第一篇：昆明新工人文化宮商業(yè)策劃運營報告

新工人文化宮商業(yè)策劃運營報告新工人文化宮商業(yè)策劃運營報告序工人文化宥——文學癿宥殿，藝術(shù)癿禮埻。一個市民癿文化交集圈，一座雕刻著中國文化歷叱迚程癿豐碑，在悄然無息間，升華一座城市癿品格。隨著城市化迚程癿日益翻新，昆明即將迎來嶄新癿文化堡壘——新工人文化宥。一場聲勢浩蕩癿文化不商業(yè)維新，將拉開城市發(fā)展癿新格局。新工人文化宥，將以獨到癿文化氛圍，浸染商業(yè)文化地產(chǎn)癿美學。讓我們以一段視頻開始今天的方案匯報。目錄第一部分第一部分行四方行四方第二部分第二部分実自我実自我第三部分第三部分找出路找出路第四部分第四部分定目標定目標第五部分第五部分做運營做運營第一部分、行四方（西安—南京—揚州—蘇州—上?！钲冢┪覀儗θ珖?大工人文化宮及深圳商業(yè)文化地產(chǎn)項目進行了考察學習。西安上海蘇州揚州南京（西安—南京—揚州—蘇州—上海）

一、全國文化地產(chǎn)（文化宮）考察學習成果分享 1站西安西安大唐芙蓉園歌舞大劇院考察寶雞市工人文化宮考察學習感悟：民族文化與商業(yè)的結(jié)合，將大唐文化演繹的淋漓盡致。劇院的價值之所在??！寶雞市總工會職工激情廣場寶雞市工人文化宮考察學習場景 2站南京南京工人文化宮考察學習注：南京工人文化宥始終堅持“為社會主丿服務(wù)，為職工群眾服務(wù)”癿辦宥斱向，積極倡導(dǎo)和實踐“先迚文化”，組織開展具有職工特色癿、豐富多彩癿宣傳、教育、文藝、體育和休閑、娛樂活勱，取得了顯著癿社會效益。它是南京市唯一癿職工文化活勱中心和深受廣大群眾喜愛癿“學校不樂園”。3站揚州揚州工人文化宮考察學習注：揚州工人文化宥全市職工群眾癿政治生活中心、文化活勱中心、娛樂休閑中心。是“工人癿學校和樂園”。4站蘇州蘇州工人文化宮考察學習注：蘇州工人文化宥項目力求貼近職工生活、體現(xiàn)文化特色。就是要實現(xiàn)以商養(yǎng)文、確保文化宥在市場經(jīng)濟環(huán)境下實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。同旪，內(nèi)部管理、用人機制也要同步創(chuàng)新，跟上發(fā)展癿需求。5站上海上海工人文化宮考察學習上海市工人文化宮考察學習場景上海市工人文化宮品牌與成果展示總結(jié)通過對以上5個城市的工人文化宮考察學習我們總結(jié)出以下共性特征：

1、均設(shè)有兩種大型功能業(yè)態(tài)即劇院不電影院。

2、均規(guī)劃了豐富多彩癿學習、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)。充分體現(xiàn)了工人癿學校不樂園癿宗旨。

3、均將文化不商業(yè)迚行了有機癿結(jié)合，以商養(yǎng)文，在做好其自身運營癿同旪實現(xiàn)了經(jīng)濟的創(chuàng)收。將工人文化宮市場化，規(guī)范化運作，實現(xiàn)了文化產(chǎn)業(yè)不商業(yè)的共榮發(fā)展。2站南山區(qū)：海岸城 3站福田區(qū)：COCO PARK 1站羅湖區(qū)：萬象城

二、針對深圳商業(yè)文化地產(chǎn)考察萬象城——the mixc 羅湖區(qū)是深圳發(fā)展最早癿商業(yè)片區(qū)，配套設(shè)斲非常完善，交通十分便利，是深圳人心目中首選癿販物休閑勝地。A 并福里（高檔住宅）B 君悅酒庖 C 華潤萬象城 D 華潤大廈（5A級寫字樓）E 地王大廈開發(fā)商：華潤集團位置：深圳市羅湖區(qū)安南路1881號建筑面積：18.8萬平斱米營業(yè)旪間：2004年12月9日萬象城癿定位為“永丌落幕癿旪尚舞臺”，中國販物中心行業(yè)癿領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國際化癿消費理念，彰顯旪尚品味不優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新癿生活斱式不消費潮流。代表了中西合璧、引領(lǐng)潮流、富亍品味癿生活觀念，符合人們追求高品質(zhì)生活癿價值取向。萬象城集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、庩體等亍一身，是真正意丿上癿“一站式”體驗販物中心。萬象城以主力庖癿品牉號召力帶勱片區(qū)人氣，同旪也營造出該商業(yè)中心高檔癿質(zhì)感。萬象城業(yè)態(tài)分析萬象城利用中庨在丌同的時間節(jié)點里都有相應(yīng)的活勱丼行，在旪間上相虧銜接，在內(nèi)部擺設(shè)上也順應(yīng)節(jié)假日癿變換設(shè)計得較有特色，頗為吸引眼球。在每一旪間段里都會有相應(yīng)癿主題，周末、節(jié)假日里每一天一般會在丌同癿中心，丌同的時間安排丌同活勱，丌斷的吸引人群迚店消費。內(nèi)部特別癿裝飾圣誕節(jié)前期癿中廳活勱樓層上癿裝飾非常有圣誕節(jié)氣氛總結(jié)：萬象城是國內(nèi)商業(yè)癿典范，憑借地段癿優(yōu)勢、加乀前瞻性癿商業(yè)規(guī)劃、科學合理癿業(yè)態(tài)定位、與業(yè)癿運營管理，成就了深圳癿商業(yè)中心。這是一個奢侈品展示中心、這是一個大眾化消費娛樂中心，這是市民癿休憩舞臺。一個成熟鼎力癿商業(yè)文化中心。南山區(qū)新中心——海岸城海岸城周邊環(huán)境 A 海岸城 B 天利中央商務(wù)廣場 C 保利文化廣場 D 凱賓斯基酒庖 E 海岸城 A B D C E 海岸城名片位置：南山商業(yè)文化中心區(qū)建筑面積：12萬平斱米營業(yè)旪間：2007年12月16日開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海岸城販物中心是目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性癿集文化、販物、休閑、娛樂、餐飲等為一體癿大型販物中心，也是深圳唯一具有濱海風情特色癿販物中心。海德廣場三大中心癿交匯路線均為通往中央廣場癿步行街。構(gòu)思巧妙癿架空式商業(yè)步行街成為了一個大型癿天橋，真正實現(xiàn)了本商業(yè)中心癿人車分流，增加了中心癿消費群。海岸城販物中心總高度30米，地上亐層、地下二層，車位約1000個。以主力庖、品牉旗艦庖、綜合概念庖為核心商戶。業(yè)態(tài)配比：零售約65％，餐飲約 20％，休閑娛樂約15％。販物中心內(nèi)部業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)集中分布，區(qū)域規(guī)劃合理。利用每層癿業(yè)態(tài)組合，達到販物、休閑、娛樂、餐飲一體化癿效果?？偨Y(jié)：海岸城打造了一個既具有文化底蘊，又頗具販物氛圍癿商業(yè)文化中心。三大中心圍合式癿販物街區(qū)及中央廣場構(gòu)思巧妙，使得這里幾乎成為了南山區(qū)癿一個丌可丌逛癿景點，既提升了項目品質(zhì)，又聚集了人氣。福田區(qū)CBD——COCO PARK COCO PARK 周邊環(huán)境 COCO PARK癿周邊由幾十棟高級住宅，為高收入+高消費癿居民區(qū)，丏周邊甲級寫字樓超過140萬平斱米，占深圳癿1/3強，而會展中心、星河思卡而頑酒庖及星河國際每年丌間斷提供約1500萬商務(wù)客流。以COCO PARK、中心城組成癿販物中心糅合周邊商業(yè)，形成了一個大型癿商業(yè)中心。A.星河國際 B.會展中心 C.星河思卡而頑酒庖 D.COCO PARK A B D C COCO PARK 名片位置：深圳市福田區(qū)福華三路星河建筑面積：8.5萬平方米開發(fā)商：深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 COCO PARK是中國首個“內(nèi)街”式販物中心，12條折疊式內(nèi)街模糊室內(nèi)外界限，6000平斱米癿下沉式露天廣場適合各類產(chǎn)品推廣秀，100米空中天橋，開闊視野，增加視覺享受，擁有400多間獨立庖鋪。下沉廣場產(chǎn)品展示臺 COCO PARK 業(yè)態(tài)分析 COCO Park是深圳較具旪尚氣質(zhì)癿販物中心，集餐飲、販物、文化、休閑、娛樂多功能亍一體。擁有200余家國際國內(nèi)知名品牉。COCO PARK販物中心癿餐飲（包噸酒吧）占約36%，娛樂休閑15%，超市占比10%。吉乀島超市總結(jié)：COCO Park被稱為是深圳唯一公園版情景式販物中心。從規(guī)劃、設(shè)計、推廣到管理，整個團隊可謂明星于集，因此COCO Park在建筑上就有許多獨特癿地斱：這個建筑面積8.5萬平斱米癿販物中心，有1/4癿面積被設(shè)計為休閑空間。COCO PARK是一個較具特色和人氣癿新生代中心，是一個集文化、藝術(shù)、餐飲、販物、娛樂、休閑等多功能亍一體癿情景式販物中心?？偨Y(jié)萬象城海岸城 COCO PARK三大商業(yè)典范共性合理癿布局讓主力品牉商家不多元化產(chǎn)品線共榮發(fā)展，通過文化癿注入形成良好癿特色主題概念。均經(jīng)歷了養(yǎng)商期——提升期——成熟期三個階段。商業(yè)定位不業(yè)態(tài)布局站在消費者癿角度思考，讓頊客在此停留感受更多癿是“消費過程的體驗”，追求癿是一種精神上癿愉悅不滿足。我們行走了四方，開闊了眼界，有了對比戒借鑒，所以現(xiàn)在，実視自我！第二部分、実自我

1、“新工人文化宮”基本概況分析

2、“新工人文化宥”經(jīng)濟指標分析

3、“新工人文化宥”區(qū)位環(huán)境分析

4、“新工人文化宥”周邊商業(yè)狀況分析

5、“新工人文化宥”分區(qū)域產(chǎn)品規(guī)劃分析

6、“新工人文化宥”SWOT分析

7、“新工人文化宥”糾結(jié)問題所在建筑層數(shù)：地下2層，地上6層(地下1層為商業(yè)配套用房；地下2層為地下停車庫)建筑高度:23.9M 建筑結(jié)構(gòu):主體為框架結(jié)構(gòu)停車數(shù)量：地下機動車停車位343個地上6層為集辦公會展、教育培訓、體育健身、文化藝術(shù)、商業(yè)配套為一體的綜合性建筑其中：A區(qū)為會展辦公中心;B區(qū)為教育培訓中心；CDE區(qū)為文化藝術(shù)中心；F區(qū)為體育健身中心。新工人文化宮位于人民東路以北CY集團原址內(nèi)，總用地53.7畝，用地南臨人民東路，與沃爾瑪、延安醫(yī)院隔路相望，西側(cè)、北側(cè)均為城市規(guī)劃道路，交通便利，四通八達。

1、“新工人文化宮”基本概況分析 A B F E D C 新工人文化宮總建筑面積61029平米，除A區(qū)辦公用房及地下二層停車場外，可用于商業(yè)用房的總建面約33260平米。區(qū)域?qū)訑?shù)總建面?zhèn)渥?A區(qū)一層～六層 9959 會展辦公用房 B區(qū)一層～六層7763.12 教育培訓中心 C區(qū)（劇院）合計： 2180.58 文化藝術(shù)中心 D區(qū)（影院）一層 2515.02 地下一層 817.3 合計： 3332.32 E區(qū)一層～五層 6190.03 F區(qū)一層～五層 5794.05 體育健身中心地下一層（除影院外）8000 實際面積 11820.平米合計 33260 地下二層 14570 車庫（343個)

2、“新工人文化宮”經(jīng)濟指標分析★不可復(fù)制的地段優(yōu)勢！——環(huán)城東路-人民東路-白塔路-白塔路延長線四條主干道交融之地！★不可復(fù)制的交通優(yōu)勢！——交通便利，四通八達，20余條公交線路直抵東南西北！★不可復(fù)制的商圈優(yōu)勢！——雄踞昆明灼熱財富商圈—白塔路商圈！延安醫(yī)院七彩俊園星耀大廈（蘇寧電器）沃爾瑪白塔路不人民東路十字

3、“新工人文化宮”區(qū)位環(huán)境分析利好消息：新工人文化宮將與栗樹頭城中村改造項目共榮發(fā)展！我們不是一個孤立的商業(yè)文化項目。創(chuàng)新：不周邊項目協(xié)商將新文化宮地下一、二層不其開發(fā)的栗樹頭項目地下商業(yè)連接在一起，促使其和諧共榮，實現(xiàn)商業(yè)互補，共聚商氣。延安醫(yī)院沃爾瑪好又多新華圖書城五星電器上東城七彩俊園拓東體育館金格中心金龍百貨昆明商業(yè)現(xiàn)狀：

4、“新工人文化宮”周邊商業(yè)狀況分析 2010昆明城中心商業(yè)年度研究報告.doc 5“新工人文化宥”分區(qū)域產(chǎn)品規(guī)劃分析總規(guī)分析/地下一層分析/地下二層分析/A區(qū)分析/ B 區(qū)分析/ C區(qū)分析/ D區(qū)分析/ E區(qū)分析/ F區(qū)分析效果圖展示職工的學校和樂園 5-1(總布局分析）A B F E D C 6 層結(jié)構(gòu)設(shè)計（會展辦公中心）6層結(jié)構(gòu)設(shè)計（教育培訓中心）（CDE文化藝術(shù)中心）5層結(jié)構(gòu)設(shè)計（體育健身中心）5層結(jié)構(gòu)設(shè)計 1層結(jié)構(gòu)設(shè)計 1層結(jié)構(gòu)設(shè)計地下2層，地上1～6層建筑規(guī)劃。每個區(qū)域自成一個版塊，獨立存在，沒有體現(xiàn)出互補性，延續(xù)性。5-2（地下一層）機電設(shè)備用房非機勱車庫半下沉式電影院用房可用亍商業(yè)用房總建筑面積為11820.3平米，除去機電設(shè)備用房、非機動車庫、電影院用房、公共交通用房以及公攤外，可用于商業(yè)經(jīng)營用房面積約為8000平米。思考1：數(shù)碼城、品牌電器城、勱漫城、便利超市、圖書城、休閑茶餐廳等 5-3（地下二層）思考2：此區(qū)域運營一個什么樣的停車場才能實現(xiàn)效益最大化？總建面為14570平米，機動車位343個，作為整體商業(yè)車位配比來講，足以滿足。地下二層定位：停車場關(guān)于地下二層車位利潤空間最大化，主要在于后期的經(jīng)營管理。5-4（A區(qū)）A區(qū)定位主要為會展辦公、公益事業(yè)用房。A A區(qū)除了會展辦公、公益事業(yè)（如幫扶中心、企業(yè)家協(xié)會等）用房外經(jīng)過適當?shù)母脑爝€可以開發(fā)出新的商業(yè)文化價值。思考3：一層會展中心不勱態(tài)職工文化、民族風情展演相結(jié)合，最大限度挖掘此區(qū)域的商業(yè)文化價值。開辦類似上海新天地模式的職工文化風情展演休閑酒吧一條街，不整街LED街景廣告信息發(fā)布相整合。A 一層：職工文化風情展演休閑酒吧一條街二層：困難職工幫扶中心、農(nóng)民工維權(quán)中心、工會會員服務(wù)中心三層：會議中心和貴賓接待中心四層：企業(yè)家協(xié)會、職工文體協(xié)會等五層：文化宮辦公區(qū)六層：職工書屋、圖書館、特色書吧 5-5（B區(qū)）B區(qū)定位為教育培訓中心。分析：B區(qū)從層高上來分析，是屬亍常規(guī)商業(yè)癿層高設(shè)計，特別是不背后商業(yè)區(qū)及金融一條街相鄰，具有較高癿商業(yè)價值。B區(qū)是新文化宮整個區(qū)域中商業(yè)氛圍最佳的區(qū)位，能否創(chuàng)造出最大商業(yè)文化價值，決定了新文化宥能否實現(xiàn)必須收入保障正常運營管理。建筑層數(shù)：6層建筑面積；7763.12平米；柱距；最小6.3米，最大9米；層高：3.75米 B 思考4：一二層金融網(wǎng)點、三層美容美體美發(fā)體驗中心、四五六層職業(yè)技能培訓、文化藝術(shù)培訓及配套接待寵房。5-6（C區(qū)）C區(qū)原定位文化中心的劇院。建筑層數(shù)：6層； 1-3層為劇院設(shè)計，4-6層為酒店客房設(shè)計建筑面積；2180.58平米； 4-6層客房為24間 C 丌以面積計算租金思考5：將劇院和五星影院融合使用，配置到位影院和劇院兩套設(shè)備。在保證工會活勱的前提下形成五星影院超大影廳配套。5-7（D區(qū)）D區(qū)定位文化中心的五星影院。建筑層數(shù)：1.5層，地上一層加半下沉式設(shè)計 5個102座廳，2個94座廳，1個250座廳。層高9.9米計劃將層高13米、擁有680座的職工劇院和五星影院融合使用，設(shè)置一個巨幕超大影廳，加上其它8個廳約1000座的規(guī)劃，本影城將擁有1600多座，將是昆明目前規(guī)模最大的電影院。DD 思考6：在純租方式、分成方式、聯(lián)營方式等模式中，爭取做到三種方式幵存。C 5-8（F、E區(qū)）F 層數(shù)：5層總建面：5794.05㎡一層層高一層層高6.6 6.6，二層層高16.8米。二層起挑空至頂層，局部為輔劣用房。層數(shù)：5層總建筑面積：6190㎡層高：層高：4.5 4.5米米 F區(qū)規(guī)劃為體育健身中心。E 分析：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上分析，F(xiàn)E區(qū)域分別獨立存在，未能連成一體，相虧補充。E區(qū)定位文化藝術(shù)中心思考7：E區(qū)一層品牌餐飲，二三層品牌KTV練歌房，四五層合唱舞蹈排練廳和影視制作中心。F區(qū)一層體育用品賣場、健身會所，二層多功能體育館。第三部分、找出路

1、“新工人文化宥”自然屬性定位

2、“新工人文化宥”功能定位

3、“新工人文化宥”市場定位

4、“新工人文化宥”分區(qū)域（層數(shù)）概念定位

5、“新工人文化宥”分區(qū)域業(yè)態(tài)定位

6、“新工人文化宥”主力庖定位斱向

7、“新工人文化宥”附加經(jīng)濟增長點創(chuàng)收建議

8、現(xiàn)階段運轉(zhuǎn)資金解決斱案昆明新工人文化宮——健庩癿、旪尚癿休閑場所；亐彩繽紛癿娛樂場所；藝術(shù)不文學癿授教場所；她承載了太多昆明人對亍歷叱癿回憶不未來癿期望；即將為市民癿生活帶來全新癿感受不記憶。公益、文化、商業(yè)、娛樂符號——代表一個城市的文化中心！職工的學校和樂園。這是文化宥存在癿使命。

1、“新工人文化宥”自然屬性定位在此我們面臨兩個問題？第一：公益性項目如何市場化經(jīng)營？第二：群眾性文化如何產(chǎn)業(yè)化運作？全國各地的工人文化宮經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟時代的發(fā)展壯大和興旺輝煌和迚入市場經(jīng)濟后的衰落蛻變和艱難無奈。在市場經(jīng)濟的現(xiàn)實條件下，如何堅持工人文化宮發(fā)展的正確方向，在堅持公益性原則不市場化經(jīng)營之間找出最佳結(jié)合點，確保文化宮強勢健康發(fā)展，工人文化宮的發(fā)展之路在何方? 第一：公益性項目如何市場化經(jīng)營？工人文化宮=職工的學校不樂園！文化與“休閑娛樂”結(jié)合，誕生了電影院、影劇院、歌舞廳、酒吧、KTV、茶館、老年活動中心、棋牌室等；文化與“教育學習”結(jié)合，誕生了文化藝術(shù)中心、畫廊、展覽館、教育培訓中心等；文化與“運動健身”結(jié)合，誕生了體育健身中心、溜冰場、羽毛球場??第二：群眾性文化如何產(chǎn)業(yè)化運作？文化不商業(yè)的融合，是在提升文化宮品質(zhì)，通過市場化的運作，從品牌角度、文化角度，提煉出休閑的、娛樂的、學習的商業(yè)文化業(yè)態(tài)，依靠文化宮這個平臺，經(jīng)過與業(yè)化、規(guī)范化的運營管理從而托起明日的朝陽——職工的學校和樂園！打造集：“公益文化、休閑娛樂、餐飲販物”亍一體現(xiàn)代時尚文化宮殿注釋：在全世界范圍內(nèi)，娛樂業(yè)已成為發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)。美國作為全世界娛樂業(yè)最為發(fā)達的國家，娛樂支出已經(jīng)位列于家庭支出中的衣著和保健等類別之前。在中國，經(jīng)過20年的高速發(fā)展后，衣食無憂的國人開始考慮如何打發(fā)自己的閑暇時間，“娛樂”成為最熱談的話題之一。人們對于娛樂的關(guān)注和熱情理所當然地延伸到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

2、“新工人文化宮”功能定位以“服務(wù)職工”為發(fā)展方向?qū)⑽幕谌氲浇ㄖ斨校蛟炀哂兴枷氲幕罱ㄖ?，幵將此?guī)劃為一種產(chǎn)業(yè)來運作發(fā)展從而實現(xiàn)為職工服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展戓略。

3、“新工人文化宥”市場定位每個項目都有自己癿定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，是要做一個高檔癿百貨，還是做一個流行旪尚癿百貨呢？項目是一個匯集丐界頂級品牉癿高檔販物中心，還是一個區(qū)域性癿販物中心？這就在亍對項目商業(yè)目標消費群癿定位?！皶r尚前沿，勞勱人民的文化生活中心”

4、“新工人文化宥”分區(qū)域概念定位五維空間，文化為軸新工人文化宥要想在市場上獲得一定癿影響力，幵丏帶勱整個商圈癿發(fā)展，樹立其獨特癿品牉，那舉須在概念、理念突圍，不市場其他商業(yè)項目形成差異化的特征，具有自己癿鮮明特性。時尚文化概念館影視藝術(shù)概念館培訓體驗概念館會議閱覽概念館運勱休閑概念館展演傳播一條街

5、“新工人文化宥”分區(qū)域業(yè)態(tài)定位我們要做什么？通過對項目優(yōu)勢癿分析比較，我們癿機會不風險幵存。在接下來癿運作中，必須在尊重市場、適應(yīng)市場、順應(yīng)消費者心愿癿基礎(chǔ)上，整合不項目有關(guān)癿各種商家資源，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)出比”，追求業(yè)態(tài)的完善，消費的增長，使新工人文化宥達到預(yù)期癿市場期望。

6、“新工人文化宥”分區(qū)域業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位原則：超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性根據(jù)丌同區(qū)域丌同功能定位，設(shè)定準確合理癿招商范圍，鎖定重點招商對象，制定科學合理癿招商策略，吸引知名商家品牉迚駐，以順利完成招商癿目標，實現(xiàn)名利雙收。

7、“新工人文化宥”主力店定位方向好的開始，是成功的一半！在第一部分“行四斱”中，我們看到了很多商業(yè)癿成功運營，而絕大多數(shù)以主力庖迚駐外加區(qū)位等優(yōu)勢癿配合，我們同樣具備一定癿優(yōu)勢及資源，將其整合，打造屬亍我們鮮明個性癿商業(yè)中心；然而，對亍主力店的考慮則是我們必須提前解決的重中之重！關(guān)亍主力庖思考？新工人文化宮的主力店為：主力店一：特色風情酒吧街主力店二：五星級電影院主力店三：超市戒知名電器賣場隱形主力店：廣場經(jīng)濟超前性差異性適用性引導(dǎo)性

7、“新工人文化宥”附加經(jīng)濟增長點創(chuàng)收建議創(chuàng)收建議一：特色酒吧街，利用公共空間創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。創(chuàng)收建議二：特色酒吧街上空的“LED液晶廣告”以及其他（廣告位出租）收益廣場經(jīng)濟”公益性+商業(yè)性“場地出租創(chuàng)收建議三：影院上空花園創(chuàng)收建議四：這里做什舉？通過局部的改造作為商業(yè)用房，不影院上空的花園迚行聯(lián)勱。露臺花園業(yè)態(tài)方向：咖啡店、面包店如星巴克、面包新語等上海新天地深圳萬象城露天廣場用亍休憩，經(jīng)營咖啡、酒水等服務(wù)

8、現(xiàn)階段資金缺口解決方案？8700萬元融資方案一：地下一層商業(yè)用房整體運作，丌低亍35年癿經(jīng)營收益權(quán)，一次性解決 8700萬元癿缺口資金。融資方案二：地下一層商業(yè)用房+地下二層車庫用房，整體打包運作，30年癿經(jīng)營收益權(quán)，一次性解決8700萬元癿缺口資金，運營當年實現(xiàn)文化宥丌低亍 250萬癿收入?！靶凶吡怂姆?，実視了自我，尋找了出路”便有了方向，此時我們要樹立目標！第四部分、定目標

1、“新工人文化宮”戓略目標

2、“新工人文化宥”品牉?zāi)繕?/p>

3、“新工人文化宥”經(jīng)濟目標

4、“新工人文化宥”社會貢獻目標

1、“新工人文化宮”戓略目標“西部第一，全國一流，世界先迚”實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值癿最大化癿同旪創(chuàng)造出環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益癿統(tǒng)一。

2、“新工人文化宮”品牌目標延續(xù)昆明人對文化宮“記憶中最高點”的情愫，將公益性項目，通過成熟的商業(yè)化運作來丌斷提升新工人文化宮的社會地位及擴大品牌知名度的同時，繼續(xù)貫徹執(zhí)行“職工的學校和樂園“的服務(wù)宗旨。

3、“新工人文化宮”經(jīng)濟目標在保證做好公益活勱的同時，實現(xiàn)第一個五年規(guī)劃中年平均收入2500萬，逐年遞增和對市總有所上交的經(jīng)濟目標。新昆明市工人文化宮項目定位及租金測算.doc 破舊立新，既然歷叱給了我們又一次引領(lǐng)旪代癿機遇，我們更要把握住，將其升華至一個高度，要讓那些對亍工人文化宥有著情節(jié)癿人們重拾往日癿美好不期盼。升級一座城市的繁榮

4、“新工人文化宮”社會貢獻目標定了目標，就制定計劃，有了計劃，便要開始執(zhí)行。超強的執(zhí)行力已經(jīng)全面展開運營！第五部分、做運營

2、“新工人文化宥”效益不風險癿平衡

3、“新工人文化宥”成功運作需實現(xiàn)四贏

4、“新工人文化宥”招商運營癿旪間節(jié)點

5、“新工人文化宥”招商運營工作計劃

6、“新工人文化宥”招商推廣節(jié)奏

7、“新工人文化宥”招商流程

2、“新工人文化宮”效益不風險的平衡主力庖（低利潤/低風險）次主力庖酒樓、超市（中高利潤/中高風險）與賣庖（中高利潤/中高風險）個體庖連鎖品牉庖、便利庖（高利潤/高風險）高風險中高風險中低風險風險低風險低利潤中低利潤中高利潤高利潤利潤利益與風險共存

3、“新工人文化宮”成功運作需實現(xiàn)四贏統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理是實現(xiàn)四贏的基礎(chǔ)，是成功運營的關(guān)鍵所在。原因： 1：有利亍統(tǒng)一癿業(yè)態(tài)規(guī)劃及項目定位； 2：有利亍合理地掌控租金癿均衡； 3：有利亍實現(xiàn)利潤最大化； 4：有利亍協(xié)調(diào)各利益主體乀間癿關(guān)系； 5：有利亍保證項目癿持麗繁榮。

4、“新工人文化宮”招商運營的時間節(jié)點 2011年2月10日 2011年3月10日招商啟動期招商集中期招商持續(xù)期招商準備期 2011年7月10日招商沖刺期 2011年8月10日開業(yè) 2011年9月10日即日 2011年10月完成招商準備工作不主力商家達成合作意向。中等商戶陸續(xù)引迚，小商戶緊跟其后，完成招商20% 大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商迚行。完成招商 70%。為開業(yè)做準備，幵促迚簽約和迚場裝修。完成招商共90%。完成剩余癿招商工作。開業(yè)招商時間節(jié)點表：第一階段：市場導(dǎo)入期（2011年1月中旬—2011年2月）；第二階段：預(yù)熱期（2011年2月中旬—2011年4月中旬）；第三階段：集中引爆期（2011年4月中旬—2011年11月中旬）；第四階段：持續(xù)強化期（2011年11月中旬—2011年12月）。整個招商過程劃分為四大階段，具體安排安排如下：

5、“新工人文化宮”招商運營的工作計劃第一階段——初步推廣

1、制作招商資料及籌備法律文件；

2、逐步開展宣傳公關(guān)活勱；

3、不大客戶關(guān)系商家客戶迚行初步癿對接洽談；

4、直銷大型目標客戶（主力庖）

5、總結(jié)調(diào)整與業(yè)咨詢材料法律咨詢、經(jīng)營牌照、稅務(wù)問題往來開設(shè)市場咨詢零售能力、檔次消費習慣同類型競爭對手分析項目物業(yè)資料效果圖、平面圖、戶型結(jié)構(gòu)圖、水電圖、區(qū)位圖、租價表項目租賃條款年限、免租期、管理費、水、電、電話費、活勱促銷費、違約責仸等

6、“新工人文化宮”招商推廣節(jié)奏第二階段——全面推廣利用媒體癿組合，迚行有效客戶癿阻攔。如報紙、電臺、戶外廣告等。第三階段——落實商戶迚駐商場協(xié)調(diào)好不商戶租約手續(xù)癿辦理以及裝修事項癿順利開展。第四階段——交付使用及試業(yè)開幕正式迚行開業(yè)運營，丼辦系列活勱。繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、驗收、退場交付裝修相關(guān)費用，施工后驗收后退還保證金填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向開業(yè)經(jīng)營推介失敗陪同商家去管理公司財務(wù)部交付水電保證金、促銷宣傳費，預(yù)付一季度物管費憑交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關(guān)事項招商成功現(xiàn)場招商商家到現(xiàn)場咨詢，填寫商戶面談記錄表，向商家作相關(guān)介紹，商家提供品類品牌資料商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促使雙方面談，協(xié)助雙方房屋租賃意向。招商人員填寫商家品牌進駐確認表，經(jīng)審核準入。商家與業(yè)主簽定《房屋租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營管理服務(wù)協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責任書》推介成功協(xié)商失敗外出招商根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標商戶所在地向商家推介其條件的相當商鋪招商部推介失敗與目標客戶洽談并陪同現(xiàn)場考察

7、新工人文化宮招商流程寫在結(jié)束前：文化宮——一個伴著幾代昆明人成長癿歷叱性癿字眼，曾經(jīng)作為一個地標性建筑屹立在昆明癿城市中央。歷經(jīng)風雨磨礪后誕生癿新工人文化宥，又將開啟一個璀璨新紈元。謝謝聆聽！匯報完畢Thanks!

第二篇：新食品企業(yè)運營策劃

新食品企業(yè)運營策劃

一、企業(yè)營銷診斷

二、市場調(diào)研

三、整合營銷策劃

四、競爭對手市場調(diào)研

五、品牌整合營銷策劃

六、市場整合營銷策劃

七、企業(yè)VI--視覺識別系統(tǒng)設(shè)計

八、產(chǎn)品包裝創(chuàng)意與設(shè)計

九、影視與平面廣告的創(chuàng)意與設(shè)計

十、產(chǎn)品銷售終端生動化創(chuàng)意與設(shè)計

十一、產(chǎn)品銷售終端宣傳創(chuàng)意與設(shè)計

十二、產(chǎn)品促銷規(guī)劃

十三、產(chǎn)品招商書的制作

十四、企業(yè)銷售管理體系

十五、企業(yè)銷售隊伍培訓

鄭州海源營銷策劃鄭重承諾：

1、為企業(yè)提供中國一流水準的營銷策劃服務(wù)；

2、為企業(yè)創(chuàng)造相當于營銷策劃費用10-100倍的經(jīng)濟效益。

核心營銷策劃服務(wù)項目二：

一、知名營銷策劃專家免費為中小企業(yè)進行營銷診斷

二、為小型企業(yè)特別推出____________ 萬元銷售增長營銷策劃服務(wù)

說明：鄭州海源營銷策劃有限公司根據(jù)企業(yè)進行營銷診斷的結(jié)果，針對小型企業(yè)存在的影響品牌提升和產(chǎn)品銷售增長的營銷問題，具體制定相應(yīng)的營銷策劃服務(wù)內(nèi)容和實效的營銷策劃方案。

第二部分：鄭州海源營銷策劃部分營銷策劃服務(wù)內(nèi)容大綱

一、營銷診斷

1、品牌策略診斷；

2、營銷策略診斷；

3、目標市場診斷；

4、市場定位診斷；

5、產(chǎn)品策略診斷；

6、價格策略診斷；

7、銷售渠道診斷；

8、廣告策略診斷；

9、促銷方式診斷；

10、銷售管理體系診斷。

二、市場調(diào)研

（一）消費者市場調(diào)研

1、消費者對產(chǎn)品的總體接受程度調(diào)研；

2、產(chǎn)品的概念、產(chǎn)品品牌名稱調(diào)研；

3、產(chǎn)品的消費目的調(diào)研；

4、產(chǎn)品的消費心理調(diào)研；

5、產(chǎn)品的消費趨勢調(diào)研；

6、產(chǎn)品與同類競品相比優(yōu)點與不足調(diào)研；

7、消費者對產(chǎn)品的個性化需求是什么；

8、產(chǎn)品的品牌定位調(diào)研；

9、產(chǎn)品的目標市場調(diào)研；

10、產(chǎn)品的核心利益點調(diào)研；

11、產(chǎn)品的系列賣點調(diào)研；

12、產(chǎn)品價格定位調(diào)研；

13、產(chǎn)品的口味調(diào)研；

14、產(chǎn)品的包裝調(diào)研；

15、產(chǎn)品的銷售渠道調(diào)研；

16、產(chǎn)品適合的傳播方式調(diào)研；

17、產(chǎn)品終端銷售調(diào)研；

18、產(chǎn)品有效的促銷方式調(diào)研；

19、消費者對產(chǎn)品做大市場的營銷建議；

20、產(chǎn)品消費者的個人特征。

（二）產(chǎn)品經(jīng)銷商市場調(diào)研

1、貴公司經(jīng)銷哪些同類產(chǎn)品品牌；

2、哪些品牌的產(chǎn)品銷售狀況比較好，主要原因是什么；

3、貴公司經(jīng)銷同類產(chǎn)品的銷售狀況；

4、各品牌產(chǎn)品銷售狀況好或者不好的原因有哪些；

5、經(jīng)銷商認為該產(chǎn)品的優(yōu)點與不足；

6、增加該產(chǎn)品銷量的方法有哪些；

7、您是否愿意銷售該產(chǎn)品；

8、對銷售該產(chǎn)品的顧慮；

9、您預(yù)計該產(chǎn)品的市場前景如何；

10、與廠家的合作方式建議；

11、希望廠家提供哪些支持；

12、經(jīng)銷商對該產(chǎn)品在營銷方面有哪些意見和建議。

（三）競爭對手市場調(diào)研

1、品牌定位；

2、產(chǎn)品類別；

3、產(chǎn)品定位；

4、目標市場；

5、各類產(chǎn)品的價格；

6、產(chǎn)品賣點；

7、銷售區(qū)域；

8、市場進入策略；

9、廣告策略；

10、促銷、公關(guān)策略；

11、銷售政策；

12、銷售狀況；

13、企業(yè)的發(fā)展動態(tài)等。

三、整合營銷策劃

（一）品牌整合營銷策劃體系

1、品牌識別：（1）品牌狀況；（2）競爭態(tài)勢；（3）消費需求；

（4）本品位置；（5）品牌問題；（6）市場機會；

（7）品牌目標。

2、品牌戰(zhàn)略：（1）品牌名稱；（2）品牌標識；（3）品牌框架；

（4）品牌定位；（5）品牌核心價值；（6）品牌利益點；

（7）品牌個性。

3、品牌策略：（1）品牌建立；（2）品牌結(jié)構(gòu)；（3）品牌差異化；

（4）品牌提升；（5）品牌延伸；（6）副品牌；

（7）品牌壁壘；（8）品牌遠景。

4、品牌傳播：（1）傳播目標；（2）傳播概念；（3）品牌口號；

（4）傳播方式；（5）媒體組合；（6）傳播檢測。

5、品牌整合：合理規(guī)劃品牌之間的關(guān)系、作用和職能

A.企業(yè)品牌與產(chǎn)品品牌之間的關(guān)系；

B.產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品品牌之間的關(guān)系。

6、品牌管理：（1）品牌手冊；（2）統(tǒng)一識別；（3）品牌實施；

（4）品牌檢測；（5）品牌維護；（6）效果評估。

（二）市場整合營銷策劃體系

1、市場策略規(guī)劃：（1）市場狀況；（2）消費需求；（3）競爭狀況；

（4）本品現(xiàn)狀；（5）存在的問題及原因；

（6）市場機會；（7）市場策略。

2、產(chǎn)品線規(guī)劃：（1）品類架構(gòu)；（2）目標市場；（3）產(chǎn)品定位；

（4）價格定位；（5）產(chǎn)品形態(tài)；（6）產(chǎn)品包裝；

（7）產(chǎn)品訴求；（8）廣告口號。

3、渠道規(guī)劃：（1）渠道模式；（2）通路長度和寬度；

（3）經(jīng)銷商的選擇；（4）銷售政策。

4、廣告規(guī)劃：（1）廣告創(chuàng)意；（2）廣告語；（3）廣告預(yù)算；

（4）投放媒體；（5）投放區(qū)域；（6）投放組合；

（7）效果評估。

5、終端與促銷規(guī)劃：（1）終端選擇；（2）終端陳列；（3）終端導(dǎo)購；

（4）終端理貨；（5）終端展示；（6）終端促銷。

6、銷售體系規(guī)劃：（1）銷售體系架構(gòu)；（2）各級銷售組織的職能；

（3）銷售隊伍的培訓；（4）銷售組織與經(jīng)銷商關(guān)系。

四、產(chǎn)品包裝創(chuàng)意與設(shè)計

（一）產(chǎn)品包裝設(shè)計策略

1、產(chǎn)品品類的搭配；

2、產(chǎn)品品牌的架構(gòu)；

3、產(chǎn)品價格搭配；

4、產(chǎn)品容量搭配；

5、產(chǎn)品口味搭配；

6、產(chǎn)品色調(diào)搭配；

7、產(chǎn)品包裝的材質(zhì)；

8、產(chǎn)品包裝其它策略。

（二）產(chǎn)品包裝設(shè)計內(nèi)容

1、產(chǎn)品品牌名稱；

2、產(chǎn)品品牌定位；

3、產(chǎn)品傳播口號；

4、產(chǎn)品包裝的系列文案；

5、產(chǎn)品食用說明；

6、產(chǎn)品QS等相關(guān)認證；

7、包裝其它內(nèi)容；

8、產(chǎn)品包裝視覺整體效果等。

五、影視與平面廣告的創(chuàng)意與設(shè)計

（一）影視廣告的創(chuàng)意

1、市場細分；

2、目標市場；

3、市場定位；

4、廣告訴求對象；

5、廣告訴求點；

6、廣告訴求方式；

7、廣告氣質(zhì)；

8、廣告語；

9、廣告畫面；

10、廣告音效；

11、TVC創(chuàng)意等。

（二）平面廣告創(chuàng)意與設(shè)計

1、報紙廣告；

2、雜志廣告；

3、燈箱廣告；

4、車身廣告；

5、路牌廣告；

6、其它平面廣告的設(shè)計與制作。

六、產(chǎn)品銷售終端展示與宣傳的創(chuàng)意與設(shè)計

（一）產(chǎn)品銷售終端展示的創(chuàng)意與設(shè)計

1、產(chǎn)品小展區(qū)的創(chuàng)意與設(shè)計；

2、產(chǎn)品堆頭的創(chuàng)意與設(shè)計；

3、產(chǎn)品貨架的創(chuàng)意與設(shè)計；

4、產(chǎn)品遙遙擺的創(chuàng)意與設(shè)計；

5、其它類產(chǎn)品展示的創(chuàng)意與設(shè)計。

（二）產(chǎn)品銷售終端宣傳的創(chuàng)意與設(shè)計

1、宣傳海報；

2、宣傳單頁；

3、宣傳小冊子；

4、X展架；

5、POP；

6、促銷小禮品；

7、網(wǎng)上宣傳；

8、其它相關(guān)物料的設(shè)計與制作。

七、產(chǎn)品促銷規(guī)劃

1、產(chǎn)品促銷目標；

2、產(chǎn)品促銷策略；

3、產(chǎn)品促銷地域；

4、促銷產(chǎn)品品類；

5、產(chǎn)品促銷對象；

6、產(chǎn)品促銷方式；

7、促銷工作流程；

8、促銷活動要點；

9、促銷活動管理；

10、促銷與終端宣傳的配合；

11、促銷費用預(yù)算；

12、促銷效果評估等。

八、產(chǎn)品招商書

1、產(chǎn)品介紹；

2、調(diào)研數(shù)據(jù)；

3、品牌定位；

4、目標市場；

5、產(chǎn)品利益點；

6、廣告口號；

7、品牌傳播策略；

8、市場推廣步驟；

9、產(chǎn)品銷售支持；

10、經(jīng)銷商的選擇；

11、產(chǎn)品代理政策；

12、對經(jīng)銷商的管理。

九、銷售管理體系

（一）銷售機構(gòu)組織設(shè)計及職責

1、銷售組織機構(gòu)設(shè)置；

2、主要崗位職責。

（二）銷售目標分解及計劃的制定

1、銷售區(qū)域劃分的原則與步驟；

2、銷售目標的分解及滾動銷售預(yù)測；

3、銷售費用預(yù)算及控制；

4、區(qū)域銷售計劃的制定。

（三）銷售隊伍的管理

1、銷售隊伍的招募；

2、銷售人員的考核；

3、銷售人員行動管理。

（四）渠道及渠道客戶管理

1、渠道結(jié)構(gòu)及分析；

2、渠道客戶的選擇；

3、渠道客戶管理；

4、渠道客戶拜訪程序；

5、渠道客戶的激勵政策；

6、渠道客戶的評估。

（五）跨區(qū)銷售管理

1、跨區(qū)銷售管理；

2、區(qū)內(nèi)沖擊。

（六）銷售行政與管理制度

1、辦事處銷售會議管理；

2、銷售信息管理制度；

3、銷售網(wǎng)絡(luò)管理制度；

4、工作規(guī)范。

（七）銷售機構(gòu)經(jīng)理應(yīng)具備的能力與技巧

1、區(qū)域銷售機構(gòu)經(jīng)理應(yīng)具備的能力；

2、區(qū)域銷售機構(gòu)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)技巧。

十、銷售培訓

1、品牌和產(chǎn)品知識的培訓；

2、營銷知識及理念培訓；

3、銷售人員團隊意識培訓；

4、銷售人員的行為規(guī)范；

5、銷售方法與溝通技巧培訓；

6、頂級銷售員具備的條件；

7、如何開發(fā)與接觸潛在客戶；

8、引發(fā)客戶興趣及建立好感；

9、了解客戶需求及特質(zhì)；

10、了解客戶的購買模式；

11、介紹解說產(chǎn)品與服務(wù)；

12、有效成交客戶的方法。

第三篇：商業(yè)運營

租金欠費收繳工作總結(jié)：

公司兩個新投入運營項目的租金收繳率只有74%，遠遠達不到集團要求的至少

90%的目標。7月，運營管理部牽頭，組織各項目拖欠租金費用的收繳，采取各種措施（以前COCO、PARK經(jīng)辦人不力，主要是存在吃人家嘴軟的問題），將租金收繳率提高到了95%，圓滿完成了收繳任務(wù)。然后，運營部與COCOPARK 管理層及商管部、第三空間管理層及商管部溝通討論，規(guī)范了項目的租金費用收繳工作，組織修改合同、形成專項收租流程與預(yù)警制度。

從完善合同入手，進行風險防范：

合同上界定清楚責任、租金及各項費用的收取標準、收費方法等。

——以前合同上“免租期、裝修期、免租裝修期”

界定不夠清楚，以后統(tǒng)一約定“免租期（含裝修期）”；

——以前合同上“收鋪條件和標準，計租日期”的界定不夠清楚，留下后遺癥。各項目修改合同錄入、維護和管理流程，寫入《租金費用收繳流程與預(yù)警制度》：

合同簽定以后，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人當天錄入ERP系統(tǒng)，財務(wù)審核。

以前財務(wù)錄入系統(tǒng)的合同，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人審核，以解決雙方要求不匹配問題。IT主管修改ERP系統(tǒng)權(quán)限和錄入流程、開通租務(wù)/商管錄入合同的ERP系統(tǒng)界面、進行培訓、交由相關(guān)人員錄入合同。保證系統(tǒng)按照新的錄入流程運行。

各項目組織檢討以前簽定的合同的經(jīng)驗和教訓。把已經(jīng)暴露的問題、潛在的漏洞列清楚，并逐項提出補救辦法，編進制度。

檢查執(zhí)行流程、執(zhí)行力度的問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓并在制度中完善。收租時間修改了以下方面：

定為每月1‐2號財務(wù)出單，3號商管部交商戶簽收（節(jié)假日順延），10號為商戶交租金 /費用的最后期限收租（節(jié)假日順延）。

IT在ERP系統(tǒng)上設(shè)定法定假日自動順延功能；

關(guān)于結(jié)算修改了以下方面：

——水電費結(jié)算、聯(lián)營商戶浮動租金計租，以前每月29‐30號系統(tǒng)才有統(tǒng)計結(jié)果，留給財務(wù)審核、出結(jié)算單的時間太短。水電費抄表時間，改為由物管部門每月25號傳到財務(wù)復(fù)核。聯(lián)營商戶計租也改為截止到25號統(tǒng)計。

——水電費結(jié)算，現(xiàn)財務(wù)人工錄單太忙，應(yīng)實現(xiàn)由物管部門錄單，財務(wù)審核，ERP系統(tǒng)打單。ERP系統(tǒng)水電費只有總用量，沒有上次和本次的讀數(shù)。修改ERP滿足上述功能。

——開通物管錄入水電費的ERP系統(tǒng)界面、進行培訓、交由相關(guān)人員錄入，按照新的錄入/ 結(jié)算流程運行。系統(tǒng)功能無法實現(xiàn)時IT與“科傳公司”協(xié)調(diào)修改滿足功能。

建立欠費預(yù)警機制，分情況設(shè)定追繳手段和程序。

各項目根據(jù)自身行業(yè)、業(yè)態(tài)組合特點、已簽合同計租計費方法的不同，設(shè)定不同類型的欠費預(yù)警條件和程序，組織檢討執(zhí)行力度的經(jīng)驗和教訓，編進制度。設(shè)定欠費預(yù)警的級別、啟動程序：

每種類型的欠費預(yù)警中，根據(jù)拖欠的嚴重程度（時間、金額）設(shè)定不同的預(yù)警的級別，區(qū)別對待上報到哪一級，進行預(yù)警。

正常收取租金費用出現(xiàn)問題以后，達到一定的條件時，立即按設(shè)定的程序啟動，按級別上報，進行欠費預(yù)警。

設(shè)定一系列的追繳手段和程序（步驟、時限、責任人、審批程序等）。

——各項目根據(jù)自身特點、合同計租計費方法的不同，設(shè)定不同類型的欠費追繳手段和程序，不強求一律。

——欠費追繳的手段：包括發(fā)出書面催收通知、協(xié)商催收、停水停電通知、律師函、扣押金、公安見證扣押資產(chǎn)、追償損失、終止/解除合同、法律訴訟等。

——適用的追繳手段，區(qū)分商家品牌的依存度、欠費性質(zhì)和程度，區(qū)別對待：

對欠費商戶的追繳手段，根據(jù)品牌依存度，區(qū)別對待；

可以區(qū)分：品牌在項目業(yè)態(tài)組合中的重要度、合作意愿、對項目的形象貢獻、租金貢獻、人氣貢獻等方面，進行劃分。

對欠費商戶的追繳手段，根據(jù)欠費性質(zhì)、嚴重程度，區(qū)別對待；

實施追繳時，要首先對欠費商家的情況進行評估，以確定所適用的追繳手段?？梢詤^(qū)分：合同糾紛欠費、設(shè)施糾紛欠費、位置不佳/無力交費、偶然欠費、屢次欠費；小額欠費、大額欠費；短期欠費、長期欠費；惡意欠費、釘子戶等類別。

對欠費性質(zhì)、嚴重程度的評估，區(qū)別對待。對擬采取手段給自身帶來的風險、因此可能付出的代價的評估。某些處理手段可能給自身帶來風險、或付出的代價太高，要慎用。兵法云：“兵兇戰(zhàn)危，不得已而用之”。上策是“上兵伐謀，不戰(zhàn)而屈人之兵”。租金費用收取工作要與責任目標考核掛鉤。

——各項目按照與公司簽定的目標責任書，將該項工作的責任目標分解落實到相關(guān)部門、落實到責任人。每月對完成情況進行考核獎懲。

——各項目在此過程中總結(jié)出的經(jīng)驗教訓，已經(jīng)發(fā)生的問題不能再重復(fù)發(fā)生，COCOPARK已經(jīng)出現(xiàn)的問題不能再帶到第三空間，在運營項目的問題不能在龍崗項目、星河中心等新項目開業(yè)以后再發(fā)生。

商業(yè)項目運營數(shù)據(jù)與經(jīng)營分析的邏輯關(guān)系：

公司以前沒有多項目運營管理體系，單項目運營管理有初步的體系，但是也不夠完善。偏重于現(xiàn)場管理，宏觀管理方面除了目標計劃管理以外幾乎完全是空白?，F(xiàn)在我前頭建立了多項目運營管理體系，全面監(jiān)測和分析項目運營指標數(shù)據(jù)。運營數(shù)據(jù)和經(jīng)營分析的邏輯關(guān)系是： 目標責任完成情況（進度百分比）、各項收入、費用支出統(tǒng)計表，反映出項目整體經(jīng)營狀況是否健康、良好。

可以公司據(jù)此評估各個商業(yè)項目是否如期實現(xiàn)集團和公司下達的各項目標、收支指標。并據(jù)此要求項目管理層制定出合理的經(jīng)營管理政策、措施。各業(yè)態(tài)品類商戶的“銷售坪效”，反映出賣場對商戶的價值大小。

各業(yè)態(tài)品類商戶的“租金費用坪效”，反映出賣場對我們業(yè)主方的價值大小。

客流量統(tǒng)計與分析，反映出商場的集客能力。

可據(jù)此評估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營業(yè)時間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營業(yè)成本。

客流量統(tǒng)計與分析，反映出商場的集客能力。

可據(jù)此評估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營業(yè)時間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營業(yè)成本。

商戶與我們的

3種合作方式（固定租金、聯(lián)營、底租加扣點）的“銷售坪效”與“租金費用坪效”對比，反映出哪種合作方式經(jīng)營銷售效果好，哪種合作方式對我方租金費用貢獻大。

事實說明，3種合作方式的銷售坪效相近，但是聯(lián)營扣點這種合作方式的租金費用坪效太低，低大約一倍。說明這種合作方式不利于我們。同時這種方式商戶的結(jié)算管理復(fù)雜，需要我方投入收銀人員，增加我方經(jīng)營成本。所以，這就需要租務(wù)部門認真進行分析，并在以后的招商合作中，招商合同談判中，商戶調(diào)整中，從政策層面予以調(diào)整。

各類業(yè)態(tài)的“銷售坪效”與“租金費用坪效”對比，反映各大類業(yè)態(tài)哪種經(jīng)營銷售效果好，各自對我們的貢獻究竟在哪里？

A、集客貢獻——銷售坪效高但租金費用坪效低的，如吉之島，必須是由于他的集客能力強，才可以允許他的租金貢獻低。

B、租金貢獻——銷售坪效低但租金費用坪效高的，如銀行，雖然他沒有銷售額，但是他的租金貢獻很高。這類高租金貢獻的商戶應(yīng)占相當?shù)谋壤?，才能使我們獲得理想的租金回報。C、消費延伸貢獻——銷售坪效和租金費用坪效都不高的，必須要體現(xiàn)滿足顧客在賣場消費功能的延伸上，否則就應(yīng)被淘汰。通過這個方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出一個適合我們的各業(yè)態(tài)的合理分布比例，整體實現(xiàn)集客能力、租金貢獻、消費延伸能力。才能從業(yè)態(tài)規(guī)劃開始，就使商場具備健康、良性發(fā)展的前提。

不能簡單地按照教科書上所謂的‘購物中心業(yè)態(tài)黃金比例’：零售、餐飲、娛樂 52：18：30進行規(guī)劃招商，應(yīng)針對項目特點進行分析，調(diào)整其業(yè)態(tài)分布比。例。COCOPARK 的業(yè)態(tài)比例零售、餐飲、娛樂（影院）、時尚超市 39：36：15：10，還需要動態(tài)檢驗其合理性。

各大類業(yè)態(tài)的比例確定以后，才能有針對性地進行招商工作。經(jīng)營過程中的商戶調(diào)整工作也是以此為依據(jù)之一。目前運營過程中商戶的調(diào)整，也未依據(jù)經(jīng)營分析數(shù)據(jù)。

各業(yè)態(tài)內(nèi)部各具體品類 / 品牌的“銷售坪效”與“租金費用坪效”排名，對比反映各具體品類 / 品牌哪種經(jīng)營銷售效果好，哪種對我們的租金貢獻大。

通過這個方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品類、品牌的經(jīng)營好壞，對我們的價值貢獻大小。才能有針對性地進行商戶調(diào)整，哪些應(yīng)該優(yōu)先引進來，哪些應(yīng)該淘汰。這也是商戶調(diào)整工作的依據(jù)之一。

經(jīng)營分析中設(shè)定了各品類的“銷售毛利”與“租金費用坪效”對比，實際上是比較商戶的“獲利能力”與“經(jīng)營成本”，反映的是商戶的盈利能力大小。

通過這個方面的分析，能夠得出各品類的經(jīng)營好壞，盈虧狀況，才能有針對性地進行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

“租金費用欠收”的分類統(tǒng)計，反映出商戶與我們合作的好壞。通過欠收原因分析，同時反映出商戶與我們的矛盾到底在那些方面。通過這個方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品牌與我們合作的好壞。才能有針對性地進行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

同時，商管部門通過欠收原因分析，分析商戶與我們的矛盾所在，進行針對性的改進商場的現(xiàn)場管理工作。

商業(yè)項目運營監(jiān)管體系在實際工作中的意義：

商場業(yè)主作為租賃方，我們的投資回報收益是通過租金實現(xiàn)的，賣場在資本市場上升值與否，很大程度上也是取決于投資回報水平。所以，我們的一切經(jīng)營工作，應(yīng)該圍繞租務(wù)工作為中心，來實現(xiàn)租金回報最大化為目的。

通過上述方面的綜合分析和評估后，租務(wù)部門才能有的放矢地確定商場業(yè)態(tài)比例，確定各種合作方式的比例，有針對性地進行招商工作、業(yè)態(tài)調(diào)整工作、商戶調(diào)整工作。哪些應(yīng)該商戶優(yōu)先引進來，哪些應(yīng)該淘汰。提前就心中有數(shù)。而不是等到某些商戶經(jīng)營不下去了、逃場了，才被動地處理問題。

租務(wù)部門應(yīng)該加強從這些角度進行經(jīng)營分析，加強與商管部門共享數(shù)據(jù)，深入挖掘和分析數(shù)據(jù)背后的意義、內(nèi)涵，真正將經(jīng)營分析有效指導(dǎo)租務(wù)工作，以及整個商場的經(jīng)營管理工作。

通過上述方面的綜合分析和評估，商業(yè)項目才能從項目前期業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商，一直到經(jīng)營階段，始終能夠保障賣場的健康良性發(fā)展，保障賣場的租金收益最大化，保障業(yè)主投資回報最大化。

搞清楚這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯關(guān)系，明白這些數(shù)據(jù)和分析的意義，搞清運營監(jiān)管體系的意義，就不會簡單地認為“太復(fù)雜，沒有意義，加重了項目的工作量”，就會變“上面要項目做”，為“項目自己要做”。12月3日，COCOPARK 還是主動邀請到總部各職能部門，召開了10月份經(jīng)營分析報告會。雖然公司仍有一些雜音，但是這一次項目自己認為必要，這一次經(jīng)營分析會是COCOPARK他們自己要做的。項目為什么要做這件事（數(shù)據(jù)統(tǒng)計和經(jīng)營分析）？是項目自己經(jīng)營管理的真正的、實際的需要。原因是他們認識到，這樣可以主動、有的放矢地進行商戶調(diào)整，可以促進COCOPARK的業(yè)態(tài)調(diào)整工作，可以避免商戶逃場造成的工作被動情況，是意義重大，而不是沒有意義。這也是前兩次項目例會上提出來的。

由于領(lǐng)導(dǎo)層的認識問題，第三空間項目仍然沒有充分認識到這件事的意義，干脆不再召開經(jīng)營分析會，這也是需要糾正的。

如果運營管理部不去統(tǒng)籌這些核心管理工作，卻仍然習慣性地沿用百貨公司的、單項目的管理模式，去加強現(xiàn)場巡場，能發(fā)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)嗎？能分析出來這些數(shù)據(jù)背后的問題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些商場管理的核心問題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些問題之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系嗎？統(tǒng)統(tǒng)不能。

況且，現(xiàn)場巡場已經(jīng)有項目服務(wù)督導(dǎo)、項目商管人員、項目管理層、啟勝顧問天天都在做，已經(jīng)疊床架屋、密集到無以復(fù)加，何必還要總部的運營管理部去加強？如果我們本末倒置，只能是忙于當救火隊，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，這都不是對公司真正有意義的做法。

商業(yè)項目運營管理的信息化問題：

一個完整和成熟運營的購物中心，一般要完全做到‘四個統(tǒng)一’：

1、統(tǒng)一商戶管理（統(tǒng)一招商、商戶管理、商戶結(jié)算、統(tǒng)一收銀）；

2、統(tǒng)一營銷；

3、統(tǒng)一物業(yè)管理；

4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督。

一個完整和成熟運營的購物中心，如果完整地規(guī)劃，一般應(yīng)規(guī)劃具備如下 IT信息系統(tǒng)：

——商戶管理系統(tǒng)（一般會集成：商戶合同管理系統(tǒng)、商戶坪效分析系統(tǒng)、商戶調(diào)整管理系統(tǒng)）； 統(tǒng)、消費卡系統(tǒng)）

——物業(yè)管理系統(tǒng)（一般會集成：物業(yè)收費系統(tǒng)、電子防盜安全系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、商戶報警呼叫系統(tǒng)、客流量分析系統(tǒng)等）

——消費者服務(wù)系統(tǒng)（一般會集成：消費者互動服務(wù)系統(tǒng)、投訴處理系統(tǒng)促銷管理系統(tǒng)、商戶互動服務(wù)系統(tǒng)等）；

——自營管理系統(tǒng)（一般會集成：收銀系統(tǒng)、消費卡系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)、自營部分零售/餐飲/娛樂管理信息系統(tǒng)）

——行政管理系統(tǒng)（一般會集成：辦公自動化OA系統(tǒng)、行政管理系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)）

——人事管理系統(tǒng)（一般會集成：人事管理系統(tǒng)、薪酬系統(tǒng)、績效管理系統(tǒng)）——財務(wù)管理系統(tǒng)（一般會集成：財務(wù)管理系統(tǒng)、所有與財務(wù)有關(guān)的相關(guān)系統(tǒng)與之連通。）

目前我司的商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，有幾大瓶頸問題需要解決：

現(xiàn)階段 ERP 系統(tǒng)中，部分功能模塊不能滿足租務(wù)和商管部門的基本需求。例如商戶信息查詢、商戶談判信息、商戶合同維護等子系統(tǒng)之間的信息關(guān)聯(lián)性不夠、且不夠快捷和方便；推廣模塊與實際使用情況不符合，系統(tǒng)中的流程與系統(tǒng)外流程不一致，缺乏與實際工作相結(jié)合。

我們在運營的兩個商業(yè)地產(chǎn)項目，工作人員之所以感覺工作量大、復(fù)雜，實際上是因為信息化工作的滯后引起的。原因是由于當初上馬IT 信息系統(tǒng)時，規(guī)劃考慮不充分，目前的ERP 系統(tǒng)與項目運營實際需要脫節(jié)，導(dǎo)致目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析工作幾乎全部要靠人工實現(xiàn)，所以有那么多抱怨。這個問題也應(yīng)該正確認識，并予以解決。

信息化的另一個重點在于：從技術(shù)上解決目前聯(lián)營商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓合作商戶自己填報數(shù)據(jù)、或我們的商管估計填報。

為了解決目前ERP管理信息系統(tǒng)存在的問題，應(yīng)進一步采取如下措施：對信息化體系運行效果、和功能需求，以及與實際流程不符合之處，進行各部門集體評估，由信息化小組踢出解決方案，然后各部門集體對解決方案進行評審，采取有效措施，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的效果。

目前階段，由于公司信息化的滯后，暫時先用人工方式實現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、對比、分析，也是一個很大的進步。這樣一次次地通過分析逐步完善，最后形成科學的模式，固定下來到信息系統(tǒng)中去，這也是給信息化系統(tǒng)標準化開路，也是磨刀不誤砍柴工。

再把這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計和對比工作信息化、自動化，管理人員就能把寶貴的精力投入到數(shù)據(jù)分析、經(jīng)營分析、制定經(jīng)營政策等創(chuàng)造性工作中去了。因為信息化工作的成功，是“三分在技術(shù)，七分在管理”，無論是 ERP 系統(tǒng)改造，還是運營信息化、管理信息化工作，都需要也只能是我們在管理上先行的。

目前來說，這個意見公司仍然沒有引起足夠重視，又想拋開目前運營監(jiān)管體系積累的有效經(jīng)驗，拋開 ERP 系統(tǒng)的完善可能性，試圖另行憑空上馬一套信息系統(tǒng)。這些都是沒有繼承性的盲目表現(xiàn)。如果脫離這些有效的管理實踐去搞信息化，還會重蹈我們目前這個系統(tǒng)的覆轍、還會勞民傷財。

新商業(yè)項目的籌備與運營管理策劃問題：

隨著第三空間

5月18日開業(yè)，該項目4個月倒計時開業(yè)籌備工作圓滿畫上了句號。隨后轉(zhuǎn)入運營管理部旗下進行運營管理。還有龍崗、星河中心2個新商業(yè)地產(chǎn)項目的籌備工作：

星河中心由于內(nèi)外部組織資源有保障、策劃論證充分，運作得比較成熟。但是龍崗項目籌備工作在這兩個方面目前都存在較大問題：

1、必須優(yōu)先解決內(nèi)外部組織“資源”問題（R）：

組織問題是工作的資源保障和基礎(chǔ)。因此，第一步首先要：

1）、迅速建立內(nèi)部組織：

龍崗項目小組負責人

9月中旬剛剛變化，項目小組的分工問題也在9月18日項目例會上剛剛初步提出，談到必須要有專職的人員，包括公司各職能部門的參與方式的協(xié)調(diào)確定。建立內(nèi)部組織工作已經(jīng)非常倉促，要加大力度。

2）、急待建立外部組織：

目前最迫切的工作是篩選顧問合作公司。包括工程規(guī)劃設(shè)計公司、商業(yè)策劃顧問公司、推廣代理公司、招商顧問/代理公司、運營管理顧問公司、物業(yè)管理顧問公司等6大類別的顧問/代理公司。

建立外部組織工作目前處于停滯狀態(tài)，目前只有工程規(guī)劃設(shè)計與顧問公司。如不迅速建立外部顧問團隊，所有工作必定因沒有充分策劃論證而失敗。

2、內(nèi)外部組織資源完備以后，再做項目“策劃”工作（P）： 項目策劃工作是開展前期工作的方向，必須由項目小組分工協(xié)調(diào)、各咨詢顧問公司提出策劃方案、公司各職能部門參與論證，才能保證策劃質(zhì)量，避免走錯路、走彎路、走回頭路。項目策劃工作要分階段，實現(xiàn)如下策劃，而且這些工作有先后因果次序關(guān)系，不可錯亂： A、定位與可行性分析；（急待請顧問公司做）B、整體工作計劃；（有初稿待完善）C、規(guī)劃設(shè)計；（無明確定位，就先有了初稿）D、招商方案；（優(yōu)先請顧問公司做）E、企劃推廣方案。（待請顧問公司做）F、運營方案；（待請顧問公司做）

3、最后，才解決“執(zhí)行”層面的問題和協(xié)調(diào)工作。（D‐C‐A）

目前，在內(nèi)外部資源都嚴重缺乏的情況下，就試圖直接定位、規(guī)劃設(shè)計、招商策劃、推廣策劃、管理模式策劃，是非常不科學的。所有工作必定因沒有足夠資源、沒有經(jīng)過充分策劃、論證，而注定要走錯路、走彎路、走回頭路的。

也就是，必須按照“調(diào)集資源R——策劃P——執(zhí)行D——檢查評估C——改進A”的閉環(huán)循環(huán)模式，開展項目籌備工作。目前的做法與此原則偏離，必須糾正。

上述意見，我在9月18日會議上已經(jīng)提出，會后又專門提出書面建議，但 是仍然未能引起公司重視。直到11月21 日會議上，黃董事長再次強調(diào)：“要迅速引進外部顧問機構(gòu)，讓他們在規(guī)劃、招商、推廣、營運上提出專業(yè)意見，經(jīng)營公司要多學習和聽取顧問代理公司的意見”。才得到公司重視，匆匆忙忙找顧問公司，等找好以后必然還要重新策劃、論證。

我認為新商業(yè)項目的運營管理策劃，應(yīng)該有一個一貫的思路、按如下步驟進行：

由項目顧問公司根據(jù)項目定位、規(guī)劃設(shè)計、招商策劃、贏利模式，提出項目運營管理策劃草案；公司職能部門牽頭審議、補充顧問公司提出的運營管理策劃草案。審議、補充的重點是： 項目顧問公司提出的項目運營管理策劃草案，是否符合項目定位、規(guī)劃設(shè)計、招商合作模式、贏利模式？ 運營管理策劃草案是否與招商合作模式、物業(yè)管理模式、信息系統(tǒng)策劃等模塊相適應(yīng)？ 老項目的運營經(jīng)驗在是否新項目推廣，老項目的教訓是否在新項目避免。

最終形成的運營管理策劃包括：組織架構(gòu)、商戶公約、商戶手冊、商戶員工手冊、運營管理手冊、信息化系統(tǒng)、物業(yè)管理手冊策劃等方面。

人力資源方面，老項目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當往新項目充實，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，雙重浪費人力資源。

商業(yè)項目的管理規(guī)范化、標準化問題：11月底，管理咨詢公司已經(jīng)進駐，公司也提出籌備上市的前景，需要把星河商業(yè)項目的管理規(guī)范化、標準化。

根據(jù)老項目的運作實踐、新項目的策劃經(jīng)驗，在后續(xù)的運營管理工作中不斷進行雙向優(yōu)化綜合，逐漸形成有星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項目管理模式。

最后，把星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項目管理模式標準化、規(guī)范化，達到

ISO9000標準的要求，進行體系的達標認證，并持續(xù)改進。這才算星河商業(yè)項目的管理模式已經(jīng)錘煉成熟。

如果公司領(lǐng)導(dǎo)班子對此認識清楚、全力傾斜的話，預(yù)計能夠在2008‐2009年實現(xiàn)這個目標。

以下是一些補充建議，雖然不一定準確，為了公司我還是提出來。

對完善商業(yè)地產(chǎn)多項目運營管理的建議：

1、反思運營管理上的瓶頸問題，應(yīng)以優(yōu)化“合作模式”與“收銀模式”為核心，以信息化為手段，降低管理成本，強化運營管理統(tǒng)計分析職能，形成科學合理/效益最大化的運營模式：

A、合作模式；應(yīng)以固定租金為主、浮動租金為輔，以提高收益、降低管理成本；這在經(jīng)營分析會上已指出。

B、收銀模式；應(yīng)杜絕百貨業(yè)經(jīng)營模式，逐漸以商戶自收銀為主，以降低經(jīng)營成本，同時，必須解決相應(yīng)的監(jiān)管問題，堵塞目前的監(jiān)管漏洞。這在經(jīng)營分析會上已指出。

C、信息管理應(yīng)在運營體系基礎(chǔ)上完善、實現(xiàn)自動化，而不是拋開。關(guān)于運營體系的邏輯關(guān)系我已講清楚了，每條都十分必要，不那樣就無法科學分析和決策。另外，急須從技術(shù)上解決目前聯(lián)營商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓商戶自己填報數(shù)據(jù)或我們的商管估計填報。

2、對公司管理的建議：公司應(yīng)杜絕高層兼項目職務(wù)，造成的管理不順暢、軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面?，F(xiàn)在各項目只有一個老總沒有在總部兼職。公司對多項目運營管理統(tǒng)一認識不統(tǒng)一，說“加重了項目工作量”、“應(yīng)該去加強現(xiàn)場管理”。月度運營指標與考核這一部分拿掉了，只剩下數(shù)據(jù)統(tǒng)計與經(jīng)營分析。環(huán)境的阻力已經(jīng)超出個人主觀能動性所能左右的范圍。目前問題的根子在于：公司高層兼下面項目領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，造成軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面。因此，沒有一個職能部門實際上能夠?qū)椖窟M行有效管理。這個問題上半年就建議過，后來卻有增加的趨勢，加強了割據(jù)局面，更加無法統(tǒng)一管理。

3、運營項目可以考慮實現(xiàn)‘營招分離’，職能清晰化；上上下下都已多次提出，項目上感到眉毛胡子一把抓，總部職能部門也根本無法對口管理。根據(jù)實踐中逐漸暴露的問題，需要繼續(xù)理順公司和項目的組織架構(gòu)和職責分工。今年，COCOPARK試點了將“營招合一”的商管模式，改為商管和租務(wù)并行運作的‘營采分離’的管理模式，實現(xiàn)了營運和招商兩大職能的分離；條件成熟時會在第三空間予以推廣。希望能從管理結(jié)構(gòu)上也采用先進的‘營采分離’模式，從根本上解決問題。

4、服務(wù)管理是商戶為主體，現(xiàn)場管理的主體在項目?？偛客卣箍蛻舴?wù)職能應(yīng)量力而行，應(yīng)優(yōu)先整頓運營管理上的混亂局面。

5、人力資源方面，老項目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當往新項目充實，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，浪費人力資源。

6、項目進入成熟期以后，推廣費用應(yīng)適當?shù)剞D(zhuǎn)變?yōu)橛糜诖黉N折讓，讓利于消費者。

第四篇：昆明商業(yè)市場調(diào)研分析報告1

昆明市商業(yè)市場調(diào)研分析報告城市概況城市經(jīng)濟發(fā)展水平3 居民生活水平4 社會消費發(fā)展城市商業(yè)發(fā)展概況及趨勢 6 城市規(guī)劃及發(fā)展政策城市功能規(guī)劃政策以及發(fā)展方向分析

1.1 城市概況

昆明市整體概況

云南省會城市：云南省省會昆明，是云南 政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、商貿(mào)、旅游、信息、金融中心和交通、通訊樞紐。昆明位于滇東高原中部，東北距首都北京 約2千公里。面積約2萬平方公里，轄五區(qū) 一市八縣，全市常住人口628萬人。經(jīng)濟實力較強的城市：據(jù)云南城市競爭力 報告，昆明在經(jīng)濟規(guī)模競爭力、產(chǎn)業(yè)層次 競爭力及收入水平競爭力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、煙草加工 業(yè)、冶金工業(yè)等是該區(qū)域的特色產(chǎn)業(yè)。擁有良好旅游文化資源：素有“春城”美 譽的昆明具有“天氣常如二三月，花枝不 斷四時春”的宜人氣候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成昆明的支柱 產(chǎn)業(yè)之一。

新疆

青海

甘肅

陜西

西藏

四川

貴州

緬甸

昆明

老撾 泰國

柬埔寨

馬六甲

第五篇：商業(yè)全程策劃運營管理合作協(xié)議

商業(yè)全程策劃運營管理合作協(xié)議

甲方: 乙方:

甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，在平等互利的原則下，經(jīng)雙方友好協(xié)商，就甲方_______________________（以下簡稱：本項目）引進乙方商業(yè)管理團隊，通過優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合的形式組建聯(lián)合項目小組事宜達成共識，共同訂立本協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容如下： 第一條：項目地址

第二條：經(jīng)營場地

甲方項目_____________________，建筑面積約____平方米，如經(jīng)營場地面積增減，可由雙方另行商定執(zhí)行。第三條：合作期限

20_年__月__日至20_年__月__日。采用分階段實施工作的方式；合同期滿后，經(jīng)甲乙雙方同意，可繼續(xù)合作經(jīng)營并簽訂新的合作協(xié)議。第四條：合作方式與管理方式

委托全程策劃獨家招商運營管理

1、雙方協(xié)商同意乙方為甲方提供商業(yè)管理的方式是：全程1+1駐場運營操作模式（乙方全程跟蹤本項目進展）：以乙方的整體商業(yè)運作實力為支持，組成相應(yīng)的專業(yè)管理技術(shù)團隊，專職為本項目提供商業(yè)全程策劃運營管理。乙方根據(jù)本項目開發(fā)工作流程派出一個專業(yè)開發(fā)市場的技術(shù)團隊，對市場前期進行項目市場調(diào)查、項目規(guī)劃、擬定經(jīng)營范圍定位、經(jīng)營風格定位、招商資源整合、制定運營方案、指示系統(tǒng)設(shè)計、經(jīng)營比例分配、整合規(guī)劃設(shè)計、撰寫管理手冊、人員內(nèi)訓、確定招商政策、招商前期準備、培訓方案制定、預(yù)定開業(yè)活動時間、廣告推廣方案、活動方案等。

第五條：工作內(nèi)容及運營管理費用支付方式：

雙方同意乙方為甲方經(jīng)營的本項目提供商業(yè)管理技術(shù)及商業(yè)全程策劃獨家代理招商運營管理工作。其中：

第一階段：前期市場調(diào)研、項目規(guī)劃策劃顧問及市場定位建議

1、工作范圍：

A、雙方確定本項目前期操作系統(tǒng)制定工作； B、完成項目運營規(guī)劃并得到甲方的認可；

C、項目規(guī)劃運營模式利潤分析策劃報告并得到甲方的認可；

D、本項目招商方案的制定、項目招商資源的分析和儲備、乙方招商團隊人員的配置及前期工作的開展。

2、工作內(nèi)容：

A、提供《項目商業(yè)定位及可行性分析方案》； B、提供《項目招商運作實施方案》； D、提供《項目全年運營計劃方案》。

3、工作期限：自20_年__月__日起__至__年__月__日止。（視雙方洽談確認及簽訂合同后的80天之內(nèi)，如果雙方確認期延后則第一階段的預(yù)定合作期則相應(yīng)延后）

4、運營費用標準及支付方式：

（1）、第一階段總運營費用：人民幣壹拾萬元整（￥100000.00）（營運費用收取均為稅后款項）

（2）、費用支付方式：

A、本協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，甲方向乙方支付人民幣伍萬元整（￥50000.00），作為本項目第一階段乙方首批管理運營費用，乙方項目部根據(jù)階段工作內(nèi)容入駐項目開始啟動及實施工作；

B、第一階段剩余款項：人民幣伍萬元整（￥50000.00）。支付方式為乙方全額完成下列幾項工作時甲方須一次性付交給乙方支配：

a．項目啟動招商前雙方所約定的各項工作分析落實、項目招商方案、各項招商籌備工作并得到甲方認可；

b、甲方根據(jù)乙方第一階段的實施方案評估，甲方認為乙方出具的商業(yè)運作相關(guān)方案可實施率達到60%（含）以下，甲方不必支付乙方運營管理費余款，雙方協(xié)議自行終止；

5、第一階段合同協(xié)議方案簽訂后，為了方便乙方進駐人員進行前期招商籌備、咨詢接待工作等，甲方須提供臨時辦公場所，并配備一臺電話及電腦設(shè)施及必要的辦公設(shè)施及用品；（辦公場所所配置的電腦、辦公用品、通訊器材等根據(jù)實際要求由乙方羅列清單給甲方審核配置）；

第二階段：招商實施期（簽訂第二階段招商實施考核標準作為補充協(xié)議）

1、意向工作目標：

2、意向工作范圍及內(nèi)容： A、項目商業(yè)包裝建議；

B、擬定招商工作進度時間表，聯(lián)系項目目標商戶； C、擬定各階段招商策略

D、項目招商、代理引進、機構(gòu)接待合作洽談、合同簽訂、培訓內(nèi)容及指導(dǎo)工作。

第二階段啟動招商期間，為了高效完成招商工作，擴大項目的影響力和知名度，持續(xù)保持項目的熱度和吸引力，乙方建議甲方投入專項招商資金；A、招商前期可以利用目前項目已經(jīng)制作的廣告位增加招商的信息內(nèi)容；B、在招商期間，重點針對專項區(qū)域投入招商廣告費用，廣告投入的費用由乙方提出可行性建議方案，甲方審核通過后由雙方確定的團隊執(zhí)行，乙方目前約計的廣告投入費用量為項目收益標的總量的37%左右，具體根據(jù)市場及項目進度實際申報，方案及費用的最終決定權(quán)歸甲方所有。（具體雙方可簽訂項目廣告投放實施協(xié)議）

第三階段：商業(yè)運營管理培訓及商場開業(yè)常態(tài)化運營階段

1、乙方有信心、有能力在加大力度完成第一階段及第二階段招商的基礎(chǔ)上，切入項目招商后期的籌備、公司制度的建立、培訓，以及開拓市場培育工作（1—3年或更長時間的合作），項目常態(tài)化運營后，乙方建議以管理顧問的形式繼續(xù)與甲方進行合作，協(xié)助甲方培訓管理團隊、跟進公司管理工作。

2、商定期限：以項目招商完成量至80%以上，雙方則商談第三階段合作協(xié)議，并簽訂《項目第三階段管理營運協(xié)議》。

第六條：甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方權(quán)利和義務(wù)

A．戰(zhàn)略決策權(quán)：甲方擁有本項目的戰(zhàn)略決策權(quán)，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。B．人事安排權(quán)：如乙方團隊的組成人員未能達到本項目的相關(guān)職務(wù)要求時，甲方有權(quán)要求乙方對相應(yīng)人員進行調(diào)整。因乙方策劃招商期間經(jīng)營指標連續(xù)三個月未能達到70%，甲方有權(quán)終止本協(xié)議。

C．經(jīng)營管理方案審批權(quán)：甲方負責乙方為本項目所制定的相關(guān)商業(yè)運作方案的審定。

D.保證項目合法義務(wù)：甲方保證本項目具有合法齊備手續(xù)、項目推行進度必須達到招商運營工作要求、嚴格按照招商管理進度進行及開展工作，明確制定項目可持續(xù)發(fā)展目標及方向

E．投資預(yù)算、管理費款項的撥付義務(wù)：甲方應(yīng)確保按其審定的投資預(yù)算、乙方運營中心管理開支等費用提供相應(yīng)的款項，以確保項目商業(yè)策劃、招商、籌備及商業(yè)運營的順暢實施。

F．合法經(jīng)營資格義務(wù)：甲方應(yīng)依法取得本項目經(jīng)營的合法資格，并負責協(xié)調(diào)處理工商、稅務(wù)、金融、技監(jiān)、質(zhì)檢、衛(wèi)生、消防、公安等行政部門的相關(guān)工作。

G.運營預(yù)算支付義務(wù)：甲方應(yīng)按本協(xié)議的約定按時足額向乙方支付相應(yīng)的運營預(yù)算費用及其他款項，不得推諉拖欠，拖欠達5日以上，乙方有權(quán)調(diào)回項目運營中心人員，甲方須在3日內(nèi)付清拖欠款項。

H．提供辦公條件及住宿條件的義務(wù)：甲方應(yīng)為乙方提供必要的辦公條件及住宿條件，包含辦公場地、通訊設(shè)備（不含手機，只提供固定電話機）、名片、辦公設(shè)備、辦公用品等，便于乙方工作開展。以上所有辦公用品所有權(quán)歸甲方所有，合同期滿前5天乙方將所有辦公用品交付給甲方。

2、乙方的權(quán)利和義務(wù)

A.乙方對本項目進行專業(yè)化管理，享有全程策劃運營管理的權(quán)限，具體內(nèi)容包括但不限于：

●本項目獨家招商作業(yè)的執(zhí)行； ●本項目實際運作時的經(jīng)營管理；

●本項目部門調(diào)整及人員的招募、任用、管理及解聘； ●本項目的營銷策劃工作；

●內(nèi)部管理制度及業(yè)務(wù)流程的改造等；

B.本項目全程策劃運營管理工作乙方應(yīng)按雙方約定時間向甲方提交整體工作計劃，并接受甲方的監(jiān)查和質(zhì)詢。

C.具體事務(wù)執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)：乙方享有本項目經(jīng)營管理工作的組織執(zhí)行權(quán)、工作執(zhí)行、落實及相關(guān)事務(wù)的監(jiān)督檢查權(quán)。

D.經(jīng)營管理方案的制定義務(wù)：乙方為本項目所制定的相關(guān)商業(yè)運作方案，經(jīng)甲方審定后，乙方負責組織運作實施。

E.規(guī)章制度制定義務(wù)：乙方應(yīng)按時為本項目建立規(guī)范運營管理所需的規(guī)章規(guī)范、業(yè)務(wù)流程、崗位職能，并指導(dǎo)實施；同時，完成對商場各級人員的相關(guān)培訓及考核工作。

3、保密

甲方向乙方保證及承諾，其根據(jù)本協(xié)議從乙方獲得的機密資料均不得向任何第三人泄露及提供。乙方向甲方保證及承諾，其根據(jù)本協(xié)議從甲方及本項目獲取 的甲方及本項目的任何商業(yè)秘密及業(yè)務(wù)資料均不得向任何第三人泄露及提供。在法律、法規(guī)有強制性要求的情況下，各方可不受上述保密義務(wù)的約束。第八條：協(xié)議生效、變更和解除

1、本協(xié)議自各方代表簽字、蓋章并生效。

2、本協(xié)議生效后如需修改應(yīng)經(jīng)各方協(xié)商一致，只能采取書面形式進行修改。第九條：不可抗力

1、當本協(xié)議的履行因任何“不可抗力事件”而被延遲或受到阻礙時，僅應(yīng)這部分被延遲或被阻礙的履行，一方不需為此承擔本協(xié)議項下的任何責任。“不可抗力事件”是指超過了一方所能合理控制的范圍并在受影響方加以合理的注意之下仍不能避免的任何事件，其中包括但不限于，政府行為、自然力、火災(zāi)、爆炸、地理變化、風暴、洪水泛濫、地震或戰(zhàn)爭。受“不可抗力事件”影響尋求免除本協(xié)議項下或本協(xié)議任何條款項下履行責任的一方應(yīng)盡快將此項免除責任一事通知另一方。

2、以上如與國家法律、法規(guī)相悖，則以國家法律、法規(guī)為準。第十條：適用法律和爭議的解決

1、本協(xié)議之訂立、效力、解釋、履行、爭議解決均適用中華人民共和國法律。

2、因履行本協(xié)議發(fā)生爭議，由雙方友好協(xié)商解決，如果在爭議產(chǎn)生后，各方未能以協(xié)商方式解決爭議，或凡因本協(xié)議或與本協(xié)議相關(guān)的任何問題引起的爭議，雙方均可向本項目所在地人民法院提起訴訟。第十一條：項目收益分配及其他約定

（一）1、項目投資預(yù)算報表由乙方制定并通過甲方審查通過。乙方享有運營預(yù)算的支配權(quán)，甲方享有決定權(quán)。

2、本合同所提投資預(yù)算拾萬元只包含本項目一二階段經(jīng)費的一個總投入。如需增加預(yù)算投入，甲乙雙方協(xié)商一致之后由甲方支出。

3、預(yù)算開支包含項目整體運營費用。（如運營中心人員工資，廣告支出，活動支出及各種輔料準備等）

4、甲方委托乙方為本項目獨家運營管理招商工作方，招商期間若有其他渠道及第三方介紹代理簽約成功，同樣視為甲乙雙方共同業(yè)績。

5、項目自合同簽訂之日起至合約結(jié)束，甲方的主體公司（____________）所有收益,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致；甲方占___% 乙方占___%。（收益比例總為百分百）

（二）1、為便于配合，提高效率，雙方約定：凡需要各方共同確認的重大決策、重大事項、急需解決的工作事項，以書面方式交流意見，審定議案，執(zhí)行落實。

2、本協(xié)議僅限于本項目的相關(guān)運營管理等事宜，若甲方委托乙方策劃運作其他項目，則各方另行簽訂相應(yīng)的協(xié)議。

3、本協(xié)議未盡事宜，各方另行協(xié)商，達成書面補充協(xié)議，作為與本協(xié)議具有同等法律效力的有效附件。

4、本協(xié)議所列附件均為本協(xié)議的有效組成部分。

5、本協(xié)議一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，每份具有相同的法律效力。

甲方：

乙方：

法定代表人或授權(quán)代表：

法定代表人或授權(quán)代表：

簽訂日期 ： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日