第一篇：蚌埠商業(yè)市調(diào)報告（本站推薦）

室外步行街服務式招商

市調(diào)報告

目錄

一.蚌埠商業(yè)市場環(huán)境調(diào)研及分析 1.1 城市經(jīng)濟概況 1.2主要商圈調(diào)研及分析

1.3室外步行街相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)研與分析

二．項目周邊環(huán)境調(diào)研與分析 2.1本項目商業(yè)位置分析

2.2本項目目標消費人群調(diào)研與分析 2.3周邊區(qū)域各業(yè)態(tài)競爭狀況與租金水平分析 2.4與大商業(yè)經(jīng)營關(guān)系分析

一.蚌埠商業(yè)市場環(huán)境調(diào)研及分析 1.1 城市經(jīng)濟概況

蚌埠，總面積5952平方公里，總?cè)丝?67.81萬，境內(nèi)山水相連，四季分明。有著悠久的歷史和燦爛的文化。史載蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美譽。

蚌埠地處安徽省東北部、淮河中游，京滬鐵路和淮南鐵路交匯點，同時也是京滬高鐵、京福高鐵的交匯點。全國重要的綜合交通樞紐，有皖北中心城市、淮畔明珠之稱。高校及科研院所較多，為安徽科教文化第二城。

蚌埠市地處淮河中下游，水路運輸優(yōu)勢明顯，是安徽省重點建

設(shè)的水路樞紐。作為千里淮河第一大港，蚌埠港為全國28個主要內(nèi)河港口之一，年吞吐量上千萬噸。蚌埠港可四季通航江蘇、上海、浙江、江西等省市，還可以借助已開放港口通達海外。

2013年蚌埠全年生產(chǎn)總值（GDP）1007.85億元，按可比價格計算，比上年增長11.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值172.36億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值515.68億元，增長14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值319.81億元，增長9.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的17.8:50.0:32.2調(diào)整為17.1:51.2:31.7，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個百分點。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。

蚌埠市城市規(guī)劃的主要目標是：規(guī)劃結(jié)合城市兩主四副的城市空間結(jié)構(gòu)，設(shè)置4個市級商業(yè)中心和4個區(qū)級商業(yè)中心。市級商業(yè)中心分別指老城商業(yè)中心、光彩商業(yè)中心、高鐵商業(yè)中心和長淮衛(wèi)商業(yè)中心；區(qū)級商業(yè)中心分別指姜橋商業(yè)中心、大禹商業(yè)中心、李樓商業(yè)中心和淮上商業(yè)中心。

1.2主要商圈調(diào)研及分析

蚌埠主要商圈有五個商業(yè)聚集地：淮河路商圈、文化廣場商圈、張公山商圈、龍子湖大學城商圈、東海大道光彩商圈?；春勇飞倘κ前霾菏邪錾絽^(qū)老城區(qū)傳統(tǒng)行政中心和商業(yè)中心，主要包括淮河路沿街商鋪、國貨路步行街沿街商鋪、南山路沿街商鋪、中榮街沿街商鋪，中山街沿街商鋪、中平街沿街商鋪、五家大型購物中心、兩家大型的電器賣場和以個體租賃經(jīng)營為主的服飾類小商品市場，其定位呈現(xiàn)以商務商貿(mào)功能為主。是蚌埠規(guī)模最大、最集中、最密集的商業(yè)街區(qū)。隨著老蚌埠蚌埠飯店，老百大超市，南山賓館的搬遷，未來幾年淮河路商圈會有大型SHOPPING MALL的出現(xiàn)，該區(qū)將會大力發(fā)展金融、商業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，形成蚌埠市傳統(tǒng)核心商務區(qū)。文化廣場商圈位于蚌埠市新城區(qū)核心位置，三家大型的超市大賣場和一家大型的家居建材市場，是蚌埠市近年來發(fā)展迅速的幾個商業(yè)副中心之一，周邊新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)很多，配套設(shè)施完善，人口居住密度大，以中高檔消費為主。張公山商圈位于禹會區(qū)，主要于百大拓基購物中心，白馬商城，張公山美食廣場為主，沿街服飾商鋪和餐飲商鋪個體經(jīng)營為輔，該區(qū)域人口密集，消費以中低檔為主。

(一)淮河路商圈市調(diào) 淮河路商圈

淮河路商業(yè)街位于蚌埠市城市商業(yè)中心,是蚌埠市乃至皖北地區(qū)最著名的商業(yè)街，是蚌埠商業(yè)發(fā)展的代表和城市經(jīng)濟繁榮的象征?；春勇飞倘?jīng)過長期的歷史積淀和政府的積極引導，已經(jīng)具備了明顯的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，以淮河路為中軸線，北至淮河南圈堤、南至勝利路、東至中榮街、西至朝陽路，構(gòu)成了蚌埠市的核心商圈

淮河路最繁華地段，長約660米，平均寬度28米，該路段現(xiàn)有商業(yè)、服務業(yè)經(jīng)營面積約17.5萬平方米，其中道路北側(cè)約4萬平方米，南側(cè)約13.5萬平方米，現(xiàn)有經(jīng)營單位約120戶以國有、集體、私營企業(yè)為主，另外有少量個體戶。經(jīng)營商家匯集了眾多重量級商場，除百大、百 惠、物

美 華

運、新 世 紀 廣 場 等 商 業(yè) 龍 頭 外，還 吸 引 了 蘇 寧 電 器、宏 圖

三 胞、麥 當 勞、雅 戈 爾、報 喜 鳥、亨 達 利、老 鳳 祥 等 許 多 知名商家入駐；經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、住宿、娛樂、金融等十多個領(lǐng)域；經(jīng)營品種包括服裝、鞋帽、電器、黃 金 珠 寶、眼 鏡、通 訊、日 用 百 貨 等 百 余 種 商 品.蚌埠百大購物中心是由合肥百大集團投資新建的大型綜合零售商業(yè)企業(yè)，總投資1.43億元，建筑面積2.13萬平方米，地上七層，地下一層。該項目是蚌埠市3461計劃重點工程和蚌埠市重點招商引資項目。蚌埠百大購物中心是完全按照現(xiàn)代百貨店設(shè)計、規(guī)劃的精品時尚店，定位于時尚、休閑，以女性、年輕人與兒童為主要目標客群，擁而一流的硬件設(shè)施，獨特的歐式建筑風格，全石材外立面，富麗堂皇，是蚌埠市乃至安徽省外觀最經(jīng)典、最具特色的商場，讓人耳目一新，過目不忘。由國內(nèi)著名商業(yè)設(shè)計公司

進行商業(yè)環(huán)境與布局設(shè)計，吸取日本與臺灣百貨精華，打造安徽省內(nèi)一流的店堂環(huán)境與商業(yè)布局。集購物、休閑、餐飲等功能于一體，打造一站式消費生活方式。在品牌引進方面，依托百大集團強大的品牌資源，引進眾多國際國內(nèi)名品精品，很多品牌將是首次在珠城亮相，商品結(jié)構(gòu)以化妝品、品牌珠寶、女裝、休閑、精品童裝為主。招商條件： 裝修費商家自理

聯(lián)營保底 扣點：10%～30%，按品牌不同酌情收取1%的廣告促銷費或VIP卡費

人員聘用及開支營業(yè)員由商場代聘培訓上崗或供應商聘用商場培訓上崗，并每位營業(yè)員收取500元押金，在品牌退場不經(jīng)營時予以退還；營業(yè)員工資：底薪1200-3000元不等，另外加提成，節(jié)假日加班需按國家法律有關(guān)規(guī)定支付加班費。

水電費 商業(yè)用電（根據(jù)專柜內(nèi)照明瓦數(shù)，營業(yè)時長，計算用電量，有些品牌分攤公共區(qū)域照明費用）0.9 元/度 返 款 統(tǒng)一收銀，每月結(jié)算。

合同期限一年；進駐品牌條件需同時提供品牌授權(quán)證書，產(chǎn)品質(zhì)檢報告，經(jīng)營企業(yè)的三證等。

＊ 交通易達性：多條公交線路經(jīng)過；商場內(nèi)兩組自動扶梯和一部垂直觀光電梯使項目內(nèi)部各樓層交通易達性較好。＊ 客流量：商場處于淮河路核心位置

定位：中、高端市場，以白領(lǐng)、公務人員、私營業(yè)主等中高收入群體為主要目標，經(jīng)營商品類型：以中高檔商品為主，適合注重生活品質(zhì)的人群

＊ 整個項目規(guī)劃設(shè)計：回”字型的賣場動線規(guī)劃，使各主通道為“之”字型處理，讓顧客在不同的位置都有曲徑通幽的感受；流線型的商場燈光設(shè)計，柔和、明亮的燈光給顧客以溫馨的享受

（二）文化廣場商圈市調(diào)

蚌埠寶龍城市廣場位于安徽省蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心，項目占地288畝，總建筑面積49萬㎡，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區(qū)、酒店式公寓等于一體。

第一期包括總建筑面積130,935平方米的公寓單位、總建筑面積52,049平方米的商店及零售店，以及總建筑面積12,559平方米的停車位。第一期建筑工程于2006年9月開始，并于2008年12月竣工。

第二期包括總建筑面積220,255平方米的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目及總建筑面積75,411平方米的停車位。綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目包括二家大型超級市場、一家大型百貨公司、一家多院電影院。項目于2009年10月開業(yè)。

業(yè)態(tài)包括：

1、大潤發(fā)超市及合家福超市

2、蚌埠百大寶龍店

3、大型娛樂中心（凱撒皇宮、水調(diào)歌頭、英皇國際、寶馬會、菲比酒吧等）

4、大型餐飲中心（必勝客、麥當勞、肯德基、柚子料理、紅都源自助餐廳、老約翰、巴黎香吻、超群餅屋、貴多料理、金釜山自助烤肉等）

5、水景商業(yè)步行街

6、橫店影城

7、配套社區(qū)住宅

8、酒店式公寓

寶龍步行街商圈位于蚌埠寶龍廣場中段及廣場南區(qū)，為蚌埠新城區(qū)商業(yè)中心，是蚌埠目前規(guī)模最大的商業(yè)街區(qū)。步行街內(nèi)店面以臨街店面和室內(nèi)步行街兩塊，小面積商鋪為主。

步行街周邊住宅生活區(qū)較多，形成良好的購物氛圍，以年輕學生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔的服飾類、生活休閑類商品為主，是市區(qū)居民購物的主要聚集地。周邊小區(qū)輻射：

寶龍住宅、寶龍公寓、沁雅二期、沁雅三期、金山花園、水晶城、三星家園、華府天地等中高檔住宅。

該商圈的主要經(jīng)營形式有兩種：（1）租金，該商圈大部分的出租型的商場及街店采用此經(jīng)營形式。（2）扣點，商圈內(nèi)的百大購物中心商場會采取聯(lián)營扣點形式。

1、根據(jù)商家由于位置、承租面積、物業(yè)狀況、經(jīng)營品類等因素租金差異較大，商鋪租金平均每月每平方米25-100元不等。部分商鋪會有贈送30%-50%商鋪面積優(yōu)惠政策，物業(yè)費6元。

2、在收租方式上，出租型的商鋪采用合同每3-5年一簽，并且給予優(yōu)惠政策免租期6-24個月不等。

臨街店鋪又比內(nèi)鋪及二樓鋪位租價要高。租金不因經(jīng)營品類的不同，而有所不同.3、寶龍水景步行街全長800米，位于住宅和公寓中間。商鋪主要以兩層為主，主要經(jīng)營餐飲，小型酒吧，及辦公使用。經(jīng)營情況一般，空鋪較多。租金水平偏低，基本月租金：20-60元/月/平。

華夏第一街區(qū) 項目簡介：

蚌埠華夏第一街位于新城區(qū)中心，32萬平方米體量。融匯家樂福超市、蘇寧電器、商業(yè)步行街、星級酒店、配套住宅等業(yè)態(tài)。集休閑娛樂、餐飲、商業(yè)購物、金融及商務服務、居住生活為一體?！叭A夏第一街區(qū)”環(huán)抱蚌埠市城市中心淮河文化廣場，緊鄰會展中心、歌

劇院、休閑中心、圖書館及亞洲最大800米音樂噴泉，會展經(jīng)濟、廣場經(jīng)濟、街區(qū)經(jīng)濟的會合。

業(yè)態(tài)分類：

1、淮河文化廣場

占地18萬平米，包括會展中心、歌劇院、科技館和休閑中心，有荊、涂二山圖騰和智慧之光大型雕塑，大型熱帶植物點綴期間，亞洲最大800米音樂噴泉演繹都市繁華。

2、首創(chuàng)街區(qū)BLOCK 華夏第一街區(qū)，BLOCK街區(qū)帝國，前瞻的眼光，決定恒久價值，敢為天下先的噴薄全國，主宰生活方向，引領(lǐng)城市潮流，BLOCK街區(qū)的領(lǐng)跑者演繹世界魅力。

周邊住宅生活區(qū)較多如：阿爾卡迪亞、財富廣場、華夏尚都、沁

雅花園、米亞花園、豐澤園、紫荊名流、等中高檔小區(qū)，以年輕學生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔及中低檔次餐飲、服裝鞋帽、生活休閑類商品為主，主要面向工薪和學生階層，是市區(qū)居民購物的主要聚集地。

蚌埠華夏第一街商鋪基本為鄰街商鋪，商鋪多為兩層，其中漢明街沿街商鋪租金水平在80-100元/月/平。內(nèi)街分為兩層，一層租金在30-50/月/平，二層租金在20-30/月/平。暫無物業(yè)費用。目前華夏第一街商鋪屬于300多個業(yè)主，無論是業(yè)態(tài)規(guī)劃還是招商經(jīng)營都是各自為政各行其是。其中包括辦公、廣告公司、煙酒店、培訓教育、餐飲等。

（三）張公山商圈市調(diào)

張公山商圈位于蚌埠市禹會區(qū)張公山生活社區(qū)，主要有白馬生活購物廣場，張公山美食城，商業(yè)綜合體百大拓基廣場等幾個商業(yè)項目。

白馬生活購物廣場位于禹會區(qū)張公山公園西側(cè)，是禹會區(qū)重大招商引資項目之一，該生活購物廣場面積約3萬平方米，是以服裝批發(fā)零售為中心的服飾類小商品的批發(fā)集散地，同時配套地下農(nóng)貿(mào)菜場，購物超市等，是禹會區(qū)較大的商業(yè)項目。白馬生活購物廣場內(nèi)商鋪為室內(nèi)商鋪，商鋪分為一層和地下負一層共兩層，其中一層商鋪面積約15-30平米，租金水平在3000-5000元/月；臨街內(nèi)外通形式的商鋪面積約30-50平米，月租5000-7000元。負一層商鋪面積基本和一層相近，按區(qū)位、面積計算，月租金

2000-3000

元不等。

張公山美食城位于張公山生活社區(qū)中心地帶，該美食城面積約1萬平方米，匯集各種餐飲及風味小吃，是禹會區(qū)最大的美食廣場。廣場約有120個鋪面及攤位，經(jīng)營各色小吃，快餐，燒烤，火鍋等美食，鋪面面積30-50平米，可設(shè)外擺，月租金3000-5000元。攤位在中心區(qū)域，配套供食客用餐的桌椅板凳，月租金在1200-2000元。

位于蚌埠市禹會區(qū)華光大道與長樂路交匯處，是由百大集團與拓基地產(chǎn)聯(lián)袂打造的綜合性城市綜合體商業(yè)項目。項目占地面積4萬平米，總建筑面積15萬平米，項目毗鄰張公山居住區(qū)中心地帶，由4棟高層住宅、1棟3萬平米百貨商場及圍繞商城的配套商鋪組成。生活配套設(shè)施一應俱全，涵蓋百貨零售、生活超市、健身娛樂、配套商鋪等，是目前禹會區(qū)體量最大，業(yè)態(tài)最全的城市商業(yè)綜合體項目。

（四）龍子湖商圈市調(diào)

大學城龍湖春天商業(yè)街位于龍子湖區(qū)大學城附近，周邊有安徽財經(jīng)大學、蚌埠醫(yī)學院、安徽電子學院、蚌埠學院4所大學，在校學生3萬人左右，項目約3萬平方米，是大學城附近規(guī)模最大、最集中、最密集的商業(yè)街區(qū)。步行街內(nèi)店面以臨街店面為主，小型品類商城為輔。

步行街內(nèi)商鋪多為經(jīng)歷多次變換承租人，費用為轉(zhuǎn)讓費和租金兩部分。龍湖春天步行街的商鋪空鋪出租少，多為轉(zhuǎn)讓，50平米左右鋪面轉(zhuǎn)讓費5萬-15萬，租金3-8萬左右一年，租金每年遞增5%-8%。

龍湖春天步行街周邊住宅生活區(qū)少，以周邊大學學生為主，因此該商圈商品組合以中低檔次的服飾類、生活休閑類商品為主，主要面向?qū)W生階層，是大學城附近學生生活購物的主要聚集地。

該商圈的主要經(jīng)營形式是租賃，根據(jù)商家位置、承租面積、物業(yè)狀況、經(jīng)營品類等因素租金有一定差異，商鋪租金平均每月每平方米70-80元左右。多數(shù)都收取轉(zhuǎn)讓費，從5萬-15萬之間不等。物業(yè)費從1.28元。另外周邊有高鐵站、各銀行網(wǎng)點、公交車站等生活配套。

水游城: 項目面積130萬平方米。

位于東海大道與工農(nóng)路交叉口，萬達廣場西面。項目涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、高端住宅、商務寫字樓、SOHO公寓等多種業(yè)態(tài)；集購物、休閑娛樂、文化、餐飲、商務辦公、居住六大功能，自身建設(shè)配套有幼兒園及名校學府，預計開業(yè)時間為2017年。

由于步行街還未交付，招商暫時未啟動，其商鋪價格15000-24000之間，略低于萬達售價。

釣魚臺生活城 項目面積：5萬平方米

項目位于釣魚臺生活城坐落于蚌埠城市南北主干道朝陽路中段 十一中對面。

項目主體由1棟高22層的精品商務公寓和4層農(nóng)貿(mào)副食品專業(yè)市場共同組成 整合星級農(nóng)貿(mào)、農(nóng)副及日用百貨為主的專業(yè)商場。預計開業(yè)時間 2015年10月1日

其項目在萬達商圈覆蓋范圍以內(nèi)，由于項目定位生活配套，體量較小，商鋪租金相對較低，一樓報價80元/平方，二樓40元/平方，三樓35元/平方，四樓20元/平方，免租期一年。大品牌入駐仍有優(yōu)惠政策

項目：海亮明珠 面積：10萬平方

項目位于蚌埠市龍子湖景區(qū)與高鐵站之間。

商業(yè)配套10萬方，項目建成后將會是高鐵新城商業(yè)中心。海亮明珠項目整體規(guī)劃以高層住宅為主。室外步行街，私家會所、露天游泳池、社區(qū)幼兒園、二實小學區(qū)等等配套。預計開業(yè)時間2015年底。位于高鐵南站，地理位置相對欠佳，前期人流量較少，后期有可能成為南站商圈的中心。目前步行街一樓40元/平方，二樓35元/平方，6-8個月免租期，物業(yè)條件完善

項目：金大地城市廣場 面積：67萬平方

項目位于東海大道與延安路交叉口，萬達廣場與百樂門廣場對面。通過本次市調(diào)了解到金大地項目由于資金短缺，有可能60%被銀泰收購，銀泰目前暫未進駐，商業(yè)街租金及其它情況尚未明確

萬達廣場入駐蚌埠一年以來，帶動了整個光彩商圈的形成，目前環(huán)萬達周邊三面，5個商業(yè)項目正在籌建，預計2016年底陸續(xù)建成開業(yè)，多個住宅項目也在建設(shè)，預計未來3-5年內(nèi)會形成以萬達為核心的東海大道商圈。

總括來講，蚌埠商業(yè)發(fā)展由中區(qū)慢慢向北區(qū)和南區(qū)的擴展的趨勢，隨著新城區(qū)東海大道兩側(cè)小區(qū)的建成，居住人口增加，蚌埠未來新城區(qū)的建成，商業(yè)氛圍逐漸形成，新城區(qū)商業(yè)圈也將在不久的將來形成。

蚌埠市所轄的三縣四區(qū)范圍，總面積為5952平方公里蚌埠市市域總面積602平方公里，戶籍總?cè)丝?10萬人，城鎮(zhèn)化率55％。2013年蚌埠全年生產(chǎn)總值（GDP）1007.85億元，按可比價格計算，比上年增長11.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值172.36億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值515.68億元，增長14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值319.81億元，增長9.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的17.8:50.0:32.2調(diào)整為17.1:51.2:31.7，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個百分點。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。據(jù)統(tǒng)計，今年1-11月份,全市限上企業(yè)完成實現(xiàn)社會消費品零售總額161.6億元，同比增長19.8%，高于全省5.1個百分點，總量居全省第5位，增速居全省第4位,綜合排名居全省第3位。截至11月底，全市限上企業(yè)614家。場運行主要特點

一是全市限上企業(yè)增長水平穩(wěn)居全省前列。今年以來，全市限上企業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額保持快速發(fā)展良好態(tài)勢，1-11份，全市限上企業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額161.59億元，同比增長19.8%，高于全省平均增長速度5.1個百分點，居全省第4位。11月份當月，全市限上實現(xiàn)總額20.03億元，同比增長20.1%，高于全省均增長速度4.7個百分點。

二是龍子湖區(qū)、高新區(qū)增速居前。1-11月份，龍子湖區(qū)、高新區(qū)限上企業(yè)分別實現(xiàn)社會消費品零售總額23.18億元、12.06億元，同比分別增長26.1%、23.9%，分別高于全市6.3個百分點、4.1個百分點，居全市前2位。11月當月，懷遠縣限上企業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額同比增長35.9%，位居全市第1位。

三是蚌山區(qū)限上實現(xiàn)額占比突出，增速有所加快。11月份，全市限上企業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額20.03億元，其中蚌山區(qū)限上企業(yè)實現(xiàn)總額9.96億元，占全市總量的49.73%。1-11月份蚌山區(qū)限上企業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額70.84億元，占全市總量的43.84%。1-11月份實現(xiàn)零售額增長21.4%，高于全市增速1.6個百分點，增速排全市第4位，增長位次不斷前移。

四是經(jīng)開區(qū)限上實現(xiàn)額增長持續(xù)下降。11月份，經(jīng)開區(qū)限上企業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額同比下降14.1%，連續(xù)5個月出現(xiàn)負增長，1-11月份零售總額同比增長8.7%，排全市末位，低于全市11.1個百分點，自下半年以來，限上實現(xiàn)額增長明顯趨緩。

總體來講，蚌埠市城市居民消費信心平穩(wěn)，消費欲望穩(wěn)步提升。

二．項目周邊環(huán)境調(diào)研與分析 本項目商業(yè)位置分析

本項目位于蚌埠市東海大道與航苑路交匯口，萬達廣場東側(cè)，地理位置優(yōu)越，周邊沿東海大道兩側(cè)在建高檔小區(qū)有東側(cè)百樂門，翰林銀座，恒大御景灣，北面鳳凰國際，金大地 西邊有水游城，御湖世家等大批在建項目，未來3-5年周邊小區(qū)入住人口在10萬左右，發(fā)展?jié)摿薮?，將為該區(qū)域拉攏大量的人氣和客流。

本項目距離蚌埠是第一商圈淮河路步行街距離2公里，目前沒有直達公交線路，項目航苑路沒有公交線路，東海大道上公交線路主要以連接東面高鐵站和西面張公山商圈，總體來講，目前項目公交線路較少，交通不是很便利。

近幾年蚌埠市區(qū)陸續(xù)開業(yè)的購物中心有百大購物中心，商之都購物中心，百大寶龍購物中心，百大拓基購物中心，匯金廣場，由于受本市經(jīng)濟發(fā)展制約，整體運營情況不太理想定位重疊，都標榜是時尚百貨，但由于所處區(qū)域的主力消費人群基本一中低檔為主，業(yè)態(tài)單一，逐漸演變?yōu)橐云渲械拇笮统匈u場為中心的百姓平價商場，沒有達到預期的SHOPPING MALL的效果。淮河路步行街商鋪林立，但是由于鋪位有限，商家太多，熱炒之下，房價飆升，又多以遍布專賣店的運動休閑品牌為主，經(jīng)營品類相對單一，消費年齡層次偏低，基本處于飽和狀態(tài)，新的品牌很難進入。寶龍澳門風情街全長800米，基本上以中小型餐飲為主，附帶一些小型酒吧，棋牌以及辦公用房，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次較低，經(jīng)營情況不佳。華夏街區(qū)因為無統(tǒng)一的管理規(guī)劃，開發(fā)商頻繁更換造成目前街區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)較亂，街面較亂，空鋪率較高，商戶經(jīng)營情況很差。龍子湖大學城西班牙風情街由于客戶定

位較為單一，整體業(yè)態(tài)檔次不高，經(jīng)營情況較一般。張公山商圈是老城區(qū)商圈，居民較集中，距離中心商圈比較遠，客流量較大，但是基本以小型餐飲及小型零售業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營情況一般。

本項目以北，高檔小區(qū)較為集中，5分鐘路程內(nèi)住宅小區(qū)10個，30分鐘路程內(nèi)住宅小區(qū)達20個，居民整體收入較高，人群以年輕，家庭式為主

與大商業(yè)經(jīng)營關(guān)系分析。

蚌埠萬達廣場是蚌埠市區(qū)投資最大、規(guī)模最大、檔次最高的城市綜合體。項目集大型購物中心、商業(yè)步行街、5A級甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅為一體。其中購物中心包括一條近400米長的3層室內(nèi)步行街，十余家主力店，是蚌埠市最大的一站式購物中心，功能齊全，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環(huán)境符合都市生活節(jié)奏和現(xiàn)代消費的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強的競爭優(yōu)勢。但二期珍珠坊與大商業(yè)之間相隔航苑路，無法充分依托大商業(yè)的客流量，業(yè)態(tài)規(guī)劃要與大商業(yè)與金街錯位經(jīng)營，打造時尚、休閑娛樂一條街。

蚌埠萬達金街經(jīng)過半年左右的招商工作，業(yè)態(tài)主要以中小型餐飲、小型服裝零售以及生活配套為主。目前二期珍珠坊563間商鋪由于在鋪型結(jié)構(gòu)、街區(qū)定位與一期金街區(qū)別較大，無法充分利用大商業(yè)的人流，所以，我們更需要對步行街的商業(yè)形態(tài)進行適合上述業(yè)態(tài)的精準、細致的規(guī)劃引導。西段沿街鋪面為雙層，面積較大，業(yè)態(tài)定位以中大型餐飲為主，步行街內(nèi)鋪面二層以酒吧、網(wǎng)咖、臺球棋牌室、美容美體以及茶樓的體驗類業(yè)態(tài)為主。街內(nèi)一層以服裝零售及特色輕餐為主。項目規(guī)劃前期以外圍大型餐飲帶動商業(yè)氛圍的形成，東段北側(cè)沿街鋪面定位于大型足浴、中型快捷酒店、酒吧，內(nèi)街為婚紗攝影或古玩特色街區(qū)。統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，分節(jié)點統(tǒng)一開街。

第二篇：房地產(chǎn)商業(yè)市調(diào)報告

篇一：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、背景介紹

縱觀2007年－2013年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

1、房價組成要素：

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線

稅金及費用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。

對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤

2、社會因素

國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵

其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開征 規(guī)范性文件的出臺

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。篇二：鹽城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

鹽城商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告前言“什么叫商業(yè)地產(chǎn)。我看報紙上談了很多商業(yè)地產(chǎn)，但很少有人搞明白。我 個人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。我認為，商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零 售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。我們在大連有 一個大型開發(fā)項目，做了 5 萬多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不 叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)。”——王健 林 商業(yè)地產(chǎn)一些心得

1、解決資金 在做商業(yè)地產(chǎn)他是一個相對比較漫長的階段，它不想住宅運營周期短！這就要求 開發(fā)商要有一定的經(jīng)濟實力

2、找到人才 人才不管在什么行業(yè)都是比較重視的，做商業(yè)地產(chǎn)一定要注重人才這點 很重要，在項目開始進標、規(guī)劃、運營、管理都要一個好的決策。其中特別 在規(guī)劃方面先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。這樣才有利于商業(yè)的銷售。

3、只租不售 主力店面一律租售給主力店面；如果主力商鋪先進行銷售，在銷售之后，再進行 商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。

1一、目前鹽城市場主力商業(yè)項目調(diào)研 據(jù)目前市調(diào)結(jié)果來看鹽城市場主要有以下兩種商業(yè)地產(chǎn)模式

1、購物+餐飲+ 娛樂；

2、專業(yè)店鋪 ? 購物+餐飲+娛樂

1、金鷹奧萊城 ? 地址：人民南路 ? 開業(yè)時間：2012 年 5 月 18 日 ? 主力店面：男裝名品諾貝達、沙馳、雅戈爾、運動品牌—耐克、阿迪達 斯、匡威 ? 定位： 第一，引進品牌純正，質(zhì)量上乘的馳名的品牌；第二，全年打折的銷售策 略，物美價廉，給消費者一個心動的理由；第三，地理位置靠近市區(qū)，交通方便，給消費者一個精致、舒適的購物環(huán)境。? 主要支撐點 外部壞境：內(nèi)港湖風景區(qū)、游樂場、鹽城電視塔 品牌效應：金鷹旗下打折店鋪 主力店面跟隨：一線品牌提前簽訂 ? 業(yè)態(tài)分布 專業(yè)店面+娛樂場所 ? 物業(yè)管理 統(tǒng)一有金鷹有限公司進行管理 ? 目前經(jīng)營情況 客戶光顧情況不是太好，特別是二樓店面光顧人員較少：主要原因

1、周邊居住 人員較少，它所吸引的客戶為高端之下低端之上的業(yè)主，這類客戶本身的分量就 比較少，2、業(yè)態(tài)分布比較單一，吸引點較少

3、下線店面比較少，交通不方便2? 銷售價格 自持物業(yè) 商鋪有商家進行返點 15-25%

2、金鷹購物中心 金鷹國際購物中心項目外立面金鷹國際購物中心項目概況 投資公司 經(jīng)營公司 ? ? ? ? 基本情況 ? ? 功能定位 開業(yè)時間 ? ? 開業(yè)當天銷售額 400 萬 停車位 120 個+100 高級時尚百貨店，突出生活時尚 2009 年 1 月 16 日 金鷹商貿(mào)集團有限公司 鹽城金鷹國際購物中心有限公司 鹽城最高檔購物中心 總建筑面積 62000平方米? 業(yè)態(tài)分布以及分配比? 項目優(yōu)勢

1、位于市中心最繁華的地段

32、建筑設(shè)計；為金鷹國際量身定做的商業(yè)建筑體，設(shè)計和動線優(yōu)良

3、品類組合：金鷹國際在江蘇有著良好和廣泛的影響 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵

2、車位配比不夠

3、餐飲比較少，比較缺乏！? 經(jīng)營與管理

1、人員都有金鷹公司內(nèi)部招聘

2、內(nèi)部商家都是和金鷹擁有長期的合作關(guān)系

3、物業(yè)都有金鷹有限公司持有

4、租金在銷售商營業(yè)額中返點 15%-25% ? 目前經(jīng)營情況 隨著近今年的發(fā)展，金鷹注重了餐飲行業(yè)的投入，在地下負一層，做了臨時小吃，效果不錯。增加了營業(yè)額度。在鹽城高端產(chǎn)品市場做的比較好

3、五洲國際廣場 ? 開發(fā)商：五洲置業(yè)有限公司 ? 建筑面積:約 3 萬平方米 ? 定位：集購物、美食、休閑、娛樂、影院、酒店、旅游、商務、辦公、居住于一體的國際級商業(yè)大都會。? 業(yè)態(tài)分布 一樓：品牌服飾店面為主+飯店 二樓：餐飲 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優(yōu)勢

1、位于市中心最繁華的地段

42、以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主，以品牌商業(yè)自主運營已開發(fā)和運營商業(yè)地產(chǎn)面積 超過 600 萬平米

3、擁有自己的一批跟隨店面

4、招商程度較好 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵 ? 銷售價格 1f-銷售價格內(nèi)街 36000 元/每平方米 的價格）外街 50000 元/每平方米（反點之后優(yōu)惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣除。2f--銷售價格 25000 元/每平方米，優(yōu)惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 3f--銷售價格 18000 元/每平方米，優(yōu)惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 4f--自持物業(yè) ? 目前經(jīng)營情況 目前經(jīng)營良好，特別是餐飲這個區(qū)域。

4、寶龍城市廣場 ? 開發(fā)商：鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 建筑面積：3 萬平方米 ? 定位：檔次最高的集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的城市綜合體 一樓：百貨+超市（永輝）二樓：餐飲+服飾店鋪 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優(yōu)勢

1、位于老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合點位置獨特，2、以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主，以開發(fā)商自持物業(yè)為主。5篇三：2014年無錫市房地產(chǎn)商業(yè)市場調(diào)研報告 江蘇省無錫市大北莊地塊調(diào)研報告 2014年12月16日 地塊概況：

地塊位于無錫西南部中國唯一的無錫國家工業(yè)設(shè)計園內(nèi)，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本項目可用地面積為24910平方米，容積率：≤6.5，建筑密度：＜50%，綠地率：＞20%，用地性質(zhì)：商業(yè)用地，商務辦公用地。1-6月無錫市區(qū)共出讓27幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地成交總面積137.22萬平方米，同比減少36.79%，成交金額52.27億元，同比減少30.13%，基本都以底價成交。從季度來看，今年二季度土地供應節(jié)奏相比一季度明顯放緩，土地成交面積49.67萬平方米，環(huán)比減少43.27%，成交金額16.95億元，環(huán)比減少52.01%。

分區(qū)域看，上半年濱湖區(qū)出讓地塊最多，為10幅，土地成交面積72.9萬平方米。從土地性質(zhì)看，上半年住宅用地面積約75.57萬平方米，占比為55.08%。由此綜訴本地塊所屬濱湖區(qū)去年土地成交金額為無錫各區(qū)之首，優(yōu)越的發(fā)展前景成為兵家必爭致地。

大北莊地塊隔太湖大道相望為蠡湖新城；地處蠡園、蠡湖中心公園、勃公島、蠡湖之光、黿頭渚等風景名勝的中心地帶，距五里湖僅500米；南側(cè)太湖大道直通滬寧高速公路（距錫東入口僅20分鐘），規(guī)劃中的軌道交通4號、5號線在地塊東側(cè)交匯；西側(cè)經(jīng)快速內(nèi)環(huán)與無錫機場、京滬高鐵無錫東站無縫對接。城市屬性：（1）城市概況

無錫市先后榮獲全國十大最具經(jīng)濟活力城市；中國制造業(yè)十大最具競爭力城市；最具幸福感城市；中國大陸創(chuàng)新能力最強城市；中國最佳商務城市；連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市。支柱產(chǎn)業(yè)主要以高檔紡織、服裝加工、精密機械、汽配工業(yè)、電子信息特色冶金、金屬制造、精細化工、生物制藥為主。目前常住人口684.41萬。（2）城市交通無錫重要的地理位置促使無錫成為了華東地區(qū)主要的交通樞紐，現(xiàn)已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡。

鐵路：無錫鐵路站現(xiàn)為華東地區(qū)僅有的三個客貨特等站之一。

公路：無錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧高速、滬宜高速、京滬高速、寧杭高速、沿江高速等途經(jīng)無錫。

312、104國道穿過無錫，無錫已成為全國54個公路運輸中心之一。航空：無錫蘇南碩放國際機場，又名無錫碩放機場。

海運內(nèi)河：無錫依托長江、京杭大運河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開通營業(yè)航運線221條。（3）城市人口

無錫市下轄下轄共6個行政區(qū)、1個新區(qū)、7個鎮(zhèn)、41個街道。面積1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超過470萬。無錫戶籍口徑總?cè)丝?70.07萬人（常住人口為684.41萬人）市區(qū)平均人口密度最高的是南長區(qū)，每平方公里為13661人。城市經(jīng)濟：（1）經(jīng)濟總量

gdp年增幅總體上呈下降趨勢；

gdp總量在江蘇省位列第二，但近幾年gdp增長處于瓶頸期，逐年下降。

（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2010開始，無錫的第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，顯示了無錫正在進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。無錫的第三產(chǎn)業(yè)比略高于長三角地區(qū)的平均值43%，但是與發(fā)達城市相比還有明顯差距。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達是長三角地區(qū)很多城市的顯著特征，未來還將商貿(mào)物流等服務業(yè)的增長，繼續(xù)擴大第三產(chǎn)業(yè)比重。大北莊地塊位于黿頭渚等風景名勝的中心地帶，有明顯的發(fā)展前景和優(yōu)勢。

第三產(chǎn)業(yè)比重橫向比較（3）主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)

無錫支柱產(chǎn)業(yè)：高檔紡織及服裝加工、精密機械及汽車配套工業(yè)、電子信息及高檔家電業(yè)、特色冶金及金屬制品業(yè)、精細化工及生物醫(yī)藥業(yè)等。

主力產(chǎn)業(yè)：精密機械及汽車配套工業(yè)是第一產(chǎn)業(yè)，其次比重較大的是高檔紡織及服裝加工，電子信息及高檔家電業(yè)也有較大份額。

次主力產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)也是無錫重要的產(chǎn)業(yè)之一，同時無錫正努力打造動漫產(chǎn)業(yè),僅從產(chǎn)量來說，目前已位居全國第二。

主要企業(yè)：江蘇小天鵝集團有限公司、無錫威孚集團有限公司、紅豆集團有限公司、無錫夏普電子元器件有限公司、海瀾集團公司、索尼電子(無錫)有限公司、申達集團公司 · 江蘇無錫商業(yè)大廈集團有限公司、江蘇華宏集團公司、江陰江東集團公司、江陰新和橋化工有限公司、江蘇三木集團公司、江蘇萬翔集團公司、tcl數(shù)碼科技(無錫)有限公司、無錫松下電池有限公司、· 江蘇倪家巷集團公司、無錫第一棉紡織廠、尼康光學儀器（中國）有限公司、江陰新潮科技集團有限公司、希捷國際科技(無錫)有限公司、江蘇華西集團公司、中油江蘇銷售分公司、中國一汽集團無錫柴油機廠 等。（4）城鎮(zhèn)人均可支配收入

無錫市城鎮(zhèn)人均可支配收入38999元，位列全國第十三位。在江蘇省位居第二，僅次于蘇州。城鎮(zhèn)化率，人均可支配收入，固定資產(chǎn)投資，社會消費水準等各項指標緊跟長三角發(fā)達城市。無錫有望成為下一個上海、蘇州一樣綜合實力強勁的國際化大都市。無錫2008-2013年人均可支配收入 無錫在長三角經(jīng)濟圈指標排名 無錫市城市規(guī)劃（1）城市定位 無錫市2001—2020年城市總規(guī)劃將城市定位為國際制造業(yè)基地，特大型生態(tài)濱湖山水城市，歷史文化名城，著名旅游勝地，蘇錫常都市圈中心城市，蘇南物流中心和交通樞紐，中國最大動漫產(chǎn)業(yè)中心城市，濱水花園城市。

第三篇：市調(diào)報告

廣州百貨商場的調(diào)查報告

時間：2011.8.3

地點：廣州

調(diào)查對象：北京路廣百百貨

一、業(yè)種分布

負一樓名鞋之都，一樓化妝品、香水、精品、名表、眼鏡、男女鞋、箱包，具有代表性品牌有CHANEL、DIOR、蘭蔻、雅詩蘭黛、勞力士、歐米茄等，二樓淑女裝、休閑女裝、個性女裝、飾物，三樓女士時裝（精品女裝、職業(yè)女裝、成熟女裝）、飾物，四樓，男士服飾，五層，保健品、煙酒、內(nèi)衣等；六樓，運動服飾、休閑牛仔系列；七樓，文具玩具、童裝、床上用品、孕婦裝等，八至十層業(yè)種我商場沒有省略。

二、VIP卡情況

1、VIP優(yōu)惠：鉆卡8.5折，白金卡9折，會員卡9.5折，享受積分獎勵；

2、辦理并使用工行廣百聯(lián)名卡，聯(lián)名金卡9折，聯(lián)名普卡9.5折；

3、VIP賓客在生日當天購物享受雙倍積分鉆卡會員購物享受免費包裝和免費停車2小時

三、購物環(huán)境

商場正門和扶梯位置有植物陳列，整個賣場空調(diào)溫度舒適，賣場整潔有序，服務臺工作人員儀容儀表及服務很好，服務臺旁陳列有廣百刊物，可推廣企業(yè)文化；樓層服務標示精致明顯。

四、增值服務

樓層設(shè)有母嬰室、送貨服務、首飾維修、嬰幼兒洗手間、導購觸摸屏、無障礙垂直電梯、低位服務臺等

五、活動亮點

每周三推出VIP尊享日，百貨類200送30，會員尊享雙倍積分。.六、品牌收集

羅茜奧（男裝休閑）、TESTANTIN（鐵獅丹頓）、CHEVIGNON休閑牛仔、GoldlionSport休閑裝、馬仙媽男裝、EDWIN牛仔、閃電體育、愛世克私體育。

時間：2011.8.3

地點：廣州

調(diào)查對象：萬千百貨

一、VIP卡情況

1、貴賓卡部分正價商品九折，大型促銷活動期間比普通顧客享受更大力度的優(yōu)惠，購物積分即時返現(xiàn)，部分標桿品牌多倍積分，會員購物專場，生日當日雙倍積分，全國聯(lián)盟商戶折扣優(yōu)惠，至尊卡享受貴賓卡全部特特惠，部分正價商品8.5折，購物雙倍積分即時返現(xiàn)，會員購物專場，享受比貴賓卡更大力度優(yōu)惠，生日當天三倍積分。

2、現(xiàn)金消費1元積1分

3、積分查詢方法有，現(xiàn)場查詢、網(wǎng)絡查詢、電話查詢。

二、增值服務

整點報時、天氣預報、皮鞋美容、免費茶水、首飾清洗、手機充電、量體改衣、代借輪椅、提供針線包、交通咨詢、代借童車、愛心雨傘

三、購物環(huán)境

洗手間干凈且有飾物點墜，空調(diào)溫度舒適，賣場整潔，樓層休息區(qū)配有公司文化的靜態(tài)陳列，中空布置采用水晶吊燈旋掛，檔次較高，樓層主管工作臺美觀。

四、品牌收集

GXG1978休閑牛仔

五、其它方面

整體購物中心設(shè)計較先進，功能配套設(shè)施齊全，定位中高檔，多為開車消費，地下停車位較大

第四篇：市調(diào)報告[定稿]

市調(diào)報告

今天雜貨各部門分別對大潤發(fā)、歐尚、樂購進行了市調(diào)，通過市調(diào)結(jié)合本部門實際 情況，特做市調(diào)報告如下：

一、大潤發(fā)

1、商品

大潤發(fā)賣場的購物環(huán)境是顧客最認可的，無論是量感或造型的TG陳列，美觀整潔的排面，還是熱情周到的服務都是需要我們認真學習借鑒的。雜貨各課單品數(shù)與大潤發(fā)比，我們的單品遠遠超過他們，如：平板紙單品數(shù)，我店有近個，而大潤發(fā)僅個。袋裝醬菜 我店有近個，而大潤發(fā)僅個。

2、價格

大潤發(fā)的市調(diào)工作一直做的很好。通過市調(diào)，發(fā)現(xiàn)大潤發(fā)TG、地堆商品價格我們有不少單品高于他們，由于系統(tǒng)控價，油品價格普遍高于大潤發(fā)。因大潤發(fā)是我們主要競爭對手，全品項市調(diào)及每周TG、地堆及敏感商品市調(diào)工作必須認真堅持做。只有保證我們低價形象，才能做好銷售。

3、促銷

無論何時到大潤發(fā)，你多能感受到濃烈的促銷氛圍，達能餅干長期試吃、買贈，沖飲區(qū) 濃濃的香味，洗化區(qū)保養(yǎng)品面銷、試用等等。

二、歐尚

1、商品

今天市調(diào)正好是歐尚兩周年慶，走進歐尚主通道地堆琳瑯滿目，雖然地堆、TG沒有大潤發(fā)的造型量感，但給人感覺商品特多，有較強的購買欲。排面陳列方面，嬰童區(qū)集中陳列給顧客帶來了方便又帶動了關(guān)聯(lián)商品銷售。散裝商品區(qū)，散裝雜糧全部用小包裝稱好打包，給顧客提供方便，陳列得也美觀豐滿。散裝三輝面包四個地籠陳列，從現(xiàn)場可看出銷售很好。我系統(tǒng)現(xiàn)無此單品，可建議采購開通。當季散裝銀耳、蓮子、枸杞等從現(xiàn)場看來銷量都不錯。而我們除了丹陽津格一家供應商做經(jīng)銷外，（這家基本無促銷支持）其他全部是聯(lián)銷，價格無任何優(yōu)勢。特產(chǎn)區(qū)商品齊全，排面、地堆陳列都豐滿。

2、價格

低價形象是歐尚留給顧客最深的印象，同時也是歐尚的法寶。通過對其主通道地堆、TG選品及價格對比看出，歐尚促銷選品每個課都有較敏感的一線品牌且價格絕對優(yōu)勢。以下是歐尚部分地堆、TG單品價格與我店對照表:

三、促銷

歐尚促銷氛圍很濃，主通道12部門保養(yǎng)品有三家做形象地堆，同時促銷員在做現(xiàn)場買贈。13部門卡夫，14部門多美滋等都在做現(xiàn)場促銷活動。這方面是我們做得較薄落的地方，加強與供應商談判，尋求采購的支持，賣場引進現(xiàn)場活動是提升銷售較有效的辦法。

樂購

一、商品

因地下加樓層不高原因，走進樂購給人較壓抑的感覺。商品陳列上，看不到大潤發(fā)造型地堆陳列。促銷區(qū)陳列與我們明顯不同的是，樂購一節(jié)促銷墻可陳列多個商品。關(guān)聯(lián)陳列及定牌商品陳列較規(guī)范。如：樂購可樂包裝與可口可樂包裝差不多，陳列在可口可樂旁排面較大，樂購閑趣餅干包裝類似達能餅干成列在一起。樂購的商品防盜工作較好，如所有盒裝、罐裝嬰兒奶粉都加有防盜扣。

二、價格

樂購價格給人感覺較高，除了地堆上大象大豆油5L價格41.8元較低外，其他價格幾家對比下來較高。如：大寶SOD蜜，我店售價6.9元，大潤發(fā)售價8.6元，歐尚售價7.8元。而樂購售價11.8元。徐福記沙琪瑪338G售價12.9元，遠遠高于其他賣場。

三、促銷

樂購賣場整個促銷氛圍不是太濃，需增加現(xiàn)場面銷及演示以增加氣氛。

四、其他

值得一提的是，在賣場遇見老同事現(xiàn)做樂購客服課長，了解得知，樂購的保潔工作抓得較緊。看看樂購的環(huán)境及地面衛(wèi)生確實做得較好。

第五篇：市調(diào)報告

車南店2月19日市調(diào)報告

市調(diào)時間：2012-2-19

市調(diào)地點：祿康源師院店、裕華盛德美

市調(diào)重點：貨品、活動、陳列

祿康源師院店：

女裝區(qū)，貨品豐富，主要以衛(wèi)衣、襯衣、毛衣、風衣為主，新款占比90%，只有少數(shù)貨架有處理的冬裝，其余貨架都是春裝，模特及正側(cè)掛陳列均為春裝。

童裝區(qū)，以春裝為主，基本無冬裝，主要以嬰幼兒及小童為主，無大童。陳列以正側(cè)掛為主。

鞋區(qū)，已上部分新款，占比50%，貨品不充足，出現(xiàn)空柜現(xiàn)象。特價款款式一般，沒有競爭力。

男裝區(qū)，有撤柜現(xiàn)象，貨品不豐富，賣場出現(xiàn)很多空置的貨架，其中運動裝已上，顏色較亮，比較搶眼；單襯上市，但數(shù)量有限，大裝春款已上市，所占比重70%，但是貨品一般；暫無活動；陳列基本分為正掛和側(cè)掛，無模特展示及重點陳列。在貨架之間的低層板上有盆景的擺放，比較溫馨。賣場無明顯的關(guān)于春天氣氛的布置。

褲區(qū)，春款上市，貨品較齊全，女褲較突出，主要以牛仔褲，運動休閑褲及流行的彩褲為主，在陳列上，將色彩鮮艷的彩褲作為重點陳列，引導顧客的消費方向。

裕華盛德美：

女裝區(qū)，貨品充足，新款占比達90%，部分冬裝清倉，專柜春裝占比70%，陳列以模特正掛為主，搭配比較時尚，較祿康源店上檔次；較祿康源店相比陳列更好，其中同款襯衫比祿康源店售價要高；暫無活動。

童裝區(qū)，新款上市，款式較少，價位較低，童褲款式較少。

鞋區(qū)，新款上市，冬款出清，主要以專柜為主，專柜冬款出清活動力度較大，折扣很低。

男裝區(qū)，專柜較多，貨品豐富，春季新款所占比重80%；暫無活動，但是部分專柜有自己的活動，例如，金盾、東海船王等的“滿贈”活動，滿300、500、800不等額度分別贈送棉襪等；陳列以正掛、側(cè)掛和模特陳列為主，比較有層次

感；賣場簡單布置出春天氣氛，另配合部分專柜所做的活動將活動內(nèi)容懸掛于各廳內(nèi)，貨架上有明確的“新款上市”、“斷碼處理”等內(nèi)容的標識。

褲區(qū)，貨品豐富，女褲將彩褲作為重點陳列，放置于最高一層的正掛，顏色鮮亮，同時配合射燈，非常引人注目，除此之外，基本是牛仔褲。

總體來說，男裝區(qū)在兩家競店中所占面積并不多，但車南店貨品問題較突出，除兩個區(qū)上新款外，其他區(qū)域新款遲遲未上。在陳列上，由于貨品問題造成一定的影響，例如新款遲遲未上，貨品不足，導致依靠試衣間而做出一個廳的重點陳列效果大打折扣。