第一篇：封閉陽臺面積計算方法

封閉陽臺面積計算方法

無頂蓋陽臺不算面積

南京市房產(chǎn)局人士表示，目前正在執(zhí)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》很多規(guī)定已經(jīng)落伍，比如“陽臺按照封閉和不封閉分別計算全面積和一半面積，陽臺是否封閉是根據(jù)規(guī)劃核準圖設計為準”。但在實際操作中，由于陽臺的設計狀況在平面圖和立面圖上反映不一致，容易造成測繪人員測算失誤。而另一方面，有的開發(fā)商為了獲得不當利益，竟然提供假規(guī)劃核準圖，將不封閉陽臺改為封閉陽臺。

這次新《規(guī)則》做了調(diào)整，規(guī)定封閉或不封閉陽臺均按一半面積計算；頂蓋不能完全覆蓋陽臺的，視為無頂蓋陽臺，不計算面積。

房屋層高須為凈高

在新《規(guī)則》中，對原來走廊、門廊計算全面積或半面積定義不清的地方也作了修改。對于不同結構類型的走廊明確了不同的計算方法，統(tǒng)一了計算標準，增加了定義，如“主墻體內(nèi)”、“主墻體外”的走廊，“封閉”、“未封閉”的走廊、門廊，便于測繪人員現(xiàn)場認定，具有可操作性。還有斜面結構房屋，實際測量時無法準確定位層高2.20米的位置，為了解決這一問題，在新《規(guī)則》中采用了凈高的概念，從而能在室內(nèi)準確測量。

商用部位不給住宅分攤

記者了解到，新《規(guī)則》對一些特別的共有共用部位也作出了具體的分攤規(guī)定。比如：“垂直穿越其他功能區(qū)而只為某一功能區(qū)服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其中位于其他功能區(qū)范圍內(nèi)的投影面積不予分攤?！比缫淮本C合樓，一層為商業(yè)，二至四層為辦公，五層以上為住宅，專為住宅服務的樓梯間、電梯間、管道井等共有共用部位必然穿越商業(yè)和辦公功能區(qū)，按照新規(guī)則，一至四層內(nèi)的這些共有共用部位就不給住宅功能區(qū)分攤。這樣規(guī)定減少了上部功能區(qū)由于房屋設計功能的不同而增加的分攤面積，使共用面積的分攤更為合理。

新型墻體計入建筑面積

據(jù)悉，這次新《規(guī)則》還細化了分攤方式，如老《規(guī)范》對住宅樓只規(guī)定了按幢分攤共有共用部位，但目前即使是單一的住宅樓，設計形式也多種多樣：有的單元設計有電梯，有的單元沒有電梯；有的單元設計為多層，有的單元為小高層，如果有這些狀況的住宅樓依然按幢分攤，顯然是不合理的。因此《規(guī)則》明確了住宅樓應根據(jù)設計功能的不同設立不同的分攤系數(shù)。

同時，對過去《規(guī)范》中沒有涉及到的新情況、新問題，此次新《規(guī)則》也作了補充。如建設部正在大力推行的保溫節(jié)能新型材料，房屋的外墻體增加了隔熱保溫層，形成了復合墻體，南京已有個別樓盤采用了這種墻體。這種墻體已列入規(guī)劃核準的范疇，應一并計入房屋建筑面積。

快報記者 尹曉波

據(jù)了解，根據(jù)目前“入戶花園”的樓盤設計狀況，“入戶花園”的部位有兩種功能：一種是作為套內(nèi)面積設計，是進入入戶門后連接房屋客廳、廚房等部位的一個相對獨立的過渡空間；另一種是作為共用部位設計，在入戶門以外，與樓梯間、電梯間相連接的部位。第一種設計的部位實質(zhì)上是陽臺的功能，只是比一般常規(guī)的陽臺面積要大，而第二種設計的部位實際上就是樓梯間內(nèi)的“電梯前室”或“消防前室”，只是變換了名稱而已。

這個面積又是怎么計算的？南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權市場處人士昨天解釋說，設計為陽臺功能的“入戶花園”應該按照陽臺的測算規(guī)定測算面積，設計為“電梯前室”或“消防前室”功能的“入戶花園”則按照樓梯間的測算規(guī)定測算面積。不過，由于設計人員在設計圖紙時，對房屋各部位的名稱標注有一定的隨意性，也許“入戶花園”以后還會被標注在房屋的其他部位。因此無論用什么名稱，最重要的是要明確設計功能和用途，再判斷該部位是位于主體結構以內(nèi)還是以外，主體結構以外是封閉或不封閉，這樣來確定計算面積的方式。

第二篇：陽臺封閉方案

陽臺封閉方案

目前物業(yè)已收集到信息：大部分業(yè)主有意愿封閉南陽臺。為了保證小區(qū)樓宇外立面的統(tǒng)一、美觀，經(jīng)與政府相關部門、開發(fā)商及房屋設計單位溝通和征詢后，特制定如下封閉方案：

1、窗戶扇數(shù)：

窗戶數(shù)量按盛世寶?。ㄒ黄?封窗型號一覽表

所有陽臺窗使用側(cè)移窗，不可使用其他形式的窗戶；

護欄下方的固定玻璃安裝在陽臺護欄外側(cè)，并按原護欄玻璃塊數(shù)分

隔。

2、封窗材料：

窗料采用三軌道鋁合金（創(chuàng)開、寶視、全景現(xiàn)場展品），顏色與原窗相同，參考色號為：1124﹟；

陽臺下部采用夾膜鋼化玻璃加鋁合金邊框予以封閉，玻璃塊數(shù)按照原有陽臺護欄玻璃數(shù)量進行安裝；

在陽臺原有護欄上用7厘米×12厘米、1.2毫米厚的不銹鋼方管進行包邊、固定。上方鋁合金窗框固定在不銹鋼方管上；

所有封閉陽臺的玻璃需使用無色透明玻璃。

3、對于排風口的設置： 一、二樓南面工作小陽臺須在鋁合金窗框頂部加裝一塊10厘米的鋁合金方管，顏色與窗一致。在鋁合金方管兩端距孔中心15厘米處打8厘米孔以供淋浴器及衛(wèi)生間換氣扇廢氣排出室外； 三樓以上南面工作小陽臺可緊貼陽臺頂棚在梁的兩端距孔中心距離墻壁15厘米打出兩個8厘米洞，以供廢氣排出室外。

為了保證業(yè)主們居住的安全性、美觀性、統(tǒng)一性，原陽臺欄桿和玻璃嚴禁拆除，望廣大業(yè)主按照此方案進行封閉陽臺的施工，并到物業(yè)辦理相關手續(xù)。

盛世寶邸物業(yè)服務中心 2010年8月

第三篇：陽臺封閉質(zhì)保協(xié)議[范文模版]

陽臺封閉質(zhì)量保證協(xié)議

甲方：翠湖莊園小區(qū)10號樓2單元2701室付靜 乙方：彭天秋

2015年7月份由乙方彭天秋（以下簡稱乙方）承接德州市開發(fā)區(qū)翠湖莊園小區(qū)10號樓2單元2701戶付靜業(yè)主（以下簡稱甲方）的陽臺封閉工程，經(jīng)雙方協(xié)議約定如下事項：

1.乙方負責為甲方提供陽臺封閉的設計、材料供應及安裝工作，并為以上工作的質(zhì)量承擔相應責任；

2.乙方對封閉陽臺質(zhì)量負責，責任期為20年，屋面防水責任期為5年；

3.在質(zhì)保期內(nèi)，因大風、降雪等惡劣天氣造成的封閉陽臺質(zhì)量損壞，由乙方負責維修，造成其他損失的，應承擔相應責任，但遇極端特殊天氣情況時應除外；

4.因甲方使用不當?shù)仍蛟斐傻年柵_損壞，乙方不承擔維修義務，甲乙雙方可協(xié)調(diào)有償維修；

5.乙方在陽臺封閉施工完成后，經(jīng)甲方驗收合格，全額支付封閉陽臺所需費用。

本協(xié)議自簽訂之日起生效

甲方：（簽字）

身份證號：

乙方：（簽字）

身份證號:

第四篇：封閉陽臺的報告

關于XX縣各小區(qū)違章亂搭亂建

請求規(guī)范的報告

XX縣政府：

現(xiàn)XX縣各樓盤如雨后春筍般拔地而起，隨著生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，據(jù)了解，普遍購買房屋的業(yè)主入住后對房屋的安全性能及實用性能要求較高，而大部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了保證樓盤的整體美觀、和諧統(tǒng)一，其陽臺的設計是開放式的，從而造成住戶在裝修或入住過程中出現(xiàn)了違章亂搭亂建、封閉陽臺、窗戶、推拉門等影響高檔樓盤品質(zhì)的一些不和諧現(xiàn)象。

如X小區(qū)是我縣為數(shù)不多的高檔小區(qū)之一，現(xiàn)小區(qū)為了保持樓盤的整體高品質(zhì)、高素質(zhì)，物管處（國家一級資質(zhì)物管企業(yè)）采取先進的管理模式對小區(qū)業(yè)主進行管理、服務，因大部分業(yè)主安全意識較強，擔心小孩攀越陽臺護欄或灰塵多、飄雨、噪音大等而自行封閉陽臺，而小區(qū)房屋設計是開放式陽臺，其承載力不允許增加外挑構件（封閉陽臺、晾衣架等），外立面設計已通過政府規(guī)劃主管部門審定，業(yè)主不得擅自改動，且封閉陽臺使陽臺的原規(guī)劃設計使用功能發(fā)生了改變，違反了國務院令第379號《物業(yè)管理條例》、建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》、《物權法》、《湖南省物業(yè)管理條例》和《商品房買賣合同》、《前期物管協(xié)議》、《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《房屋裝修管理規(guī)定》等相關規(guī)定，從而嚴重破壞了小區(qū)的整體外觀形象，降低了小區(qū)的檔次，侵犯小區(qū)其他業(yè)主的公共利益。

對此，開發(fā)公司和物管處高度重視，已采取一切措施阻止這種違章搭建的行為，如裝修材料進入小區(qū)一律停車檢查，管理員嚴加巡查等，并發(fā)《違章整

改通知書》，多次提醒、溝通、促請對正在進行或已封閉陽臺的業(yè)主/住戶，即刻停止并拆除封閉陽臺行為，恢復原狀，但收效甚微，有部分業(yè)主相當不配合物業(yè)的工作，甚至相互拉幫結伙前來物管處鬧事，多次干擾物管處正常工作的開展。

因此，為了縣各房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，維護本縣各小區(qū)的整體美觀、和諧，保證物業(yè)的保值、增值，爭取達到并保持優(yōu)秀住宅小區(qū)標準，懇請能得到縣政府的大力支持，加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設，采取有力措施來規(guī)范各小區(qū)的違章亂搭亂建行為，共同營造縣各小區(qū)和諧、美好的明天。

特此報告，懇請縣政府規(guī)范為盼。致謝！

XX縣房地產(chǎn)協(xié)會

2011年10月28日

第五篇：關于封閉陽臺的法律依據(jù)

關于封閉陽臺的法律依據(jù)（關心封閉陽臺的業(yè)主必看）

關于封閉陽臺的法律依據(jù)（關心封閉陽臺的業(yè)主必看）

一、建設部《住宅建筑設計規(guī)范》中，對封閉陽臺的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽臺?！币虼?，現(xiàn)行房屋建筑設計規(guī)范和建筑面積計算有關規(guī)定，對房屋陽臺區(qū)分全封閉和未封閉兩類。全封閉陽臺建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉陽臺建筑面積按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。陽臺建筑面積：a．原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；b．挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；c．凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；d．半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

二、1.我國《民法通則》規(guī)定：“財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權利”。業(yè)主作為房屋的所有人，對自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、處分權能。他對自己的房屋進行必要的添附、裝飾、裝修，是行使處分權能的一種表現(xiàn)，也就是行使所有權的表現(xiàn)。

2.我們業(yè)主與與前期物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：如果我們業(yè)主不簽訂《物業(yè)管理服務合同》和《業(yè)主公約》，我們將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，所以該合約是格式的霸王合同，屬于無效合同，對業(yè)主沒有約束力。

3.業(yè)主與物業(yè)是經(jīng)營管理者與消費者（業(yè)主）的關系。業(yè)主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。

4.業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務應屬消費行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨立的財產(chǎn)，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司屬于服務行業(yè)，其與業(yè)主之間的法律關系是服務者與被服務者，即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關系，雙方的權利義務應受有關消費者保護法的調(diào)整和保護。5.綜上所述，我們業(yè)主當時簽署的《商品房買賣合同》和《物業(yè)管理服務合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。6.所以本業(yè)委會主任認為，在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分所有權中專有部分的物業(yè)管理，主要責任是監(jiān)督。是否封閉陽臺是業(yè)主的權利，物業(yè)管理合同不應進行約定。所以，對未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當行為。

舉個真實案例給大家看（業(yè)主封閉陽臺，物業(yè)要求拆除）基本案情

2001年4月1日至5日，李恕等十二名業(yè)主交納定金，確定購買了大成開發(fā)公司開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房－長安新城日一樓的房產(chǎn)。2001年6月至7月，十二名業(yè)主分別與大成開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，辦理了房屋入住手續(xù)。2002年12月9日，長安新城日一樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并交與物業(yè)公司有關負責人。隨后，首批十五戶業(yè)主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。

對此，北京市大成物業(yè)管理公司向法院提起訴訟，要求依法判決李恕等十二名業(yè)主拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。

法院判決

原告為履行物業(yè)管理職責與被告簽訂的物業(yè)管理服務合同為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者（業(yè)主）的關系。業(yè)主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于十二名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。

案情分析

一、物業(yè)管理合同適用格式合同的相關規(guī)定

《合同法》對格式合同中的格式條款，設立了三項重要原則：一是明確格式條款制定者采取合理方式，提請對方注意免除或者限制其責任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責任、加重對方責任，排除對方主要權利；三是在解釋格式條款發(fā)生爭議時，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。這些規(guī)定不僅對于經(jīng)濟上處于弱者地位的消費者的權利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟優(yōu)勢損害消費者的利益。

依據(jù)我國《合同法》，本案當事人雙方所簽的物業(yè)管理合同，是當事人為了重復使用而預先擬訂、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同。

首先，本案原告在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時違背有關行政規(guī)定，對房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可，業(yè)主認為陽臺是封閉的，物業(yè)管理公司認為是不封閉的。格式合同雙方對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。

其次，原告物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中，沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權利而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容應為無效。

故本案認定《商品房買賣合同》和《物業(yè)管理服務合同》為格式合同，在法律適用上引用了《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、特別是《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效?！钡囊?guī)定，充分保護了業(yè)主的合法權益。法院根據(jù)以上規(guī)定，最終駁回了原告的訴訟請求。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間適用消費關系

在我國，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年才從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分離出來的，因其收費及服務質(zhì)量等問題產(chǎn)生的訴訟糾紛不斷增多，目前對物業(yè)管理糾紛是否受《消費者權益保護法》保護的爭議也較大。

物業(yè)管理公司有獨立的財產(chǎn)，以自己的名義享有民事權利并承擔民事責任，屬于企業(yè)法人。同時，就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以營利目的進行活動，屬于服務行業(yè)。因此，物業(yè)管理公司應為《消費者權益保護法》意義上的“經(jīng)營者”，其與業(yè)主之間的法律關系是服務者與被服務者，即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關系，雙方的權利義務應受有關消費者保護法的調(diào)整和保護。

本案主審法官適用《消費者權益保護法》，契合了其保護弱者的實質(zhì)，更好地保護了合同當事人的利益，較好地發(fā)揮了法律精神的引領作用，是我國先進的立法思想在審判中的具體體現(xiàn)。

三、業(yè)主依法享有建筑物區(qū)分所有權

本案是因業(yè)主使用陽臺而引起的物業(yè)管理糾紛。那么，業(yè)主能否隨意封閉陽臺，其對陽臺享有的是何種權利呢？

在梁彗星先生主持起草的《中國物權法草案建議稿》第二章“所有權”中，單辟第三節(jié)“建筑物區(qū)分所有權”，并對其做出明確定義：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就單有部分有單獨所有權，并就建筑物極其附屬物的共同部分，除另約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。同時規(guī)定，專有部分，指區(qū)分所有建筑物在構造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權之標的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區(qū)分所有權人對其專有部分，可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區(qū)分所有權人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權人的共同利益。

根據(jù)上述定義，本案的被告一業(yè)主，應當可以認定為建筑物區(qū)分所有權人。業(yè)主對封閉或不封閉的陽臺享有占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人干涉。但業(yè)主同時也負有義務：如行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益；維護、修繕時，不得妨礙其他區(qū)分所有權人的安寧、安全及衛(wèi)生；應接受物業(yè)管理公司的檢查、檢修，相鄰義務等。當然，法律在有些情況下會對業(yè)主的使用進行限制，從我國的立法看，常見的限制主要是針對業(yè)主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是對于建筑物的承重結構不得進行拆改。

在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分所有權中專有部分的物業(yè)管理，主要責任是監(jiān)督，是否封閉陽臺是業(yè)主的權利，物業(yè)管理合同不應進行約定。所以，對未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當行為。本案約定業(yè)主不得封閉陽臺的內(nèi)容不合理，也沒有法律依據(jù)，故法院對物業(yè)管理公司要求業(yè)主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。

封陽臺違法？ 封陽臺違法？

同里人家別墅位于風光旖旎的同里湖邊,2004年4月,張先生以近300萬元的價格購買了一幢獨立別墅。去年11月,張先生開始為別墅裝修,但因陽臺能否封閉的問題與物業(yè)公司產(chǎn)生了分歧。據(jù)了解,張先生早在入住前就與物業(yè)簽訂了協(xié)議,上面明確說明業(yè)主“不得封閉陽臺”。那現(xiàn)在張先生的所為不是明顯違約了嗎?最終,雙方鬧上了法庭。昨日,蘇州吳江市人民法院作出一審判決,張先生封閉陽臺的“違約”動作竟然受到了法院的支持,事態(tài)的發(fā)展究竟是怎么回事呢?本報記者進行了走訪調(diào)查。

物業(yè):業(yè)主違反協(xié)議封陽臺

2004年底,同里人家別墅的開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司與蘇州新景物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托書,將該小區(qū)的物管權委托給了新景物業(yè)行使。

2005年11月,張先生拿房開始裝修,新景公司則按約履行起了物業(yè)管理職責。

在入住拿房之前,作為業(yè)主,張先生與物業(yè)公司簽署了《居住物業(yè)管理協(xié)議》、《同里人家業(yè)主公約》以及《蘇州市住宅裝修管理服務協(xié)議書》。

開始裝修后,由于二樓陽臺和三樓露臺沒有遮蔽物,為敞開式設計,張先生就將陽臺和露臺全部封了起來。為了保持小區(qū)統(tǒng)一風格,他還專門購置了同樣顏色的材料進行封閉。然而,張先生的舉動很快招來了物業(yè)公司的不滿,原來在雙方簽訂的協(xié)議中有這樣一個條款,明確了如下規(guī)定,“住房房屋及陽臺僅作居住使用,不得封閉陽臺、露臺或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、構筑物、改變住宅外立面”,不得“封閉陽臺,加裝防盜棚等”。

為此,物業(yè)公司認為張先生的裝修不僅違反了協(xié)議,而且嚴重影響了小區(qū)環(huán)境。于是物業(yè)公司多次發(fā)函要求張先生拆除,但張先生沒有理睬。最終,雙方的矛盾升級,物業(yè)公司將張先生告上了法庭,請求法院判令張先生拆除二、三樓的違章建筑,恢復原樣。

業(yè)主:物業(yè)無權禁止封陽臺

對于物業(yè)公司的訴訟,張先生列出四條理由駁斥物業(yè)。

張先生說,從物權本質(zhì)看,封閉自有陽臺是基于房屋所有權,業(yè)主依法享有的權益。是否封閉陽臺是業(yè)主的權利,物業(yè)公司無權干涉。

從權利行使的方式看,張先生所購房屋為獨立別墅,并不妨礙小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的利益,也不違反法律的禁止性規(guī)定。何況,封閉陽臺的行為是出于生活之需,并且也采用了與別墅外觀同樣顏色的材料,這既顧及了物業(yè)外表的美觀,也不違反國家在物業(yè)管理方面的相關法律規(guī)定。張先生認為,自己的行為既不改變房屋結構,也未改變房屋外立面,只是行使了陽臺空間專有權。

另外,從物業(yè)管理權的性質(zhì)看,新景公司行使的物業(yè)管理權不具有行政管理性質(zhì),其權利應在全體業(yè)主的授權下進行。從裝修協(xié)議條款來看,不得封閉陽臺的約定是物業(yè)單方面制定的格式條款,并未就該內(nèi)容與業(yè)主進行協(xié)商,該條款應為無效。并且在簽訂該條款時,業(yè)主被告知如果不同意簽訂,就不得進行裝修,這說明業(yè)主的“自治”行為受到了物業(yè)的限制。況且,業(yè)主在購房時也從未與開發(fā)商簽訂過有關方面的禁止性條款。這樣,從任何一個方面看,物業(yè)公司都無權要求業(yè)主拆除加建部分。

法院:封陽臺出于生活需要

物業(yè)、業(yè)主各執(zhí)一詞,立案后,為了還原真相,吳江市人民法院的承辦法官對涉案別墅進行了現(xiàn)場勘查。

承辦法官了解到,該別墅沒裝修之前,二樓朝南陽臺的上部屋檐探出墻體約0.5米,并未全部遮蓋陽臺,陽臺地面高出房間地面約7厘米。而三樓北面露臺則為全開放露臺,無屋檐遮蔽。裝修后,二樓陽臺及三樓露臺已全部封閉,封閉所用材料為暗紅色鋁合金外框及無色透明玻璃,顏色與其他窗戶基本一致。

為了明白別墅交房時的真實狀況,法官找了一幢結構完全相同但未經(jīng)裝修的同里人家別墅進行對比勘察,確認另一別墅二樓陽臺地面高出房間地面10至12厘米。三樓露臺為全開放露臺,無屋檐遮蔽。

承辦法官表示,勘查當天正好是雨天,他們發(fā)現(xiàn)陽臺內(nèi)部已全部被濺濕,而陽臺與房間的玻璃門底部也全部被打濕。從現(xiàn)場情況來看,封閉之舉確實是出于生活之需。

結果:“違約”封陽臺受支持

經(jīng)過多方面調(diào)查,法院認為,該案最終的審判結果應從兩方面進行考慮。首先,應對雙方關系進行明確。業(yè)主與物業(yè)公司是平等民事主體。在業(yè)主大會選聘物管企業(yè)之前,建設單位或開發(fā)商已經(jīng)選聘了物業(yè)公司的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。在本案中,物業(yè)公司已與開發(fā)商簽訂了相關合同。之后,張先生與物管簽訂的物管協(xié)議應視為對之前合同內(nèi)容的再次確認。

依據(jù)國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》第25條的規(guī)定,建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。也就是說,開發(fā)商應在與張先生簽訂的買賣合同中,對封閉陽臺、露臺作出禁止性約定。如果開發(fā)商沒有將禁止性約定寫入合同,那么作為物管服務提供者,新景公司就不能在張先生已經(jīng)購房后,在物業(yè)管理協(xié)議中增設禁止性規(guī)定。

其次,從業(yè)主公約的法律屬性來看。從程序上說,業(yè)主公約應當由全體業(yè)主通過集會決議方式制定和修改。但目前通行的做法是,建設單位在房屋銷售前,作為最大的業(yè)主,先制定業(yè)主臨時公約。對此,《物業(yè)管理條例》規(guī)定,建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應當履行的義務以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。對于本案而言,物業(yè)公司所依據(jù)的同里人家業(yè)主公約是由物業(yè)公司自行制定,并在交房時要求業(yè)主簽署,其制定主體及簽署程序并不符合上述法律規(guī)定。

由此,法院判決物業(yè)公司提出的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù),駁回原告的訴訟請求。

專家:協(xié)議簽訂違背平等原則

此案發(fā)生后,有業(yè)內(nèi)人士認為,除了不符合法律規(guī)定外,新景物業(yè)與業(yè)主張先生簽訂的協(xié)議也有違平等原則。

新景物業(yè)要求張先生簽署物業(yè)管理協(xié)議和同里人家業(yè)主公約時,均以辦理房屋交接手續(xù)為條件。顯然,業(yè)主在支付巨額房款后,往往不愿意為部分限制性條款而放棄對房屋的受領,因此簽署了有關協(xié)議。

該人士認為,此種締約方式違背了合同法平等、自愿及誠實信用的基本原則。在不違反法律強制性規(guī)定的前提下,這種合同中的限制性條款,除非房屋買受人明示或以行動表示予以接受,否則不應對房屋買受人產(chǎn)生拘束力。

由于我國法律目前沒有對房屋陽臺、露臺是否應當封閉,作出明確規(guī)定。因此,在不損害他人合法權益的前提下,業(yè)主作為房屋所有權人,對于陽臺及露臺的使用及外觀具有處分權。

物權高于“整體美觀”，這個可為之前的包陽臺的爭論提供一些法律依據(jù)

不許業(yè)主封陽臺物業(yè)敗訴 來源：浙江法制報 作者：馬樂樂

“我想安裝封閉陽臺，但是物業(yè)不同意怎么辦？”打開不少小區(qū)的網(wǎng)絡論壇，這樣的疑惑普遍存在。由于安裝封閉陽臺帶來的不同看法，讓不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，甚至有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突。發(fā)生在江蘇南通的一起安裝封閉陽臺糾紛中，當上被告的業(yè)主獲得了最終的勝利。這起被江蘇高院視為經(jīng)典的案例說明：物權高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權安裝封閉陽臺。

封閉陽臺惹出官司

朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺?！胺块苓^窄，一下雨陽臺就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對我的生活質(zhì)量影響不小。”朱女士說，為了美觀，她特意安裝了無框陽臺。

然而即使是無框陽臺，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領取鑰匙時簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補充協(xié)議》?！堆a充協(xié)議》第6條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面?！倍遥谥炫颗c開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺?！?/p>

朱女士承認自己在合同上簽過字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買的，我在自己家陽臺上安裝，怎么就不行了呢？”

“你作為業(yè)主對陽臺有支配權，但不代表你有任意使用的權利，陽臺從設計到交付，都是不封閉的，這符合國家規(guī)范和陽臺的功能，能夠滿足業(yè)主的需要?！蔽飿I(yè)方面解釋說，“陽臺的主要功能是提供晾曬等，你要求陽臺具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對使用陽臺權利的擴大?！?/p>

在物業(yè)看來，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說的？由于朱女士拒絕將陽臺恢復原狀，物業(yè)以違約為由將她告上了法院，要求將陽臺恢復原狀，確認《補充協(xié)議》條款的合法有效。

法院判決物業(yè)敗訴

此案經(jīng)過兩審，法院均判決物業(yè)敗訴。在三個判決要點上，法院將道理說得非常透徹。

要點一

格式條款不能限制“物權”

朱女士是這套房子的所有權人。陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分，在構造和使用上均具有獨立性，應確定為房屋的專有部分，朱女士享有專有所有權?！堆a充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權利，根據(jù)合同法規(guī)定，應屬無效。封閉陽臺本是業(yè)主行使“物權”范圍內(nèi)的行為，而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權”，導致雙方權利義務的失衡。

要點二

封閉陽臺沒損害他人利益

朱女士封閉陽臺符合行使“物權”的正當性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺，采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀，而且沒有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權益，其目的、方式和結果正當，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。

要點三

物權高于“整體美觀”

業(yè)主基于“物權”而享有的居住利益應得到優(yōu)先保護。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風貌的保護也屬法理和通常意義上的正當利益，理應得到維護。這與將陽臺封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業(yè)主因“物權”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優(yōu)先保護。