第一篇：物業(yè)費(fèi)被打折收取的依據(jù)與應(yīng)對(duì)措施

物業(yè)費(fèi)被打折收取的依據(jù)與應(yīng)對(duì)措施

作者：李常思

房屋長(zhǎng)期無(wú)人居住是否需要繳納物業(yè)費(fèi)，如何繳納？業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各述其理，爭(zhēng)議不斷，影響著小區(qū)的和諧穩(wěn)定。二○一○年三月一日開(kāi)始施行的《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定：“連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外”。該條例一發(fā)布立即在社會(huì)上引起巨大反響，擁有多套住宅的業(yè)主拍手稱快，只有獨(dú)套住宅的業(yè)主憤憤不平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)會(huì)的組織下多次向有關(guān)部門反映20%的收取比例不合理，但收效甚微，物業(yè)費(fèi)的收繳工作難度加大。其他省市的物業(yè)費(fèi)收取也因此受到了一定的影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？筆者試從物業(yè)費(fèi)的收取性質(zhì)、依據(jù)和組成來(lái)分析，給從業(yè)者提供一些建議。

一、物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)和依據(jù)

物業(yè)費(fèi)按性質(zhì)應(yīng)分為：物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1、物業(yè)費(fèi)

物業(yè)費(fèi)：業(yè)主應(yīng)“繳納”，主要指：公共設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。收取依據(jù)基于《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”。

“繳納”是法律規(guī)定業(yè)主必須履行的法定義務(wù)，業(yè)主不得以任何理由對(duì)抗。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)：業(yè)主應(yīng)當(dāng)“交納”，主要指：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)成本、稅費(fèi)等。收取依據(jù)：《物業(yè)服務(wù)合同》。

“交納”不是法定義務(wù)，而是基于《物業(yè)服務(wù)合同》約定的合同義務(wù)。

二、物業(yè)費(fèi)的組成

建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，第十一條規(guī)定：實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

業(yè)主長(zhǎng)期不使用房屋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能降低的成本，只有清潔衛(wèi)生費(fèi)用中的部分垃圾清運(yùn)費(fèi)，占整個(gè)物業(yè)費(fèi)成本不足1%，也就是說(shuō)業(yè)主以長(zhǎng)期不使用房屋，要求物業(yè)費(fèi)打折收取，那公平計(jì)算最高的折扣就是0.1折，即按物業(yè)費(fèi)的99%收取。

三、應(yīng)對(duì)措施：

1、在《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》中約定長(zhǎng)期不使用房屋的物業(yè)費(fèi)收取比例；

2、在小區(qū)內(nèi)公示；物業(yè)費(fèi)成本構(gòu)成和收費(fèi)價(jià)格，利用各種方式宣傳繳納物業(yè)費(fèi)的意義，無(wú)論貧富繳費(fèi)義務(wù)是一致的，培養(yǎng)繳費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)和習(xí)慣。

3、必要時(shí)可通過(guò)訴訟獲得法院支持，取得勝訴的判例?！段餀?quán)法》是全國(guó)人大頒布的法律，是上位法；各地《物業(yè)管理?xiàng)l例》是地方性法規(guī)，是下位法，在效力上應(yīng)當(dāng)服從《物權(quán)法》。

第二篇：關(guān)于拖欠物業(yè)費(fèi)的應(yīng)對(duì)措施

關(guān)于拖欠物業(yè)費(fèi)的應(yīng)對(duì)措施

由于蘇州園區(qū)近期有部分案件因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)拖欠問(wèn)題導(dǎo)致案件流程異常，園區(qū)代書針對(duì)該情況通過(guò)討論，提出如下應(yīng)對(duì)措施，供業(yè)務(wù)同仁參考。

措施一：尾款預(yù)留

該辦法適合所有案件，且為常規(guī)的應(yīng)對(duì)措施。

在買賣雙都同意的情況下，預(yù)留部分尾款至交房的時(shí)候轉(zhuǎn)付出賣方，有助于約束出賣方結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)。

措施二：過(guò)戶當(dāng)天交房

對(duì)于不愿意留有尾款的案件，一般把交房時(shí)間定在過(guò)戶當(dāng)天。

在簽約的時(shí)候，若買賣雙方對(duì)于預(yù)留尾款達(dá)不成一致，則可以通過(guò)交房時(shí)間提前的辦法來(lái)控制交易風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诮环康臅r(shí)候，我們可以知道出賣方是否交齊相關(guān)費(fèi)用，若沒(méi)有，可以通過(guò)暫停納稅流程來(lái)約束出賣方，使得出賣方不能拿到房款，從而迫使其交齊物業(yè)管理費(fèi)。

措施三：簽約后查驗(yàn)

對(duì)于既不愿意預(yù)留尾款也不愿意提前交房的案件，則需在簽約以后查驗(yàn)物業(yè)費(fèi)的交足情況。

在簽約過(guò)程中，不能滿足上述兩個(gè)條件的時(shí)候，簽約法務(wù)提醒業(yè)務(wù)同仁在簽約以后至物業(yè)部門核查成交房屋的物業(yè)費(fèi)繳納情況，若發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)未交足，則可以通過(guò)暫停交易流程來(lái)迫使出賣方交齊物業(yè)管理費(fèi)。

注意事項(xiàng)：提醒業(yè)務(wù)同仁在進(jìn)行房屋交接的時(shí)，務(wù)必查清物業(yè)費(fèi)的繳納情況，并在房屋交接書上明確說(shuō)明。

蘇州園區(qū)代書2011年06月23日

第三篇：空置房物業(yè)費(fèi)打折的邏輯與悖論

空置房物業(yè)費(fèi)打折的邏輯與悖論

文/梁曉東

原載于《現(xiàn)代物業(yè)》上旬刊2010年01期/總139期

社區(qū)當(dāng)中反復(fù)的博弈過(guò)程最終以政府文件的形式確立下來(lái)，才是一些地方物業(yè)管理?xiàng)l例、制度出臺(tái)的真正背景。前段時(shí)間，媒體廣泛報(bào)道的某市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂案規(guī)定，住房連續(xù)空置三個(gè)月以上可只交20%物業(yè)費(fèi)（石家莊市）。在物業(yè)管理包干制和開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)公司的前提條件下，這類規(guī)定將客觀上維護(hù)部分業(yè)主的利益，既然物業(yè)管理收支成本包干，那雙方都有將成本最小化的傾向，業(yè)主概莫能外；既然開(kāi)發(fā)商成為物業(yè)管理企業(yè)生存的主要支持者，那么業(yè)主的繳費(fèi)在總的物業(yè)管理收支循環(huán)中其實(shí)本就處于次要的地位——從另一個(gè)角度看，當(dāng)物業(yè)管理的大部分人力、物力、財(cái)力都用于滿足開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)要求，包括一些未遷入業(yè)主根本無(wú)法參與享受的活動(dòng)（譬如社區(qū)文化等等），那么，空置房征收20%的物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是一些住宅社區(qū)物業(yè)管理成本分?jǐn)偟恼鎸?shí)反映，即社區(qū)中起到實(shí)效的基礎(chǔ)服務(wù)僅占20%的物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)值量。只有從這種現(xiàn)實(shí)出發(fā)，該修訂案的說(shuō)法才無(wú)可厚非。當(dāng)年青島市在國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)前很長(zhǎng)一段時(shí)間，都維持著開(kāi)發(fā)商支付全部前期物業(yè)管理費(fèi)用的制度規(guī)定，直到業(yè)主委員會(huì)成立后物業(yè)公司才有權(quán)向業(yè)主收費(fèi)，所以，未嘗不可以把“空置房物業(yè)費(fèi)打折”看成是現(xiàn)實(shí)中國(guó)社區(qū)利益均衡機(jī)制的一種反映。

但是，值得反思的是，在提倡法治的同時(shí)，是不是過(guò)于忽略了經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中各主體自我協(xié)調(diào)的能力？政府權(quán)力部門居然能夠如此廣泛而深入地干預(yù)社區(qū)私有財(cái)產(chǎn)的分配與調(diào)整，事實(shí)上是把大多數(shù)的業(yè)主都看作是早產(chǎn)兒，而物業(yè)公司則顯然是被妖魔化了。假若該修訂案的這一規(guī)定最終生效，那么潛臺(tái)詞就是：該市以前和以外的物業(yè)管理收費(fèi)做法，都是在侵占空置房業(yè)主的利益——然而事實(shí)并不是這樣。物業(yè)管理本身具有公共物品特征，決策者既不能獲得全部收益，也不能承擔(dān)全部成本，那么，內(nèi)部市場(chǎng)常常會(huì)因效率的原因而失靈。如果把錢從公共服務(wù)成本中拿走，廣泛地“搭便車”行為和俱樂(lè)部物品所導(dǎo)致的結(jié)果，就是社區(qū)總價(jià)值的崩潰，無(wú)怪乎作為行業(yè)指導(dǎo)文件的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第四十二條規(guī)定，“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”筆者以為，也只有全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，在進(jìn)行物業(yè)管理審計(jì)的活動(dòng)中，才將有充分的權(quán)利與理由主張建設(shè)單位全額繳納真正的空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主擁有的空置房物業(yè)費(fèi)打折，實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中建設(shè)單位普遍忽略自身的應(yīng)繳費(fèi)用，所實(shí)施的一次戰(zhàn)略性的“抵消”行為。

從極端個(gè)人的角度上，我寧愿把“20%法例”看成一次政治行動(dòng)，而不是立法行動(dòng)。該修訂案的制訂者們將自己明晰地劃定為維護(hù)業(yè)主利益的斗士、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的代言人。實(shí)際上，他們對(duì)社區(qū)中所發(fā)生的狀況究竟有多大的控制力，自己也不清楚。在這一市場(chǎng)中，人們追求的往往是一種效果，而不是結(jié)果。

交易行為意味著，如果進(jìn)行交易，證明交易對(duì)雙方都有益，是一個(gè)正和博弈；不交易，僅僅是喪失了某種獲益機(jī)會(huì)而已。但是兩者還存在第三種選擇情況，就是可以互相偷盜！偷盜成功，意味著一個(gè)人的所失是另一個(gè)人的所得，這是零和博弈；當(dāng)大家都為了防止另一個(gè)人偷盜而采取安全成本，意味著大家都支出而無(wú)法獲益，這就是負(fù)和博弈了?；谖飿I(yè)管理與業(yè)主之間相互不能信任所導(dǎo)致的一切互相遏制和阻礙的行為，其實(shí)就是雙重累加的負(fù)和博弈。對(duì)物業(yè)管理中的任何決策，譬如“20%法例”，有人拍手叫好，有人叫苦不迭。或許大家以為，彈冠相慶的自然是那些擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主，叫苦不迭的肯定是那些收不抵支的物業(yè)公司，但實(shí)際結(jié)果并不盡然，很有可能產(chǎn)生倒轉(zhuǎn)的效果。物業(yè)管理的政策問(wèn)題實(shí)際上都是“共同”的問(wèn)題，這才是“物業(yè)管理”這一詞匯真正可怕的部分。

誠(chéng)然，中國(guó)的大部分業(yè)主從完全沒(méi)有物業(yè)管理觀念，到現(xiàn)在開(kāi)始自覺(jué)形成了物業(yè)管理的繳費(fèi)意識(shí)，這已是中國(guó)社會(huì)莫大的進(jìn)步，其中包含了大量的物業(yè)管理一線工作人員的血汗和辛勞。如果沒(méi)有他們的超額付出，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展必須受限。但是，我們?nèi)匀蛔⒁獾剑阂恢庇縿?dòng)著的暗潮正是物業(yè)管理行業(yè)的尊嚴(yán)尚未樹(shù)立起來(lái)，物業(yè)管理人的勞動(dòng)不能得到相應(yīng)的價(jià)值認(rèn)同。當(dāng)現(xiàn)實(shí)中《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》這些良法在備受指責(zé)、執(zhí)行中又被架空，當(dāng)政府干預(yù)社區(qū)財(cái)產(chǎn)管理的政策頻頻出臺(tái)，這些現(xiàn)象在深層上便意味著法治精神與制度建設(shè)依然任重而道遠(yuǎn)。

附：石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例

(2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)；2004年5月28日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)；2009年6月18日石家莊市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議修訂；2009年11月28日河北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)，自2010年3月1日起施行)

第三十七條 連續(xù)三個(gè)月以上無(wú)人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。

業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

第四篇：業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的幾種情形及應(yīng)對(duì)措施

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的幾種情形及應(yīng)對(duì)措施

拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見(jiàn)，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無(wú)論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無(wú)助于問(wèn)題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過(guò)學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持。

根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)，粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問(wèn)題，如房屋內(nèi)外墻開(kāi)裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車輛如電動(dòng)車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆](méi)入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說(shuō)法“老賴”業(yè)主，無(wú)任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

處理拒交的具體應(yīng)對(duì)談判技巧和催收辦法：

一、因工程問(wèn)題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋：雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。

三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。

四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

五是積極協(xié)調(diào)和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過(guò)如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

二、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過(guò)核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說(shuō)明的是保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，是通過(guò)合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒(méi)有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

三、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

●解讀最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)）或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

●現(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒(méi)有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。各地也一些具體規(guī)定，可參照?qǐng)?zhí)行。

四、對(duì)無(wú)任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴，采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

五、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請(qǐng)廣大業(yè)主注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠(chéng)、相諒、相信的原則，通過(guò)友好協(xié)商來(lái)解決問(wèn)題，如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi)，作為經(jīng)營(yíng)企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開(kāi)支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無(wú)法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來(lái)執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

第五篇：物業(yè)費(fèi)催繳方法心得總結(jié)(五)-催繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題匯總及應(yīng)對(duì)措施

物業(yè)費(fèi)催繳方法心得總結(jié)

（五）-催繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題匯總及應(yīng)對(duì)

措施

前面小編講了一些催繳物業(yè)費(fèi)的注意事項(xiàng)，今天小編給大家整理了一些催繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施，希望對(duì)大家有所幫助。1.業(yè)主：目前物業(yè)費(fèi)高，等業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司續(xù)簽合同、降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)再交費(fèi)。物業(yè)公司：

1）業(yè)主與物業(yè)公司之間，是通過(guò)契約形式建立起來(lái)的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系；業(yè)主在入住時(shí)，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，約定了服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。雙方就應(yīng)按《前期物業(yè)管理協(xié)議》約定履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。

2）若業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重新約定；則應(yīng)以《合同》簽定生效日期后，再執(zhí)行新約定。在此之前，原《前期物業(yè)管理協(xié)議》或原《物業(yè)服務(wù)合同》是合法有效的，雙方都應(yīng)執(zhí)行原規(guī)定。

3）物業(yè)公司每天都在投入成本（比如，員工工資，公共設(shè)施維護(hù)保004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

養(yǎng)），為業(yè)主服務(wù)；業(yè)主享受到服務(wù)，就應(yīng)按約定交費(fèi)；物業(yè)公司沒(méi)用費(fèi)用，如何為業(yè)主提供好更好的服務(wù).2．業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，要免一部分物業(yè)費(fèi)可以考慮交費(fèi)。物業(yè)公司：

1）按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

2）首先讓業(yè)主指出哪些工作不到位，進(jìn)而判斷是否真不到位；若確實(shí)有不到位的地方，立即安排相關(guān)工作人員去整改；

3）若業(yè)主屬“無(wú)理挑剔型”，則可以陪同業(yè)主一起到現(xiàn)場(chǎng)核查，可以從某種程度上揭露業(yè)主的“陰謀”。4）堅(jiān)定立場(chǎng)，不能輕易承諾降費(fèi)。

3.業(yè)主：目前手中沒(méi)錢，或現(xiàn)在比較忙，過(guò)些天再來(lái)繳納物業(yè)費(fèi)。（此類型屬于無(wú)理推托型）物業(yè)公司：

1）不能完全相信業(yè)主過(guò)一段時(shí)間一定會(huì)來(lái)交費(fèi)，一定要與業(yè)主約定好繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)間。

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2）在業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)之前，不斷與該業(yè)主保持聯(lián)系，讓業(yè)主沒(méi)有推脫理由。

3）到約定繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)間，與該業(yè)主溝通；若業(yè)主再找理由，收費(fèi)人員可以告訴業(yè)主可以上門收費(fèi)或到業(yè)主單位去收。進(jìn)一步給業(yè)主壓力。

4）業(yè)主在家時(shí)，主動(dòng)上門與業(yè)主溝通，催繳物業(yè)費(fèi)。

4.業(yè)主：業(yè)主以開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)及公共設(shè)施設(shè)計(jì)不合理為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司：

1)向業(yè)主講明開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)問(wèn)題不是物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)所能解決的，超出物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)限范圍。

2)業(yè)主交物業(yè)費(fèi)是來(lái)享受物業(yè)管理服務(wù)，以小區(qū)房屋或設(shè)施設(shè)計(jì)不合理為由不交物業(yè)費(fèi)，是沒(méi)有理由的。

3）涉及建設(shè)單位設(shè)計(jì)不合理，物業(yè)公司可以代表業(yè)主向相關(guān)單位發(fā)函；有業(yè)委會(huì)的也可以讓業(yè)委會(huì)來(lái)發(fā)函（避免物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾激化）。但能否有效果，物業(yè)公司無(wú)權(quán)制約其它單位。

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5．業(yè)主：買房子后，不在小區(qū)住，沒(méi)享受到物業(yè)服務(wù)，所以不交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司：

1）業(yè)主不在小區(qū)住，在很多方面也是在享受物業(yè)管理服務(wù)，比如安全、公共衛(wèi)生、綠化等服務(wù)；這些物業(yè)服務(wù)對(duì)業(yè)主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

2）北京市高級(jí)人民法院《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》中第23條規(guī)定“業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不予支持。7．業(yè)主：物業(yè)費(fèi)都干什么了？

物業(yè)公司：物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)公司為業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)的基本保證。費(fèi)用的支出包括以下幾個(gè)方面：

1）小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)；電梯維護(hù)；供電、供水設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)；保潔服務(wù)；垃圾清運(yùn)均由專業(yè)公司提供，每月要從物業(yè)費(fèi)中支出以上各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。

2）物業(yè)服務(wù)中心秩序維護(hù)員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業(yè)費(fèi)中支出。

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3）小區(qū)的公共用水、用電等能源費(fèi)要從物業(yè)費(fèi)中支出。

催天下平臺(tái)是互聯(lián)網(wǎng)催收平臺(tái)，針對(duì)物業(yè)費(fèi)催繳項(xiàng)目已服務(wù)上千家企業(yè)，為上千家物業(yè)管理企業(yè)解決了物業(yè)費(fèi)催繳難的問(wèn)題。平臺(tái)支持批量發(fā)布債權(quán)，分案靈活，律師接單，是物業(yè)公司解決物業(yè)費(fèi)催繳難題的好幫手。平臺(tái)的服務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的清收，形成物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，化解物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，在催繳物業(yè)費(fèi)過(guò)程中，架起一座物業(yè)公司與業(yè)主之間的橋梁，通過(guò)法，理，情化解物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾誤解，努力達(dá)成共識(shí)，為共建美好家園，和諧社區(qū)而努力。歡迎合作洽談！

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