第一篇：濟南市物業(yè)管理辦法
濟南市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第一條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。
第五條 縣（市）、區(qū)人民政府（含濟南高新區(qū)管委會）應(yīng)當建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問題。
第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱市住房保障管理部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
各縣（市）、區(qū)（含濟南高新區(qū)）住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下簡稱縣（市）、區(qū)住房保障管理部門）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟和信息化、物價等部門依據(jù)各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。
第二章 物業(yè)交付與前期管理
第八條 新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應(yīng)當提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時應(yīng)當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。
第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。
現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。
物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。
第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）其他應(yīng)當移交的資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。
第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門應(yīng)當在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當按下列規(guī)定配置：
（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）應(yīng)當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第十五條 物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責保修。
新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當及時退還。
物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。
第三章 業(yè)主自治管理
第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組建業(yè)主大會籌備組：
（一）業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；
（二）業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。
籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。
籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生。
籌備組應(yīng)當自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十八條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；
（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
第十九條 籌備組應(yīng)當自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。
第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。
第二十一條 業(yè)主大會依法履行下列職責：
（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（三）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；
（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。
業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進行表決。
第二十二條 業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。
業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自公示期滿之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。
第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障管理部門備案：
（一）業(yè)主大會會議決議；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；
（五）籌備組關(guān)于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）、區(qū)住房保障管理部門。
第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）組織召開業(yè)主大會；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；
（七）按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；
（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，會議內(nèi)容應(yīng)當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復。
第二十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責的；
（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；
（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。
第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。
業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導組織換屆改選。
業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第二十九條 業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會表決重大事項。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當實行項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理信息應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。
從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當具備相應(yīng)從業(yè)資格。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當依法向公安機關(guān)辦理備案手續(xù)。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：
（一）管理和維護物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備；
（二）養(yǎng)護公共區(qū)域綠化；
（三）維護公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；
（四）維護公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項；
（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；
（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；
（七）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；
（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：
（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；
（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范；
（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；
（四）制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；
（五）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；
（六）將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示；
（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。
第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法向最終用戶收取有關(guān)費用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日通知。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)；任何一方提出終止的，應(yīng)當提前六十日通知對方。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日履行通知義務(wù)。
第四十條 業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：
（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；
（二）移交物業(yè)服務(wù)用房；
（三）結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費用；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務(wù)。
經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（二）擅自占用、挖掘道路、場地；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；
（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
（五）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；
（六）擅自改變房屋用途；
（七）隨意傾倒垃圾、污物；
（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當給予配合。
第四十六條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。
第四十七條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責任人應(yīng)當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。
電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責任。
第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔維修、更新責任。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩戶以上業(yè)主的，應(yīng)當建立物業(yè)專項維修資金制度。
物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時一次性交存。
公有住房售房單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。
第五十二條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當由相關(guān)業(yè)主表決通過。
有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：
（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；
（二）電梯運行存在安全隱患的；
（三）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機關(guān)消防機構(gòu)下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。
按應(yīng)急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補交。業(yè)主未續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當共同承擔維修責任。
物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應(yīng)當通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導價確定。
在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。
第五十五條 因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。
利用停車泊位停車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。
第五十七條 未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時停車除外。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。
第六章 監(jiān)督與管理
第五十九條 住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、物價、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為及時進行查處。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：
（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；
（二）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；
（三）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的；
（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；
（五）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的；
（六）套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：
（一）違反本辦法第四十三條第（一）至
（七）項的，向城管執(zhí)法部門投訴；
（二）物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時維修的，向城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴；
（三）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全的，向公安機關(guān)消防機構(gòu)投訴；
（四）賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關(guān)投訴；
（五）電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患的，向質(zhì)監(jiān)部門投訴；
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費的，向物價部門投訴；
（七）供水、供暖、供氣專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護責任的，向市政公用部門投訴；
（八）電力專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔電力線路、設(shè)施及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護責任的，向經(jīng)濟和信息化部門投訴。
第六十二條 各縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
第六十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會議。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：
（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；
（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項的，應(yīng)當通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會議記錄。
第六十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十五條 市住房保障管理部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應(yīng)當向社會公示，并作為企業(yè)業(yè)績評價的依據(jù)。具體辦法由市住房保障管理部門制定。
第六十六條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標準，推進標準化服務(wù)，促進誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。
第七章 法律責任
第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和其他規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。
第六十八條 業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期整改。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，并將該違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。
第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。
第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第七十二條 已交付使用、配套設(shè)施不齊全的開放式舊住宅區(qū)，由縣（市）、區(qū)人民政府組織街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行改造整治。
改造整治完成后，符合專業(yè)化管理條件的，按本辦法執(zhí)行。第七十三條 本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》（濟南市人民政府令第149號）同時廢止。
山東嘉富物業(yè)管理有限公司
綜合資料
2016.3
目錄
一、公司簡介
二、營業(yè)執(zhí)照
三、資質(zhì)證書
四、入股協(xié)議書
第二篇：《濟南市物業(yè)管理辦法》
《濟南市物業(yè)管理辦法》
《濟南市物業(yè)管理辦法》 第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
相統(tǒng)一。
第五條 縣（市）、區(qū)人民政府（含濟南高新區(qū)管委會）應(yīng)當建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問題。
第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱市住房保障管理部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
各縣（市）、區(qū)（含濟南高新區(qū)）住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下簡稱縣（市）、區(qū)住房保障管理部門）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟和信息化、物價等部門依據(jù)各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。
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第二章 物業(yè)交付與前期管理
第八條 新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應(yīng)當提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時應(yīng)當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。
第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
備及物業(yè)服務(wù)用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。
現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。
物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）其他應(yīng)當移交的資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。
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第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門應(yīng)當在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當按下列規(guī)定配置：
（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）應(yīng)當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第十五條 物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責保修。
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新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當及時退還。
物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。
第三章 業(yè)主自治管理
第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備 是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組建業(yè)主大會籌備組：
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（一）業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；
（二）業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。
籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。
籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生。
籌備組應(yīng)當自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十八條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
權(quán)數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；
（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
第十九條 籌備組應(yīng)當自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。
第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。
第二十一條 業(yè)主大會依法履行下列職責：
（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
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（三）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；
（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。
業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進行表決。
第二十二條 業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。
業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自公示期滿之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。
第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
管理部門備案：
（一）業(yè)主大會會議決議；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；
（五）籌備組關(guān)于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）、區(qū)住房保障管理部門。
第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）組織召開業(yè)主大會；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；
（七）按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；
（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，會議內(nèi)容應(yīng)當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復。
第二十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
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（一）拒不履行委員職責的；
（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；
（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。
第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。
業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導組織換屆改選。
業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第二十九條 業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會表決重大事項。
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第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當實行項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理信息應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。
從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當具備相應(yīng)從業(yè)資格。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當依法向公安機關(guān)辦理備案手續(xù)。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：
（一）管理和維護物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備；
（二）養(yǎng)護公共區(qū)域綠化；
（三）維護公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；
（四）維護公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項；
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（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；
（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；
（七）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；
（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：
（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；
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（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范；
（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；
（四）制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；
（五）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；
（六）將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示；
（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。
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第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法向最終用戶收取有關(guān)費用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日通知。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)；任何一方提出終止的，應(yīng)當提前六十日通知對方。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日履行通知義務(wù)。
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第四十條 業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：
（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；
（二）移交物業(yè)服務(wù)用房；
（三）結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費用；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務(wù)。
經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
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（一）擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（二）擅自占用、挖掘道路、場地；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；
（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
（五）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；
（六）擅自改變房屋用途；
（七）隨意傾倒垃圾、污物；
（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
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物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當給予配合。
第四十六條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。
第四十七條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責任人應(yīng)當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。
電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責任。
第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔維修、更新責任。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩戶以上業(yè)主的，應(yīng)當建立物業(yè)專004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
項維修資金制度。
物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時一次性交存。
公有住房售房單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。
第五十二條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當由相關(guān)業(yè)主表決通過。
有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：
（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；
（二）電梯運行存在安全隱患的；
（三）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機關(guān)消防機構(gòu)下達消防監(jiān)督檢004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
查記錄或者出具責令限期整改通知書的。
按應(yīng)急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補交。業(yè)主未續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當共同承擔維修責任。
物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應(yīng)當通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導價確定。
在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。
第五十五條 因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。
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利用停車泊位停車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。
第五十七條 未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時停車除外。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。
第六章 監(jiān)督與管理
第五十九條 住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、物價、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為及時進行查處。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：
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（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；
（二）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；
（三）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的；
（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；
（五）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的；
（六）套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：
（一）違反本辦法第四十三條第（一）至
（七）項的，向城管執(zhí)法部門投訴；
（二）物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時維修的，向城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴；
（三）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全的，向公安機關(guān)消防機構(gòu)投訴；
（四）賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關(guān)投訴；
（五）電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患的，向質(zhì)監(jiān)部門投訴；
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費的，向物價部門投訴；
（七）供水、供暖、供氣專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護責任的，向市政公用部門投訴；
（八）電力專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔電力線路、設(shè)施及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護責任的，向經(jīng)濟和信息化部門投訴。
第六十二條 各縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。
第六十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會議。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：
（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；
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（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；
（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項的，應(yīng)當通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。
物業(yè)管理項目聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會議記錄。
第六十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十五條 市住房保障管理部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應(yīng)當向社會公示，并作為企業(yè)業(yè)績評價的依據(jù)。具體辦法由市住房保障管理部門制定。
第六十六條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標準，推進標準化服務(wù)，促進誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。
第七章 法律責任
第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和其他規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。
第六十八條 業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期整改。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，并將該違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。
第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。
第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第七十二條 已交付使用、配套設(shè)施不齊全的開放式舊住宅區(qū)，由縣（市）、區(qū)人民政府組織街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行改造整治。
改造整治完成后，符合專業(yè)化管理條件的，按本辦法執(zhí)行。第七十三條 本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》（濟南市人民政府令第149004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行
號）同時廢止。
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第三篇：濟南市物業(yè)管理辦法
濟南市物業(yè)管理辦法——為什么我們暫不交物業(yè)費！樓主
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為加強本市城市物業(yè)管理辦法，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本物業(yè)管理辦法。
第一章 總 則
第一條 為加強本市城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本物業(yè)管理辦法。
第二條 本物業(yè)管理辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。
本物業(yè)管理辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本物業(yè)管理辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本物業(yè)管理辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。
第三條 本物業(yè)管理辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。
本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。
第四條 市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負責本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會應(yīng)當按照各自職責，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)管理工作。
第二章 物業(yè)管理組織
第五條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實行業(yè)主委托制。
第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表。業(yè)主大會應(yīng)當由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時召開。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；
（二）聽取、審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）通過和修訂業(yè)主公約；
（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
第八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。
第九條 業(yè)主委員會的主要職責：
（一）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；
（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；
（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；
（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具備下列條件：
（一）有企業(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所；
（二）有健全的組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；
（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)的能力；
（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十三條 申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表；
（二）法定代表人證明書和身份證明；
（三）管理章程、經(jīng)營場所證明及資信證明；
（四）各類專業(yè)管理人員的資格證書或證明文件；
（五）其他有關(guān)的文件、資料。
第十四條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當?shù)绞形飿I(yè)行政主管部門辦理注冊登記手續(xù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報市物業(yè)行政主管部門備案。
第十六條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)的項目、范圍、內(nèi)容及費用；
（二）雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)；
（三）管理服務(wù)的要求和標準；
（四）合同期限；
（五）違約責任及爭議的解決方式；
（六）當事人雙方約定的其他事項。
第十七條 物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；
（二）電梯、二次供水等設(shè)施的運行服務(wù)；
（三）收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；
（四）協(xié)助公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護管理；
（七）物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項。
第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)。不實行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當服務(wù)到戶。
第十九條 選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當采取公開招標或邀請招標。采取公開招標的，招標工作由市物業(yè)行政主管部門組織實施。
第二十條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理辦法thldl.org.cn有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；
（二）雙方權(quán)利和義務(wù)；
（三）費用標準和交納期限；
（四）違約責任及爭議解決方式；
（五）其他事項。
第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當在合同期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費用結(jié)算等移交手續(xù)。
第二十三條 物業(yè)管理經(jīng)費收入的主要來源：
（一）開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；
（二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；
（三）按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費；
（四）專項委托服務(wù)收入；
（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；
（六）其他合法收入。
本條第（一）項所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定專戶儲存，?？顚Ｓ谩?/p>
本條第（三）項所列物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費的項目及標準由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準后公布實施。
第二十四條 新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。
第二十五條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進行物業(yè)管理權(quán)移交時，應(yīng)當按小區(qū)總建筑面積0.2％的比例向業(yè)主委員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第二十六條 物業(yè)維護責任，按下列規(guī)定劃分：
（一）房屋內(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負責維護；
（三）市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負責維護。
第二十七條 物業(yè)維護費用，按下列規(guī)定承擔：
（一）房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護費用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護費用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔的費用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支；
（三）配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護費用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；
（四）市政公用設(shè)施的維護費用，由管理該設(shè)施的單位承擔。
第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維修時，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。
第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備；
（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構(gòu)）筑物；
（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；
（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民；
（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時，該設(shè)施的管理單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)物業(yè)管理辦法規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復工作。
第六章 法律責任
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本物業(yè)管理辦法第十二條、第十四條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責令限期補辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。
第三十二條 對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進行處理。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可以由市物業(yè)行政主管部門進行調(diào)解。調(diào)解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。
第三十六條 物業(yè)行政管理機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十七條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十八條 本物業(yè)管理辦法發(fā)布前已實施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限期整改。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門限期實行物業(yè)管理。
第三十九條 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。
第四十條 本物業(yè)管理辦法具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負責解釋。
第四十一條 本物業(yè)管理辦法自發(fā)布之日起施行。
第四篇：濟南市物業(yè)管理辦法
濟南市物業(yè)管理辦法
山東省濟南市人民政府濟南市物業(yè)管理辦法濟南市人民政府第一章 總 則
第一條 為加強本市城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。
第三條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。
第四條 市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負責本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會應(yīng)當按照各自職責，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。第二章 物業(yè)管理組織
第五條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實行業(yè)主委托制。
第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表。
業(yè)主大會應(yīng)當由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。
市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時召開。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；
（二）聽取、審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）通過和修訂業(yè)主公約；
（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。第八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。第九條 業(yè)主委員會的主要職責：
（一）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；
（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；
（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；
（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具備下列條件：
（一）有企業(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所；
（二）有健全的組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；
（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)的能力；
（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十三條 申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表；
（二）法定代表人證明書和身份證明；
（三）管理章程、經(jīng)營場所證明及資信證明；
（四）各類專業(yè)管理人員的資格證書或證明文件；
（五）其他有關(guān)的文件、資料。
第十四條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當?shù)绞形飿I(yè)行政主管部門辦理注冊登記手續(xù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報市物業(yè)行政主管部門備案。第十六條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)的項目、范圍、內(nèi)容及費用；
（二）雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)；
（三）管理服務(wù)的要求和標準；
（四）合同期限；
（五）違約責任及爭議的解決方式；
（六）當事人雙方約定的其他事項。
第十七條 物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；
（二）電梯、二次供水等設(shè)施的運行服務(wù)；
（三）收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；
（四）協(xié)助公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護管理；
（七）物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項。
第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)。不實行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當服務(wù)到戶。
第十九條 選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當采取公開招標或邀請招標。采取公開招標的，招標工作由市物業(yè)行政主管部門組織實施。
第二十條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；
（二）雙方權(quán)利和義務(wù)；
（三）費用標準和交納期限；
（四）違約責任及爭議解決方式；
（五）其他事項。
第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當在合同期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費用結(jié)算等移交手續(xù)。第二十三條 物業(yè)管理經(jīng)費收入的主要來源：
（一）開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；
（二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；
（三）按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費；
（四）專項委托服務(wù)收入；
（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；
（六）其他合法收入。
本條第（一）項所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定專戶儲存，?？顚Ｓ?。
本條第（三）項所列物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費的項目及標準由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準后公布實施。
第二十四條 新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。
第二十五條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進行物業(yè)管理權(quán)移交時，應(yīng)當按小區(qū)總建筑面積0．2％的比例向業(yè)主委員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。
物業(yè)管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。第五章 物業(yè)的使用和維護
第二十六條 物業(yè)維護責任，按下列規(guī)定劃分：
（一）房屋內(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負責維護；
（三）市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負責維護。第二十七條 物業(yè)維護費用，按下列規(guī)定承擔：
（一）房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護費用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護費用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔的費用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支；
（三）配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護費用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；
（四）市政公用設(shè)施的維護費用，由管理該設(shè)施的單位承擔。
第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維修時，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備；
（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構(gòu)）筑物；
（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；
（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民；
（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時，該設(shè)施的管理單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復工作。第六章 法律責任
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條、第十四條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責令限期補辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。第三十二條 對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進行處理。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可以由市物業(yè)行政主管部門進行調(diào)解。調(diào)解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。
第三十六條 物業(yè)行政管理機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十七條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。第七章 附 則
第三十八條 本辦法發(fā)布前已實施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限期整改。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門限期實行物業(yè)管理。
第三十九條 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。
第四十條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負責解釋。第四十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第五篇：《濟南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案管理辦法》解讀
《濟南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案管理辦法》
解 讀
一、《辦法》制定的目的：
為解決物業(yè)行業(yè)主管部門行政監(jiān)管方式落后、單一的突出問題，完善我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信體系建設(shè)，充分發(fā)揮信用檔案監(jiān)管作用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為，實現(xiàn)對物業(yè)管理服務(wù)活動全方位的動態(tài)監(jiān)管，特制定出臺了《濟南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案管理辦法》。通過建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案管理系統(tǒng)，對物業(yè)物業(yè)企業(yè)實施信用管理是加強行業(yè)監(jiān)管，促進企業(yè)規(guī)范運行的需要；是維護廣大業(yè)主權(quán)益，建立和諧小區(qū)的需要；也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身生存和發(fā)展的需要。其最終目的就是對有信用不良記錄的公司進行約束和懲戒，對有優(yōu)良業(yè)績的公司進行推廣，使得違規(guī)違約投訴多的無信用者無市場，從而達到規(guī)范市場秩序，凈化市場環(huán)境、促進行業(yè)服務(wù)水平整體提高，業(yè)主安家樂業(yè)，小區(qū)和諧穩(wěn)定的目的。
二、企業(yè)信用信息檔案內(nèi)容：
是指由物業(yè)管理主管部門建立，反映和評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)及主要經(jīng)營管理人員基本情況、業(yè)績信息和警示信息的檔案資料。其中業(yè)績信息是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者法定代表人、總經(jīng)理及項目負責人在從事物業(yè)服務(wù)活動中受到區(qū)、縣（市）級以上政府及物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會的獎勵、表彰等情況；警示信息是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)服務(wù)活動中違反相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定，被行政處罰、行業(yè)通報、媒體曝光或者物業(yè)管理主管部門認定應(yīng)該記錄的不良行為等情況。
信用信息檔案建立的范圍是指取得了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，在我市從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，包括外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在濟南的分支機構(gòu)。
三、企業(yè)信用信息的采集：
《辦法》第十一條、十二條對信用信息的采集渠道作了明確規(guī)定，包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行申報，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、相關(guān)行政管理部門提供，新聞媒體報道等。
對于企業(yè)的業(yè)績信息由企業(yè)自業(yè)績信息生成3個月內(nèi)向企業(yè)注冊地區(qū)、縣（市）物業(yè)管理主管部門提供業(yè)績證明材料，辦理信息申報手續(xù)；警示信息則由各區(qū)、縣（市）物業(yè)管理主管部門聯(lián)合轄區(qū)街道辦事處、各行政管理部門建立警示信息采集機制，結(jié)合投訴糾紛處理、日常檢查等工作方式，及時采集、匯總。同時，《辦法》還首次提出了媒體信息采集，加強了輿論媒體監(jiān)督力度，由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責建立與新聞媒體的聯(lián)絡(luò)機制，設(shè)立媒體曝光平臺，采集、確認各新聞媒體報道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息。
四、企業(yè)信用等級評定 我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案管理實行信用信息日常采集、每月上報、每季發(fā)布、年終評定的綜合評價體系。具體是市住房保障管理局依據(jù)各縣區(qū)主管部門、行業(yè)協(xié)會每月上報的企業(yè)信用信息進行匯總、認定，每季度統(tǒng)一記入企業(yè)信用檔案管理系統(tǒng)并對社會公布。
每年年初，市住房保障管理局依據(jù)《濟南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定評分細則》，對上物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案記載的全年的業(yè)績信息和警示信息進行考評打分，確定其上信用得分，評定該企業(yè)信用等級。
信用等級設(shè)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定實行加減分制，基準分為100分，按照企業(yè)信用得分由高到低劃分為優(yōu)秀、良好、合格、基本合格、不合格五個等級。具體信用等級按照下列標準確定：
（一）優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用得分在100分以上；
（二）良好物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用得分在85分（含85分）以上100分（含100分）以下；
（三）合格物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用得分在70分（含70分）以上85分以下；
（四）基本合格物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用得分在60分（含60分）以上70分以下；
（五）不合格物業(yè)服務(wù)企業(yè)，信用得分在60分以下。信用評分：結(jié)合企業(yè)信用等級評定，《辦法》專門制定了《濟南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定評分細則》，其中對企業(yè)的良好業(yè)績進行加分，具體有一級資質(zhì)的本地企業(yè)加10份，二級資質(zhì)的本地企業(yè)加5分，企業(yè)、企業(yè)負責人、服務(wù)項目或項目負責人獲得各部門表彰或被媒體表揚的，按照標準進行相應(yīng)加分；對于企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)方面出現(xiàn)的未按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標準提供服務(wù)等16種違規(guī)行為、3種違規(guī)收費行為、4種招投標違規(guī)行為、3種資質(zhì)管理違規(guī)行為以及其他7種違規(guī)行為都做了具體的規(guī)定，企業(yè)每出現(xiàn)一次以上情形，將被扣減相應(yīng)的信用分值。一個企業(yè)的信用得分是在100分基準分的基礎(chǔ)上，針對該企業(yè)全年信用檔案記載的信用信息，按照《評分細則》進行增扣分后，最終得出其本的信用得分。但《評分細則》同時規(guī)定，如果企業(yè)在經(jīng)營中存在擅自退出管理項目、挪用專項維修資金、發(fā)生重大責任事故、因物業(yè)企業(yè)責任出現(xiàn)了重大群里上訪事件并造成惡劣影響、因違反相關(guān)政策規(guī)定一年內(nèi)被相關(guān)部門通報批評三次以上的情形的，該企業(yè)本信用得分直接降為0分，信用等級評定為不合格企業(yè)。
五、建立守信激勵和失信懲戒制度
《辦法》第十八條規(guī)定，根據(jù)企業(yè)信用等級的不同，將建立守信激勵和失信懲戒機制。具體措施有：
優(yōu)秀企業(yè)：優(yōu)先晉升資質(zhì)等級；創(chuàng)先評優(yōu)時在同等條件下優(yōu)先考慮；在日常監(jiān)督檢查時不作重點監(jiān)管。良好企業(yè)：可正常開展經(jīng)營服務(wù)活動，不作重點監(jiān)管。合格企業(yè)：可正常開展經(jīng)營服務(wù)活動，但一年內(nèi)不得參與各類創(chuàng)先評優(yōu)活動?；竞细衿髽I(yè)：對其存在的問題責令限期整改，整改期內(nèi)重點監(jiān)管；一年內(nèi)不得參與各類創(chuàng)先評優(yōu)活動；整改合格的，晉升信用等級；對拒不整改或者整改不合格的，降為不合格企業(yè)。不合格企業(yè)：不得參與各類創(chuàng)先評優(yōu)活動；下一信用等級評定不予評為優(yōu)秀、良好；其資質(zhì)按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定處理。
同時，下一步，我局將在規(guī)范物業(yè)管理前期招標工作中，將企業(yè)的信用等級和信用得分與評標細則中的企業(yè)業(yè)績得分掛鉤，通過市場調(diào)節(jié)這一無形的手使優(yōu)秀的企業(yè)能夠長久生存，持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)全行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
六、企業(yè)信用信息公示制度
為做好信用檔案信息的公開，方便業(yè)主查詢、投訴，市住房保障管理局將開發(fā)建設(shè)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案管理平臺，記載物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息和信用等級情況，并通過市住房保障管理局（http://）向社會公布，提供社會查詢和網(wǎng)上投訴服務(wù)，接受社會監(jiān)督，該系統(tǒng)將于2013年1月1日上線運行。
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