第一篇：08第二章第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)(2013新版)

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（考點(diǎn)）（2012、2011、2009、2007、2005、2004年考點(diǎn)）

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系【教材新增內(nèi)容】

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，是指某一市場(chǎng)中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。市場(chǎng)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類(lèi)型。四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為充分，完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷具有競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)爭(zhēng)又不充分。

由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)供給者有一定程度的銷(xiāo)售控制能力，存量住房市場(chǎng)表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷，新建住房市場(chǎng)上的壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。

【2012年試題】由于買(mǎi)賣(mài)雙方主要為分散的普通居民，所以存量住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)特征為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷。

（）

答案：√ 見(jiàn)教材P36）市場(chǎng)?！?011年試題】商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（A．完全競(jìng)爭(zhēng) B．壟斷競(jìng)爭(zhēng) C．寡頭壟斷 D．完全壟斷 答案：B 見(jiàn)教材P35

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系

從對(duì)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量比例關(guān)系分析角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買(mǎi)結(jié)構(gòu)等維度。

（1）總量結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

（2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。

（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間，或某一特定物業(yè)類(lèi)型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

（4）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類(lèi)型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系。（5）投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。

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（6）租買(mǎi)結(jié)構(gòu)：分析租住空間和購(gòu)買(mǎi)自住空間的比例關(guān)系。

【2009、2007、2005、2004年試題】從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（）。A．物理結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．總量結(jié)構(gòu) 答案：BCDE 【2008年試題】某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積在120㎡以上的住宅供過(guò)于求，70㎡以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（）狀態(tài)。A．均衡 B．周期性失衡 C．結(jié)構(gòu)性失衡 D．區(qū)域性失衡 答案：C 解析：總量結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（重要考點(diǎn)）（2010、2008、2005年考點(diǎn)）

（一）按地域范圍細(xì)分

按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。

最常見(jiàn)的是按城市劃分，還可以按照城市某一個(gè)區(qū)域劃分，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

（二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分

居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)等）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

（三）按增量存量細(xì)分（難點(diǎn)）

通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商

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品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）

按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級(jí)房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。

（四）按交易方式細(xì)分

房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。土地的交易（土地使用權(quán)）包括土地買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押等子市場(chǎng)；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易存在著銷(xiāo)售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。

【2005、2007年試題】房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（子市場(chǎng)。

A．租賃 B．銷(xiāo)售 C．保險(xiǎn) D．抵押 答案：C 【易混淆點(diǎn)辨析】問(wèn)：新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，為什么提法是“銷(xiāo)售”而不提“轉(zhuǎn)讓”？是不是習(xí)慣上都把第一次銷(xiāo)售稱(chēng)為“銷(xiāo)售”，第二次及以后則都稱(chēng)為“轉(zhuǎn)讓”（就好比土地使用權(quán)一樣，第一次稱(chēng)為“出讓”，第二次及以后稱(chēng)為“轉(zhuǎn)讓”）。而存量房地產(chǎn)交易子市場(chǎng)為什么又有“保險(xiǎn)”？我認(rèn)為，保險(xiǎn)并沒(méi)有發(fā)生交易，為什么它居然是一種交易的子市場(chǎng)呢？我始終不明白其道理。如果這句話作為一道判斷題在考試時(shí)出現(xiàn)，至少我會(huì)被倒扣分。請(qǐng)給予分析。

答：銷(xiāo)售與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別在于前者是后者的一種最常見(jiàn)形式，銷(xiāo)售俗稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)，而轉(zhuǎn)讓除買(mǎi)賣(mài)外還有繼承、贈(zèng)與等其他合法轉(zhuǎn)讓方式的內(nèi)涵。新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品一般只有銷(xiāo)售這一種轉(zhuǎn)讓形式；集體土地使用權(quán)變成建設(shè)用地使用權(quán)稱(chēng)為“出讓”，變成建設(shè)用地使用權(quán)后再次讓渡稱(chēng)為“轉(zhuǎn)讓”，不能用“出讓”；至于保險(xiǎn)市場(chǎng)，我個(gè)人認(rèn)為，不應(yīng)屬于房地產(chǎn)交易的一種，建議改為“拍賣(mài)”要好一些，拍賣(mài)是轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。

（五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

可以按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)?？梢詫⒛撤N物業(yè)類(lèi)型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。

可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場(chǎng)。如北京市寫(xiě)字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣(mài)）

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市場(chǎng)、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、上海市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)等。

【易混淆點(diǎn)辨析】在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有（A．按存量增量細(xì)分 B．按交易形式細(xì)分 C．按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 D．按房地產(chǎn)用途細(xì)分 E．按地域細(xì)分 答案：BCD 問(wèn)：此題為什么沒(méi)有E選項(xiàng)？

史家解讀：因?yàn)轭}目的前提條件是“在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)”，就不能再指出“按地域細(xì)分”這一標(biāo)準(zhǔn)了。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

（一）供給指標(biāo)（10項(xiàng)）（重要考點(diǎn)）

（1）新竣工量（New Completions，NCｔ），是指報(bào)告期（如第ｔ年或半年、季度、月，下同）內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，中國(guó)新竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積。

（2）滅失量（δt），是指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。（3）存量（Stock，St），是指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，報(bào)告期存量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量（St＝St－1＋NCt－δt）。

（4）空置量（Vacancy，VCt）（難點(diǎn)），是指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。由于市場(chǎng)分析過(guò)程中的空置量通常指存量房屋中可供市場(chǎng)吸納的部分，并與新竣工量共同形成當(dāng)前的市場(chǎng)供給，所以嚴(yán)格意義上的空置量，還應(yīng)該從沒(méi)有被占用的房屋數(shù)量中扣除季節(jié)性使用或由于各種原因不能用于市場(chǎng)供應(yīng)的房屋數(shù)量。中國(guó)目前空置量是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建（史家解讀：回遷安置房）、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積?！保?。

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史家解讀：中國(guó)目前空置量的表述是不完整的且自相矛盾，前面說(shuō)空置量是屬于可供銷(xiāo)售或出租的范圍的，后面又說(shuō)空置量不包含幾類(lèi)不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積，另?yè)?jù)其意分析，某時(shí)點(diǎn)空置量應(yīng)該小于該時(shí)點(diǎn)可供租售量。建議可表述為：報(bào)告期末存量中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。另，對(duì)已銷(xiāo)售出去的存量房屋的空置情況，由于調(diào)查成本和難度很高，統(tǒng)計(jì)精度達(dá)不到規(guī)定要求，因此空置量?jī)H指增量房，不涵蓋存量房。

（5）空置率（Vacancy Rate，VRt），是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St。包括不同類(lèi)型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental，HSRt），是指報(bào)告期期末可供銷(xiāo)售或出租房屋的數(shù)量?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量＋報(bào)告期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售的數(shù)量。（史家解讀：最后這句話的意思是：空置量＞可供租售量）

【2008年試題】2007年末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)㎡，商品住房3750萬(wàn)㎡；同期住房空置量為750萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)㎡，商品住房為450萬(wàn)㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（A．9% B．12% C．12．5% D．15% 答案：B 見(jiàn)教材P39 解析：空置率＝空置量/房屋存量，450/3750＝12%。

【2012年試題】下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)供給指標(biāo)的是（A．空置率 B．預(yù)售面積 C．房地產(chǎn)價(jià)格 D．房屋空間使用數(shù)量 答案：A 見(jiàn)教材P39）。）。

解析：B、C選項(xiàng)屬于交易指標(biāo)；D選項(xiàng)屬于需求指標(biāo)。

（7）房屋施工面積（Buildings Under Construction，BUCt）包括報(bào)告期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨

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入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積。（舉例：報(bào)告期新開(kāi)工的面積10000平方米，上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積5000平方米，上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積1000平方米，則房屋施工面積＝16000平方米，報(bào)告期竣工的房屋面積4000平方米和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積800平方米已包含在16000平方米的施工面積中，不得重復(fù)計(jì)入房屋施工面積！）

（8）房屋新開(kāi)工面積（Construction Starts，CSt），是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工日期應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。（舉例：接上例，報(bào)告期新開(kāi)工的面積10000平方米，上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積5000平方米，上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積1000平方米，則房屋新開(kāi)工面積＝10000平方米，房屋新開(kāi)工面積是房屋施工面積中的一項(xiàng)）

【2011年試題】某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)平方米。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)平方米。A．500 B．700 C．800 D．1000 答案：A 見(jiàn)教材P39 解析：房屋新開(kāi)工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000－（300＋200）=500（萬(wàn)平方米）。

（9）平均建設(shè)周期（Construction Period，CPt），指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積（CPt＝BUCt/NCt）。（舉例：接上例，平均建設(shè)周期＝16000/4000=4（年））

【2012年試題】某城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)年初存量為1000萬(wàn)平方米，空置量為40萬(wàn)平方米，本年寫(xiě)字樓施工面積為100萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積為60萬(wàn)平方米，新竣工面積為50萬(wàn)平方米，該城市寫(xiě)字樓的平均建設(shè)周期為（A．1．20 B．1．67 C．2．00）年。

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D．2．80 答案：C 見(jiàn)教材P39 解析：平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積＝100/50＝2（年）。

【2004年試題】某市2003年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)平方米，2002年末完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)平方米。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（A．0．5年 B．l．5年 C．2年 D．3年 答案：B 解析：（90＋30）÷80＝1.5（年）。

（10）竣工房屋價(jià)值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算?？⒐し课輧r(jià)值一般按工程施工結(jié)算價(jià)格計(jì)算。

（二）需求指標(biāo)（11項(xiàng)）

（1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。

（2）人口數(shù)量，是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括戶(hù)籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口。（史家解讀：人口數(shù)量不是上述三項(xiàng)之和）常住人口是指經(jīng)常居住在某地的人口，包括常住該地并登記了常住戶(hù)口的人，以及無(wú)戶(hù)口或戶(hù)口在外地而住在該地1年以上的人，不包括在該地登記為常住戶(hù)口而離開(kāi)該地1年以上的人；現(xiàn)有人口又稱(chēng)瞬間人口峰值，是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下，在這個(gè)地區(qū)居留的人口。常住人口與一個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系更為密切。

（3）城市家庭人口規(guī)模，是指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員數(shù)量。凡計(jì)算為家庭人口的成員，其全部收支都包括在本家庭中。

（4）就業(yè)人員數(shù)量，是指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量。（5）就業(yè)分布，是指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類(lèi)的就業(yè)人員分布狀況。

（6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，是指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員（扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員）、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶(hù)主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和）。

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個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。

（7）城市家庭可支配收入，是指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來(lái)自由支配的收入。它是家庭總收入扣除繳納的所得稅、個(gè)人繳納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。（史家解讀：義務(wù)性支出如納稅額、社保費(fèi)和住房公積金等）

（8）城市家庭總支出，是指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購(gòu)房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。

（9）房屋空間使用數(shù)量，是指按使用者類(lèi)型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

（10）商品零售價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。商品零售價(jià)格的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入，影響居民購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)供需的平衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。

（11）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買(mǎi)的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

（三）市場(chǎng)交易指標(biāo)（9項(xiàng)）（重要考點(diǎn)）

（1）銷(xiāo)售量（Houses Sold，HSt），是指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售房屋的數(shù)量。（2）出租量（Houses Rented，HRt），是指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量。

（3）吸納量（Absorption Volume，AVt），指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售量和出租量之和（AVt＝HSt＋HRt）。（4）吸納率（AbsorptionRate，ARt），是指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例（ARt＝AVt/HSRt）。（5）吸納周期（Absorption Period，APt），是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間（APt＝HSRt/AVt），在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，吸納周期又稱(chēng)為銷(xiāo)售周期。

【2009年試題】某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A．半個(gè)月 B．2個(gè)月 C．半年 D．2年 答案：D 解析：吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，按年計(jì)算。1/50%＝2年。

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【2007年試題】某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為（A．0．63 B．1．63 C．2．25 D．12．50 答案：C 解析：吸納量＝本期銷(xiāo)售＋本期出租＝8萬(wàn)套

可供租售量＝可供銷(xiāo)售量＋本期新竣工量＝5＋13＝18（萬(wàn)套）吸納周期＝可供租售量/吸納量＝18/8＝2．25（年）。

（6）預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積?！窘滩淖兓瘍?nèi)容】（7）房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。（史家解讀：中位數(shù)是指將一組數(shù)據(jù)按大小排序后，位于最中間的數(shù)值）

（8）房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)租金表示。

（9）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。

（四）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（10項(xiàng)）

（1）土地轉(zhuǎn)化率，是指報(bào)告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷(xiāo)售面積與當(dāng)期出讓土地規(guī)劃建筑面積的比例，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。

（2）開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例。

（3）開(kāi)發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的自有資金或權(quán)益資本的比率。開(kāi)發(fā)投資杠桿率反映開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，它的數(shù)值越高，越說(shuō)明開(kāi)發(fā)商投入自有資金越少，利用杠桿資金越多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。【教材增加變化內(nèi)容】

（4）住房可支付性指數(shù)（Housing Affordability Index，HAI），是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI<100，說(shuō)明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房。

（5）住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理）年。

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性做出的判斷，反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。

（6）房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值。（史家解讀：國(guó)際通行的房?jī)r(jià)租金比警戒線是300：1，若超過(guò)此值，則說(shuō)明該區(qū)域房?jī)r(jià)偏高，若低于200：1，則說(shuō)明房?jī)r(jià)泡沫不大。房?jī)r(jià)租金比＝單位建筑面積房?jī)r(jià)÷單位建筑面積月租金）

（7）量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段?！窘滩淖儎?dòng)內(nèi)容】。

（8）個(gè)人住房抵押貸款還款收入比，是指住房抵押貸款月還款額占月家庭收入的比例，反映個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平。（史家解讀：個(gè)人住房抵押貸款還款收入比越高則說(shuō)明違約風(fēng)險(xiǎn)越大）

（9）住房市場(chǎng)指數(shù)（HMI），是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售量的預(yù)期（好、一般、差）以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量預(yù)期（高、平均、低）的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

（10）消費(fèi)者信心指數(shù)，是指消費(fèi)者近期的購(gòu)房意愿，通常根據(jù)對(duì)消費(fèi)者“未來(lái)6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買(mǎi)房？未來(lái)6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買(mǎi)自住房？”的調(diào)查結(jié)果來(lái)構(gòu)造。

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第二篇：企業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

短期償債能力分析：

1、流動(dòng)比率，計(jì)算公式： 流動(dòng)資產(chǎn) / 流動(dòng)負(fù)債

2、速動(dòng)比率，計(jì)算公式：（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/ 流動(dòng)負(fù)債

3、現(xiàn)金比率，計(jì)算公式：（現(xiàn)金+現(xiàn)金等價(jià)物）/ 流動(dòng)負(fù)債

4、現(xiàn)金流量比率，計(jì)算公式： 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量 / 流動(dòng)負(fù)債

5、到期債務(wù)本息償付比例，計(jì)算公式： 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 /（本期到期債務(wù)本金+現(xiàn)金利息支出）

長(zhǎng)期償債能力分析：

1、資產(chǎn)負(fù)債率，計(jì)算公式： 負(fù)債總額 / 資產(chǎn)總額

2、股東權(quán)益比例，計(jì)算公式： 股東權(quán)益總額 / 資產(chǎn)總額

3、權(quán)益乘數(shù)，計(jì)算公式： 資產(chǎn)總額 / 股東權(quán)益總額

4、負(fù)債股權(quán)比例，計(jì)算公式： 負(fù)債總額 / 股東權(quán)益總額

5、有形凈值債務(wù)率，計(jì)算公式： 負(fù)債總額 /（股東權(quán)益-無(wú)形資產(chǎn)凈額）

6、償債保障比率，計(jì)算公式： 負(fù)債總額 / 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量

7、利息保障倍數(shù)，計(jì)算公式：（稅前利潤(rùn)+利息費(fèi)用）/ 利息費(fèi)用

8、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)，計(jì)算公式：（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+現(xiàn)金利息支出+付現(xiàn)所得稅）現(xiàn)金利息支出

營(yíng)運(yùn)分析

1、存貨周轉(zhuǎn)率，計(jì)算公式： 銷(xiāo)售成本 /平均存貨

2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，計(jì)算公式： 賒銷(xiāo)收入凈額 /平均應(yīng)收賬款余額

3、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，計(jì)算公式： 銷(xiāo)售收入 /平均流動(dòng)資產(chǎn)余額

4、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，計(jì)算公式： 銷(xiāo)售收入 /平均固定資產(chǎn)凈額

5、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，計(jì)算公式： 銷(xiāo)售收入 /平均資產(chǎn)總額

盈利分析

1、資產(chǎn)報(bào)酬率，計(jì)算公式： 凈利潤(rùn) /平均資產(chǎn)總額

2、凈資產(chǎn)報(bào)酬率，計(jì)算公式： 凈利潤(rùn) /平均凈資產(chǎn)

3、股東權(quán)益報(bào)酬率，計(jì)算公式： 凈利潤(rùn) /平均股東權(quán)益總額

4、毛利率，計(jì)算公式： 銷(xiāo)售毛利 / 銷(xiāo)售收入凈額

5、銷(xiāo)售凈利率，計(jì)算公式： 凈利潤(rùn) / 銷(xiāo)售收入凈額

6、成本費(fèi)用凈利率，計(jì)算公式： 凈利潤(rùn) / 成本費(fèi)用總額

7、每股利潤(rùn)，計(jì)算公式：（凈利潤(rùn)-優(yōu)先股股利）/ 流通在外股數(shù)

8、每股現(xiàn)金流量，計(jì)算公式：（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-優(yōu)先股股利）/ 流通在外股數(shù)

9、每股股利，計(jì)算公式：（現(xiàn)金股利總額-優(yōu)先股股利）/流通在外股數(shù)

10、股利發(fā)放率，計(jì)算公式： 每股股利 / 每股利潤(rùn)

11、每股凈資產(chǎn)，計(jì)算公式： 股東權(quán)益總額 / 流通在外股數(shù)

12、市盈率，計(jì)算公式： 每股市價(jià) / 每股利潤(rùn)

13、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%

發(fā)展分析

1、營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率，計(jì)算公式： 本期營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)額 / 上年同期營(yíng)業(yè)收入總額

2、資本積累率，計(jì)算公式： 本期所有者權(quán)益增長(zhǎng)額 / 年初所有者權(quán)益

3、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率，計(jì)算公式： 本期總資產(chǎn)增長(zhǎng)額 / 年初資產(chǎn)總額

4、固定資產(chǎn)成新率，計(jì)算公式：平均固定資產(chǎn)凈值 /平均固定資產(chǎn)原值

/

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

一類(lèi)是靜態(tài)指標(biāo)，一類(lèi)是動(dòng)態(tài)指標(biāo)。

靜態(tài)指標(biāo)沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，主要指標(biāo)包括開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率、成本收益率、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期、自有資金利潤(rùn)率、借款償還期等；

1、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率

開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率=（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-總開(kāi)發(fā)成本）/總開(kāi)發(fā)成本

如果項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，則項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值等于扣除銷(xiāo)售稅金后的凈銷(xiāo)售收入；如果項(xiàng)目全部用于出租，則項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本，一般包括土地費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和其他費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)實(shí)際是對(duì)開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)期為2-3年的項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后出售，其開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率大體為30%~50%。

2、成本收益率

成本收益率=開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

3、投資利潤(rùn)率（通過(guò)損益表計(jì)算）

投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資

年利潤(rùn)總額=年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入-年產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加-年總成本費(fèi)用

年產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加=年增值稅+年?duì)I業(yè)稅+年特別消費(fèi)稅+年資源稅+年城市維護(hù)建設(shè)稅+年教育費(fèi)附加

項(xiàng)目總投資=建設(shè)投資+流動(dòng)資金投資（一般可忽略）

在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，投資利潤(rùn)率大于等于行業(yè)平均投資利潤(rùn)率時(shí)，一般認(rèn)為項(xiàng)目有盈利。

4、靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量

5、自有資金利潤(rùn)率（通過(guò)損益表計(jì)算）

自有資金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/自有資金

6、借款償還期

借款償還期=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余年份數(shù)-開(kāi)始借款年份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款資金額

動(dòng)態(tài)指標(biāo)需計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，主要指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期等；

1、內(nèi)部收益率

指項(xiàng)目各年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

n

NPV=

t=0 CI?CO t i為基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)投資回報(bào)率

如果NPV大于等于0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因此在財(cái)務(wù)上可行。

3、動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)察做法與體會(huì)

一、清理整頓的主要做法

對(duì)全縣房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目超容積率、建筑規(guī)費(fèi)欠交土地出讓金、稅費(fèi)征繳和違章建筑等情況進(jìn)行全面清理，工作涉及面廣、工作量大、政策性強(qiáng)、情況比較復(fù)雜、人手緊缺。為克服多重困難，扎實(shí)有效地推進(jìn)此項(xiàng)工作，我們主要采取了以下辦法：

四是立足實(shí)際，突出重點(diǎn)。實(shí)際工作中采取翻閱資料、查看圖紙、勘測(cè)現(xiàn)場(chǎng)、丈量面積等方法，將全縣26個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)展項(xiàng)目分成三個(gè)批次進(jìn)行。重點(diǎn)突出“四抓”：抓基點(diǎn)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點(diǎn)，切實(shí)搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的源頭管理；抓熱點(diǎn)，加大典型案件的查處力度；抓弱點(diǎn)，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護(hù)短，不手軟。對(duì)全縣2005年以來(lái)的26個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及10宗經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)行清理整頓，并且與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行當(dāng)面交涉，下達(dá)催繳通知書(shū)。同時(shí)做好規(guī)范工作，解決了少批多建、超容積率、變更規(guī)劃、漏繳稅費(fèi)等薄弱環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，對(duì)抵制清查或不接受限期處理的開(kāi)發(fā)客商和開(kāi)發(fā)企業(yè)暫時(shí)停辦其所有業(yè)務(wù)；對(duì)違約未交清土地出讓金的開(kāi)發(fā)企業(yè)收回土地使用權(quán)，如日日順?lè)康禺a(chǎn)有限公司違約未交清1310萬(wàn)元土地出讓金，由政府收回14000平方米的土地使用權(quán)，這些做法增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)客商和開(kāi)發(fā)企業(yè)的守法意識(shí)。

五是督促整改，糾建并舉。查處結(jié)合，糾建并舉方能保證活動(dòng)實(shí)效。經(jīng)過(guò)近半年的努力，大力查處了房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)案件，嚴(yán)懲了違法違紀(jì)分子，較好地體現(xiàn)了依法執(zhí)政。在加大查處的同時(shí)，進(jìn)一步加大了改善管理軟環(huán)境的力度。把此項(xiàng)活動(dòng)與四大建設(shè)，即效能建設(shè)、行風(fēng)建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)、制度建設(shè)相結(jié)合，重點(diǎn)做好了招投標(biāo)中心、行政審批電子監(jiān)察、國(guó)庫(kù)集中收付、稅控機(jī)打發(fā)票等改革舉措，從源頭上控制房地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗現(xiàn)象和行為發(fā)生。

二、清理整頓的長(zhǎng)效機(jī)制

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針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易比較集中的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，特別是利用審批權(quán)和執(zhí)法權(quán)進(jìn)行索賄受賄的，縣紀(jì)委監(jiān)察、城建、國(guó)土、房管等部門(mén)在嚴(yán)厲打擊和整治房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為的同時(shí)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的長(zhǎng)效管理機(jī)制，切實(shí)從源頭上預(yù)防腐敗商業(yè)賄賂的滋生。

一是建立統(tǒng)一規(guī)范的招投標(biāo)中心。將所有能向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)的事項(xiàng)，都納入招投標(biāo)中心進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，使土地出讓、融資、開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、銷(xiāo)售和社區(qū)服務(wù)等整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，在同一個(gè)科學(xué)有序的管理和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)控之中進(jìn)行，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格透明，銷(xiāo)售操作規(guī)范，信息渠道暢通，消費(fèi)維權(quán)簡(jiǎn)便易，營(yíng)造了公開(kāi)、公正、公平、有序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)新秩序和標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新環(huán)境。

二是實(shí)行土地掛牌出讓制度。為進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)【喎康禺a(chǎn)業(yè)中的非法出讓、惡性滯壓土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行為，今后全縣國(guó)有土地使用權(quán)出讓一律暴露在陽(yáng)光下，實(shí)行土地掛牌拍賣(mài)，避免人為干擾因素，使土地的價(jià)格趨于合理，確保國(guó)有資產(chǎn)不流失。土地掛牌拍賣(mài)既有效遏制了惡性競(jìng)爭(zhēng)和土地市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，又防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生；既減少了諸多的“中間環(huán)節(jié)”，防止出現(xiàn)多頭無(wú)序供地現(xiàn)象，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，營(yíng)造了一種公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

2008年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷(xiāo)售 低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng) 的調(diào)控政策。2009年較高的房?jī)r(jià)將有一定下行空間，隨著房?jī)r(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國(guó)仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段

與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國(guó)正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類(lèi)型的住房需求依靠住房市 場(chǎng)：

一

類(lèi)是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開(kāi)父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶(hù)型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類(lèi)是已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購(gòu)買(mǎi)普通住宅，他們是社會(huì)的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。還有

一

類(lèi)是投資型需求。改革開(kāi)放使中國(guó)人民財(cái)富有了較大增長(zhǎng)，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購(gòu)置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出 售獲利，是通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開(kāi)始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(zhǎng)積累的矛盾

和問(wèn)題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較快 增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房?jī)r(jià)以獲利；開(kāi)發(fā)商大量高價(jià) 拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購(gòu)房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來(lái)。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過(guò)旺，使房?jī)r(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應(yīng)的中小戶(hù)型、中低價(jià) 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場(chǎng)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展、房?jī)r(jià)過(guò)高弓l起了國(guó)家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì) 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場(chǎng)。

第三，今年以來(lái)國(guó)際金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場(chǎng)調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)了較大影

響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高的修正。將使過(guò)高的房?jī)r(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自198年市場(chǎng)化改革以來(lái)，經(jīng)

歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國(guó)家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一

是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國(guó)人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行 是對(duì)前期房?jī)r(jià)過(guò)高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。

2、國(guó)家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購(gòu)買(mǎi)普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購(gòu)房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買(mǎi)9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購(gòu)房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房 給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國(guó)住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過(guò)一 年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒(méi)有擠掉，雖然國(guó)家優(yōu)惠政策降低了居民購(gòu)房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，居民未來(lái)三個(gè)月有購(gòu)房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào) 整還沒(méi)有到位。

綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開(kāi)發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商

針對(duì)市場(chǎng)需求開(kāi)展多種方式營(yíng)銷(xiāo)、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開(kāi)發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房?jī)r(jià)合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)

房建設(shè)和銷(xiāo)售中出現(xiàn)的問(wèn)題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購(gòu)作為廉租房，或擴(kuò)大申購(gòu)范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購(gòu)現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開(kāi)發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開(kāi)發(fā)商資金緊張和存量房增加的問(wèn)題，地方政府

可以收購(gòu)資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購(gòu)部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問(wèn)題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來(lái)的回落趨勢(shì)，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8．％，比—2月份加

快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長(zhǎng)28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂(lè)觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長(zhǎng)達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下降，對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來(lái)自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無(wú)法從根本上解決需求不足問(wèn)題，還會(huì)加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過(guò)剩。從投資看，年初以來(lái)，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)察做法與體會(huì)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步放開(kāi)，縣房地產(chǎn)市場(chǎng)囤積土地、無(wú)證經(jīng)營(yíng)、少批多建、違章建設(shè)、隱瞞稅費(fèi)、漏交規(guī)費(fèi)、超容積率和房屋私下交易、非法交易、偷漏稅費(fèi)的問(wèn)題日益突出，加之沒(méi)有建立招投標(biāo)中心，圍標(biāo)、串標(biāo)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序十分混亂。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，縣紀(jì)委監(jiān)察局強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察職能，劍指土地房產(chǎn)市場(chǎng)，從2011年8月份開(kāi)始對(duì)2005年以來(lái)的經(jīng)營(yíng)性土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理整頓。截止目前，已清理整頓了10宗經(jīng)營(yíng)性土地及26個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，共涉及土地面積46萬(wàn)平方米，房屋建筑面積79萬(wàn)平方米，挽回經(jīng)濟(jì)損失2849.8萬(wàn)元，其中補(bǔ)征稅款1666.2萬(wàn)元，補(bǔ)交土地出讓金1136萬(wàn)元、追繳建設(shè)規(guī)費(fèi)47.6萬(wàn)元；查處房地產(chǎn)市場(chǎng)中違紀(jì)案件4起，處理4人，為創(chuàng)造一個(gè)公正、公平、有序的土地市場(chǎng)環(huán)境奠定了一定基礎(chǔ)，逐步使全縣房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。

一、清理整頓的主要做法

對(duì)全縣房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目超容積率、建筑規(guī)費(fèi)欠交土地出讓金、稅費(fèi)征繳和違章建筑等情況進(jìn)行全面清理，工作涉及面廣、工作量大、政策性強(qiáng)、情況比較復(fù)雜、人手緊缺。為克服多重困難，扎實(shí)有效地推進(jìn)此項(xiàng)工作，我們主要采取了以下辦法：一是高度重視，高位推動(dòng)?？h委、縣政府對(duì)此項(xiàng)活動(dòng)高度重視，以縣委辦、政府辦的名義聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于成立縣清理房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》（黎辦字〔2011〕62號(hào)），同時(shí)結(jié)合本縣實(shí)際制定了《關(guān)于在全縣開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清理整頓工作的實(shí)施方案》，明確了工作目標(biāo)、重點(diǎn)和步驟，提出了具體的措施和要求。領(lǐng)導(dǎo)小組由縣委常委、常務(wù)副縣長(zhǎng)和縣委常委、紀(jì)委書(shū)記親自掛帥。辦公室設(shè)立于縣紀(jì)委監(jiān)察局，由縣紀(jì)委副書(shū)記、監(jiān)察局局長(zhǎng)及紀(jì)檢監(jiān)察一室、二室主任負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)工作，抓好長(zhǎng)期作戰(zhàn)。

二是精心組織，整合力量。在領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)工作，縣建設(shè)局、國(guó)土局、房管局、財(cái)政局、審計(jì)局、國(guó)稅局、地稅局等部門(mén)和單位各司其職?？h監(jiān)察局同時(shí)還對(duì)各職能部門(mén)在清理整頓中的不作為、弄虛作假等違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。同時(shí)抽調(diào)了10名有事業(yè)心、懂法律、能操作的干部，分成2個(gè)小組開(kāi)展工作，并且實(shí)行責(zé)任掛鉤制度，做到了分片包干、專(zhuān)人負(fù)責(zé)、獎(jiǎng)懲激勵(lì)，不僅有效增強(qiáng)了參與人員的責(zé)任感，還充分調(diào)動(dòng)了參與人員的積極性，形成了上下聯(lián)動(dòng)、左右配合、齊抓共管的良好工作格局。

三是全面發(fā)動(dòng)，扎實(shí)推進(jìn)。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室的安排，召開(kāi)了專(zhuān)題動(dòng)員會(huì)議，縣建設(shè)局、國(guó)土局、房管局、財(cái)政局、審計(jì)局、國(guó)稅局、地稅局等多個(gè)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)干部參加了會(huì)議，一并下發(fā)了文件。嚴(yán)格按照“明確程序、規(guī)范行為、促進(jìn)發(fā)展”工作方針，預(yù)定了“宣傳發(fā)動(dòng)和調(diào)查摸底、審查認(rèn)定和提出處理意見(jiàn)、依法整頓和依法處理、總結(jié)完善和建章立制”四個(gè)階段步驟。第一階段從2011年8月1日至9月1日結(jié)束，期間利用了各種新聞媒體廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，使大家明確國(guó)家的土地法律法規(guī)政策和此次清理整頓活動(dòng)的重要性必要性，同時(shí)全面開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查摸底，分類(lèi)劃片，逐宗清查，逐宗登記，建立臺(tái)賬。第二階段從2011年9月1日至11月1日結(jié)束，期間根據(jù)調(diào)查摸底的情況，對(duì)照國(guó)家法律、法規(guī)、政策及相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的合同、協(xié)議，查明違法違規(guī)事實(shí)，區(qū)分情況，提出處理意見(jiàn)報(bào)縣委、縣政府研究。第三階段從2011年11月1日至2012年1月1日結(jié)束，期間根據(jù)縣委、縣政府研究確定的處理意見(jiàn)，整頓規(guī)范，處理到位。第四階段從2012年1月1日至2012年2月1日結(jié)束，期間組織回頭看，查漏補(bǔ)缺，防止遺漏清查對(duì)象；同時(shí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建章立制，建立依法管理土地的長(zhǎng)效機(jī)制，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策制度。

四是立足實(shí)際，突出重點(diǎn)。實(shí)際工作中采取翻閱資料、查看圖紙、勘測(cè)現(xiàn)場(chǎng)、丈量面積等方法，將全縣26個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)展項(xiàng)目分成三個(gè)批次進(jìn)行。重點(diǎn)突出“四抓”：抓基點(diǎn)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點(diǎn)，切實(shí)搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的源頭管理；抓熱點(diǎn)，加大典型案件的查處力度；抓弱點(diǎn)，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護(hù)短，不手軟。對(duì)全縣2005年以來(lái)的26個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及10宗經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)行清理整頓，并且與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行當(dāng)面交涉，下達(dá)催繳通知書(shū)。同時(shí)做好規(guī)范工作，解決了少批多建、超容積率、變更規(guī)劃、漏繳稅費(fèi)等薄弱環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，對(duì)抵制清查或不接受限期處理的開(kāi)發(fā)客商和開(kāi)發(fā)企業(yè)暫時(shí)停辦其所有業(yè)務(wù)；對(duì)違約未交清土地出讓金的開(kāi)發(fā)企業(yè)收回土地使用權(quán)，如日日順?lè)康禺a(chǎn)有限公司違約未交清1310萬(wàn)元土地出讓金，由政府收回14000平方米的土地使用權(quán)，這些做法增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)客商和開(kāi)發(fā)企業(yè)的守法意識(shí)。

五是督促整改，糾建并舉。查處結(jié)合，糾建并舉方能保證活動(dòng)實(shí)效。經(jīng)過(guò)近半年的努力，大力查處了房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)案件，嚴(yán)懲了違法違紀(jì)分子，較好地體現(xiàn)了依法執(zhí)政。在加大查處的同時(shí)，進(jìn)一步加大了改善管理軟環(huán)境的力度。把此項(xiàng)活動(dòng)與四大建設(shè)，即效能建設(shè)、行風(fēng)建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)、制度建設(shè)相結(jié)合，重點(diǎn)做好了招投標(biāo)中心、行政審批電子監(jiān)察、國(guó)庫(kù)集中收付、稅控機(jī)打發(fā)票等改革舉措，從源頭上控制房地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗現(xiàn)象和行為發(fā)生。

二、清理整頓的長(zhǎng)效機(jī)制

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易比較集中的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，特別是利用審批權(quán)和執(zhí)法權(quán)進(jìn)行索賄受賄的，縣紀(jì)委監(jiān)察、城建、國(guó)土、房管等部門(mén)在嚴(yán)厲打擊和整治房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為的同時(shí)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的長(zhǎng)效管理機(jī)制，切實(shí)從源頭上預(yù)防腐敗商業(yè)賄賂的滋生。

一是建立統(tǒng)一規(guī)范的招投標(biāo)中心。將所有能向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)的事項(xiàng)，都納入招投標(biāo)中心進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，使土地出讓、融資、開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、銷(xiāo)售和社區(qū)服務(wù)等整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，在同一個(gè)科學(xué)有序的管理和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)控之中進(jìn)行，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格透明，銷(xiāo)售操作規(guī)范，信息渠道暢通，消費(fèi)維權(quán)簡(jiǎn)便易，營(yíng)造了公開(kāi)、公正、公平、有序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)新秩序和標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新環(huán)境。

二是實(shí)行土地掛牌出讓制度。為進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)【喎康禺a(chǎn)業(yè)中的非法出讓、惡性滯壓土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行為，今后全縣國(guó)有土地使用權(quán)出讓一律暴露在陽(yáng)光下，實(shí)行土地掛牌拍賣(mài)，避免人為干擾因素，使土地的價(jià)格趨于合理，確保國(guó)有資產(chǎn)不流失。土地掛牌拍賣(mài)既有效遏制了惡性競(jìng)爭(zhēng)和土地市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，又防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生；既減少了諸多的“中間環(huán)節(jié)”，防止出現(xiàn)多頭無(wú)序供地現(xiàn)象，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，營(yíng)造了一種公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

三是建立重大工程縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)責(zé)任制。今后重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目采取縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)“分口掛點(diǎn)”原則，實(shí)行“一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)、一個(gè)項(xiàng)目法人、一個(gè)工作機(jī)構(gòu)、一套工作方案、一支施工隊(duì)伍”的“六個(gè)一”工作機(jī)制，每一名縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)所掛項(xiàng)目的籌劃、協(xié)調(diào)、調(diào)度以及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等全過(guò)程負(fù)總責(zé)，項(xiàng)目責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)一經(jīng)確定，掛點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)負(fù)責(zé)到底，一抓到底，做到職、權(quán)、責(zé)“三統(tǒng)一”。并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)廉政責(zé)任制，掛點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任單位帶頭嚴(yán)格遵守廉潔自律各項(xiàng)規(guī)定。對(duì)于利用職權(quán)違反規(guī)定插手和干預(yù)項(xiàng)目招投標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或?yàn)閭€(gè)人、親友謀取私利的，由紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)予以嚴(yán)肅查處。

四是嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)行政執(zhí)法監(jiān)督?？h紀(jì)委監(jiān)察局一方面開(kāi)通房地產(chǎn)行政執(zhí)法監(jiān)督舉報(bào)電話，發(fā)動(dòng)特邀監(jiān)察員、人大代表、政協(xié)委員、新聞媒體等各方面人士，暢通監(jiān)督渠道，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行政執(zhí)法行為的全程監(jiān)督。另一方面建立房地產(chǎn)行政許可、績(jī)效考核、行政執(zhí)法責(zé)任、執(zhí)法監(jiān)督與過(guò)錯(cuò)責(zé)任追究制度，防止國(guó)家公務(wù)人員徇私舞弊、濫用職權(quán)，與房地產(chǎn)業(yè)主權(quán)錢(qián)交易，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的商業(yè)道德和依法執(zhí)紀(jì)行政行為，進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、維系市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

三、清理整頓的初步成效

經(jīng)過(guò)半年的整頓工作，全縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范，很多遺留的問(wèn)題得到了有效解決，城建、國(guó)土、房產(chǎn)部門(mén)保護(hù)土地資源的意識(shí)明顯增強(qiáng)，依法行政、依法管理的水平全面提升，紀(jì)檢執(zhí)法監(jiān)察職能得到了強(qiáng)化。

一是強(qiáng)化了監(jiān)察職能，挽回了經(jīng)濟(jì)損失。堅(jiān)持“用一把尺子量到底”的理念，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察。去年10月，群眾反映堯**在新榮村未批先建，非法占用土地500平方米，經(jīng)查證屬實(shí)后，責(zé)成有關(guān)部門(mén)按照相關(guān)法規(guī)補(bǔ)交了規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)并給予了嚴(yán)肅處理。清理整頓工作到目前為止，總共追繳稅費(fèi)及土地出讓金共計(jì)2849.8萬(wàn)元，較好地挽回了經(jīng)濟(jì)損失。

二是查辦了違法案件，教育了黨員干部。去年8月對(duì)縣房管局長(zhǎng)、水利局長(zhǎng)等一批科級(jí)干部的查處，就是他們?cè)诠ぷ髦幸詸?quán)謀私、權(quán)錢(qián)交易的商業(yè)賄賂使之落馬的。通過(guò)這批違法違規(guī)典型案例，開(kāi)展警示教育，給不法分子以威懾作用，促進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)干部的廉潔自律，達(dá)到了教育一批人，幫助一些人，挽救少數(shù)人的效果。

三是完善了制度體系，拓展了源頭治腐。實(shí)行了土地掛牌拍賣(mài)制，完善了土地收儲(chǔ)、公開(kāi)查詢(xún)制度，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。搭建了招投標(biāo)交易平臺(tái)，置房地產(chǎn)“陽(yáng)光”下操作，如土方工程在沒(méi)建立招投標(biāo)中心前，最高的每立方米達(dá)30多元,最低的8—9元，目前最低降到3元，不僅節(jié)約建設(shè)資金近億元，還從源頭上消除了滋生腐敗的土壤。

四是優(yōu)化了市場(chǎng)環(huán)境，樹(shù)立了政府形象。通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管、健全制度、掛牌拍賣(mài)、規(guī)范執(zhí)法等手段，徹底糾正了土地交易和土地使用中的違法違規(guī)行為，凈化了投資環(huán)境，吸引了更多客商參與競(jìng)爭(zhēng)，并且提升了政府的執(zhí)行力和公信力，樹(shù)立了依法執(zhí)政、廉潔高效、勤政為民的良好形象。