)處戶政室。

3、考到校外的研究生，尤其是考到北京及上海的研究生必須與考入學(xué)校聯(lián)系，落實戶口遷移地址有無具體要求（因為有些學(xué)校要求畢業(yè)生在遷移戶口時，將《戶口遷移證》上的“遷移地址項”填寫為某一具體地址而不是學(xué)校名稱），落實后確有要求的，請于6月11日前將準(zhǔn)確遷移地址報送至保衛(wèi)處戶政室。

二、戶口遷移證的有效期限

1、《戶口遷移證》的有效期限為三個月，畢業(yè)生拿到《戶口遷移證》后必須在三個月內(nèi)落戶，確因特殊原因無法在三

個月內(nèi)落戶的，同年內(nèi)憑報到證在我校所屬珞南街派出所審批即可，無需返回學(xué)校更改。

2、畢業(yè)生在就業(yè)單位報到后，要及時落戶，不能將遷移證長期拿在手里，由此造成戶口不能落報或改遷的，責(zé)任自負(fù)。

三、申請不就業(yè)的戶口辦理

申請不參加當(dāng)年就業(yè)的畢業(yè)生戶口在學(xué)校暫時保留，畢業(yè)生在向畢業(yè)生就業(yè)指導(dǎo)中心辦公室遞交申請表時，一定要將詳細(xì)通訊地址填寫清楚，2年保留期滿，戶口應(yīng)辦理“打回原籍”手續(xù)。（未按時間辦理的戶口將為滯留黑戶）。

四、出國畢業(yè)生的戶口辦理

出國深造或工作的畢業(yè)生，畢業(yè)生申請辦理《報到證》，將戶口遷回生源地級市(州)人事局；

五、《戶口遷移證》及《常住人口登記表》的領(lǐng)取

1、《戶口遷移證》《常住人口登記表》（分配武漢市的學(xué)生領(lǐng)取常住人口登記表）由各學(xué)院畢業(yè)生工作負(fù)責(zé)人統(tǒng)一從保衛(wèi)處戶政室領(lǐng)取，所有畢業(yè)生，在所在學(xué)院畢業(yè)生輔導(dǎo)員領(lǐng)取《戶口遷移證》及《常住人口登記表》。（時間另行通知）

六、《戶口遷移證》的丟失補(bǔ)辦

畢業(yè)生離校后丟失《戶口遷移證》的，補(bǔ)辦時需提交以下材料：

1、《報到證》的原件及復(fù)印件 畢業(yè)證的原件復(fù)印件

2、接受單位所在地派出所的未落戶證明

3、戶口遷移證存根復(fù)印件

畢業(yè)生持以上材料到，珞南街派出所補(bǔ)辦《戶口遷移證》。

七、歸還《常住人口登記表》

因各種需要借用《常住人口登記表》的畢業(yè)生務(wù)必請于6月11日前歸還，以免影響本人戶口的正常遷移。

馬區(qū)辦公地址： 鑒湖校區(qū)保衛(wèi)處戶政室 聯(lián)系電話：87398030

（備注：余區(qū) 辦理辦法：

1、《戶口遷移證》由本科各學(xué)院畢業(yè)生工作負(fù)責(zé)人統(tǒng)一從保衛(wèi)處戶政室領(lǐng)取。

2、所有本科畢業(yè)生在所在學(xué)院領(lǐng)取《戶口遷移證》。

3、研究生于6月20日在余區(qū)戶政室辦理。聯(lián)系電話：86534110）

武漢理工大學(xué)保衛(wèi)處

2011年6月7日