第一篇：房地產(chǎn)-市調(diào)報告

市調(diào)報告

市調(diào)目的：

對昆明南市區(qū)進行調(diào)研，范圍：西邊以廣福路為界，北邊以昌宏路為界，東邊以昆洛路為界，南邊以新螺獅灣為界。對三個在售項目進行踩盤，了解其銷售情況，價格，交通等。

區(qū)域背景：

正2003年,云南省委省政府、昆明市委市政府決定全面啟動現(xiàn)代新昆明建設(shè)的戰(zhàn)略。立足百年,以滇池為中心,實施“一湖四環(huán)”和“一湖四片”的昆明城市發(fā)展的新昆明戰(zhàn)略。在新昆明“一湖四片”的布局中,晉寧昆陽統(tǒng)稱為新昆明的南市區(qū)。新昆明的戰(zhàn)略目標(biāo)是將昆明建設(shè)成為區(qū)域性的國際都市。要完成這個戰(zhàn)略目標(biāo),就必須完成城市擴容,即擴大城市面積和增加城市人口。然而,從城市經(jīng)濟學(xué)的角度來說,沒有產(chǎn)業(yè)的城市就是沒有靈魂的軀殼,那么新昆明的布局就不應(yīng)該僅是單純的擴大城市面積、增加城市人口,而應(yīng)該是致力于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和布局。只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展了,城市才能擴容。因此,新昆明的戰(zhàn)略規(guī)劃首先應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

1.范圍：北起南過境干道，南達滇池，東抵昆洛路，西至滇池草海?？偯娣e159平方千米。

2.定位：南市區(qū)處于新舊昆明的要沖地帶，將形成鐵路、公路、航空交通網(wǎng)，經(jīng)貿(mào)、旅游度假、生活居住的集中區(qū)。

3.規(guī)劃：滇池生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、大型生態(tài)公園及旅游度假區(qū)以草海公園、滇池國家旅游度假區(qū)為主；交通樞紐、金融、商貿(mào)會展和官渡古鎮(zhèn)保護區(qū)以東部為主；生態(tài)農(nóng)業(yè)、農(nóng)田景觀以南部為主；法院、檢察院等及省級機關(guān)新行政辦公區(qū)、居住區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)主要集中在北部區(qū)域。

4.交通：按照規(guī)劃，南市區(qū)將形成“六縱四橫”交通網(wǎng)，“六縱”：滇池路、前衛(wèi)路、官南路、春城路、關(guān)雨路、昆洛路；“四橫”：南過境干道、十里長街、廣福路和環(huán)湖路。公交方面：東南板塊有昆明公交集團世紀(jì)城車場，周邊可搭乘149路、154路、31路、161路、162路、163路；沿老海埂路·前衛(wèi)路、關(guān)南路、春城路有110路、127路、109路、85路、90路、52路、67路等；圍繞廣福路周圍有6條公交線路，沿滇池路有44路、73路、120路、106路、93路等公交線。另外昆明公交集團公司擬在水晶村和前衛(wèi)路再建2個公交車場。未來，南市

區(qū)公交車場吞吐量達500輛，還將開設(shè)南市區(qū)以南更多公交線路，并與呈貢新城 3塊共200多畝的公交場站形成呼應(yīng)。

5.教育：隨著大量人口入住，南市區(qū)的教育配套也在逐漸完善，現(xiàn)有湖畔之夢幼兒園、海貝幼兒園、南苑雙語幼兒園、和平幼兒園、新亞洲.地球村幼兒園；海貝中英文小學(xué)；官渡一中、昆三十一中、楊家地中心學(xué)校、云師大附屬世紀(jì)金源學(xué)校、云大附中星耀學(xué)校、昆明三中滇池分校、北大附中和福海中學(xué)等。高校有云大滇池學(xué)院、云大洋浦校區(qū)。

6.醫(yī)療：南市區(qū)醫(yī)療設(shè)施網(wǎng)點目前尚顯不足，還主要依靠主城提供，現(xiàn)有云南中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、空軍昆明醫(yī)院、云南婦產(chǎn)科醫(yī)院、福海衛(wèi)生院、建工醫(yī)院、陽光醫(yī)院；建設(shè)中的世紀(jì)城3.6萬平方米的甲級醫(yī)院，規(guī)劃建設(shè)的同仁醫(yī)院，已經(jīng)簽約的昆明市第一人民醫(yī)院將落戶體育城等，昆明市兒童醫(yī)院南區(qū)項目也將于年內(nèi)開工建設(shè)，設(shè)床位600張。

7.行政機關(guān)：南市區(qū)將形成一個重要的行政區(qū)，省委、省人大、省政協(xié)、省公安廳、省高級人民法院、省工商局、省檢驗檢疫局、市中級人民法院等省級機關(guān)陸續(xù)搬遷至此。

8.公園：寶海公園、官渡古鎮(zhèn)、世紀(jì)城中央如意公園、民族村、海埂公園、滇池旅游度假區(qū)。另外，滇越鐵路主題公園、極地海洋公園、大型購物休閑廣場等三大主題公園已落戶滇池度假區(qū)。

9.體育文化設(shè)施：云南大劇院、袁曉岑藝術(shù)園、規(guī)劃有新云南省博物館，已經(jīng)建成的體育城萬人體育館。

10.山水景觀：滇池、草海大壩、西山，在南市區(qū)，即使住在官南板塊，七樓以上的居民也可遠眺滇池西山美景。

區(qū)域項目

●融城金階：官渡區(qū)民航路與關(guān)上南路交匯處

●大

都：珥季路與彩云北路交匯處

●潤

城：西山區(qū)日新路與前興路交匯處

●中

豪：新螺獅灣國際商貿(mào)城處

●海倫國際：官渡區(qū)廣福路與金源路交匯處

●魅力之城：廣福路與昆洛路交匯處 市調(diào)項目：

海倫國際、大都、中豪泛亞國際

（圖1:項目分布圖）

●海倫國際

1.地理位置：

昆明市官渡區(qū)廣福路與金源路交匯處。

（圖

2：海倫國際樓盤現(xiàn)場圖）2.開發(fā)商和代售公司：

開發(fā)商：昆明市海倫堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代 售：世聯(lián)地產(chǎn)

3.項目基本信息：

物業(yè)類別：住宅、商鋪、公寓、寫字樓

占地面的：2600畝

建筑面積：530萬平方米

容 積 率：3.39 綠 化 率：49.66% 開盤時間：2013年8月24日

物 業(yè) 費：1.8元/平方米*月

車 位 量：地下兩層停車場，車位比例：1:1 正售項目：4號區(qū)1、2、3、9棟，戶型：2梯3戶、3梯6戶，平均

售價：8900-9000元/平方米

項目配套：項目周邊步行10分鐘范圍內(nèi)，購物、餐飲、酒店、醫(yī)療、教育等應(yīng)有盡有：

購物：金源時代購物中心、華洋國際家居博覽中心、得勝

家具城。

酒店：世紀(jì)金源大飯店

醫(yī)療：官渡區(qū)紅十字會醫(yī)院、腎臟病醫(yī)院、教育：云大附中（云南大學(xué)附屬世紀(jì)金源學(xué)校）、金林學(xué)

校、先鋒中學(xué)、后所中心學(xué)校、云溪小學(xué)、小板橋小學(xué)、官渡區(qū)振華學(xué)校

文藝：馬可波羅空間藝術(shù)館

行政：官渡區(qū)人民法院

項目緊鄰巫家壩片區(qū)，成為該區(qū)域發(fā)展的直接受益單位。

機場年內(nèi)即將搬遷，巫家壩片區(qū)將成為南市副中心區(qū)（次 CBD），依據(jù)規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒋蛟旒叨松虅?wù)辦公、大中型

特色餐飲、家電連鎖中心、康體娛樂中心、特色品質(zhì)餐飲

街、生鮮超市為一體的片區(qū)大型生活配套商業(yè)中心。

整體配套：項目規(guī)劃有8所幼兒園（9班/所）、4所小學(xué)

（36班/所）、2所中學(xué)（36班/所）、1座市級醫(yī)院（400 個床位）、1座大型文化藝術(shù)中心、3座超市、5間銀行、2個派出所、1個公交車站、1個郵電所、1個消防站、多

個大型城市公園以及1個50米寬、2.3公里長的濱河公 園。

交通狀況：海倫國際途徑項目周邊的公交路線有161路（護國路—

—公交世紀(jì)城車場，世紀(jì)城站、五甲河站），31路（昆

明站——官渡古鎮(zhèn)站，世紀(jì)城站、五甲河站），154路

（昆明站——公交世紀(jì)城車場，世紀(jì)城站、五甲河站），149路（菊花村——世紀(jì)城，雨龍村站），165路（公交

子君村車場——漁堆村，三甲站）。至五甲河下車。地

鐵一號線：緊鄰項目，年內(nèi)通車，5分鐘到達會展中心，10分鐘到達南屏街，20分鐘直抵北部山水新城； 廣福

路：5分鐘覆蓋廣福路沿線所有商業(yè)核心，10分鐘到達

滇池路商業(yè)核心，20分鐘抵達主城核心區(qū)域； 彩云

路：雙城快線，15分鐘可到達呈貢新城。

海

倫

國

際

沙

盤

：

（圖

3：海倫國際正售項目沙盤圖）

●大都2期

1.地理位置：

珥季路與彩云北路交匯處。

（圖

4：大都樓盤現(xiàn)場圖）

2.開發(fā)商和代售公司：

開發(fā)商：昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

代 售： 中原地產(chǎn) 3.項目基本信息：

物業(yè)類別：商鋪、公寓、寫字樓

占地面積： 8萬平方米

建筑面積： 45.2萬平方米

容 積 率： 2.48 綠 化 率： 25.10% 開盤時間： 2013年6月29日

物 業(yè) 費： 1.50元/平方米*月

車 位 量： 500多個

正售項目： 1棟：5A甲級寫字樓，2棟：3-5星級酒店，3棟：復(fù)式寫

字樓，4棟：臻品公寓，5棟：寫字樓與商鋪。寫字樓售價： 9300元/平方米，商鋪：未定。項目配套：世紀(jì)城、家樂福超市、同仁醫(yī)院、云大附中、師大附中、新

螺螄灣商貿(mào)城、金源時代購物中心、雨龍家具、得勝家具城、工商銀行、農(nóng)村合作信用社等。

交通狀況：項目南臨官渡古鎮(zhèn)，北接金剛村，東臨昆洛路，市內(nèi)可乘149、154、161、162路公交車及31路小公共車彩云新都匯下，163 路公交車在世紀(jì)城內(nèi)全程通行。

大 都 二 期 沙 盤

（圖5：大都正售項目沙盤圖）

●中豪泛亞國際

1.地理位置：

新 螺 獅 灣 國 際 商 貿(mào) 城

（圖6：中豪樓盤現(xiàn)場圖）

2.開發(fā)商和代售公司：

開發(fā)商：中豪商業(yè)集團有限責(zé)任公司

代 售：中豪商業(yè)集團有限責(zé)任公司

3.項目基本信息：

物業(yè)類別：住宅、商鋪

占地面積：4.2萬平方米

建筑面積：23.2萬平方米

容 積 率：3.86 綠 化 率：46% 開盤時間：2012年12月30 物 業(yè) 費：暫無

車 位 量：2986個

正售項目：住宅區(qū)，均價：7800元/平方米

項目配套：周邊商業(yè)：

中豪·螺螄灣國際商貿(mào)城市場，湖濱CBD 周邊景觀：

百畝中央大湖

周邊公園：

三大城市公園

周邊醫(yī)院：

官渡區(qū)第一人民醫(yī)院(即將簽約）

周邊學(xué)校：

住宅配套學(xué)校云師大附中(即將簽約）

重點中學(xué)、全日制小學(xué)、四所幼兒園并兩個農(nóng)貿(mào)市場，一座

三甲醫(yī)院，四座共計約20萬平米的城市公園，以及大型主

題會所，兒童樂園，老人活動區(qū)，大眾健身設(shè)施和各類生活

配套。

交通狀況：項目臨近地鐵1號線； 串聯(lián)輕軌1號線、4號線、8號線，交通迅捷，南部客運站、螺螄灣公交樞紐站等四大車站盡在咫尺，20余條公交線路通達全城，彩云北路、廣福路、昆

玉高速等5條主干道，18條次干道環(huán)繞四周，出行便捷自

如。

中

豪

泛

亞

國

際

沙

盤

（圖7：中豪泛亞國際正售項目沙盤圖）市調(diào)采訪

1.受訪者信息 ：黃釗，電話：*** 訪問信息：

①請問您對南市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有什么理解？

答：近兩年，南市區(qū)發(fā)展迅速，由于市政府南遷，南

市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展更是迅猛，隨處可見建筑樓

房，以后南市區(qū)肯定是非常繁華的。

②請問您買房子都會關(guān)注哪些問題呢？

答： 主要關(guān)注價格的高地啊，附近的交通是否便利，環(huán)境怎么樣啊。

2.受訪者信息：計女士，電話：*** 訪問信息：

①請問您認(rèn)為南市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展怎么樣??？

答：南市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展特別迅速，我路過這地區(qū)

時，看見好多的房地產(chǎn)項目，從他們投資的角

看，來南市區(qū)進行房地產(chǎn)發(fā)展肯定是正確的。②請問您購買房子時比較注重哪些因素呢？

答：首先，關(guān)注各個小區(qū)的價格，然后考慮附近的配

套設(shè)施，比如：菜市場啊，公園啊，附近的學(xué)校

啊等。然后，考慮交通是否便利。最后，看看房

子的朝向，屋內(nèi)的設(shè)計啊。

市調(diào)心得

經(jīng)過此次的，市場調(diào)研，我初步理解了房地產(chǎn)行業(yè)。通過別人的了解，也稍微理解了策劃這個職業(yè)。在這次的市調(diào)中，我去了三個項目的銷售現(xiàn)場。在去海倫國際的時候，沒有遇到什么難題，將基本信息都記錄了下來。而在大都的踩盤過程中，我借著學(xué)校作業(yè)的借口也了解了基本信息。而到中豪時，人家不理我，了解的信息也就過于片面了。

在整個市調(diào)的過程中，我中午出發(fā)，基本走遍了所劃定的范圍。這讓我理解到了，這項工作真的很辛苦，要有良好的瞬間記憶能力，因為，那些銷售代表的語速真的很快，我必須仔細的去留意并記錄下有用的信息。

在這次市調(diào)中，我的收獲也頗多，身臨其境的去接觸，讓我可以更直接、更有效的明白以后自己的工作大概內(nèi)容。我明白了工作需要：能吃苦，有思想、有創(chuàng)新意識的人，以后不管在任何行業(yè)中，這也是以后我學(xué)習(xí)與努力的方向。

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第二篇：豐縣房地產(chǎn)市調(diào)報告

豐縣房地產(chǎn)市場

調(diào)研報告

二零一一年二月

一、豐縣城市概況

1、基本介紹

豐縣位于江蘇省西北部，總面積1446平方千米。總?cè)丝?15.7萬人（全國第六次人口普查數(shù)據(jù)）。全縣轄14個鎮(zhèn)：鳳城鎮(zhèn)、首羨鎮(zhèn)、順河鎮(zhèn)、常店鎮(zhèn)、歡口鎮(zhèn)、師寨鎮(zhèn)、華山鎮(zhèn)、梁寨鎮(zhèn)、范樓鎮(zhèn)、孫樓鎮(zhèn)、宋樓鎮(zhèn)、大沙河鎮(zhèn)、王溝鎮(zhèn)、趙莊鎮(zhèn)；目前城區(qū)常住人口規(guī)模約26萬人，城市建成面積約38平方公里，規(guī)劃控制區(qū)面積167平方公里，近期至2012年城區(qū)人口規(guī)模將發(fā)展至約35萬人，建成區(qū)面積50平方公里。

地處黃泛沖積平原，地勢平緩。大沙河、復(fù)新河縱貫?zāi)媳?，流入微山湖。屬暖帶季風(fēng)氣候區(qū)，年降水量784毫米，年均氣溫13.3℃。有鹽、鉀、長石、煤、天然氣、石油等礦產(chǎn)資源。國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉基地和江蘇省最大果品基地，全國青山羊生產(chǎn)基地和江蘇省肉牛出口基地。1949年屬山東省，1953年劃歸江蘇省。

2、豐縣概況

豐縣隸屬江蘇省徐州市，古稱鳳城，相傳遠古時期曾經(jīng)有鳳凰落于此地而名；更因是漢高祖劉邦故鄉(xiāng)，有千古龍飛地、一代帝王鄉(xiāng)的美譽。豐縣地處蘇魯豫皖四省七縣交界處，淮海經(jīng)濟區(qū)中心地帶。全縣總面積1449.7平方公里，南北長約59.2公里，東西寬約46.6公里，下轄14個鎮(zhèn)1林場，總?cè)丝?15萬，主城區(qū)常住人口26萬，城區(qū)建成面積３８平方公里。近年來，分別建

4◆ 地處整個豐縣東南部，屬新城區(qū)，該區(qū)是今后豐縣整個房地產(chǎn)發(fā)展的方向標(biāo)，地域優(yōu)勢明顯；

◆ 行政服務(wù)中心也將搬入本區(qū)，并毗鄰本地塊，周邊配套設(shè)施已規(guī)劃并在實施中；

◆ 毗鄰棲鳳生態(tài)公園，縣城中心樓盤無任何自然景觀，今后可成為最大賣點；

◆ 地塊基本為土建民房，拆遷量較?。?劣勢（W）：

◆ 目前新城區(qū)正處于發(fā)展階段，交通不便利；

◆ 周邊已有部分在售樓盤（陽光康橋、怡景新城），對后期本地塊銷售競爭較大，有所影響； 機會（O）：

◆ 縣中心地帶已基本無地可開發(fā)，新城區(qū)市場發(fā)展空間較大； ◆ 地塊周邊在建項目定位較低，基本無配套設(shè)施，根據(jù)這一現(xiàn)象，我司可健全小區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施； ◆ 新城區(qū)樓盤房價目前正在有條不紊的增長； 威脅（T）：

◆ 豐縣當(dāng)?shù)鼐用駥π律挛锝邮芰^差； ◆ 新城區(qū)在建樓盤不斷增加，競爭力度不斷提高；

2、市場個案分析(1)翡翠城

開發(fā)商：徐州精達置業(yè)有限公司

項目地址：河濱路西側(cè)，大慶路北側(cè) 營銷熱線：89213333 項目概況：該小區(qū)占地面積100畝，建筑面積11萬平方米，容積率1.25，綠化率為32%，規(guī)劃為25棟多層建筑，項目位于豐縣老城區(qū)東部，復(fù)新河西岸，東至河濱路，南至大慶路，北與河濱嘉苑為鄰，小區(qū)與復(fù)新河、河濱公園，僅一路之隔，擁有得天獨厚的自然景觀。已于2009年12月底交付使用；

基本介紹：均價為3500元/㎡，頂層閣樓2500元/㎡，車位價格為2200元/㎡，容積率為1.44,320個地上車位，小區(qū)共800戶，暖氣80元/㎡，天然氣2200元，目前僅剩兩套未售。（5）尚品人家

開發(fā)商：徐州騰躍置業(yè)有限公司

售樓地址：中陽大道西（南關(guān)農(nóng)貿(mào)市場對過）營銷熱線：89196999 項目概況：該項目位于中陽大道南、西城路西，占地面積31.63畝，規(guī)劃沿中陽大道為2棟14層小高層（1層為商業(yè)），沿西城路為1-3層商業(yè)，其余為4棟多層住宅建筑?？偨娣e40939平方米，容積率為1.7。

基本介紹：多層均價為3900元/㎡，僅剩一套頂層未售，3300元/㎡，買頂層送閣樓(閣樓無產(chǎn)權(quán))，小高層均價為3700元/㎡，車庫及商鋪價格未定，認(rèn)購金十萬元，暫無預(yù)售許可證，不接受簽約。（6）陽光康橋

開發(fā)商：徐州德盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤地址：南苑路南側(cè)、經(jīng)五路西側(cè) 銷售中心：豐縣供電局對面 營銷熱線：89327777 項目概況：北靠南苑路，西鄰經(jīng)一路，從經(jīng)一路向東310米，從南苑路向北235米，占地面積108.9畝，建筑面積96668平方米，規(guī)劃為多層住宅19棟，小高層4棟，共610戶。暖氣、天然氣—雙氣入戶，低容積率，超寬樓間距，全框架結(jié)構(gòu)。

基本介紹：小高層一層價格為2800元/㎡，均價3400元/㎡，多層均價為3300元/㎡，頂層3200元/㎡，送閣樓（無產(chǎn)權(quán)），車庫價格為2800元/㎡（無產(chǎn)權(quán)），物業(yè)費多層為0.4元,小高層為0.7元，天然氣開口費為2600元。

（7）怡景新城

營銷熱線：0516—89325788 項目概況：該項目分兩期開發(fā)，規(guī)劃為34棟多層、小高層、花園洋房，占地面積185畝，建筑面積為16.3萬平方米。分兩期開發(fā)，其中一期工程共計16棟樓，二期23棟樓。一期2008年開盤，當(dāng)時均價為2000元/平米，該項目是豐縣縣委、縣政府重點招商引資項目；

價格：目前住宅僅剩一期20多套房源未售（小高層），均價為3800元/㎡，剩余戶型面積為130㎡，商鋪價格為7000元/㎡。物業(yè)收費為0.7元，天然氣初裝費2200元，暖氣為88元/㎡；

購房優(yōu)惠：一次性及按揭均優(yōu)惠一萬元，認(rèn)購五萬抵六萬。

（11）中和龍郡

開發(fā)商：徐州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司

銷售中心：解放路鳳翔小區(qū)東門旁（老汽車站對面）營銷熱線：89229596 項目概況：該項目位于豐縣開發(fā)區(qū)修遠學(xué)校東側(cè)，占地面積72畝，總建面積為7.9萬平方米，2010年10月開工建設(shè)，2011年12月整體交付使用。容積率1.6，建筑密度20%，綠地面積為1.4萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)為490戶?；窘榻B：該項目現(xiàn)已接受預(yù)約，價格未定，2011年3月份定價。（12）左岸人家

開發(fā)商：徐州市盛泰置業(yè)有限公司 銷售中心：中陽大道工商局一樓

項目地址：豐縣河濱路與南環(huán)路交叉口

項目概況：該項目東鄰河濱路，北鄰?fù)谒环街g的規(guī)劃路，西鄰規(guī)劃路，南鄰豐縣南環(huán)路，占地面積140.8畝，總建筑面積為14萬平方米，其中多層7.8萬平方米，小高層5.8萬平方米，商鋪總面積為3678平方米，容積率為2.5，綠地率為30%，規(guī)劃戶數(shù)為1111戶，地上停車位253輛，地下停車位192輛。基本介紹：小高層均價為3800元/㎡，多層3700元/㎡，多層頂層3100元/㎡,為坡屋頂，簽約小高層必須購買車庫，7萬元/個，層高為2.19米（無產(chǎn)權(quán)），商鋪、物業(yè)價格未定，小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一安裝太陽能熱水器，目前僅剩多層頂層及小高層部分房源未售。

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第三篇：房地產(chǎn)商業(yè)市調(diào)報告

篇一：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、背景介紹

縱觀2007年－2013年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

1、房價組成要素：

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線

稅金及費用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤

2、社會因素

國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵

其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開征 規(guī)范性文件的出臺

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標(biāo)。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。篇二：鹽城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

鹽城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告前言“什么叫商業(yè)地產(chǎn)。我看報紙上談了很多商業(yè)地產(chǎn)，但很少有人搞明白。我 個人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零 售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。我們在大連有 一個大型開發(fā)項目，做了 5 萬多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不 叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)?！薄踅?林 商業(yè)地產(chǎn)一些心得

1、解決資金 在做商業(yè)地產(chǎn)他是一個相對比較漫長的階段，它不想住宅運營周期短！這就要求 開發(fā)商要有一定的經(jīng)濟實力

2、找到人才 人才不管在什么行業(yè)都是比較重視的，做商業(yè)地產(chǎn)一定要注重人才這點 很重要，在項目開始進標(biāo)、規(guī)劃、運營、管理都要一個好的決策。其中特別 在規(guī)劃方面先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。這樣才有利于商業(yè)的銷售。

3、只租不售 主力店面一律租售給主力店面；如果主力商鋪先進行銷售，在銷售之后，再進行 商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。

1一、目前鹽城市場主力商業(yè)項目調(diào)研 據(jù)目前市調(diào)結(jié)果來看鹽城市場主要有以下兩種商業(yè)地產(chǎn)模式

1、購物+餐飲+ 娛樂；

2、專業(yè)店鋪 ? 購物+餐飲+娛樂

1、金鷹奧萊城 ? 地址：人民南路 ? 開業(yè)時間：2012 年 5 月 18 日 ? 主力店面：男裝名品諾貝達、沙馳、雅戈爾、運動品牌—耐克、阿迪達 斯、匡威 ? 定位： 第一，引進品牌純正，質(zhì)量上乘的馳名的品牌；第二，全年打折的銷售策 略，物美價廉，給消費者一個心動的理由；第三，地理位置靠近市區(qū)，交通方便，給消費者一個精致、舒適的購物環(huán)境。? 主要支撐點 外部壞境：內(nèi)港湖風(fēng)景區(qū)、游樂場、鹽城電視塔 品牌效應(yīng)：金鷹旗下打折店鋪 主力店面跟隨：一線品牌提前簽訂 ? 業(yè)態(tài)分布 專業(yè)店面+娛樂場所 ? 物業(yè)管理 統(tǒng)一有金鷹有限公司進行管理 ? 目前經(jīng)營情況 客戶光顧情況不是太好，特別是二樓店面光顧人員較少：主要原因

1、周邊居住 人員較少，它所吸引的客戶為高端之下低端之上的業(yè)主，這類客戶本身的分量就 比較少，2、業(yè)態(tài)分布比較單一，吸引點較少

3、下線店面比較少，交通不方便2? 銷售價格 自持物業(yè) 商鋪有商家進行返點 15-25%

2、金鷹購物中心 金鷹國際購物中心項目外立面金鷹國際購物中心項目概況 投資公司 經(jīng)營公司 ? ? ? ? 基本情況 ? ? 功能定位 開業(yè)時間 ? ? 開業(yè)當(dāng)天銷售額 400 萬 停車位 120 個+100 高級時尚百貨店，突出生活時尚 2009 年 1 月 16 日 金鷹商貿(mào)集團有限公司 鹽城金鷹國際購物中心有限公司 鹽城最高檔購物中心 總建筑面積 62000平方米? 業(yè)態(tài)分布以及分配比? 項目優(yōu)勢

1、位于市中心最繁華的地段

32、建筑設(shè)計；為金鷹國際量身定做的商業(yè)建筑體，設(shè)計和動線優(yōu)良

3、品類組合：金鷹國際在江蘇有著良好和廣泛的影響 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵

2、車位配比不夠

3、餐飲比較少，比較缺乏！? 經(jīng)營與管理

1、人員都有金鷹公司內(nèi)部招聘

2、內(nèi)部商家都是和金鷹擁有長期的合作關(guān)系

3、物業(yè)都有金鷹有限公司持有

4、租金在銷售商營業(yè)額中返點 15%-25% ? 目前經(jīng)營情況 隨著近今年的發(fā)展，金鷹注重了餐飲行業(yè)的投入，在地下負一層，做了臨時小吃，效果不錯。增加了營業(yè)額度。在鹽城高端產(chǎn)品市場做的比較好

3、五洲國際廣場 ? 開發(fā)商：五洲置業(yè)有限公司 ? 建筑面積:約 3 萬平方米 ? 定位：集購物、美食、休閑、娛樂、影院、酒店、旅游、商務(wù)、辦公、居住于一體的國際級商業(yè)大都會。? 業(yè)態(tài)分布 一樓：品牌服飾店面為主+飯店 二樓：餐飲 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優(yōu)勢

1、位于市中心最繁華的地段

42、以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主，以品牌商業(yè)自主運營已開發(fā)和運營商業(yè)地產(chǎn)面積 超過 600 萬平米

3、擁有自己的一批跟隨店面

4、招商程度較好 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵 ? 銷售價格 1f-銷售價格內(nèi)街 36000 元/每平方米 的價格）外街 50000 元/每平方米（反點之后優(yōu)惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣除。2f--銷售價格 25000 元/每平方米，優(yōu)惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 3f--銷售價格 18000 元/每平方米，優(yōu)惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 4f--自持物業(yè) ? 目前經(jīng)營情況 目前經(jīng)營良好，特別是餐飲這個區(qū)域。

4、寶龍城市廣場 ? 開發(fā)商：鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 建筑面積：3 萬平方米 ? 定位：檔次最高的集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的城市綜合體 一樓：百貨+超市（永輝）二樓：餐飲+服飾店鋪 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優(yōu)勢

1、位于老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合點位置獨特，2、以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主，以開發(fā)商自持物業(yè)為主。5篇三：2014年無錫市房地產(chǎn)商業(yè)市場調(diào)研報告 江蘇省無錫市大北莊地塊調(diào)研報告 2014年12月16日 地塊概況：

地塊位于無錫西南部中國唯一的無錫國家工業(yè)設(shè)計園內(nèi)，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本項目可用地面積為24910平方米，容積率：≤6.5，建筑密度：＜50%，綠地率：＞20%，用地性質(zhì)：商業(yè)用地，商務(wù)辦公用地。1-6月無錫市區(qū)共出讓27幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地成交總面積137.22萬平方米，同比減少36.79%，成交金額52.27億元，同比減少30.13%，基本都以底價成交。從季度來看，今年二季度土地供應(yīng)節(jié)奏相比一季度明顯放緩，土地成交面積49.67萬平方米，環(huán)比減少43.27%，成交金額16.95億元，環(huán)比減少52.01%。

分區(qū)域看，上半年濱湖區(qū)出讓地塊最多，為10幅，土地成交面積72.9萬平方米。從土地性質(zhì)看，上半年住宅用地面積約75.57萬平方米，占比為55.08%。由此綜訴本地塊所屬濱湖區(qū)去年土地成交金額為無錫各區(qū)之首，優(yōu)越的發(fā)展前景成為兵家必爭致地。

大北莊地塊隔太湖大道相望為蠡湖新城；地處蠡園、蠡湖中心公園、勃公島、蠡湖之光、黿頭渚等風(fēng)景名勝的中心地帶，距五里湖僅500米；南側(cè)太湖大道直通滬寧高速公路（距錫東入口僅20分鐘），規(guī)劃中的軌道交通4號、5號線在地塊東側(cè)交匯；西側(cè)經(jīng)快速內(nèi)環(huán)與無錫機場、京滬高鐵無錫東站無縫對接。城市屬性：（1）城市概況

無錫市先后榮獲全國十大最具經(jīng)濟活力城市；中國制造業(yè)十大最具競爭力城市；最具幸福感城市；中國大陸創(chuàng)新能力最強城市；中國最佳商務(wù)城市；連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市。支柱產(chǎn)業(yè)主要以高檔紡織、服裝加工、精密機械、汽配工業(yè)、電子信息特色冶金、金屬制造、精細化工、生物制藥為主。目前常住人口684.41萬。（2）城市交通無錫重要的地理位置促使無錫成為了華東地區(qū)主要的交通樞紐，現(xiàn)已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

鐵路：無錫鐵路站現(xiàn)為華東地區(qū)僅有的三個客貨特等站之一。

公路：無錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧高速、滬宜高速、京滬高速、寧杭高速、沿江高速等途經(jīng)無錫。

312、104國道穿過無錫，無錫已成為全國54個公路運輸中心之一。航空：無錫蘇南碩放國際機場，又名無錫碩放機場。

海運內(nèi)河：無錫依托長江、京杭大運河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開通營業(yè)航運線221條。（3）城市人口

無錫市下轄下轄共6個行政區(qū)、1個新區(qū)、7個鎮(zhèn)、41個街道。面積1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超過470萬。無錫戶籍口徑總?cè)丝?70.07萬人（常住人口為684.41萬人）市區(qū)平均人口密度最高的是南長區(qū)，每平方公里為13661人。城市經(jīng)濟：（1）經(jīng)濟總量

gdp年增幅總體上呈下降趨勢；

gdp總量在江蘇省位列第二，但近幾年gdp增長處于瓶頸期，逐年下降。

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2010開始，無錫的第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，顯示了無錫正在進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。無錫的第三產(chǎn)業(yè)比略高于長三角地區(qū)的平均值43%，但是與發(fā)達城市相比還有明顯差距。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達是長三角地區(qū)很多城市的顯著特征，未來還將商貿(mào)物流等服務(wù)業(yè)的增長，繼續(xù)擴大第三產(chǎn)業(yè)比重。大北莊地塊位于黿頭渚等風(fēng)景名勝的中心地帶，有明顯的發(fā)展前景和優(yōu)勢。

第三產(chǎn)業(yè)比重橫向比較（3）主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)

無錫支柱產(chǎn)業(yè)：高檔紡織及服裝加工、精密機械及汽車配套工業(yè)、電子信息及高檔家電業(yè)、特色冶金及金屬制品業(yè)、精細化工及生物醫(yī)藥業(yè)等。

主力產(chǎn)業(yè)：精密機械及汽車配套工業(yè)是第一產(chǎn)業(yè)，其次比重較大的是高檔紡織及服裝加工，電子信息及高檔家電業(yè)也有較大份額。

次主力產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)也是無錫重要的產(chǎn)業(yè)之一，同時無錫正努力打造動漫產(chǎn)業(yè),僅從產(chǎn)量來說，目前已位居全國第二。

主要企業(yè)：江蘇小天鵝集團有限公司、無錫威孚集團有限公司、紅豆集團有限公司、無錫夏普電子元器件有限公司、海瀾集團公司、索尼電子(無錫)有限公司、申達集團公司 · 江蘇無錫商業(yè)大廈集團有限公司、江蘇華宏集團公司、江陰江東集團公司、江陰新和橋化工有限公司、江蘇三木集團公司、江蘇萬翔集團公司、tcl數(shù)碼科技(無錫)有限公司、無錫松下電池有限公司、· 江蘇倪家巷集團公司、無錫第一棉紡織廠、尼康光學(xué)儀器（中國）有限公司、江陰新潮科技集團有限公司、希捷國際科技(無錫)有限公司、江蘇華西集團公司、中油江蘇銷售分公司、中國一汽集團無錫柴油機廠 等。（4）城鎮(zhèn)人均可支配收入

無錫市城鎮(zhèn)人均可支配收入38999元，位列全國第十三位。在江蘇省位居第二，僅次于蘇州。城鎮(zhèn)化率，人均可支配收入，固定資產(chǎn)投資，社會消費水準(zhǔn)等各項指標(biāo)緊跟長三角發(fā)達城市。無錫有望成為下一個上海、蘇州一樣綜合實力強勁的國際化大都市。無錫2008-2013年人均可支配收入 無錫在長三角經(jīng)濟圈指標(biāo)排名 無錫市城市規(guī)劃（1）城市定位 無錫市2001—2020年城市總規(guī)劃將城市定位為國際制造業(yè)基地，特大型生態(tài)濱湖山水城市，歷史文化名城，著名旅游勝地，蘇錫常都市圈中心城市，蘇南物流中心和交通樞紐，中國最大動漫產(chǎn)業(yè)中心城市，濱水花園城市。

第四篇：小店區(qū)房地產(chǎn)項目市調(diào)報告匯總

小店區(qū)房地產(chǎn)項目市調(diào)報告匯總

項目名稱: 陽光芳汀

發(fā)展商。。山西天人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置項目位置項目位置項目位置::::太原市小店區(qū)通達街中段 項目規(guī)模項目規(guī)模項目

規(guī)模項目規(guī)模: : : : 占地面積138畝，總建筑面積35.3萬平米，擁有臨街商鋪38個，住宅

600套，精裝公寓、寫字間共420套，是一個商住兩用的大型花園社區(qū)配套情況配套情況配套情況配套情況::::1小區(qū)配套設(shè)施完善，自成一體。自建有3萬平

米的大型商城、星級酒店及“花海銀街”時尚步行街； 2住宅車位比例1：1，商業(yè)車位200

個，地上地下車位均有。3周邊學(xué)校：小店一中、三中，光明小學(xué)，育才小學(xué)，實驗小學(xué)，小店街道第一小學(xué)4周邊醫(yī)院：山西大醫(yī)院、小店人民醫(yī)院、小店婦幼保健醫(yī)院、中鐵十

七局醫(yī)院、中鐵十二局醫(yī)院 5商業(yè)：美特好超市，山姆士超市入駐 6交通：870、840、460、13、877、836路公交 綠化率綠化率綠化率綠化率::::38%

容積率容積率容積率容積率::::3.0

工程情況工程情況工程情況工程情況::::打樁階段 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)////層數(shù)層數(shù)層

數(shù)層數(shù)::::框架剪力墻/22層 手續(xù)情況現(xiàn)有土地證和規(guī)劃局批文 銷售進度銷售進度

銷售進度銷售進度共三期，現(xiàn)在進行一期銷售，一期銷售率40%開盤

日期開盤日期開盤日期開盤日期2010.9.5交房日期交房日期交房

日期交房日期2012.9.30

價格情況::::1111住宅售價范圍：3900元/㎡-4500元/㎡，均價4300元/㎡，主力總

價25萬元 2222臨街商鋪一口價:17000元/㎡，主力總價200萬左右 3333內(nèi)鋪均價7000

元/㎡，主力總價30萬 4寫字樓、精裝公寓均價4850元/㎡主力總價35萬左右 戶型面積戶

型面積戶型面積戶型面積::::住宅面積范圍60㎡-70㎡一室一廳，兩室一廳 商鋪面積100

㎡-300㎡ 精裝公寓、寫字間面積范圍30㎡-40㎡ 付款方式付款方式付款方式付款方式::::

一次性，分期優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件::::一次性付款98折，分期無折扣 標(biāo)

準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高::::住宅、寫字間層高3.3m，商鋪4.5m-5.6m不等 物業(yè)公

司及收費物業(yè)公司物業(yè)公司及收費物業(yè)公司物業(yè)公司及收費物業(yè)公司物業(yè)公司及收費物業(yè)

公司::::未定，物業(yè)費0.8-1元之間 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)::::住宅、商鋪為毛

坯，寫字間、公寓為精裝修 推廣活動推廣活動推廣活動推廣活動////營銷手段營銷手段營銷

手段營銷手段::::實景樣板間，購房抽獎活動，戶外噴繪廣告，廣告短信

項目名稱項目名稱項目名稱項目名稱：：：：浦東新座 發(fā)展商發(fā)展商發(fā)展商發(fā)展商：：：： 山

西天翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：：：：太原市小店區(qū)昌盛街與

大運路交匯處 項目規(guī)模項目規(guī)模項目規(guī)模項目規(guī)模：：：： 占地面積13畝，總建筑面積3.4

萬平方米，小區(qū)共一棟24層高層，共有住宅190套，商鋪50間（1-5層商業(yè)，6-23層住宅，24層為小區(qū)會所）配套情況配套情況配套情況配套情況：：：： 小區(qū)毗鄰正在建設(shè)中的和諧公園，自帶6000平米商業(yè)廣場和五層購物中心周邊學(xué)校：小店一中、三中，光

明小學(xué)，育才小學(xué)，實驗小學(xué)，小店街道第一小學(xué)周邊醫(yī)院：山西大醫(yī)院、小店人民醫(yī)院、小店婦幼保健醫(yī)院、中鐵十七局醫(yī)院、中鐵十二局醫(yī)院 商業(yè)：美特好超市 交通：13、460、469、836、839、840、870、877、879路公交直達住宅車位比例1：1，商業(yè)車位200個，地上地下車位均有。綠化率 45%容積率3.9工程情況工程情況工程情況工程

情況 打樁階段 結(jié)構(gòu) 框架剪力墻層數(shù)/24層手續(xù)情況：：：：暫無手續(xù) 銷售進

度共一期，暫未開盤，已有部分住宅被團購開盤日期：：：：未定交房日

期：：：：2012.6.30價格情況 住宅售價范圍：3850元/㎡-4600元/㎡,均價4300元/㎡，主

力總價35-40萬 商鋪均價17000元/㎡ 戶型面積住宅面積范圍40㎡-300㎡，主力戶型為70

㎡-85㎡兩室一廳一衛(wèi) 商鋪面積暫時未對市場公開 付款方式：：：：一次性，分期 優(yōu)惠條

件：：：：未定 標(biāo)準(zhǔn)層高：：：：住宅3.6m，商鋪4.5m 物業(yè)公司：：：：未定 收費物業(yè)公司：：：：

物業(yè)費0.8元-1元之間 裝修標(biāo)準(zhǔn)：：：：毛坯 推廣活動/營銷手段：：：：廣告短信，市內(nèi)設(shè)立

第二展示中心（北張）

項目名稱：：：：浦東雅典 發(fā)展商：：：：山西鼎晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：：：：太原市小店區(qū)人民南路37號 項目規(guī)模項目規(guī)模項目規(guī)模項目規(guī)模 ：：：：占

地面積186畝，總建筑面積30萬平方米，小區(qū)共有住宅3000套，一條商業(yè)街和臨街商鋪配套情況 小區(qū)配套比較完善，社區(qū)專屬配套近千平米幼兒園，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃路的商業(yè)步行街，為您提供生活必須便利。車位比例1：1，均為地下停車場。周邊學(xué)校:育才中學(xué)、小店

一中、三中、富康中學(xué)、汾東中學(xué) 醫(yī)院:小店人民醫(yī)院商業(yè):藍天市場 人民百貨 交通：

840、870終點站下車；13招呼站；877軸承廠站下車 綠化率40%容積率3.1工程情

況：：：：三期打樁階段，商鋪以達到交房標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)：：：：框剪層數(shù) ：：：：15層，18層

手續(xù)情況：：：：五證齊全 銷售進度：：：： 共三期，一期二期售罄，三期暫未開盤，商鋪正在熱銷開盤日期：：：： 未定交房日期：：：：三期2012.12.30 價格情況：：：： 住宅售

價范圍：5300元/㎡-5700元/㎡，均價5500元/㎡，主力總價50-70萬元

商鋪價格范圍：13000元/㎡-17000元/㎡商鋪均價15000元/㎡ 戶型面積：：：：

住宅面積范圍36㎡-141㎡，主力戶型為70㎡-90㎡兩室兩廳一衛(wèi)、104㎡-121㎡三室兩廳

兩衛(wèi) 商鋪面積范圍：46.59㎡-200㎡ 付款方式：：：：一次性，按揭（晉商銀行）優(yōu)惠條件：：：：

一次性98折，按揭無折扣 標(biāo)準(zhǔn)層高：：：：住宅3m，商鋪4.5m 物業(yè)公司及收費物業(yè)公司：：：：

長風(fēng)物業(yè)公司，物業(yè)費1.2元 裝修標(biāo)準(zhǔn)：：：：毛坯 推廣活動/營銷手段：：：：實景樣板間，戶

外噴繪廣告，老業(yè)主帶新業(yè)主獎勵活動，廣告短信項目名稱 富士康園 發(fā)展商 ：：：：南

畔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：：：：太原市小店區(qū)富士康南3號門 項目規(guī)模：：：： 占

地面積205畝，總建筑面積82889㎡，共住宅1000余套配套情況 小區(qū)本

身除簡單小區(qū)景觀和小區(qū)臨街商鋪外，并無其他相關(guān)配套設(shè)施 車位比例1：1，地上地下均

有 周邊學(xué)校：小店一中、三中，光明小學(xué)，育才小學(xué) 周邊醫(yī)院：山西大醫(yī)院、小店人民醫(yī)

院、小店婦幼保健醫(yī)院、中鐵十七局醫(yī)院、中鐵十二局醫(yī)院 商業(yè)：人民百貨，唐久便利，美特好超市 交通：877、840、870、13、460、836、839 路公交 綠化率36.3%，，容積

率2.2工程情況：：：：封頂 結(jié)構(gòu)：：：：框剪層數(shù) ：：：：18層手續(xù)情況：：：：

城中村改造項目批文 銷售進度：：：：共三期，，現(xiàn)階段銷售第一期，，一期銷售率95%開盤日期 2009.5.1交房日期2011.價格情況：：：： 住宅售價范圍：4000元/㎡-4800元

/㎡，均價4300元/㎡，主力總價35萬元-40萬元 戶型面積：：：：住宅面積范圍38㎡-180㎡，主力戶型為80㎡-90㎡兩室兩廳 付款方式：：：：一次性，分期（5:4:1），銀行按揭（光大，興業(yè)）惠條件：：：：無 標(biāo)準(zhǔn)層高：：：：住宅3m 物業(yè)公司及收費物業(yè)公司：：：：未定，物業(yè)

費0.8-1元之間 裝修標(biāo)準(zhǔn)：：：：毛坯，精裝（600元/㎡-1200元/㎡）推廣活動推廣活動推廣

活動推廣活動/營銷手段：：：：戶外噴繪廣告，廣告短信

項目名稱 天賜康緣 發(fā)展商:恒廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置:太原市小店

區(qū)康寧街9號 項目規(guī)模小區(qū)占地面積約168畝，建筑面積28萬平方米，共有17棟帶電

梯的高層，約有住宅1000套，臨街商鋪13間，配套情況 小區(qū)本身除簡單小區(qū)景觀和

小區(qū)臨街商鋪外，并無其他相關(guān)配套設(shè)施 車位比例1:1，地下停車場 周邊學(xué)校：晨光幼兒

園，雙語幼兒園，小店小學(xué)，育才小學(xué))，小店一中，小店三中，太原實驗中學(xué) 周邊醫(yī)院：

山西大醫(yī)院、小店人民醫(yī)院、小店婦幼保健醫(yī)院、中鐵十七局醫(yī)院、中鐵十二局醫(yī)院 美特

好超市，晉華購物中心，藍天市場，并且還有小區(qū)旺鋪 836.839.840.870.877.879.881.460路

公交綠化率40%，，容積率2.8工程情況一期以交房，，二期3、、、、4號樓以

交房，，5號樓封頂 結(jié)構(gòu):框剪層數(shù): 20層手續(xù)情況:五證齊全 銷售

進度:共二期，，目前進行二期銷售，，銷售率70%開盤日期2011.8.8交房日期2011.3.3

價格情況: 住宅售價范圍：5000元/㎡-5800元/㎡，均價5300元/㎡，主力總價45萬元左右 2008年已經(jīng)售罄 戶型面積:住宅面積范圍80㎡-203.18㎡，主力戶型為80㎡-110㎡兩室兩廳 付款方式:一次性，銀行按揭（工商銀行）優(yōu)惠條件:一次性98折，按揭99折 標(biāo)準(zhǔn)層高:住宅3m 物業(yè)公司及收費:0.8元 裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯，精裝 推廣活動/營銷手段:暫無

項目名稱 西汾院·純境 發(fā)展商:太原市小店區(qū)浦西村村委會項目位置:太原市小店區(qū)北格鎮(zhèn)浦西村 項目規(guī)?？傉嫉孛娣e300畝，總建筑面積16萬平米，共有26棟多層住宅，無商業(yè)，總戶數(shù)600戶。配套情況 小區(qū)本身無相關(guān)配套設(shè)施車位比例2:1，地上停車場 綠化率40%，，容積率0.8工程情況 一期工程進度過半 結(jié)構(gòu):磚混層數(shù): 6層手續(xù)情況:無證件，小產(chǎn)權(quán) 銷售進度: 共三期，目前進行一期銷售，銷售率5%開盤日期2010.9.30交房日期2012.1.1 價格情況: 住宅售價范圍：998元/㎡-1980元/㎡，均價1630元/㎡，主力總價15萬元左右 戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積:住宅面積范圍80㎡-123.5㎡，主力戶型為80㎡-90㎡兩室兩廳 付款方式付款方式付款方式付款方式:一次性，分期（5:4:1）優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件:一次性98折，按揭99折 標(biāo)準(zhǔn)層高: 住宅3m物業(yè)公司及收費:0.5元 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯推廣活動/營銷手段:廣告短信

項目名稱 樂活城 發(fā)展商:山西鑫晉通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置:龍城大街向南800米，電子街旁 項目規(guī)?？傉嫉孛娣e280畝，總建筑面積30.3萬平米，共有26棟多層住宅，總戶數(shù)1000戶。配套情況 小區(qū)本身除簡單小區(qū)景觀和小區(qū)臨街商鋪外，并無其他相關(guān)配套設(shè)施 車位比例2:1，地上停車場 五一小學(xué)，實驗中學(xué) 骨科醫(yī)院、十二局醫(yī)院、十七局醫(yī)院、小店區(qū)人民醫(yī)院、廣濟醫(yī)院 商業(yè)：美特好超市，金海洋休閑會所 13路 877路 840路 870路 460路 綠化率35%，，容積率1.58工程情況 一期全部封頂，二期已出正負零 結(jié)構(gòu):磚混層數(shù): 6層手續(xù)情況:城中村改造批文銷售進度: 共兩期，目前進行一期銷售，銷售率90% 開盤日期2010.10.23交房日期2011.12.31 價格情況: 住宅售價范圍：2800元/㎡-3300元/㎡，均價3100元/㎡，主力總價35萬元左右 商鋪暫無價格戶型面積:住宅面積范圍70㎡-120㎡，主力戶型為93.07㎡兩室兩廳 付款方式一次性，分期優(yōu)惠條件:一次性97折，分期99折 標(biāo)準(zhǔn)層高: 住宅3m物業(yè)公司及收費:未定 裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯推廣活動/營銷手段:戶外噴繪廣告，廣告短信，購房送液晶電視

項目名稱 盛華領(lǐng)寓 發(fā)展商:申華偉業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置:太原市小店區(qū)人民南路藍天市場東側(cè) 項目規(guī)模占地面積4000㎡，總建筑面積3萬平方米，小區(qū)共有住宅168套，臨街商鋪446套配套情況 位于小店區(qū)最繁華的地區(qū)，全部交工后會成為盛華商場 只有84個地上車位 周邊學(xué)校:育才中學(xué)、小店一中、三中、富康中學(xué)、汾東中學(xué) 周邊醫(yī)院：山西大醫(yī)院、小店人民醫(yī)院、小店婦幼保健醫(yī)院、中鐵十七局醫(yī)院、中鐵十二局醫(yī)院 商業(yè):藍天市場 人民百貨 836.839.840.870.877.879.881.460路公交 無綠化，，容積率

3.2工程情況 已完工，達到交房標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu):框剪層數(shù): 17層手續(xù)情況:只有土地證 銷售進度: 共一期，銷售率98% 開盤日期 2008.10.1交房日期2010.10.30 價格情況: 住宅售價范圍：3500元/㎡-4300元/㎡，均價3900元/㎡，主力總價30萬元 商鋪價格范圍：5000元/㎡-10000元/㎡ 商鋪均價8000元/㎡商鋪主

力總價20萬 車位16萬/個 戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積: 住宅面積為74㎡，77㎡、83㎡兩室兩廳 商鋪面積范圍：20㎡-30㎡ 付款方式一次性，分期優(yōu)惠條件:一次性98折，分期無折扣 標(biāo)準(zhǔn)層高: 住宅3m，商鋪4.5m物業(yè)公司及收費:盛華鑫物業(yè)公司，物業(yè)費0.8元 裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯推廣活動/營銷手段:暫無

項目名稱 通達國際 發(fā)展商:舒怡華源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置:太原市小店區(qū)通達街中段 項目規(guī)模占地面積16畝，總建筑面積5萬平方米，共有住宅400套，商鋪50間（1-3層商業(yè)，4-28層住宅）配套情況 住宅車位比例1：1，均為地下車位。周邊學(xué)校：小店一中、三中，光明小學(xué)，育才小學(xué)，實驗小學(xué)，小店街道第一小學(xué)周邊醫(yī)院：山西大醫(yī)院、小店人民醫(yī)院、小店婦幼保健醫(yī)院、中鐵十七局醫(yī)院、中鐵十二局醫(yī)院 艷陽璽、艷麗園、藍天商場、晉華購物中心 881，13、840、870、877、836、839路 綠化40%，，容積率4.6 工程情況 內(nèi)裝階段結(jié)構(gòu):框架剪力墻層數(shù):28層手續(xù)情況:四證，房屋預(yù)售證正在辦理之中 銷售進度: 共一期，銷售率90% 開盤日期 2009.1.1交房日期2011.5.30 價格情況: 住宅售價范圍：3850元/㎡-4600元/㎡,均價4300元/㎡，主力總價35-40萬

商鋪均價20000元/㎡，總價在200萬元-300萬元之間 戶型面積: 住宅面積范圍69㎡-161㎡，主力戶型為90㎡左右兩室一廳一衛(wèi)，110㎡-120㎡三室兩廳一衛(wèi) 商鋪面積范圍：90㎡-300㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層高: 住宅3m，商鋪4.5m 付款方式一次性，分期優(yōu)惠條件:無 物業(yè)物業(yè)公司及收費:物業(yè)公司未定，物業(yè)費未定分期 裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯推廣活動/營銷手段:廣告短信，派報，戶外廣告墻

第五篇：市調(diào)報告

廣州百貨商場的調(diào)查報告

時間：2011.8.3

地點：廣州

調(diào)查對象：北京路廣百百貨

一、業(yè)種分布

負一樓名鞋之都，一樓化妝品、香水、精品、名表、眼鏡、男女鞋、箱包，具有代表性品牌有CHANEL、DIOR、蘭蔻、雅詩蘭黛、勞力士、歐米茄等，二樓淑女裝、休閑女裝、個性女裝、飾物，三樓女士時裝（精品女裝、職業(yè)女裝、成熟女裝）、飾物，四樓，男士服飾，五層，保健品、煙酒、內(nèi)衣等；六樓，運動服飾、休閑牛仔系列；七樓，文具玩具、童裝、床上用品、孕婦裝等，八至十層業(yè)種我商場沒有省略。

二、VIP卡情況

1、VIP優(yōu)惠：鉆卡8.5折，白金卡9折，會員卡9.5折，享受積分獎勵；

2、辦理并使用工行廣百聯(lián)名卡，聯(lián)名金卡9折，聯(lián)名普卡9.5折；

3、VIP賓客在生日當(dāng)天購物享受雙倍積分鉆卡會員購物享受免費包裝和免費停車2小時

三、購物環(huán)境

商場正門和扶梯位置有植物陳列，整個賣場空調(diào)溫度舒適，賣場整潔有序，服務(wù)臺工作人員儀容儀表及服務(wù)很好，服務(wù)臺旁陳列有廣百刊物，可推廣企業(yè)文化；樓層服務(wù)標(biāo)示精致明顯。

四、增值服務(wù)

樓層設(shè)有母嬰室、送貨服務(wù)、首飾維修、嬰幼兒洗手間、導(dǎo)購觸摸屏、無障礙垂直電梯、低位服務(wù)臺等

五、活動亮點

每周三推出VIP尊享日，百貨類200送30，會員尊享雙倍積分。.六、品牌收集

羅茜奧（男裝休閑）、TESTANTIN（鐵獅丹頓）、CHEVIGNON休閑牛仔、GoldlionSport休閑裝、馬仙媽男裝、EDWIN牛仔、閃電體育、愛世克私體育。

時間：2011.8.3

地點：廣州

調(diào)查對象：萬千百貨

一、VIP卡情況

1、貴賓卡部分正價商品九折，大型促銷活動期間比普通顧客享受更大力度的優(yōu)惠，購物積分即時返現(xiàn)，部分標(biāo)桿品牌多倍積分，會員購物專場，生日當(dāng)日雙倍積分，全國聯(lián)盟商戶折扣優(yōu)惠，至尊卡享受貴賓卡全部特特惠，部分正價商品8.5折，購物雙倍積分即時返現(xiàn)，會員購物專場，享受比貴賓卡更大力度優(yōu)惠，生日當(dāng)天三倍積分。

2、現(xiàn)金消費1元積1分

3、積分查詢方法有，現(xiàn)場查詢、網(wǎng)絡(luò)查詢、電話查詢。

二、增值服務(wù)

整點報時、天氣預(yù)報、皮鞋美容、免費茶水、首飾清洗、手機充電、量體改衣、代借輪椅、提供針線包、交通咨詢、代借童車、愛心雨傘

三、購物環(huán)境

洗手間干凈且有飾物點墜，空調(diào)溫度舒適，賣場整潔，樓層休息區(qū)配有公司文化的靜態(tài)陳列，中空布置采用水晶吊燈旋掛，檔次較高，樓層主管工作臺美觀。

四、品牌收集

GXG1978休閑牛仔

五、其它方面

整體購物中心設(shè)計較先進，功能配套設(shè)施齊全，定位中高檔，多為開車消費，地下停車位較大