第一篇：青島市房屋維修基金相關(guān)信息

青島市房屋維修基金相關(guān)信息

2012年3月1日起《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》（以下簡稱為《辦法》）將正式施行，青島市市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點等各類非住宅房屋）的業(yè)主都應當按照本辦法的規(guī)定交存房屋專項維修資金，但一個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。屬于出售公有住房的，售房單位、購房人也應當交存房屋專項維修資金。

交存標準：交付標準依照成本價計算

按照《辦法》規(guī)定，首期房屋專項維修資金的交存標準為：配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%交存；未配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%交存。

“這樣規(guī)定，一是因為在一個地區(qū)的一段時期內(nèi)，房屋每平方米建筑面積建安費是相對穩(wěn)定的，樓層、朝向、地段的不同對其影響不大，也不影響維修的投入。且國家、省的有關(guān)規(guī)定中，也都明確了業(yè)主應當按照建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%交存專項維修資金；二是考慮到帶電梯的房屋由于電梯、消防等公用設(shè)施設(shè)備較多，維修費用大于未配電梯的房屋，因此確定了兩種交存標準。這里有一個概念要明確，維修資金是按照建筑安裝造價的8%和5%交存，而不是購房款。以2010年為例，根據(jù)市建設(shè)行政主管部門提供的建筑安裝工程造價指標測算，目前青島市住宅建筑安裝工程造價，高層每平方米平均約為1670元，多層每平方米平均約為1020元?！眹临Y源局相關(guān)負責人表示。

交存方式：按房屋戶門號設(shè)立分帳 一戶一帳

據(jù)了解，按照《辦法》的有關(guān)規(guī)定，房屋專項維修資金管理機構(gòu)將委托商業(yè)銀行，開立房屋專項維修資金專戶，并按房屋戶門號設(shè)立分帳，也就是一戶一帳。

對于購買商品房的市民，應當在與建設(shè)單位簽訂商品房屋預售合同時，將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，未出售房屋及拆遷安置房屋的首期房屋專項維修資金，由建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前存入資金專戶。

對于購買公有住房的市民，應當在辦理購房手續(xù)時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，公有住房售房單位應當在收到售房款后，及時將房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

對于原有房屋沒有交存維修資金的市民，應當按照業(yè)主大會決定的方式補交，未成立業(yè)主大會的，由街道辦事處組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)比例達到三分之二以上的業(yè)主決定補交形式。

資金權(quán)屬：維修資金放銀行計息滾存使用

“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的房屋專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?！眹临Y源局相關(guān)負責人表示，房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有。根據(jù)房屋專項維修資金是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的特性，市民資金專戶中的維修資金將按照人民銀行有關(guān)規(guī)定計息，滾存使用，維修資金屬于業(yè)主所有，是業(yè)主用于維修房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的，由資金管理機構(gòu)管理。

已買的房子咋交存？

對于現(xiàn)在已經(jīng)購買了的房子如何交存專項資金？辦法（征求意見稿）規(guī)定，原有房屋未建立專項維修資金的，業(yè)主應當按照首期房屋專項維修資金的標準補建。具體方式由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由所在地街道辦事處或社區(qū)居民委員會組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主決定。

業(yè)主不交錢怎么辦？ 如果單位和個人不交存專項維修資金，將承擔法律責任。辦法（征求意見稿）規(guī)定，單位和個人未按照本辦法規(guī)定交存或者拒絕按規(guī)定承擔房屋專項維修資金的，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以依法對其提起訴訟。新聞延伸 物業(yè)—— 屋頂常漏雨三年沒修好 “作為物業(yè)管理單位，我們真是讓公共部位的維修費用給難住了，一棟樓協(xié)商了兩三年也沒修成屋頂?！笔斜眳^(qū)一物業(yè)公司負責人王主任說，物業(yè)管理工作中的麻煩事首推公共部位和共用設(shè)施的維修問題了?！靶^(qū)一棟上世紀90年代的房子屋頂漏雨兩三年了，一直得不到徹底解決，最大障礙就在一維修費上?！蓖踔魅胃嬖V記者，他們所管理的居民小區(qū)大多是上世紀90年代的房子，產(chǎn)權(quán)多元化，有的是單位自管房，有的是個人產(chǎn)權(quán)，有的是部分公房，還有部分公房出售，而只有公房出售的房子才有公共部位維修基金，問題就來了。

王主任說，漏雨的這棟房子共有46戶居民，只有16戶是有公共維修基金的，要徹底維修屋頂費用較大，可是只能按照比例動用部分基金，其他維修費用需要居民們分攤，一家至少得攤800到1000元，可是非頂樓住戶因為事情沒危及到自家利益，就不愿意拿這筆錢，結(jié)果導致屋頂拖拖拉拉了兩三年，得不到大修，只能小修小補一下。

第二篇：房屋物業(yè)及維修基金使用

聊城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

（試行）

第一條 為規(guī)范城市物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號）和省物價局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（魯價費發(fā)[2004]205號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 本辦法適用于聊城市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費行為。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條 市政府價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

縣級政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作（東昌府區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)除外）。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)，其收費實行政府指導價。

成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級收費基準價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行，并報當?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。

（二）實行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標準收取物業(yè)服務(wù)費。

（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當?shù)貎r格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規(guī)范和指導。

（四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方協(xié)商議定。

（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項目的，其機電設(shè)備運行電費屬于代收代繳費用，物業(yè)管理企業(yè)應單獨設(shè)帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。

第七條 為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的原則，實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10%。對達不到等級服務(wù)標準的物業(yè)住宅小區(qū)其收費標準按四級最低收費標準以下確定。收費等級由物業(yè)管理企業(yè)提出申請，報經(jīng)當?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門按照《聊城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定標準》考核、確定。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定以住宅小區(qū)為單位，一個小區(qū)執(zhí)行一個等級收費標準。住宅小區(qū)的收費等級每兩年評定一次。

第八條 物業(yè)服務(wù)收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。業(yè)主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業(yè)管理服務(wù)費。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業(yè)服務(wù)費，可適當高于住宅物業(yè)服務(wù)收費標準，由雙方協(xié)商確定。

第九條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項目及內(nèi)容包括房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等內(nèi)容。

第十條 未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。

第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60%后評定，對入住率未達到60%的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)已按住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。

第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十四條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

第十五條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)在實施收費時，應當按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第十八條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區(qū)服務(wù)等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費標準。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設(shè)表計量，其費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。

第二十條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運收費由雙方協(xié)商確定。

第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時交納服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)算物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第二十二條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，手續(xù)費應由委托單位承擔，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得強行重復服務(wù)，強行收取費用。

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進出小區(qū)的通行證，不得收取費用。物業(yè)管理企業(yè)也不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。

第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務(wù)費。設(shè)有專用停車場的，可按規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛看管費實行政府定價（具體收費標準由同級價格主管部門另行制定）。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在向政府價格主管部門申請確 認收費等級、收費標準或備案收費標準時，應分別提供以下資料：

1、工商營業(yè)執(zhí)照；

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書；

3、物業(yè)管理委托合同；

4、業(yè)主委員會章程及成員名單；

5、申請核準物業(yè)服務(wù)收費等級、收費標準的書面報告；

6、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費等級申報表；

7、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費標準備案表；

8、其他相關(guān)材料等。

第二十九條 各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準等的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

第三十條 本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產(chǎn)管理局按各自職責負責解釋。

第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。

聊城市商品住宅專項維修資金使用辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強我市物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）使用管理，嚴格專項維修資金使用審批程序，提高工作效率，保證專項維修資金的合理有效使用，特制定本辦法。

第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并繳入監(jiān)管專戶的商品住宅專項維修資金的使用適用本辦法。

第三條 專項維修資金的使用應當堅持“業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、核算到戶、政府監(jiān)督”的原則，量入為出，合理使用。

第四條 專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造，不得挪作他用。

業(yè)主應當增強住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責任。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，加強對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理，最大限度延長物業(yè)使用壽命。

第二章 使用范圍 第五條 房屋共用部位維修工程范圍：

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內(nèi)墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的。

（四）外墻面層構(gòu)造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。

第六條 共用設(shè)施設(shè)備維修、更新改造工程范圍：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的。

（三）整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價10%的工程。

（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價10%的工程。

（五）非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的。

第七條 專業(yè)服務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定，負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進行維修，并承擔相關(guān)費用。與專業(yè)服務(wù)部門有約定的，從其約定。

第三章 使用程序

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照專項維修資金使用范圍，根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主的意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：

（一）維修、更新改造內(nèi)容；

（二）工程預算；

（三）涉及戶數(shù)及按戶分攤費用；

（四）專項維修資金繳存余額；

（五）維修、更新改造組織方式。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修，涉及全體業(yè)主利益的，應當由業(yè)主大會決策；整幢住宅或者每個單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，涉及部分業(yè)主利益的，應當由相關(guān)受益業(yè)主集體決策，業(yè)主委員會負責監(jiān)督實施。

業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進行書面確認（附件1）。維修、更新改造方案應當征得涉及范圍內(nèi)所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書面同意。

經(jīng)業(yè)主書面確認的維修、更新改造方案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示（附件2），公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應當認真做好解釋工作。

未成立業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)依照前款規(guī)定向相關(guān)業(yè)主征求意見，并接受當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導和監(jiān)督。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，也可以委托房地產(chǎn)管理部門指定的招標代理機構(gòu)進行，委托招標費用計入維修、更新改造成本。

物業(yè)管理企業(yè)應當與中標的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責任等內(nèi)容。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)到項目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出專項維修資金使用申請，須填寫《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》（附件3），并提交下列材料：

（一）維修、更新改造方案；

（二）相關(guān)業(yè)主書面確認證明原件及復印件（附件1）；

（三）公示情況照片及維修、更新改造方案公示證明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二條 房地產(chǎn)管理部門受理申請后，要件齊全的應當在接件后3個工作日內(nèi)按下述要求完成支用核準手續(xù)：

（一）審核工程預算書；

（二）核對維修資金存款余額；

（三）按照維修、更新改造方案確定的工程預算的50%，開具專項維修資金劃轉(zhuǎn)撥付單，并將支用部分資金由專戶劃轉(zhuǎn)入支用戶；

（四）按照工程進度向申請人分期撥付。

提交申請要件不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內(nèi)容，并出具補正告知單（附件5）。

第十三條 工程竣工后，施工企業(yè)應當提供完整的竣工資料。物業(yè)管理企業(yè)應當組織施工企業(yè)及工程質(zhì)量鑒定單位對工程進行驗收，并簽署《維修工程竣工驗收表》（附件6）。

工程驗收合格的，物業(yè)管理企業(yè)應當將費用清單、發(fā)票及驗收合格文件告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會主任、副主任閱后簽章。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)應當按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件7），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應當認真做好解釋工作。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)到房地產(chǎn)管理部門辦理工程尾款核撥手續(xù)，應提交下列材料：

（一）公示后的分攤清冊；

（二）公示情況照片及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明（附件8）；

（三）發(fā)票及費用清單；

（四）《維修工程驗收合格證明》。

房地產(chǎn)管理部門應當在5個工作日內(nèi)，將工程尾款核實后劃轉(zhuǎn)到支用戶，撥付給物業(yè)管理企業(yè)。同時，按照分攤清冊從相關(guān)業(yè)主的個人專項維修資金明細賬中核減。

第十六條 專項維修資金使用后，房地產(chǎn)管理部門應當將《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》、相關(guān)業(yè)主書面確認證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發(fā)票復印件及《維修工程驗收合格證明》按物業(yè)項目立卷存檔。

物業(yè)管理企業(yè)應當將維修、更新改造方案、相關(guān)業(yè)主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發(fā)票復印件、《維修工程驗收合格證明（副件）》及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊按物業(yè)項目立卷存檔。

第四章 服務(wù)監(jiān)督

第十七條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應申請房屋安全鑒定機構(gòu)對房屋主體結(jié)構(gòu)進行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新改造成本。

第十八條 房屋維修工程，業(yè)主委員會應當委托物業(yè)管理企業(yè)聘請監(jiān)理單位實施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理，費用計入維修、更新改造成本。

第十九條 業(yè)主對維修、更新改造費用有疑義的，物業(yè)管理企業(yè)應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機構(gòu)進行復核，委托費用由委托人支付。

第二十條 在施工過程中，業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會應當做好解釋、協(xié)調(diào)工作。

因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修、更新改造成本。

第二十一條在施工過程中，施工企業(yè)應當文明施工，減少噪音，防止污染。物業(yè)管理企業(yè)應當對工程的工期、質(zhì)量進行監(jiān)督，對違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時制止。

第二十二條業(yè)主委員會應當對施工全過程進行監(jiān)督。有疑義的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)管理企業(yè)反映，確有問題的，物業(yè)管理企業(yè)應當盡快與施工企業(yè)協(xié)商、解決。

第五章 附 則

第二十三條 本辦法自頒布之日起施行。

第三篇：房屋維修基金如何進行審核

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房屋維修基金如何進行審核

核心內(nèi)容：房屋在維修基金的審查過程中，需要注意什么內(nèi)容呢?審核房屋維修基金是否按規(guī)定或購房協(xié)議到位、審核維修基金是否按規(guī)定正確使用、審核維修基金相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營收支是否符合規(guī)定和協(xié)議規(guī)定和審核公布的主體、內(nèi)容和時限是否符合規(guī)定。下文將作詳細分析，法律快車小編希望下文內(nèi)容可以幫助到您。

一、審核房屋維修基金是否按規(guī)定或購房協(xié)議到位

房屋維修基金審核的首要基礎(chǔ)是審核房屋維修基金是否按照規(guī)定或購房協(xié)議到位，判斷房屋維修基金的起點數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定。如果不對維修基金的繳納基數(shù)進行審計，就難以得出正確的審核結(jié)論，也難以分清各屆特別是首屆業(yè)主委員會或前期物業(yè)管理企業(yè)的責任。

審核目的是：根據(jù)房屋類別和房屋銷售時期，確定各方交納維修基金的標準，明確相關(guān)方的責任，保證各方的合法權(quán)益;審核結(jié)果作為業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公布房屋維修基金收支的基礎(chǔ)和使用情況審核的基準點。

審核方法是：根據(jù)房屋出售的時間分不同階段依據(jù)上海市有關(guān)維修基金的規(guī)定和相關(guān)合同、協(xié)議、文件進行審核。

二、審核維修基金是否按規(guī)定正確使用

根據(jù)各屆業(yè)主委員會任期或者物業(yè)管理企業(yè)管理階段相對應時期的維修基金政策法規(guī)，審核維修基金的使用是否經(jīng)過合法的批準程序，是否符合法規(guī)政策的規(guī)定，是否正常使用。

審核目的是：確定使用過程的合法性、合規(guī)性，作為向業(yè)主公布和解釋的依據(jù)，以確保全體業(yè)主的權(quán)益，同時也保護了業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的公正，分清了各屆業(yè)主委員會主任的責任。由審核機構(gòu)對審核結(jié)果的合法性、合理性承擔相應的法律責任。

審核的具體要求根據(jù)業(yè)主大會決議和委托審計合同確定，一般包括：

1、確定使用維修基金或參與維修基金管理各方的主體是否合法；

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2、確定使用維修基金的各項使用標準決策依據(jù)是否符合規(guī)定或業(yè)主全體的利益；

3、確定使用是否經(jīng)過依法審核手續(xù)；

4、經(jīng)委托，對于沒有經(jīng)過合法審核或必要審核的主要項目進行事后的審核，并向有關(guān)各方進行必要的溝通；

5、帳務(wù)處理是否符合國家規(guī)定；

6、對使用情況作基本結(jié)論，并提出有關(guān)建議。

三、審核維修基金相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營收支是否符合規(guī)定和協(xié)議規(guī)定

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)經(jīng)營收益應該納入維修基金。因此應該對相關(guān)經(jīng)營收支進行審核。審核內(nèi)容包括：

`

1、相關(guān)經(jīng)營項目是否經(jīng)過業(yè)主同意，或者業(yè)主委員會集體討論通過，是否符合廣大業(yè)主的利益；

2、相關(guān)收費標準和控制制度是否有效執(zhí)行，是否符合市場標準；

3、審核經(jīng)營收入相關(guān)支出是否合理，或者經(jīng)過審批通過，是否符合規(guī)定；

4、帳務(wù)處理是否符合國家規(guī)定。

四、審核公布的主體、內(nèi)容和時限是否符合規(guī)定

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修基金的收支使用應該由相關(guān)主體定期公布，中介咨詢機構(gòu)一般需要根據(jù)委托審核的要求，向業(yè)主大會報告相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況，包括公布主體、內(nèi)容和時限等是否符合規(guī)定和滿足業(yè)主了解維修基金情況的需要，并提出相關(guān)建議。

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第四篇：房屋維修基金使用范圍

房屋維修基金-應用范圍

建設(shè)部的管理辦法規(guī)定：維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。令據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

房屋維修基金-使用條件

什么情況下可以使用房屋維修基金？

房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分（包括基儲內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。房屋漏水屬小修,應包含在物業(yè)費里.維修基金屬大修,極不容易申請.一、維修基金的使用范圍

１．公用設(shè)施維修基金的使用范圍：

①小區(qū)內(nèi)的道路； ②小區(qū)內(nèi)的路燈； ③小區(qū)內(nèi)園林綠化地； ④小區(qū)內(nèi)的地下排水管； ⑤小區(qū)內(nèi)的文化體育場所； ⑥小區(qū)內(nèi)的停車場； ⑦其他公用設(shè)施。

２．房屋本體維修基金的使用范圍：

①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位； ②抗震結(jié)構(gòu)部位； ③多墻面； ④樓梯間； ⑤公共通道； ⑥門廳； ⑦公共屋面； ⑧電梯； ⑨機電設(shè)備； ⑩本體消防設(shè)施； ⑾公共天線；

⑿本體上下水共用管道； ⒀共用防盜監(jiān)控設(shè)施； ⒁其他房屋本體共用部分。

物業(yè)維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋謴统休d能力。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：、道路（路幅寬 7 米以下）：路面破損50% 以上，整體修復路面、路沿。、綠地：經(jīng)驗收投入使用一年后，原有綠地率下降 30% 的，進行補栽、補植。、公益性設(shè)施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。、小區(qū)圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯 1、機房部分： 1）曳引機組：更換電動機定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。4）選層器：整體更換。）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。2、井道部分：）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。）自動門機構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機。3）導軌：更換變形損壞部件。4）導靴：整體更換。5）曳引鋼絲繩：全部更換。6）對重：更換導靴。<> 7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。3、廳站部分：）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調(diào) 1、空調(diào)壓縮機部份： 1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。）螺桿式壓縮機：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ 150 以上（含Φ 150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。、冷凝器：更換閥門、管道。、蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。5、膨脹閥：更換。、控制系統(tǒng)：更換主控板。、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。8、風機盤管：更換風機、盤管。、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U 型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。11、通風設(shè)備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。、水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽離子交換器。3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。、供熱設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統(tǒng) 1、強電：）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關(guān)、負荷開關(guān)、操縱機構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機械閉鎖電器連鎖。）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。）低壓電器：電動機整機更換（5kw 以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw 以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關(guān)及接觸器（100A 以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。2、弱電：）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。）火災報警：修換區(qū)域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。）安保監(jiān)控：修換對講主機、更換對講控制線路、更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠紅外探頭（5 米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統(tǒng)。）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設(shè)備：、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。、消防給水：修換消防泵，更換泵接合器，整體更換消火栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ 150 以上（含Φ 150）管道、閥門。

（六）給排水： 1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ 150 以上（含Φ 150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。、排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設(shè)備。

（七）質(zhì)量要求：

設(shè)備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產(chǎn)品標準的 90% 以上，正常運轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標準的 110%。必要時，由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進行測試。

第五篇：房屋維修基金退款申請

申請

北京市城鎮(zhèn)房屋交易所：

北京源茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目“名城國際銘都”位于北京市花園路，現(xiàn)有楊曉曉購買的14棟1單元10樓3號房（房號：1-10-3），建筑面積100.81平方米已繳房屋維修基金7230元（大寫：柒仟貳佰叁拾元整），已解除合同并退房。

特申請房屋維修基金退款，退款合計金額為7230元（大寫：柒仟貳佰叁拾元整）。

申請人：楊曉曉

2014年6月20日