第一篇：不許業(yè)主封陽臺(tái)物業(yè)敗訴 省高院

不許業(yè)主封陽臺(tái)物業(yè)敗訴 省高院:物權(quán)高于“小區(qū)整體美觀” 不許業(yè)主封陽臺(tái)物業(yè)敗訴 省高院:物權(quán)高于“小區(qū)整體美觀” “我想安裝封閉陽臺(tái)，但是物業(yè)不同意怎么辦？”翻開南京不少小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)論壇，這樣的疑惑普遍存在。由于安裝封閉陽臺(tái)帶來的不同看法，讓不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，甚至南京有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突。

然而發(fā)生在江蘇南通的一起安裝封閉陽臺(tái)糾紛中，當(dāng)上被告的業(yè)主卻獲得了最終的勝利。

這起被江蘇高院視為經(jīng)典的案例說明：物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽臺(tái)。

[案件] 封閉陽臺(tái)惹出官司 朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺(tái)。“房檐過窄，一下雨陽臺(tái)就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對(duì)我的生活質(zhì)量影響不小。”朱女士說，為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺(tái)。

然而即使是無框陽臺(tái)，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時(shí)簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補(bǔ)充協(xié)議》?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第六條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺(tái)、改變立面”。而且，在朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺(tái)”。

朱女士承認(rèn)自己在合同上簽過字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買的，我在自己家陽臺(tái)上安裝，怎么就不行了呢？” “你作為業(yè)主對(duì)陽臺(tái)有支配權(quán)，但不代表你有任意使用的權(quán)利，陽臺(tái)從設(shè)計(jì)到交付，都是不封閉的，這符合國家規(guī)范和陽臺(tái)的功能，能夠滿足業(yè)主的需要。”

物業(yè)方面解釋說，“陽臺(tái)的主要功能是提供晾曬等，你要求陽臺(tái)具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對(duì)使用陽臺(tái)權(quán)利的擴(kuò)大?！?/p>

在物業(yè)看來，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說的？由于朱女士拒絕拆掉陽臺(tái)，物業(yè)以違約為由將她告上了法院，要求將陽臺(tái)恢復(fù)原狀、確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》條款的合法有效。

[法院]3個(gè)要點(diǎn)判決物業(yè)敗訴此案經(jīng)過兩審，法院均判決物業(yè)敗訴。在三個(gè)判決要點(diǎn)上，法院將道理說得非常透徹。

要點(diǎn)一 格式條款不能限制“物權(quán)” 朱女士是這套房子的所有權(quán)人。陽臺(tái)作為附屬于房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性，應(yīng)確定為房屋的專有部分，朱女士享有專有所有權(quán)?！堆a(bǔ)充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺(tái)，排除了對(duì)方的主要權(quán)利，根據(jù)《合同法》規(guī)定，應(yīng)屬無效。封閉陽臺(tái)本是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為，而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權(quán)”，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡。

要點(diǎn)二 封閉陽臺(tái)沒損害他人利益 朱女士封閉陽臺(tái)符合行使“物權(quán)”的正當(dāng)性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺(tái)，采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀，而且沒有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，其目的、方式和結(jié)果正當(dāng)，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。

要點(diǎn)三 物權(quán)高于“整體美觀” 業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風(fēng)貌的保護(hù)也屬法理和通常意義上的正當(dāng)利益，理應(yīng)得到維護(hù)。這與將陽臺(tái)封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

[說法]利益博弈讓業(yè)主能裝封閉陽臺(tái)江蘇省高級(jí)人民法院的資深法官認(rèn)為，當(dāng)今社會(huì)利益主體多元化趨勢(shì)日趨明顯,社會(huì)主體的權(quán)利沖突也日益加劇，法官在裁判時(shí)必須考慮審判結(jié)果對(duì)于權(quán)利保護(hù)、社會(huì)效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當(dāng)事人、小區(qū)和社會(huì)等各方利益的一場(chǎng)博弈。

朱女士對(duì)陽臺(tái)加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對(duì)建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響，但如物業(yè)公司在沒有合法依據(jù)情況下因此限制她封閉陽臺(tái)，又會(huì)侵犯她的正當(dāng)權(quán)利，兩者顯然存在利益沖突。住宅是滿足人類生存需求的最基本的生活資料，又是滿足人類生活質(zhì)量要求的享受資料，因此，由此派生而來的業(yè)主的居住利益，包括住宅不受侵犯、合理利用改造以提供生活質(zhì)量等權(quán)利應(yīng)當(dāng)獲得保護(hù)已成為社會(huì)共識(shí)。而建筑物和小區(qū)整體美觀如何保護(hù)，法律并無明確規(guī)定。一般認(rèn)為，只在特定情況下，如處于風(fēng)景名勝區(qū)、城市主干道等，方能凌駕于業(yè)主意志之上。因此，就本案而言，依“兩害相權(quán)取其輕,兩利相較取其重”的衡量原則，業(yè)主基于物權(quán)而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

律師觀點(diǎn)：

1、業(yè)主委員會(huì)定 物業(yè)沒有權(quán)利定政策；

2、只要在陽臺(tái)范圍內(nèi)進(jìn)行封閉，不影響他人或者他人建筑物的采光通風(fēng)等，那么業(yè)主有權(quán)利封閉陽臺(tái)。物業(yè)對(duì)封閉陽臺(tái)有監(jiān)督的權(quán)利，但沒有禁止的權(quán)利。

3、物業(yè)無權(quán)限制，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)決定。

4、如果不侵犯他人權(quán)利，物業(yè)無權(quán)，任何人都無權(quán)干涉。

5、封陽臺(tái)并沒有超出自家產(chǎn)權(quán)面積,也沒有侵占公用空間,開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)干涉。

6、你買房時(shí)被騙了，露臺(tái)所有權(quán)不歸你所有，屬于整體業(yè)主的共同所有，你無權(quán)占為己有，不光物業(yè)能管，政府有專門管這個(gè)投訴的部門，除非別的業(yè)主不想理這事，否則業(yè)主委員會(huì)有權(quán)力和你打官司，你肯定贏不了的。

第二篇：封陽臺(tái)協(xié)議書范本

封陽臺(tái)協(xié)議書范本（精選3篇）

封陽臺(tái)安全協(xié)議書1

委托方：身份證：

（以下簡(jiǎn)稱甲方）

承接方：身份證：

（以下簡(jiǎn)稱乙方）

甲方因裝修房屋，請(qǐng)乙方封閉客廳的陽臺(tái)，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，達(dá)成以下一致意見，以咨共同遵守。

1、甲方客廳、臥室封閉陽臺(tái)為雙層真空鋼化玻璃窗。

2、封閉陽臺(tái)所用材料：全部為榮興型材，內(nèi)有優(yōu)質(zhì)鋼條，雙層玻璃均為鋼化玻璃，厚度5毫米，夾層為12毫米厚，兩層玻璃表層均印有認(rèn)證合格標(biāo)記。

3、總價(jià)為：5100元。

4、乙方保證所用材料為上述第二條所規(guī)定的材料，非假冒偽劣產(chǎn)品，保證材料的品質(zhì)，若非上述型材，甲方有權(quán)利拒付款項(xiàng)。甲方在日后（兩年）的使用過程中，若為非人為故意損壞的原因，乙方愿意無條件承擔(dān)給甲方或他人帶來的一切損失和傷害。

5、乙方在安裝過程中，由于乙方失誤造成的任何安全事件，責(zé)任都由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

6、甲方在簽定合同日時(shí)付500元訂金給乙方，安裝完畢經(jīng)甲方檢驗(yàn)合格同意后，甲方付清余款。

7、本合同一式貳份，簽字生效，雙方各執(zhí)壹份。

封陽臺(tái)安全協(xié)議書2

甲方：

乙方：

根據(jù)《中華人華共和國合同法》和《中華人民共和國建筑法》，甲方?jīng)Q定將小區(qū)

號(hào)樓室的陽臺(tái)封閉工程承攬給乙方制作、安裝，經(jīng)雙方協(xié)商訂立以下合同條款共同遵守。

1、價(jià)格及工程量：鋁合金封閉窗玻每平方元（包含損耗），鋼架鋼化玻璃陽光房每平方米元（包含損耗），工程量按實(shí)際測(cè)量計(jì)算，總價(jià)在安裝完畢后按實(shí)際發(fā)生計(jì)算。

在施工過程中，材料價(jià)格、人工費(fèi)及政策變化引起造價(jià)增減時(shí)均不得調(diào)整；各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變。

2、承包方式：包工包料，乙方自帶工具。

3、以上單價(jià)包含材料、五金件、玻璃、玻璃膠、制作、安裝、運(yùn)輸、塞縫、密封等均由乙方負(fù)責(zé)。

4、封閉陽臺(tái)所用材料：全部為鳳鋁牌塑鋼型材，鋁合金厚度為1.4毫米，塑鋼顏色為灰色；雙層玻璃為鋼化玻璃，厚度為5毫米，夾層為9毫米。

乙方保證上述規(guī)定的材料非假冒偽劣產(chǎn)品，鳳鋁牌塑鋼

材料為正品，其他材料保證材料質(zhì)量。若非上述型材，甲方有權(quán)利拒付款項(xiàng)。

5、工程質(zhì)量必須達(dá)到國家相關(guān)規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

6、甲方在簽訂合同時(shí)支付元訂金給乙方，安裝完畢經(jīng)甲方檢驗(yàn)合格后，甲方付清余款。如驗(yàn)收時(shí)甲方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量未達(dá)到國家相關(guān)規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)根據(jù)工程瑕疵的程度扣除工程款總價(jià)的30%。

7、甲方負(fù)責(zé)協(xié)助乙方材料進(jìn)入小區(qū)，提供乙方安裝時(shí)需要的水和電。

8、乙方施工人員必須遵守安全操作規(guī)程，確保安全施工、制作、運(yùn)輸。施工過程中發(fā)生的一切事故責(zé)任由乙方自行承擔(dān)。

9、未盡事宜，雙方根據(jù)相關(guān)規(guī)定及具體情況協(xié)商解決。

10、本工程項(xiàng)目的＇質(zhì)保期為：

11、本合同執(zhí)行中如發(fā)生爭(zhēng)議可協(xié)商解決，達(dá)不成一致意見時(shí)，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。

12、本合同自甲乙雙方簽字之日起生效，合同一式兩份，甲乙雙方各持一份。

甲方（簽字）：乙方

（簽字）：

甲方身份證號(hào)：

乙方身份證號(hào)：

年月日

年月日

封陽臺(tái)安全協(xié)議書3

甲方：

乙方：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，就乙方承接封陽臺(tái)加工安裝工程達(dá)成一致意見，特制定本合同。

一、工程名稱：封陽臺(tái)。

二、工程地址：

三、工程范圍：鋁合金加工安裝。

四、工程量：窗戶面積約

㎡，單價(jià)元/㎡

五、工程造價(jià)：合計(jì)價(jià)款約

六、鋁合金采用，玻璃采用

七、工程工期

乙方于年

月

日進(jìn)場(chǎng)安裝，按甲方需求進(jìn)度完成門窗的安裝任務(wù)。

八、付款方式和結(jié)算方式

簽訂合同預(yù)

付定金，外框安裝完成后付總價(jià)的30%進(jìn)度款，玻璃裝完付清余款。（質(zhì)保一年）。

九、甲乙雙方應(yīng)履行的職責(zé)

1、甲方提供門窗的加工圖紙，并確定門窗的安裝位置；乙方按圖紙加工安裝。

2、乙方負(fù)責(zé)管理加工人員及工地現(xiàn)場(chǎng)安裝人員的安全問題，教育員工遵守工地的安全操作規(guī)章制度，對(duì)不遵守制度所造成的人身傷害由乙方自行承擔(dān)。

十、乙方的責(zé)任

1、安裝產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家現(xiàn)行的工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，因質(zhì)量不合格，造成的損失由乙方自負(fù)。

2、乙方必須按雙方協(xié)定的施工工期，保質(zhì)保量完成該工程的施工任務(wù)。

十一、未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

十二、本合同雙方簽字后生效。

甲方：

乙方：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

****年**月**日

第三篇：委托書封陽臺(tái)

委托書

本人

法人：

身份證號(hào):

現(xiàn)委托

封閉陽臺(tái)工程。

被委托人： 身份證號(hào)：

為翠堤灣

委托人:

被委托人：

年 號(hào)樓

單元

月

日

第四篇：封陽臺(tái)注意事項(xiàng)

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從安全性能考慮，很多業(yè)主在裝修陽臺(tái)時(shí)會(huì)選擇封陽臺(tái)。那么，封陽臺(tái)的時(shí)候，需要注意一些什么呢？

1.安裝必須依照準(zhǔn)確尺寸安裝。

2.陽臺(tái)封裝質(zhì)量是陽臺(tái)裝修中的關(guān)鍵。要注意它的抗風(fēng)力，安裝要牢固，做好密封，否則透風(fēng)撒氣的等于沒封。窗扇下口最容易滲水，一般是窗框下預(yù)留2厘米間隙，用專用密封劑或用水泥填死。有窗臺(tái)的，要向外作流水坡。

3.注意防水和排水處理。許多家庭在陽臺(tái)上設(shè)置水龍頭，放置洗衣機(jī)，洗滌后的衣物可直接晾曬，或是在陽臺(tái)設(shè)置洗菜池當(dāng)廚房使用，這就要求必須做好陽臺(tái)地面的防水層和排水系統(tǒng)。若是排水、防水處理不好，就會(huì)發(fā)生積水和滲漏現(xiàn)象。

4.封陽臺(tái)在窗框固定后，安裝窗扇，一般封陽臺(tái)使用推拉窗，要求關(guān)閉嚴(yán)密，間隙均勻，扇與 框搭接緊密，推拉靈活，附件齊全，位置安裝正確、牢固，靈活適用，端正美觀。為防止雨水倒流進(jìn)入室內(nèi)，窗框與窗臺(tái)接口外側(cè)應(yīng)用發(fā)炮劑填。

5、陽臺(tái)鋁窗的立框和橫框一定要固定在陽臺(tái)的護(hù)欄和頂部，用射釘和拉鉚釘固定在混凝土內(nèi)，再用涂漆的角鋼加固。不能固定在磚墻上，更不能用木楔上下頂住立框，代替射釘槍固定。

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6、鋁窗下滑道的高邊應(yīng)在室內(nèi)，低邊在室外，防止雨水內(nèi)滲。并應(yīng)在低邊外側(cè)打上小孔，以便排除雨水。封閉陽臺(tái)的所有空隙，應(yīng)全部用水泥砂漿填滿。

7、不能用小截面和薄壁鋁材做陽臺(tái)鋁窗。有的施工隊(duì)偷工減料，建議用鋁方管代替正規(guī)的鋁窗型材，這樣做會(huì)使陽臺(tái)鋁窗的承受力大大降低。如果遇到大風(fēng)，就會(huì)發(fā)生扭曲、變形，甚至脫落。

8、考慮到鋁合金外框受力不能太大，封閉的陽臺(tái)一般不采用平開窗。

9、鋁型材強(qiáng)度一定要符合標(biāo)準(zhǔn)，超碼用手折時(shí)應(yīng)感覺很堅(jiān)硬。軟的材料堅(jiān)決不能用。

10、設(shè)計(jì)要合理，不能為省材料而采取大分格的做法。不能采用從護(hù)欄到頂部“落地”的大窗扇，一定要在上部安裝400毫米到500毫米的固定窗，下面再安裝1200毫米到1300毫米的推拉窗。而且，推拉窗不能太寬。

封陽臺(tái)時(shí)，一定要采購好合適的門窗，一般建議在裝修前就選好商家并提前預(yù)定。這樣，裝修好才能保持較長時(shí)間的使用。

第五篇：封陽臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(2011實(shí)施)第五十條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;?? 第五十一條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。

上海房產(chǎn)律師：根據(jù)以上法規(guī)可明確：

1.陽臺(tái)屬于業(yè)主的專有部分，對(duì)陽臺(tái)改裝是依法處分，他人無權(quán)干涉。2.如果業(yè)主侵犯了他人的合法權(quán)益或共同利益，也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)行使權(quán)力去排除妨礙或要求賠償，而非物業(yè)公司。

3.即使依照《管理公約》的規(guī)定，由約定獲得訴權(quán)，物業(yè)公司也不能真正行使訴權(quán)。約定是建立在平等的基礎(chǔ)上，在法律的框架下，而不能對(duì)抗法律的強(qiáng)制規(guī)定?，F(xiàn)有的法律，未規(guī)定物業(yè)公司可以行使業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的訴權(quán)。

4.且，物業(yè)公司也僅是行使“勸解，監(jiān)督”并提交行政部門最終處理的這樣一個(gè)組織，而非行使民法規(guī)定的訴權(quán)的適格主體。

5.物業(yè)公司，究其本質(zhì)而已，是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，為物業(yè)的正常使用提供服務(wù)，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定維護(hù)小區(qū)物業(yè)的秩序，而非管理。更不能強(qiáng)制干涉業(yè)主行使專有權(quán)。

住建部：

第十四條 申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證)；

(二)申請(qǐng)人身份證件；

(三)裝飾裝修方案；

(四)變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；

(五)涉及本辦法第六條行為的,需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案；

(六)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。

非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。