第一篇：步行街商鋪物業(yè)管理

步行街商鋪物業(yè)管理

步行街物業(yè)管理補充建議

附件一：步行街商鋪項目的物業(yè)經(jīng)營管理建議：

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。1.0 商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞?jīng)品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等?！巴晟频淖饧s管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；

營業(yè)時間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等。1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有： 指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作； 服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項目：維護商鋪的紀(jì)律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商鋪物業(yè)的管理特點 2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全來不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則。2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。2.4 營業(yè)時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0 商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒

有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。3.1.1.1 業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2 維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。3.1.1.3 保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。3.1.1.4 保潔綠化部 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。3.1.1.5 經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。4.0 商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述： 4.1 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。4.1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。4.1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 4.1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。4.1.5 內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2 商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

4.2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；

裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。4.2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。

4.3 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4.4 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 4.4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)；

小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。

4.4.5 檢查監(jiān)督

維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。4.5 商鋪保安服務(wù)管理 4.5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

4.5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置；運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安bu門報告。4.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購置行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費領(lǐng)商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應(yīng)上前維護秩序，保障顧客人身與財產(chǎn)的安全；商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應(yīng)上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。商鋪入口時保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機報告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應(yīng)特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時。4.5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，寸作查證，另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。4.5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難；商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。4.6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等； 內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。4.6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的的培訓(xùn)教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；雨大進門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；在雨雪天，商鋪進門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；對一切能利用的再生垃圾的處理。4.7 商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護人員實行。4.7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修，剪整形；發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識；草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。4.7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)；花卉上掛·名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置。4.7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。4.8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。4.8.1 租賃管理

出租方式的管理

主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1 競標(biāo)租賃的注意事項： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；

投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。4.8.1.3 租金條款

租金制定的參考因素：要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话笾行拚母禄鹨氐模┑取?.8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；

廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。4.8.3 項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù)：開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活；辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù)，開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。4.9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。4.10 商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

附件二：項目管理前期介入注意事項選例：

商住項目與一般物業(yè)在設(shè)計要求與管理方式上有較大區(qū)別。張家港商住項目目前正在規(guī)劃設(shè)計階段，對此階段進行詳盡完善的論證，管理先進性的預(yù)見將對商住項目建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時又要使它富有人性化。

根據(jù)獅城怡安對項目日常前期介入管理的經(jīng)驗，我們從物業(yè)管理及服務(wù)角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正：

1.1 商住項目建筑、裝修的考慮事項

商住項目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項，它的設(shè)計除了考慮外觀和美學(xué)外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進行規(guī)劃，就會提高對物業(yè)的管理能力。1.1.1 屋 頂

屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。并制定一套適當(dāng)?shù)奈蓓敳僮靼踩芾沓绦颉９芾沓绦蚋鶕?jù)商住項目的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ啤?/p>

也可以考慮在屋頂設(shè)置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護、保養(yǎng)。1.1.2 地 面：

商住項目使用的建筑材料和外部建造的道路對整個場地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。1.1.3 主次道路

道路人車分流，應(yīng)實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應(yīng)對人車分流方案進行詳細(xì)認(rèn)證。

1.1.4 停車場減速器

項目停車場內(nèi)的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護道路，因為車速慢會最低程度的減少路面的磨損。減速器應(yīng)有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強烈的晃動。

1.1.5 潮濕墻面處理

項目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。

1.1.6 大廈正廳、電梯廳

大廳、電梯廳是商住項目的窗口，設(shè)計、施工、材料選擇方面應(yīng)十分重視，因此它比商住項目任何一個部分都更容易給業(yè)主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價格。1.1.7 公共盥洗室：

高檔商住項目對商場、大廳-盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應(yīng)分開，并清晰標(biāo)注。

從任何公共部分都不應(yīng)看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應(yīng)保證有所遮擋。1.1.8

公共電梯間

電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進出業(yè)主、租戶。電梯間照明線路應(yīng)與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。商住項目的標(biāo)準(zhǔn)層電梯大廳要有通風(fēng)口，使通風(fēng)良好。（有些高級住宅標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳處往往沒有通風(fēng)）

1.1.9

各類房間裝飾

客房裝飾中應(yīng)用對比成補色原理，最重要是同一色彩計劃中，不要等量使用對比色，而應(yīng)以少取勝；房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深-墻壁中-天花淺；南向、東南向、西南向開窗的房間因經(jīng)常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)；北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。

1.1.10

公共區(qū)域家具

公共區(qū)域家具少用皮具，建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。1.2 設(shè)備設(shè)施的考慮事項 1.2.1 電梯機房、監(jiān)控室

在電梯機房、監(jiān)控室設(shè)置空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運行，并設(shè)置專用電表計量裝置，有利于對公共能耗進行監(jiān)控與分?jǐn)偂?.2.2 各類泵

各類泵應(yīng)獨立設(shè)置泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應(yīng)采用靜噪型節(jié)能水泵。

1.2.3 用智能一卡通

建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運行模式，方便業(yè)主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務(wù)等各項服務(wù)。1.2.4 設(shè)備房鑰匙

配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。1.2.5 周界報警

周界報警可采用雙聯(lián)遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結(jié)合。1.3 照明系統(tǒng)的考慮事項 1.3.1 照明系統(tǒng)是項目中最值得注意的項目之一。

它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進商住項目舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設(shè)計師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計師以美觀為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計。在這一方面，管理者和燈光設(shè)計師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產(chǎn)生的照明度)越高越好，而燈光設(shè)計師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點，以滿足兩者的需要。照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應(yīng)有一致的安排；選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件；燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；照明的電源和線路要與動力線路分開，以便于整體控制；燈具的供應(yīng)商以有本地的服務(wù)站和備件庫為 主，以保證維修以及貨源；公共部位照明系統(tǒng)設(shè)置專用電表計量裝置，有利于分?jǐn)偰芎摹?/p>

1.3.2 標(biāo)準(zhǔn)燈具規(guī)范：

管理者的難點之一是對于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。1.3.2.1 大堂照明

燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；盡量減少使用獨立變壓器的燈具；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；大堂的燈光應(yīng)有其獨立的配電盤，以便獨立操作；燈光的控制應(yīng)同時考慮區(qū)域和交叉線路的方式；中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺。

1.3.2.2 室外照明

燈源隱蔽；光度適當(dāng)，以不耀眼為主；燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設(shè)在向上和刺人眼目的位置；室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓的燈具；由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護。比如，所有的室外燈具都應(yīng)不易拆卸。

第二篇：商鋪物業(yè)管理一

商鋪物業(yè)管理

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。

1.0 商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。1.1.2

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；

營業(yè)時間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統(tǒng)一的收銀等。

1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作；

服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項目：維護商鋪的紀(jì)律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商鋪物業(yè)的管理特點

2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。

2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

2.4 營業(yè)時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0 商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。

3.1.1.1 業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2 維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。

3.1.1.3 保安服務(wù)部

4.8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

4.9 商鋪廣告管理

4.10 商鋪保險管理

4.1 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

4.1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一；

4.1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；

二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。

4.1.5 內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2 商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

4.2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等

4.2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等

4.3 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。

4.4 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

4.4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)；

小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。

4.4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。

4.4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。

4.4.5 檢查監(jiān)督

維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。

4.5 商鋪保安服務(wù)管理

4.5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

4.5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置；

運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。

人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。

對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告.4.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購置行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費領(lǐng)商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應(yīng)上前維護秩序，保障顧客人身與財產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應(yīng)上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

第三篇：商鋪物業(yè)管理公約

武漢天凱物業(yè)管理有限公司

商鋪物業(yè)管理公約

武漢天凱物業(yè)管理有限公司二0一一年

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武漢天凱物業(yè)管理有限公司

九、物業(yè)公司有權(quán)按照武漢市政府有關(guān)條例和規(guī)定向承租人征收綜合管理費、水費、電費及其它費用。逾期不交、或超過一個月未繳全所有費用者，將增收違約金(每日千分之三）。物業(yè)公司有權(quán)依法向違約方追討，其一切支出由違約方支付。

十、物業(yè)公司有權(quán)按照武漢市政府有關(guān)條例和規(guī)定對違反本公約的承租人提出奉勸、通報、警告、停止能源供應(yīng)，直至解除租賃合同并追究相應(yīng)責(zé)任。

十一、所收費用建帳核費，?？顚Ｓ谩?/p>

十二、物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令承租人清理阻塞在公共區(qū)域的任何障礙物，清理或更正有違反本合同消防條例的任何裝置或物品，并有權(quán)向違約方追究因此而發(fā)生的一切責(zé)任，追討由此所發(fā)生的一切費用。

十三、物業(yè)公司準(zhǔn)予的任何許可只能作特定情況下的許可，而不應(yīng)作為物業(yè)公司放棄有關(guān)條例的任何權(quán)利，也不能作為日后可以免除書面申請之手續(xù)。所有條款解釋權(quán)歸物業(yè)公司所有。

十四、物業(yè)公司熱情為承租人排憂解難，做好服務(wù)，并依法管理。

商鋪承租人的權(quán)利和義務(wù)

一、商鋪承租人有義務(wù)遵守物業(yè)公司的統(tǒng)一管理，遵守物業(yè)管理公約的相關(guān)協(xié)議約定，配合物業(yè)公司的裝修及維護改造等相關(guān)安排。二、三、四、五、商鋪承租人享有對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域和公用設(shè)施、設(shè)備的合理使用權(quán)。商鋪承租人享有對小區(qū)內(nèi)各項管理制度進行修改的建議權(quán)。商鋪承租人享有對物業(yè)公司及其相關(guān)工作人員的監(jiān)督權(quán)和投訴權(quán)。商鋪承租人必須逐月按時繳納租金、物業(yè)管理、能源使用等有關(guān)費用。

武漢天凱物業(yè)管理有限公司

十七、未經(jīng)物業(yè)公司的書面同意，不得擅改房屋的任何部分。

十八、承租人及其職員必須愛護小區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生及公共設(shè)施、設(shè)備。如有損壞的，當(dāng)事人應(yīng)照價賠償并負(fù)責(zé)其直接經(jīng)濟損失，承租人負(fù)連帶賠償責(zé)任。

十九、任何承租人違反上述條款，物業(yè)公司有權(quán)依法向其追討一切損失及相關(guān)的法律責(zé)任。

二十、物業(yè)公司準(zhǔn)予的任何許可只能作為特定情況下的許可，而不應(yīng)作為物業(yè)公司放棄有關(guān)條例的任何權(quán)利，也不能作為日后可以免除書面申請之手續(xù)。所有條款解釋權(quán)歸物業(yè)公司所有。

二十一、承租人應(yīng)正常使用店鋪內(nèi)出租方提供的自用或公用設(shè)施設(shè)備，非正常使用造成的后果由承租人負(fù)責(zé)。

二十二、承租人的經(jīng)營方針以提供一流服務(wù)為之目的，和諧經(jīng)營，不得惡性競爭。

物業(yè)公司管理收費

一、物業(yè)管理費：物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)北京市政府有關(guān)部門規(guī)定或雙方協(xié)商確定。承租人自簽訂公約之日起繳納管理費，物業(yè)管理費自 年 月 日起計，每建筑平方米每月為 元。包括：

1.公共區(qū)域公共設(shè)施、設(shè)備（如供水、供電系統(tǒng)等）之保養(yǎng)維修費用及年檢費。2.公用設(shè)施及公共責(zé)任賠償費。

3.公共區(qū)域衛(wèi)生清潔費、綠化費、垃圾清運費（裝修垃圾以及廚余的垃圾環(huán)衛(wèi)部不負(fù)責(zé)清運）。

4.小區(qū)的治安維護及車輛管理。

武漢天凱物業(yè)管理有限公司一、二、三、承租人應(yīng)保證按物業(yè)公司規(guī)定按時繳納各項費用。

私自啟動和改動電表、水表的封印或進行電路改造影響準(zhǔn)確度的，自行承擔(dān)后果。違章操作而造成事故，影響供電、供水、供氣系統(tǒng)，對其他人造成損失的，要按實際情況賠償損失。

商鋪的火警與消防管理

一、防火措施

1.承租人室內(nèi)范圍的配電設(shè)備如出現(xiàn)故障，請委托物業(yè)公司處理，不得私自處理，如因其使用不當(dāng)而出現(xiàn)故障，由此所產(chǎn)生的費用由承租人承擔(dān)。

2.不得在商鋪內(nèi)燃燒廢紙，確保各自室內(nèi)沒有遺下未熄的煙頭及其它火種。3.承租人不得在室內(nèi)增加大型用電設(shè)備，配電箱用電負(fù)荷不得超過額定容量。4.室內(nèi)配置的消火栓不得封堵、損壞、挪作他用。不得封堵防火門及其它防火通道，也不得在防火門前和消防通道內(nèi)堆放物品。

5.依據(jù)武漢市消防管理部門的消防規(guī)定，各承租人必須按照國家法規(guī)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器，滅火器的購置由各承租人到消防主管部門指定商店購買，并符合規(guī)范。6.承租人不得將易燃、易爆品帶入商鋪內(nèi)。

二、火警時刻：

1． 停止使用電器及可燃性氣體。2． 關(guān)閉所有電源總開關(guān)。3． 撥打“119”并通知物業(yè)公司。4． 使用滅火器消防栓撲滅火種。

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五、搞好綠化、美化環(huán)境，人人必須愛護花草樹木，嚴(yán)禁將污水倒入綠地。如人為損壞的，由當(dāng)事人照價賠償損失。

商鋪管理的違約責(zé)任

一、因承租人行為不當(dāng)而違反本物業(yè)管理公約有關(guān)規(guī)定的，物業(yè)公司有權(quán)要求扣除物業(yè)押金百分之五十處理并賠償實際損失，對其情節(jié)嚴(yán)重或拒不服從物業(yè)公司管理和處罰者，物業(yè)公司將依法追究其法律責(zé)任。

二、三、以上費用除用于賠償直接經(jīng)濟損失外，余額皆納入商鋪維修基金。

承租人無故拖延應(yīng)繳納的有關(guān)費用超過一個月時，物業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定，將增收違約金，按日千分之三計收。仍不繳納者，物業(yè)公司將采取法律手段，直到終止租賃合同。

四、未經(jīng)過武漢天凱物業(yè)管理有限公司允許，承租人不得將商鋪擅自轉(zhuǎn)租，如發(fā)現(xiàn)以上情況，物業(yè)公司有權(quán)立即終止服務(wù)合同，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

五、商鋪承租人不得在本商鋪之外任何公共區(qū)域兜售生意或未經(jīng)許可派發(fā)宣傳冊，如經(jīng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有權(quán)立即終止其行為。

六、對于承租人違約造成合同無法履行的，承租人應(yīng)在五日內(nèi)，騰退房屋，對裝修部分不予補償，騰退后，商輔內(nèi)剩余物品視為廢棄物。甲方將派員工到現(xiàn)場處理，乙方不得持異議。

七、對于商鋪承租人違反義務(wù)（繳費義務(wù)、裝修義務(wù)、治安義務(wù)等），物業(yè)享有:

1、追繳違約金;

2、責(zé)令限期改正（整改費用由承租人承擔(dān)）;

3、解除合同;

4、終止各項服務(wù)和訴訟。

第四篇：商鋪物業(yè)管理協(xié)議

商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議

本合同雙方當(dāng)事人：

物業(yè)管理單位（以下簡稱甲方）：四川福瑞源物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司

商鋪業(yè)主（承租人）（以下簡稱乙方）：

為確保西充多扶四季星城商鋪（以下簡稱：本物業(yè)）物業(yè)管理服務(wù)的有序?qū)嵤ＷC物業(yè)管理活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，將商鋪營造成一個整潔優(yōu)美、舒適安全、文明禮貌的購物消費場所，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其它物業(yè)管理法律、法規(guī)的有關(guān)要求，在平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就商鋪的物業(yè)管理服務(wù)簽訂本協(xié)議，并共同遵守。具體如下：

第一條：乙方所購（租）物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱：多扶四季星城 物業(yè)類型：商鋪

坐落位置：多扶四季星城號樓樓號，建筑面積：平方米

乙方購買（租賃）商鋪合同編號：

第二條：甲方的權(quán)利義務(wù)

1、對商鋪公用部位、公用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、等進行維護、修繕、服務(wù)與管理。

2、為檢查、維護本物業(yè)的任何一部分或為履行管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必須的工具、設(shè)備及材料進入本物業(yè)任何一部分，如有必要，可進入任何商鋪的內(nèi)部，但應(yīng)提前向有關(guān)商鋪業(yè)主（租戶）說明原因。

3、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的各項物業(yè)管理制度，并采取公告或書面通知等形式告知乙方。

4、有權(quán)進入正在裝修的商鋪內(nèi)，以檢查并確定是否違反裝修守則，如發(fā)現(xiàn)任何業(yè)主或租戶聘請的裝修公司及其工人違反裝修規(guī)定，有權(quán)禁止該等人士進入本物業(yè)，并要求違反者限期整改、賠償因此造成公共部位或毗鄰物業(yè)的損失及承擔(dān)其他一切責(zé)任。

5、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

6、制止違反本物業(yè)有關(guān)管理制度的行為。

7、甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

8、向乙方收取物業(yè)管理費用及其他相關(guān)費用。

第三條：乙方的權(quán)利義務(wù)

1、依法享有所購/租賃商鋪的使用權(quán)。

2、產(chǎn)權(quán)人可參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

3、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理有關(guān)問題向甲方提出合理意見、建議或投訴。

4、遵守本物業(yè)的各項管理制度和物業(yè)管理人員的管理安排。

5、按時向甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費及其他有關(guān)費用（如：公共能耗費等）。

6、裝飾裝修商鋪時，須遵守裝飾裝修管理協(xié)議之規(guī)定及物業(yè)管理人員的管理。

7、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

8、出租或轉(zhuǎn)讓商鋪時，要事先書面通知甲方，并與承租方或受讓方向甲方辦理相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)費用后，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

9、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對租賃人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度造成的損失、損害,承擔(dān)民事責(zé)任。

10、做好各自商鋪內(nèi)的放火防盜、衛(wèi)生及其他安全工作。

11、按照安全、公平、合理的原則,正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系,不得侵害他人的合法權(quán)益。

12、對商鋪的管道堵塞或水管、天花板、地板摻水或漏水等相關(guān)情況給予及時維修、處理,如影響或造成其他商戶、公共部分、共用部位損失的,須承擔(dān)因此產(chǎn)生的所有責(zé)任。

13、自行舉辦營銷、慶典活動、需要占用公共區(qū)域的,需書面向甲方提出申請,征得甲方同意后,在指定的區(qū)域內(nèi)開展活動.但需經(jīng)政府相關(guān)部門審核的,乙方應(yīng)自行辦理有關(guān)手續(xù),甲方給予必要的協(xié)助,相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。

第四條：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、商鋪共用部位的維護和管理

公共部位是指：房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊通道、樓梯道、樓層給排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁(含玻璃幕墻)、屋面、治安監(jiān)控消防室等。

二、商鋪公共設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理 公共設(shè)施設(shè)備是指：綠地、道路、共用的給排水管道、垃圾中轉(zhuǎn)站、信報箱、廣告燈箱、供電線路、通訊線路、公共照明、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

三、環(huán)境衛(wèi)生及綠化

1、由專業(yè)清潔隊伍對商鋪公共環(huán)境衛(wèi)生進行處理。

2、公共部位清潔設(shè)施擺放整潔，垃圾日產(chǎn)日清（由于以經(jīng)營為目的所產(chǎn)生的大型垃圾如：機油、油漆、包裝箱等除外）。

3、定期消殺“四害”。

四、秩序維護及消防

1、維護公共區(qū)域的秩序安全防范。

2、采取防范措施，預(yù)防火災(zāi)及其他安全隱患。

五、交通秩序及車輛停放

1、車輛需按規(guī)定線路行駛、進場后需按指定位置停放。

2、巡邏人員負(fù)責(zé)疏散和維護公共區(qū)域內(nèi)的交通秩序。

3、禁止載有有毒、有害或危險物品的車輛進入商鋪公共區(qū)域內(nèi)。

六、商鋪裝飾裝修管理

按裝飾裝修管理、安全責(zé)任書及有關(guān)裝修規(guī)定內(nèi)容實施。不得占用、損壞物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能，不得妨礙其他商戶正常使用物業(yè)。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用 公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事前書面申請，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的負(fù)賠償責(zé)任。

第五條：費用收取及相關(guān)約定

一、商鋪的物業(yè)管理服務(wù)費按建筑面積×㎡×月計，物業(yè)管理服務(wù)費單價為（人民幣）元/㎡/月，共計（人民幣）：元/㎡/年。

二、乙方交納物業(yè)管理服務(wù)等相關(guān)費用時間：自合同約定交房之日起，開始向甲方繳納，簽定合同時須預(yù)繳一年的物業(yè)服務(wù)費及其它費用。

三、交費時間：每年應(yīng)繳費起始首月10日前交納當(dāng)年各項物業(yè)相關(guān)費用。如當(dāng)天為法定假日，則繳費期限順延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付，除如數(shù)補交欠費外，還須承擔(dān)每天千分之三的違約金，直至補齊欠費為止。乙方欠費超過十五個工作日，經(jīng)甲方催繳后三日內(nèi)仍未足額補繳應(yīng)付費用的，甲方有權(quán)停止服務(wù)和采取相關(guān)措施，由此引起的一切損失和責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

四、乙方合同期滿或不再經(jīng)營該商鋪，須繳清之前的物業(yè)管理服務(wù)費用及其他相關(guān)費用。

五、空置物業(yè)的，仍需全額繳納物業(yè)管理費用。

六、物業(yè)管理服務(wù)及其他相關(guān)費用按面積收取。未辦理房產(chǎn)證的，按《商品房買賣（預(yù)售）合同》、租賃合同中約定面積進行收取；已辦理房產(chǎn)證的，按房產(chǎn)證的面積對已收的費用實行多退少補。

七、對于甲方根據(jù)乙方要求而提供的其他有償服務(wù)，經(jīng)甲方同意按有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收費。

八、甲方可提供水費、電費、制冷制熱費、垃圾費等代收代繳服務(wù)（不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），屬于市場定價的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)市場規(guī)律定價。

九、公共部分的水電費按每月實際發(fā)生的費用按租賃面積向商戶進行公攤，相鄰商鋪共用一套水、電、燃?xì)?、制冷制熱費計量表等設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)費用的由各共用設(shè)施設(shè)備的商鋪業(yè)主（租戶）分?jǐn)偝袚?dān)。

十、乙方須嚴(yán)格遵守并執(zhí)行甲方的各項規(guī)章制度。遵守甲方的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣、綜合服務(wù)管理等相關(guān)規(guī)定，積極配合甲方做好商鋪的服務(wù)管理工作。

十一、甲方所收取的物業(yè)費等不含保險費。

第六條：物業(yè)專項維修資金的收集、管理與使用

專項維修資金的收集、管理和使用按國家最新的法律法規(guī)執(zhí)行。

第七條：保險

乙方的財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行負(fù)責(zé)。

第八條：商業(yè)物業(yè)管理規(guī)定

一、商鋪應(yīng)以方便客戶，按規(guī)定的統(tǒng)一規(guī)定時間營業(yè)。（另見通知）

二、商鋪的經(jīng)營項目應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理公司，以便對所有商鋪的經(jīng)營項目進行宏觀調(diào)控，并避免擾民的經(jīng)營活動。

三、商鋪裝修前須先辦理裝修手續(xù)，交納裝修垃圾清運費、特約服務(wù)費、裝修原則為不損壞房屋結(jié)構(gòu)安全，不破壞外立面，不影響相鄰商戶利益，消防部分須經(jīng)消防部分審批。

四、商鋪的使用范圍僅限于各自的商鋪內(nèi)，未經(jīng)物業(yè)中心許可，不得占用公共區(qū)域經(jīng)營或在公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備上作任何擺放、堆放、懸掛、張貼廣告等行為。

五、不得私自占用、取用或移動公共配套設(shè)施設(shè)備（如公共水、電、消防栓、垃圾桶等）

六、垃圾須按照規(guī)定時間統(tǒng)一放置在指定位置，餐飲業(yè)的泔水須自行處理，不得隨意亂倒、亂拋。.七、易燃易爆危險物品存放符合相關(guān)法規(guī)，并不得在商鋪外本小區(qū)內(nèi)任何地方存放。

八、若因商戶的疏忽，導(dǎo)致水、電、氣、煙或其他有關(guān)物體外泄，造成他人人身、財產(chǎn)或公用設(shè)施設(shè)備受損的，須承擔(dān)一切責(zé)任。

九、公共閥門、消防栓、配電等公共設(shè)施設(shè)備，如設(shè)置在商鋪內(nèi)，須維修時，必須給予配合，不得阻礙維修。

十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)秩序維護員只協(xié)助治安部門對公共部位的安全防范，自用部位的安全商戶自行負(fù)責(zé)。

十一、搬運貨物離開本物業(yè)的，須按規(guī)定提前到物業(yè)服務(wù)中心辦理物品放行手續(xù)。

十二、每間商鋪須確定一名安全防火責(zé)任人（業(yè)主或租戶），并做好各項安全防火工作。

十三、商鋪內(nèi)須按規(guī)定自行配置有效的滅火器（每50平方米至少配置一個不少于4KG的滅火器），放于明顯位置；商鋪內(nèi)貨物的擺放不得阻擋消防噴淋頭、消防栓、空調(diào)控制器等設(shè)施，不得亂拉亂搭電線。

十四、商鋪的負(fù)責(zé)人(業(yè)主或租戶)須將通信地址、正常聯(lián)系電話等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)資料信息如有更改，必須及時書面報備物業(yè)中心，否則須承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切責(zé)任。

十五、1、如乙方需加時（例如：超過規(guī)定營業(yè)時間）服務(wù)，則加時管理服務(wù)費及其他費用按成本價另計；

2、乙方因經(jīng)營需要可申請延長營業(yè)時間，所產(chǎn)生的能耗、管理費由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

第九條：違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未按協(xié)議要求提供服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、乙方違反協(xié)議，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改給甲方造成損失的，乙方須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、甲乙任何一方擅自解除本協(xié)議的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于本協(xié)議所述物業(yè)之三個月全額物業(yè)服務(wù)費的違約金，給對方造成損失超過違約金的，承擔(dān)實際損失的賠償責(zé)任。

第十條：免責(zé)事項

因下列情況所致的損害，不論其為直接或間接，甲方均不承擔(dān)任何責(zé)任：

一、甲方不承擔(dān)任何由于乙方不履行或不遵守合同或乙方經(jīng)營方面的原因而導(dǎo)致第三方遭受損失的責(zé)任。

二、不可抗拒因素，如天災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭等事由所致的損害；

三、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損壞。

四、因商鋪固有瑕疵損害；

五、因乙方或第三者之故意、過失所致?lián)p害；

六、因甲方書面建議乙方改善自用部分（含部位、設(shè)施設(shè)備）或改進管理措施，而乙方未采納所致的損害；

七、因業(yè)戶延遲交納物業(yè)服務(wù)費及其他費用所致的損害；

八、車輛被竊、被破壞或車內(nèi)財物被竊的損害。第十一條：其他事項

一、為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，為避免造成更大損失時、甲乙雙方不得拒絕，并積極配合。必要時甲方可采取應(yīng)急措施。

二、在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

三、本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具同等法律效力。

四、若本協(xié)議中的條款有與法律法規(guī)有沖突的以國家法律法規(guī)為準(zhǔn)，但不影響其他條款的有效性。

五、本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

六、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向人民法院起訴。

七、本協(xié)議的有效期限從雙方簽署之日起至甲方不再作為本物業(yè)的管理者為止。

八、本協(xié)議正本共5頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

日期:年月 日 日期:年月 日

第五篇：步行街物業(yè)管理包括約定租金

包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等。

c）營業(yè)時間的確定。

d）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理。e）為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)。

f）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制。?

g）投保范圍事宜。

2）“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。?

a）由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。? b）組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分?jǐn)偂?/p>

3）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。?

商業(yè)步行街設(shè)立業(yè)主管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；?

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作；

服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項目：維護商鋪的紀(jì)律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。?

4）“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。

商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

三、商業(yè)步行街物業(yè)管理服務(wù)的特殊性：?

1、顧客流量大?

商業(yè)步行街進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。

2、服務(wù)要求高?

商業(yè)步行街要求物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)******經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則?

3、管理點分散?

出入口分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點。?

4、?營業(yè)時間性強?

顧客到商

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