第一篇：房地產(chǎn)公司融資管理辦法

XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

融資管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范公司融資行為，加強(qiáng)融資管理和財(cái)務(wù)監(jiān)控，降低融資成本，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公司整體利益，根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》等相關(guān)法律法規(guī)以及XXX公司的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于公司債務(wù)性融資活動(dòng)。包括但不限于向銀行等金融機(jī)構(gòu)、其他非金融機(jī)構(gòu)、股東或其他關(guān)聯(lián)關(guān)系人借入資金等活動(dòng)。

第三條

本辦法所稱(chēng)債務(wù)性融資活動(dòng)，包括融資對(duì)象選擇、融資方式及融資方案的制定及融資合同的簽訂及履行。

第四條

公司財(cái)務(wù)部為公司融資活動(dòng)的執(zhí)行部門(mén)。第五條

融資活動(dòng)應(yīng)符合公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃要求，與公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃相匹配，同時(shí)遵循以下原則：

（一）適度原則：滿足公司資金需求，保持合理資產(chǎn)負(fù)債率,一般不高于70%；

（二）經(jīng)濟(jì)原則：積極爭(zhēng)取低成本融資；

（三）謹(jǐn)慎原則：慎重考慮公司的償債能力，避免因到期不能償債使公司陷入財(cái)務(wù)困境。第六條

融資活動(dòng)目標(biāo)：

（一）保證融資行為在發(fā)生前必須得到董事會(huì)的審批；

（二）保證融入資金按期償還以及利息的正確計(jì)算、并按時(shí)支付；

（三）保證融資擔(dān)保資產(chǎn)的安全，維護(hù)公司良好信譽(yù)。

第二章 融資管理

第七條 融資管理流程為：財(cái)務(wù)部根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，編制年度資金預(yù)算，根據(jù)年度資金預(yù)算編制融資計(jì)劃書(shū)。融資計(jì)劃書(shū)經(jīng)過(guò)總會(huì)計(jì)師審核，逐級(jí)報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)和董事會(huì)審批后，編制具體的融資方案，融資方案一般在一種以上。融資方案經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部具體執(zhí)行。

第八條

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制融資計(jì)劃書(shū)，主要包括以下內(nèi)容：

（一）融資時(shí)間選擇分析；

（二）融資金額及期限；

（三）預(yù)計(jì)融資成本；

（四）融資前后公司財(cái)務(wù)狀況的變化；

（五）融資對(duì)公司未來(lái)收益的影響；

（六）各種融資方式效益比較以及對(duì)融資方式的建議；

（七）還款來(lái)源及方式。

第九條 財(cái)務(wù)部在編制融資計(jì)劃書(shū)時(shí)，應(yīng)合理安排相應(yīng)的融資時(shí)間、資金的投放、使用和歸還之間的時(shí)間期限，使 各項(xiàng)資金在時(shí)間上相互匹配。

第十條

根據(jù)融資計(jì)劃書(shū)，財(cái)務(wù)部結(jié)合經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況和外部金融環(huán)境，適時(shí)擬定相應(yīng)的融資方案。

第十一條 財(cái)務(wù)部主要根據(jù)不同融資渠道擬定不同的融資方案，融資資渠道主要包括：

（一）銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)；

（二）其他經(jīng)濟(jì)組織暫時(shí)閑置可以調(diào)劑使用的資金；

（三）股東和關(guān)聯(lián)關(guān)系人。

第十二條 財(cái)務(wù)部結(jié)合公司、項(xiàng)目的現(xiàn)狀分析不同融資渠道下各債權(quán)人要求的融資條件，充分了解各債權(quán)人的借款日期、期限、利率、償還日期、擔(dān)保情形及限制條件等，擬定不同類(lèi)型的融資方案，并對(duì)方案進(jìn)行分析，選定一套以上方案進(jìn)行上報(bào)審批。

第十三條

總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)根據(jù)各自不同權(quán)限對(duì)融資方案進(jìn)行決策，并批準(zhǔn)執(zhí)行。

第十四條 屬于金融機(jī)構(gòu)借款的，由法定代表人或其授權(quán)代表在公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂的借款合同上簽字后辦理借款。

第十五條

向非金融機(jī)構(gòu)借入資金的，根據(jù)雙方具體商定的融資手續(xù)進(jìn)行款項(xiàng)辦理。

第十六條

通過(guò)各種籌資方式所籌集的資金，須進(jìn)行嚴(yán) 格管理；財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行借款合同、最大成效地使用融入款項(xiàng)，定期編制資金使用情況報(bào)告，并與融資方保持較好的溝通。

第十七條 財(cái)務(wù)部應(yīng)結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)需要統(tǒng)籌安排、合理使用資金，保持足夠的償債能力，確保及時(shí)、足額償還到期本息，遵守信貸紀(jì)律和結(jié)算紀(jì)律，維護(hù)公司的良好信用。

第十八條 財(cái)務(wù)部預(yù)計(jì)到期不能歸還債務(wù)的，應(yīng)及時(shí)了解原因、并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并在領(lǐng)導(dǎo)指示下與相關(guān)部門(mén)共同制定應(yīng)急方案。融資期限屆滿需要展期的，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告，并說(shuō)明原因及還款期限，并按照公司決策程序辦理展期相關(guān)手續(xù)。

第三章 融資擔(dān)保

第十九條 融資擔(dān)保，是指公司對(duì)外借款時(shí)，按照債權(quán)人的要求提供擔(dān)保，以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的法律行為。

第二十條 融資擔(dān)保需由XXX公司或其他單位以信用方式提供擔(dān)保時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)與XXX公司溝通，按照XXX公司要求申報(bào)相應(yīng)審批材料，經(jīng)批準(zhǔn)后，積極協(xié)助辦理各項(xiàng)擔(dān)保手續(xù)。

第二十一條 以非信用擔(dān)保方式（主要是財(cái)產(chǎn)抵押方式）向銀行及其他金融機(jī)構(gòu)融資須提供擔(dān)保時(shí)，必須報(bào)請(qǐng)XXX公司批準(zhǔn)。經(jīng)XXX公司批準(zhǔn)后，方可辦理財(cái)產(chǎn)抵押登記，抵押財(cái)產(chǎn)原則上先以自有資產(chǎn)抵押，不足部分可以申請(qǐng)由XXX公 司提供擔(dān)保。

第二十二條 無(wú)論是采用信用擔(dān)保還是非信用擔(dān)保方式，財(cái)務(wù)部均須嚴(yán)格執(zhí)行借款合同，不為信用擔(dān)保單位和擔(dān)保財(cái)產(chǎn)帶來(lái)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

第四章 附 則

第二十三條 本制度未涉及或未盡的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本制度由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本制度由董事會(huì)審議通過(guò)，自發(fā)布之日起執(zhí)行。

第二篇：房地產(chǎn)公司融資方法

房地產(chǎn)公司融資途徑

面對(duì)眾多的融資途徑，我們應(yīng)該首先了解各種融資模式的特點(diǎn)：

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款：相對(duì)容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；

國(guó)外商業(yè)銀行貸款：一旦獲得，貸款數(shù)額相對(duì)巨大；

投資信托：信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)方面與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅；

投資基金：關(guān)注成長(zhǎng)型規(guī)范企業(yè)，回報(bào)要求高；

境內(nèi)上市：可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；

境外上市：上市公司可達(dá)到盡可能高的價(jià)格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣；

企業(yè)并購(gòu)：不承擔(dān)目標(biāo)企業(yè)債務(wù)和納稅，不用接受目標(biāo)企業(yè)員工以及福利，省去解散清盤(pán)程序； 合作開(kāi)發(fā)：互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源，推動(dòng)資金有機(jī)結(jié)合，盤(pán)活開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得合作比較容易； 發(fā)行企業(yè)債：發(fā)行條件適中，基金使用效果好，基本無(wú)變更募集資金投向情況；

金融租賃：節(jié)省成本，有避稅作用，無(wú)需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資； 典當(dāng)融資：辦理時(shí)間短，借款成數(shù)高，無(wú)需評(píng)估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制；

私募基金：手續(xù)簡(jiǎn)便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時(shí)間注冊(cè)費(fèi)用。

結(jié)合各個(gè)融資模式的特點(diǎn)，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，這樣方可對(duì)癥下藥，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。以下按照企業(yè)規(guī)模，總結(jié)出各種規(guī)模下的企業(yè)使用的融資模式。

大型企業(yè)：

投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國(guó)外商業(yè)銀行貸款

中型企業(yè)：

投資信托、企業(yè)并購(gòu)、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款

小型企業(yè)：

私募資金、金融租賃、合作開(kāi)發(fā)、典當(dāng)融資

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與融資模式的對(duì)應(yīng)，加上對(duì)各個(gè)融資模式特點(diǎn)的了解，企業(yè)在融資方面，應(yīng)該能夠起到事半功倍的效果。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的方法一般包括：1）房地產(chǎn)直接投資；2）商業(yè)抵押貸款；3）合作開(kāi)發(fā)或項(xiàng)目公司被收購(gòu)；4）房地產(chǎn)企業(yè)上市；5）居民住房按揭貸款（間接為開(kāi)發(fā)商融資）。

而新興的融資渠道如：基金（房地產(chǎn)、土地）、房地產(chǎn)信托基金（REIT）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含住房貸款證券化RMBS和商業(yè)物業(yè)證券化CMBS）、房地產(chǎn)金融新產(chǎn)品（含按揭保險(xiǎn)和權(quán)屬保險(xiǎn)）、房

地產(chǎn)融資租賃以及信托、擔(dān)保、過(guò)橋貸款、可換股債券、土地債券等等漸漸受到各個(gè)開(kāi)發(fā)商的重視，其中房地產(chǎn)信托服務(wù)正逐步成熟，成為一個(gè)新的主流融資渠道。

1、突圍方式之一——業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

越來(lái)越稀缺的土地和公開(kāi)透明的出讓方式使得全國(guó)土地價(jià)格一路飛漲，面對(duì)高昂的地價(jià)即便是大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)也顯得資金實(shí)力不足。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同獲取土地的方式在融資渠道受限的情況下開(kāi)始出現(xiàn)，房地產(chǎn)商采取抱團(tuán)作戰(zhàn)、聯(lián)合實(shí)力、資源互補(bǔ)的形式解決資金短缺問(wèn)題。

2、突圍方式之二——資本市場(chǎng)融資

大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于有一定的資產(chǎn)積累和市場(chǎng)信譽(yù)度，通過(guò)資本市場(chǎng)爭(zhēng)取融資是獲取發(fā)展的有效途徑。富力地產(chǎn)的香港上市，保力地產(chǎn)的籌備上市和順馳香港上市計(jì)劃等都體現(xiàn)出：開(kāi)發(fā)商想通過(guò)資本市場(chǎng)增強(qiáng)資金實(shí)力。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增發(fā)股份或是發(fā)行債券(包括可轉(zhuǎn)化債券)等方式從資本市場(chǎng)上獲取資金。

3、突圍方式之三——聯(lián)姻海外資本

大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)和境外的投資公司合作，組建新的項(xiàng)目公司共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這種合作方式，對(duì)國(guó)內(nèi)的企業(yè)而言，可以緩解資金壓力；而對(duì)境外的投資公司而言即有了進(jìn)入快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)又避免了單獨(dú)開(kāi)發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2005年7月，萬(wàn)科集團(tuán)與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬公司(簡(jiǎn)稱(chēng)RZP)的合作就是這一融資方式的典型案例。雙方共同投資1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，并通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司或投資項(xiàng)目公司股權(quán)的方式在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

4、突圍方式之四——降低資金需求

越來(lái)越高昂的土地價(jià)格對(duì)于資金的要求越來(lái)越高，為了緩解資金壓力，大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始注意那些有低廉成本土地的小規(guī)模企業(yè)。這些小規(guī)模企業(yè)由于能力有限無(wú)力在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；而大企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整期也無(wú)力撬動(dòng)資金杠桿來(lái)滿足企業(yè)發(fā)展對(duì)于土地的需要。因此大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并收購(gòu)方式獲取其它企業(yè)手中已有地塊，降低獲取土地的成本以減低資金需求，獲得變相融資。

此外，一些大規(guī)模開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始在市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，以相對(duì)低廉的價(jià)格獲取土地。企業(yè)在對(duì)一線城市保持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度的同時(shí)，又為將來(lái)成熟時(shí)刻在二三線城市發(fā)展儲(chǔ)備土地。企業(yè)的暫時(shí)性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移即降低了資金需求又為未來(lái)發(fā)展節(jié)省現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)變相融資。

5、突圍方式之五——國(guó)企資產(chǎn)重組

國(guó)有企業(yè)在面臨市場(chǎng)轉(zhuǎn)變時(shí)刻頻頻出現(xiàn)資產(chǎn)重組的身影。央企房地產(chǎn)資源重組露出端倪：總體上按照南北劃分，長(zhǎng)江以北由中房集團(tuán)接手，長(zhǎng)江以南的資源，現(xiàn)在已經(jīng)內(nèi)定由招商局和華僑城等南方央企接管。而在上海的巨艦企業(yè)——上海實(shí)業(yè)集團(tuán)近來(lái)對(duì)旗下的地產(chǎn)資源也進(jìn)行重組。國(guó)企房地產(chǎn)資源頻頻

重組的主要目的就是提升企業(yè)資金實(shí)力，有效規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的影響。塑造大型國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)航母正成為一種行業(yè)資源整合的趨勢(shì)。

1、探索有效的民間融資方式

在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率的方式，向其它企業(yè)、自然人尋求融資。這種形式建立在充分誠(chéng)實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡(jiǎn)單、方便，對(duì)解決個(gè)別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)資金短缺能起到很大作用。

2、委托貸款

通俗地說(shuō)，就是一個(gè)企業(yè)在銀行貸款，另一個(gè)企業(yè)使用。也就是企業(yè)間通過(guò)銀行定向的委托貸款之名行企業(yè)間相互借貸之實(shí)。委托貸款的資金利率一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項(xiàng)目回報(bào)率高的企業(yè)。委托貸款一般要求企業(yè)提供足額的抵押品或擔(dān)保品，同時(shí)要求企業(yè)跟銀行有比較好的溝通。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，委托貸款作為一種風(fēng)險(xiǎn)低、成本低又有穩(wěn)定收益的中間業(yè)務(wù)，銀行自然也愿意去做。

3、固定回報(bào)投資

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種融資方式的成本也非常高，不低于委托貸款。固定回報(bào)的資金來(lái)源通常是境內(nèi)外的企業(yè)、境外的銀行和基金以及財(cái)務(wù)公司。固定回報(bào)的方式大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是資金的期限很長(zhǎng)，一般超過(guò)8年，期間每年支付較高利息，到期后不必歸還本金。另一類(lèi)是期限較短，常見(jiàn)為5-8年，每年支付利息，資金采用折現(xiàn)的方式提供，到期歸還本金。因此，計(jì)算下來(lái)，融資成本非常高。

4、與建筑企業(yè)合作開(kāi)發(fā)

由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開(kāi)發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時(shí)間內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開(kāi)發(fā)房屋作抵押?；蛘?，由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)出土地，合作開(kāi)發(fā)。

5、互助性擔(dān)保

以各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為平臺(tái)，建立民間組織性的中小房地產(chǎn)企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會(huì)。動(dòng)員轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會(huì)并成為其中會(huì)員，會(huì)員如果出現(xiàn)資金緊張，會(huì)員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負(fù)擔(dān)。在互助發(fā)展協(xié)會(huì)內(nèi)，處于劣勢(shì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)互助性擔(dān)保聯(lián)系起來(lái)，在向銀行爭(zhēng)取貸款時(shí)也可以更能得到銀行的支持。當(dāng)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，互助性擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)最終由會(huì)員分擔(dān)，容易被擔(dān)保者接受。擔(dān)保審批人與擔(dān)保申請(qǐng)人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互助性擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

6、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金

可根據(jù)實(shí)際情況，嘗試按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場(chǎng)建立中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基

金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。

目前，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：

（1）尋求與大公司合作

這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購(gòu)房者。只要合作成功，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講是條融資捷徑。

（2）求民間資金

目前有一部分民營(yíng)企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)較高，民營(yíng)企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但因?qū)I(yè)

知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，畏縮不前。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時(shí)機(jī)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的籌集渠道，目前從大的塊面來(lái)說(shuō)，分為三大部分，即企業(yè)自有資金，銀行信貸資金和銷(xiāo)售的滾動(dòng)投入資金。

對(duì)于國(guó)外的資金提供者來(lái)說(shuō)，最關(guān)注的是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，透明度是第一位的。因?yàn)橹袊?guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是民營(yíng)企業(yè)，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控股結(jié)構(gòu)缺乏上市公司的透明度，盡管有信譽(yù)，但是財(cái)務(wù)不公開(kāi)、不透明，境外銀行也不敢投資。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的管理模式是家族管理模式，這樣的管理模式很難獲得境外基金的青睞。

第三篇：中小房地產(chǎn)公司融資探討

中小房地產(chǎn)公司融資探討

重慶金萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 唐多全

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。國(guó)務(wù)院2003?121號(hào)文《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺(tái)后，中國(guó)房地產(chǎn)界關(guān)于融資的話題空前升溫。一些大的房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力較強(qiáng)，可以充分和優(yōu)先利用非銀行融資渠道如上市、信托、基金、債券等創(chuàng)新融資工具獲取開(kāi)發(fā)資金，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金營(yíng)運(yùn)卻雪上加霜，從而導(dǎo)致這些企業(yè)舉步維艱。中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在逆境中求生存求發(fā)展，如何突破資金瓶頸的困惑，應(yīng)當(dāng)值得同行的重視和研討，以圖共謀發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控后中小房企的資金日趨緊張

1．中央121號(hào)文件出臺(tái)后，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行直接取得開(kāi)發(fā)貸款的渠道基本被封鎖。使開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金供給斷炊。

2．2004年8月31日土地供給大限，即日起，國(guó)有土地使用權(quán)全面采取“招拍掛”的方式出讓?zhuān)Ц吡巳〉猛恋亻T(mén)檻，進(jìn)一步加大了中小開(kāi)發(fā)企業(yè)資金供給上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》與銀行按揭貸款的嚴(yán)重關(guān)聯(lián)性，使銀行對(duì)個(gè)人按揭消費(fèi)貸款的政策加杠，從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。

4．2005年國(guó)務(wù)院出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的老“國(guó)八條”、新“國(guó)八條”和2006年出臺(tái)的“國(guó)六條”，不僅從土地、信貸、稅收等各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行控制引導(dǎo)。特別應(yīng)引起房企關(guān)注的一點(diǎn)是，宏觀調(diào)控不僅對(duì)房企資金供給的主渠道——信貸進(jìn)一步加大了調(diào)控力度，還從土地、稅收等方面增大了房企的資金壓力，而且從控制房?jī)r(jià)、抑制消費(fèi)需求、提高預(yù)售條件等方面對(duì)房企資金回籠的主渠道——房屋銷(xiāo)售進(jìn)行了調(diào)控。可以這樣說(shuō)，中小房企的資金已到了有史以來(lái)最緊張的時(shí)候，甚至已使部分房企漸入絕境。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

綜合有關(guān)專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)資金市場(chǎng)按期限長(zhǎng)短劃分，可分為短期貨幣市場(chǎng)和長(zhǎng)期資金市場(chǎng)。短期貨幣市場(chǎng)一般包括貸款（拆借）市場(chǎng)和貼現(xiàn)市場(chǎng)。

長(zhǎng)期資金市場(chǎng)又稱(chēng)資本市場(chǎng)或證券市場(chǎng)。主要是向市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)生股票及債券等有價(jià)證券。企業(yè)的資金融通，包括了企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資兩部分。

1．企業(yè)內(nèi)部融資。即開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資的方法很多，其中包括了用抵押、貼現(xiàn)股票和債券的方式獲得現(xiàn)金，以及期房預(yù)售、收取購(gòu)房定金等方式在內(nèi)。

（1）期房預(yù)售。期房預(yù)售是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部獲取資金最佳的融資方式。一方面物業(yè)得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)價(jià)值；另一方面達(dá)到了資金回籠的目的，解決了資金鏈的困難。但是，期房預(yù)售取決以下因素。

一是開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)程度，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響力；

二是項(xiàng)目的定位，是否適銷(xiāo)對(duì)路；

三是項(xiàng)目的地段，是否受購(gòu)房者的青睞。

（2）施工方帶資承建。國(guó)家雖然三令五申制止工程墊支，但現(xiàn)實(shí)工作中，施工方墊支承建工程相當(dāng)普遍。開(kāi)發(fā)商利用工程發(fā)包，提出帶資承建，緩解項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)資金的不足。該種辦法在實(shí)際工作中得到了行業(yè)充分認(rèn)可。

（3）公司員工內(nèi)部集資。開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部員工對(duì)公司比較了解，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)程度的內(nèi)情明白。通過(guò)內(nèi)部集資，一方面解決項(xiàng)目資金的不足，另一方面可以更進(jìn)一步增強(qiáng)員工的工作激情，增強(qiáng)主人翁責(zé)任感，有利于公司的全面發(fā)展。

（4）轉(zhuǎn)移貸款用途。開(kāi)發(fā)商利用其他經(jīng)營(yíng)范圍或關(guān)聯(lián)公司向銀行融資貸款后，將其貸款轉(zhuǎn)

借或劃轉(zhuǎn)用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需要。

2．企業(yè)外部融資主要渠道有：

（1）發(fā)行股票。隨著市場(chǎng)體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票來(lái)籌措資金將是最佳的融資渠道。

（2）發(fā)生債券。分為政府發(fā)行、金融界發(fā)行和企業(yè)發(fā)行三種。

（3）銀行貸款。包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

（4）其它融資機(jī)構(gòu)貸款。目前我國(guó)參與房地產(chǎn)金融活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)主要是銀行。但國(guó)外還有其它形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)抵押公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等等。這些都可以作為借鑒。

（5）合作開(kāi)發(fā)，包括合資開(kāi)發(fā)。這種方式可以減少自己所需投入的自有資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用較多且可行的方式之一。

（6）前沿貨幣合約。這是一種非常美國(guó)化的高比率房地產(chǎn)融資方式。即貸款機(jī)構(gòu)出資、開(kāi)發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的方式。與合資方式不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱(chēng)為“雙重身份貸款合作”。

（7）房地產(chǎn)辛迪加。是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的融資方式。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。

（8）房地產(chǎn)信托。即以房地產(chǎn)作為主要資金用途的信托產(chǎn)品。信托公司通過(guò)向開(kāi)發(fā)商貸款（信托貸款）或直接參與投資（信托投資）等方式運(yùn)作。

（9）租賃融資。即擁有一塊土地的開(kāi)發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款；或者是開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。

（10）回租融資。即開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)經(jīng)營(yíng)。擁用某項(xiàng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商既出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，又保留著對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既能減少資金的占用，又能從經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)物業(yè)中獲得收入的目的。

（11）回買(mǎi)融資。即開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣(mài)給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款將該項(xiàng)物業(yè)買(mǎi)回來(lái)。開(kāi)發(fā)商不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可能得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

三、對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的幾點(diǎn)建議

1．要盡快放松銀根，出臺(tái)配套融資政策。因房地產(chǎn)投資并不是導(dǎo)致固定資產(chǎn)增幅過(guò)大的主要原因，房地產(chǎn)投資只占固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的28%左右，遠(yuǎn)小于水泥、鋼鐵、電解鋁等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率100%或200%的比例。房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的投資過(guò)度的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)是真實(shí)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)率；商品房的面積與竣工面積基本趨同。鑒于緊縮已取得明顯成效，應(yīng)盡快放松銀根，防止經(jīng)濟(jì)硬著陸，重回通縮。

2．推進(jìn)銀行系統(tǒng)改革是當(dāng)務(wù)之急。銀行改革到位，自然會(huì)建立起一套符合市場(chǎng)運(yùn)行的機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的發(fā)展都有好處，國(guó)家也不用擔(dān)心金融風(fēng)險(xiǎn)了。如果改為股份制銀行，銀行就會(huì)以企業(yè)的管理方式進(jìn)行管理，金融風(fēng)險(xiǎn)只有銀行自己承擔(dān)。

3．宏觀調(diào)控要實(shí)事求是、區(qū)別對(duì)待。雖然在這次調(diào)控中，各類(lèi)文件都強(qiáng)調(diào)僅是局部調(diào)整，但是許多地產(chǎn)商都感到有“一刀切”的感覺(jué)。由于我國(guó)地域不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別較大，企業(yè)間的情況也不一樣，統(tǒng)一要求勢(shì)必拉大地區(qū)之間的差別，貧窮的城市會(huì)越加貧窮。所以在制定土地、金融等方面政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。

4．政府在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接參與到地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資中，因?yàn)樯虡I(yè)的發(fā)展基本上算是競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)出現(xiàn)不公平和不透明的行為?，F(xiàn)在很多地方在進(jìn)行重復(fù)建設(shè)，而且很多是行政性的建設(shè)，造成了投資規(guī)模過(guò)大。政府應(yīng)當(dāng)真

正調(diào)整到為企業(yè)服務(wù)的職能上來(lái)，搞好規(guī)劃，公開(kāi)、透明信息，把房地產(chǎn)的基本信息如供求關(guān)系、供求情況告訴給投資者，讓他們做出一個(gè)理性的分析和決策。

5．對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)信貸調(diào)整應(yīng)該慎重。在銀行信貸適當(dāng)從緊的政策中，對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)信貸調(diào)整應(yīng)該慎重，以保證房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。經(jīng)過(guò)二十幾年的改革，我國(guó)普遍居民的投資意識(shí)剛剛培養(yǎng)起來(lái)，應(yīng)注意在調(diào)控中維護(hù)老百姓的投資意識(shí)。同時(shí)進(jìn)一步研究房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，提供民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的渠道，如房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以綜合運(yùn)用上述各種籌資手段或分階段通過(guò)不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

第四篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目融資要點(diǎn)

項(xiàng)目融資是一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物和重要措施，是企業(yè)有效進(jìn)行資本運(yùn)作、資本融通、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；瘮U(kuò)張的根本途徑。項(xiàng)目融資是一個(gè)較復(fù)雜、較漫長(zhǎng)而且規(guī)范性和法律性都較強(qiáng)的過(guò)程，其主要包括融資必要性和可行性研究、主要方式和途徑、實(shí)施步驟、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)防控等內(nèi)容。鑒于，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，本文謹(jǐn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑進(jìn)行一定的探討，希望對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所裨益。

一、從商業(yè)銀行融資

（一）國(guó)家提高項(xiàng)目資本金比例要求，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理。

《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號(hào)）、《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）均多次要求，商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％（銀發(fā)[2003]121號(hào)為30%）。

《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）等文件規(guī)定，對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（二）商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款

《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）等文件規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。

（三）國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款發(fā)放有特別要求。

1.《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）等文件規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門(mén)報(bào)備。

2.《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》（中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)令2009年第2號(hào)）第25條規(guī)定，單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5%或超過(guò)500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式；第28條規(guī)定，固定資產(chǎn)貸款發(fā)放和支付過(guò)程中，貸款人應(yīng)確認(rèn)與擬發(fā)放貸款同比例的項(xiàng)目資本金足額到位，并與貸款配套使用。同時(shí)，還規(guī)定，貸款人在借款人與貸款同比例的項(xiàng)目資本金到位前發(fā)放貸款的，銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)除可根據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第46條、第48條規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處罰。

綜上所述，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地儲(chǔ)備貸款政策性較強(qiáng)，三令五申對(duì)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件提出要求，因此，從銀行獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的不確定性較高。

二、從其他企業(yè)融資

《貸款通則》（1996）第61條規(guī)定，企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。

《中國(guó)人民銀行關(guān)于對(duì)銀行職工參與企業(yè)非法借貸有關(guān)法律問(wèn)題的答復(fù)》（銀條法[1996]44號(hào)）等文件規(guī)定，借貸資金屬于金融業(yè)務(wù)，因此，非金融機(jī)構(gòu)之間不能相互借貸，企業(yè)間非法借貸資金的行為是無(wú)效的。

最高人民法院《關(guān)于企業(yè)相互借貸的合同出借方尚未取得約定利息人民法院應(yīng)當(dāng)如何裁決問(wèn)題的解答》（法復(fù)［１９９６］２號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)之間相互借貸的出借方或者名為聯(lián)營(yíng)、實(shí)為借貸的出資方尚未取得的約定利息，人民法院應(yīng)當(dāng)依法向借款方收繳。

綜上所述，借貸資金屬于金融業(yè)務(wù)，非金融機(jī)構(gòu)不得從事，企業(yè)間借貸違法，企業(yè)間借貸合同無(wú)效；人民法院在處理企業(yè)之間資金拆借糾紛時(shí)，借貸本金受法律保護(hù)，出借人有權(quán)要求借入方償付，但無(wú)權(quán)要求支付利息（資金占用費(fèi)），對(duì)出資方已經(jīng)取得或者約定取得的利息應(yīng)予收繳，對(duì)借入方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行利息的罰款。關(guān)于企業(yè)間相互借貸的法律后果，需要說(shuō)明的是，民事訴訟采用的是不告不理的原則，如果不產(chǎn)生糾紛，或者產(chǎn)生糾紛不通過(guò)法律途徑解決，則未必就會(huì)帶來(lái)收繳利息或者罰款的不利后果。

此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確認(rèn)公民與企業(yè)之間借貸行為效力問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔一九九九〕三號(hào)），國(guó)家不禁止企業(yè)與公民之間的借貸行為。但是，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效：企業(yè)以借貸名義向職工非法集資；企業(yè)以借貸名義非法向社會(huì)集資；企業(yè)以借貸名義向社會(huì)公眾發(fā)放貸款；其他違反法律、行政法規(guī)的行為。

三、委托貸款融資

《貸款通則》（1996）、《中國(guó)人民銀行關(guān)于對(duì)委托貸款業(yè)務(wù)范圍問(wèn)題的答復(fù)》（銀條法

[1997]41號(hào)）規(guī)定，委托貸款，系指由政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

從上可以看出，委托貸款是企業(yè)間借貸的一種變通方式，不違反國(guó)家法律規(guī)定。但需要注意的是，《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司委托業(yè)務(wù)的通知》（銀監(jiān)辦通〔2007〕186號(hào)）規(guī)定，財(cái)務(wù)公司應(yīng)在所屬企業(yè)集團(tuán)成員單位之間辦理委托貸款及委托投資業(yè)務(wù)；財(cái)務(wù)公司應(yīng)對(duì)委托貸款或委托投資的對(duì)象、用途進(jìn)行全面審查，防止因委托貸款或投資投向手續(xù)不全、不符合國(guó)家政策而帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。因此，可通過(guò)銀行、財(cái)務(wù)公司等金融機(jī)構(gòu)委托貸款進(jìn)行融資。

四、信托計(jì)劃融資

房地產(chǎn)信托融資有信托貸款（信托投資公司通過(guò)推出信托計(jì)劃募集到資金后貸給房地產(chǎn)企業(yè)）、股權(quán)投資信托（信托投資公司通過(guò)募集資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商階段性持股使大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行）、財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǚ康禺a(chǎn)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，并設(shè)立優(yōu)先受益權(quán)，由信托投資公司作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓代理人，通過(guò)對(duì)投資人發(fā)行受益權(quán)憑證的形式將該優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給社會(huì)上的投資人，以此來(lái)募集資金）等形式。信托計(jì)劃融資受到國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響較小，隨著《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》的出臺(tái)，加之取消了信托份額和額度的限制，目前，該種融資模式的應(yīng)用越來(lái)越廣泛。

五、聯(lián)營(yíng)融資

根據(jù)《民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》（法（經(jīng)）發(fā)＜１９９０＞２７號(hào)）聯(lián)營(yíng)分為法人型聯(lián)營(yíng)（成立新的法人）、合伙型聯(lián)營(yíng)（成立非法人組織）、協(xié)作性型聯(lián)營(yíng)（基于協(xié)議，不成立實(shí)體）。房地產(chǎn)領(lǐng)域的聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)屬于聯(lián)營(yíng)性質(zhì)，也是一種融資方式。這種融資方式法律關(guān)系復(fù)雜，需要注意的是：

（1）聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款因違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，屬于無(wú)效。聯(lián)營(yíng)企業(yè)發(fā)生虧損的，聯(lián)營(yíng)一方依保底條款收取的固定利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)退出，用于補(bǔ)償聯(lián)營(yíng)的虧損，如無(wú)虧損，或補(bǔ)償后仍有剩余的，剩余部分可作為聯(lián)營(yíng)的盈余，由雙方重新商定合理分配或按聯(lián)營(yíng)各方的投資比例重新分配。

（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營(yíng)一方向聯(lián)營(yíng)體投資，但不參加共同經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤(rùn)的，是明為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效。除本金可以返還外，對(duì)出資方已經(jīng)取得或者約定取得的利息應(yīng)予收繳，對(duì)另一方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行利息的罰款。

（3）金融信托投資機(jī)構(gòu)作為聯(lián)營(yíng)一方依法向聯(lián)營(yíng)體投資的，可以按照合同約定分享固定利潤(rùn)，但亦應(yīng)承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任。

除上述融資途徑，還有上市融資、債券融資、BOT、TOT、ABS、BLT等途徑，每種融資途徑的特點(diǎn)不同，遵守的“游戲規(guī)則”不同，融資的成本和規(guī)模不同，具體要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和項(xiàng)目融資方的情況以及國(guó)家的法律法規(guī)政策環(huán)境而定。

出自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)，原文地址：

第五篇：房地產(chǎn)公司貨幣資金管理辦法

第3節(jié) 貨幣資金管理辦法

1.現(xiàn)金的管理

1.1公司的現(xiàn)金管理辦法是依據(jù)財(cái)務(wù)審計(jì)部《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范——貨幣資金》及總公司的實(shí)際情況而制定。

1.2公司在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金 1.2.1員工工資、各項(xiàng)補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金； 1.2.2個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬；

1.2.3根據(jù)國(guó)家規(guī)定頒發(fā)給個(gè)人的科學(xué)技術(shù)、文化藝術(shù)、體育等各種獎(jiǎng)金； 1.2.4各種勞保、福利費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定的對(duì)個(gè)人的其他支出； 1.2.5出差人員必須隨身攜帶的差旅費(fèi)； 1.2.6 1000元以下的零星支出；

1.2.7中國(guó)人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。

1.3公司根據(jù)實(shí)際需要，與基本存款賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行共同商定庫(kù)存現(xiàn)金限額，每個(gè)項(xiàng)目最高庫(kù)存現(xiàn)金不超過(guò)30000元人民幣。

1.4現(xiàn)金收支的一般規(guī)定

1.4.1現(xiàn)金應(yīng)由子公司出納保管和收支，在規(guī)定的范圍內(nèi)使用。

1.4.2收入現(xiàn)金應(yīng)于當(dāng)日送存子公司開(kāi)戶(hù)銀行，當(dāng)日送存有困難的，最晚不得超過(guò)收入現(xiàn)金后的第一個(gè)工作日。

1.4.3支付現(xiàn)金：可以從庫(kù)存現(xiàn)金中支付或從開(kāi)戶(hù)銀行提取，不得從現(xiàn)金收入中直接支付，即不得“坐支現(xiàn)金”。

1.4.4現(xiàn)金收支應(yīng)以符合財(cái)務(wù)制度的原始憑證辦理，不準(zhǔn)用不符合財(cái)務(wù)制度的憑證頂替庫(kù)存現(xiàn)金，即不得“白條頂庫(kù)”；不準(zhǔn)謊報(bào)用途套取現(xiàn)金；不準(zhǔn)用銀行賬戶(hù)代其他單位和個(gè)人存入或支取現(xiàn)金；不準(zhǔn)將公款現(xiàn)金以個(gè)人名義存入儲(chǔ)蓄所，不準(zhǔn)保留賬外公款，不得設(shè)置“小金庫(kù)”。

1.4.5建立現(xiàn)金收支審批制度，收入現(xiàn)金應(yīng)由交款人員及出納人員在收款憑證上分別簽名，并注明款項(xiàng)來(lái)源、款項(xiàng)歸屬及款項(xiàng)用途；對(duì)于支付現(xiàn)金，應(yīng)遵循一定的審批程序，由經(jīng)辦人簽名，會(huì)計(jì)人員審核后，報(bào)有權(quán)審批人審批，方可辦理。

1.4.6現(xiàn)金收支應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)定，對(duì)不符合規(guī)定的，財(cái)務(wù)人員應(yīng)堅(jiān)決予以制止。

1.4.7按現(xiàn)金限額保管現(xiàn)金，超過(guò)限額部分應(yīng)于當(dāng)日送存銀行，當(dāng)日送存銀行確有困難的，應(yīng)采取防盜措施，妥善保管，于之后的第一個(gè)工作日送存銀行。

1.4.8庫(kù)存限額不足時(shí)應(yīng)及時(shí)向開(kāi)戶(hù)銀行提取，以保證公司業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。1.5借支現(xiàn)金的規(guī)定

1.5.1員工因公出差、接待客戶(hù)或購(gòu)買(mǎi)物品可申請(qǐng)一般性借支款，須于“借支單”上列明借支金額、借款用途、預(yù)計(jì)還款期限等，按子公司制定的審批程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后辦理；

1.5.2需要改變用途的，應(yīng)重新辦理審批手續(xù)； 1.5.3公司員工不得辦理私人借款；

1.5.4借支款應(yīng)在預(yù)計(jì)還款期限前到子公司財(cái)務(wù)部核銷(xiāo)，確因工作需要不能核銷(xiāo)的，需到公司財(cái)務(wù)審計(jì)部重新填寫(xiě)“借支單”，重新審批；

1.5.5原有借支款未作核銷(xiāo)的，不得新借支款項(xiàng)。1.5.6公司單筆借支款由總經(jīng)理審批。1.5.7借支現(xiàn)金具體審批流程：

（1）由經(jīng)辦人員根據(jù)工作實(shí)際需要填寫(xiě)借支單并簽名；（2）公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審核；（3）公司總經(jīng)理審批。

經(jīng)辦人員根據(jù)已審批齊全的“借支單”到出納處領(lǐng)取現(xiàn)金。1.6現(xiàn)金核算、清查的規(guī)定

1.6.1公司應(yīng)建立健全現(xiàn)金賬目，設(shè)置“現(xiàn)金日記賬”，由出納人員根據(jù)審核無(wú)誤的收付款憑證，按照業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序逐筆序時(shí)登記，每日終了，將賬面余額與庫(kù)存現(xiàn)金數(shù)核對(duì)，月末與現(xiàn)金總賬核對(duì)，做到日清月結(jié)，賬款相符；

1.6.2堅(jiān)持“錢(qián)賬分管”的內(nèi)部牽制原則，即經(jīng)手現(xiàn)金收付及保管人員應(yīng)與現(xiàn)金收付憑證的編制及登記人員分開(kāi)，要由兩人以上負(fù)責(zé)；

1.6.3公司財(cái)務(wù)審計(jì)部應(yīng)對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行定期或不定期的清查、盤(pán)點(diǎn)，現(xiàn)金清查采用實(shí)地盤(pán)點(diǎn)法，由指定清查人員會(huì)同出納人員，進(jìn)行清查的內(nèi)容主要是檢查是否有挪用現(xiàn)金、白條頂庫(kù)、超限額留存現(xiàn)金、不按規(guī)定范圍使用現(xiàn)金、以及賬款是否相符；

1.6.4對(duì)現(xiàn)金清查的結(jié)果，應(yīng)編制現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)報(bào)告單，注明現(xiàn)金溢缺的金額，并由出納人員和盤(pán)點(diǎn)人員簽字蓋章。對(duì)長(zhǎng)短款應(yīng)及時(shí)查明原因，作出處理。2.銀行存款的管理

2.1公司銀行存款的收付應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行銀行結(jié)算制度的規(guī)定，按規(guī)定開(kāi)立和使用基本存款賬戶(hù)、專(zhuān)用存款賬戶(hù)及結(jié)算存款賬戶(hù)。

2.2公司除已經(jīng)開(kāi)立之銀行賬戶(hù)外，不得再另行開(kāi)立其他銀行賬戶(hù)。如確因業(yè)務(wù)需要開(kāi)立其他銀行賬戶(hù)的，必須以書(shū)面形式報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行。

2.3公司應(yīng)當(dāng)定期檢查、清理，銀行帳戶(hù)的開(kāi)立和使用情況，對(duì)于不需用、結(jié)算業(yè)務(wù)量少且無(wú)銀行借款及其他委托收款的賬戶(hù)，應(yīng)盡量銷(xiāo)戶(hù)，以便資金集中使用。

2.4公司在銀行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)后，除按核定的限額30000元人民幣保留庫(kù)存現(xiàn)金外，超過(guò)限額的現(xiàn)金必須存入銀行；除了在規(guī)定的范圍內(nèi)可以用現(xiàn)金直接支付的款項(xiàng)外，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的一切貨幣收支業(yè)務(wù)，都必須通過(guò)銀行存款賬戶(hù)進(jìn)行結(jié)算。

2.5銀行存款的結(jié)算方式及其應(yīng)用

2.5.1支票，分別有現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票，主要用于同城結(jié)算。出納人員在簽發(fā)支票前，應(yīng)認(rèn)真查對(duì)銀行存款余額，防止簽發(fā)空頭支票。

2.5.2銀行匯票，主要用于異地結(jié)算。適用于先收款后發(fā)貨或錢(qián)貨兩清的商品交易，單位和個(gè)人各種款項(xiàng)結(jié)算，均可使用。

2.5.3銀行本票，分定額本票和不定額本票，由銀行簽發(fā)并保證兌付，主要用于同城結(jié)算。其中定額本票為不記名本票，銀行見(jiàn)票即付，不得掛失，應(yīng)妥善保管。

2.5.4商業(yè)匯票，分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票，在銀行開(kāi)立存款賬戶(hù)的法人以及其他組織之間具有真實(shí)的交易關(guān)系或債權(quán)債務(wù)關(guān)系，可以使用商業(yè)匯票。

2.5.5匯兌，分為信匯和電匯，適用于異地之間的各種款項(xiàng)結(jié)算。

2.5.6委托收款，指由收款人委托銀行向付款人收取款項(xiàng)的結(jié)算方式，可用于同城和異地結(jié)算。

2.5.7托收承付，是根據(jù)購(gòu)銷(xiāo)合同由收款人發(fā)貨后委托銀行向異地付款人收取款項(xiàng)，由付款人向銀行承認(rèn)付款的結(jié)算方式。使用托收承付結(jié)算方式的收款單位和付款單位，必須是經(jīng)營(yíng)管理較好，并經(jīng)開(kāi)戶(hù)銀行審查同意的單位。

2.5.8信用證，主要用于國(guó)際結(jié)算。采用信用證結(jié)算的，購(gòu)貨單位憑合同到開(kāi)戶(hù)銀行（付款行）開(kāi)具信用證，由付款行將信用證寄往收款單位開(kāi)戶(hù)銀行（收款行）；收款單位收到信用證后，即備貨裝運(yùn)，簽發(fā)有關(guān)發(fā)票賬單，連同運(yùn)輸單據(jù)和信用證，送交收款行，收款行再將單、證寄往付款行，由付款行通知購(gòu)貨方承兌付款并領(lǐng)取單、證，憑單、證提取貨物。

2.6銀行存款結(jié)算規(guī)定

2.6.1不準(zhǔn)違反規(guī)定開(kāi)立和使用賬戶(hù)，不準(zhǔn)簽發(fā)沒(méi)有資金保證的票據(jù)或遠(yuǎn)期支票。2.6.2出納人員應(yīng)妥善保管各銀行的印鑒卡、空白票據(jù)并簽發(fā)票據(jù)； 2.6.3應(yīng)建立、健全開(kāi)銷(xiāo)戶(hù)登記制度，建立帳戶(hù)管理檔案。

2.6.4建立付款的審批程序，確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、金額不同情況下款項(xiàng)的經(jīng)辦人、證明人、公司財(cái)務(wù)審計(jì)部復(fù)核人及最終審批人，上述人員必須對(duì)原始憑證的合理、合法性負(fù)責(zé)。只有經(jīng)一定的審批授權(quán)程序之后財(cái)務(wù)部才能簽發(fā)票據(jù)，并要附有確鑿的原始憑證，以保證有效支付。

2.6.5公司的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，必須嚴(yán)格執(zhí)行公司的規(guī)定，財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真審核各項(xiàng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容是否符合公司的規(guī)定，對(duì)不符合規(guī)定的申請(qǐng)予以制止。

2.6.6各項(xiàng)票據(jù)原則上應(yīng)由出納人員到銀行辦理結(jié)算，對(duì)于以支票、匯票提貨及簽發(fā)的限額支票，應(yīng)建立票據(jù)的領(lǐng)用制度，由業(yè)務(wù)人員按規(guī)定手續(xù)簽字領(lǐng)取票據(jù)后辦理業(yè)務(wù)，經(jīng)辦業(yè)務(wù)人員應(yīng)在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)完成后3個(gè)工作日內(nèi)將審批好的單證交付財(cái)務(wù)審計(jì)部。

2.6.7增強(qiáng)防范意識(shí)，由于空頭支票和各種假票據(jù)屢禁不止，公司在受理各種票據(jù)時(shí)一定要注意辨別真?zhèn)?。?duì)于經(jīng)濟(jì)與信用狀況不熟悉的外單位開(kāi)具的票據(jù)，應(yīng)待銀行票據(jù)交換手續(xù)完畢且資金到位后才辦理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。

2.7銀行存款核算的規(guī)定

2.7.1公司設(shè)置“銀行存款日記賬”，由出納人員按照銀行存款收付業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序逐筆序時(shí)登記，每日終了結(jié)出余額。

2.7.2銀行存款日記賬”應(yīng)定期與“銀行對(duì)賬單”核對(duì)，至少每月核對(duì)一次。賬面結(jié)余與銀行對(duì)賬單余額之間如有差額，必須查明原因，并按月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”調(diào)節(jié)相符。

2.7.3公司應(yīng)設(shè)立“銀行存款”科目，由會(huì)計(jì)人員登記，核算銀行存款收付業(yè)務(wù)。月份終了，“銀行存款日記賬”的余額必須與“銀行存款”總賬科目的余額核對(duì)相符。

2.8財(cái)務(wù)印鑒的管理

2.8.1財(cái)務(wù)專(zhuān)用章由公司財(cái)務(wù)審計(jì)部負(fù)責(zé)人指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管，個(gè)人名章必須由本人或其授權(quán)人員保管，嚴(yán)禁一人保管支付款項(xiàng)所需的全部印章。

2.8.2印章保管人休假或臨時(shí)外出需要將印章移交他人保管時(shí)須辦理移交手續(xù)，應(yīng)設(shè)立“印章移交登記簿”，載明移交時(shí)間和收回時(shí)間，由接收人和移交人簽字。

2.8.3公司的各種票據(jù)由公司出納負(fù)責(zé)保管，財(cái)務(wù)印章保管人不得兼管各種票據(jù)。3.票據(jù)管理

3.1票據(jù)包括：支票、匯票、本票、電匯單等銀行空白票據(jù)。從稅務(wù)局購(gòu)買(mǎi)的發(fā)票、公司自制的收款收據(jù)等視同票據(jù)處理。

3.2銀行票據(jù)管理

3.2.1銀行空白票據(jù)要造冊(cè)、登記、嚴(yán)格保管。

3.2.2領(lǐng)用時(shí)，需在支票領(lǐng)用登記簿上按規(guī)定填寫(xiě)日期、票號(hào)、金額（或限額），領(lǐng)用人和蓋章人均須在登記簿上簽名。

3.2.3銀行空白票據(jù)只能由出納或部門(mén)經(jīng)理指定的專(zhuān)人負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)和保管，掌握財(cái)務(wù)印章的人員不能同時(shí)兼任以上空白票據(jù)的購(gòu)買(mǎi)和保管，出納或保管人外出時(shí)不能將以上空白票據(jù)交給掌握財(cái)務(wù)印章的人員保管。

3.2.4填寫(xiě)時(shí)，其金額以中文大寫(xiě)和小寫(xiě)同時(shí)記載，且二者必須一致，若二者不一致的，票據(jù)無(wú)效。

3.2.5銀行票據(jù)上的記載事項(xiàng)必須符合《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》的規(guī)定。票據(jù)金額、日期、收款人名稱(chēng)不得更改，更改的票據(jù)無(wú)效。

3.2.6銀行票據(jù)的簽發(fā)、取得和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，具有真實(shí)的交易關(guān)系和債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

3.2.7銀行票據(jù)上的記載事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)真實(shí)，不得偽造、變?cè)臁?.3發(fā)票管理

3.3.1發(fā)票是在購(gòu)銷(xiāo)商品，提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證。

3.3.2發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)和保管。

3.3.2.1建立發(fā)票使用登記制度，并設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管發(fā)票；

3.3.2.2購(gòu)入發(fā)票后需登記入冊(cè)，妥善保管，不得丟失，嚴(yán)格按照稅務(wù)局發(fā)票管理辦法和要求購(gòu)買(mǎi)、保管。

3.3.2.3發(fā)票只限于領(lǐng)購(gòu)單位開(kāi)具，不得轉(zhuǎn)借，轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)或代開(kāi)；不得自行擴(kuò)大專(zhuān)業(yè)發(fā)票使用范圍。

3.3.2.4不得將空白發(fā)票交予他人自行開(kāi)具；

3.3.2.5使用完的發(fā)票存根聯(lián)，是再次領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的憑據(jù)之一，應(yīng)妥善保管，不得擅自損毀。

3.3.3發(fā)票開(kāi)具。開(kāi)具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實(shí)開(kāi)具，并加蓋公司財(cái)務(wù)印章或發(fā)票專(zhuān)用章。

3.3.4發(fā)票的取得。公司從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)如：對(duì)外購(gòu)買(mǎi)商品、接受服務(wù)等支付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向收款方索取發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額；對(duì)不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。

3.4收款收據(jù)管理

3.4.1應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要由公司對(duì)外購(gòu)買(mǎi)或向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)購(gòu)買(mǎi)統(tǒng)一收款收據(jù)。3.4.2收款收據(jù)的保管

3.4.2.1應(yīng)設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管收款收據(jù)。

3.4.2.2不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓或代開(kāi)，不得將收據(jù)拆本使用； 3.4.2.3不得將空白收據(jù)交予他人自行開(kāi)具； 3.4.2.4使用完的存根聯(lián)，不得自行銷(xiāo)毀。

3.4.3收款收據(jù)開(kāi)具。開(kāi)具收款收據(jù)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實(shí)開(kāi)具，并加蓋收款單位的財(cái)務(wù)專(zhuān)用章。