第一篇：物業(yè)管理師培訓(xùn)復(fù)習(xí)提綱范文

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物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱（草案）

序號(hào) 1.狹義的物業(yè)管理 指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，依法簽訂委托合同，對(duì)受托物業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實(shí)行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。

2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（1）管理體制（2）服務(wù)質(zhì)量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對(duì)物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)（5）管理的客體

3.物業(yè)管理的目標(biāo)：創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值。4.物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造“安居樂業(yè)”這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。5.物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字。

6.物業(yè)管理企業(yè)必須“以服務(wù)不宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益不目的”開展各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。7.以效益為目的就是通過物業(yè)管理中的服務(wù)過程取得社會(huì)效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益。8.物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護(hù)維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。9.物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設(shè)施、設(shè)備時(shí)，也必須依法行事。

10.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計(jì)圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。

11.房屋的維護(hù)與修繕是常規(guī)性服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。

12.物業(yè)管理企業(yè)要定期對(duì)房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護(hù)、修繕、使用）各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)活動(dòng)和技術(shù)工作，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保管好。

13.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復(fù)）

14.物業(yè)管理企業(yè)接到報(bào)修時(shí)應(yīng)立即行動(dòng)，馬上修好，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（信譽(yù)）的影響是非常明顯的。

15.要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意普及（消防知識(shí)、法律知識(shí)、救護(hù)知識(shí)）實(shí)行群防群治。

16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。17.環(huán)境保護(hù)要（以防為主，防治結(jié)合）。

18.加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。19.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標(biāo)志。

20.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該要場地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過認(rèn)真預(yù)測是否能取行一定的經(jīng)濟(jì)效益，然后有計(jì)劃地開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目。

21.當(dāng)住用人因?yàn)樘厥庠蛳ＭㄥX買方便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。

22.物業(yè)管理的基本原則包括（產(chǎn)權(quán)分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟(jì)合理、公平競爭、依法行事）。23.物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。

24.物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托以后成為物業(yè)的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則。

25.只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。

26.在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項(xiàng)管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)籌管理。

27.為了高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以通過簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性更強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號(hào)西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 P.C:100062

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實(shí)力的專業(yè)公司。

28.權(quán)、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。29.物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。

30.物業(yè)管理企業(yè)按照“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符。

31.選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持按投標(biāo)制度，這樣可以激勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強(qiáng)自身實(shí)力，遏制腐敗現(xiàn)象。

32.物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，處理問題時(shí)要以法律、法規(guī)為依據(jù)。33.物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺悟、知識(shí)、技能、個(gè)人素質(zhì)。

34.物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識(shí)和技能包括現(xiàn)代化管理知識(shí)、專業(yè)技能、管理手段。35.物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個(gè)人素質(zhì)包括

1、語言表達(dá)能力

2、端莊的儀表儀容

3、良好的心理素質(zhì)

4、健康的體魄。

36.物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括

1、忠于職守、盡職盡責(zé)；

2、兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù)；

3、積極主動(dòng)、講求時(shí)效；

4、實(shí)事求職、辦事公道；

5、遵守紀(jì)律、奉公守法；

6、謙虛謹(jǐn)慎、文明禮貌；

7、刻苦學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)；

8、鉆研業(yè)務(wù)、掌握技能。

37.忠于職守、盡職盡責(zé)要求物業(yè)管理人員要有強(qiáng)烈的事業(yè)心和職業(yè)責(zé)任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認(rèn)真做好不擅權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。

38.物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的心理素質(zhì)，很好的適應(yīng)性，無論對(duì)哪種類型的人物都要熱情服務(wù)生人熟人一個(gè)樣。

39.物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復(fù)雜，要把工作做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動(dòng)，不依靠外力推推動(dòng)動(dòng),要做到人找工作，不要讓工作找人。

40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。

41.急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)如不立即修復(fù)就可能發(fā)生危險(xiǎn)的話，必須馬上采取措施，避免險(xiǎn)情。

42.物業(yè)管理人員必須堅(jiān)持實(shí)事求是的工作作風(fēng)一切人實(shí)際情況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對(duì)待和處理問題。

43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時(shí)抑制行業(yè)不正之風(fēng)，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做到辦事公道。44.奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動(dòng)中堅(jiān)持原則以國家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺奉獻(xiàn)，不為個(gè)人謀取私利。

45.物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題日趨復(fù)雜，要求物業(yè)管理人員不斷提高自身素質(zhì)，活到老，學(xué)到老，學(xué)習(xí)現(xiàn)代和學(xué)技術(shù)知識(shí)，不斷接受新事物研究新問題才能適應(yīng)工作的需要。

46.物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理知識(shí)、業(yè)務(wù)技能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識(shí)、新工藝、新辦法、新成果。結(jié)合我國實(shí)際情況這用到物業(yè)管理工作中。47.物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類：

1、全民企業(yè)；

2、集體所有制企業(yè)；

3、聯(lián)營企業(yè)；

4、私營企業(yè)；

5、合資企業(yè)。

48.物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類：

1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司；

2、物業(yè)管理股份合作公司；

3、物業(yè)管理股份有限公司。

49.物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。

50.資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：

1、注冊(cè)資本500萬以上；

2、中級(jí)以上職稱人員不少予30人，80%以上人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號(hào)西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 P.C:100062

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取得從業(yè)人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理項(xiàng)目全國優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，20%以上獲省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)制度；

7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：

1、注冊(cè)資本300萬以上；

2、中級(jí)以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計(jì)算基數(shù)百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理項(xiàng)目獲全國優(yōu)秀住宅小區(qū)，10%以上獲省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

52.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：

1、注冊(cè)資本50%以上；

2、中級(jí)以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；

3、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；

5、建立了維修基金管理與使用制度。

注：一二三級(jí)企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設(shè)部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。

53.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股東會(huì)，董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)。股東會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，選舉和撤換董事、監(jiān)事，決定公司經(jīng)營方針、投資計(jì)劃等重大事項(xiàng)；監(jiān)事會(huì)是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，董事會(huì)是經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，董事長為法定代表人；總經(jīng)理由董事會(huì)聘任或解聘。

54.物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)：股份有限公司應(yīng)設(shè)立股東代表大會(huì)，監(jiān)事會(huì)和董事會(huì)。由發(fā)起人認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會(huì)制定和通過公司章程，選舉董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員，然后由董事會(huì)聘任總經(jīng)理。

55.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件：

1、企業(yè)名稱的確定；

2、企業(yè)住所；

3、法定代表人；

4、注冊(cè)資本；

5、公司章程；

6、公司人員。

56.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請(qǐng)單位收到審批準(zhǔn)文件后向工商行政管理是機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可對(duì)外營業(yè)。取得執(zhí)照30月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要互稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

57.業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)范性文件。內(nèi)容包括：

1、業(yè)主委員會(huì)的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍；

2、性質(zhì)主管部門及宗旨等；

3、機(jī)構(gòu)設(shè)立及職責(zé)；

4、組織原則；

5、委員條件及產(chǎn)生程序；

6、業(yè)主委員會(huì)權(quán)制義務(wù)；

7、經(jīng)營來源帳目管理；

8、會(huì)議及工作制度；

9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。

58.業(yè)主委員會(huì)的日常工作：

1、了解和掌握業(yè)主和使用人的基本情況；

2、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行工作評(píng)價(jià)決定是否續(xù)聘；

3、通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司并簽訂合同；

4、管理物業(yè)維修基金；

5、提出年度維修計(jì)劃，設(shè)備復(fù)數(shù)計(jì)劃等并提出財(cái)務(wù)預(yù)算提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)備設(shè)；

6、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約；

7、協(xié)助依法處理違章；

8、協(xié)助對(duì)車輛停放廣告設(shè)置進(jìn)行管理；

9、做好內(nèi)部管理工作；

10、創(chuàng)建文明小區(qū)。

59．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作、體現(xiàn)經(jīng)下方向：

1、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比；

2、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批；

3、對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)。

60．物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。開業(yè)之前向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，經(jīng)核準(zhǔn)發(fā)經(jīng)營業(yè)執(zhí)照后方可正式開業(yè)；工商行政管理部門依法進(jìn)行年檢、年審。對(duì)違法經(jīng)營者有權(quán)依法批評(píng)、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營霰得給予保護(hù)和支持。

61．物業(yè)管理企業(yè)與稅務(wù)部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向稅務(wù)部按時(shí)納稅，稅務(wù)部門有權(quán)依法進(jìn)行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)。

人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號(hào)西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 P.C:100062

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62．物業(yè)管理企業(yè)與物價(jià)部門的關(guān)系是接受物價(jià)管理部門的物價(jià)管理。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須上報(bào)物價(jià)主管部門核定批準(zhǔn)；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格工作實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)。

63．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。

2、委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成。這樣的物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務(wù)。

64．房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個(gè)以上公民對(duì)同一房屋共同享有一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個(gè)共有的公民對(duì)整個(gè)共有房屋都可以行使權(quán)利‘共有人對(duì)共有房屋按照各自的份額享有權(quán)利或義務(wù)或平等享有權(quán)利及義務(wù)。

65．現(xiàn)代寫字樓的特點(diǎn)有：

1、相當(dāng)規(guī)模結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和外觀裝飾的要求

2、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾；

3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境；

4、作為效益性物業(yè)，投資多風(fēng)險(xiǎn)大；

5、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標(biāo)志。

66．現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：①電氣設(shè)備；②通諷；③空調(diào)；④供曖；⑤運(yùn)載；⑥給排水；⑦消防；⑧監(jiān)控系統(tǒng)。

67．電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)，是其他設(shè)備的基礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時(shí)能自動(dòng)切換至另一路。

68．通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設(shè)備也應(yīng)越是現(xiàn)代化。

69．現(xiàn)代寫字樓一般裝有自動(dòng)調(diào)控的設(shè)備，對(duì)空氣進(jìn)行溫度轉(zhuǎn)換增團(tuán)黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風(fēng)和冷氣，新風(fēng)量要求達(dá)到人均10-15平方米。

70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個(gè)室內(nèi)放熱設(shè)備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬鵁岷笥蔑L(fēng)道分送到各室，也可將城市供暖外線接通大樓管道輸送到各個(gè)室內(nèi)。

71．電梯是高層建筑物等載運(yùn)人或物尚作垂直方向運(yùn)動(dòng)的機(jī)械設(shè)備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。

72．常見的高層建筑給水方式有：

1、由加壓泵和高位水箱供水；

2、環(huán)狀管（）給水方式；

3、分壓供水；

4、水泵連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)供水。現(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動(dòng)化裝置控制水泵和保持管內(nèi)水壓。

73．室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設(shè)備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對(duì)含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經(jīng)局部處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道這叫排水。

74．通風(fēng)管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設(shè)備、污水局部處理設(shè)備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲滅大火的能力。76．有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動(dòng)噴水消防系統(tǒng)和水幕消防系統(tǒng)，自動(dòng)噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在于隔離火區(qū)保護(hù)鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點(diǎn)部位實(shí)行24小時(shí)全天候視頻監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。

人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號(hào)西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 P.C:100062

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78．現(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應(yīng)具備三大要素菜、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）

2、通信自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)

3、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）。79．BAS就是采用電腦對(duì)整個(gè)大廈內(nèi)即復(fù)雜又分散的各種關(guān)設(shè)備實(shí)行監(jiān)視，測量和控制的系統(tǒng)。

80．CAS包括通信明絡(luò)，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報(bào)警，消防報(bào)警等各個(gè)系統(tǒng)。通過它可以對(duì)建筑物實(shí)施全方位的管理。

81．通過CAS可以實(shí)現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動(dòng)計(jì)費(fèi)等服務(wù)功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。

82．OAS一般由電話機(jī)、傳真機(jī)、PC機(jī)、文字處理機(jī)、聲像存儲(chǔ)及各類終端等與各種辦公設(shè)備和相應(yīng)的計(jì)算機(jī)軟件構(gòu)成。

83．智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（PDS）是把BAS、CAS、OAS三大要素有機(jī)地聯(lián)系在一起，實(shí)現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡(luò)是智能化建筑的重要組成部分。

84．寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋管理維修養(yǎng)護(hù)；設(shè)備管理維修保養(yǎng)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；保安服務(wù)。

85．房屋完好率達(dá)98%以上，房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪記錄。

86．設(shè)備維修和操作人員持證上崗，實(shí)行24小時(shí)值班，以最短的時(shí)間處理突發(fā)運(yùn)行故障，保證供電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用。

87．制定保安計(jì)劃，建立有效制度消除危及或影響業(yè)主與使用人生命財(cái)產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實(shí)際需要配齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時(shí)定（）定線與突（）檢查相結(jié)合；建立24小時(shí)固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點(diǎn)設(shè)防發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。

88．寫字樓商務(wù)中心的報(bào)告項(xiàng)目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化；臨時(shí)租用辦公室整套設(shè)備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務(wù)會(huì)談咨詢信息查詢會(huì)議安排報(bào)刊雜志訂閱或批發(fā)

89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報(bào)財(cái)務(wù)部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部

3、銷售代表將合同及房租、保證金收費(fèi)通知一并送給客戶簽字

4、簽好字后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無改動(dòng)，確認(rèn)無誤后交總經(jīng)理簽字

5、將客戶簽字的房租及保證金收費(fèi)通知轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部，由應(yīng)收會(huì)計(jì)催帳

6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

90．寫字樓租賃合同的執(zhí)行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個(gè)過程。

91．客戶遷入寫字樓營業(yè)部工作職責(zé)：向客戶發(fā)放第一期房租及保證金收費(fèi)單，及進(jìn)將有客戶簽字、確認(rèn)的收費(fèi)單轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為收費(fèi)憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務(wù)部發(fā)式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。

92．營業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān)部門發(fā)《匯簽表》，表內(nèi)設(shè)前言、（）部門、發(fā)表日期、公司名單、房號(hào)、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項(xiàng)目欄，并和客戶約談搬遷事宜。

93．客務(wù)部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務(wù)；信件（）在客戶遷人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號(hào)西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 P.C:100062

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出一周內(nèi)終止服務(wù)，此周內(nèi)事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務(wù)；依據(jù)家具現(xiàn)狀，對(duì)家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進(jìn)行核查匯簽并提出相應(yīng)賠償方案。94．財(cái)務(wù)部核查客戶繳費(fèi)結(jié)賬情況向客戶催收各項(xiàng)未繳款額，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案及時(shí)辦理有關(guān)事宜。

95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務(wù)截止時(shí)向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。

96．營業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時(shí)與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)《XX遷出通知書》。

97．寫字樓承租戶的選擇依據(jù)：

1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)；

2、承租戶的財(cái)務(wù)狀況；

3、所需面積大?。?/p>

4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

98．承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補(bǔ)互利，相得益彰。

99．物業(yè)管理者對(duì)承租戶要有較詳細(xì)的（）信核查。核查內(nèi)的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財(cái)務(wù)狀況好，極有聲譽(yù)的大公快司是（入選）對(duì)象。

100．那些財(cái)務(wù)狀況不佳，信譽(yù)不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)予以拒絕。

滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。101．寫字樓租金的構(gòu)成：

1、商（品）租金包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、地租、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤；

2、成本租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租五項(xiàng)構(gòu)成，3、基礎(chǔ)租金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；

4、市場租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn)的一種租金。

102．寫字樓租金的確定方法：租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上分類定價(jià)，合理確定；

2、市場較好，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整到市場租金水平；

3、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營費(fèi)用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用，業(yè)主和承租人會(huì)有多支出了物業(yè)費(fèi)的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費(fèi)用；

4、寫字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調(diào)整條款；

5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計(jì)算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在0.2-0.3之間；

6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。103.商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容：

1、合同當(dāng)事人

2、標(biāo)的物3租賃用途

4、限制承租人在附近重（）

5、營業(yè)時(shí)間

6、租金支付方式

7、公用面積的維護(hù)

8、廣告標(biāo)志和圖形

9、折讓優(yōu)惠

10、有關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)11租賃期限

12、承租人與承租人的權(quán)利、義務(wù)

13、違約責(zé)任

13、免責(zé)條件

15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。

104．商業(yè)場所租賃合同的簽訂：

1、簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù)

2、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫，特殊協(xié)議在解決欄寫清

3、合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進(jìn)行公證

4、契租日按合同約定之日確定

5、承租人進(jìn)住商場出租人會(huì)同核對(duì)室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備（遞）交填寫合同附表

105．商業(yè)場所承租高的分類方式：

1、零售商店的經(jīng)營品種范圍

2、零售商店的不同形式

3、不同層次的商店

4、不同的商業(yè)規(guī)構(gòu)

5、承租客商在商業(yè)場所的不同作用。

106、承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型：

1、基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對(duì)穩(wěn)定商業(yè)場所經(jīng)營管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展人大部:TEL: 010-82111585/6 FAX: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號(hào)西側(cè)樓一層 P.C: 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 P.C:100062

http://004km.cn 的基礎(chǔ)；

2、主要承租戶租期一般在10年以上，對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用；

3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。

107．根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營面積應(yīng)達(dá)50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上；其余20%由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動(dòng)性較大，但也體現(xiàn)了市場變化的適應(yīng)性。

108．商業(yè)場所承租客商的依據(jù)：

1、承租戶的聲譽(yù)

2、承租戶的財(cái)務(wù)狀況

3、承租戶組合與位置分配；

4、承租戶需要的服務(wù)。

109．在選擇具體承租戶時(shí)，要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡，除滿足日常消費(fèi)者需求外，還預(yù)計(jì)有哪些時(shí)尚消費(fèi)品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且具有競爭力，所經(jīng)營的種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。

110低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營）失敗的最大原因，經(jīng)營成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)，建筑物內(nèi)、營業(yè)室內(nèi)維護(hù)費(fèi)還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲(chǔ)備基金應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務(wù)種類應(yīng)互為補(bǔ)充。

112．作為商場內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經(jīng)營活動(dòng)，其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別，整個(gè)購物中心的容流量有多大。

113．承租客商協(xié)會(huì)組織的內(nèi)容：

1、開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動(dòng)；

2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系；

3、搞一些承租客商之間的互助工作；

4、協(xié)調(diào)承租商與公共商業(yè)場所管理者之間的關(guān)系。

114．商業(yè)租金的構(gòu)成：

1、基礎(chǔ)租金

2、百分比租金

3、代收代繳費(fèi)用

115。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的承租人經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個(gè)最低收入。是以價(jià)值為基礎(chǔ)以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益（）目標(biāo)和可接受的最低金水平確定。116．當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了零售商的部分經(jīng)營成果。通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動(dòng)百分比面種方式。變動(dòng)百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵(lì)承租提高經(jīng)營水平，擴(kuò)大銷售的目的。

117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費(fèi)用，哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用，哪些費(fèi)用按承租人所承租面積占整個(gè)物業(yè)（是）出租面積的比例來收取，哪些費(fèi)用主要取決于承租人對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。

118．商業(yè)場所租金的確定方法：租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上

2、在物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金

3、商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種

4、租金的調(diào)整一般只對(duì)基礎(chǔ)租金對(duì)基本承租人5年調(diào)整1次，一般承租人每年調(diào)整1次

5、零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計(jì)算，包括營業(yè)面積和公攤面積

6、成功的購物中（）由于產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時(shí)，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設(shè)備、領(lǐng)料、出入庫、安全消防）。120廠房和倉庫不準(zhǔn)用作生活居住。

121．各企業(yè)車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷，要求放置設(shè)備和貨物。122．工業(yè)廢棄物應(yīng)由（各企業(yè)、各車間自行）處理

123．若要在外墻式房頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請(qǐng)。124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）

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125．工業(yè)廠房和倉庫的公共場地各企業(yè)不得堆放貨物。

126．物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：

1、物業(yè)的設(shè)計(jì)要科學(xué)、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)

2、建筑材料質(zhì)量和被動(dòng)施工，質(zhì)量要好，減少使用成本

3、配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)

4、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適

5、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。127．做好物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備；

1、人員準(zhǔn)備

2、資料準(zhǔn)備

3、設(shè)備器材準(zhǔn)備

4、資金準(zhǔn)備。

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第二篇：物業(yè)管理師培訓(xùn)復(fù)習(xí)提綱

物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱

1.狹義的物業(yè)管理指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，依法簽訂委托合同，對(duì)受托物業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實(shí)行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。

2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（1）管理體制（2）服務(wù)質(zhì)量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對(duì)物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)（5）管理的客體

3.物業(yè)管理的目標(biāo)：創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值。

4.物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造“安居樂業(yè)”這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。

5.物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字。

6.物業(yè)管理企業(yè)必須“以服務(wù)不宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益不目的”開展各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。

7.以效益為目的就是通過物業(yè)管理中的服務(wù)過程取得社會(huì)效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益。

8.物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護(hù)維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。

9.物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設(shè)施、設(shè)備時(shí)，也必須依法行事。

10.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計(jì)圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。

11.房屋的維護(hù)與修繕是常規(guī)性服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。

12.物業(yè)管理企業(yè)要定期對(duì)房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護(hù)、修繕、使用）各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)活動(dòng)和技術(shù)工作，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保管好。

13.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復(fù)）

14.物業(yè)管理企業(yè)接到報(bào)修時(shí)應(yīng)立即行動(dòng)，馬上修好，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（信譽(yù)）的影響是非常明顯的。

15.要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意普及（消防知識(shí)、法律知識(shí)、救護(hù)知識(shí)）實(shí)行群防群治。

16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。

17.環(huán)境保護(hù)要（以防為主，防治結(jié)合）。

18.加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。

19.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標(biāo)志。

20.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該要場地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過認(rèn)真預(yù)測是否能取行一定的經(jīng)濟(jì)效益，然后有計(jì)劃地開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目。

21.當(dāng)住用人因?yàn)樘厥庠蛳ＭㄥX買方便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。

22.物業(yè)管理的基本原則包括（產(chǎn)權(quán)分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟(jì)合理、公平競爭、依法行事）。

23.物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。

24.物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托以后成為物業(yè)的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則。

25.只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。

26.在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項(xiàng)管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)籌管理。

27.為了高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以通過簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性更強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。

28.權(quán)、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。

29.物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。

30.物業(yè)管理企業(yè)按照“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符。

31.選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持按投標(biāo)制度，這樣可以激勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強(qiáng)自身實(shí)力，遏制腐敗現(xiàn)象。

32.物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，處理問題時(shí)要以法律、法規(guī)為依據(jù)。

33.物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺悟、知識(shí)、技能、個(gè)人素質(zhì)。

34.物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識(shí)和技能包括現(xiàn)代化管理知識(shí)、專業(yè)技能、管理手段。

35.物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個(gè)人素質(zhì)包括

1、語言表達(dá)能力

2、端莊的儀表儀容

3、良好的心理素質(zhì)

4、健康的體魄。

36.物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括

1、忠于職守、盡職盡責(zé)；

2、兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù)；

3、積極主動(dòng)、講求時(shí)效；

4、實(shí)事求職、辦事公道；

5、遵守紀(jì)律、奉公守法；

6、謙虛謹(jǐn)慎、文明禮貌；

7、刻苦學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)；

8、鉆研業(yè)務(wù)、掌握技能。

37.忠于職守、盡職盡責(zé)要求物業(yè)管理人員要有強(qiáng)烈的事業(yè)心和職業(yè)責(zé)任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認(rèn)真做好不擅權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。

38.物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的心理素質(zhì)，很好的適應(yīng)性，無論對(duì)哪種類型的人物都要熱情服務(wù)生人熟人一個(gè)樣。

39.物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復(fù)雜，要把工作做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動(dòng)，不依靠外力推推動(dòng)動(dòng),要做到人找工作，不要讓工作找人。

40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。

41.急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)如不立即修復(fù)就可能發(fā)生危險(xiǎn)的話，必須馬上采取措施，避免險(xiǎn)情。

42.物業(yè)管理人員必須堅(jiān)持實(shí)事求是的工作作風(fēng)一切人實(shí)際情況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對(duì)待和處理問題。

43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時(shí)抑制行業(yè)不正之風(fēng)，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做到辦事公道。

44.奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動(dòng)中堅(jiān)持原則以國家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺奉獻(xiàn)，不為個(gè)人謀取私利。

45.物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題日趨復(fù)雜，要求物業(yè)管理人員不斷提高自身素質(zhì)，活到老，學(xué)到老，學(xué)習(xí)現(xiàn)代和學(xué)技術(shù)知識(shí)，不斷接受新事物研究新問題才能適應(yīng)工作的需要。

46.物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理知識(shí)、業(yè)務(wù)技能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識(shí)、新工藝、新辦法、新成果。結(jié)合我國實(shí)際情況這用到物業(yè)管理工作中。

47.物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類：

1、全民企業(yè)；

2、集體所有制企業(yè)；

3、聯(lián)營企業(yè)；

4、私營企業(yè)；

5、合資企業(yè)。

48.物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類：

1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司；

2、物業(yè)管理股份合作公司；

3、物業(yè)管理股份有限公司。

49.物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。

50.資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：

1、注冊(cè)資本500萬以上；

2、中級(jí)以上職稱人員不少予30人，80%以上取得從業(yè)人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理項(xiàng)目全國優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，20%以上獲省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)制度；

7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：

1、注冊(cè)資本300萬以上；

2、中級(jí)以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計(jì)算基數(shù)百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理項(xiàng)目獲全國優(yōu)秀住宅小區(qū)，10%以上獲省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

52.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：

1、注冊(cè)資本50%以上；

2、中級(jí)以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；

3、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；

5、建立了維修基金管理與使用制度。

注：一二三級(jí)企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設(shè)部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。

53.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股東會(huì)，董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)。股東會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，選舉和撤換董事、監(jiān)事，決定公司經(jīng)營方針、投資計(jì)劃等重大事項(xiàng)；監(jiān)事會(huì)是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，董事會(huì)是經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，董事長為法定代表人；總經(jīng)理由董事會(huì)聘任或解聘。

54.物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)：股份有限公司應(yīng)設(shè)立股東代表大會(huì)，監(jiān)事會(huì)和董事會(huì)。由發(fā)起人認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會(huì)制定和通過公司章程，選舉董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員，然后由董事會(huì)聘任總經(jīng)理。

55.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件：

1、企業(yè)名稱的確定；

2、企業(yè)住所；

3、法定代表人；

4、注冊(cè)資本；

5、公司章程；

6、公司人員。

56.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請(qǐng)單位收到審批準(zhǔn)文件后向工商行政管理是機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可對(duì)外營業(yè)。取得執(zhí)照30月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要互稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

57.業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)范性文件。內(nèi)容包括：

1、業(yè)主委員會(huì)的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍；

2、性質(zhì)主管部門及宗旨等；

3、機(jī)構(gòu)設(shè)立及職責(zé)；

4、組織原則；

5、委員條件及產(chǎn)生程序；

6、業(yè)主委員會(huì)權(quán)制義務(wù)；

7、經(jīng)營來源帳目管理；

8、會(huì)議及工作制度；

9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。

58.業(yè)主委員會(huì)的日常工作：

1、了解和掌握業(yè)主和使用人的基本情況；

2、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行工作評(píng)價(jià)決定是否續(xù)聘；

3、通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司并簽訂合同；

4、管理物業(yè)維修基金；

5、提出維修計(jì)劃，設(shè)備復(fù)數(shù)計(jì)劃等并提出財(cái)務(wù)預(yù)算提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)備設(shè)；

6、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約；

7、協(xié)助依法處理違章；

8、協(xié)助對(duì)車輛停放廣告設(shè)置進(jìn)行管理；

9、做好內(nèi)部管理工作；

10、創(chuàng)建文明小區(qū)。

59．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作、體現(xiàn)經(jīng)下方向：

1、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比；

2、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批；

3、對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)。

60．物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。開業(yè)之前向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，經(jīng)核準(zhǔn)發(fā)經(jīng)營業(yè)執(zhí)照后方可正式開業(yè)；工商行政管理部門依法進(jìn)行年檢、年審。對(duì)違法經(jīng)營者有權(quán)依法批評(píng)、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營霰得給予保護(hù)和支持。

61．物業(yè)管理企業(yè)與稅務(wù)部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向稅務(wù)部按時(shí)納稅，稅務(wù)部門有權(quán)依法進(jìn)行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)。

62．物業(yè)管理企業(yè)與物價(jià)部門的關(guān)系是接受物價(jià)管理部門的物價(jià)管理。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須上報(bào)物價(jià)主管部門核定批準(zhǔn)；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格工作實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)。

63．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。

2、委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成。這樣的物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務(wù)。

64．房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個(gè)以上公民對(duì)同一房屋共同享有一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個(gè)共有的公民對(duì)整個(gè)共有房屋都可以行使權(quán)利‘共有人對(duì)共有房屋按照各自的份額享有權(quán)利或義務(wù)或平等享有權(quán)利及義務(wù)。

65．現(xiàn)代寫字樓的特點(diǎn)有：

1、相當(dāng)規(guī)模結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和外觀裝飾的要求

2、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾；

3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境；

4、作為效益性物業(yè)，投資多風(fēng)險(xiǎn)大；

5、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標(biāo)志。

66．現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：①電氣設(shè)備；②通諷；③空調(diào)；④供曖；⑤運(yùn)載；⑥給排水；⑦消防；⑧監(jiān)控系統(tǒng)。

67．電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)，是其他設(shè)備的基礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時(shí)能自動(dòng)切換至另一路。

68．通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設(shè)備也應(yīng)越是現(xiàn)代化。

69．現(xiàn)代寫字樓一般裝有自動(dòng)調(diào)控的設(shè)備，對(duì)空氣進(jìn)行溫度轉(zhuǎn)換增團(tuán)黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風(fēng)和冷氣，新風(fēng)量要求達(dá)到人均10-15平方米。

70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個(gè)室內(nèi)放熱設(shè)備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬鵁岷笥蔑L(fēng)道分送到各室，也可將城市供暖外線接

通大樓管道輸送到各個(gè)室內(nèi)。

71．電梯是高層建筑物等載運(yùn)人或物尚作垂直方向運(yùn)動(dòng)的機(jī)械設(shè)備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。

72．常見的高層建筑給水方式有：

1、由加壓泵和高位水箱供水；

2、環(huán)狀管（）給水方式；

3、分壓供水；

4、水泵連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)供水?，F(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動(dòng)化裝置控制水泵和保持管內(nèi)水壓。

73．室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設(shè)備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對(duì)含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經(jīng)局部處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道這叫排水。

74．通風(fēng)管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設(shè)備、污水局部處理設(shè)備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。

75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲滅大火的能力。

76．有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動(dòng)噴水消防系統(tǒng)和水幕消防系統(tǒng)，自動(dòng)噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在于隔離火區(qū)保護(hù)鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點(diǎn)部位實(shí)行24小時(shí)全天候視頻監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。

78．現(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應(yīng)具備三大要素菜、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）

2、通信自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)

3、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）。

79．BAS就是采用電腦對(duì)整個(gè)大廈內(nèi)即復(fù)雜又分散的各種關(guān)設(shè)備實(shí)行監(jiān)視，測量和控制的系統(tǒng)。

80．CAS包括通信明絡(luò)，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報(bào)警，消防報(bào)警等各個(gè)系統(tǒng)。通過它可以對(duì)建筑物實(shí)施全方位的管理。

81．通過CAS可以實(shí)現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動(dòng)計(jì)費(fèi)等服務(wù)功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。

82．OAS一般由電話機(jī)、傳真機(jī)、PC機(jī)、文字處理機(jī)、聲像存儲(chǔ)及各類終端等與各種辦公設(shè)備和相應(yīng)的計(jì)算機(jī)軟件構(gòu)成。

83．智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（PDS）是把BAS、CAS、OAS三大要素有機(jī)地聯(lián)系在一起，實(shí)現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡(luò)是智能化建筑的重要組成部分。

84．寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋管理維修養(yǎng)護(hù)；設(shè)備管理維修保養(yǎng)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；保安服務(wù)。

85．房屋完好率達(dá)98%以上，房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪記錄。

86．設(shè)備維修和操作人員持證上崗，實(shí)行24小時(shí)值班，以最短的時(shí)間處理突發(fā)運(yùn)行故障，保證供電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用。

87．制定保安計(jì)劃，建立有效制度消除危及或影響業(yè)主與使用人生命財(cái)產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實(shí)際需要配齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時(shí)定（）定線與突（）檢查相結(jié)合；建立24小時(shí)固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點(diǎn)設(shè)防發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。

88．寫字樓商務(wù)中心的報(bào)告項(xiàng)目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化；臨時(shí)租用辦公室整套設(shè)備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務(wù)會(huì)談咨詢信息查詢會(huì)議安排報(bào)刊雜志訂閱或批發(fā)

89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報(bào)財(cái)務(wù)部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部

3、銷售代表將合同及房租、保證金收費(fèi)通知一并送給客戶簽字

4、簽好字后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無改動(dòng)，確認(rèn)無誤后交總經(jīng)理簽字

5、將客戶簽字的房租及保證金收費(fèi)通知轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部，由應(yīng)收會(huì)計(jì)催帳

6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

90．寫字樓租賃合同的執(zhí)行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個(gè)過程。

91．客戶遷入寫字樓營業(yè)部工作職責(zé)：向客戶發(fā)放第一期房租及保證金收費(fèi)單，及進(jìn)將有客戶簽字、確認(rèn)的收費(fèi)單轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為收費(fèi)憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務(wù)部發(fā)式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。

92．營業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān)部門發(fā)《匯簽表》，表內(nèi)設(shè)前言、（）部門、發(fā)表日期、公司名單、房號(hào)、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項(xiàng)目欄，并和客戶約談搬遷事宜。

93．客務(wù)部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務(wù)；信件（）在客戶遷出一周內(nèi)終止服務(wù)，此周內(nèi)事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務(wù)；依據(jù)家具現(xiàn)狀，對(duì)家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進(jìn)行核查匯簽并提出相應(yīng)賠償方案。

94．財(cái)務(wù)部核查客戶繳費(fèi)結(jié)賬情況向客戶催收各項(xiàng)未繳款額，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案及時(shí)辦理有關(guān)事宜。

95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務(wù)截止時(shí)向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。

96．營業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時(shí)與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)《XX遷出通知書》。

97．寫字樓承租戶的選擇依據(jù)：

1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)；

2、承租戶的財(cái)務(wù)狀況；

3、所需面積大小；

4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

98．承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補(bǔ)互利，相得益彰。

99．物業(yè)管理者對(duì)承租戶要有較詳細(xì)的（）信核查。核查內(nèi)的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財(cái)務(wù)狀況好，極有聲譽(yù)的大公快司是（入選）對(duì)象。100．那些財(cái)務(wù)狀況不佳，信譽(yù)不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)予以拒絕。

滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。

101．寫字樓租金的構(gòu)成：

1、商（品）租金包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、地租、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤；

2、成本租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租五項(xiàng)構(gòu)成，3、基礎(chǔ)租金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；

4、市場租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn)的一種租金。

102．寫字樓租金的確定方法：租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上分類定價(jià)，合理確定；

2、市場較好，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整到市場租金水平；

3、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營費(fèi)用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用，業(yè)主和承租人會(huì)有多支出了物業(yè)費(fèi)的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費(fèi)用；

4、寫字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調(diào)整條款；

5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計(jì)算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在0.2-0.3之間；

6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。

103.商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容：

1、合同當(dāng)事人

2、標(biāo)的物3租賃用途

4、限制承租人在附近重（）

5、營業(yè)時(shí)間

6、租金支付方式

7、公用面積的維護(hù)

8、廣告標(biāo)志和圖形

9、折讓優(yōu)惠

10、有關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)11租賃期限

12、承租人與承租人的權(quán)利、義務(wù)

13、違約責(zé)任

13、免責(zé)條件

15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。104．商業(yè)場所租賃合同的簽訂：

1、簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù)

2、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫，特殊協(xié)議在解決欄寫清

3、合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進(jìn)行公證

4、契租日按合同約定之日確定

5、承租人進(jìn)住商場出租人會(huì)同核對(duì)室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備（遞）交填寫合同附表

105．商業(yè)場所承租高的分類方式：

1、零售商店的經(jīng)營品種范圍

2、零售商店的不同形式

3、不同層次的商店

4、不同的商業(yè)規(guī)構(gòu)

5、承租客商在商業(yè)場所的不同作用。106、承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型：

1、基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對(duì)穩(wěn)定商業(yè)場所經(jīng)營管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)；

2、主要承租戶租期一般在10年以上，對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用；

3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。

107．根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營面積應(yīng)達(dá)50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上；其余20%由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動(dòng)性較大，但也體現(xiàn)了市場變化的適應(yīng)性。

108．商業(yè)場所承租客商的依據(jù)：

1、承租戶的聲譽(yù)

2、承租戶的財(cái)務(wù)狀況

3、承租戶組合與位置分配；

4、承租戶需要的服務(wù)。

109．在選擇具體承租戶時(shí)，要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡，除滿足日常消費(fèi)者需求外，還預(yù)計(jì)有哪些時(shí)尚消費(fèi)品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且具有競爭力，所經(jīng)營的種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。

110低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營）失敗的最大原因，經(jīng)營成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)，建筑物內(nèi)、營業(yè)室內(nèi)維護(hù)費(fèi)還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲(chǔ)備基金應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務(wù)種類應(yīng)互為補(bǔ)充。

112．作為商場內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經(jīng)營活動(dòng)，其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別，整個(gè)購物中心的容流量有多大。113．承租客商協(xié)會(huì)組織的內(nèi)容：

1、開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動(dòng)；

2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系；

3、搞一些承租客商之間的互助工作；

4、協(xié)調(diào)承租商與公共商業(yè)場所管理者之間的關(guān)系。

114．商業(yè)租金的構(gòu)成：

1、基礎(chǔ)租金

2、百分比租金

3、代收代繳費(fèi)用

115?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的承租人經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個(gè)最低收入。是以價(jià)值為基礎(chǔ)以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益（）目標(biāo)和可接受的最低金水平確定。

116．當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了零售商的部分經(jīng)營成果。通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動(dòng)百分比面種方式。變動(dòng)百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵(lì)承租提高經(jīng)營水平，擴(kuò)大銷售的目的。

117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費(fèi)用，哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用，哪些費(fèi)用按承租人所承租面積占整個(gè)物業(yè)（是）出租面積的比例來收取，哪些費(fèi)用主要取決于承租人對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。

118．商業(yè)場所租金的確定方法：租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上

2、在物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金

3、商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種

4、租金的調(diào)整一般只對(duì)基礎(chǔ)租金對(duì)基本承租人5年調(diào)整1次，一般承租人每年調(diào)整1次

5、零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計(jì)算，包括營業(yè)面積和公攤面積

6、成功的購物中（）由于產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時(shí)，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設(shè)備、領(lǐng)料、出入庫、安全消防）。

120廠房和倉庫不準(zhǔn)用作生活居住。

121．各企業(yè)車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷，要求放置設(shè)備和貨物。

122．工業(yè)廢棄物應(yīng)由（各企業(yè)、各車間自行）處理

123．若要在外墻式房頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請(qǐng)。

124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）

125．工業(yè)廠房和倉庫的公共場地各企業(yè)不得堆放貨物。

126．物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：

1、物業(yè)的設(shè)計(jì)要科學(xué)、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)

2、建筑材料質(zhì)量和被動(dòng)施工，質(zhì)量要好，減少使用成本

3、配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)

4、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適

5、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

127．做好物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備；

1、人員準(zhǔn)備

2、資料準(zhǔn)備

3、設(shè)備器材準(zhǔn)備

4、資金準(zhǔn)備。

第三篇：珠海物業(yè)管理師培訓(xùn)感受

心德體會(huì)

一、機(jī)會(huì)難得，學(xué)習(xí)氣氛濃厚。

參加海源這次培訓(xùn)的同學(xué)們都很珍惜這次難得的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，在最短的時(shí)間內(nèi)完成了角色轉(zhuǎn)換，認(rèn)真、虛心、誠懇地接受培訓(xùn)，態(tài)度端正、學(xué)習(xí)專注，從能專心致志，全神貫注，認(rèn)真的聆聽和記錄，及時(shí)完成作業(yè)，如饑似渴地接受著新鮮的理念。大家都覺得機(jī)會(huì)是如此的難得，學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，仿佛回到了學(xué)生時(shí)代。

二、異彩紛呈，講座全面系統(tǒng)。

海源專家、教授的講座就象是一頓豐盛的大餐，精美地呈現(xiàn)在我們的面前。各位專家、教授毫無保留的把自己在學(xué)習(xí)和工作中的經(jīng)驗(yàn)?zāi)贸鰜砼c大家分享，深入淺出，可謂是異彩紛呈。對(duì)指導(dǎo)實(shí)際工作有較大幫助，使我們不僅了解了物業(yè)管理的現(xiàn)狀，也對(duì)如何做好物業(yè)管理有了新的思路。更重要的是懂得如何物業(yè)管理，三、學(xué)無止境，更新學(xué)習(xí)觀念。

聽專家、教授們滔滔不絕、揮灑自如的講座，心中十分佩服他們的口才，佩服他們的自信，佩服他們的敏銳，佩服他們知識(shí)的淵博。想想如此才氣從何而來？所有人都是走著同一條道，那就是不斷的讀書學(xué)習(xí)，關(guān)注專業(yè)知識(shí)，關(guān)注國家大事，日復(fù)一日，永無止境。要讓讀書學(xué)習(xí)已像吃飯睡覺一樣，成為我們必不可少的生活方式。我雖然不能教育教學(xué)的專家，但我可以從現(xiàn)在起就行動(dòng)起來，像專家一樣投入到讀書學(xué)習(xí)的活動(dòng)中去，讓讀書學(xué)習(xí)也成為我生命活動(dòng)中不可或缺的組成部分。對(duì)照自己的工作實(shí)際，將所學(xué)知識(shí)為我所用。

人要走進(jìn)知識(shí)寶庫，是一輩子的事情，不可能一蹴而就。因此我們要學(xué)習(xí)的東西太多了。海源教育，給了我們一把學(xué)習(xí)的鑰匙。這是一把增長知識(shí)才干和提高思想素質(zhì)的鑰匙。當(dāng)今社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入了信息社會(huì)，世界已經(jīng)開始全面信息化、全球化。所以，為了適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，我們教師必須首先牢固樹立信息化、全球化的思想，積極參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)，緊跟時(shí)代脈搏。通過海源此次的物業(yè)師培訓(xùn)，我收獲很多，體會(huì)深刻。

在信息時(shí)代，教師既不會(huì)被技術(shù)所替代，也不應(yīng)該再作為傳遞知識(shí)的權(quán)威。教育技術(shù)的發(fā)展永遠(yuǎn)不會(huì)替代教師角色，教師之所以是教師，在于教師能在智力、情感、個(gè)性、精神和人格等方面全面培養(yǎng)和塑造學(xué)生，教育的根本特性是以人育人。有了信息技術(shù)，教師將會(huì)從廣播知識(shí)的繁重任務(wù)中解脫出來，有精力和時(shí)間真正進(jìn)行以人育人的活動(dòng)?，F(xiàn)代教育技術(shù)進(jìn)入到教學(xué)過程中，教師能夠由原來的處于中心地位的知識(shí)權(quán)威轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)生學(xué)習(xí)的指導(dǎo)者和合作伙伴、設(shè)計(jì)者、開發(fā)者、社會(huì)文化的詮釋者、教育的研究者，更多關(guān)注學(xué)生學(xué)習(xí)活動(dòng)的設(shè)計(jì)和開發(fā)。

第四篇：注冊(cè)物業(yè)管理師（范文模版）

注冊(cè)物業(yè)管理師

考試成績實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。

一、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(國人部發(fā)[2005]95號(hào))

第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)參加物業(yè)管理師資格考試：

（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

（六）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

（七）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

考試日期為每年第三季度

考試成績實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。資格考試分4個(gè)半天進(jìn)行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個(gè)科目的考試均為2．5小時(shí)，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)編輯本段考試題型《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。

2.2004年中央廣播電視大學(xué)出版社出版圖書

書名:物業(yè)管理師

圖書編號(hào):755310

圖書《物業(yè)管理師》出版社:中央廣播電視大學(xué)出版社定價(jià):20.0ISBN:730402592

3.注冊(cè)物業(yè)管理師

注冊(cè)物業(yè)管理師是指經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉辦的全國統(tǒng)一考試，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》證書后再經(jīng)過人力資源和社會(huì)保障部進(jìn)行注冊(cè)，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》注冊(cè)證，注冊(cè)證有效期3年.基礎(chǔ)考試每人每科75元，專業(yè)考試每人每科80元。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要查看物價(jià)局、財(cái)政

第五篇：物業(yè)管理師試題

物業(yè)管理師理論知識(shí)模擬試題(單選一)

1.在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的“五證”中，除()之外的其他四證。

A.國有土地使用權(quán)證

B.商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證

C.建筑工程規(guī)劃許可證

D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.()是在業(yè)主業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

A.物業(yè)管理早期介入

B.前期物業(yè)管理

C.日常物業(yè)管理

D.后期物業(yè)管理

3.物業(yè)可行性研究，是指物業(yè)管理企業(yè)在()，擬定物業(yè)管理方案時(shí)，從政策、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的分析。

A.作出投標(biāo)決策前

B.立項(xiàng)前

C.接管理物業(yè)后

D.與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)

4.()是項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)，是分析項(xiàng)目在技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。

A.投資機(jī)會(huì)研究

B.初步可行性研究

C.詳細(xì)可行性研究

D.項(xiàng)目評(píng)論與決策

5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。

A.業(yè)主的愿望

B.物業(yè)本身的條件

C.物業(yè)管理的運(yùn)作能力

D.房地產(chǎn)行政管理部門的意見

6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中，要求新建居住區(qū)紀(jì)地占居住區(qū)總用地比率不低于()。

A.20%

B.30%

C.15%

D.35%

7.()是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。

A.企業(yè)綜合管理制度

B.員工管理制度

C.部門職責(zé)和職責(zé)

D.操作規(guī)程

8.()是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方當(dāng)事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。

A.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度

B.業(yè)主內(nèi)部管理制度

C.物業(yè)管理的公共管理制度

D.業(yè)主公約

9.下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作

B.物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。

C.物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性，一經(jīng)制定就不能修改

D.物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)

10.投資機(jī)會(huì)研究，主要是分析()的可能性。

A.投資范圍

B.投資方向

C.投資對(duì)象

D.投資效益