第一篇：有關(guān)房屋專項維修基金的幾個問題概要

有關(guān)房屋專項維修基金的幾個問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民個人擁有住房的比例越來越高，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理責(zé)任也由國家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到主要由居民個人承擔(dān)。這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好，運行是否正常，直接關(guān)系住宅的正常使用和安全。一般情況下這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由多個業(yè)主區(qū)分所有，在發(fā)生維修或更新改造時容易出現(xiàn)資金歸集上的困難，從而影響住宅的使用和安全。因此，有必要建立經(jīng)常性的保障資金，確保業(yè)主共同利益的實現(xiàn)。

1、歸誰所有

《物權(quán)法》第七十九條明確規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。”國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款規(guī)定：“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱辦法)第九條規(guī)定：業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。顯然，房屋維修資金的所有權(quán)是明確的，應(yīng)屬于全體業(yè)主共同所有。

那么，當(dāng)業(yè)主處分了房屋所有權(quán)后，是否可以要求返還其繳納的部分維修基金呢?首先，從其共有性質(zhì)而言，它屬于全體業(yè)主共同共有，而非按份共有，應(yīng)當(dāng)遵從共同共有的一般原則，共同共有人對共有財產(chǎn)的全部享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。共有人只有在共有關(guān)系消滅后才能協(xié)商確定各自的財產(chǎn)份額。因此，只要共同使用房屋共有部位的關(guān)系存在，這種共同共有關(guān)系就不會打破，業(yè)主就不能抽回自己繳納的維修基金。其次，從以上法律法規(guī)之規(guī)定不難看出，房屋維修資金只能?？顚Ｓ糜诜课莨灿胁课坏木S修，不能挪作他用，將它返還給業(yè)主顯然背離了這一使用目的。

2、維修對象

在我國現(xiàn)行法律體系中，只建立了針對住宅的專項維修資金，并沒有建立非住宅的專項維修資金。那么，為什么不建立針對全部建筑物的“物業(yè)專項維修資金”呢?住房專項維修資金制度，是基于產(chǎn)權(quán)多元化條件下，為了住房共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的及時維修及更新、改造問題而存在的，而非住宅一方面單一產(chǎn)權(quán)人的情況較多，另一方面，多個產(chǎn)權(quán)人共同應(yīng)對維修和更新、改造的能力也比較強(qiáng)，沒有必要強(qiáng)制建立專項維修資金。因此，專項維修資金的繳存范圍僅限定于多產(chǎn)權(quán)的住房。對于住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅和與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，由于非住宅和住宅之間擁有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，其業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繳存住房專項維修資金。

3、由誰管理

《辦法》對住宅專項維修資金的管理做出了詳細(xì)安排。按照業(yè)主大會的成立前后，分為業(yè)主大會成立前和成立后的管理。

業(yè)主大會成立之前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門或者房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶的，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

業(yè)主大會成立以后，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：業(yè)主大會委托所在地一家商業(yè)銀行作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專 2

戶。并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門。在收到通知之日起30日內(nèi)，建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門通知銀行將專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金管理制度。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督。

4、什么情況下可以使用房屋維修基金?

住宅專項維修資金是用于公共部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

5、通過什么途徑來使用

住房專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。根據(jù)《辦法》第二十二條和第二十三條，該辦法按照維修資金管理權(quán)的不同分別制定了六道、七道使用程序。

資金為直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門或者房地產(chǎn)主管部門管理時，需要使用專項維修資金的應(yīng)當(dāng)按以下六道程序進(jìn)行：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議，沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由相關(guān)業(yè)主提出。第二，由專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且業(yè)主人數(shù)占 3

總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主討論通過使用建議。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案。第四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向資金管理部門申請列支。第五，資金管理部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知。第六，銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況需要立即啟用專項維修資金的，按照以上第四、第五、第六項程序處理。

資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理后，應(yīng)按以下七道程序進(jìn)行：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。第二，業(yè)主大會通過使用方案。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案。第四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會列支資金。第五，業(yè)主委員會根據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門備案。第六，業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知。第七，銀行將所需維修資金換轉(zhuǎn)至維修單位。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況需要立即啟用專項維修資金的，按照以上第四、第五、第六、第七項程序處理。

文章來源：中顧法律網(wǎng)(免費法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）

第二篇：維修基金問題

1、什么是住房專項維修資金？

答：住房專項維修資金，是指業(yè)主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，形象地說，也就是住房的“養(yǎng)老金”。

2．維修資金是什么時候開始要繳交，由誰承擔(dān)？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》，2003年9月1日以后購房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳交維修資金。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》，1998年10月1日至2003年8月31日期間領(lǐng)取預(yù)售許可證的商品房的維修資金由建設(shè)單位繳交，在業(yè)委會成立之后向業(yè)委會移交。1998年9月30日以前的法規(guī)未作規(guī)定，按照權(quán)責(zé)統(tǒng)一的原則，應(yīng)由共同所有人承擔(dān)維修責(zé)任，也就是由業(yè)主承擔(dān)。

3．維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

答：2003年9月1日至2006年5月14日期間領(lǐng)取預(yù)售許可證的商品房的維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)由雙方在合同中約定，不能超過售價的2%。5月15日之后領(lǐng)取預(yù)售證的，按標(biāo)準(zhǔn)房價乘以套內(nèi)建筑面積乘以2%計算。標(biāo)準(zhǔn)房價由開發(fā)商確定，同一小區(qū)同一標(biāo)準(zhǔn)，不得低于該項目的最低售價。今后我區(qū)如有新文件對維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)重新作出規(guī)范的，按新文件執(zhí)行。法規(guī)規(guī)定由建設(shè)單位繳納維修資金的，按照10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳交，今后不足使用的，不足部分由業(yè)主承擔(dān)。

4．維修資金如何繳交？

答：建設(shè)單位在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前先到有關(guān)銀行開設(shè)維修資金專用帳戶，與銀行和建設(shè)局三方簽訂維修資金專用帳戶監(jiān)管協(xié)議，再憑所簽的協(xié)議領(lǐng)取預(yù)售許可證。在銷售時，建設(shè)單位應(yīng)在銷售合同中明確約定維修資金繳交的標(biāo)準(zhǔn)和金額。在實際面積確定后，建設(shè)單位開出繳款通知，業(yè)主按通知所確定的應(yīng)繳金額將維修資金存入指定的維修資金專用帳戶，并領(lǐng)取銀行出具的維修資金對帳簿。

5．維修資金有何用途？如何區(qū)分業(yè)主的維修責(zé)任和物業(yè)公司維修責(zé)任？ 答：維修資金屬于業(yè)主所有，用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新改造。屬于上述情況的維修應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)，在維修資金中開支。日常的養(yǎng)護(hù)和小修則由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，在物業(yè)管理費中支出。

6．以前沒有建立起維修資金的樓盤，需要維修該怎么辦？

答：應(yīng)由業(yè)主繳納維修資金的商品房，保修期滿后應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任，確需維修的，相關(guān)的維修費用應(yīng)由相關(guān)業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

7．維修資金如何支??？

答：保修期滿后確需支取維修資金的，由物業(yè)公司將維修工程計劃進(jìn)行公告并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，將費用預(yù)算、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定報告、維修費用分?jǐn)偯骷?xì)表向涉及業(yè)主征求書面意見，以2/3的業(yè)主同意后再向區(qū)建設(shè)局申請，同審核同意后方可向銀行支取維修資金。

8、發(fā)生緊急情況需要進(jìn)行維修該怎么辦？

答：在建立維修資金的時候，可由物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金應(yīng)急支取預(yù)案，預(yù)案經(jīng)業(yè)主大會決議通過后實施；未成立業(yè)主大會的，可按照業(yè)主監(jiān)時公約的約定實施；未約定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體為主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實施。出現(xiàn)緊急情況時，按照預(yù)案先行處置，再按照規(guī)定辦理維修資金支取手續(xù)。

第三篇：房屋物業(yè)及維修基金使用

聊城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

（試行）

第一條 為規(guī)范城市物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號）和省物價局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（魯價費發(fā)[2004]205號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 本辦法適用于聊城市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費行為。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條 市政府價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

縣級政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作（東昌府區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)除外）。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)，其收費實行政府指導(dǎo)價。

成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級收費基準(zhǔn)價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。

（二）實行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費。

（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。政府價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。

（四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。

（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項目的，其機(jī)電設(shè)備運行電費屬于代收代繳費用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨設(shè)帳，公布每月耗電量、電費總額及分?jǐn)傓k法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。

第七條 為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的原則，實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行等級收費管理。各等級收費基準(zhǔn)價上下浮動幅度為10%。對達(dá)不到等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)住宅小區(qū)其收費標(biāo)準(zhǔn)按四級最低收費標(biāo)準(zhǔn)以下確定。收費等級由物業(yè)管理企業(yè)提出申請，報經(jīng)當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門按照《聊城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)》考核、確定。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定以住宅小區(qū)為單位，一個小區(qū)執(zhí)行一個等級收費標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)的收費等級每兩年評定一次。

第八條 物業(yè)服務(wù)收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業(yè)管理服務(wù)費。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業(yè)服務(wù)費，可適當(dāng)高于住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。

第九條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項目及內(nèi)容包括房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容。

第十條 未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。

第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級，原則上在住宅銷售或入住率達(dá)到60%后評定，對入住率未達(dá)到60%的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)已按住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與收費等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的，由同級價格主管部門制定試行標(biāo)準(zhǔn)，試行期限一般不超過一年。

第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十四條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第十五條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)在實施收費時，應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第十八條 政府價格主管部門對實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行核查，凡收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應(yīng)單獨設(shè)表計量，其費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第二十條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運收費由雙方協(xié)商確定。

第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時交納服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第二十二條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，手續(xù)費應(yīng)由委托單位承擔(dān)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得強(qiáng)行重復(fù)服務(wù)，強(qiáng)行收取費用。

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進(jìn)出小區(qū)的通行證，不得收取費用。物業(yè)管理企業(yè)也不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。

第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務(wù)費。設(shè)有專用停車場的，可按規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛看管費實行政府定價（具體收費標(biāo)準(zhǔn)由同級價格主管部門另行制定）。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在向政府價格主管部門申請確 認(rèn)收費等級、收費標(biāo)準(zhǔn)或備案收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)分別提供以下資料：

1、工商營業(yè)執(zhí)照；

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書；

3、物業(yè)管理委托合同；

4、業(yè)主委員會章程及成員名單；

5、申請核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費等級、收費標(biāo)準(zhǔn)的書面報告；

6、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費等級申報表；

7、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)備案表；

8、其他相關(guān)材料等。

第二十九條 各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

第三十條 本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產(chǎn)管理局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

聊城市商品住宅專項維修資金使用辦法

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）使用管理，嚴(yán)格專項維修資金使用審批程序，提高工作效率，保證專項維修資金的合理有效使用，特制定本辦法。

第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并繳入監(jiān)管專戶的商品住宅專項維修資金的使用適用本辦法。

第三條 專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅持“業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、核算到戶、政府監(jiān)督”的原則，量入為出，合理使用。

第四條 專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造，不得挪作他用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，加強(qiáng)對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，最大限度延長物業(yè)使用壽命。

第二章 使用范圍 第五條 房屋共用部位維修工程范圍：

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內(nèi)墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的。

（四）外墻面層構(gòu)造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。

第六條 共用設(shè)施設(shè)備維修、更新改造工程范圍：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴(yán)重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復(fù)的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的。

（三）整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價10%的工程。

（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價10%的工程。

（五）非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的。

第七條 專業(yè)服務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，并承擔(dān)相關(guān)費用。與專業(yè)服務(wù)部門有約定的，從其約定。

第三章 使用程序

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照專項維修資金使用范圍，根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主的意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：

（一）維修、更新改造內(nèi)容；

（二）工程預(yù)算；

（三）涉及戶數(shù)及按戶分?jǐn)傎M用；

（四）專項維修資金繳存余額；

（五）維修、更新改造組織方式。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修，涉及全體業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決策；整幢住宅或者每個單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，涉及部分業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)受益業(yè)主集體決策，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督實施。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)（附件1）。維修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)征得涉及范圍內(nèi)所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書面同意。

經(jīng)業(yè)主書面確認(rèn)的維修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示（附件2），公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

未成立業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)依照前款規(guī)定向相關(guān)業(yè)主征求意見，并接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，也可以委托房地產(chǎn)管理部門指定的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，委托招標(biāo)費用計入維修、更新改造成本。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責(zé)任等內(nèi)容。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)到項目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出專項維修資金使用申請，須填寫《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》（附件3），并提交下列材料：

（一）維修、更新改造方案；

（二）相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件及復(fù)印件（附件1）；

（三）公示情況照片及維修、更新改造方案公示證明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二條 房地產(chǎn)管理部門受理申請后，要件齊全的應(yīng)當(dāng)在接件后3個工作日內(nèi)按下述要求完成支用核準(zhǔn)手續(xù)：

（一）審核工程預(yù)算書；

（二）核對維修資金存款余額；

（三）按照維修、更新改造方案確定的工程預(yù)算的50%，開具專項維修資金劃轉(zhuǎn)撥付單，并將支用部分資金由專戶劃轉(zhuǎn)入支用戶；

（四）按照工程進(jìn)度向申請人分期撥付。

提交申請要件不齊全的，當(dāng)場一次告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容，并出具補(bǔ)正告知單（附件5）。

第十三條 工程竣工后，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供完整的竣工資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織施工企業(yè)及工程質(zhì)量鑒定單位對工程進(jìn)行驗收，并簽署《維修工程竣工驗收表》（附件6）。

工程驗收合格的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將費用清單、發(fā)票及驗收合格文件告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會主任、副主任閱后簽章。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍浴罚ǜ郊?），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)到房地產(chǎn)管理部門辦理工程尾款核撥手續(xù)，應(yīng)提交下列材料：

（一）公示后的分?jǐn)偳鍍裕?/p>

（二）公示情況照片及維修、更新改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍怨咀C明（附件8）；

（三）發(fā)票及費用清單；

（四）《維修工程驗收合格證明》。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)，將工程尾款核實后劃轉(zhuǎn)到支用戶，撥付給物業(yè)管理企業(yè)。同時，按照分?jǐn)偳鍍詮南嚓P(guān)業(yè)主的個人專項維修資金明細(xì)賬中核減。

第十六條 專項維修資金使用后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將《商品住宅專項維修資金使用申請登記表》、相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍浴?、維修、更新改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍怨咀C明、維修費用發(fā)票復(fù)印件及《維修工程驗收合格證明》按物業(yè)項目立卷存檔。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修、更新改造方案、相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)明細(xì)表復(fù)印件、工程施工合同、維修費用發(fā)票復(fù)印件、《維修工程驗收合格證明（副件）》及維修、更新改造工程費用決算分?jǐn)偳鍍园次飿I(yè)項目立卷存檔。

第四章 服務(wù)監(jiān)督

第十七條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)申請房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新改造成本。

第十八條 房屋維修工程，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)聘請監(jiān)理單位實施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理，費用計入維修、更新改造成本。

第十九條 業(yè)主對維修、更新改造費用有疑義的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)解釋，仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，委托費用由委托人支付。

第二十條 在施工過程中，業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好解釋、協(xié)調(diào)工作。

因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的，應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償，費用計入維修、更新改造成本。

第二十一條在施工過程中，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)文明施工，減少噪音，防止污染。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對工程的工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時制止。

第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對施工全過程進(jìn)行監(jiān)督。有疑義的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)管理企業(yè)反映，確有問題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快與施工企業(yè)協(xié)商、解決。

第五章 附 則

第二十三條 本辦法自頒布之日起施行。

第四篇：青島市房屋維修基金相關(guān)信息

青島市房屋維修基金相關(guān)信息

2012年3月1日起《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》（以下簡稱為《辦法》）將正式施行，青島市市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點等各類非住宅房屋）的業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存房屋專項維修資金，但一個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。屬于出售公有住房的，售房單位、購房人也應(yīng)當(dāng)交存房屋專項維修資金。

交存標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)依照成本價計算

按照《辦法》規(guī)定，首期房屋專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%交存；未配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%交存。

“這樣規(guī)定，一是因為在一個地區(qū)的一段時期內(nèi)，房屋每平方米建筑面積建安費是相對穩(wěn)定的，樓層、朝向、地段的不同對其影響不大，也不影響維修的投入。且國家、省的有關(guān)規(guī)定中，也都明確了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%交存專項維修資金；二是考慮到帶電梯的房屋由于電梯、消防等公用設(shè)施設(shè)備較多，維修費用大于未配電梯的房屋，因此確定了兩種交存標(biāo)準(zhǔn)。這里有一個概念要明確，維修資金是按照建筑安裝造價的8%和5%交存，而不是購房款。以2010年為例，根據(jù)市建設(shè)行政主管部門提供的建筑安裝工程造價指標(biāo)測算，目前青島市住宅建筑安裝工程造價，高層每平方米平均約為1670元，多層每平方米平均約為1020元。”國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

交存方式：按房屋戶門號設(shè)立分帳 一戶一帳

據(jù)了解，按照《辦法》的有關(guān)規(guī)定，房屋專項維修資金管理機(jī)構(gòu)將委托商業(yè)銀行，開立房屋專項維修資金專戶，并按房屋戶門號設(shè)立分帳，也就是一戶一帳。

對于購買商品房的市民，應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位簽訂商品房屋預(yù)售合同時，將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，未出售房屋及拆遷安置房屋的首期房屋專項維修資金，由建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前存入資金專戶。

對于購買公有住房的市民，應(yīng)當(dāng)在辦理購房手續(xù)時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款后，及時將房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

對于原有房屋沒有交存維修資金的市民，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會決定的方式補(bǔ)交，未成立業(yè)主大會的，由街道辦事處組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主決定補(bǔ)交形式。

資金權(quán)屬：維修資金放銀行計息滾存使用

“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的房屋專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。”國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有。根據(jù)房屋專項維修資金是用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的特性，市民資金專戶中的維修資金將按照人民銀行有關(guān)規(guī)定計息，滾存使用，維修資金屬于業(yè)主所有，是業(yè)主用于維修房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的，由資金管理機(jī)構(gòu)管理。

已買的房子咋交存？

對于現(xiàn)在已經(jīng)購買了的房子如何交存專項資金？辦法（征求意見稿）規(guī)定，原有房屋未建立專項維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首期房屋專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建。具體方式由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由所在地街道辦事處或社區(qū)居民委員會組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主決定。

業(yè)主不交錢怎么辦？ 如果單位和個人不交存專項維修資金，將承擔(dān)法律責(zé)任。辦法（征求意見稿）規(guī)定，單位和個人未按照本辦法規(guī)定交存或者拒絕按規(guī)定承擔(dān)房屋專項維修資金的，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以依法對其提起訴訟。新聞延伸 物業(yè)—— 屋頂常漏雨三年沒修好 “作為物業(yè)管理單位，我們真是讓公共部位的維修費用給難住了，一棟樓協(xié)商了兩三年也沒修成屋頂。”市北區(qū)一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人王主任說，物業(yè)管理工作中的麻煩事首推公共部位和共用設(shè)施的維修問題了?！靶^(qū)一棟上世紀(jì)90年代的房子屋頂漏雨兩三年了，一直得不到徹底解決，最大障礙就在一維修費上?！蓖踔魅胃嬖V記者，他們所管理的居民小區(qū)大多是上世紀(jì)90年代的房子，產(chǎn)權(quán)多元化，有的是單位自管房，有的是個人產(chǎn)權(quán)，有的是部分公房，還有部分公房出售，而只有公房出售的房子才有公共部位維修基金，問題就來了。

王主任說，漏雨的這棟房子共有46戶居民，只有16戶是有公共維修基金的，要徹底維修屋頂費用較大，可是只能按照比例動用部分基金，其他維修費用需要居民們分?jǐn)?，一家至少得?00到1000元，可是非頂樓住戶因為事情沒危及到自家利益，就不愿意拿這筆錢，結(jié)果導(dǎo)致屋頂拖拖拉拉了兩三年，得不到大修，只能小修小補(bǔ)一下。

第五篇：房屋維修基金如何進(jìn)行審核

想學(xué)法律？找律師？請上 http://hao.lawtime.cn

房屋維修基金如何進(jìn)行審核

核心內(nèi)容：房屋在維修基金的審查過程中，需要注意什么內(nèi)容呢?審核房屋維修基金是否按規(guī)定或購房協(xié)議到位、審核維修基金是否按規(guī)定正確使用、審核維修基金相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營收支是否符合規(guī)定和協(xié)議規(guī)定和審核公布的主體、內(nèi)容和時限是否符合規(guī)定。下文將作詳細(xì)分析，法律快車小編希望下文內(nèi)容可以幫助到您。

一、審核房屋維修基金是否按規(guī)定或購房協(xié)議到位

房屋維修基金審核的首要基礎(chǔ)是審核房屋維修基金是否按照規(guī)定或購房協(xié)議到位，判斷房屋維修基金的起點數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定。如果不對維修基金的繳納基數(shù)進(jìn)行審計，就難以得出正確的審核結(jié)論，也難以分清各屆特別是首屆業(yè)主委員會或前期物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。

審核目的是：根據(jù)房屋類別和房屋銷售時期，確定各方交納維修基金的標(biāo)準(zhǔn)，明確相關(guān)方的責(zé)任，保證各方的合法權(quán)益;審核結(jié)果作為業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公布房屋維修基金收支的基礎(chǔ)和使用情況審核的基準(zhǔn)點。

審核方法是：根據(jù)房屋出售的時間分不同階段依據(jù)上海市有關(guān)維修基金的規(guī)定和相關(guān)合同、協(xié)議、文件進(jìn)行審核。

二、審核維修基金是否按規(guī)定正確使用

根據(jù)各屆業(yè)主委員會任期或者物業(yè)管理企業(yè)管理階段相對應(yīng)時期的維修基金政策法規(guī)，審核維修基金的使用是否經(jīng)過合法的批準(zhǔn)程序，是否符合法規(guī)政策的規(guī)定，是否正常使用。

審核目的是：確定使用過程的合法性、合規(guī)性，作為向業(yè)主公布和解釋的依據(jù)，以確保全體業(yè)主的權(quán)益，同時也保護(hù)了業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的公正，分清了各屆業(yè)主委員會主任的責(zé)任。由審核機(jī)構(gòu)對審核結(jié)果的合法性、合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

審核的具體要求根據(jù)業(yè)主大會決議和委托審計合同確定，一般包括：

1、確定使用維修基金或參與維修基金管理各方的主體是否合法；

有法律問題，上法律快車http://004km.cn

2、確定使用維修基金的各項使用標(biāo)準(zhǔn)決策依據(jù)是否符合規(guī)定或業(yè)主全體的利益；

3、確定使用是否經(jīng)過依法審核手續(xù)；

4、經(jīng)委托，對于沒有經(jīng)過合法審核或必要審核的主要項目進(jìn)行事后的審核，并向有關(guān)各方進(jìn)行必要的溝通；

5、帳務(wù)處理是否符合國家規(guī)定；

6、對使用情況作基本結(jié)論，并提出有關(guān)建議。

三、審核維修基金相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營收支是否符合規(guī)定和協(xié)議規(guī)定

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)經(jīng)營收益應(yīng)該納入維修基金。因此應(yīng)該對相關(guān)經(jīng)營收支進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括：

`

1、相關(guān)經(jīng)營項目是否經(jīng)過業(yè)主同意，或者業(yè)主委員會集體討論通過，是否符合廣大業(yè)主的利益；

2、相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)和控制制度是否有效執(zhí)行，是否符合市場標(biāo)準(zhǔn)；

3、審核經(jīng)營收入相關(guān)支出是否合理，或者經(jīng)過審批通過，是否符合規(guī)定；

4、帳務(wù)處理是否符合國家規(guī)定。

四、審核公布的主體、內(nèi)容和時限是否符合規(guī)定

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修基金的收支使用應(yīng)該由相關(guān)主體定期公布，中介咨詢機(jī)構(gòu)一般需要根據(jù)委托審核的要求，向業(yè)主大會報告相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況，包括公布主體、內(nèi)容和時限等是否符合規(guī)定和滿足業(yè)主了解維修基金情況的需要，并提出相關(guān)建議。

有法律問題，上法律快車http://004km.cn/