第一篇：大理市物業(yè)管理實施辦法(試行)
大府規(guī)登?2006?6號
大理市人民政府公告
第2號
現(xiàn)公布《大理市物業(yè)管理實施辦法（試行）》，自2006年5月1日起施行。
二○○六年三月六日
大理市物業(yè)管理實施辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《云南省物業(yè)管理規(guī)定》第三條的授權規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動應當遵守國家《物業(yè)管理條例》、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等配套規(guī)定和本辦法。
第三條 本市行政區(qū)域內的各種物業(yè)都要逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。
第四條 大理市建設局是本市物業(yè)管理行政主管部門，大理市房地產管理處具體負責物業(yè)管理行業(yè)的日常工作。
民政、規(guī)劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)保、供電、供排水、有線電視、通訊等有關行政管理部門和單位，按照各自職責配合實施本辦法。居民委員會應當協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選舉產生。
業(yè)主委員會委員應具備以下條件：
1、擁護黨的領導，遵紀守法，自覺遵守《中華人民共和國公民道德實施綱要》；
2、具有公民政治權利；
3、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定群眾基礎；
4、具備一定組織協(xié)調能力和議事能力；
5、積極維護業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務的產權人。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會籌備委員會組織推薦候選人，經民主選舉產生。業(yè)主大會的議題應提前告知業(yè)主，業(yè)主大會決定的事項應及時在本物業(yè)區(qū)域內公布。
第六條 住宅區(qū)符合召開首次業(yè)主大會條件時，應依照相關規(guī)定和本辦法及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。
第七條 首次業(yè)主大會應當在行政主管部門和居民委員會的指導下，由房屋管理單位、部門（包括公有住房出售單位）、開發(fā)建設單位、物業(yè)前期聘請的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備委員會，負責業(yè)主大會的籌備工作。
第八條 首次業(yè)主大會籌備委員會負責做好以下工作：
（一）協(xié)商確定召開業(yè)主大會的形式、時間、地點和內容；
（二）協(xié)商業(yè)主委員會組成人數，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內公布；
（三）起草業(yè)主委員會選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見；
（四）做好召開首次業(yè)主大會的各項會務準備工作；
（五）主持召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。
第九條 首次業(yè)主大會除行使《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還應審議通過以下事項：
（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主委員會日常工作權限；
（三）業(yè)主委員會的選舉及任期；
（四）物業(yè)管理企業(yè)的選聘辦法；
（五）物業(yè)的有關公共管理規(guī)定；
（六）選舉產生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會因各種原因不能正常召開時，可采用問卷調查的方式，經全體業(yè)主簽字認可，確定通過審議事項。但整個調查過程必須接受行政主管部門的監(jiān)督、審批、檢查，具體程序應遵循：呈報、審批、查實問卷調查結果等。
第十條 首次業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會人數，根據物業(yè)大小情況，一般為3—9人（單數），特殊物業(yè)報經行政主管部門同意后可適當增加人選。業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內到行政主管部門申請登記備案。業(yè)主委員會申請登記備案應當提交下列材料：
（一）業(yè)主委員會登記備案表；
（二）業(yè)主委員會選舉辦法及選票；
（三）業(yè)主委員會成員簡歷，身份證（復印件），聯(lián)系方式；
（四）業(yè)主大會審議通過的主要事項。
第十一條 業(yè)主委員會通過選舉產生主任1名和副主任若干名，業(yè)主委員會不得從事經營活動。
第十二條 業(yè)主委員會根據相關規(guī)定履行職責，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約，幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務中的重大問題，接受物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會的指導和監(jiān)督，積極配合社區(qū)建設管理。
第十三條 業(yè)主委員會主任享有下列權利：
（一）負責召開業(yè)主委員會會議；
（二）經業(yè)主委員會授權，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件；
（三）業(yè)主委員會授權的其他事項。業(yè)主委員會主任應當履行下列義務：
（一）遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責；
（二）完成業(yè)主委員會交辦的工作；
（三）代表業(yè)主委員會處理事務；
（四）接受行政主管部門的培訓和指導。
第十四條 業(yè)主委員會每屆任期一般為3—5年，具體期限由其業(yè)主大會議事規(guī)則確定，可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應及時換屆選舉。業(yè)主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，并參照召開首次業(yè)主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。
物業(yè)管理企業(yè)應當配合做好業(yè)主委員會換屆選舉的日常事務性工作。第十五條 業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，按照建設部《物業(yè)管理資質管理辦法》，經市物業(yè)行政主管部門初審合格后，報上一級行政主管部門申報物業(yè)管理企業(yè)資質。物業(yè)管理企業(yè)領取資質證書后，方可從事與資質相應的物業(yè)管理服務活動。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。年檢重點是物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務協(xié)議或物業(yè)服務合同、履約能力、承諾落實情況、物業(yè)管理服務質量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績、財務報表、資質登記的有關事項變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。
第十八條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；物業(yè)技術人員應取得相應行業(yè)的技術資格證書；物業(yè)管理企業(yè)應對新聘用的物業(yè)管理工作人員進行上崗培訓。
第四章 物業(yè)管理服務
第十九條 建設（開發(fā)）單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，報市物業(yè)行政主管部門備案。建設（開發(fā)）單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益，物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守《業(yè)主臨時公約》予以書面承諾。
《業(yè)主臨時公約》至業(yè)主大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。
第二十條 建設（開發(fā)）單位按照建設與管理相分離的原則，在市物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導下，在房屋預（銷）售前代表未來業(yè)主，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，承擔前期物業(yè)服務。同時，物業(yè)管理提前介入將作為核發(fā)商品房預（銷）售許可證所必須的前臵條件。
投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經市物業(yè)行政主管部門批準可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)在中標后15天內，應當與建設開發(fā)單位簽訂前期物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同應當包括中標單位的投標書、現(xiàn)場答辯中所承諾的服務標準。前期物業(yè)服務合同自簽訂之日起10日內，報市行政主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應在與建設（開發(fā)）單位簽訂前期物業(yè)服務合同后15日內派員進駐現(xiàn)場，其主要職責為：
（一）熟悉場地，掌握開發(fā)地塊的管網、線路布臵及設施設備功能情況；
（二）結合物業(yè)管理特點，對設計方案提出修正建議；
（三）根據建設（開發(fā)）單位設計方案的要求和向業(yè)主承諾的條件，掌握招標書所列內容，如期完成各項配套設施設備安裝及相關場地建設情況；查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備情況，并提出整改意見；
（四）在開發(fā)企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同的同時，與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，并解釋物業(yè)管理政策；
（五）根據前期物業(yè)服務合同的約定，做好房屋交付中接待業(yè)主入住的各項相應準備工作。
第二十二條 前期物業(yè)服務協(xié)議和物業(yè)服務合同中必須約定物業(yè)管理具體服務事項、服務質量要求、服務費標準、服務費收取辦法、服務期限、裝飾裝修管理服務以及其它事項。
前期物業(yè)服務事項應包括以下內容：
（一）物業(yè)服務內容及要求；
（二）物業(yè)建設期間參與內容、職責及權限；
（三）房屋接交過程的授權范圍及職責；
（四）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務標準和責任；
（五）物業(yè)裝飾裝修的管理服務；
（六）管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料；
（七）根據業(yè)主和物業(yè)使用人要求，提供的特約服務。
第二十三條 建設（開發(fā)）單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配臵必要的物業(yè)管理用房。
在規(guī)劃方案會審時，建設開發(fā)單位應在設計方案中明確物業(yè)管理用房的具體位臵及相應面積，物業(yè)管理用房一經確定，不得改動。
（一）物業(yè)管理用房按不低于總建筑面積的3‰、不高于總建筑面積的7‰的比例配臵。
（二）設施設備房、技術夾層等不得抵作物業(yè)管理用房。
（三）建設（開發(fā)）單位在簽訂前期物業(yè)管理合同時應明確會所產權的歸屬，會所產權明確為小區(qū)業(yè)主共有的，應抵作物業(yè)管理用房面積。
（四）物業(yè)的總建筑面積一般按物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證上載明的建筑物面積計算。
第二十四條
業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者通過招標方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同期限一般為2—3年，具體期限由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務合同自簽訂之日起30日內報市行政主管部門鑒證、備案。
物業(yè)服務合同應使用市物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的《物業(yè)服務合同》。第二十五條
物業(yè)管理企業(yè)對所管理的物業(yè)在合同期滿前三個月應向市行政主管部門報告。對新的物業(yè)管理企業(yè)未確定前，未結清財務帳目或未移交管理資料的，不得擅自撤離管理人員，放棄對項目的各項管理。
對于未經市物業(yè)行政主管部門同意或未與新的物業(yè)管理企業(yè)進行交接，擅自撤離管理人員造成住宅小區(qū)管理混亂的，將由市物業(yè)行政主管部門報請上一級物業(yè)行政主管部門降低物業(yè)管理企業(yè)資質等級或吊銷資質證書。
第五章 物業(yè)管理服務收費
第二十六條 建設（開發(fā)）單位在簽訂前期物業(yè)服務合同時，可以采取包干制或者酬金制等形式，根據服務內容、服務標準、職責權限等與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務費用。
建設（開發(fā)）單位應從第一套房屋移交業(yè)主之日起6個月內，處理完畢建設遺留問題，同時積極協(xié)助有關部門和業(yè)主成立業(yè)主委員會，完成小區(qū)建設與業(yè)主委員會的順利交接，逾期則由建設（開發(fā)）單位承擔逾期內的全部物業(yè)費用直至完成交接。
第二十七條 小區(qū)業(yè)主自辦理房屋交接手續(xù)后次月起根據物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設（開發(fā)）單位全額交納。
業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)后空關的房屋由業(yè)主全額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)轉讓、出租時，業(yè)主應向物業(yè)管理單位備案。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用，同時出據物業(yè)管理企業(yè)繳費證明。凡未結清物業(yè)管理費用的，產權交易部門不予辦理產權轉移手續(xù)。第二十八條 市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門，負責行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理。
物業(yè)服務收費應當遵循合理，公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
大理市轄區(qū)內物業(yè)服務收費政府指導價，由州、市價格主管部門和建設行政主管部門制定后定期向社會公布。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位向業(yè)主或者使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收繳有關費用，確需委托的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務。物業(yè)管理企業(yè)代收繳有關費用時，不得價外加價，也不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費用。
物業(yè)管理企業(yè)不接受委托的，上述有關部門不得停止相應服務（供應）。第三十條 物業(yè)管理區(qū)域共用部位的水電費用從物業(yè)管理費中列支。沒有進行城網改造的小區(qū)或單位應按有關規(guī)定，加緊城網改造工作，水電收費標準根據行業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行。
第三十一條 利用物業(yè)共用設施設備，包括停車場、墻體戶外廣告等公共場所進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會同意，并按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。稅后所得純收益應當主要用于補充住房專項維修基金，也可由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場管理的相關規(guī)定和職權范圍由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商后，在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。
第三十二條 設有電梯的高層或小高層住宅，電梯產權屬住宅全體業(yè)主。電梯日常維修養(yǎng)護費用由全體業(yè)主共同負擔，具體管理和使用辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
經合同雙方協(xié)商確定設立電梯折舊更新專項資金的，應當單獨立帳，定期公布，專款專用，并納入專項維修基金專戶分項管理，同時接受物業(yè)行政主管部門和全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三十三條 業(yè)主委員會是維護住宅小區(qū)全體業(yè)主共同利益的群眾性組織和公益性事業(yè)，原則上沒有報酬；但也可根據住宅小區(qū)的實際情況，通過合同雙方協(xié)商，每年從物業(yè)服務收費總額中按照1—2%的比例提取一部分資金，作為業(yè)主委員會必要的經費開支。
第六章 住宅室內裝飾裝修管理
第三十四條 在城市從事住宅室內裝飾裝修活動，實施對住宅室內裝飾裝修活動的監(jiān)督管理，遵守建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規(guī)定和本辦法。
第三十五條 住宅室內裝飾裝修活動禁止下列行為：
（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動或拆解建筑主體和承重結構，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、承重磚墻、剪力墻體、連接接點、基礎、主桿、框架柱、支墩、樓板、屋架、懸索等；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；
（三）改變住宅外立面，在承重墻上開門、窗，擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；
（四）其他影響建筑結構和使用安全的行為。
第三十六條
裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理單位、部門、住宅小區(qū)全體業(yè)主推選的業(yè)主委員會（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。物業(yè)管理單位應當將裝飾裝修中禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并對業(yè)主的裝飾裝修活動進行監(jiān)管。
第三十七條 申報登記應提交下列材料：
（一）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；
（二）申請人身份證件；
（三）裝飾裝修方案；
（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；
（五）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件，以及施工人員身份證復印件，辦理臨時小區(qū)出入證明，并與物業(yè)管理單位簽訂責任書。
非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。第三十八條
室內裝飾裝修工程未經物業(yè)管理單位同意禁止施工。
第三十九條 物業(yè)管理單位有權對室內裝飾裝修工程進行現(xiàn)場監(jiān)督檢查，裝修人和裝飾裝修企業(yè)不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位對住宅室內裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理單位對裝修人影響房屋安全的行為應及時勸阻、制止，情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理單位可以采取必要的措施，勒令停工，并及時向市行政主管部門報告。業(yè)主或非業(yè)主使用人因裝飾裝修造成他人人身財產損害或影響其物業(yè)使用的，應依法承擔責任。
第四十條 業(yè)主或者使用人在裝飾裝修房屋時，應向物業(yè)管理單位交納裝修保證金，住宅建筑面積200m2以下交納1000元；滿200m2、不足300 m2交納2000元；依次類推。業(yè)主裝修完畢經物業(yè)管理單位驗收合格后，如數退還。
第四十一條 非住宅裝飾裝修活動，按照本辦法執(zhí)行。
第七章 新建住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理
第四十二條 新建住宅小區(qū)綜合驗收實行備案制度。住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向市行政主管部門提出住宅小區(qū)竣工綜合驗收備案申請及提交下列文件：
（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及各個單項工程設計文件（圖紙）等。所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足小區(qū)使用功能要求。
（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施（供水、供電、通訊、有線電視、消防、人防、園林綠化、道路及路燈等）單項工程全部驗收合格資料。質量責任主體根據國家有關規(guī)定核定的各單項工程質量等級評定文件。
（三）竣工資料（圖紙）和技術檔案資料。
（四）拆遷安臵情況（舊城改造項目）。
（五）物業(yè)管理落實情況。
第四十三條 對綜合驗收不達標的住宅小區(qū)不得交付使用。
第八章 專項維修基金的收取、管理、使用
第四十四條 住宅專項維修基金的收取、管理和使用遵守建設部、省、州制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的配套規(guī)定和本辦法。第四十五條 商品房專項維修基金，由房地產開發(fā)（銷售）企業(yè)在銷售商品房時向業(yè)主代為收取。商品住房、非住房（車庫、辦公用房等）按購房價款的2%收??；商鋪和商業(yè)經營性用房按購房價款的1%收取。個人購地自建房屋按房產證面積10.00元/m2收取.第四十六條 商品房專項維修基金交納實行備案制度。開發(fā)（銷售）企業(yè)在住房產權登記前將住房專項維修基金移交市行政主管部門。開發(fā)（銷售）企業(yè)應提供住宅小區(qū)的開發(fā)總面積、總戶數、總成交金額等，并分幢列出交納專項維修基金的業(yè)主姓名、購房面積、購房價款、繳交比例、應繳數、實繳數等明細表格。市物業(yè)行政主管部門驗收合格后，出據專項維修基金交繳合格證，作為辦理房屋產權證的必備條件和依據。
第四十七條 住宅小區(qū)未設立專項維修基金或未收齊專項維修基金的，由小區(qū)聘請的物業(yè)管理企業(yè)按照比例要求向業(yè)主收取。專項維修基金利國利民，是構建和諧社會，維護全體業(yè)主共同利益的一件好事，業(yè)主委員會要積極主動予以配合。
收取專項維修基金的單位和部門統(tǒng)一使用“維修基金專用收據”。第四十八條 專項維修基金由市行政主管部門在銀行設立專戶進行管理。第四十九條 業(yè)主委員會成立并聘請物業(yè)管理企業(yè)、經業(yè)主委員會同意和驗收合格后，專項維修基金移交物業(yè)管理企業(yè)按幢設帳、按業(yè)主分戶核算，在指定的銀行設立專戶存儲代管。本著業(yè)主監(jiān)督的原則，做到公開、公平、安全使用。第五十條 業(yè)主自用部位維修費用由業(yè)主自行負擔。相鄰樓板發(fā)生滲水現(xiàn)象（共用設施發(fā)生滲水現(xiàn)象除外），由樓上業(yè)主負責維修及費用，相鄰業(yè)主應積極配合。
第五十一條 共用部位、共用設施設備的中、小修工程，由協(xié)議雙方在物業(yè)服務合同中約定維修及維修費用責任界線。屬使用專項維修基金的，按規(guī)定報批使用。應急工程維修費用由物業(yè)管理企業(yè)先行墊付，然后按照雙方約定的維修責任界線處臵。
第五十二條 單幢共用部位維修費用由單幢業(yè)主共同分攤；小區(qū)共用設施設備維修費用由小區(qū)全體業(yè)主共同分攤。
第五十三條 房屋共用部位大修工程范圍：
（一）房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。
（二）整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。
（三）外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30％以上，影響安全和正常使用，需要修繕的。
（四）整幢樓共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
（五）整幢樓給排水管道老化、損壞，需要更新改造的。第五十四條 共用設施設備大修、更新改造工程范圍：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內路面破損50％以上，影響安全和正常使用，需要整體修復的。
（二）整體更新改造消防設施或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的工程。
（三）設有電梯的高層或小高層住宅的電梯需要維修的。
（四）二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用，需要更新改造的。
（五）小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。
（六）小區(qū)環(huán)境綠化需要更新改造的。
第五十五條 專業(yè)服務部門按照有關規(guī)定，負責對物業(yè)管理區(qū)域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。與專業(yè)服務部門有約定的，從其約定。第五十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照維修基金使用范圍，根據房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主委員會或者相關業(yè)主的意見，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：
（一）大修、更新改造內容；
（二）工程預算；
（三）涉及戶數及按戶分攤費用；
（四）維修基金繳存余額；
（五）大修、更新改造組織方式；
（六）業(yè)主委員會意見。
經業(yè)主委員會確認的大修、更新改造方案應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示期7天。業(yè)主對公示內容有疑義的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應當認真做好解釋工作。
第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)行政主管部門提出維修基金使用申請，填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》，并提交下列材料：
（一）大修、更新改造方案、工程預算；
（二）業(yè)主委員會或者相關業(yè)主書面確認證明原件及復印件；
（三）公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明。
第五十八條 市物業(yè)行政主管部門審核同意后，由銀行專戶撥付使用。工程驗收合格的，物業(yè)管理企業(yè)應當將費用清單、發(fā)票及驗收合格文件告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會主任、副主任簽章后列入專項基金管理帳務，并按工程實際發(fā)生額在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第五十九條
維修基金不敷使用時，按業(yè)主所占有的住宅建筑面積20.00元/m2續(xù)籌；商鋪和商業(yè)經營性用房按建筑面積40.00元/m2續(xù)籌，納入專項維修基金專戶管理。
第九章 已售公有住房住宅小區(qū)管理
第六十條 已售公有房包括房改房、經濟適用房、單位全額集資房。第六十一條 鼓勵已售公有住房住宅小區(qū)或單幢住宅小區(qū)進入市場化物業(yè)管理，對暫時沒有條件或業(yè)主人數較少且經業(yè)主一致同意，成立業(yè)主委員會或推選業(yè)主代表后，由業(yè)主自行管理，但不得收取相關費用。
第六十二條 為促進房地產的流通，搞活房地產市場，鼓勵個人已取得產權的公有住房上市交易，任何部門和單位不得擅自設臵上市交易限制條件，阻礙公有住房上市交易，通過二級市場取得產權的業(yè)主與原住宅小區(qū)內所有業(yè)主享有同等的權利和義務。
第六十三條 公有住房售后維修基金來源于兩部分：
1、售房單位從售房款中提取，屬多層住宅的按售房款的20%提??；屬高層住宅的按售房款的30%提取。
2、購房者按其占有的住宅建筑面積10.00元/m2交納。
第六十四條 公有住房住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會并聘請物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理企業(yè)負責籌集專項維修基金；沒有成立業(yè)主委員會的由售房單位負責籌集；改制和破產企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主推選的業(yè)主委員會或業(yè)主代表負責籌集。對利用原公有住房售后剩余、遺留房屋、共用部位、共用設施、設備進行經營的營利性收入，稅后凈收益應主要納入維修基金補貼使用，也可由住宅小區(qū)全體業(yè)主通過業(yè)主大會決定。
第六十五條 公有住房住宅小區(qū)專項維修基金的管理和使用按照第八章執(zhí)行。公有住房住宅小區(qū)專項維修基金不敷使用時，按購買者所占有的住宅建筑面積10.00元/m2續(xù)籌。房屋產權發(fā)生轉移時，專項維修基金同時轉移。
第十章 法律責任
第六十六條 違反國家《物業(yè)管理條例》、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》及有關配套規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門依照相關法律法規(guī)給予相應處罰。
第六十七條 業(yè)主、使用人未交納物業(yè)管理服務費和其它費用的，業(yè)主委員會應當督促其交納，物業(yè)管理企業(yè)可限期催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十八條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經說服不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以把他們的行為公示出來。
不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主，不得當選為業(yè)主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好相應說服教育工作，必要時應代為扣繳。
第六十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反本辦法或者侵害公共利益的，市物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會違反本辦法開展活動或者不能正常履行職能的，市行政主管部門可責令其停止活動，進行整改，或者主持召開臨時業(yè)主大會重選。
第七十條 建設（開發(fā)）單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房以及物業(yè)管理設施設備的，由市物業(yè)行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款。并按《物業(yè)管理條例》規(guī)定處10萬元以上50萬元以下的罰款。
建設（開發(fā)）單位未按照規(guī)定落實物業(yè)管理企業(yè)、未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由市物業(yè)行政主管部門責令其限期改正，給予警告，并按《物業(yè)管理條例》規(guī)定處10萬元以下罰款。
第七十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，按照下列規(guī)定處罰：
（一）物業(yè)管理企業(yè)未取得資質證書從事物業(yè)管理活動的，由市行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，沒收非法所得，并處以5萬元以上20萬元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；
（二）物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的服務質量標準的，由市物業(yè)行政主管部門責令其限期改正，并列入企業(yè)資質年檢考核量化條件；
（三）物業(yè)管理企業(yè)對房屋共用部位、共用設施設備管理不善，造成環(huán)境惡化的，由市物業(yè)行政主管部門對其做出警告，報請上一級行政主管部門降低資質等級或者吊銷資質證書。第七十二條 違反本辦法規(guī)定，依法應當由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第七十三條 違反本辦法的規(guī)定，沒有設立專項維修基金或沒有收齊專項維修基金的，由市物業(yè)行政主管部門限期改正，并作為企業(yè)資質年檢合格與否的必備條件。
對拒交專項維修基金的個人和單位可通過法律程序強制追繳所欠本金和利息； 對拒交專項維修基金的業(yè)主在利用自身物業(yè)出租或經營時，有關行政管理部門拒絕辦理相關證照；
對拒交專項維修基金的業(yè)主在產權發(fā)生轉移時，產權部門拒絕辦理相關手續(xù)。第七十四條 違反本辦法的規(guī)定，不執(zhí)行住宅室內裝飾裝修管理有關規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責令改正，并根據建設部110號令對裝修人處以500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處以1000元以上10000元以下的罰款，對造成嚴重后果的依法追究其法律責任。
第七十五條
違反本辦法的規(guī)定，市物業(yè)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。第七十六條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第十一章 附 則
第七十七條 本辦法由市物業(yè)行政主管部門負責解釋。
第七十八條 本辦法與上級有關法律、法規(guī)及政策有沖突的，以上級有關法律、法規(guī)及政策為準。
第七十九條 本辦法自2006年5月1日起施行。
第二篇：大理市物業(yè)管理方案
大理XX小區(qū)物業(yè)管理方案書
根據小區(qū)的設計特點，現(xiàn)擬出“XX小區(qū)”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“XX小區(qū)”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經營目標。
一、小區(qū)物業(yè)概況
小區(qū)地理位臵總建筑面積約8.9萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，（小區(qū)交通、生活便利概況）。美麗的社區(qū)，更需要比較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準
根據XX小區(qū)的實況，我公司確定XX小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。其服務標準如下：
（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。
（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
（六）常規(guī)性公共服務
1、房屋管理及維修養(yǎng)護
（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
（3）如有空調安裝的，空調應安裝統(tǒng)一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。
（1）供電系統(tǒng)。保證50KW功率用電量的供電正常，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。
（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
（3）車輛出入管理嚴格，有登記。
（4）停車場停放整齊，場地整潔。
（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。
（2）實行標準化清掃保潔。
（3）垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。
（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高業(yè)主的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理
（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
（4）綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
（1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續(xù)。
（2）配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。
9、社區(qū)文化
（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
（2）制有居民精神文明建設公約。
（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
（4）業(yè)主滿意率95%以上。
（七）針對性的專項服務（代理業(yè)務）
1、代住戶進行室內衛(wèi)生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本公司的管理理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。
（一）標準化管理
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、科學的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。
（二）溝通服務至上
組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設臵業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設臵業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親 力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
（三）締造親善的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展小區(qū)物業(yè)管理所配臵的人力、物力資源
（一）人員設臵。
根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積8.9萬平方米計算,本公司“XX小區(qū)”管理處擬設臵工作人員40人。
職位 人數 負責內容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任 1人、副主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通 工程人員 2人 負責設備、設施維修、保養(yǎng)
車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費
保潔綠化人員 9人 負責保潔綠化
保安人員 27人 負責崗亭、車輛出入、巡邏。注：保安人員崗位設臵：門崗12人，4人/班，巡邏15人，5人/班。財務人員由總公司兼任。
（二）綜合效益簡要分析
XX小區(qū)綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)： 管理費 維修金
多層住宅 0.80元/平方米〃月
商場 1.80元/平方米〃月 臨時停車位 5元/小時
業(yè)主停車位 100元/位〃月
五、XX小區(qū)物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。(一)前期準備
公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。1.內部機構的設臵與擬定人員編制 2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處臵，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。3.規(guī)章制度制定
1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。(二)物業(yè)管理的啟動 1.物業(yè)的接管驗收
1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）2.入伙管理
1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2）、建立業(yè)主檔案和產權備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例，建立產權備案制度，為今后順利管理打好基礎。3.二次裝修施工全過程監(jiān)控
二次裝修管理的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《大理州住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，保證其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，10 以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。(三)完善的日常物業(yè)管理服務 A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、車庫進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內設臵閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業(yè)保安巡查隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合 派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位臵停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統(tǒng) 1.房屋管理與維修養(yǎng)護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位臵統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。2.共用設備管理
本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到 定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。1）給排水設備管理
管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛(wèi)生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值 班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。3）弱電設備管理 每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。4）消防管理
消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。C、環(huán)境保潔系統(tǒng)
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 1 樓道 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味 2地板及樓梯 清掃地板、樓梯 1次/天 無雜物，無積水 3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水 4 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印 5 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印 6 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵 7 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 8 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲 9 擦消火栓 1次/月 無灰塵 10 擦窗戶 2次/月 無灰塵 道路 路面 循環(huán)清掃 無雜物 2 路邊綠地 2次/天 無雜物 3 水泵結合器 1次/周 無灰塵 4 路燈柱 1次/周 無灰塵 綠地 清理 2次/天 無 灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。D、綠化維護系統(tǒng)
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項 目 措 施 標 準
綠化澆水 澆水（依氣候變化）澆足澆透
草皮 修剪（按季節(jié)進行）草皮美觀平整
雜草 清除（每周一次）確?；緹o雜草
防蟲 病蟲害防治（一年2次）無病蟲害
養(yǎng)護 施肥（一年4次）綠化生長旺盛
喬灌木 修剪造型一年4次 E、共用設施管理系統(tǒng)
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。
F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務
“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。1）、日常服務
設臵業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況；代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。2）、特約服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業(yè)務，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理；信息咨詢服務等。
六、物業(yè)接管事項說明
（一）我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
（二）為了高效完成接管工作，公司領導成立以總經理為首的接管驗收小組。成員包括2名工程師、1名會計師。
第三篇：大理市城區(qū)改建提升實施辦法
大理市人民政府公告
現(xiàn)公布《大理市城區(qū)改建提升實施辦法（試行）》，自2012年6月1日起施行。
二〇一二年五月十日
大理市城區(qū)改建提升實施辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為了改善人居環(huán)境、提升城市品質、增強城市發(fā)展活力，確保城區(qū)改建提升工作依法有序進行，根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關法律法規(guī)，結合實際，制定本辦法。
第二條 城區(qū)改建提升是指以《大理滇西中心城市總體規(guī)劃》、《大理市城市總體規(guī)劃》、大理市國民經濟和社會發(fā)展計劃及城市控制性詳細規(guī)劃為依據，按照建設滇西中心城市的要求，對城區(qū)危房舊房集中、基礎設施落后等片區(qū)進行更新改建的行為。分為整體拆建、局部拆建和綜合整治三種類型。
整體拆建是指將改建片區(qū)范圍內的建筑物全部拆除，按照城市規(guī)劃布局和功能定位重新建設；局部拆建是指將改建片區(qū)范圍內的部分建筑物拆除重建；綜合整治是指在改建片區(qū)范圍內進行的城市空間整理、建筑外觀改善、市政設施完善、公共設施配套等整治行為。
第三條 實施城區(qū)改建提升工作應當遵守以下原則：
（一）嚴格依法辦事；
（二）尊重歷史，照顧現(xiàn)實；
（三）兼顧各方利益，突出維護被征收人合法權益；
（四）推進改建提升工作與維護社會穩(wěn)定并重。
第四條 城區(qū)改建提升項目應當按照“一次規(guī)劃、連片改建、分區(qū)分期實施”的原則，整合周邊地塊，完善公共設施，充分體現(xiàn)路網合理、綠地率高、建筑密度低的特點，提升城市品質。
第五條 市城區(qū)改建提升項目工作領導組（以下簡稱“市城改領導組”）是市人民政府負責城區(qū)改建提升工作的領導機構，由市人民政府相關領導及市級相關部門負責人組成。負責以下工作:
（一）組織開展城區(qū)改建提升工作，審議相關政策措施；
（二）審議城區(qū)改建提升工作方案及專項資金收支計劃；
（三）協(xié)調解決城區(qū)改建提升工作中的重大問題；
（四）督促、檢查和考核各成員單位的工作；
（五）定期向市委、市人民政府報告全市城區(qū)改建提升工作進展情況；
（六）研究決定其他重大事項。第六條 市城改領導組下設辦公室（以下簡稱“市城改辦”），負責以下工作：
（一）組織編制全市城區(qū)改建提升工作計劃；
（二）協(xié)調相關部門按照職責開展工作；
（三）定期向市城改領導組報告全市城區(qū)改建提升工作進展情況；
（四）完成市城改領導組交辦的其他工作。
第七條 市住房和城鄉(xiāng)建設局為房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作；市國土資源局負責土地征收、收儲和出讓工作；市規(guī)劃局負責城區(qū)改建提升項目的規(guī)劃管理工作；市級各相關部門按照各自工作職責負責城區(qū)改建提升相關工作。
第二章 項目規(guī)劃和建設
第八條 市城改辦應當根據城市總體規(guī)劃和城區(qū)改建提升的工作部署，結合實際擬訂城區(qū)改建提升項目實施計劃書。
第九條 城區(qū)改建提升項目應當廣泛征求被征收人在內的社會各界意見，組織相關部門和專家進行科學論證后，報市城改領導組會議審定。認為適宜實施的城區(qū)改建提升項目，由市城改領導組報市人民政府批準。
第十條 城區(qū)改建提升項目實施計劃書經市人民政府批準后，住建、規(guī)劃、國土、發(fā)改、園林、人防、地震、消防等部門應當及時組織開展被征收房屋和土地的基礎數據調查，明確用地性質、規(guī)劃條件等前期工作。
各相關部門應當按照規(guī)定的時限和要求向市城改辦提交工作成果。
第十一條 市城改辦編制的擬改建提升片區(qū)項目規(guī)劃方案，經住建、國土、規(guī)劃、地震、園林、文化、教育等相關部門會審通過后，報市城改領導組審定，由市人民政府審批。項目規(guī)劃方案應當按照有關規(guī)定的要求編制。
經批準的項目規(guī)劃方案不得擅自變更。確需變更的，應當重新按照程序報批。
第十二條 城區(qū)改建提升項目涉及城市規(guī)劃確定的基礎設施建設的，應當優(yōu)先列入城市建設計劃。
第十三條 城區(qū)改建提升項目實施前，應當按照相關要求辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》、《人防結建許可證》、《建設項目抗震設防意見書》等相關行政許可或備案手續(xù)。
第十四條 對于列入市城區(qū)改建提升項目計劃書的片區(qū)，除城市規(guī)劃涉及的市政公用設施建設項目外，不再審批其它建設項目，不再配給集體用地和審批新增宅基地。第三章 房屋和土地征收決定
第十五條 住建部門會同國土部門，依據調查掌握的被征收房屋和土地的基礎數據，按照房屋和土地性質，擬定征收補償方案，報市人民政府審批。
第十六條 市人民政府收到住建和國土部門擬定的房屋與土地征收補償方案后，應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十七條 市人民政府應當及時公布征求意見情況和根據公眾意見修改的方案。
多數被征收人認為征收補償方案不符合法律法規(guī)規(guī)定的，市人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證情況修改方案。
第十八條 市人民政府作出征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經市人民政府常務會議討論決定。
作出征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十九條 市人民政府作出征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
市人民政府及征收部門應當做好征收與補償的宣傳、解釋工作。
國有土地上的房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第二十條 被征收人對市人民政府作出的征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第二十一條 征收部門應當對征收范圍內房屋、土地的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在征收范圍內向被征收人公布。
第二十二條 征收公告發(fā)布之日起，不得在征收范圍內實施下列不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定的，不予補償。
（一）新建、擴建、改建或者裝修房屋；
（二）改變房屋或者土地用途；
（三）房屋和土地權屬的轉讓、分割；
（四）戶口的遷入或者分戶；
（五）在征收土地上種植林木、修建建筑物；
（六）其他不當增加補償費用的行為。
征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第四章 房屋和土地征收與補償安置
第二十三條 對國有土地上合法房屋實行貨幣補償和產權調換兩種方式，被征收人可以任選一種。選擇產權調換的，被征收房屋屬單位房改房或者商品房的，原則上按照實際套內建筑面積1：1等面積予以調換，調換套數不限，但只能有一套可以不承擔公攤面積。
被征收房屋屬于行政事業(yè)單位辦公用房的，原則上采取貨幣補償方式。
第二十四條 對集體土地上的合法房屋實行貨幣補償、產權調換、貨幣補償和產權調換相結合三種方式，被征收人可以任選一種。
（一）貨幣補償方式。貨幣補償價格以政府發(fā)布房屋征收公告時公布的貨幣補償基準價為依據，結合該房屋的建筑結構、建筑面積、建筑層數、新舊程度、裝修標準及居住環(huán)境等因素評估確定。
（二）產權調換方式。原則上按四層以下（含四層）且建筑面積不大于450平方米進行產權調換。1.樓層超過四層的。
四層以下（含四層）建筑面積大于450平方米的，按450平方米置換，大于450平方米的部分和四層以上建筑面積按建安成本補償。
四層以下（含四層）建筑面積小于450平方米的，按實際建筑面積等面積置換，四層以上建筑面積按建安成本補償。2.樓層在四層及其以下的。
建筑面積大于450平方米的，按450平方米置換，大于450平方米的部分按建安成本補償。
建筑面積小于450平方米的，按實際建筑面積等面積置換，并享受補差政策。補差政策為：以底層面積乘以4，大于450平方米的，按450平方米減去實際建筑面積的差給予適當金額的補助，小于450平方米的，按底層面積乘以4減去實際建筑面積的差給予適當金額的補助。
（三）貨幣補償和產權調換相結合方式。在補償安置協(xié)議中約定。
第二十五條 對農村宅基地和住房情況比較特殊的改建片區(qū)，實行“一村一策”，由改建片區(qū)指揮部結合實際，根據《大理市城市規(guī)劃管理技術規(guī)范（試行）》（2010）有關規(guī)定，依據片區(qū)房調地調基礎數據，科學測算產權調換面積，擬定征收補償安置方案，報市人民政府批準后按程序實施。第二十六條 征收房屋或土地應當給予被征收人的補償和相關工作程序，按照《中華人民共和國土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。第二十七條 被征收房屋的建筑面積和土地面積，以具有測量資質的中介機構依法實際測量的成果為準。
第二十八條 對于行政機關、全額撥款事業(yè)單位使用的國有行政劃撥土地，可無償收回或作適當補助；對于差額撥款、自收自支事業(yè)單位和企業(yè)使用的國有行政劃撥土地，按照20萬元/畝的標準補償；對于村組等集體經濟組織或個人使用的無償劃撥國有土地，按照20萬元/畝的標準予以補償；對于有償劃撥的，按照30萬元/畝的標準予以補償。對于國有出讓土地，可根據剩余使用年限以市場評估價為參考進行補償。
第二十九條 征收集體土地涉及住房的，應當先補償后搬遷，妥善解決被征收人的居住問題。
征收集體建設用地按照20萬元/畝、農用地按照大理市片區(qū)統(tǒng)一年產值和征地綜合地價13萬元/畝予以補償；集體代征安置用地按照國有土地市場評估價的70%予以補償，已批準用于維護群眾生產生活的集體自留建設發(fā)展用地參照執(zhí)行。的回行政劃撥的交易中心進行按 土地補償費依法統(tǒng)一兌付到村、組集體經濟組織，由其依法處分。
第三十條 改建提升項目用地被依法征收后，由市土地收購儲備交易中心依法收儲和公開出讓。
第三十一條 被征收的房屋或土地存在典當、抵押、產權爭議的，利害關系人應當于征收公告發(fā)布之日起15日內到相關部門辦理爭議房屋或土地的登記備案手續(xù)。
第五章 戶籍管理、勞動就業(yè)和社會保障
第三十二條 改建提升項目規(guī)劃方案批準后，相關部門應當按照“改制先行、改建跟進”的原則，依據《云南省人民政府關于深化戶籍管理制度改革的意見》的規(guī)定，將改建提升片區(qū)內的農村居民一次性轉為城鎮(zhèn)居民、村民委員會轉改為居民委員會。
第三十三條 改建提升片區(qū)內失業(yè)人員的勞動就業(yè)遵循以下規(guī)定：
（一）失業(yè)人員可以到勞動就業(yè)服務機構辦理城鎮(zhèn)新增失業(yè)人員《失業(yè)證》，享受有關就業(yè)服務；
（二）城區(qū)改建提升項目投資方設置的就業(yè)崗位，應當優(yōu)先安排本項目征收范圍內的失業(yè)人員；
（三）對自主創(chuàng)業(yè)、持有《失業(yè)證》的失業(yè)人員，按照“貸免扶補”政策和小額貸款的相關規(guī)定給予政策扶持。第三十四條 改建提升片區(qū)內居民的醫(yī)療和養(yǎng)老保險按照相關規(guī)定執(zhí)行。
第三十五條 改建提升片區(qū)內農村居民辦理完畢“村改居”手續(xù)后，符合條件的應當及時納入城市最低生活保障。
第六章 企業(yè)準入和優(yōu)惠政策
第三十六條 報名參與城區(qū)改建提升項目的企業(yè)應當提供以下材料：
（一）企業(yè)簡介、企業(yè)性質、成立時間、資產狀況、開發(fā)業(yè)績等綜合實力證明；
（二）具備相應開發(fā)資質、有城區(qū)改造經驗和良好信譽的證明；
（三）有較強資金實力和融資能力及銀行AAA級以上資信證明或者相應存款證明；
（四）城區(qū)改建開發(fā)建設項目建議書。
第三十七條 市城改辦組織相關部門對報名參與城區(qū)改建提升項目的企業(yè)資格依法予以確認后，該企業(yè)可以參加公開競標。
第三十八條 參與城區(qū)改建提升項目的企業(yè)隱瞞真實情況或者提供虛假資料的，一經發(fā)現(xiàn)即取消其參與開發(fā)建設的資格。
第三十九條 參與城區(qū)改建提升項目的企業(yè)，可以享受以下優(yōu)惠政策：
（一）符合本市招商引資優(yōu)惠政策條件的，按照相關規(guī)定執(zhí)行；
（二）對城區(qū)改建提升項目中100米以上超高層建筑的基礎設施建設投入費用，可以向市人民政府申請給予適當補助。第四十條 享受政策優(yōu)惠的開發(fā)建設項目，未按照約定建設時限完工或經竣工驗收不達標的，以及未按照城市規(guī)劃要求同步完成改建提升片區(qū)內的市政基礎設施和公用設施建設項目的，取消相應政策優(yōu)惠。
第七章 附 則 第四十一條 因其他公共利益建設原因需要征收相應房屋、土地的，依照本辦法有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十二條 本辦法自2012年6月1日起實施。大理市人民政府2010年9月1日頒布實施的《大理市下關舊城改造提升實施辦法（試行）》（公告第1號）同時廢止。
第四篇：臺州市物業(yè)管理實施辦法
臺州市物業(yè)管理實施辦法
浙江省臺州市人民政府
臺州市人民政府令第99號
《臺州市物業(yè)管理實施辦法》已經臺州市人民政府第 23 次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2010年8月1日起施行。
市長 吳蔚榮
二○一○年六月二十八日
臺州市物業(yè)管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，推動物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 市建設行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負責本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各縣(市、區(qū))建設行政主管部門(以下稱縣物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上發(fā)改(物價)、公安、民政、財政、稅務、環(huán)保、工商、行政執(zhí)法(城管)、人防等有關行政主管部門，按照各自職責，協(xié)同做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。
第五條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責召集，物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方參加，協(xié)調解決本行政區(qū)域內物業(yè)管理的重大問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;1
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;
(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。
第六條 各級人民政府應當將物業(yè)服務行業(yè)作為新興服務業(yè)予以重點扶持和培育，積極推進物業(yè)管理產業(yè)化、專業(yè)化、社會化、市場化進程，鼓勵創(chuàng)新物業(yè)管理機制，依靠科技進步提高物業(yè)服務水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣物業(yè)主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民(村民)委員會的意見。物業(yè)管理區(qū)域劃分具體辦法由市物業(yè)主管部門會同有關部門另行制定。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，并應當履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會，代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權益。物業(yè)管理區(qū)域內只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應當予以協(xié)助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積30%以上的。一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目實行分期開發(fā)的，先期開發(fā)區(qū)域具備前款規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的，可以先行成立業(yè)主大會并選舉產生首屆業(yè)主委員會;當后期開發(fā)區(qū)域建成交付使用后，應當重新補選或者改選業(yè)主委員會。
第十一條 具備本辦法第十條規(guī)定的首次業(yè)主大會召開條件的，建設單位或者10名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請，并告知物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當自收到書面申請后 10 日內通知建設單位報送下列文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用公用設施設備的證明;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)其他有關文件資料。
建設單位應當自收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后 10日內報送有關文件資料。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當會同物業(yè)所在地物業(yè)主管部門對建設單位報送的有關文件資料組織審查。對符合首次業(yè)主大會召開條件的，應當自收到有關文件資料后40日內成立指導小組，指導成立業(yè)主大會籌備組;對不符合條件的，應當書面告知并說明理由。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組人數一般為5人至11人的單數。籌備組成員包括建設單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會各選派的1名代表以及業(yè)主推舉的代表，其中業(yè)主推舉的代表人數不低于籌備組人數的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔任?；I備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。
第十二條 業(yè)主大會籌備組履行建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》賦予的有關職責。
業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起 90 日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組應當自首次業(yè)主大會會議召開 15 日前將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十三條 首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)竣工交付備案前一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門預繳籌備經費，由物業(yè)主管部門代收代管?；I備經費的使用應當堅持節(jié)儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準由市物業(yè)主管部門制定。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，并提供相應的人力、場地支持。
業(yè)主委員會成立后 30 日內，業(yè)主大會籌備組、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主名冊、物業(yè)建筑基本情況等物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者采用集體討論和書面征求意見相結合的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。凡需書面投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見應當由業(yè)主本人簽字。
第十五條 下列事項由業(yè)主大會決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用物業(yè)專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十六條 業(yè)主大會決定本辦法第十五條第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總人數 2/3 以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數專有部分建筑面積和人數應當達到物業(yè)管 理區(qū)域內建筑物總面積的過半數和業(yè)主總人數的過半數。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。物業(yè)管理區(qū)域內20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15 日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十八條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產生，由5人至11人單數組成，并應當符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章、制度;
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織協(xié)調能力;
(六)具備必要的工作時間。
本人或者配偶、近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域服務的物業(yè)服務企業(yè)任職(包括兼職)，或者與該企業(yè)有直接經濟利益關系的，不得擔任業(yè)主委員會委員。
第十九條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期為3年至5年，可以連選連任。
業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任、副主任。
第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，持下列文件向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù)：
(一)業(yè)主大會成立情況(含業(yè)主大會會議記錄和會議決定);
(二)業(yè)主委員會選舉情況;三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)管理規(guī)約;
(五)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。
業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內向備案機關辦理備案變更手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合 5 同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十二條 業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地物業(yè)主管部門的備案證明，申請刻制印章。
業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章，應當經業(yè)主委員會會議表決通過或者業(yè)主委員會全體委員1/2以上簽字。
第二十三條 業(yè)主委員會會議應當定期召開，由主任或者主任委托的副主任負責召集。經 1/3 以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會召開會議應當有 1/2 以上委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員1/2以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項，應當于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議意見。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。
業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第二十五條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要，經業(yè)主大會決定，可以自己的名義依法提起訴訟。未經業(yè)主大會表決通過的，不得以業(yè)主委員會的名義起訴。
第二十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職權范圍內作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事 6 與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主可以根據本辦法第十七條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應當指導業(yè)主召 開。
業(yè)主大會臨時會議有權根據業(yè)主大會議事規(guī)則提出質詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第二十七條 業(yè)主委員會應當定期核查委員資格，業(yè)主也有權向業(yè)主委員會提出終止業(yè)主委員會委員資格的動議。
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自發(fā)現(xiàn)之日起30日內完成調查核實并公布核實情況。情況屬實的，業(yè)主委員會應當在10日內作出暫停該業(yè)主委員會委員職權的決定，待業(yè)主大會會議通過后，該業(yè)主委員會委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;
(三)因疾病或者年齡等原因喪失履職能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務的;
(七)惡意串通業(yè)主，影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決策或者正常運作的;
(八)本人或者配偶、近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域服務的物業(yè)服務企業(yè)任職(包括兼職)，或者與該企業(yè)有直接經濟利益關系的;
(九)其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。有本條第二款第(一)項情形的，自物業(yè)轉讓、滅失之日起，該業(yè)主委員會委員資格自動終止。
第二十八條 管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第二十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會的組成、職權和委員資格、人數、任期等事項作出約定。
第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費在利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的收益中列支。經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定;經費的使用情況應當由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十一條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前(不實行預售許可制度的拆遷安置房、經濟適用房等應當在擇房前)選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。
提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè);其中物業(yè)管理區(qū)域建筑面積10萬平方米以上的，建設單位必須通過公開招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于3家或者物業(yè)管理區(qū)域建筑面積不足5萬平方米的，經物業(yè)所在地物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務業(yè)務承發(fā)包費用不得低于成本價和政府指導價下限。政府指導價由市價格行政主管部門會同市物業(yè)主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。
前期物業(yè)服務項目招標投標具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。
第三十二條 建設單位在預(銷)售物業(yè)前，應當會同物業(yè)服務企業(yè)研究制定臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書，作為物業(yè)預(銷)售合同的附件。臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書應當報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門備案。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位在預(銷)售物業(yè)時應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內容以及物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。
第三十四條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
前期物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的，建設單位應當按照本辦法第三十一條的規(guī)定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條 物業(yè)未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。物業(yè)竣工交付使用的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。
物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，并作相應記錄;發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不符或者存在質量問題的，應當向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者其他有關行政主管部門報告，并書面要求建設單位進行整改。建設單位整改合格后，方可辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第三十六條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理用房清冊以及物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料、剩余公共經費、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主所有的辦公設備、物業(yè)服務期間形成的管理資料移交給業(yè)主委員會。
第三十七條 建設單位應當一次性向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務開辦費。開辦費主要用于早期介入物業(yè)服務管理費用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應當根據物業(yè)的具體情況，通過投標書約定或者由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。
開辦費使用辦法應當明確前期介入物業(yè)服務標準和管理費用額度、物業(yè)管理用房裝修標準和費用額度、物業(yè)辦公設備用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備用品購置形成的產權歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務期 滿后移交業(yè)主委員會。
物業(yè)服務企業(yè)應當建立開辦費使用賬冊，并在業(yè)主大會成立時向全體業(yè)主公示，接受質詢。
第三十八條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房、4‰為物業(yè)管理經營用房;但物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的 3‰。當物業(yè)管理用房按規(guī)定比例配置建筑面積不足50平方米時，按照50平方米配置。物業(yè)管理用房建筑面積計入該物業(yè)地上總建筑面積。
規(guī)劃管理部門應當將物業(yè)管理用房配置比例和要求列入規(guī)劃條件。因依法調整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入物業(yè)專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經業(yè)主大會同意，不得改變其用途。
第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權、使用權，建設單位不得擅自處分。
利用物業(yè)管理用房進行經營活動的，所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務方面的其他需要。屬前期物業(yè)服務期間的，按照物業(yè)投標書的約定處理。
第四章 物業(yè)服務
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，取得資質證書后方可從事物業(yè)服務活動。從事物業(yè)服務的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書。
第四十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
物業(yè)服務合同終止或者解除，需要更換物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主大會應當按照本辦法第三十一條的規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十二條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定，一般包括下列條款：
(一)當事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務事項和服務質量要求;
(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)專項維修資金的管理和使用;
(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)違約責任;
(九)解決爭議的辦法。
物業(yè)服務合同的條款應當事先經業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外。
對本條第一款第(三)項內容進行約定時，一般應當明確物業(yè)服務企業(yè)有關業(yè)主人身、財產安全防范方面的義務和責任，同時應當符合國家、省、市物業(yè)服務等級標準的規(guī)定。
對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合國家、省、市物業(yè)服務收費管理的規(guī)定。
當事人可以參照物業(yè)服務合同的示范文本簽訂合同。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列服務事項：
(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域的保潔;
(四)公共區(qū)域的秩序維護;
(五)車輛的停放管理;
(六)對物業(yè)使用中禁止性行為的管理措施;
(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)業(yè)主或者業(yè)主大會委托的其他物業(yè)服務事項。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定: 11
(一)符合物業(yè)服務規(guī)范;
(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)定期聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的建議意見，改進和完善服務;
(四)配合居民(村民)委員會做好社區(qū)管理的相關工作。
第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目時，應當對物業(yè)共有部分、共用設施設備是否滿足正常使用功能進行查驗，并與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料、經費、設備等。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托專業(yè)公司實施，但不得將該物業(yè)的整體服務事項委托他人。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。
第四十七條 業(yè)主應當遵守與建設單位簽訂的商品房買賣合同和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，并自建設單位交付物業(yè)之日的次月起按物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。
物業(yè)管理區(qū)域內尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與非業(yè)主使用人未約定的，由業(yè)主交納。
物業(yè)產權交易時，買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務費結算有明確的約定。買賣雙方當事人未約定的，由買受人交納。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;12
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續(xù)費。
第四十九條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)服務企業(yè)(或者建設單位)擬定本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)服務等級和具體收費標準后，報價格行政主管部門核準;業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定具體的收費標準，報價格行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)采用酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;采用包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家、省、市有關規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公布。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法承接和退出物業(yè)服務項目。物業(yè)服務企業(yè)承接和退出物業(yè)服務項目的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。
第五十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會應當調解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
業(yè)主委員會應當督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理服務工作，調解業(yè)主對物業(yè)服務的投訴。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)對于物業(yè)服務有爭議的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會申請調解，或者直接向人民法院提起訴訟。
第五章 物業(yè)使用與維護
第五十二條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續(xù);物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并依法辦理相關手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。
第五十三條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規(guī)劃管理部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者非業(yè)主使用人不按照房地產權證書載明的用途使用的，應當予以勸阻;勸阻無效的，及時報告有關部門。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第五十五條 經業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。
業(yè)主委員會可以與物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)管理區(qū)域停車實際，制訂臨時停車方案，報業(yè)主大會決定。
利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者場地停放車輛的，按照業(yè)主大會的決定交納臨時停車費。臨時停車費除用于維護停車場地設施和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務企業(yè)應當根據業(yè)主大會的決定用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時停車費單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第五十六條 大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū)。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入住宅小區(qū)的車輛管理，發(fā)現(xiàn)違反有關規(guī)定的，應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門;公安等有關部門應當依法及時予以處理。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內依法屬于業(yè)主共有的設施設備(指物業(yè)管理區(qū)域內分戶門外配置的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等設施設備及相關管線)的建設施工、移交接收、維修養(yǎng)護、更新改造及其管理，按照《浙江省物業(yè)區(qū)域相關共有設施設備管理辦法》執(zhí)行，具體實施細則由市物業(yè)主管部門另行制定。
建設單位應當按照國家有關標準和經批準的規(guī)劃設計方案，配套建設物業(yè)相關共有設施設備。
承擔城市公共服務的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業(yè)單位，應當按照規(guī)定接收管理物業(yè)區(qū)域內的相關共有設施設備，并及時做好相關共有設施設備的維修養(yǎng)護、更新改造。相關專業(yè)單位接收管理物業(yè)區(qū)域內相關共有設施設備后發(fā)生的維修養(yǎng)護、更新改造等費用，在相關專業(yè)單位的企業(yè)成本中列支。
已交付使用的物業(yè)，其相關共有設施設備未辦理移交接管手續(xù)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會牽頭，組織相關專業(yè)單位、建設單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)辦理移交接管手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
第五十九條 禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結構、破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(六)超標排放有毒、有害物質;
(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲;
(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(九)未經批準擺攤設點;
(十)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)擅自改變房屋外貌，擅自安裝防盜窗、花架、曬衣架、空調室外機、太陽能熱水器等;
(十二)破壞屋面、衛(wèi)生間、廚房間防水層;
(十三)法律、法規(guī)、規(guī)章和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法第五十九條規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當依據有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約》予以勸阻、制止，并通知業(yè)主委員會;業(yè)主委員會應當督促業(yè)主及時改正，相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關行政主管部門，并配合有關行政主管部門做好整改工作。
其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法規(guī)定行為的，可以向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關行政主管部門投訴或者舉報。
物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關行政主管部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。
第六十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務方面的其他需要。
第六十二條 所有住宅物業(yè)(包括拆遷安置房、經濟適用房)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。進行分割銷售的獨立商業(yè)用房、辦公用房，也應當按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。
物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
新建物業(yè)首期物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。
新建物業(yè)首期物業(yè)專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在建設工程竣工驗收規(guī)劃認可前，按照物業(yè)總建筑面積和本條第四款規(guī)定標準，一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門交存物業(yè)專項維修資金。
物業(yè)專項維修資金管理費用，在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支(按物業(yè)專項維修資金增值收益 15%的比例提取)，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。
物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，收取、使用和管理按照《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》執(zhí)行，具體實施細則由市物業(yè)主管部門會同市財政部門另行制定。
第六十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)服務企業(yè)報經業(yè)主大會(業(yè)主委員會)同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，所需費用由責任人承擔。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，所需費用由責任人承擔。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權益爭議的，可以要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者物業(yè)所在地物業(yè)主管部門調解。
第六十四條 建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設單位應當在建設工程竣工驗收規(guī)劃認可前，一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價 2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。
保修金管理費用，在保修金的增值收益中列支(按保修金增值收益30%的比例提取)，并與保修金分賬核算。
保修金存儲期限為8年。物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應當在物 業(yè)交付之日起滿8年的前一個月內，將擬退還保修金事項在相關的物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。無異議的，待存儲期限屆滿后及時將保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設單位。
保修金實行“統(tǒng)一交存、權屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，交納、使用、管理和退還按照《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》執(zhí)行，具體實施細則由市物業(yè)主管部門會同市財政部門另行制定。
第六十五條 業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設施，包括在綠化用地上改建停車泊位的，其改造方案應當報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和規(guī)劃管理部門批準，并嚴格按照相關法律、法規(guī)規(guī)定實施。
第六章 法律責任
第六十六條 違反本辦法規(guī)定的行為，按照國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》及其他相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
對違反本辦法第五十九條規(guī)定，違法改變房屋承重結構的行為，按照國務院《建筑工程質量管理條例》第六十九條規(guī)定處罰。
第六十七條 嚴格查處違法違規(guī)和不道德的停車行為。對占用、堵塞消防通道、妨礙消防車通行和消防設施使用的違法停車，按照《中華人民共和國消防法》第六十條規(guī)定處罰。對小區(qū)內車輛亂停放或者不按規(guī)定停放，物業(yè)服務企業(yè)張貼不道德停車通知單后拒不改正的，按照國務院《物業(yè)管理條例》
第六十六條第一款第(二)項、第二款規(guī)定處罰。
第六十八條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約》，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止;相關業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。
物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同約定義務，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納;業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起 17 訴訟。
第七章 附 則
第六十九條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務企業(yè)除外。
本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車泊位。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格和規(guī)定條件，依據物業(yè)服務合同從事專業(yè)物業(yè)服務活動的企業(yè)。
第七十條 本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本辦法所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區(qū)道路照明設施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區(qū)域圍護等設施設備。
第七十一條 本辦法自2010年8月1日起施行。《臺州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》(市政府令第52號)同時廢止。
第五篇：《揚州市物業(yè)管理實施辦法》
揚州市物業(yè)管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障社會公共利益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動，應當遵守本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第三條 新建商品房應當實行物業(yè)管理。
未實施物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，配套設施比較齊全的，由各縣（市）、區(qū)人民政府組織綜合整治，逐步創(chuàng)造條件，積極推行物業(yè)管理；配套設施不全的，由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。
商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工業(yè)區(qū)、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據條件推行物業(yè)管理。
第四條 揚州市房產管理局是全市行政區(qū)域內物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的組織實施，其主要職責是：
（一）貫徹實施國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關措施；
（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經營市場化的物業(yè)管理新機制；
（三）負責房屋專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作；
（四）負責物業(yè)管理企業(yè)資質管理工作；
（五）負責物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作；
（六）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。各縣（市、區(qū)）房產（建設）行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 規(guī)劃、建設、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)等有關部門和單位，按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。第六條 各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。
業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
物業(yè)承租人或者實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應的權利和承擔業(yè)主相應的義務。但使用人與業(yè)主約定的內容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。
業(yè)主應當將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第八條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理；物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示，有書面意見的應代為轉交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，視作棄權。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會履行下列職責：
（一）審議、修改、通過業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主公約；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員；
（三）審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當的決定；
（四）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（五）審議批準業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費籌集、使用方案；
（六）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施；
（七）審議、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（八）決定有關業(yè)主共同利益的重大事項；
（九）改變或撤銷業(yè)主小組不適當的決定。
（十）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其它有關物業(yè)管理的職責。第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書面向所在地物業(yè)管理行政主管部門報告，提出成立首屆業(yè)主大會的申請，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細、物業(yè)銷售并交付使用的時間等文件資料。
經建設單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由所在地社區(qū)居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經業(yè)主推薦產生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公示，公示時間應不少于十日。
籌備組負責下列工作：
（一）確定召開業(yè)主大會會議的形式、時間、地點和內容；
（二）確定業(yè)主委員會組成人數，并按業(yè)主委員會委員條件，經公開征集報名后差額推薦業(yè)主委員會委員候選人；
（三）參照物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案；
（四）確認業(yè)主身份，確定首次業(yè)主大會會議的投票權數；
（五）做好召開首次業(yè)主大會的各項會務準備工作；
（六）主持召開首次業(yè)主大會會議。前款
（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十二條 首次業(yè)主大會業(yè)主投票權數按以下方式確定：
（一）住宅物業(yè)實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數；
（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內同時具有住宅和非住宅物業(yè)的，住宅物業(yè)按套計算投票權數，非住宅物業(yè)按建筑面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業(yè)主合并計票；
（三）非居住物業(yè)每一平方米計算為一票，不足一平方米按四舍五入計算。第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取意見。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。到會代表應當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內持二分之一以上投票權的業(yè)主。
業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。
單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持投票權數超過總投票權數百分之三十以上的，業(yè)主大會所作出的決定，除按上款規(guī)定以外，還須其他與會業(yè)主所持投票權二分之一以上同意方可通過。
業(yè)主大會作出的決定應當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在物業(yè)管理活動中應當維護全體業(yè)主的合法權益，對業(yè)主大會負責，接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）根據業(yè)主大會的決定，代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂或解除物業(yè)管理服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）經業(yè)主大會批準，負責審批專項維修資金的使用，當維修資金不足時，進行續(xù)籌；
（五）督促逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費；
（六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的工作計劃和物業(yè)管理重大措施；
（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關決定；
（八）向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作經費使用情況；
（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關規(guī)定；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，業(yè)主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任一名至二名。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員半數以上同意。業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職，不得借助業(yè)主委員會的影響牟取私利。
第十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將下列文件，向所在地物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（二）業(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主公約；
（三）業(yè)主委員會組成人員名單和基本情況。
所在地物業(yè)管理行政主管部門對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案復函和印章刻制證明，業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。業(yè)主委員會備案的有關內容發(fā)生變更的，應當按照本辦法重新備案。
第十八條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的對有關物業(yè)的使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第十九條 業(yè)主委員會委員任期為三年，可連選連任。
業(yè)主委員會應在任期屆滿的兩個月前，書面報告所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），并在其指導下組織召開業(yè)主大會，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會選舉產生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，原業(yè)主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第二十條 同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責：
（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；
（二）推選代表出席業(yè)主大會，表達本小組業(yè)主的意愿；
（三）審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。
業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內社會治安等相關工作。
第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
第二十三條 業(yè)主大會，業(yè)主委員會的工作經費由全體業(yè)主承擔，經業(yè)主大會決定可在本物業(yè)管理區(qū)域維修資金增值、配套設施經營收入中列支。業(yè)主大會的決定應包括經費的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首屆業(yè)主大會的相關費用由開發(fā)建設單位承擔。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。
第二十五條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內向市物業(yè)管理行政主管部門申請資質。物業(yè)管理企業(yè)必須按有關規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》后方可從事物業(yè)管理工作。外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動應當到市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。物業(yè)管理企業(yè)應當在資質證書規(guī)定的年檢時間三十日前向市物業(yè)管理行政主管部門申請資質年檢。
第二十七條 從事物業(yè)管理的工作人員，應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)（執(zhí)業(yè)）資格（上崗）證書。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策，物業(yè)管理企業(yè)符合新辦勞動服務企業(yè)條件的，按規(guī)定享受相關稅收優(yōu)惠政策。
第四章 物業(yè)服務與收費
第二十九條 新建商品房銷（預）售前，建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同。投標人少于三個或住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。被選聘的物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)銷（預）售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)服務合同前的前期物業(yè)管理服務。
業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應根據業(yè)主大會的決定及時續(xù)聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。
業(yè)主大會尚未成立，而前期物業(yè)服務合同到期或被解除的，由建設單位按照原前期物業(yè)服務合同約定的服務事項、服務標準、收費標準另行組織招標，落實新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議由新中標企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行，新的物業(yè)管理企業(yè)不再與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。第三十條 建設單位應當在銷（預）售物業(yè)之前，參照建設部業(yè)主公約示范文本，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法利益，并報所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。第三十一條 新建物業(yè)銷（預）售時，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當根據前期物業(yè)服務合同與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。
第三十二條 物業(yè)服務合同和前期物業(yè)管理服務協(xié)議的主要內容包括：
（一）當事人和物業(yè)的基本情況；
（二）雙方的權利和義務；
（三）物業(yè)管理服務事項和服務質量要求；
（四）物業(yè)服務收費項目、標準和收取辦法；
（五）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；
（六）專項維修資金的使用辦法；
（七）合同的有效期限，合同終止和解除的約定；
（八）違約責任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當事人約定的其他事項。
第三十三條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務事項主要包括以下內容：
（一）物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；
（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；
（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內車輛的停放管理；
（六）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理檔案、接管驗收記錄、維修記錄等；
（七）物業(yè)使用中對禁止行為的管理措施；
（八）維修資金的帳務管理；
（九）應業(yè)主要求進行的特約服務。
物業(yè)管理服務質量根據《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》制定，超出服務標準范圍的服務質量，雙方另行約定。第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內，由物業(yè)管理企業(yè)負責生活垃圾的清掃工作，并歸集至垃圾桶（箱、房），所在地環(huán)衛(wèi)部門負責及時清運。清掃、清運工作不得影響業(yè)主的正常生活。
第三十五條 環(huán)衛(wèi)部門除根據政府相關規(guī)定收取城市垃圾處理費外，不得再向建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主收取任何費用。
第三十六條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)的性質，提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅公共服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內容、服務標準等因素，制定并定期公布相應的基準價及其浮動幅度，并逐步向分項收費基準價過渡。提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制確定公共服務收費標準；通過公開招投標確定的公共服務費收費標準，招投標結束后應向價格主管部門備案。未通過公開招投標確定的公共服務收費標準，事前應報價格主管部門審核。
高檔住宅、非居住用房的公共服務收費、滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦收費，實行市場調節(jié)價。
第三十七條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置以書面形式公布物業(yè)管理服務與收費的項目和標準等內容。
第三十八條 前期物業(yè)服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。根據房屋銷售合同約定，已具備交付條件的房屋，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人承擔。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供停車管理服務，相關收費標準按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在公用部位的停放、管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
執(zhí)行公務的黨、政、軍、警、搶險、救護等特種車輛及業(yè)主搬家的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內停放，不得收費。物業(yè)管理區(qū)域內車輛應在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規(guī)定停放影響小區(qū)道路暢通或影響小區(qū)公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權移動車輛或按協(xié)議進行處理，由此產生的費用由停車人承擔。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。上述單位可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂有償服務合同，委托物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或者使用人代收有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)管理企業(yè)未接受委托的，有關費用由上述單位自行收取。
第四十一條 為保證前期物業(yè)管理服務的正常運行，開發(fā)建設單位應承擔物業(yè)管理企業(yè)的開辦費用、前期介入費用、接管驗收費用、由于項目分期建設造成的前期物業(yè)管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)，根據項目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定，任何部門和單位不得截留和挪用。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以上物業(yè)產權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修資金（簡稱維修資金）。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三條 開發(fā)建設單位不得將物業(yè)共用部位的所有權或使用權單獨轉讓。第四十四條 開發(fā)建設單位應當按總建筑面積千分之四和千分之一的比例將物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房納入建設項目配套計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。
第四十五條 因分期開發(fā)等原因不能同步交付物業(yè)管理用房的，建設單位應當支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場租金作為經濟補償。
第四十六條 建設單位在申請房屋銷（預）售許可時應提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房的建設方案；在申請房屋所有權初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房的幢號、室號、面積、建設手續(xù)等相關資料。第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，建設單位對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應及時整改。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內下列共用部位、共用設施歸全體業(yè)主共有，其所有權不得分割、轉讓、抵押，其用途不得擅自改變：
（一）物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房；
（二）門衛(wèi)室、警務室、監(jiān)控室、底層架空層、共用走廊；
（三）按規(guī)劃設置標準配套建設使用的地下室；
（四）按規(guī)劃配套建設使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；
（五）公共綠化、道路、場地；
（六）建設單位在房屋銷售合同中未明確所有權歸屬，且不能證明其享有所有權的其它配套設施；
（七）其它依法歸全體業(yè)主的設施設備。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內的幼兒園、會所、規(guī)劃配套以外的機動車車庫（位）的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，屬全體業(yè)主共有。產權屬開發(fā)建設單位的，應當繳交維修資金。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內的停車位（庫），應當優(yōu)先提供本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。機動車的車庫（位）應向本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個機動車庫（位）為限。商品房銷售完畢后仍留有機動車庫（位）的，不受此限。產權人轉讓房屋的，機動車車庫（位）應當隨之一并轉讓。
第五十一條 物業(yè)管理單位將物業(yè)共用部位配套設施經營、出租的，與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。
第五十二條 利用物業(yè)共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，扣除適當的管理費用后，將收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理企業(yè)，百分之七十補充進入專項維修資金。也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經費或者物業(yè)管理方面的其他需要，但合同另有約定的除外。
第五十三條 車輛停放或行駛時造成小區(qū)公共設施損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應責令責任人賠償損失，業(yè)主委員會有權要求責任人賠償損失。
第五十四條 工程、營運車輛未經許可，不得進入物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主大會會議或業(yè)主公約有約定的，從其約定。
第五十五條 業(yè)主和使用人在使用房屋和公建配套設施設備時禁止下列損害公共利益的行為：
（一）損壞房屋承重結構，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；
（四）在物業(yè)共用部位亂搭亂建、堆放雜物；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；
（八）未經批準擺攤設點；
（九）無序停放車輛；
（十）在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；
（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（十二）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；
（十三）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為；
（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十五）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十六條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人和裝飾裝修企業(yè)。
使用人對房屋進行裝飾裝修應當取得業(yè)主的書面同意。
第五十七條 業(yè)主、使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議。
住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內容：
（一）裝飾裝修工程的實施內容；
（二）裝飾裝修工程的實施期限；
（三）允許施工的時間；
（四）廢棄物的清運與處置；
（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；
（六）禁止行為和注意事項；
（七）管理服務費用；
（八）違約責任；
（九）其他需要約定的事項。
第五十八條 業(yè)主、使用人不得拒絕物業(yè)管理企業(yè)根據裝飾裝修管理協(xié)議的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。
第五十九條 已交繳維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉讓時，其維修資金隨房屋所有權同時結算過戶。未交繳維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉讓時應告知買受人按政府規(guī)定的標準補交維修資金。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據物業(yè)服務合同對物業(yè)共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護，并做好相關記錄。當出現(xiàn)按規(guī)定必須養(yǎng)護的情形而未及時養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會或所在地物業(yè)管理行政主管部門督促限期改正。房屋專有部分維修責任由業(yè)主承擔。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關責任人承擔。
第六章 法律責任
第六十一條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十二條 住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。第六十三條 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十四條 建設單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法的規(guī)定，按照下列規(guī)定處罰：
（一）未取得資質證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
（二）違反合同約定的服務質量標準的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；
（三）對物業(yè)共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款；
（四）接到解聘通知后七日內拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關設施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業(yè)管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。
第六十六條 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰物業(yè)的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等，業(yè)主、使用人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，業(yè)主、使用人可以向裝飾裝修企業(yè)追償，物業(yè)管理企業(yè)應做好相關協(xié)調工作。第六十七條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、本辦法或業(yè)主(臨時)公約的行為，應當予以勸阻，制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門；相關業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第六十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十九條 違反本辦法規(guī)定，依法應當由工商、物價、規(guī)劃、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十一條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七章 附 則
第七十二條 本辦法自2006年3月1日起施行。原《揚州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（揚州市人民政府第22號令）同時廢止。
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