第一篇：關于規(guī)范保障性住房政府回購資金撥付管理的通知

關于規(guī)范保障性住房政府回購資金撥付管理的通知

《鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)》HTTP://004km.cn

(日期：2011-11-09)【字體： 大 中 小】

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局屬各單位，機關各處室，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

為大力推動保障性安居工程建設，確保保障性安居工程質量安全，現(xiàn)結合我市實際，決定將工程質量與資金撥付進行掛鉤，以進一步激發(fā)企業(yè)參與保障性安居工程建設的積極性。

一、確保工程質量

廉租住房、公共租賃住房建設單位應嚴格按照國家相關規(guī)定，嚴格項目的規(guī)劃、設計、施工，確保工程按計劃進行施工，按標準保證質量，按預算控制成本。

二、分期撥付資金

（一）項目取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，且基礎施工后，企業(yè)即可申請撥付20%的回購資金。

（二）形象進度達到預售條件時，重點把好質量控制資料和各種與施工進度同步、同條件養(yǎng)護試件、混凝土開盤鑒定等資料查驗關，再行支付30%的回購資金。

（三）工程主體結頂后，重點把好結構驗收資料查驗關，再行支付30%的回購資金。

（四）房屋竣工經(jīng)驗收合格后，重點把好分戶驗收、節(jié)能專項驗收資料查驗關，再支付15%的回購資金。

（五）重點審查入住保障對象的認可簽字以及房屋產(chǎn)權測繪報告，并在房屋交付使用滿一年后，將剩余資金一次性劃入企業(yè)賬戶。

三、實施分類建檔

市保障性住房辦公室在核撥資金前，應按照分期撥付資金規(guī)定，嚴查各種手續(xù)和檔案資料，并根據(jù)進度實施分類建檔，切實將資金撥付與工程質量掛鉤，凡未達到資金撥付要求，須經(jīng)企業(yè)整改到位后，方能實施撥付。

四、其他相關規(guī)定

廉租住房、公共租賃住房回購的其他事宜在雙方簽訂的《公共租賃住房回購協(xié)議》中予以明確。廉租住房按規(guī)定實施產(chǎn)權劃轉的，市保障性住房辦公室、項目所在轄區(qū)政府（或由其指定的保障部門）和開發(fā)企業(yè)三方簽訂《補充協(xié)議》予以約定市、區(qū)兩級資金的撥付方式。

《通知》自下發(fā)之日起施行。政府出臺新規(guī)定的，應從其新規(guī)定。

2011年8月16日

第二篇：保障性住房和政府資金來源

為應對金融危機沖擊，實現(xiàn)保增長擴內需，國家于去年11月宣布了今明兩年4萬億刺激計劃，各地方政府也紛紛提出當前及今后一段時期的項目建設和巨額投資計劃，一時間達18萬億之巨。然而，地方投資熱情與地方投資的增速并不成正比。就在中央投資猛烈增長之時，地方政府到2008年底的投資增速反倒較7月份累計下降了1.8個百分點，2009年2月更跌至2004年1月以來的歷史最低水平； 3月份雖有所上升，但仍低于總體投資增速0.1個百分點。

地方投資有心無力的一個重要原因，正是項目資本金不足。按照我國現(xiàn)行制度，除外商投資和公益性項目外，所有項目無論國有、非國有，資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設。項目資本金成為整個項目啟動的關鍵一環(huán)。目前，我國地方政府進行的基礎設施和公益項目建設，其項目資本金主要來源于地方財政注入及土地資產(chǎn)變現(xiàn)等，而在危機之下，地方財政收入下滑速度超預期、土地出讓金收入大幅萎縮、1998年擴張性政策投資形成的負債目前正進入償債高峰等因素，都使得地方可支配的財力大幅下滑，項目資本金投入能力嚴重不足，造成大量項目無法上馬開工。

為順利籌集資金，滿足項目資本金投入的要求，確保各項建設順利進行，從中央到地方，都在不斷進行新的嘗試和探索。

國家拓寬地方項目資本金來源的政策突破和動向

已經(jīng)采取的政策

地方債放行。2月17日，全國人大聽取了國務院《關于安排發(fā)行2009年地方政府債券的報告》，我國地方債正式開閘。具體做法是：由財政部以記賬式國債方式代理發(fā)行，實行發(fā)行額管理，2009年總規(guī)模控制在2000億以內。地方政府承擔還本付息責任。還本付息和支付發(fā)行費由財政部代辦；地方政府未按時上交的，財政部與地方財政辦理結算時如數(shù)扣繳。

與1998年中央發(fā)行國債然后轉貸地方最大的不同在于，這一次發(fā)行的不再是國債而是地方債，中央政府的角色由“轉貸”變?yōu)椤按怼保胤秸畡t成為“債務人”。然而，盡管此次開閘意義重大，但實際上這并不是完全意義上的地方債券。雖然中央代發(fā)地方債可以作為一項臨時性措施發(fā)揮作用，但卻無法形成解決當前地方政府財政困境的長效機制調低軌道交通等11類項目資本金比例。為調動社會和企業(yè)投資積極性，調整和優(yōu)化投資結構，國務院4月29日決定對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行調整。具體的調整方向為：降低城市軌道交通、煤炭、機場、港口、沿海及內河航運、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等11類項目的資本金比例，同時適當提高電石、鐵合金、燒堿、焦炭、電解鋁等“兩高一資”項目資本金比例。這項政策的出臺，意在緩解4萬億計劃的資本缺口，加快經(jīng)濟復蘇，雖然目前下調幅度尚未確定，但對放大地方和社會投資、緩解地方財政壓力無疑具有重要的積極意義。對于地方政府來說，下調項目資本金比例，意味著項目開工門檻的降低，以及既定資金量下投資能力的放大和增強。

正在醞釀的政策

國家考慮允許基礎設施公司發(fā)行資產(chǎn)支持證券。據(jù)媒體報道，國家正在考慮允許經(jīng)營基礎設施項目的公司出售資產(chǎn)支持證券作為額外融資渠道。

資產(chǎn)支持證券、也稱資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)，是以某種資產(chǎn)組合為基礎發(fā)行的債券。一般而言,指發(fā)起人將缺乏流動性、但又可以產(chǎn)生穩(wěn)定可預見現(xiàn)金收入的資產(chǎn)（如公路橋梁收費權、租約、抵押貸款等）或資產(chǎn)組合, 通過一定的結構安排，對資產(chǎn)中風險與收益要素進行分離與重組，進而轉化成由未來現(xiàn)金流為擔保的可自由流通的證券在金融市場進行銷售。與傳統(tǒng)融資模式相比,資產(chǎn)證券化具有融資成本低、融資效率高、投資人風險小等優(yōu)點。

通過發(fā)行基礎設施項目資產(chǎn)支持證券, 可將不具備流動性的基礎設施存量資產(chǎn)轉變?yōu)樾庞玫燃壿^高、收益較穩(wěn)定的可流通證券，從而得到可用的資金并將其投入到新的基礎設施項目中。由于資產(chǎn)支持證券利率通常低于銀行貸款，因此若政策能獲批實施，將成為一個更便利的融資渠道。

發(fā)展改革委提出特定項目資本金貸款。由發(fā)展改革委牽頭的政府特定項目資本金貸款的落地，有望成為地方政府解決項目資本金不足的重要渠道之一。

資本金貸款又稱股本貸款或股本權益性貸款，即商業(yè)貸款可以直接作為項目啟動的資本金來源。項目資本金貸款在業(yè)內早有先例。國家開發(fā)銀行商業(yè)化轉型前推行的政策性業(yè)務之一“軟貸款”，就可以被看作銀行涉足項目資本金貸款的例證。這種政策性貸款方式具有期限長、利率低和可用作項目資本金的特點。發(fā)改委推行的項目資本金貸款與國開行的“軟貸款”并不相同。據(jù)悉可能將在4萬億元范圍內，形成一個項目目錄，供銀行參考。按照設想，該貸款將實行招標制，具體來說，哪些銀行對政府項目的資本金貸款感興趣，就可以去投標。貸款期限要求在10年以上，利率在基準利率的基礎上下浮20%-30%。地方政府為了吸引銀行投標，可以采取貼息的條件來吸引。

與單純的股本金貸款相比，特定項目貸款設定了諸多限制。其中包括:貸款不能超過資本金總額的40%，只能用于政府特定投資項目，且只能在積極財政政策實施期間發(fā)放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步設想傳出之后，鑒于對相關風險的考慮，目前尚沒有進一步的進展。但在實際操作中，不少銀行、尤其是一些中小股份制銀行進行了變通處理，信貸資金實際上已變相進入了“股本領域”。

方式之一是，將項目貸款轉為流動資金貸款。這樣不僅逃避了各種對項目貸款的“證件審批齊全、資本金到位”等嚴格的信貸審批流程，而且通過滾動貸款，“短貸長用”，變相滿足了融資要求。

方式之二是，在項目資本金不足的情況下，通過一些銀行的“流動資金貸款”滿足最低資本金要求，然后向另外一些大型銀行申請項目資金貸款。

方式之三是，由于目前可用作資本金出資的財產(chǎn)既包括貨幣，也包括股本等權益性資產(chǎn)和土地等實物資產(chǎn)，所以地方政府有可能通過做高土地估價等固定資產(chǎn)價值等，達到銀行的資本金要求，類似“虛假注資”。

方式之四是，通過融資平臺和其他地方企業(yè)借款完成資本金的比例要求，在項目資金到位后，再以對外投資方式完成“資本金抽逃”。

各地拓寬項目資本金來源的嘗試與創(chuàng)新

京滬粵謀建大融資平臺，中期票據(jù)緩解資本金困局

2008年歲末之際，部分銀行間市場主承銷商(以大型國有商業(yè)銀行為主)及北京、上海、廣東三地政府金融辦人士趕赴北京，與中國銀行間市場交易商協(xié)會共商債務融資工具發(fā)行工作。京滬粵做大政府投融資平臺，借助銀行間債券市場，發(fā)行中期票據(jù)，進而以此作為基礎設施建設項目資本金的設想逐步浮出。

中期票據(jù)（Medium-term Notes）是中國人民銀行于2008年推出的創(chuàng)新性債務融資工具，期限通常在5-10年之間，是除企業(yè)債、公司債以外重要的中期融資工具。和其他中長期債務融資工具相比，中期票據(jù)具有發(fā)行成本較低、市場化程度高和發(fā)行機制靈活等特點。2008年12月22日，上海市城市建設投資開發(fā)總公司發(fā)行2008第一期中期票據(jù)，規(guī)模30億元。2009年3月9日，京滬粵三地的大型政府投融資平臺密集發(fā)行總額達250億的中期票據(jù)。面對地方政府巨大的資金缺口，中期票據(jù)正成為破解地方政府資本金困局的渠道之一。這三地政府投融資平臺發(fā)行的中期票據(jù)將一定程度上緩解建設項目的資金壓力，而由政府提供一定程度的財政還款的保障方式也正在形成。

云南宜良億元信托樣本

宜良縣是昆明市的郊區(qū)農業(yè)縣，2008年9月,宜良縣政府與銀河財富資產(chǎn)管理中心就合作發(fā)行人民幣理財產(chǎn)品募集資金的事項達成一致。在信托、銀行和中介機構的參與下,宜良縣獲得1億元融資，用于宜良第一中學建設。

這一計劃中,銀河財富邀請了一家信托公司作為受托人,將云南本地一家銀行發(fā)行理財產(chǎn)品募集的資金設立單一資金信托計劃,向宜良縣金匯國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司（宜良縣負責國有資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè),其法人代表、董事長為宜良縣財政局長）發(fā)放貸款,由金匯公司運用貸款資金進行項目建設。宜良縣及金匯公司以未來土地出讓收益以及再融資能力對還款提供保證。同時,宜良縣財政局向金匯公司出具承諾,對金匯公司的還款提供財政補貼,財政補貼來源為財政償債準備金。

通過信托方式籌集資金有很大的靈活性，具有審批環(huán)節(jié)少、操作簡便、資金到位快等優(yōu)點。云南宜良并非唯一與信托合作融資的地方政府，在昆明、安徽銅陵市、遼寧省鞍山市和江西省都有過類似的融資行為。

武漢啟動準市政債

隨著中央轉撥資金的落地，湖北省根據(jù)“保增長、擴內需”的經(jīng)濟拉動戰(zhàn)略，提出了自己的配套投資計劃。其中，武漢提出1000億的市政債發(fā)行計劃。早在此前武漢獲批城市圈綜改區(qū)總體方案中，就提出了“九大創(chuàng)新”，“促進兩型社會建設的財稅金融體制機制創(chuàng)新”是其中重要一域，綜改區(qū)在融資領域的先試權獲得國家認可，其中包括水專項債和環(huán)保債在內的政府債券融資成為綜改區(qū)市政經(jīng)濟的一項重要內容。目前，武漢城投已啟動企業(yè)債相關工作。

重慶地方融資平臺的規(guī)范與升級

重慶市在構建地方融資平臺方面，進行了有益的嘗試和探索?；诔鞘谢A設施、公共工程建設不能全靠財政直接投入的認識，重慶著意培育和壯大投融資主體，相繼組建了重慶市城市建設投資公司、開發(fā)投資有限公司、地產(chǎn)集團、水務控股(集團)有限公司、高速公路發(fā)展有限公司、交通旅游集團、水利投資集團、能源投資集團等八個建設性投資集團。

為充實八個投融資平臺的資本金，重慶采取了國債、規(guī)費、土地收益權、存量資產(chǎn)、稅收返還等五個方面的資本金注入。為防止可能出現(xiàn)的債務風險、信貸風險和經(jīng)營風險，重慶市通過“三不原則”和“三大平衡”等保障措施，有效規(guī)范了八大集團的良性運行。

“三不原則”：一是財政決不為投資集團作擔保，使政企之間保持嚴格界限，防止財政債務危機;二是投資集團之間不能互相擔保，避免出現(xiàn)連環(huán)災難;三是財政撥付給各投資集團專項資金的使用范圍受財政掌控，必須?？顚Ｓ茫粶式徊媸褂?、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集團的資產(chǎn)負債率要控制在50%左右，實現(xiàn)凈資產(chǎn)與負債的平衡;二是八大集團必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉;三是各投資集團在接受政府部門下達的投資建設任務時，要堅持經(jīng)濟規(guī)律和市場原則，必須有特定的盈利模式以保證投入與產(chǎn)出平衡。

重慶模式受到廣泛關注。世界銀行曾專題調研并給予肯定，將其運作模式歸納為：政府把城市資產(chǎn)無償劃撥給投資公司，使公司的資產(chǎn)規(guī)模達到一定的貸款條件，公司根據(jù)政府建設的要求籌措資金后再將資金轉借給項目法人。依靠這種模式，八大集團順利擔當了重慶全市75%的基礎設施建設，同時自身也不斷強大，其資產(chǎn)總額已從成立之初的200多億，擴張到2900億。

重慶市總結其運作經(jīng)驗，認為該模式的關鍵技巧是：通過“儲地-融資-建設”循環(huán)，保證城市基礎設施建設投資；通過“儲地-整治-出讓”循環(huán)，保證投資公司自身投融資能力。然而，這種以土地為紐帶的運作方式，在地產(chǎn)市場疲軟、土地變現(xiàn)難之下，也遭遇了困境。為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，重慶市正努力在規(guī)范化運作基礎上，推動八大集團運行機制的深層次調整和提升。其中一個重要戰(zhàn)略，就是鼓勵投資集團“走出去”，在更大范圍內尋找發(fā)展機遇，同時創(chuàng)造條件積極推動上市，努力通過證券化籌集建設資金。

對北京市拓寬基礎設施項目資本金來源的幾點建議

進一步壯大規(guī)范地方融資平臺

地方融資平臺的規(guī)范程度和融資能力，對地方政府資金籌集具有決定性的影響。在地方融資平臺建設中，我市應充分借鑒重慶等地的經(jīng)驗，從資金來源、運作模式、風險控制等方面著手，逐步建立投融資平臺良性運行的機制，不斷壯大融資平臺規(guī)模，逐步提高規(guī)范化運營水平?；舅悸肥牵悍e極運用國債資金的注資作用，結合實際情況建立一套投融資管理運作的操作標準和相應的制度流程，用客觀指標規(guī)范融資行為；增強管理運作的透明度和風險防范、控制水平，從而構建具有一定規(guī)范性和功能較強大、適應投融資制度改革和長期發(fā)展需要的地方融資平臺。

可試行地方國資管理公司發(fā)行準市政券

目前，地方債雖有了突破性的進展，但卻無法從根本上解決地方政府資金困境，通過地方國資管理公司發(fā)行準市政券仍將是重要的資金籌集方式。

準市政債是在我國現(xiàn)有法律框架下,以一種變通的方式，通過發(fā)行債券來籌集城市基礎設施建設資金?！皽省弊终f明了它處于市政債券和企業(yè)債之間的中間地帶。在很多省市，準市政債都是地方政府籌集建設資金的重要方式。它本質上屬于市政債，但同一般意義上的市政債又有顯著區(qū)別：發(fā)行主體上，前者不是直接由地方政府或其授權機構發(fā)行，而是通過設立隸屬于政府的企業(yè)即地方融資平臺來發(fā)行；擔保機制上，市政債直接以政府信用作擔保，而準市政債則由政府提供隱性擔保，不能直接出面擔保；發(fā)債收入的管理上，準市政債無須納入中央政府財政控制體制。同時，準市政債又區(qū)別于真正意義上的企業(yè)債，其發(fā)債方主要承擔地方政府的相關職能，并享受相應的優(yōu)惠政策，很少基于“利潤最大化”原則進行自主經(jīng)營、自負盈虧。

處理好四對矛盾，奠定地方政府發(fā)債的現(xiàn)實基礎

當前，我國地方債雖還在探索試驗中，但隨著各項制度的逐步完善，地方債實現(xiàn)真正意義上的放行已納入地方政府融資的視野。我市應從以下幾方面著手，在運行機制、機構設置等各方面逐步理順，為未來地方債發(fā)行奠定良好的基礎。具體來說，一是選準合適的發(fā)債對象，化解發(fā)債的擴張性目的與對私人、企業(yè)部門的投資消費的擠出效應之間的矛盾。二是在引入人大等方面的監(jiān)督之下，構建科學的評價體系和透明的信息披露機制，化解對發(fā)債主體的償債能力精確評估的需要，與現(xiàn)行評價體系落后、政府財務信息不透明之間的矛盾。三是合理平衡，化解地方債券資金籌集的商業(yè)性與投向的公共性之間的矛盾。四是引入紀檢部門監(jiān)督、獨立第三方評估機構參與，化解地方領導人任期的短期性與還債的長期性之間的矛盾。

《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》的出臺，明確地釋放出進一步創(chuàng)新保障性住房建設融資機制的信號，同時也表明了國家大力推進保障性住房建設的決心。

國家發(fā)改委辦公廳日前發(fā)布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。相對于股權融資、平臺貸、地方債計劃等其他融資工具，企業(yè)債券具有融資快捷、利率低、期限長、市場化的優(yōu)勢，是籌措保障性住房建設資金的有效工具。新政的出臺，對于彌補保障性住房建設資金缺口、提高開發(fā)商參與保障性住房建設的熱情，均將產(chǎn)生積極的影響。

近年來，我國住房保障體系建設的步子越邁越大，并實現(xiàn)了從以經(jīng)濟適用房為主體到以廉租房、公共租賃房為主體的過渡。按照計劃，“十二五”時期，我國將建設3600萬套保障性住房，今年的1000萬套保障性安居工程建設任務則必須在11月底前全部動工。不過，由于建設資金等原因，各地保障房建設進展并不平衡。從21個省區(qū)市已經(jīng)公布的保障性住房進展情況看，截至6月中旬，這21個省區(qū)市保障性住房開工數(shù)量為219.3萬套，平均開工率為33.3%。此前，住房和城鄉(xiāng)建設部也曾多次表示，2011建設保障房投資需要1.3萬億元到1.4萬億元，其中有8000多億元通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道籌集。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心、中國建設報日前公布的首份《中國房企社會責任百強榜》顯示，百強房企中有七成在2007年至2010年間未參與保障性住房建設。按照制度設計，保障性住房建設采取3種方式推進，一是政府直接投資建設，二是政府和企業(yè)共建，三是企業(yè)獨立建設。當前，不少地區(qū)保障性住房建設還較大程度地局限于政府直接投資。開發(fā)商參與建設保障性住房熱情不高，除了利潤率較低之外，資金鏈吃緊是另一個重要原因。

不難看出，在當前保障性住房建設資金瓶頸面前，融資放行已成為確保保障性住房建設任務如期完成的重要一環(huán)。換言之，保障性住房建設需要進一步創(chuàng)新融資機制，吸引社會資金廣泛參與。除了要加大社會保障資金的投入力度，拓寬資金來源外，也要通過稅費減免等政策安排鼓勵企業(yè)參與。同時，各地出臺的保障性住房產(chǎn)權共有、先租后售、以資金投入換取商品房建設地塊優(yōu)先權等正在試行的辦法，也應及時總結梳理，明確政策預期。

《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》的出臺，明確地釋放出進一步創(chuàng)新保障性住房建設融資機制的信號，同時也表明了國家大力推進保障性住房建設的決心。值得注意的是，目前，清理和整頓地方融資平臺相關債務的工作正在繼續(xù)深入推進。去年6月，國務院發(fā)布《關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》，11月，國家發(fā)改委進一步出臺了《關于進一步規(guī)范地方政府投融資平臺公司發(fā)行債券行為有關問題的通知》。在這樣的大背景下，有人擔心，允許地方融資平臺發(fā)行企業(yè)債用于保障性住房建設，可能會增加地方融資平臺的相關債務風險。對此，筆者認為，一方面應加強對發(fā)行人募集資金使用方向的引導、監(jiān)督，保障募集資金的?？顚Ｓ?。另一方面要督促發(fā)行人落實償債計劃及保障措施，按計劃提取償債基金，進行專戶管理，提高資金使用效益，有效防范償債風險。同時，還要督促發(fā)行人進一步加強信息披露工作，按照債券交易場所的規(guī)定及時、準確地披露財務報告及有關重大事項。概而言之，一定要加強資金監(jiān)管，保證款項真正用于保障性住房建設。

第三篇：保障性住房公司資金管理辦法

保障性住房資金管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范保障性住房建設資金管理，提高資金使用效率，確保資金的安全和?？顚Ｓ茫龠M市本級保障性住房建設工作的順利進行，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱保障性住房建設資金是指按照有關規(guī)定籌集，用于新建、改建、收購、回購廉租房、公共租賃、經(jīng)濟適用房和限價商品房等保障性住房的專項資金。

第三條 延安市保障性住房建設有限公司（以下簡稱“市保障公司”）統(tǒng)籌保障性住房建設資金，按照保障性住房建設計劃負責建設資金的計劃、籌集、撥付、管理和監(jiān)督檢查。第二章 資金的籌集

第四條 保障性住房建設資金目前按下列渠道籌集：

（一）財政預算安排的專項建設資金。

（二）中央和省級財政預算安排的專項補助資金；

（三）保障性住房建設融資（銀行貸款）

（四）保障性住房的售房款；

（五）其他方式籌集的資金。

第五條 保障性住房項目屬于政府出資的財政性資金，由市發(fā)展和改革委員會（以下簡稱市發(fā)改委）下達計劃后，市財政局根據(jù)財政收入進度及國庫存款情況將資金撥付到保障性公司賬戶；中央預算內投資安排的保障性住房建設資金、中央和省財政預算安排的保障性住房專項補助資金，按照國家和省得有關規(guī)定執(zhí)行。

第六條 保障性住房建設融資時，保障公司應將融資規(guī)模、利率、期限、還款來源等報送市房產(chǎn)辦審核。貸款資金提取、撥付、使用按本辦法資金撥付規(guī)定執(zhí)行。

第七條 保障性公司因特殊原因確需資金而資金未到位急需財政借款時，由保障公司提出申請，市房產(chǎn)辦審核并報市政府批準后，向市財政局預借資金用于項目建設，待資金到位后歸還。

第八條 保障性住房按規(guī)定價格出售所取得的房款，由保障公司設立專戶收取，專項用于保障性住房項目，市房產(chǎn)辦負責監(jiān)督。具體用途為：

（一）補充保障性住房項目建設資金；

（二）歸還財政借款和銀行貸款；

（三）繳納稅款

（四）支付工程管理費

（五）支付項目其他費用

（六）如有盈余按比列提取公積金。第三章 資金的支付

第九條 保障性住房項目資金支付，應嚴格按照基本建設程序，遵循“按計劃、按預算、按合同、按進度”的原則辦理。

第十條

保障性住房項目資金支付依據(jù)：

（一）承建單位向保障公司申請支付的文件及付款委托書,每支付一筆資金，必須依據(jù)合同書及形象進度表。

（二）工程中標通知書、工程預算、監(jiān)理合同、代建合同、施工合同、工程進度款支付證書及工程監(jiān)理的意見書。

（三）工程發(fā)票（正在建設的項目，根據(jù)工程進度預付的款項，承建單位必須開具收款收據(jù)，待項目完工后開具發(fā)票）

（四）項目施工過程中得設計變更、結構變化、設備調整，按法定程序報相關部門批準的法律文件：

（五）項目竣工驗收報告，項目決算審計報告等文件；

（六）項目資金支付需要的其他資料。第十一條 保障性住房項目資金支付程序：

（一）承建單位根據(jù)相關付款依據(jù)提出付款申請；

（二）保障公司對資金支付的合法性、計量的準備性、手續(xù)的完備性和金額的正確性進行審核，提出支付意見。

（三）根據(jù)承建單位的工程款支付申請，經(jīng)監(jiān)理公司負責人和駐工地代表簽字后交工程部負責人簽字審核后，經(jīng)項目負責人簽字后，報送公司董事長簽字直接支付。

（四）保障性住房項目可按施工合同約定預撥工程預付款，撥付比例一般為合同總價款的10%，最高不得超過合同價款的15%，在工程驗收合格前累計撥款不得超過建安工程概算的80%，余款按市審計局的工程決算審計結論撥付。第十二條 資金撥付控制與監(jiān)督

（一）有以下情況之一，不予辦理付款：

1、違反國家法規(guī)和財務制度；

2、計劃外工程；

3、擅自改變工程項目和建設標準；

4、工程質量不合格；

5、工程計量未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字；

6、不符合合同條款規(guī)定；

7、原始憑證不合法，手續(xù)不完備，支付審批流程不規(guī)范；

8、其他不符合支付條件的行為。

（二）承建單位收到項目工程款后，應用在本工程項目的建設上，及時支付工人工資、工程材料款，不得挪作他用。第四章 監(jiān)督管理

第十三條 保障性住房建設資金實行專項管理、分賬核算、專款專用，專項用于保障性住房建設開支。任何承建單位不得截留、和挪用。

第十四條 保障性公司將不定期對各個承建單位工程款使用情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)擠用或者挪用等違法行為，將進行嚴肅處理，確保專款專用。

二0一一年十二月二十日

第四篇：保障性住房管理常識

保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，為此，我國已經(jīng)提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

資金配套簡要介紹

保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟適用住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房[1]）改造、游牧民定居工程。

從今年開始，黨中央、國務院提出了要擴大農村危房改造的試點工作，所以我們把解決城市低收入住房困難的廉租房、經(jīng)濟適用住房，解決林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)的改造問題、游牧民定居工程和擴大農村危房改造試點工作統(tǒng)稱為保障性安居工程。

世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房。日本有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產(chǎn)權的；還有一種是公團住房，政府提供相當?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。社會意義首先，改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。新增1000億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發(fā)展最為需要的地方。從這個意義上說，下大力氣加快建設保障性安居工程，是促進我國經(jīng)濟社會發(fā)展的順時應勢之舉。

其次，加快建設保障性安居工程，對相關產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應。權威測算顯示，今年新增的75億元廉租房建設投資及其所帶動的地方和社會投資，可以拉動鋼材消費量65萬噸，水泥消費量50萬噸。同時，此次國家還安排了17億元中央投資用于棚戶區(qū)改造基礎設施工程建設，這可以拉動鑄鐵消費量兩萬噸，鋼材消費量10萬噸，水泥消費量30萬噸。

再次，加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創(chuàng)造了有利條件。加快建設保障性住房，大力推進廉租房建設、棚戶區(qū)改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費環(huán)境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴大消費。主要分類不同情況的低收入家庭，對保障性住房有租賃與買賣的不同需求。

兩限商品住房

即“限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。目前情況來看，首批限價房規(guī)定：限價房的套型建筑面積全部為90平方米以下。經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權。

經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

廉租房

廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權，是非產(chǎn)權的保障性住房。

廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調查，廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。

政策性租賃房

指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟適用房”。經(jīng)濟適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟適用房變成“擴大版的廉租房”。主要特點社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設、分配、流通等具體實踐中形成的制度。申請條件

第二十條 每一住房困難家庭或者單身居民只能申請購買或者租賃一套保障性住房，或者選擇申請貨幣補貼。

已婚居民應當以家庭為單位申請住房保障。

第二十一條 住房困難家庭或者單身居民申請租賃保障性住房應當符合下列條件：

（一）家庭申請的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請的，應當具有本市戶籍；

（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的收入線標準；

（三）家庭財產(chǎn)總額或者單身居民個人財產(chǎn)總額不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的財產(chǎn)限額；

（四）家庭成員或者單身居民在本市無任何形式的住宅建設用地或者自有住房；

（五）家庭成員或者單身居民提出申請時未在本市和國內其他地區(qū)享受住房保障；

（六）市政府規(guī)定的其他條件。

申請廉租住房的，除具備上述

（一）、（三）、（四）、（五）、（六）條件之外，還需提供市民政主管部門出具的有效證明文件。

本條例所稱自有住房，包括已經(jīng)合法登記的住房和雖未登記但有家庭成員或者單身居民以所有人或者共有人的名義擁有的住房。

本條例所稱家庭成員，是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系并共同生活的人員。

第二十二條 住房困難家庭或者單身居民申請購買保障性住房應當符合下列條件：

（一）家庭申請的，其全部家庭成員應當具有本市戶籍。家庭成員的戶籍因就學、服兵役遷出本市的，在就學、服兵役期間視為具有本市戶籍；單身居民申請的，應當具有本市戶籍；

（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的購買保障性住房的收入線標準；

（三）家庭財產(chǎn)總額或者單身居民個人財產(chǎn)總額不超過本市規(guī)定的購買保障性住房的財產(chǎn)限額；

（四）家庭成員或者單身居民在本市和國內其他地區(qū)無任何形式的住宅建設用地或者自有住房；

（五）家庭成員或者單身居民在申請受理日之前三年內未在本市和國內其他地區(qū)轉讓過住宅建設用地或者自有住房；

（六）家庭成員或者單身居民未在本市和國內其他地區(qū)購買過具有保障性質或者其他政策優(yōu)惠性質的住房，但作為家庭成員的子女在單獨組成家庭或者達到規(guī)定的年齡條件后申請購買保障性住房的除外；

（七）市政府規(guī)定的其他條件。

單身居民申請購買保障性住房的，其年齡條件和面積標準由市政府另行制定。

第二十三條 未租賃保障性住房且符合本條例第二十一條規(guī)定條件的住房困難家庭或者單身居民，可以申請貨幣補貼。

自有住房面積低于本市規(guī)定的住房保障面積標準，且符合本條例第二十二條第一款除第（四）項規(guī)定以外條件的家庭或者單身居民，可以申請貨幣補貼。

貨幣補貼按月發(fā)放，補貼金額按照戶籍人口數(shù)計算。

第二十四條 租賃保障性住房的住房困難家庭或者單身居民，因經(jīng)濟原因繳納租金確有困難的，可以申請緩繳、減繳或者免繳租金。

申請緩繳、減繳或者免繳保障性住房租金的具體辦法，由市政府另行制定。

第二十五條 本章規(guī)定的收入線標準、財產(chǎn)限額、住房保障面積標準和貨幣補貼標準，由市主管部門會同人居環(huán)境、財政、民政、人力資源和社會保障、統(tǒng)計等相關部門，每年根據(jù)本市居民收入水平、家庭財產(chǎn)狀況、住房狀況以及政府財政承受能力、住房市場發(fā)展狀況等因素劃定，報市政府批準后公布執(zhí)行。本章申請條件中收入和財產(chǎn)的構成按照國家有關規(guī)定確定。發(fā)展現(xiàn)狀與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，致使有人開始懷疑這項舉措的推行。

保障性住房成為“雞肋”的現(xiàn)象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金。因此，一些地方政府在建設保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠房源不好的地方。要從根本上解決保障性住房的建設問題，一是要從財政層面解決多年以來地方政府依賴的“賣地財政”，同時還要看看保障性住房的供應是否落到實處，將那些依然是畫在墻上的“大餅”，真正轉化為老百姓嘴里的食物。

由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標；中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。應該是一個多層次的體系。第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。所以廉租屋的建設比重應該在5-10%。第二層級是20－80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過限價商品房、經(jīng)濟適用房、租賃經(jīng)濟適用房、民工住房等多種形式來解決。其中經(jīng)濟適用房的建設比重應該不低于20%。限價商品房的建設比重應該不低于30-50%。、只有20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。

第五篇：加強保障性住房質量管理的通知

關于加強本市保障性住宅工程質量管理的通知

滬建交聯(lián)〔2010〕869號

各有關單位：

為貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步強化住宅工程質量管理和責任的通知》（建市[2010]68號）精神，加強本市新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、動遷安置房和公共租賃房（以下統(tǒng)稱保障性住宅）工程質量管理，保證工程質量，結合本市保障性住宅工程建設實際，制定意見如下：

一、明確各方責任

（一）建設單位對工程質量負總責。建設單位應嚴格履行項目基本建設程序和工程質量保修等法定職責。建設單位要落實項目法人責任制，設立現(xiàn)場質量管理機構并配備專職人員。嚴格執(zhí)行有關工程建設標準和合理工期，確保住宅工程質量。

（二）勘察單位對工程勘察質量負責?？辈靻挝灰獓栏癜凑辗伞⒎ㄒ?guī)、工程建設標準進行勘察，保證地質、測量、水文等勘察成果資料的真實性和準確性。

（三）設計單位對工程設計負責。設計單位要嚴格按照法律、法規(guī)、工程建設標準、規(guī)劃條件和勘察成果文件依法精心設計，對容易產(chǎn)生質量通病的部位和環(huán)節(jié)，實施優(yōu)化及細化設計，并應配備足夠數(shù)量和符合資格的設計人員做好工程設計和現(xiàn)場服務工作。

（四）施工單位對施工質量負責。施工單位要建立健全質量管理體系，強化質量責任制，嚴格按照施工圖設計文件和技術標準進行施工，并對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔保修責任。

（五）監(jiān)理單位對工程監(jiān)理負責。監(jiān)理單位應嚴格履行法定和合同約定的監(jiān)理責任，建立健全質量管理體系，落實項目總監(jiān)負責制，嚴格按照監(jiān)理規(guī)劃和規(guī)定的監(jiān)理程序開展監(jiān)理工作，確保監(jiān)理工作質量。

（六）工程質量檢測機構對檢測質量負責。工程質量檢測機構要建立健全質量管理體系，應保證檢測數(shù)據(jù)和檢測報告的真實性和準確性。

（七）施工圖審查機構對審圖質量負責。施工圖審查機構應建立健全內部質量管理制度，配備合格、專業(yè)配套的審查人員，嚴格按照國家有關規(guī)定和認定范圍進行審查，不得降低標準或虛假審查，并要按規(guī)定將審查過程中發(fā)現(xiàn)的建設、勘察、設計單位和注冊執(zhí)業(yè)人員的違法違規(guī)行為向有關部門報告。

二、加強建設過程管理

（一）工程報建。參與項目開發(fā)招標或接受政府委托負責保障性住宅開發(fā)的建設單位應具有二級以上（含二級）的房地產(chǎn)開發(fā)資質，并配備與項目規(guī)模和復雜程度相適應的工程技術、工程管理等方面管理人員，其中至少配備一名專職質量管理員。項目負責人和技術負責人應具有中級以上專 1 業(yè)技術職稱和相應的住宅項目建設管理經(jīng)驗。辦理項目報建手續(xù)時，辦理部門應審核相關證明材料，并備案相應建設單位管理人員信息。

（二）工程招投標。項目施工招標應在施工圖審查備案通過后進行,施工招標的內容和通過備案施工圖內容一致。

項目設計的設計單位應由具有建筑工程設計甲級資質以上單位承擔。項目負責人應由具有的住宅工程設計經(jīng)驗的注冊建筑師擔任。項目施工應由房屋建筑總承包一級資質以上企業(yè)承擔。項目經(jīng)理應由具有相應的住宅工程施工管理經(jīng)驗的一級注冊建造師擔任。項目監(jiān)理應由房屋建筑專業(yè)甲級資質以上企業(yè)承擔。項目總監(jiān)理工程師應由具有相應的住宅工程監(jiān)理經(jīng)驗的注冊監(jiān)理工程師擔任。一名注冊建造師只能擔任一個項目的項目經(jīng)理。一名注冊監(jiān)理工程師只能擔任一個項目的總監(jiān)理工程師。

在工程招標中，鼓勵采用建筑節(jié)能、低碳環(huán)保技術設計、施工和管理；鼓勵采用方案比選方式優(yōu)化設計方案;鼓勵采用設計施工總承包方式招標和實施建設。

（三）工程分包。施工總包單位應按規(guī)定實施專業(yè)或勞務工程分包，擇優(yōu)選擇分包企業(yè)。分包企業(yè)應具備相應專業(yè)或勞務最高資質等級，分包工程項目經(jīng)理應由具有相應的專業(yè)工程施工管理經(jīng)驗的注冊建造師擔任。監(jiān)理單位應做好分包企業(yè)資格審查。施工總包企業(yè)或分包企業(yè)在簽訂合同后，應按時辦理合同備案手續(xù)。

（四）工程設計。設計單位對設計質量負責。設計單位應按照保障性住宅的建設標準精心設計，保證房型布局和使用功能滿足居住要求。設計中應考慮重大風險源和周邊環(huán)境對工程影響因素。設計文件中應包含質量通病防治設計專篇。設計項目負責人必須對建設全過程負責，并在施工過程中負責指導施工企業(yè)施工。設計圖紙應經(jīng)過自校、校對、審核，校對和審核不能由同一人擔任，校對和審核人員必須具備8年以上住宅設計經(jīng)驗。

（五）工程審圖。施工圖審查機構應當對地基基礎、主體結構的安全性、建筑節(jié)能和工程建設強制性標準執(zhí)行情況進行審查，并加強對勘察設計企業(yè)注冊執(zhí)業(yè)人員出圖簽章到位情況和設計圖紙自校、校對、審核人員情況的審查，對不符合規(guī)定的，應要求設計單位整改，整改合格后方可通過審查。

（六）工程施工。施工單位項目經(jīng)理為施工質量第一責任人。施工單位應嚴格執(zhí)行建筑工程施工質量驗收規(guī)范，結合工程實際和設計要求制定消除質量通病的措施。認真執(zhí)行有關建設工程質量管理的規(guī)定。嚴格材料進場檢驗、工序檢查和驗收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，保證施工質量。

（七）工程監(jiān)理。嚴格執(zhí)行總監(jiān)理工程師負責制。監(jiān)理企業(yè)應按《建設工程監(jiān)理規(guī)范》或合同約定派遣項目總監(jiān)理工程師和設立現(xiàn)場監(jiān)理機構。監(jiān)理機構的人員和組織形式應能滿足工程監(jiān)理實際需要，并確保人員到位。監(jiān)理機構對施工過程中的關鍵部位或關鍵工序，必須嚴格實行旁站式監(jiān)理。對隱蔽工程進行現(xiàn)場檢查，重要部位和關鍵工序未經(jīng)監(jiān)理人員簽字認可，不得允許施工單位進入下一道工序施工。現(xiàn)場監(jiān)理機構應做好監(jiān)理記錄和監(jiān)理質量資料簽認，在材料見證取樣，關鍵工序、關鍵部位監(jiān)理應建立影像資料。

項目監(jiān)理機構在實施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故和質量隱患的，應當要求施工單位整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時停止施工，并及時書面報告建設單位，施工單位拒不整改或者不停止施工的，建設單位拒不簽收的，監(jiān)理機構應及時向項目安全質量監(jiān)督機構報告。

（八）工程材料。對進入施工現(xiàn)場的材料、構配件、半成品、設備以及工程實體的質量實行企業(yè)自檢、監(jiān)理平行檢驗和政府監(jiān)督抽檢。平行檢驗由監(jiān)理單位委托檢測機構實施，費用由建設單位支付，平行檢驗的數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的30%。政府監(jiān)督檢驗可委托檢測機構實行隨機檢驗，數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的5%。檢驗結果以監(jiān)理平行檢驗或政府監(jiān)督檢驗為準。任何單位和個人不得將檢測不合格的材料用于工程。

（九）工程預售。凡組建項目公司進行保障性住房建設的建設單位應在申請預售時提交的預售方案內，明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后的住房質量責任承擔主體，并由其提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備法人資格和相應的賠償能力。

（十）工程質量驗收。質量監(jiān)督機構的監(jiān)督工程師應參加涉及結構安全和重要使用功能的地基基礎、主體結構、建筑節(jié)能等分部工程驗收，對驗收結果進行簽字確認。主體結構工程驗收前應對工程觀感、結構尺寸等進行分戶驗收。

全面實行分戶驗收制度。建設單位必須按照相關文件和規(guī)范標準組織分戶驗收，分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。

（十一）工程交付使用。建設單位應認真執(zhí)行并落實本市新建住宅交付使用的相關法律規(guī)定，以及《新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》的具體要求，切實履行保修責任，維護入住居民的合法權益。鼓勵建設單位采用質量保證金或工程質量保險，完善工程保修制度。

（十二）工程質量保修。建設單位和施工單位應在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任等。保修內容不得低于以下保修期限約定：

1、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

2、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

3、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

建設工程的保修期限，自交付使用之日起計算。

三、加強監(jiān)督管理

（一）加強監(jiān)督檢查。質量監(jiān)督機構應認真履行工作職責，指派業(yè)務能力強的監(jiān)督工程師負責監(jiān)督，增加現(xiàn)場檢查的次數(shù)，加強對保障性住房工程質量監(jiān)督的業(yè)務指導和管理。對企業(yè)和人員的違法違規(guī)行為記入企業(yè)和人員電子版《誠信手冊》。

（二）建立考核評優(yōu)機制。保障性住宅工程施工過程中執(zhí)行《建筑工程施工質量評價標準》（GB/T50375-2006）。由市質量監(jiān)督機構和市房管部門組織每年開展優(yōu)質保障性住宅工程評比活動，評選市優(yōu)質工程，表彰優(yōu)質工程企業(yè)和個人。

（三）實行“黑名單”機制。建設行政管理部門對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)等不良行為或存在質量問題的建設工程企業(yè)、建材企業(yè)和建設單位，列入“黑名單”，建設工程企業(yè)1年內限制企業(yè) 承接任務和資質升級、增項；建設單位3年內限制或禁止承擔保障性住房開發(fā)建設。對造成重大工程安全和質量的相關責任單位法定代表人和負責人終身追究相應責任。

（四）實行質量監(jiān)察機制。會同監(jiān)察部門，根據(jù)保障性住房建設項目工程質量安全事故、隱患性質嚴重程度，人員傷亡、財產(chǎn)損失、社會影響大小和質量安全責任輕重，分別作出《上海市保障性住房建設項目質量安全效能監(jiān)察決定書》。對事故責任單位的責任人分別作出行政警告、嚴重警告、記過、記大過、降級、撤職、開除等行政處分決定和建議。由責任單位的上級主管部門分別作出行政處理決定，報市效能監(jiān)察辦備案，強化對保障性住宅工程的監(jiān)管。

（五）引進社會監(jiān)督機制。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強參與保障性住房建設相關人員的培訓；鼓勵建設單位參加《上海市住宅建設質量公約》，以強化企業(yè)自律。開展工地開放日活動，接受住戶或公眾監(jiān)督檢查。推進用戶滿意度評價工作，及時了解居民用戶對保障性住房工程質量的意見和建議。定期公布保障性住房工程質量的相關信息，建立保障性住房質量熱線電話，切實發(fā)揮媒體和公眾的監(jiān)督作用。

本文自發(fā)布之日起執(zhí)行。

二○一○年九月十九日 關于加強本市保障性住宅工程質量管理的通知

滬建交聯(lián)〔2010〕869號

各有關單位：

為貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步強化住宅工程質量管理和責任的通知》（建市[2010]68號）精神，加強本市新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、動遷安置房和公共租賃房（以下統(tǒng)稱保障性住宅）工程質量管理，保證工程質量，結合本市保障性住宅工程建設實際，制定意見如下：

一、明確各方責任

（一）建設單位對工程質量負總責。建設單位應嚴格履行項目基本建設程序和工程質量保修等法定職責。建設單位要落實項目法人責任制，設立現(xiàn)場質量管理機構并配備專職人員。嚴格執(zhí)行有關工程建設標準和合理工期，確保住宅工程質量。

（二）勘察單位對工程勘察質量負責。勘察單位要嚴格按照法律、法規(guī)、工程建設標準進行勘察，保證地質、測量、水文等勘察成果資料的真實性和準確性。

（三）設計單位對工程設計負責。設計單位要嚴格按照法律、法規(guī)、工程建設標準、規(guī)劃條件和勘察成果文件依法精心設計，對容易產(chǎn)生質量通病的部位和環(huán)節(jié)，實施優(yōu)化及細化設計，并應配備足夠數(shù)量和符合資格的設計人員做好工程設計和現(xiàn)場服務工作。

（四）施工單位對施工質量負責。施工單位要建立健全質量管理體系，強化質量責任制，嚴格按照施工圖設計文件和技術標準進行施工，并對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔保修責任。

（五）監(jiān)理單位對工程監(jiān)理負責。監(jiān)理單位應嚴格履行法定和合同約定的監(jiān)理責任，建立健全質量管理體系，落實項目總監(jiān)負責制，嚴格按照監(jiān)理規(guī)劃和規(guī)定的監(jiān)理程序開展監(jiān)理工作，確保監(jiān)理工作質量。

（六）工程質量檢測機構對檢測質量負責。工程質量檢測機構要建立健全質量管理體系，應保證檢測數(shù)據(jù)和檢測報告的真實性和準確性。

（七）施工圖審查機構對審圖質量負責。施工圖審查機構應建立健全內部質量管理制度，配備合格、專業(yè)配套的審查人員，嚴格按照國家有關規(guī)定和認定范圍進行審查，不得降低標準或虛假審查，并要按規(guī)定將審查過程中發(fā)現(xiàn)的建設、勘察、設計單位和注冊執(zhí)業(yè)人員的違法違規(guī)行為向有關部門報告。

二、加強建設過程管理

（一）工程報建。參與項目開發(fā)招標或接受政府委托負責保障性住宅開發(fā)的建設單位應具有二級以上（含二級）的房地產(chǎn)開發(fā)資質，并配備與項目規(guī)模和復雜程度相適應的工程技術、工程管理等方面管理人員，其中至少配備一名專職質量管理員。項目負責人和技術負責人應具有中級以上專業(yè)技術職稱和相應的住宅項目建設管理經(jīng)驗。辦理項目報建手續(xù)時，辦理部門應審核相關證明材料，并備案相應建設單位管理人員信息。

（二）工程招投標。項目施工招標應在施工圖審查備案通過后進行,施工招標的內容和通過備案施工圖內容一致。

項目設計的設計單位應由具有建筑工程設計甲級資質以上單位承擔。項目負責人應由具有的住宅工程設計經(jīng)驗的注冊建筑師擔任。項目施工應由房屋建筑總承包一級資質以上企業(yè)承擔。項目經(jīng)理應由具有相應的住宅工程施工管理經(jīng)驗的一級注冊建造師擔任。項目監(jiān)理應由房屋建筑專業(yè)甲級資質以上企業(yè)承擔。項目總監(jiān)理工程師應由具有相應的住宅工程監(jiān)理經(jīng)驗的注冊監(jiān)理工程師擔任。一名注冊建造師只能擔任一個項目的項目經(jīng)理。一名注冊監(jiān)理工程師只能擔任一個項目的總監(jiān)理工程師。

在工程招標中，鼓勵采用建筑節(jié)能、低碳環(huán)保技術設計、施工和管理；鼓勵采用方案比選方式優(yōu)化設計方案;鼓勵采用設計施工總承包方式招標和實施建設。

（三）工程分包。施工總包單位應按規(guī)定實施專業(yè)或勞務工程分包，擇優(yōu)選擇分包企業(yè)。分包企業(yè)應具備相應專業(yè)或勞務最高資質等級，分包工程項目經(jīng)理應由具有 6 相應的專業(yè)工程施工管理經(jīng)驗的注冊建造師擔任。監(jiān)理單位應做好分包企業(yè)資格審查。施工總包企業(yè)或分包企業(yè)在簽訂合同后，應按時辦理合同備案手續(xù)。

（四）工程設計。設計單位對設計質量負責。設計單位應按照保障性住宅的建設標準精心設計，保證房型布局和使用功能滿足居住要求。設計中應考慮重大風險源和周邊環(huán)境對工程影響因素。設計文件中應包含質量通病防治設計專篇。設計項目負責人必須對建設全過程負責，并在施工過程中負責指導施工企業(yè)施工。設計圖紙應經(jīng)過自校、校對、審核，校對和審核不能由同一人擔任，校對和審核人員必須具備8年以上住宅設計經(jīng)驗。

（五）工程審圖。施工圖審查機構應當對地基基礎、主體結構的安全性、建筑節(jié)能和工程建設強制性標準執(zhí)行情況進行審查，并加強對勘察設計企業(yè)注冊執(zhí)業(yè)人員出圖簽章到位情況和設計圖紙自校、校對、審核人員情況的審查，對不符合規(guī)定的，應要求設計單位整改，整改合格后方可通過審查。

（六）工程施工。施工單位項目經(jīng)理為施工質量第一責任人。施工單位應嚴格執(zhí)行建筑工程施工質量驗收規(guī)范，結合工程實際和設計要求制定消除質量通病的措施。認真執(zhí)行有關建設工程質量管理的規(guī)定。嚴格材料進場檢驗、工序檢查和驗收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，保證施工質量。

（七）工程監(jiān)理。嚴格執(zhí)行總監(jiān)理工程師負責制。監(jiān)理企業(yè)應按《建設工程監(jiān)理規(guī)范》或合同約定派遣項目總監(jiān)理工程師和設立現(xiàn)場監(jiān)理機構。監(jiān)理機構的人員和組織形式應能滿足工程監(jiān)理實際需要，并確保人員到位。監(jiān)理機構對施工過程中的關鍵部位或關鍵工序，必須嚴格實行旁站式監(jiān)理。對隱蔽工程進行現(xiàn)場檢查，重要部位和關鍵工序未經(jīng)監(jiān)理人員簽字認可，不得允許施工單位進入下一道工序施工?，F(xiàn)場監(jiān)理機構應做好監(jiān)理記錄和監(jiān)理質量資料簽認，在材料見證取樣，關鍵工序、關鍵部位監(jiān)理應建立影像資料。

項目監(jiān)理機構在實施監(jiān)理過程中，發(fā)現(xiàn)存在安全事故和質量隱患的，應當要求施工單位整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時停止施工，并及時書面報告建設單位，施工單位拒不整改或者不停止施工的，建設單位拒不簽收的，監(jiān)理機構應及時向項目安全質量監(jiān)督機構報告。

（八）工程材料。對進入施工現(xiàn)場的材料、構配件、半成品、設備以及工程實體的質量實行企業(yè)自檢、監(jiān)理平行檢驗和政府監(jiān)督抽檢。平行檢驗由監(jiān)理單位委托檢測機構實施，費用由建設單位支付，平行檢驗的數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的30%。政府監(jiān)督檢驗可委托檢測機構實行隨機檢驗，數(shù)量不低于正常檢驗數(shù)量的5%。檢驗結果以監(jiān)理平行檢驗或政府監(jiān)督檢驗為準。任何單位和個人不得將檢測不合格的材料用于工程。

（九）工程預售。凡組建項目公司進行保障性住房建設的建設單位應在申請預售時提交的預售方案內，明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后的住房質量責任承擔主體，并由其提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備法人資格和相應的賠償能力。

（十）工程質量驗收。質量監(jiān)督機構的監(jiān)督工程師應參加涉及結構安全和重要使用功能的地基基礎、主體結構、建筑節(jié)能等分部工程驗收，對驗收結果進行簽字確認。主體結構工程驗收前應對工程觀感、結構尺寸等進行分戶驗收。

全面實行分戶驗收制度。建設單位必須按照相關文件和規(guī)范標準組織分戶驗收，分戶驗收不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。

（十一）工程交付使用。建設單位應認真執(zhí)行并落實本市新建住宅交付使用的相關法律規(guī)定，以及《新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》的具體要求，切實履行保修責任，維護入住居民的合法權益。鼓勵建設單位采用質量保證金或工程質量保險，完善工程保修制度。

（十二）工程質量保修。建設單位和施工單位應在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任等。保修內容不得低于以下保修期限約定：

1、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

2、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

3、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

建設工程的保修期限，自交付使用之日起計算。

三、加強監(jiān)督管理

（一）加強監(jiān)督檢查。質量監(jiān)督機構應認真履行工作職責，指派業(yè)務能力強的監(jiān)督工程師負責監(jiān)督，增加現(xiàn)場檢查的次數(shù)，加強對保障性住房工程質量監(jiān)督的業(yè)務指導和管理。對企業(yè)和人員的違法違規(guī)行為記入企業(yè)和人員電子版《誠信手冊》。

（二）建立考核評優(yōu)機制。保障性住宅工程施工過程中執(zhí)行《建筑工程施工質量評價標準》（GB/T50375-2006）。由市質量監(jiān)督機構和市房管部門組織每年開展優(yōu)質保障性住宅工程評比活動，評選市優(yōu)質工程，表彰優(yōu)質工程企業(yè)和個人。

（三）實行“黑名單”機制。建設行政管理部門對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)等不良行為或存在質量問題的建設工程企業(yè)、建材企業(yè)和建設單位，列入“黑名單”，建設工程企業(yè)1年內限制企業(yè)承接任務和資質升級、增項；建設單位3年內限制或禁止承擔保障性住房開發(fā)建設。對造成重大工程安全和質量的相關責任單位法定代表人和負責人終身追究相應責任。

（四）實行質量監(jiān)察機制。會同監(jiān)察部門，根據(jù)保障性住房建設項目工程質量安全事故、隱患性質嚴重程度，人員傷亡、財產(chǎn)損失、社會影響大小和質量安全責任輕重，分別作出《上海市保障性住房建設項目質量安全效能監(jiān)察決定書》。對事故責任單位的責任人分別作出行政警告、嚴重警告、記過、記大過、降級、撤職、開除等行政處分決定和建議。由責任單位的上級主管部門分別作出行政處理決定，報市效能監(jiān)察辦備案，強化對保障性住宅工程的監(jiān)管。

（五）引進社會監(jiān)督機制。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強參與保障性住房建設相關人員的培訓；鼓勵建設單位參加《上海市住宅建設質量公約》，以強化企業(yè)自律。開展工地開放日活動，接受住戶或公眾監(jiān)督檢查。推進用戶滿意度評價工作，及時了解居民用戶對保障性住房工程質量的意見和建議。定期公布保障性住房工程質量的相關信息，建立保障性住房質量熱線電話，切實發(fā)揮媒體和公眾的監(jiān)督作用。

本文自發(fā)布之日起執(zhí)行。

二○一○年九月十九日