第一篇：當前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務(wù)分析(二)

當前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務(wù)分析

（二）中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長：顧云昌

第二個問題：樓市發(fā)展的趨勢

現(xiàn)在有些地方的房地產(chǎn)同行有些迷惑，是不是現(xiàn)在又要打壓房地產(chǎn)啦？房地產(chǎn)又要像９２、９３年那樣了？我個人認為歷史不會重演，現(xiàn)在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現(xiàn)在是旺盛的需求帶動房地產(chǎn)市場，而十年前則是投資拉動市場。我們現(xiàn)在進入住房、汽車時代，消費由住房、汽車領(lǐng)先，房地產(chǎn)業(yè)在國務(wù)院文件里定位為支柱產(chǎn)業(yè)，我們的產(chǎn)業(yè)是萬歲事業(yè)，發(fā)展空間還很大。就當前而言，一是宏觀經(jīng)濟處于新周期的上升期，老百姓對經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期比較好，有利于我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正遇到千年等一回的發(fā)展良機；二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個旺盛的需求不變?，F(xiàn)在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導(dǎo)我們這個行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。１８號文件是本屆政府指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。房地產(chǎn)不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因為近２０年是全面建設(shè)小康的２０年，過去說：小康不小康，關(guān)鍵看住房；現(xiàn)在說：全面建小康，住房定興旺。

在認清發(fā)展機遇的同時，又應(yīng)看到我們面臨的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一，如何有節(jié)奏的釋放需求。在當前宏觀經(jīng)濟下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業(yè)用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰(zhàn)之二，結(jié)構(gòu)性矛盾的調(diào)整。從全國看，中低價位房子供不應(yīng)求的情況還較突出。長沙或者說整個湖南這個矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經(jīng)濟適用住房量比例大有關(guān)系。國家有關(guān)經(jīng)濟適用住房管理辦法出臺，提出要實現(xiàn)兩個控制：一是控制銷售對象，一是控制供應(yīng)面積。這樣一來必然導(dǎo)致市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

開發(fā)辦的領(lǐng)導(dǎo)跟我說整個長沙、湖南的房價不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個判斷。挑戰(zhàn)之三，注意地區(qū)的差異，要謹防過熱。房地產(chǎn)市場和一般市場有兩個最大的不同點：第一政府主導(dǎo)性強，第二地區(qū)差異性大。為什么說政府主導(dǎo)呢？房地產(chǎn)市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發(fā)需要融資，目前負責(zé)融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數(shù)量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應(yīng)量，就會決定整個市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當比例的需求情況。所以在現(xiàn)在市場經(jīng)濟情況下，最大的考驗是政府調(diào)控能力的考驗、政府對土地和資金供應(yīng)量多少的把握。

房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性與市場的政府主導(dǎo)性有關(guān)。同樣是發(fā)達城市，由于各地政府在市場調(diào)控中的方法和力度有差異，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區(qū)房價這幾年漲得很快，遏制房價的繼續(xù)快速上升成為重點。而在廣州等地，在房價連續(xù)數(shù)年穩(wěn)中有降的情況下，促進房價穩(wěn)中有升，減少空置房成為市場健康發(fā)展的重點。而在北京，近兩年平均房價穩(wěn)中有降。實際上北京單個的樓盤的房價沒有降而是穩(wěn)步上升。原因是經(jīng)濟適用住房和郊區(qū)樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續(xù)健康發(fā)展在于進一步搞活二手房市場，規(guī)范多種市場行為，繼續(xù)保持供求平穩(wěn)。

當前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應(yīng)量很大，開發(fā)商開發(fā)的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價下跌。這種過熱現(xiàn)象容易產(chǎn)生，也容易調(diào)整，一般靠市場自身力量就可以調(diào)整?？罩昧窟^多了，開發(fā)商放慢步伐，政府土地少批一點，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現(xiàn)與盲目性過熱是相反的，市場表現(xiàn)不是供大于求是供不應(yīng)求，賣得比蓋得快，房價漲得快，開發(fā)商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現(xiàn)泡沫。什么是泡沫？泡沫是價格的表現(xiàn)。商品房的銷售價均遠遠超過實際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應(yīng)求造成了房價上升，第二，投資者介入進一步加大供不應(yīng)求，特別是炒房者介入越多房價會越炒越高。泡沫有大有?。盒∨菽?、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價格已經(jīng)到了頂點了，上不去了，崩盤了，房價一落千丈，對社會和經(jīng)濟造成嚴重影響和損害。我認為，當前中國房地產(chǎn)市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續(xù)健康發(fā)展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價上面。盲目性過熱表現(xiàn)房價下跌，泡沫性過熱表現(xiàn)房價上升。在正常情況下，一般房價穩(wěn)步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應(yīng)求造成的，供不應(yīng)求可能是由于實際需求拉動，也可能實際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風(fēng)險。特別當前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風(fēng)險都掛在銀行賬上。

第二篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第三篇：周忻：當前房地產(chǎn)市場形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展之道

周忻：當前房地產(chǎn)市場形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展之道 2012-05-22 17:21:25 來源：中房網(wǎng)

【摘要】：5月 22日，“2012中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨中國房地產(chǎn)金融論壇”在上海盛大召開，本次測評由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心三家單位聯(lián)合主辦，大會發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及中國房地產(chǎn)上市公司排行榜和專項榜單。政府領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)界、金融界及新聞媒體代表近400余人出席。易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁為大會致辭。

周忻：回答剛才孫總講的一個問題，為什么從去年三季度開始中國房地產(chǎn)的并購沒有大家想象得那么多，是因為我去年2月11號的一個微博，我已經(jīng)告訴了開發(fā)商，快賣建，緩賣房，不拿地，現(xiàn)金為王。到了下半年所有開發(fā)商都聽我的話，所以再有案子出來，再便宜也沒有人買。作為開場白，這是句玩笑，孫總用ppt告訴大家很多事情，我上來占領(lǐng)我的微博粉絲，因為我今天講所有的東西都跟我微博上的東西有關(guān)。

今天上午，華爾街日報的中文網(wǎng)上出現(xiàn)了關(guān)于溫家寶總理前幾天的一段話對中國房地產(chǎn)市場影響的評價，早在前天我在微博上已經(jīng)寫到了，溫總理的講話開始稍稍有 點變調(diào)了，穩(wěn)增長，原來叫保增長，更重要的位置這兩句話，我們很多分析師都在，是可以劃等號的，只不過講法不同，現(xiàn)在又重新把保增長放到了中國經(jīng)濟的最首要的位置。當然，我相信講這段話的時候心里還是有一點猶豫的，如果下一個季度出來的經(jīng)濟數(shù)據(jù)繼續(xù)很難看的話，或者不那么好看的話，我相信這句話就要開展變成堅持了。中國房地產(chǎn)的一個非常重要的信號是什么？這就是經(jīng)濟的信號，而經(jīng)濟的信號當中最最首要的東西就是保增長還是防通脹?；仡櫼幌?007年，易居中國上市以后，我們聽到的第一件事情是雙控，所以那時候易居中國在2008年1月30日我強行發(fā)了第二批股票，雙控，那對我來講，對房地產(chǎn)市場來講絕對不是件好事。上半年金融風(fēng)暴出現(xiàn)了以后，經(jīng)濟年終成了一保一控。年終工作會議出現(xiàn)了保增長4萬億，這個時候中國的開發(fā)商企業(yè)都在討論抱團取暖，我提出一個觀點，我們商會在桂林開會，我在任志強后面講，我說現(xiàn)在應(yīng)該穩(wěn)中國房地產(chǎn)市場，實際上中國房地產(chǎn)市場的大勢跟著什么跑？就跟著這兩個保增長還是防通脹來走。恰恰就在幾天前我們看到了這樣的一個信號，同樣在這段話里面我們討論另外一個話題，剛才苗局長已經(jīng)念了一遍，對中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)大談穩(wěn)定二字。

我記得過去的幾個月里面，實際上談的是房價要合理回歸，房價還遠遠沒有回歸，到現(xiàn)在是保持中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，控股中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，所以我在微薄上談到了，好像應(yīng)該是一個小小的訊號，或者說應(yīng)該是一個房地產(chǎn)政策微調(diào)的訊號。

如果說去年有些地方政府出臺了有些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的微調(diào)，我們都看到出來一些政策，24小時、半天、兩天，包括到今年2、3月份都被遏制住，從今天開始只要大家不碰限購這條高壓線，我相信至少可能會出現(xiàn)睜一只眼閉一只

眼。如果你讓我今天站在這里做一些判斷的話，中國房地產(chǎn)行業(yè)這一輪我認為最最困難的時候過去了，或者說大家可以稍微地適應(yīng)一下這個季節(jié)就可以了，而不是大家要想到底會出現(xiàn)什么樣的最壞結(jié)果，這是個人的第二個觀點。

第三個觀點，我去年12月21號在廣東講了一段話，今年房地產(chǎn)市場是冬天里的一把火，前提是在冬季。千萬不要認為今年，實際上一輪準備金下調(diào)，在微薄上有人說中國房地產(chǎn)市場是否會報復(fù)性反彈，中國的房地產(chǎn)今年一定在這樣一個環(huán)境當中，所謂的冬季環(huán)境中發(fā)展，最壞的時候或者說看一看底部的時候，冬天里的一把火，干柴是開發(fā)商的以價換量，火柴是中央政府、地方政府圍繞著房地產(chǎn)政策的微調(diào)，這是今年中國房地產(chǎn)市場一些政策，到今天還是講這句話，不管總理講了什 么，不管出現(xiàn)什么樣的狀態(tài)，今年的市場還是在一個相對冷的市場狀態(tài)下。為什么呢？向上有壓力，你房價反彈試試看，政府一定一錘子下來。往下沒動力，價格再往下沒有動力的，所以今年中國的房價也好，房地產(chǎn)市場也好，就是在這樣的一種狀態(tài)下，我們來往下走下去，這完全是個人的觀點，沒有用克而瑞的數(shù)據(jù)，也沒有用孫總的各種數(shù)據(jù)分析，完全是自己各種數(shù)據(jù)造成的，所以開發(fā)商如何應(yīng)對，去年幾句話是快賣房，緩建房，講了很多遍，到了下半年大家知道這句話是對的。今年呢？今年很多開發(fā)商從去年的溫總理講的那句所謂房價要合理回歸這一刻開始，當然之前也有些開發(fā)商像龍湖的秦總監(jiān)在10月份已經(jīng)開始華東搶收計劃，真正開發(fā)商的動作是從總理的這段話開始動手的。今年的年所有同志們過得并不是那么好，所有的開發(fā)商都在討論，都在講一個話題就是嚴防死守，活下來就是贏了，勝者為王等等。

開發(fā)商怎么應(yīng)對呢？還是幾個問題，開發(fā)商的發(fā)展之道，還是幾個問題。就這些想法做一些自己的溝通，第一個，現(xiàn)在該不該拿地，至少在沒有下一輪動作出來之 前，說下一輪動作或者經(jīng)濟數(shù)據(jù)，或者是政府的一些信號出來之前，我還是建議不拿地，還是不拿地。雖然可能你現(xiàn)在沖進去能夠比別人便宜一點，好一點，現(xiàn)在各地政府見開發(fā)商的態(tài)度，因為我經(jīng)常陪各位老板到某一個城市，見開發(fā)商的態(tài)度正兒八經(jīng)回到了，有一次在某一個城市開玩笑，我說20年前我是做招商引資的，我今天跟著一個開發(fā)商跑到某一個二三線城市，市長出來跟我們當時接待臺灣人一模一樣，完全沒有2010年政府對開發(fā)商，來，招投標，大家拍，這種事情很少 了，你去看，任何地方招商引資。但是，我還是不建議現(xiàn)在就拿地，即使要拿，審慎輕度。

第二句話，拿什么地，這牽扯到一個轉(zhuǎn)型的問題。剛才我們苗會長在報告里也講到了，馮侖先生講過，住宅是中國房地產(chǎn)的初級階段，要把綜合體、商業(yè)地產(chǎn)、旅游 地產(chǎn)、老年地產(chǎn)合在一起才是非常好的競爭概念。拿什么地？第一還是拿住宅地，第二商業(yè)房地產(chǎn)你要拿可以，回到我們老祖宗的那幾句話，地段、地段還是地段，如果有些人妄想在某一個不發(fā)達的城市的所謂的城郊結(jié)合部，由于地價便宜能夠拿地做綜合體的話，對商業(yè)地產(chǎn)不要相信哥，哥只是一種傳說。千萬千萬記住，商業(yè)房地產(chǎn)不那么好做，因為中國的金融融資等等各方面的支持是沒有辦法支持，還不健全，不具備你做大量商業(yè)地產(chǎn)的運營格局。商業(yè)地產(chǎn)是需要完整的運營模式，他需要有核心體的，比如說萬達也好，比如說紅星美凱龍也好，至少有自己的核心經(jīng)營載體，往往做商業(yè)地產(chǎn)很多開發(fā)商拿著商業(yè)地產(chǎn)根本不知道明天干什么。商業(yè)房地產(chǎn)慎之又慎，旅游地產(chǎn)不在這里說了。如果要拿商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在徐家匯中心，像城開集團徐家匯中心，中國的地標建筑，世博會的項目，大家可以去拿，高一點就高一點，但是這種商業(yè)是有人氣，有交通作為支撐的。更重要的一個問題是商業(yè)地產(chǎn)，未來中國城市化進程是攤大餅的進程，你們跑到一個城市拿地的時候會發(fā)現(xiàn)到省里面一種講法，到市里面第二種講法，到兩個區(qū)里面東邊那個區(qū)，西邊那個區(qū)，兩個區(qū)長跟你講出來的話完全不一樣。東邊講，我們市政府要東遷，跑到西面的區(qū)區(qū)長說我們省政府要西遷。中國城市化是大餅式發(fā)展，沒有辦法集聚商業(yè)價值。哪個商業(yè)最值錢，我只知道香港銅鑼灣的百貨商店叫什么，就是那個小鋪頭，貴到天價，因為可以買到好多東西，賺很多錢，所以是和經(jīng)營有關(guān)系，和人有關(guān)系，所以商業(yè)地產(chǎn)并不是大家想象得那么好。這是第二個方向買什么地，我建議老老實實還 是買一些住宅地，但是住宅地大家想出來一個問題，我相信孫老師也好，我們所有的分析師可以分析出我們接下來開發(fā)商的利潤率，第三個問題就是成本問題了，大家考慮成本的問題，開發(fā)商的利潤率會慢慢下來，因為土地市場越來越透明，而且周期比較完善的狀態(tài)下，實際上可能不比前十年500塊錢拿的樓盤價格，最后賣到3000塊錢，以前有的，現(xiàn)在還有一塊這樣的房子。

未來第三個方向就是關(guān)于成本控制的問題，或者說產(chǎn)品化的問題。我今天來的時候突然聽說哪家公司，是在我們100強里面，有一個人告訴我，說有一個項目，這個項目光設(shè)計費花了一個億，據(jù)說新來了一個總經(jīng)理，據(jù)說要把這個房子炸了，過一段時間你們會聽到這家公司是誰，不好意思說，實在說不出口。未來的房地產(chǎn)開發(fā)成本非常重要，而成本重要的非常重要的道理是什么？不要去折騰，千萬不要去折騰，除非像潘石屹一樣，每一個項目都需要做別人不能抄襲的東西，你抄別人一 下又怎么樣呢？富力的房子裝修得很好，我說你一定把富力中心的設(shè)計師找來，至少抄襲我也不花冤枉錢。恒大也好，碧桂園也好，這些企業(yè)利潤率比某一些大家認為的品牌附加值高的企業(yè)要高或者差不多呢？因為他們不折騰，雖然難看一點，我今天上午開玩笑，恒大拿一塊圖過來，只要告訴我是華府還是天下，我說我大概可以畫出來哪個房子在哪個位置上，基本八九不離十，這是成本集約化操作最好的方式?，F(xiàn)在有些開發(fā)商，包括有些排在非常前面的開發(fā)商，認為房子是建筑，建筑需要創(chuàng)意等等等等，每個項目上堆很多的附加值。這一定是對的，我們這里是三柱高香，環(huán)球金融中心、金茂大廈、上海中心，這種必須要有創(chuàng)意、設(shè)計，普通的住宅類的，我還是講產(chǎn)品標準化，降成本，因為在未來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將來比的是什么呢？比的是內(nèi)功。

第四個，營銷上，我前兩天也加了一段微博。沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，特別在今年，中國房地產(chǎn)市場在脈沖式的狀態(tài)下，他一定是你需要錢的時候以 價換量，這是毫無疑問的。從去年開始就講到了中國房地產(chǎn)營銷的主旋律是以價換量。我這兩天有一個恒大的啟動項目開盤，做得非常漂亮，各位有機會一定要去看。前兩天在報紙上做了廣告，上海人去看海，下個禮拜的廣告恒大的四菜一湯開盤必升值，一定是后面這個廣告好。因為現(xiàn)在的主流就在這里，這是第一個，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，關(guān)鍵是你舍不舍得用這個價格賣房子。第二，因為今年很多開發(fā)商動了價格，他不顧及他的品牌和產(chǎn)品，這是不對的。品牌不是浮云，產(chǎn)品是企業(yè)的立足之本，非常重要的一個話題。第三，營銷不是萬能的，沒有營銷是萬萬不能的。市場在最好的時候不需要營銷，市場在最最壞的時候營銷也起不到作用，我賣房子賣了20年，經(jīng)常會經(jīng)歷非常大的幾次起伏，但是就在這種狀態(tài)下，營銷能夠起到非常好的推波助瀾的作用。

上個禮拜，5月1號開始我們跟龍湖在北京去年做了一些轉(zhuǎn)型電商的那些功課，到昨天為止是五個熱盤，用我們的電商系統(tǒng)，已經(jīng)連續(xù)五個紅盤。我這段話寫在龍湖的話上面，第一個概念是一定要有好的價格，第二好的產(chǎn)品、好的品牌，第三個營銷不是萬能的，現(xiàn)在一定需要營銷，是需要營銷的階段。第四，賣房子的時候有一個概念，2012年開始中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，還是我去年講的兩句話，第一句話互聯(lián)網(wǎng)或者廣告的效果化，特別是互聯(lián)網(wǎng)廣告的效果化和營銷地理的渠道化，在賣房子的時候是渠道為王，效果致勝，這是關(guān)于去賣的一些思考。

第四個方面，供大家做一個參考，或者關(guān)于全裝修的問題可能是今年大家非常頭疼的問題。全裝修的問題會引出另外一個問題，就是關(guān)于交房的問題，或者倒過來 講，今年交房的問題會引出未來對全裝修的思考。過去十年交房很容易，每次交房的時候萬一質(zhì)量稍稍有點問題，只要跟客戶講，退啊，我賠你利息，因為房價在漲，誰都不會賠錢?，F(xiàn)在房價下來了，交房成為重要問題，最重要的話題就是全裝修。未來是不是還要繼續(xù)做全裝修，個人的感覺，這段時間很多人問我這個話題，也是跟企業(yè)轉(zhuǎn)型相關(guān)的問題，我個人意見一定要堅持，交房只是暫時的，平穩(wěn)了以后，中國的房地產(chǎn)所謂產(chǎn)業(yè)化發(fā)展當中非常重要的步驟就是全裝修的話題。

最后一點，拿錢的問題。在美國，漢斯這些公司自籌資金只要所有資金的5%到10%，在美國所有的開發(fā)商他們真正假設(shè)是比建筑工人高一級的專業(yè)營造商，當然，他們有品牌、專業(yè)，有很多上市公司，規(guī)模也很大，他們有各種渠道獲得錢。但是在中國，現(xiàn)在投融資說實在話還不那么健全，雖然這一段剛才評選有a股上市、港股上市，我們可以發(fā)各種債和各種股，由于對房地產(chǎn)行業(yè)的“歧視”，a股的開發(fā)商都沒有占到便宜，便宜了海外的高息債。中國的房地產(chǎn)未來開發(fā)商方向，從今年開始實際上投資和產(chǎn)出不能覆蓋了，在這種情況下，融資渠道將成為一種非常重要的創(chuàng)新功能。明年百強企業(yè)丁總應(yīng)該把今年很想上市，明年準上市的公司排進來，我相信這是分析師也希望能看到的東西，他們更需要錢，有一些公司真的屬于在中國做得非常好非常好的公司，比如說有一家公司在易居中國07年上市的時候已經(jīng)在a股交表了，到今天為止沒有上市成功，他還在苦苦地做，他現(xiàn)在還是中國房地產(chǎn)500強里面的51名，還是在做這樣一種運作，他缺什么呢？不是缺專業(yè)，他缺錢，所以在金融創(chuàng)新上我們認為接下來是很多開發(fā)商，很多開發(fā)企業(yè)都必須在思考他新形勢下轉(zhuǎn)型的一些方法。當然，一會兒我們會隆重推出過去幾天默默為我們房地產(chǎn)行業(yè)募集資金的諾亞財富，過去幾年為中國的500強企業(yè)也好，100強上市公司也好，默默地發(fā)了很多債，應(yīng)該從后臺慢慢走到前臺，他也做了很多的創(chuàng)新，和萬科做了很多的創(chuàng)新。前年我跟郭廣昌搞了新光耀，也是諾基幫助的，去年跟馮侖的立體城市，一會兒靜波會有關(guān)于金融投資基金的演講。

我想說的是我們的開發(fā)商今年的轉(zhuǎn)型在投融資這一塊上要下工夫，中國的開發(fā)商除了需要設(shè)計師以外，還需要金融理財師，還需要那些幫他們能夠做投融資，而不是 財務(wù)總監(jiān)跑銀行貸款，我相信在下一輪十二五期間金融創(chuàng)新一定是在中國經(jīng)濟發(fā)展當中一個非常重要的組成部分，也是在房地產(chǎn)行業(yè)當中，下一輪要發(fā)展的時候也是 一個方向。當然易居有一個非主營業(yè)務(wù)，也想在金融服務(wù)上有一些小小的嘗試，因為開發(fā)商有需要我們做一些溝通。

大概開發(fā)商這段時間在想什么東西，拿不拿地，拿什么地，成本怎么控制，怎么賣房子，交房上面的煩惱和要不要全裝修房子，最后很重要的概念是怎么拿錢。當然 要不要去蓋保障房，除了一些大公司之外很少去有一些想法，跟大家把聽來、想到的一些東西跟大家做一個溝通，最后我非常感謝今天到會的中國房地產(chǎn)前100強企業(yè)的各位朋友們，一直以來對易居中國的大力支持，也為我們每一次評選的支持，也感謝我們的基金公司，特別是感謝我們的分析師，包括銀行的同事，你們越來越多的用我們的系統(tǒng)，越來越多的看我們的數(shù)據(jù)，然后越來越多的對我們運作的認可，給我們機會，實際對我們公司的發(fā)展是莫大的幫助。在這里也表示感謝，實際上我相信，中國未來還有新的十年，雖然新的十年里面有很多東西跟過去十年有很多不一樣的地方，我相信未來十年的精彩程度不會比過去十年差，精細程度也不會比過去十年差，所以我們希望能夠伴隨大家一起為中國房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)好，為中國房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)好，謝謝大家！

第四篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場 的調(diào)控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經(jīng)濟向下調(diào)整，消費者收入預(yù)期及對房價預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭2009年 經(jīng)濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調(diào)整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟適用房和限價

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟適用房 和限價房的發(fā)標價格，選擇交通方便的地點。對于建設(shè)經(jīng)濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機構(gòu))低價收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟指標看，經(jīng)濟運行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟刺激方案的實 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟指標和先行指標明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟回落的底部，二季度經(jīng) 濟增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導(dǎo)的內(nèi)需擴張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟效益比上年四季度進一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入

第五篇：形勢與政策-當前農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展形勢

當前農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展形勢

“三農(nóng)”問題是全面建成小康社會的難點。黨的十八大報告強調(diào)，解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重。這一科學(xué)定位，充分體現(xiàn)了我們黨對國情、農(nóng)情的深刻認識和準確把握。黨的十八大報告對“三農(nóng)”問題作了許多重要闡述，對“三農(nóng)”發(fā)展作出了全面部署，提出了一系列新思想、新觀念、新舉措，進一步發(fā)展了我們黨關(guān)于“三農(nóng)”工作的指導(dǎo)思想與政策理念。

黨的十八大專題部署了“推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化”工作，明確提出加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、增加農(nóng)民收入、建設(shè)新農(nóng)村、推進“四化同步”等重大任務(wù)，這些要求和部署是在“三農(nóng)”領(lǐng)域貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，是全面建成小康社會對農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展提出的新要求新任務(wù)，是當前和今后一個時期做好農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟工作的指導(dǎo)思想和行動指南。

黨的十六大以來這10年，是農(nóng)業(yè)發(fā)展最快、持續(xù)向好的10年，是農(nóng)民得到實惠最多、各項權(quán)利擴大落實的10年，是農(nóng)村面貌變化最大、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展邁出實質(zhì)步伐的10年。大家普遍認為，“三農(nóng)”發(fā)展迎來了又一個“黃金期”。農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展取得了舉世矚目的巨大成就，實現(xiàn)了歷史性跨越，在中華民族農(nóng)業(yè)發(fā)展史上寫下了濃墨重彩的一頁。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是糧食等重要農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)大幅增產(chǎn)——糧食實現(xiàn)“”九連增。糧食生產(chǎn)成功打破豐歉波動的傳統(tǒng)周期，2012年達到11791億斤、比2003年增產(chǎn)3177億斤，連續(xù)9年增產(chǎn)、連續(xù)6年超萬億斤，時間之長、幅度之大歷史罕見;農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成功打破“糧經(jīng)消長”的傳統(tǒng)格局，棉油糖、果菜茶和肉蛋奶、水產(chǎn)品等全面發(fā)展?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)取得長足進展，農(nóng)業(yè)整體素質(zhì)和綜合效益有了大幅提升。二是農(nóng)民收入增長創(chuàng)造歷史紀錄。——農(nóng)民增收實現(xiàn)“九連快”預(yù)計2012年全國農(nóng)民

人均純收入達到7800元、比2003年增加5178元，年均增加575元，增幅之大前所未有;年均增長8.6%，增速之快歷史少見。尤其可喜的是，農(nóng)民收入增速連續(xù)3年超過城鎮(zhèn)居民，中西部地區(qū)增速普遍超過東部地區(qū)，多年期盼的城鄉(xiāng)和區(qū)域收入差距縮小的態(tài)勢初步呈現(xiàn)。農(nóng)村貧困人口生存和溫飽問題基本解決。三是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)邁出重大步伐。10年來全國新建改建290萬公里農(nóng)村公路，解決3.96億人飲水安全問題，新增沼氣用戶3180萬戶。1020萬農(nóng)戶從首次開展的農(nóng)村危房改造中受益。農(nóng)村用電條件大為改善。世界上規(guī)模最大的水利基礎(chǔ)設(shè)施體系基本建成。生態(tài)狀況整體惡化趨勢得到初步遏制。四是農(nóng)村社會事業(yè)取得突破性進展。農(nóng)村學(xué)生開始接受真正意義上的免費義務(wù)教育，農(nóng)民看病就醫(yī)有了基本保障，農(nóng)民養(yǎng)老方式正在經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)變，農(nóng)村困難群眾基本生活得到有效救助。幾千年來廣大農(nóng)民學(xué)有所教、老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、困有所濟的夢想，正在變?yōu)楝F(xiàn)實。五是工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系發(fā)生深刻變化。公共資源更多向農(nóng)村配置，城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)等一體化進程加快，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的就業(yè)市場基本形成，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)速度加快，城鎮(zhèn)化率超過50%，工業(yè)對農(nóng)業(yè)的拉動作用、城市對農(nóng)村的帶動作用日益增強。六是農(nóng)村社會呈現(xiàn)安定祥和新局面。農(nóng)村基層黨組織建設(shè)得到加強，村民自治制度不斷完善，精神文明和民主法制建設(shè)扎實推進，黨群干群關(guān)系明顯改善，社會治安進一步好轉(zhuǎn)，農(nóng)村社會保持和諧穩(wěn)定。

三、當前農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新的階段性特征

當前，我國現(xiàn)代化建設(shè)中最薄弱的環(huán)節(jié)仍然是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化滯后，經(jīng)濟社會體制中最突出的矛盾仍然是城鄉(xiāng)二元體制障礙明顯，全面建成小康社會進程中最嚴重的制約仍然是城鄉(xiāng)發(fā)展和居民收入差距過大。

（一）國家糧食安全和重要農(nóng)產(chǎn)品供給問題不容忽視

我國雖然糧食連年增產(chǎn)，但農(nóng)產(chǎn)品供求仍然處于“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性緊缺”的狀況。這個重大判斷，既是對過去一個時期我國農(nóng)產(chǎn)品供求關(guān)系的客觀總結(jié)，也是對未來我國農(nóng)產(chǎn)品長期供求趨勢的科學(xué)把握。今后隨著人口總量增加、城鎮(zhèn)人口比重上升、居民消費升級和農(nóng)產(chǎn)品的工業(yè)及能源用途拓展，全社會對農(nóng)產(chǎn)品的需求將持續(xù)增長、對質(zhì)量安全的要求將不斷提升。與此同時，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進入高成本、高風(fēng)險和資源環(huán)境約束趨緊、青壯年勞動力緊缺的歷史階段，各種制約因素增多、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展難度加大。綜合看，我國糧食安全和重要農(nóng)產(chǎn)品有效供給存在著不可低估的風(fēng)險和隱患，我們必須始終保持高度警醒。要清醒地、堅定不移地深化對農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位的認識，深刻認識糧食安全是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的根本保障。

（二）農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展滯后

當前，相對于快速推進的工業(yè)化、日新月異的城鎮(zhèn)化和風(fēng)起云涌的信息化，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化明顯滯后，是實現(xiàn)現(xiàn)代化的短板；城鄉(xiāng)分割、城鄉(xiāng)失衡，是最大的社會結(jié)構(gòu)性矛盾。當前，我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化滯后，加快建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是完成保供增收任務(wù)、解決“三農(nóng)”問題的根本依靠，是實現(xiàn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“四化同步”發(fā)展和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（三）城鄉(xiāng)二元體制障礙明顯，城鄉(xiāng)發(fā)展差距過大

我國長期處于城鄉(xiāng)二元體制割據(jù)發(fā)展的局面，城鄉(xiāng)公共服務(wù)資源分配不均，城鄉(xiāng)要素交換仍然存在不平等的現(xiàn)象，在城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)業(yè)人口市民化的問題較為突出，這些問題成為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的體制障礙。

（四）城鄉(xiāng)居民收入差距仍處于歷史高位

黨的十八大明確提出了國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入2020年比2010年翻一番的目標。盡管這些年農(nóng)民增收實現(xiàn)了“九連快”，但仍低于同期國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民收入增長速度;盡管近3年城鄉(xiāng)居民收入差距有所縮小，但收入差距仍處于歷史高位。

即使2020年實現(xiàn)了城鄉(xiāng)居民“收入倍增”，收入差距過大問題仍難以完全解決。今后一段時間，農(nóng)民收入至少應(yīng)與城鎮(zhèn)居民收入同步增長，并力爭超過。

三、當前和今后一個時期“三農(nóng)”工作的目標

（一）“四化同步”，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化

十八大報告指出，要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展；城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。堅持“四化同步”，關(guān)鍵是堅持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活的方針，充分發(fā)揮工業(yè)化的支持反哺作用、信息化的引領(lǐng)提升效應(yīng)和城鎮(zhèn)化的輻射帶動功能，推動傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越。推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，重點要在加快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展體制機制上實現(xiàn)突破，確保公共財政、預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資、土地出讓金更多向“三農(nóng)”傾斜，把國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展重點放在農(nóng)村，努力做到城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)一體化，促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，逐步縮小城鄉(xiāng)差距。

（二）加快建設(shè)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，實現(xiàn)農(nóng)民收入倍增并縮小城鄉(xiāng)收入差距

十八大報告提出，到2020年，實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和社會主義新農(nóng)村建設(shè)成效顯著；加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，確保國家糧食安全和重要農(nóng)產(chǎn)品有效供給；著力促進農(nóng)民增收，保持農(nóng)民收入持續(xù)較快增長。這是我們黨根據(jù)全面建成小康社會奮斗目標，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提出的目標任務(wù)。加快建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是完成保供增收任務(wù)、解決“三農(nóng)”問題的根本依靠，是實現(xiàn)“四化同步”和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當前，我國已經(jīng)到了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)加快向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。要圍繞農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收的目標要求，堅持走中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，著力強化政策、科技、設(shè)施裝備、人才和體制支撐，不

斷提高土地產(chǎn)出率、資源利用率、勞動生產(chǎn)率、科技貢獻率，穩(wěn)步提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力；圍繞實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入倍增目標，廣泛開辟農(nóng)民就業(yè)增收渠道，加快構(gòu)建農(nóng)民收入穩(wěn)定增長的長效機制，逐步縮小城鄉(xiāng)居民收入差距。

（三）增強農(nóng)村發(fā)展活力，拓寬和創(chuàng)新農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展思路，推進農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機制改革創(chuàng)新

十八大報告強調(diào)，加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強農(nóng)村發(fā)展活力；堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。這是立足農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展實際需求，著眼于完善農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展體制機制作出的重大部署，為我們推進農(nóng)村改革創(chuàng)新和制度建設(shè)指明了方向。要適應(yīng)農(nóng)村社會生產(chǎn)力發(fā)展的要求，加快推進農(nóng)村改革和制度創(chuàng)新，著力在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新突破。深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地財產(chǎn)權(quán)，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，發(fā)展多種形式的規(guī)模經(jīng)營，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，加大對種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等的扶持力度。大力發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，促進公益性和經(jīng)營性服務(wù)相結(jié)合。積極推進農(nóng)村金融保險制度創(chuàng)新，推進農(nóng)村金融組織、制度、服務(wù)創(chuàng)新，擴大農(nóng)業(yè)保險覆蓋范圍，增強現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁。

四、2013年農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展總體要求和重點任務(wù)

2012年12月21日-22日中央農(nóng)村工作會議在北京召開，會議認真貫徹黨的十八大精神，系統(tǒng)總結(jié)２０１２年和過去１０年農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展成就，深刻分析“三農(nóng)”工作面臨的新形勢新挑戰(zhàn)，重點研究加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力，全面部署當前和今后一個時期的農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作。黨中央、國務(wù)院對這次會議高度重視。會前，中央政治局常委會議、國務(wù)院常務(wù)會議和中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議專門研究

了會議文件，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作提出了明確要求。會議討論了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見（討論稿）》。

2013年農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展總體要求和重點任務(wù)

2013年是全面貫徹落實黨的十八大精神的開局之年，繼續(xù)做好“三農(nóng)”工作具有特殊重要的意義。2013年農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展要按照“四化同步”和“城鄉(xiāng)發(fā)展一體化”的總體要求，中央指導(dǎo)農(nóng)村工作的文件（一號文件圖片）以“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力”為主題，突出推進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制機制創(chuàng)新這一著力點，對農(nóng)村改革發(fā)展作出了一系列重大部署安排。

2013年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的目標任務(wù)是：保供增收惠民生、改革創(chuàng)新添活力。就是要確保糧食等重要農(nóng)產(chǎn)品再獲豐收，確保農(nóng)民收入增長勢頭不減弱，繼續(xù)改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件、著力增進農(nóng)民福祉;要進一步消除制約農(nóng)村發(fā)展的體制障礙，大力推進從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、社會化服務(wù)到農(nóng)村公共服務(wù)、鄉(xiāng)村治理等領(lǐng)域的機制創(chuàng)新，進一步激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力。

2013年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重點任務(wù)是：一要繼續(xù)抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。穩(wěn)定發(fā)展糧食等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，切實加強以農(nóng)田水利為重點的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面強化農(nóng)業(yè)科技支撐。繼續(xù)提高小麥、稻谷最低收購價，適時啟動重要農(nóng)產(chǎn)品臨時收儲，發(fā)揮市場流通對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的帶動作用。二要繼續(xù)發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)。加快推進農(nóng)村水、路、電、氣、房等建設(shè)，加大森林、草原等保護和建設(shè)力度，加強農(nóng)村垃圾、污水等治理。大力發(fā)展農(nóng)村教育、衛(wèi)生、文化等社會事業(yè)，做好農(nóng)村社會保障工作。深入實施連片特困地區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅規(guī)劃。三要繼續(xù)深化農(nóng)村改革。積極創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制，加快培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營者，加大對農(nóng)民合作社的政策扶持。穩(wěn)步推進集體產(chǎn)權(quán)制度改革。深化集體林權(quán)制度改革。加快推進農(nóng)村金融、征地制度等其他各項改革。繼

續(xù)做好農(nóng)村改革試驗區(qū)工作。四要繼續(xù)加強和創(chuàng)新農(nóng)村社會管理。適應(yīng)農(nóng)村社會結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型的新形勢，進一步健全鄉(xiāng)村治理機制，加強以黨組織為核心的農(nóng)村基層組織建設(shè)，強化農(nóng)村基層民主管理，保障農(nóng)民利益、維護社會穩(wěn)定。

解決好“三農(nóng)”問題，是一項關(guān)系現(xiàn)代化建設(shè)全局的偉大事業(yè)，是一項長期艱巨的歷史任務(wù)。我們要堅持不懈加強和改進對“三農(nóng)”工作的領(lǐng)導(dǎo)，重中之重的戰(zhàn)略思想不能動搖，強農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)的政策力度不能減弱，農(nóng)村的改革發(fā)展步伐不能放慢，舉全黨全國之力持之以恒強化農(nóng)業(yè)、惠及農(nóng)村、富裕農(nóng)民，推動“三農(nóng)”事業(yè)不斷從勝利走向新的勝利。