第一篇：法規(guī)-《北京市物業(yè)管理辦法實施中若干問題的通知》政策解讀

《北京市物業(yè)管理辦法>實施中若干問題的通知》政策解讀

(一)《通知》明確了前期物業(yè)管理的期限。

長期以來，前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的重要因素。為解決這一問題，《通知》將《北京市物業(yè)管理辦法》中關(guān)于前期物業(yè)管理制度的創(chuàng)新進(jìn)行了細(xì)化，進(jìn)一步明確了建設(shè)單位的前期物業(yè)責(zé)任，把與全體業(yè)主完成物業(yè)共用部分交接作為前期開發(fā)與后期管理的分界點?！锻ㄖ芬?guī)定了前期物業(yè)管理期限為首戶業(yè)主入住至業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接。這一規(guī)定有利于厘清前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任，更好的保護(hù)相關(guān)各方的合法權(quán)益，將前期開發(fā)遺留問題解決在全體業(yè)主承接共用部分之前。

(二)《通知》規(guī)定了前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

《通知》規(guī)定，《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位在銷售房屋前應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

1、在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

2、委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進(jìn)行測算

3、將測算結(jié)果在銷售場所進(jìn)行公示；

4、將測算出的服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同；

5、按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；

6、在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；

7、向業(yè)主收費前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，并將收費起始時間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

以上規(guī)定，體現(xiàn)了前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任的具體要求。建設(shè)單位為全體業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)事項、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公開透明，物業(yè)服務(wù)價格的確定過程應(yīng)當(dāng)客觀公正。這一規(guī)定有利于明確建設(shè)單位的責(zé)任和義務(wù)，進(jìn)一步明晰了前期物業(yè)管理階段的法律關(guān)系。

(三)《通知》規(guī)定了前期物業(yè)管理階段業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

《物權(quán)法》規(guī)定，“業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。這說明，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的權(quán)利主體，而全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，圍繞共有部分行使共同管理權(quán)利的組織，是業(yè)主大會。因此，業(yè)主入住以后，在符合法定條件時，應(yīng)當(dāng)積極組織成立業(yè)主大會，并從建設(shè)單位手中接管物業(yè)共用部分，行使共同事項的決定權(quán)。

為了推動業(yè)主積極成立業(yè)主大會，及時對物業(yè)行使共同決定權(quán)，《通知》規(guī)定在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極成立業(yè)主大會。并規(guī)定了籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費。以此推動業(yè)主積極成立業(yè)主大會。

(四)《通知》明確了前期物業(yè)管理期間是否收取物業(yè)服務(wù)費

為了明確前期物業(yè)管理期間建設(shè)單位責(zé)任，同時兼顧建設(shè)單位和業(yè)主雙方權(quán)益，《通知》按照權(quán)責(zé)一致的法制原則明確規(guī)定前期物業(yè)管理期間建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，但同時為了防止業(yè)主怠于行使權(quán)利，在符合相應(yīng)條件的前提下，以不召開業(yè)主大會、故意不確定物業(yè)管理方式、拒絕配合建設(shè)單位查驗交接共用部位等方式，逃避物業(yè)管理里責(zé)任和義務(wù)，《通知》規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費的四種情形：

1、籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的；

2、首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；

3、首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的；

4、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

這一規(guī)定體現(xiàn)了建設(shè)單位和業(yè)主作為民事法律關(guān)系平等主體之間基于誠實信用原則形成的權(quán)利義務(wù)雙向制約機制，符合《北京市物業(yè)管理辦法》的立法本意。

(五)《通知》確定了房屋管理“業(yè)主一卡通”制度

本市將實行房屋管理“業(yè)主一卡通”制度。每套房屋對應(yīng)一張“業(yè)主一卡通”，“業(yè)主一卡通”同時具備銀行端的金融功能和在北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺的使用功能。

業(yè)主在入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議，向“業(yè)主一卡通”中預(yù)存不超過12個月的物業(yè)服務(wù)費，發(fā)生業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費情形是，按照約定由建設(shè)單位劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費。

目前，北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺已開發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》施行同步上線。屆時，業(yè)主即可使用“業(yè)主一卡通”實現(xiàn)公共事項決策。

(六)《通知》規(guī)定了建設(shè)單位提供前期物業(yè)服務(wù)的方式

《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)性服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

(七)《通知》規(guī)定了分期開發(fā)建設(shè)的小區(qū)如何繳納前期物業(yè)服務(wù)費

為解決實踐中常見的同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅項目橫跨《北京市物業(yè)管理辦法》實施前后，如何適用《北京市物業(yè)管理辦法》的問題，《通知》明確了《北京市物業(yè)管理辦法》實施前，分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目屬于同一物業(yè)管理區(qū)域的，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，按照原合同約定執(zhí)行。這一規(guī)定避免了同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因為分期開發(fā)的原因而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)不一致的情形，以及因為分期開發(fā)導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)收費混亂的情況。

(八)《通知》規(guī)定了物業(yè)管理用房的配建核查

《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定了新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)配建物業(yè)服務(wù)用房，為了推動建設(shè)單位履行配建義務(wù)，《通知》明確要求測繪單位應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘測、核查物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積并在《房屋土地測繪技術(shù)報告書》中標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等情況。同時，房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時，應(yīng)當(dāng)核查測繪成果是否符合規(guī)劃許可及《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第二篇：關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實施中若干問題的通知

關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實施中若干問題的通知

來源： 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站 日期： 2010-09-09

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京建發(fā)[2010]506號

各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、房管局、各有關(guān)單位：

為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，進(jìn)一步保障物業(yè)管理活動中各方主體的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現(xiàn)就《辦法》實施中的有關(guān)問題通知如下：

一、前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。

二、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極成立業(yè)主大會，及時確定物業(yè)管理方式，并做好物業(yè)共用部分的查驗和交接。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

四、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費；但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費：

1、籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的；

2、首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；

3、首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的；

4、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗交接報告或其摘要文本應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

五、在交付房屋前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。

業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。并按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標(biāo)準(zhǔn)，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過12個月的物業(yè)服務(wù)費。發(fā)生本通知第四條規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費情形時，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)及費用繳納的相關(guān)約定即時生效，建設(shè)單位可以根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費。

建設(shè)單位向業(yè)主收費之前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，將收費起始時間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

六、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)性服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

七、《辦法》實施前，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定執(zhí)行。

八、《辦法》實施后，規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按標(biāo)準(zhǔn)配建物業(yè)服務(wù)用房。測繪單位應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘測、核查物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，并在《房屋土地測繪技術(shù)報告書》中標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時，應(yīng)當(dāng)核查測繪成果是否符合規(guī)劃許可及《辦法》第七條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

二〇一〇年九月八日

第三篇：關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實施中若干問題的通知_京建發(fā)[2010]506號

京建發(fā)[2010]506號

關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實施中

若干問題的通知

各區(qū)縣建委、房管局、各有關(guān)單位：

為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》），進(jìn)一步保障物業(yè)管理活動中各方主體的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現(xiàn)就《辦法》實施中的有關(guān)問題通知如下：

一、前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。

二、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極成立業(yè)主大會，及時確定物業(yè)管理方式，并做好物業(yè)共用部分的查驗和交接。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

四、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費；但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同 的約定繳納物業(yè)服務(wù)費：

1．籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的； 2．首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；

3．首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的；

4．物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)項目交接報告或其摘要文本應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

五、在交付房屋前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。

業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。并按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標(biāo)準(zhǔn)，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過12個月的物業(yè)服務(wù)費。發(fā)生本通知第四條規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費情形時，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)及費用繳納的相關(guān)約定即時生效，建設(shè)單位可以根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費。

建設(shè)單位向業(yè)主收費之前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，將收費起始時間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

六、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)性服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

七、《辦法》實施前，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定執(zhí)行。

八、《辦法》實施后，規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按標(biāo)準(zhǔn)配建物業(yè)服務(wù)用房。測繪單位應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘測、核查物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，并在《房屋土地測繪技術(shù)報告書》中標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時，應(yīng)當(dāng)核查測繪成果是否符合規(guī)劃許可及《辦法》第七條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

二〇一〇年九月四日

主題詞：物業(yè)管理 實施 通知

抄送：北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會辦公室

2010年9月8日印發(fā)

第四篇：關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實施中若干問題的通知 京建發(fā)[2010]506號（范文模版）

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會文件

京建發(fā)[2010]506號

關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實施中

若干問題的通知

各區(qū)縣建委、房管局、各有關(guān)單位：

為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》），進(jìn)一步保障物業(yè)管理活動中各方主體的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現(xiàn)就《辦法》實施中的有關(guān)問題通知如下：

一、前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。

二、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極成立業(yè)主大會，及時確定物業(yè)管理方 式，并做好物業(yè)共用部分的查驗和交接。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

四、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費；但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費：

1．籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的； 2．首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；

3．首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的；

4．物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗交接報告或其摘要文本應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

五、在交付房屋前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。

業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。并按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標(biāo)準(zhǔn)，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過12個月的物 業(yè)服務(wù)費。發(fā)生本通知第四條規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費情形時，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)及費用繳納的相關(guān)約定即時生效，建設(shè)單位可以根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費。

建設(shè)單位向業(yè)主收費之前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，將收費起始時間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

六、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)性服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

七、《辦法》實施前，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定執(zhí)行。

八、《辦法》實施后，規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按標(biāo)準(zhǔn)配建物業(yè)服務(wù)用房。測繪單位應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘測、核查物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，并在《房屋土地測繪技術(shù)報告書》中標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時，應(yīng)當(dāng)核查測繪成果是否符合規(guī)劃許可 及《辦法》第七條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

二〇一〇年九月八日

主題詞：物業(yè)管理 實施 通知

抄送：北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會辦公室

2010年9月8日印發(fā)

第五篇：建設(shè)單位實施《北京市物業(yè)管理辦法》相關(guān)業(yè)務(wù)指引

建設(shè)單位實施《北京市物業(yè)管理辦法》相關(guān)業(yè)務(wù)指引

北京市物業(yè)管理辦法》施行后，按照規(guī)章以及相關(guān)政策規(guī)定，建設(shè)單位在銷售房屋及前期物業(yè)服務(wù)階段應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù)：

一、嚴(yán)格按照《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》及《北京市物業(yè)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，在編制的建設(shè)方案中明確物業(yè)管理用房的坐落和面積?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》中規(guī)定，對于新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、項目建設(shè)計劃、分期銷售計劃等情況，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。一方面由于小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會可以按照物業(yè)管理1域劃分選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)可能存在不同物業(yè)管理區(qū)域由不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)象：另一方面，建設(shè)單位申請成立業(yè)主大會籌備組，需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積的50gro以上。由此，前期物業(yè)管理區(qū)域劃分既要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定又要方便住宅小區(qū)入住后管理。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則卜應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分要與建設(shè)方案相銜接。

二、前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，嚴(yán)格按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。

1、前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位可以白行提供前期物業(yè)服務(wù)、將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者將專項服務(wù)委托給專、盼降服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)指定本企業(yè)的人員擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)通過考試取得《項目負(fù)責(zé)人考試合格證書》方可上崗。

2、前期物業(yè)服務(wù)費用評估以物業(yè)管理區(qū)域為單位，評估住宅等其他物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)費用。2010年10月1日起，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》及《關(guān)于<北京市物業(yè)管理辦法>實施中若干問題的通知》（京建發(fā)[20101506號]、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》（京建發(fā)[2010]383號）的相關(guān)規(guī)定。在辦理商品房預(yù)售許可前，建設(shè)單位應(yīng)參照北京市地方標(biāo)準(zhǔn)DBII/T 751-2010《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》確定本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，隨機抽取物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)測算出的服務(wù)費用，并寫入前期物業(yè)服務(wù)合同，評估報告摘要文本在銷售場所進(jìn)行公示。將測算出的服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)寫入前期物業(yè)服務(wù)合同，并在銷售場所進(jìn)行公示。

3、對2010年10月1日前已通過前期物業(yè)管理招投標(biāo)確定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、10月1日后申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》及《關(guān)于<北京市物業(yè)管理辦法>實施中若干問題的通知》（京建發(fā)[2010]506號）、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》（京建發(fā)

[20101383號]的要求委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)重新對服務(wù)費用進(jìn)行測算，已中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)視為建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。