第一篇：騰訊網(wǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析報(bào)告

騰訊網(wǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析報(bào)告

2012300710053周秋子新傳二班

門戶網(wǎng)站，是指通向某類綜合性互聯(lián)網(wǎng)信息資源并提供有關(guān)信息服務(wù)的應(yīng)用系統(tǒng)，最初提供搜索服務(wù)、目錄服務(wù)。一般，人們對(duì)“門戶網(wǎng)站”的概念更傾向于提供資訊服務(wù)的新聞 門戶網(wǎng)站。但事實(shí)上，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，門戶網(wǎng)站也不得不快速拓展各種新業(yè)務(wù)類型，以期通過門類眾多的業(yè)務(wù)來吸引和留住互聯(lián)網(wǎng)用戶。因此，目前門戶網(wǎng)站的業(yè)務(wù)包羅萬象，已然成為網(wǎng)絡(luò)世界的“百貨商場(chǎng)”。

騰訊正是如此。自1998年創(chuàng)立以來，騰訊借助一個(gè)又一個(gè)新產(chǎn)品，不斷擴(kuò)大在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的版圖，躋身中國(guó)四大門戶網(wǎng)站，更成為目前瀏覽量最大的中文門戶網(wǎng)站。騰訊2012全年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收438.94億元，凈利潤(rùn)127.319億元，蟬聯(lián)國(guó)內(nèi)最賺錢互聯(lián)網(wǎng)公司。商業(yè)模式，根據(jù)泰莫斯的定義，是指一個(gè)完整的產(chǎn)品、服務(wù)和信息流體系，包括每一個(gè)參與者和其在其中起到的作用，以及每一個(gè)參與者的潛在利益和相應(yīng)的收益來源和方式。管理學(xué)大師彼得·德魯克說：“當(dāng)前企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)?！倍v訊自1998年創(chuàng)立至今，短短十幾年間成為世界第二大互聯(lián)網(wǎng)公司，享有互聯(lián)網(wǎng)“印鈔機(jī)”之名，究其原因，也無不與之商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式有著緊密聯(lián)系。

以下，將從商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的五個(gè)構(gòu)成要素來分析騰訊的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，解析騰訊的成功之道。

一．產(chǎn)品

【業(yè)務(wù)與產(chǎn)品】

騰訊標(biāo)榜為“集新聞信息、互動(dòng)社區(qū)、娛樂產(chǎn)品、基礎(chǔ)服務(wù)為一體的大型綜合門戶網(wǎng)站”，其四大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，亦即其四大主營(yíng)業(yè)務(wù)是：QQ、騰訊網(wǎng)（QQ.com）、拍拍網(wǎng)、游戲。QQ是騰訊賴以發(fā)家的基礎(chǔ)和核心業(yè)務(wù)。作為國(guó)內(nèi)最早的即時(shí)通信軟件，QQ在誕生最初可謂就是ICQ的中文版。但正因此，它迎合了中國(guó)第一代網(wǎng)民的需要，并且憑借界面簡(jiǎn)潔、操作容易、免費(fèi)的特性，迅速積累了龐大的客戶群。而現(xiàn)在的QQ，已經(jīng)發(fā)展成為了兼?zhèn)漭^強(qiáng)用戶黏性和一定技術(shù)深度的即時(shí)通訊平臺(tái)。

騰訊網(wǎng)，典型的門戶網(wǎng)站，提供全方位的咨詢服務(wù)。值得一提的是，騰訊網(wǎng)獨(dú)樹一幟地與地方媒體合作，整合打造針對(duì)用戶所在地的“大×網(wǎng)”系列。針對(duì)用戶的地域性，推送其更可能感興趣的新聞和話題。這一服務(wù)，使得騰訊在新聞門戶網(wǎng)上與新浪、搜狐等區(qū)別開來，提升了其競(jìng)爭(zhēng)力。而這種新聞推送是便捷及時(shí)的，與QQ的使用同步，極大地保證了騰訊網(wǎng)的流量增長(zhǎng)。

拍拍網(wǎng)，騰訊旗下c2c電子商務(wù)交易平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)零售商圈。主要有網(wǎng)游、數(shù)碼、女人館、運(yùn)動(dòng)、學(xué)生、哄搶、彩票七大頻道。拍拍網(wǎng)以功能強(qiáng)大的在線支付平臺(tái)財(cái)付通為用戶提供安全、便捷的在線支付服務(wù)；還打造了自己的電商推廣平臺(tái)——易推廣，一定程度上挖走了在淘寶網(wǎng)上生存艱難的淘寶客，從而擴(kuò)大自己的固定用戶群，與更多品牌建立合作。游戲方面，騰訊同樣基于QQ的用戶群，不僅以QQ游戲大廳迅速打敗紅極一時(shí)的聯(lián)眾游戲，更是逐漸開發(fā)或代理運(yùn)營(yíng)了休閑游戲平臺(tái)、大型網(wǎng)游、中型休閑游戲、桌面養(yǎng)成游戲、對(duì)戰(zhàn)平臺(tái)五大類逾六十款游戲。騰訊雖然在網(wǎng)游上常有“抄襲”之嫌疑，但它總能在如界面美工、規(guī)則操作上優(yōu)化了“原版”，這也決定了騰訊在輕松引來用戶后，能高效地留下用戶。

【銷售渠道】 即產(chǎn)品的銷售路線。

騰訊最大的渠道莫過于QQ本身。通過在QQ上捆綁其他產(chǎn)品及服務(wù)，騰訊有效地利用

了QQ積累下的龐大客戶群，不斷把新產(chǎn)品和服務(wù)送達(dá)客戶端。

另一方面，超過9000家網(wǎng)站與騰訊合作——使用QQ賬號(hào)登陸。這一國(guó)內(nèi)最大、關(guān)系最緊、傳播最強(qiáng)的關(guān)系鏈，使得騰訊在別人的地盤上，也能不斷吸納新用戶，增強(qiáng)老用戶對(duì)自己的黏性。

【客戶關(guān)系】在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷概念里，客戶關(guān)系是指在企業(yè)利用技術(shù)手段建立起來的連接企業(yè)與客戶，能夠促進(jìn)雙方及時(shí)、有效溝通的機(jī)制。

騰訊背靠QQ客戶端，有著強(qiáng)大的數(shù)據(jù)挖掘功能。它還設(shè)置了質(zhì)量監(jiān)控小組，讓經(jīng)驗(yàn)豐富的高Level產(chǎn)品人員去監(jiān)控和規(guī)范所有的產(chǎn)品項(xiàng)目。并且用KPI來制約產(chǎn)品項(xiàng)目，服從這些規(guī)范。對(duì)于每個(gè)產(chǎn)品，則都設(shè)置公開的反饋論壇，突出外部入口，積極征詢用戶意見，并以內(nèi)部輪班方式回復(fù)，禁止機(jī)械問答。公司高層不定期巡查每一個(gè)產(chǎn)品論壇，確保產(chǎn)品人員與用戶長(zhǎng)期保持近距離接觸。

二．內(nèi)部基礎(chǔ)

【價(jià)值鏈】指為了向客戶提供產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值，相互之間具有關(guān)聯(lián)性的，支持性活動(dòng)。

騰訊在其各項(xiàng)業(yè)務(wù)之間建立了良好的關(guān)聯(lián)體系，產(chǎn)品環(huán)環(huán)相扣，形成一種內(nèi)部交叉推廣。這使得騰訊持續(xù)保有對(duì)用戶的吸引力。從QQ99到QQ2010，騰訊在這一即使通訊平臺(tái)上陸續(xù)搭載了聊天室、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、電子郵件、瀏覽器、門戶網(wǎng)站、搜索引擎、個(gè)人空間、網(wǎng)游等多種產(chǎn)品，其用戶通過QQ即可接觸到整個(gè)騰訊。而無論從騰訊哪一項(xiàng)產(chǎn)品開始接觸騰訊，都繞不開注冊(cè)騰訊賬號(hào)，也即QQ賬號(hào)；這反過來使得QQ能更有效地將其他產(chǎn)品送達(dá)用戶面前。同時(shí)在QQ.com上，也可以找到下載安裝騰訊所有產(chǎn)品的鏈接。

【核心能力】即公司執(zhí)行其商業(yè)模式所需的能力和資格。

對(duì)用戶而言，騰訊的產(chǎn)品能滿足信息傳遞與知識(shí)獲取、群體交流和資源共享、個(gè)性展示和娛樂、電子交易等方面的需求；同時(shí)手機(jī)用戶還享有多種無線增值業(yè)務(wù)。

而為保障產(chǎn)品都能盡量好地滿足用戶的這些需求，騰訊在內(nèi)部執(zhí)行項(xiàng)目總結(jié)制度——每個(gè)產(chǎn)品上線后，由相應(yīng)的策劃、開發(fā)、測(cè)試人員開會(huì)總結(jié)心得、失誤、改善方法，尤其注意改進(jìn)三方人員的配合過程。用制度的方式來強(qiáng)制反省，強(qiáng)制跨職能溝通。與此同時(shí)，騰訊異?；钴S的內(nèi)部交流氛圍，也能讓產(chǎn)品在內(nèi)部測(cè)試時(shí)得到較多專業(yè)反饋。

【成本投入】包括研發(fā)成本、生產(chǎn)成本、運(yùn)營(yíng)成本等。企業(yè)在哪項(xiàng)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)投入的成本比例較大，可以反映企業(yè)商業(yè)模式的偏向。

由于騰訊有著龐大而且每天迅速增加注冊(cè)用戶的客戶群，其最大的成本投入是在電信運(yùn)營(yíng)方面。CPU、服務(wù)器、寬帶租用等，每月都需上百萬投入。而騰訊為了保證用戶的服務(wù)質(zhì)量，其設(shè)備維護(hù)費(fèi)、多人在線使用服務(wù)的管理費(fèi)也隨著用戶增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。

另一方面，騰訊是中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中研發(fā)投入較高的企業(yè)。2005-2009年間，騰訊的年平均研發(fā)密度（研發(fā)投入/銷售額）就已到達(dá)10.3%。

【營(yíng)銷理念】指企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的指導(dǎo)思想，貫穿于營(yíng)銷活動(dòng)的全過程，并制約著企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)和原則，是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)的基本策略和手段。

騰訊主打“欲望營(yíng)銷”：產(chǎn)品發(fā)布前通過各種渠道讓所有用戶都知道該產(chǎn)品，然后只開放高級(jí)會(huì)員體驗(yàn)，通過“專享”榮耀對(duì)低級(jí)用戶制造“嘗試”欲望。騰訊為高級(jí)用戶設(shè)計(jì)了很多特權(quán)，強(qiáng)化體現(xiàn)“會(huì)員”與普通用戶的區(qū)別，促使有“特權(quán)”需求的用戶升級(jí)，進(jìn)而形

成用戶參與度，增強(qiáng)了其“附著力”。以QQ為例，對(duì)舊版本中止服務(wù)，迫使用戶不得不使用新版本，而新版本中會(huì)添加需要付費(fèi)的新功能；新功能則是對(duì)用戶的又一輪“誘惑”。

騰訊對(duì)非官方破解軟件睜一只眼閉一只眼的做法很特別。這是因?yàn)轵v訊已轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)商，其廣告業(yè)務(wù)已大幅下降。與損失廣告收益相比，用戶的增值服務(wù)更為可觀。

三．市場(chǎng)

【戰(zhàn)略目標(biāo)】企業(yè)在充分分析市場(chǎng)空間和可配置資源的基礎(chǔ)上，發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，制定適應(yīng)自身特性且滿足發(fā)展要求的戰(zhàn)略目標(biāo)，這利于其業(yè)務(wù)盡可能地吻合市場(chǎng)需要且發(fā)展空間廣闊。騰訊的戰(zhàn)略目標(biāo)是：為用戶提供一站式在線生活服務(wù)。從騰訊的產(chǎn)品之多，覆蓋之廣，這一戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)成果是非常好的。

【目標(biāo)客戶】目標(biāo)客戶是市場(chǎng)營(yíng)銷工作的前端，只有確立了消費(fèi)群體中的某類目標(biāo)客戶，才能展開有效具有針對(duì)性的營(yíng)銷事務(wù)。

騰訊早前的客戶是中國(guó)第一代網(wǎng)民，以知識(shí)分子、企業(yè)白領(lǐng)為主，對(duì)即時(shí)通訊有需求，所以它主打即時(shí)通訊。而今，騰訊的客戶年齡層較低，他們依賴網(wǎng)絡(luò)維持社交圈；所以騰訊十分注重自己社交網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，并且保持產(chǎn)品的年輕、新潮化。

四．協(xié)作網(wǎng)絡(luò)

【合作公司】 協(xié)作網(wǎng)絡(luò)主要就是指企業(yè)同其戰(zhàn)略合作伙伴所建立的互惠共贏的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。支撐騰訊在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)張業(yè)務(wù)的，正是騰訊通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、合資、并購等手段，逐漸建立的多維度、龐大企業(yè)群體。

中國(guó)的各大電信運(yùn)營(yíng)商都是騰訊的老朋友。如2000年5月，騰訊與深圳聯(lián)通合作推出移動(dòng)QQ，實(shí)現(xiàn)短消息和QQ互通；6月，騰訊與廣東移動(dòng)簽署“即時(shí)通——移動(dòng)QQ協(xié)議”。這不僅與其他即時(shí)通訊服務(wù)商區(qū)別開來，還解決了騰訊的支付渠道問題，解決了盈利模式的難題。2001年，推出移動(dòng)QQ僅一年后，騰訊首次實(shí)現(xiàn)盈利，成為最早實(shí)現(xiàn)盈利的中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)公司。

騰訊還通過與巨人、游戲蝸牛等合作，不斷豐富網(wǎng)友品種，同時(shí)收購網(wǎng)域，提升開發(fā)新網(wǎng)游的能力；入股愛幫網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)了搜搜與愛幫搜索結(jié)果的整合，強(qiáng)化搜搜提供本地信息的能力；與英特爾、思科合作，致力于互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)性研究，為長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展積累技術(shù)實(shí)力。

五．收益方式 目前騰訊的主要盈利分為三部分，即互聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)、移動(dòng)及通信增值服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)廣告。移動(dòng)及通信增值服務(wù)內(nèi)容具體包括移動(dòng)聊天、移動(dòng)游戲、移動(dòng)語音聊天、手機(jī)圖片鈴聲下載等，用戶通過電信運(yùn)營(yíng)商的平臺(tái)付費(fèi)，電信運(yùn)營(yíng)商收到費(fèi)用之后再與SP分成結(jié)算。而騰訊互聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)的內(nèi)容主要包括會(huì)員服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、游戲娛樂服務(wù)三大類，具體業(yè)務(wù)包括電子郵箱、娛樂及資訊內(nèi)容服務(wù)、聊天室、交友服務(wù)、休閑游戲及大型多用戶在線游戲等。另一部分收入就是來自網(wǎng)絡(luò)廣告部分，主要是通過在即時(shí)通信的客戶端軟件(登入FLASH、即時(shí)通信視窗和系統(tǒng)信息)及在qq.com的門戶網(wǎng)站的廣告欄內(nèi)提供網(wǎng)絡(luò)廣告盈利。

騰訊2012財(cái)報(bào)顯示：互聯(lián)網(wǎng)增值服務(wù)收入為50.903億美元，移動(dòng)及電信增值服務(wù)收入為5.923億美元，網(wǎng)絡(luò)廣告收入為5.381億美元，電子商務(wù)交易業(yè)務(wù)收入為7.044億美元。

而2012年，新浪廣告營(yíng)收4.129億美元，非廣告營(yíng)收1.164億美元；搜狐品牌廣告收入

為2.9億美元，搜狗業(yè)務(wù)收入為1.31億美元，在線游戲業(yè)務(wù)收入達(dá)5.75億美元。

結(jié)論：騰訊網(wǎng)并不是一個(gè)傳統(tǒng)的門戶網(wǎng)站，尤其它并非以門戶網(wǎng)站起家。但正如開篇所說，當(dāng)今的門戶網(wǎng)站已然不只是信息的集散地，它可以有更多地功能、提供更多地業(yè)務(wù)。即使是傳統(tǒng)的中國(guó)三大門戶網(wǎng)中，網(wǎng)易也靠游戲突出重圍。騰訊業(yè)務(wù)之廣，或許就是它能迅速將自己的門戶網(wǎng)與新浪、搜狐、網(wǎng)易并列的功臣。而騰訊的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，也不是簡(jiǎn)單地媒體商業(yè)模式范疇內(nèi)的；若將其各種產(chǎn)品、服務(wù)視為內(nèi)容，那么，可以算是混合模式。

第二篇：運(yùn)營(yíng)模式分析

運(yùn)營(yíng)模式分析

上品折扣網(wǎng)運(yùn)營(yíng)模式：

上品折扣網(wǎng)是在2009年成功上線的，它是在上品商業(yè)取得一定成績(jī)，得到消費(fèi)大眾的認(rèn)可后，為方便不在北京的消費(fèi)者購買而成立的。上品折扣網(wǎng)運(yùn)營(yíng)最大的一個(gè)特點(diǎn)是網(wǎng)絡(luò)與實(shí)體店同步運(yùn)營(yíng)，上品網(wǎng)的所有商品都是上品實(shí)體店的商品。而這種運(yùn)營(yíng)模式成功運(yùn)行歸功于上品商業(yè)成功應(yīng)用PDA單件商品管理的精細(xì)管理模式。

其次上品網(wǎng)運(yùn)營(yíng)模式（也是上品折扣實(shí)店運(yùn)營(yíng)模式）的另一個(gè)特點(diǎn)在于其商品上。與其他折扣店對(duì)過季商品進(jìn)行折扣銷售不同，上品對(duì)當(dāng)季的商品進(jìn)行折扣銷售，而且上品里銷售的商品既能做到“上品”又可以做到“折扣”?？缮掀飞虡I(yè)是怎樣做到這一點(diǎn)的呢？

入駐上品折扣的都是一些像NIKE、阿迪達(dá)斯、李寧、探路者、匡威這樣的品牌,一般的折扣在5-6折左右，其對(duì)于比較追求品牌的年青人而言比較具有吸引力，因?yàn)榫邆浔葍r(jià)優(yōu)勢(shì),同樣的品牌在百貨店或者專賣店都差不多是原價(jià)銷售。很關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就在于,品牌商在過季以后要清理庫存，需要和上品這樣的渠道合作，這是基礎(chǔ)；然后上品是零入場(chǎng)費(fèi)，不收取任何費(fèi)用，只收取最終銷售的返點(diǎn)。

上品折扣與百貨公司在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)上一個(gè)鮮明的特點(diǎn)是百貨公司都是一個(gè)品牌有一個(gè)固定的鋪面，而上品折扣最初與品牌商簽合約都沒有規(guī)定鋪面的大小，而是根據(jù)實(shí)際銷售的情況來進(jìn)行調(diào)整，比如要進(jìn)行一個(gè)主題營(yíng)銷，一夜之間就可以將這個(gè)主題的商品銷售面積擴(kuò)張到很大，而在一般的百貨店受到各個(gè)店鋪劃地為限的限制，并不能進(jìn)行同樣的操作。

另外，在上品折扣沒有名目繁多的進(jìn)廠費(fèi)、過節(jié)費(fèi)、促銷費(fèi)等等，其統(tǒng)一賣場(chǎng)、統(tǒng)一貨架,使供應(yīng)商節(jié)省了裝修費(fèi)，減輕了品牌供應(yīng)商的壓力，另外，在各商場(chǎng)普遍壓后結(jié)款期的大環(huán)境下，上品折扣卻進(jìn)行一月一結(jié)款或兩星期一結(jié)款，使供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn)也大大加快。

上品從品牌供應(yīng)商的利益考慮，對(duì)品牌供應(yīng)商提供的這些優(yōu)惠策略。相對(duì)于其它的百貨商場(chǎng)，品牌供應(yīng)商更愿意將自己的“上品”拿到上品商業(yè)進(jìn)行“折扣”銷售。

第三篇：快遞運(yùn)營(yíng)模式分析

中國(guó)快遞運(yùn)營(yíng)模式分析

一、中國(guó)電商快遞的深度外包模式

以 FedEx、UPS、DHL、TNT 為代表的快遞海外快遞巨頭，最大的特點(diǎn)是直營(yíng)，即整個(gè)網(wǎng)絡(luò)從總部到末端全部自行建設(shè)，包括人員、車輛、飛機(jī)、場(chǎng)站、設(shè)施、分撥中心全部自有。

而中國(guó)電商快遞在電子商務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)的年代，由于直營(yíng)建設(shè)無法滿足高速增長(zhǎng)的需求，摸索出了一套完全不同的輕資產(chǎn)模式，即加盟制，下面我們將詳細(xì)闡述加盟制的網(wǎng)絡(luò)組織模式。

一單快遞從收件到派件，總共經(jīng)過三大部分：收件端加盟商，總部干線，派件端加盟商。(更多資料歡迎瀏覽歐咨網(wǎng)）三個(gè)部分之間沒有任何股權(quán)關(guān)系，每單快遞從上一環(huán)節(jié)到下一環(huán)節(jié)都需要向其支付運(yùn)費(fèi)。實(shí)際上是一個(gè)社會(huì)化線下互聯(lián)網(wǎng)的模式來運(yùn)送快遞。

二、順豐、EMS 及海外巨頭的不同網(wǎng)絡(luò)組織模式

作為本土高端快遞的代表，順豐從 2002 年開始堅(jiān)持直營(yíng)化（實(shí)際上，在這之前，順豐也是加盟制模式，但由于加盟商割據(jù)嚴(yán)重，王衛(wèi)強(qiáng)勢(shì)收權(quán)，有傳為他還因此受到人身安全威脅）。順豐的直營(yíng)化改造，讓其大幅提高服務(wù)質(zhì)量，在高端快遞領(lǐng)域基本沒有對(duì)手。(更多資料歡迎瀏覽歐咨網(wǎng)）但其較高的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)成本，使其盈利能力和業(yè)務(wù)收入增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如三通一達(dá)總部，我們估計(jì)其凈利潤(rùn)率及 ROE 水平均在 7%到 8%左右，收入增速目前在 25 到 30%左右。

截至2015年7月，順豐擁有員工近34 萬人，網(wǎng)點(diǎn)約12260個(gè)，覆蓋了中國(guó)大陸31 個(gè)省、自治區(qū)和直轄市，300 多個(gè)大中城市及 1900 多個(gè)縣區(qū)。此外順豐速運(yùn)還在港澳臺(tái)地區(qū)以及新加坡、韓國(guó)、馬來西亞、日本、美國(guó)等國(guó)家設(shè)立了網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)覆蓋全境，同時(shí)先后開通了泰國(guó)、越南、澳大利亞、蒙古、印尼、印度和柬埔寨等國(guó)家為新目的地。

運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)方面，順豐擁有 150 個(gè)各級(jí)中轉(zhuǎn)場(chǎng)以及一萬多臺(tái)運(yùn)營(yíng)車輛，并控股順豐航空有限公司，為公司核心速運(yùn)業(yè)務(wù)提供穩(wěn)定高效的空中運(yùn)力。順豐航空以深圳為主運(yùn)營(yíng)基地，先后開通了多條輻射全國(guó)各主要城市的貨運(yùn)航線。截至今年 1 月，順豐機(jī)隊(duì)規(guī)模達(dá) 40 余架，其中自有貨機(jī) 27 架，已租賃全貨機(jī)約 20 架。自有貨機(jī)機(jī)隊(duì)主要由 B737 和 B757 機(jī)型組成，同時(shí)接收了首架 B767 全貨機(jī)，成為國(guó)內(nèi)第一家擁有 B767-300 型寬體全貨機(jī)的快遞公司。

脫胎于中國(guó)郵政集團(tuán)的國(guó)資快遞龍頭 EMS（中郵速遞）也屬于全直營(yíng)、重資產(chǎn)模式。中郵速遞成立于 2010 年，是當(dāng)時(shí)郵政集團(tuán)實(shí)施郵政競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)與郵政普通業(yè)務(wù)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行郵政速遞物流業(yè)務(wù)專業(yè)經(jīng)營(yíng)改革的產(chǎn)物。中國(guó)郵政速遞物流公司（簡(jiǎn)稱中郵速遞）作為運(yùn)營(yíng)全國(guó)郵政速遞物流業(yè)務(wù)的平臺(tái)，整體繼承了郵政集團(tuán)的速遞業(yè)務(wù)和物流業(yè)務(wù)，因此也繼承了傳統(tǒng)郵政系統(tǒng)的直營(yíng)模式，是典型的重資產(chǎn)企業(yè)。早在 2011 年底，EMS（中郵速遞）的總資產(chǎn)便已經(jīng)達(dá)到 223.69 億元，相較之下，“ 三通一達(dá)” 中的申通快遞 2014 年底總資產(chǎn)僅為 29.69 億元，不及 EMS的七分之一。

得益于傳統(tǒng)郵政系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)和渠道，EMS 也是我國(guó)地域覆蓋最廣、網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目最多的本土快遞商。(更多資料歡迎瀏覽歐咨網(wǎng)）EMS 的業(yè)務(wù)范圍遍及全國(guó) 31 個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）的所有市縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），在全國(guó)的網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量超過 4.5 萬處，同時(shí)還通達(dá)包括港澳臺(tái)地區(qū)在內(nèi)的全球 200 余個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

此外，EMS 的全直營(yíng)模式也意味著企業(yè)在擴(kuò)展網(wǎng)絡(luò)、提升效率之時(shí)需要龐大的資金投入，因此 EMS 每年的資本性支出額也相當(dāng)可觀。2009 年至 2011 年，EMS資本性支出承諾金額分別達(dá)到 8.09 億元、11.39 億元和 14.43 億元，以完成每年逐步增長(zhǎng)的對(duì)于倉儲(chǔ)設(shè)施、運(yùn)輸設(shè)備、集散處理中心以及攬收投遞網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)維護(hù)等方面的投資，相當(dāng)于當(dāng)年公司營(yíng)業(yè)收入的 4.1%、5.1%和 5.6%。

第四篇：聯(lián)合運(yùn)營(yíng)模式分析

，“分區(qū)代理運(yùn)營(yíng)機(jī)制”使用了IP收費(fèi)方式，并且對(duì)各地區(qū)的游戲卡充值做了嚴(yán)格的服務(wù)器限制，避免串貨這一渠道銷售中的難題，保證了各代理商各自之間的利益不受侵害

總之，在分區(qū)運(yùn)營(yíng)合作之路上，游戲開發(fā)商需承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，投入更高比例的啟動(dòng)資金。隔行如隔山，代理商或連鎖網(wǎng)吧只能培養(yǎng)終端的推銷人員，卻無法培養(yǎng)高端的市場(chǎng)管理和營(yíng)銷人才。而利潤(rùn)分配上網(wǎng)吧占很大的比例，因?yàn)楝F(xiàn)代管理學(xué)上已經(jīng)意識(shí)到一線工廠或一線銷售永遠(yuǎn)是企業(yè)的命脈，職能部門雖然擁有更高的“學(xué)歷”，卻在交易過程中起不到?jīng)Q定性的作用。用更簡(jiǎn)單的話解釋一下，即游戲開發(fā)商在每家網(wǎng)吧只能賺取很小比例的利潤(rùn)，總利潤(rùn)的高低取決于有多少合作的網(wǎng)吧。這將徹底顛覆開發(fā)商在游戲產(chǎn)業(yè)鏈中的壟斷地位，但這種顛覆是必然的，因?yàn)槭袌?chǎng)有自己的宏觀調(diào)整能力，當(dāng)產(chǎn)業(yè)鏈健全后，當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化后，市場(chǎng)上將不再有暴利存在

在營(yíng)銷傳播的途徑上開發(fā)商要起用專業(yè)的營(yíng)銷人才，開發(fā)商方面要提供專業(yè)的傳播途徑的設(shè)計(jì)與管理，已往的網(wǎng)吧內(nèi)的包機(jī)活動(dòng)，甚至游戲公司舉辦的游戲比賽，公會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)等活動(dòng)都已無法滿足激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要?；镜膫鞑スぞ呖煞譃閺V告、促銷、公共關(guān)系，推銷活動(dòng)、直復(fù)營(yíng)銷5種，而每種工具都可列舉出十幾種傳統(tǒng)的方法。不配備專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)怎樣去保證宣傳的多樣性、連續(xù)性。國(guó)內(nèi)游戲缺乏品牌效應(yīng)一是缺乏多樣化的傳播覆蓋，二是缺乏連續(xù)的營(yíng)銷策劃。

如今中國(guó)的游戲市場(chǎng)已經(jīng)逐漸走向成熟，隨著游戲市場(chǎng)火熱發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，作為游戲日益發(fā)展的基礎(chǔ)，網(wǎng)吧這個(gè)行業(yè)目前已經(jīng)成為網(wǎng)絡(luò)游戲推廣的主要戰(zhàn)場(chǎng)，游戲推廣員這個(gè)職業(yè)是隨著網(wǎng)絡(luò)游戲推廣形式不斷創(chuàng)新而出現(xiàn)的，各大游戲運(yùn)營(yíng)商以及其“地推”人員也紛紛搶占網(wǎng)吧這個(gè)游戲推廣黃金寶地。網(wǎng)吧在面臨自身行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下不得不從其他方面尋找增值業(yè)務(wù)，游戲推廣自然成為網(wǎng)吧開拓增值業(yè)務(wù)的首選目標(biāo)。

游戲廠商非常重視網(wǎng)吧這塊主戰(zhàn)場(chǎng)，而網(wǎng)吧也非常希望在微利時(shí)代抱到一棵新的搖錢樹，看起來雙方應(yīng)該是一拍即合的共贏者，但在這幾年的實(shí)際操作當(dāng)中，網(wǎng)吧并沒有嘗到與網(wǎng)游行業(yè)暴利一樣的巨大甜頭，雖然網(wǎng)吧已經(jīng)融入到游戲推廣和網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中，但并不沒有成為真正的游戲推廣渠道，目前網(wǎng)游的推廣渠道仍然依賴地面推廣公司和推廣員，網(wǎng)吧只是作為推廣場(chǎng)地而已，而網(wǎng)吧所得到的費(fèi)用只是象征性的租用場(chǎng)地的費(fèi)用。這對(duì)于擁有絕對(duì)玩家數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)的網(wǎng)吧來說無疑是個(gè)難堪的結(jié)局。

游戲推廣已經(jīng)如此近的貼在網(wǎng)吧身上，那網(wǎng)吧就應(yīng)該利用好這個(gè)機(jī)會(huì)，俗話說適者生存，網(wǎng)吧應(yīng)該變身成為游戲推廣渠道。

網(wǎng)吧如何成為有價(jià)值的推廣渠道，也許自己需要思考的很多，但從游戲運(yùn)營(yíng)商的角度來看，也許更加明確，首先各個(gè)游戲運(yùn)營(yíng)廠商都會(huì)根據(jù)自己游戲產(chǎn)品制定推廣策略，在挑選網(wǎng)吧推廣時(shí)會(huì)針對(duì)網(wǎng)吧的位置、規(guī)模等進(jìn)行篩選，畢竟全國(guó)十多萬家網(wǎng)吧不可能都成為首選目標(biāo)，但在原則上來說，對(duì)于新游戲只要網(wǎng)吧的推廣能帶來有效的玩家，運(yùn)營(yíng)商愿意跟任何一家網(wǎng)吧合作。效果起到?jīng)Q定性作用，與宣傳廣告不同的是，新游戲在推廣初期更需要玩家的支持，而網(wǎng)吧擁有玩家聚集的優(yōu)勢(shì)，這是網(wǎng)吧的優(yōu)勢(shì)。而現(xiàn)在網(wǎng)吧面臨的主要問題就是怎樣才能推廣見效果？

在以往接觸的網(wǎng)吧當(dāng)中，很多業(yè)主和店長(zhǎng)都希望參與游戲推廣的模式是不耽誤正常營(yíng)業(yè)，投入精力不要太多，最好像某游戲推廣政策那樣，早上打下IP卡，晚上再打下IP卡，這樣在工作期間所有注冊(cè)的玩家都屬于網(wǎng)吧的業(yè)績(jī)，網(wǎng)吧不需要投入什么，坐等收錢就行，而且像有這樣想法的網(wǎng)吧管理人員不在少數(shù)。其實(shí)問題就出在這上面，既然不想付出太多，就別想收獲太多，網(wǎng)吧要想成為游戲推廣渠道，不付出些是不太可能的。從推廣效果上來講，專人推廣和結(jié)合網(wǎng)吧日常經(jīng)營(yíng)做好游戲推廣的每一環(huán)節(jié)能才真正做出效果，例如專人負(fù)責(zé)推廣、專人做活動(dòng)帶動(dòng)人氣、經(jīng)營(yíng)政策上給予支持等，都需要從長(zhǎng)計(jì)議。而在游戲廠商方面，現(xiàn)在可以看到絕大部分推廣都講的CPA模式，也就是按效果付費(fèi)，顯然在越來越多的按效果付費(fèi)推廣當(dāng)中，網(wǎng)吧沒有做出效果，收益自然少的可憐。

網(wǎng)吧內(nèi)有再多玩熱門游戲的玩家，可能為網(wǎng)吧帶來的只是上機(jī)收入，而目前網(wǎng)吧要尋找的是除上機(jī)以外的增值收入，或者直白地說網(wǎng)吧要從游戲運(yùn)營(yíng)費(fèi)用當(dāng)中分到錢，否則無論怎樣的依存關(guān)系都要去改變，現(xiàn)在網(wǎng)吧正是思變者。新網(wǎng)游與主流網(wǎng)游能為網(wǎng)吧帶來的效益顯然不能相比，但從長(zhǎng)期利益角度來看，只有新網(wǎng)游才愿意與網(wǎng)吧分賬，而網(wǎng)吧利用角度優(yōu)勢(shì)力挺新網(wǎng)游可能與網(wǎng)游一起形成良性循環(huán)，最終游戲熱起來，網(wǎng)吧賺到錢，而這一點(diǎn)在主流游戲當(dāng)中是看不到希望的，主流游戲熱的很，等他們失去熱度后運(yùn)營(yíng)商就會(huì)放棄而改推新產(chǎn)品，所以網(wǎng)吧與新網(wǎng)游展開充分合作才是解決之道，而不應(yīng)該只看到少的可憐的推廣費(fèi)用就避而遠(yuǎn)之，可以網(wǎng)吧在這方面目光仍然較短，其實(shí)先機(jī)就隱藏其中。

在游戲推廣方面，國(guó)內(nèi)連鎖網(wǎng)吧應(yīng)該是走在最前面的，同樣他們也是最早經(jīng)歷種種難以解決的問題的網(wǎng)吧，在這方面早已經(jīng)開始尋找自己的方式，從根本上解決網(wǎng)吧在游戲推廣當(dāng)中所處的種種問題，其實(shí)連鎖網(wǎng)吧從規(guī)模上已經(jīng)完全具備游戲運(yùn)營(yíng)、推廣、銷售全套體系，完全有能力自己運(yùn)營(yíng)一款游戲，雖然不具備自主研發(fā)能力，但完全可以與上游廠商合作來解決游戲產(chǎn)品的問題，聯(lián)合運(yùn)營(yíng)也是很多新上市的免費(fèi)網(wǎng)游贊成的模式，而連鎖網(wǎng)吧在這方面所缺的只是經(jīng)驗(yàn)上需要一個(gè)積累的過程。

當(dāng)然連鎖網(wǎng)吧在自身運(yùn)營(yíng)游戲的時(shí)候，自己的角色就從網(wǎng)吧轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商，隨之而來的將不再是其他游戲運(yùn)營(yíng)商的歡迎，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)悄悄地開始了。所以轉(zhuǎn)嫁運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力也是必要的，目前比較好的做法是與現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)公司聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，網(wǎng)吧負(fù)責(zé)地區(qū)推廣、店內(nèi)推廣活動(dòng)、銷售點(diǎn)卡等業(yè)務(wù)，而品牌宣傳和運(yùn)營(yíng)策略則由制作運(yùn)營(yíng)商方面來操心，這樣不僅可以使網(wǎng)吧在前期避開自己不熟悉的領(lǐng)域，還可以專心搞好推廣和銷售工作，而且最后創(chuàng)下來的游戲品牌網(wǎng)吧可受益，還能從中積累游戲運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為今后大規(guī)模發(fā)展打基礎(chǔ)。

同樣如意算盤也不能在一邊打，與網(wǎng)吧聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)商也有著自己的要求，首先就是連鎖網(wǎng)吧必須有資源上的優(yōu)勢(shì)，能夠覆蓋一定的區(qū)域并起到規(guī)模效應(yīng)，而且能見到推廣效果，其實(shí)運(yùn)營(yíng)商的這些要求是很正常的，試想如果不與網(wǎng)吧聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)商自己同樣要面臨這些問題，而現(xiàn)在網(wǎng)吧想要承擔(dān)推廣、銷售的角色，必然要負(fù)起這方面的責(zé)任，所以對(duì)連鎖網(wǎng)吧在規(guī)模上的要求也很嚴(yán)格，目前國(guó)內(nèi)最大的連鎖網(wǎng)吧山東萬佳擁有近兩千家加盟店，但在自己運(yùn)營(yíng)游戲方面，仍然不能順利實(shí)施，原因也是大家所清楚的，連而不鎖造成推廣效果差，連鎖網(wǎng)吧如果想在游戲運(yùn)營(yíng)方面有長(zhǎng)足發(fā)展，加強(qiáng)自身建設(shè)仍然是上游的硬性指標(biāo)。網(wǎng)游渠道推廣是一種規(guī)模效應(yīng)，需要精耕細(xì)作并在短期內(nèi)取得效果，而單體網(wǎng)吧在這方面處于劣勢(shì)，在這方面網(wǎng)吧應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到自身是屬于信息共享平臺(tái)的，而合理地利用網(wǎng)吧平臺(tái)進(jìn)行游戲宣傳推廣，所以投機(jī)心理和漫不經(jīng)心，都很難真正做好渠道推廣。連鎖網(wǎng)吧在這方面有著自身先天優(yōu)勢(shì)，但仍然需要更多的探索，在解決自身發(fā)展問題后才能用更多的精力做好游戲運(yùn)營(yíng)，成為游戲推廣渠道。近年來，國(guó)內(nèi)游戲市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)技類游戲的蓬勃發(fā)展受到了許多廠商的密切關(guān)注。棋牌類游戲作為傳統(tǒng)的競(jìng)技類游戲項(xiàng)目，對(duì)網(wǎng)游市場(chǎng)更是有著獨(dú)具意義的影響力。隨著手機(jī)移動(dòng)游戲的崛起，許多較有名氣的游戲廠商陸續(xù)推出了手機(jī)棋牌類游戲應(yīng)用，其中百度多酷的手機(jī)棋牌類游戲因互動(dòng)性、娛樂性高成為了時(shí)下許多游戲迷的新寵。

2013年12月，由國(guó)家體育總局棋牌運(yùn)動(dòng)管理中心指導(dǎo)，中國(guó)棋牌網(wǎng)、百度多酷聯(lián)手主辦的百度多酷杯全國(guó)網(wǎng)絡(luò)棋牌大賽一經(jīng)開啟，立即受到了市場(chǎng)的密切關(guān)注。分析人士預(yù)測(cè)：傳統(tǒng)棋牌項(xiàng)目和移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，棋牌類游戲經(jīng)久不衰的發(fā)展趨勢(shì)必將攪動(dòng)整個(gè)網(wǎng)游市場(chǎng)。

相較于其他網(wǎng)絡(luò)游戲，棋牌類游戲更能產(chǎn)生巨大影響的原因，筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)方面： 傳統(tǒng)體育項(xiàng)目，民眾基礎(chǔ)深厚

棋牌游戲作為我國(guó)歷史悠久的傳統(tǒng)體育項(xiàng)目，受眾面廣泛，不同年齡、不同地域、不同環(huán)境的用戶都對(duì)棋牌游戲有著獨(dú)特的熱愛。如百度多酷杯網(wǎng)絡(luò)棋牌大賽設(shè)置的圍棋、象棋、斗地主三項(xiàng)在我國(guó)就是家喻戶曉的游戲項(xiàng)目，有著深厚的民眾基礎(chǔ)。如此龐大的目標(biāo)客戶群，對(duì)別的游戲來說是難以想象的。

方便快捷，隨時(shí)隨地享受游戲樂趣

棋牌游戲不同于大型網(wǎng)絡(luò)游戲?qū)τ布筝^高，也不同于其他類型的頁游或手游，要求較高的操作技巧或較多游戲時(shí)間。如百度多酷棋牌游戲，移動(dòng)用戶下載客戶端后可隨時(shí)隨地享受游戲樂趣。簡(jiǎn)單并且廣泛為民眾所知的游戲規(guī)則，更是降低了游戲的門檻，使更多的人能夠參與其中進(jìn)行娛樂互動(dòng)。

與傳統(tǒng)結(jié)合，吸引更多傳統(tǒng)體育愛好者

棋牌游戲與移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，增進(jìn)了棋牌游戲的互動(dòng)及娛樂性。而與傳統(tǒng)棋牌運(yùn)動(dòng)的結(jié)合更使棋牌游戲聚攏了不少棋牌運(yùn)動(dòng)愛好者。百度多酷杯網(wǎng)絡(luò)棋牌大賽請(qǐng)來圍棋國(guó)手常昊先生代言，吸引了眾多圍棋愛好者，其中更不乏有一些民間高手。常昊先生匿名參與游戲進(jìn)行體驗(yàn)時(shí)，就曾通過微博表達(dá)了想收民間高手為徒的意愿，使許多圍棋愛好者躍躍欲試，紛紛參與到了比賽活動(dòng)中。

數(shù)量龐大的民眾基礎(chǔ)、簡(jiǎn)單方便的游戲方式、傳統(tǒng)體育與移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，這些都使得棋牌游戲在網(wǎng)絡(luò)游戲市場(chǎng)中的地位不容小覷。棋牌游戲不光改變了人們對(duì)傳統(tǒng)體育項(xiàng)目的固有看法，也改變了人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)游戲的一般看法。網(wǎng)絡(luò)游戲不光是娛樂方式，也是體育項(xiàng)目，這會(huì)讓更多的人喜歡棋牌游戲并愿意通過便捷的移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行棋牌游戲。

如此龐大的潛在客戶群是其他網(wǎng)絡(luò)游戲無法比擬的，而龐大客戶群背后帶來的就是無限的商機(jī)和對(duì)網(wǎng)游市場(chǎng)的巨大沖擊力。隨著近些年來棋牌游戲的發(fā)展趨勢(shì)，未來其或?qū)?duì)網(wǎng)游市場(chǎng)產(chǎn)生不小影響。而如火如荼的百度多酷杯網(wǎng)絡(luò)棋牌賽，也將是一場(chǎng)攪動(dòng)網(wǎng)游市場(chǎng)的盛宴。結(jié)果如何，我們拭目以待!隨著休閑網(wǎng)絡(luò)游戲竟?fàn)幍纳?jí)，尤其是網(wǎng)絡(luò)棋牌游戲有著巨大市場(chǎng)前景，許多公司都介入竟?fàn)幹?。如今竟?fàn)幖ち业木W(wǎng)絡(luò)游戲中，棋牌類游戲規(guī)則相對(duì)簡(jiǎn)單，操作較容易，游戲時(shí)間短。就算新手也能很快的熟悉游戲規(guī)則，切身體驗(yàn)到游戲的魅力與樂趣。由于中國(guó)不同的省份都有自己獨(dú)特的文化特征，有著較明顯的文化差異。各個(gè)省份也都有自己區(qū)域內(nèi)流行的棋牌游戲，亦或是其它省份的。我們把這種棋牌游戲定義為“地方棋牌游戲”，這塊市場(chǎng)正處于高速成長(zhǎng)階段，但目前來講國(guó)內(nèi)還沒有較為有影響力的品牌。一般每個(gè)獨(dú)立游戲所面對(duì)的消費(fèi)者都是不同的，所以對(duì)企業(yè)營(yíng)銷推廣工作要求也比較高。

目前“地方棋牌游戲”的成功模式并不多見，但可以肯定的一點(diǎn)就是，以后它市場(chǎng)的劃分是以“城市”為單位的。之前以省份為單位的劃分方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的竟?fàn)幰?，不同城市的不同客戶的需要不能完全被滿足。“地方棋牌游戲”以城市為單位，更能與中國(guó)城市化進(jìn)程加快、中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速實(shí)現(xiàn)同步。

棋牌游戲還有一個(gè)普通網(wǎng)游無可比擬的優(yōu)勢(shì)，那就是它玩法的多變性、地方性。地方化的棋牌游戲?qū)⑹蔷W(wǎng)絡(luò)游戲從所未有過的一個(gè)重大突破點(diǎn)。普通網(wǎng)游需要不停的保持更新來維持用戶，但棋牌每推出一個(gè)地方的特色玩法都會(huì)即刻擁有大量用戶，這不僅彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)氐男枨?，還為其他玩家?guī)砹诵迈r有趣的玩法。

第五篇：商業(yè)運(yùn)營(yíng)

租金欠費(fèi)收繳工作總結(jié)：

公司兩個(gè)新投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的租金收繳率只有74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到集團(tuán)要求的至少

90%的目標(biāo)。7月，運(yùn)營(yíng)管理部牽頭，組織各項(xiàng)目拖欠租金費(fèi)用的收繳，采取各種措施（以前COCO、PARK經(jīng)辦人不力，主要是存在吃人家嘴軟的問題），將租金收繳率提高到了95%，圓滿完成了收繳任務(wù)。然后，運(yùn)營(yíng)部與COCOPARK 管理層及商管部、第三空間管理層及商管部溝通討論，規(guī)范了項(xiàng)目的租金費(fèi)用收繳工作，組織修改合同、形成專項(xiàng)收租流程與預(yù)警制度。

從完善合同入手，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：

合同上界定清楚責(zé)任、租金及各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。

——以前合同上“免租期、裝修期、免租裝修期”

界定不夠清楚，以后統(tǒng)一約定“免租期（含裝修期）”；

——以前合同上“收鋪條件和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)租日期”的界定不夠清楚，留下后遺癥。各項(xiàng)目修改合同錄入、維護(hù)和管理流程，寫入《租金費(fèi)用收繳流程與預(yù)警制度》：

合同簽定以后，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人當(dāng)天錄入ERP系統(tǒng)，財(cái)務(wù)審核。

以前財(cái)務(wù)錄入系統(tǒng)的合同，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人審核，以解決雙方要求不匹配問題。IT主管修改ERP系統(tǒng)權(quán)限和錄入流程、開通租務(wù)/商管錄入合同的ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、交由相關(guān)人員錄入合同。保證系統(tǒng)按照新的錄入流程運(yùn)行。

各項(xiàng)目組織檢討以前簽定的合同的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。把已經(jīng)暴露的問題、潛在的漏洞列清楚，并逐項(xiàng)提出補(bǔ)救辦法，編進(jìn)制度。

檢查執(zhí)行流程、執(zhí)行力度的問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并在制度中完善。收租時(shí)間修改了以下方面：

定為每月1‐2號(hào)財(cái)務(wù)出單，3號(hào)商管部交商戶簽收（節(jié)假日順延），10號(hào)為商戶交租金 /費(fèi)用的最后期限收租（節(jié)假日順延）。

IT在ERP系統(tǒng)上設(shè)定法定假日自動(dòng)順延功能；

關(guān)于結(jié)算修改了以下方面：

——水電費(fèi)結(jié)算、聯(lián)營(yíng)商戶浮動(dòng)租金計(jì)租，以前每月29‐30號(hào)系統(tǒng)才有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，留給財(cái)務(wù)審核、出結(jié)算單的時(shí)間太短。水電費(fèi)抄表時(shí)間，改為由物管部門每月25號(hào)傳到財(cái)務(wù)復(fù)核。聯(lián)營(yíng)商戶計(jì)租也改為截止到25號(hào)統(tǒng)計(jì)。

——水電費(fèi)結(jié)算，現(xiàn)財(cái)務(wù)人工錄單太忙，應(yīng)實(shí)現(xiàn)由物管部門錄單，財(cái)務(wù)審核，ERP系統(tǒng)打單。ERP系統(tǒng)水電費(fèi)只有總用量，沒有上次和本次的讀數(shù)。修改ERP滿足上述功能。

——開通物管錄入水電費(fèi)的ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、交由相關(guān)人員錄入，按照新的錄入/ 結(jié)算流程運(yùn)行。系統(tǒng)功能無法實(shí)現(xiàn)時(shí)IT與“科傳公司”協(xié)調(diào)修改滿足功能。

建立欠費(fèi)預(yù)警機(jī)制，分情況設(shè)定追繳手段和程序。

各項(xiàng)目根據(jù)自身行業(yè)、業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)、已簽合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同，設(shè)定不同類型的欠費(fèi)預(yù)警條件和程序，組織檢討執(zhí)行力度的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，編進(jìn)制度。設(shè)定欠費(fèi)預(yù)警的級(jí)別、啟動(dòng)程序：

每種類型的欠費(fèi)預(yù)警中，根據(jù)拖欠的嚴(yán)重程度（時(shí)間、金額）設(shè)定不同的預(yù)警的級(jí)別，區(qū)別對(duì)待上報(bào)到哪一級(jí)，進(jìn)行預(yù)警。

正常收取租金費(fèi)用出現(xiàn)問題以后，達(dá)到一定的條件時(shí)，立即按設(shè)定的程序啟動(dòng)，按級(jí)別上報(bào)，進(jìn)行欠費(fèi)預(yù)警。

設(shè)定一系列的追繳手段和程序（步驟、時(shí)限、責(zé)任人、審批程序等）。

——各項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)、合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同，設(shè)定不同類型的欠費(fèi)追繳手段和程序，不強(qiáng)求一律。

——欠費(fèi)追繳的手段：包括發(fā)出書面催收通知、協(xié)商催收、停水停電通知、律師函、扣押金、公安見證扣押資產(chǎn)、追償損失、終止/解除合同、法律訴訟等。

——適用的追繳手段，區(qū)分商家品牌的依存度、欠費(fèi)性質(zhì)和程度，區(qū)別對(duì)待：

對(duì)欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)品牌依存度，區(qū)別對(duì)待；

可以區(qū)分：品牌在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合中的重要度、合作意愿、對(duì)項(xiàng)目的形象貢獻(xiàn)、租金貢獻(xiàn)、人氣貢獻(xiàn)等方面，進(jìn)行劃分。

對(duì)欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度，區(qū)別對(duì)待；

實(shí)施追繳時(shí)，要首先對(duì)欠費(fèi)商家的情況進(jìn)行評(píng)估，以確定所適用的追繳手段。可以區(qū)分：合同糾紛欠費(fèi)、設(shè)施糾紛欠費(fèi)、位置不佳/無力交費(fèi)、偶然欠費(fèi)、屢次欠費(fèi)；小額欠費(fèi)、大額欠費(fèi)；短期欠費(fèi)、長(zhǎng)期欠費(fèi)；惡意欠費(fèi)、釘子戶等類別。

對(duì)欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度的評(píng)估，區(qū)別對(duì)待。對(duì)擬采取手段給自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)、因此可能付出的代價(jià)的評(píng)估。某些處理手段可能給自身帶來風(fēng)險(xiǎn)、或付出的代價(jià)太高，要慎用。兵法云：“兵兇戰(zhàn)危，不得已而用之”。上策是“上兵伐謀，不戰(zhàn)而屈人之兵”。租金費(fèi)用收取工作要與責(zé)任目標(biāo)考核掛鉤。

——各項(xiàng)目按照與公司簽定的目標(biāo)責(zé)任書，將該項(xiàng)工作的責(zé)任目標(biāo)分解落實(shí)到相關(guān)部門、落實(shí)到責(zé)任人。每月對(duì)完成情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲。

——各項(xiàng)目在此過程中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，已經(jīng)發(fā)生的問題不能再重復(fù)發(fā)生，COCOPARK已經(jīng)出現(xiàn)的問題不能再帶到第三空間，在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的問題不能在龍崗項(xiàng)目、星河中心等新項(xiàng)目開業(yè)以后再發(fā)生。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)與經(jīng)營(yíng)分析的邏輯關(guān)系：

公司以前沒有多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理有初步的體系，但是也不夠完善。偏重于現(xiàn)場(chǎng)管理，宏觀管理方面除了目標(biāo)計(jì)劃管理以外幾乎完全是空白。現(xiàn)在我前頭建立了多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，全面監(jiān)測(cè)和分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)分析的邏輯關(guān)系是： 目標(biāo)責(zé)任完成情況（進(jìn)度百分比）、各項(xiàng)收入、費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表，反映出項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)狀況是否健康、良好。

可以公司據(jù)此評(píng)估各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否如期實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和公司下達(dá)的各項(xiàng)目標(biāo)、收支指標(biāo)。并據(jù)此要求項(xiàng)目管理層制定出合理的經(jīng)營(yíng)管理政策、措施。各業(yè)態(tài)品類商戶的“銷售坪效”，反映出賣場(chǎng)對(duì)商戶的價(jià)值大小。

各業(yè)態(tài)品類商戶的“租金費(fèi)用坪效”，反映出賣場(chǎng)對(duì)我們業(yè)主方的價(jià)值大小。

客流量統(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場(chǎng)的集客能力。

可據(jù)此評(píng)估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營(yíng)業(yè)成本。

客流量統(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場(chǎng)的集客能力。

可據(jù)此評(píng)估推廣工作的效果，并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)商戶的推廣投入，幫助商戶降低營(yíng)業(yè)成本。

商戶與我們的

3種合作方式（固定租金、聯(lián)營(yíng)、底租加扣點(diǎn)）的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，反映出哪種合作方式經(jīng)營(yíng)銷售效果好，哪種合作方式對(duì)我方租金費(fèi)用貢獻(xiàn)大。

事實(shí)說明，3種合作方式的銷售坪效相近，但是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)這種合作方式的租金費(fèi)用坪效太低，低大約一倍。說明這種合作方式不利于我們。同時(shí)這種方式商戶的結(jié)算管理復(fù)雜，需要我方投入收銀人員，增加我方經(jīng)營(yíng)成本。所以，這就需要租務(wù)部門認(rèn)真進(jìn)行分析，并在以后的招商合作中，招商合同談判中，商戶調(diào)整中，從政策層面予以調(diào)整。

各類業(yè)態(tài)的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，反映各大類業(yè)態(tài)哪種經(jīng)營(yíng)銷售效果好，各自對(duì)我們的貢獻(xiàn)究竟在哪里？

A、集客貢獻(xiàn)——銷售坪效高但租金費(fèi)用坪效低的，如吉之島，必須是由于他的集客能力強(qiáng)，才可以允許他的租金貢獻(xiàn)低。

B、租金貢獻(xiàn)——銷售坪效低但租金費(fèi)用坪效高的，如銀行，雖然他沒有銷售額，但是他的租金貢獻(xiàn)很高。這類高租金貢獻(xiàn)的商戶應(yīng)占相當(dāng)?shù)谋壤?，才能使我們獲得理想的租金回報(bào)。C、消費(fèi)延伸貢獻(xiàn)——銷售坪效和租金費(fèi)用坪效都不高的，必須要體現(xiàn)滿足顧客在賣場(chǎng)消費(fèi)功能的延伸上，否則就應(yīng)被淘汰。通過這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出一個(gè)適合我們的各業(yè)態(tài)的合理分布比例，整體實(shí)現(xiàn)集客能力、租金貢獻(xiàn)、消費(fèi)延伸能力。才能從業(yè)態(tài)規(guī)劃開始，就使商場(chǎng)具備健康、良性發(fā)展的前提。

不能簡(jiǎn)單地按照教科書上所謂的‘購物中心業(yè)態(tài)黃金比例’：零售、餐飲、娛樂 52：18：30進(jìn)行規(guī)劃招商，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，調(diào)整其業(yè)態(tài)分布比。例。COCOPARK 的業(yè)態(tài)比例零售、餐飲、娛樂（影院）、時(shí)尚超市 39：36：15：10，還需要?jiǎng)討B(tài)檢驗(yàn)其合理性。

各大類業(yè)態(tài)的比例確定以后，才能有針對(duì)性地進(jìn)行招商工作。經(jīng)營(yíng)過程中的商戶調(diào)整工作也是以此為依據(jù)之一。目前運(yùn)營(yíng)過程中商戶的調(diào)整，也未依據(jù)經(jīng)營(yíng)分析數(shù)據(jù)。

各業(yè)態(tài)內(nèi)部各具體品類 / 品牌的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”排名，對(duì)比反映各具體品類 / 品牌哪種經(jīng)營(yíng)銷售效果好，哪種對(duì)我們的租金貢獻(xiàn)大。

通過這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品類、品牌的經(jīng)營(yíng)好壞，對(duì)我們的價(jià)值貢獻(xiàn)大小。才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，哪些應(yīng)該優(yōu)先引進(jìn)來，哪些應(yīng)該淘汰。這也是商戶調(diào)整工作的依據(jù)之一。

經(jīng)營(yíng)分析中設(shè)定了各品類的“銷售毛利”與“租金費(fèi)用坪效”對(duì)比，實(shí)際上是比較商戶的“獲利能力”與“經(jīng)營(yíng)成本”，反映的是商戶的盈利能力大小。

通過這個(gè)方面的分析，能夠得出各品類的經(jīng)營(yíng)好壞，盈虧狀況，才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

“租金費(fèi)用欠收”的分類統(tǒng)計(jì)，反映出商戶與我們合作的好壞。通過欠收原因分析，同時(shí)反映出商戶與我們的矛盾到底在那些方面。通過這個(gè)方面的分析，租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品牌與我們合作的好壞。才能有針對(duì)性地進(jìn)行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。

同時(shí)，商管部門通過欠收原因分析，分析商戶與我們的矛盾所在，進(jìn)行針對(duì)性的改進(jìn)商場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)管理工作。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系在實(shí)際工作中的意義：

商場(chǎng)業(yè)主作為租賃方，我們的投資回報(bào)收益是通過租金實(shí)現(xiàn)的，賣場(chǎng)在資本市場(chǎng)上升值與否，很大程度上也是取決于投資回報(bào)水平。所以，我們的一切經(jīng)營(yíng)工作，應(yīng)該圍繞租務(wù)工作為中心，來實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)最大化為目的。

通過上述方面的綜合分析和評(píng)估后，租務(wù)部門才能有的放矢地確定商場(chǎng)業(yè)態(tài)比例，確定各種合作方式的比例，有針對(duì)性地進(jìn)行招商工作、業(yè)態(tài)調(diào)整工作、商戶調(diào)整工作。哪些應(yīng)該商戶優(yōu)先引進(jìn)來，哪些應(yīng)該淘汰。提前就心中有數(shù)。而不是等到某些商戶經(jīng)營(yíng)不下去了、逃場(chǎng)了，才被動(dòng)地處理問題。

租務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)從這些角度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分析，加強(qiáng)與商管部門共享數(shù)據(jù)，深入挖掘和分析數(shù)據(jù)背后的意義、內(nèi)涵，真正將經(jīng)營(yíng)分析有效指導(dǎo)租務(wù)工作，以及整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理工作。

通過上述方面的綜合分析和評(píng)估，商業(yè)項(xiàng)目才能從項(xiàng)目前期業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商，一直到經(jīng)營(yíng)階段，始終能夠保障賣場(chǎng)的健康良性發(fā)展，保障賣場(chǎng)的租金收益最大化，保障業(yè)主投資回報(bào)最大化。

搞清楚這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯關(guān)系，明白這些數(shù)據(jù)和分析的意義，搞清運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系的意義，就不會(huì)簡(jiǎn)單地認(rèn)為“太復(fù)雜，沒有意義，加重了項(xiàng)目的工作量”，就會(huì)變“上面要項(xiàng)目做”，為“項(xiàng)目自己要做”。12月3日，COCOPARK 還是主動(dòng)邀請(qǐng)到總部各職能部門，召開了10月份經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告會(huì)。雖然公司仍有一些雜音，但是這一次項(xiàng)目自己認(rèn)為必要，這一次經(jīng)營(yíng)分析會(huì)是COCOPARK他們自己要做的。項(xiàng)目為什么要做這件事（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和經(jīng)營(yíng)分析）？是項(xiàng)目自己經(jīng)營(yíng)管理的真正的、實(shí)際的需要。原因是他們認(rèn)識(shí)到，這樣可以主動(dòng)、有的放矢地進(jìn)行商戶調(diào)整，可以促進(jìn)COCOPARK的業(yè)態(tài)調(diào)整工作，可以避免商戶逃場(chǎng)造成的工作被動(dòng)情況，是意義重大，而不是沒有意義。這也是前兩次項(xiàng)目例會(huì)上提出來的。

由于領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)識(shí)問題，第三空間項(xiàng)目仍然沒有充分認(rèn)識(shí)到這件事的意義，干脆不再召開經(jīng)營(yíng)分析會(huì)，這也是需要糾正的。

如果運(yùn)營(yíng)管理部不去統(tǒng)籌這些核心管理工作，卻仍然習(xí)慣性地沿用百貨公司的、單項(xiàng)目的管理模式，去加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡場(chǎng)，能發(fā)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)嗎？能分析出來這些數(shù)據(jù)背后的問題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些商場(chǎng)管理的核心問題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些問題之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系嗎？統(tǒng)統(tǒng)不能。

況且，現(xiàn)場(chǎng)巡場(chǎng)已經(jīng)有項(xiàng)目服務(wù)督導(dǎo)、項(xiàng)目商管人員、項(xiàng)目管理層、啟勝顧問天天都在做，已經(jīng)疊床架屋、密集到無以復(fù)加，何必還要總部的運(yùn)營(yíng)管理部去加強(qiáng)？如果我們本末倒置，只能是忙于當(dāng)救火隊(duì)，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，這都不是對(duì)公司真正有意義的做法。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的信息化問題：

一個(gè)完整和成熟運(yùn)營(yíng)的購物中心，一般要完全做到‘四個(gè)統(tǒng)一’：

1、統(tǒng)一商戶管理（統(tǒng)一招商、商戶管理、商戶結(jié)算、統(tǒng)一收銀）；

2、統(tǒng)一營(yíng)銷；

3、統(tǒng)一物業(yè)管理；

4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督。

一個(gè)完整和成熟運(yùn)營(yíng)的購物中心，如果完整地規(guī)劃，一般應(yīng)規(guī)劃具備如下 IT信息系統(tǒng)：

——商戶管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：商戶合同管理系統(tǒng)、商戶坪效分析系統(tǒng)、商戶調(diào)整管理系統(tǒng)）； 統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)）

——物業(yè)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、電子防盜安全系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、商戶報(bào)警呼叫系統(tǒng)、客流量分析系統(tǒng)等）

——消費(fèi)者服務(wù)系統(tǒng)（一般會(huì)集成：消費(fèi)者互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)、投訴處理系統(tǒng)促銷管理系統(tǒng)、商戶互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)等）；

——自營(yíng)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)、自營(yíng)部分零售/餐飲/娛樂管理信息系統(tǒng)）

——行政管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：辦公自動(dòng)化OA系統(tǒng)、行政管理系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)）

——人事管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：人事管理系統(tǒng)、薪酬系統(tǒng)、績(jī)效管理系統(tǒng)）——財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、所有與財(cái)務(wù)有關(guān)的相關(guān)系統(tǒng)與之連通。）

目前我司的商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，有幾大瓶頸問題需要解決：

現(xiàn)階段 ERP 系統(tǒng)中，部分功能模塊不能滿足租務(wù)和商管部門的基本需求。例如商戶信息查詢、商戶談判信息、商戶合同維護(hù)等子系統(tǒng)之間的信息關(guān)聯(lián)性不夠、且不夠快捷和方便；推廣模塊與實(shí)際使用情況不符合，系統(tǒng)中的流程與系統(tǒng)外流程不一致，缺乏與實(shí)際工作相結(jié)合。

我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，工作人員之所以感覺工作量大、復(fù)雜，實(shí)際上是因?yàn)樾畔⒒ぷ鞯臏笠鸬?。原因是由于?dāng)初上馬IT 信息系統(tǒng)時(shí)，規(guī)劃考慮不充分，目前的ERP 系統(tǒng)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)際需要脫節(jié)，導(dǎo)致目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析工作幾乎全部要靠人工實(shí)現(xiàn)，所以有那么多抱怨。這個(gè)問題也應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)，并予以解決。

信息化的另一個(gè)重點(diǎn)在于：從技術(shù)上解決目前聯(lián)營(yíng)商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓合作商戶自己填報(bào)數(shù)據(jù)、或我們的商管估計(jì)填報(bào)。

為了解決目前ERP管理信息系統(tǒng)存在的問題，應(yīng)進(jìn)一步采取如下措施：對(duì)信息化體系運(yùn)行效果、和功能需求，以及與實(shí)際流程不符合之處，進(jìn)行各部門集體評(píng)估，由信息化小組踢出解決方案，然后各部門集體對(duì)解決方案進(jìn)行評(píng)審，采取有效措施，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的效果。

目前階段，由于公司信息化的滯后，暫時(shí)先用人工方式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、對(duì)比、分析，也是一個(gè)很大的進(jìn)步。這樣一次次地通過分析逐步完善，最后形成科學(xué)的模式，固定下來到信息系統(tǒng)中去，這也是給信息化系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化開路，也是磨刀不誤砍柴工。

再把這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)比工作信息化、自動(dòng)化，管理人員就能把寶貴的精力投入到數(shù)據(jù)分析、經(jīng)營(yíng)分析、制定經(jīng)營(yíng)政策等創(chuàng)造性工作中去了。因?yàn)樾畔⒒ぷ鞯某晒?，是“三分在技術(shù)，七分在管理”，無論是 ERP 系統(tǒng)改造，還是運(yùn)營(yíng)信息化、管理信息化工作，都需要也只能是我們?cè)诠芾砩舷刃械摹?/p>

目前來說，這個(gè)意見公司仍然沒有引起足夠重視，又想拋開目前運(yùn)營(yíng)監(jiān)管體系積累的有效經(jīng)驗(yàn)，拋開 ERP 系統(tǒng)的完善可能性，試圖另行憑空上馬一套信息系統(tǒng)。這些都是沒有繼承性的盲目表現(xiàn)。如果脫離這些有效的管理實(shí)踐去搞信息化，還會(huì)重蹈我們目前這個(gè)系統(tǒng)的覆轍、還會(huì)勞民傷財(cái)。

新商業(yè)項(xiàng)目的籌備與運(yùn)營(yíng)管理策劃問題：

隨著第三空間

5月18日開業(yè)，該項(xiàng)目4個(gè)月倒計(jì)時(shí)開業(yè)籌備工作圓滿畫上了句號(hào)。隨后轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng)管理部旗下進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。還有龍崗、星河中心2個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備工作：

星河中心由于內(nèi)外部組織資源有保障、策劃論證充分，運(yùn)作得比較成熟。但是龍崗項(xiàng)目籌備工作在這兩個(gè)方面目前都存在較大問題：

1、必須優(yōu)先解決內(nèi)外部組織“資源”問題（R）：

組織問題是工作的資源保障和基礎(chǔ)。因此，第一步首先要：

1）、迅速建立內(nèi)部組織：

龍崗項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人

9月中旬剛剛變化，項(xiàng)目小組的分工問題也在9月18日項(xiàng)目例會(huì)上剛剛初步提出，談到必須要有專職的人員，包括公司各職能部門的參與方式的協(xié)調(diào)確定。建立內(nèi)部組織工作已經(jīng)非常倉促，要加大力度。

2）、急待建立外部組織：

目前最迫切的工作是篩選顧問合作公司。包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)策劃顧問公司、推廣代理公司、招商顧問/代理公司、運(yùn)營(yíng)管理顧問公司、物業(yè)管理顧問公司等6大類別的顧問/代理公司。

建立外部組織工作目前處于停滯狀態(tài)，目前只有工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與顧問公司。如不迅速建立外部顧問團(tuán)隊(duì)，所有工作必定因沒有充分策劃論證而失敗。

2、內(nèi)外部組織資源完備以后，再做項(xiàng)目“策劃”工作（P）： 項(xiàng)目策劃工作是開展前期工作的方向，必須由項(xiàng)目小組分工協(xié)調(diào)、各咨詢顧問公司提出策劃方案、公司各職能部門參與論證，才能保證策劃質(zhì)量，避免走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路。項(xiàng)目策劃工作要分階段，實(shí)現(xiàn)如下策劃，而且這些工作有先后因果次序關(guān)系，不可錯(cuò)亂： A、定位與可行性分析；（急待請(qǐng)顧問公司做）B、整體工作計(jì)劃；（有初稿待完善）C、規(guī)劃設(shè)計(jì)；（無明確定位，就先有了初稿）D、招商方案；（優(yōu)先請(qǐng)顧問公司做）E、企劃推廣方案。（待請(qǐng)顧問公司做）F、運(yùn)營(yíng)方案；（待請(qǐng)顧問公司做）

3、最后，才解決“執(zhí)行”層面的問題和協(xié)調(diào)工作。（D‐C‐A）

目前，在內(nèi)外部資源都嚴(yán)重缺乏的情況下，就試圖直接定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、推廣策劃、管理模式策劃，是非常不科學(xué)的。所有工作必定因沒有足夠資源、沒有經(jīng)過充分策劃、論證，而注定要走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路的。

也就是，必須按照“調(diào)集資源R——策劃P——執(zhí)行D——檢查評(píng)估C——改進(jìn)A”的閉環(huán)循環(huán)模式，開展項(xiàng)目籌備工作。目前的做法與此原則偏離，必須糾正。

上述意見，我在9月18日會(huì)議上已經(jīng)提出，會(huì)后又專門提出書面建議，但 是仍然未能引起公司重視。直到11月21 日會(huì)議上，黃董事長(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)：“要迅速引進(jìn)外部顧問機(jī)構(gòu)，讓他們?cè)谝?guī)劃、招商、推廣、營(yíng)運(yùn)上提出專業(yè)意見，經(jīng)營(yíng)公司要多學(xué)習(xí)和聽取顧問代理公司的意見”。才得到公司重視，匆匆忙忙找顧問公司，等找好以后必然還要重新策劃、論證。

我認(rèn)為新商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理策劃，應(yīng)該有一個(gè)一貫的思路、按如下步驟進(jìn)行：

由項(xiàng)目顧問公司根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、贏利模式，提出項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策劃草案；公司職能部門牽頭審議、補(bǔ)充顧問公司提出的運(yùn)營(yíng)管理策劃草案。審議、補(bǔ)充的重點(diǎn)是： 項(xiàng)目顧問公司提出的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策劃草案，是否符合項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商合作模式、贏利模式？ 運(yùn)營(yíng)管理策劃草案是否與招商合作模式、物業(yè)管理模式、信息系統(tǒng)策劃等模塊相適應(yīng)？ 老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)在是否新項(xiàng)目推廣，老項(xiàng)目的教訓(xùn)是否在新項(xiàng)目避免。

最終形成的運(yùn)營(yíng)管理策劃包括：組織架構(gòu)、商戶公約、商戶手冊(cè)、商戶員工手冊(cè)、運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)、信息化系統(tǒng)、物業(yè)管理手冊(cè)策劃等方面。

人力資源方面，老項(xiàng)目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，雙重浪費(fèi)人力資源。

商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化問題：11月底，管理咨詢公司已經(jīng)進(jìn)駐，公司也提出籌備上市的前景，需要把星河商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

根據(jù)老項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)踐、新項(xiàng)目的策劃經(jīng)驗(yàn)，在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理工作中不斷進(jìn)行雙向優(yōu)化綜合，逐漸形成有星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式。

最后，把星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，達(dá)到

ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)行體系的達(dá)標(biāo)認(rèn)證，并持續(xù)改進(jìn)。這才算星河商業(yè)項(xiàng)目的管理模式已經(jīng)錘煉成熟。

如果公司領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)此認(rèn)識(shí)清楚、全力傾斜的話，預(yù)計(jì)能夠在2008‐2009年實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

以下是一些補(bǔ)充建議，雖然不一定準(zhǔn)確，為了公司我還是提出來。

對(duì)完善商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的建議：

1、反思運(yùn)營(yíng)管理上的瓶頸問題，應(yīng)以優(yōu)化“合作模式”與“收銀模式”為核心，以信息化為手段，降低管理成本，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)計(jì)分析職能，形成科學(xué)合理/效益最大化的運(yùn)營(yíng)模式：

A、合作模式；應(yīng)以固定租金為主、浮動(dòng)租金為輔，以提高收益、降低管理成本；這在經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上已指出。

B、收銀模式；應(yīng)杜絕百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，逐漸以商戶自收銀為主，以降低經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)，必須解決相應(yīng)的監(jiān)管問題，堵塞目前的監(jiān)管漏洞。這在經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上已指出。

C、信息管理應(yīng)在運(yùn)營(yíng)體系基礎(chǔ)上完善、實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化，而不是拋開。關(guān)于運(yùn)營(yíng)體系的邏輯關(guān)系我已講清楚了，每條都十分必要，不那樣就無法科學(xué)分析和決策。另外，急須從技術(shù)上解決目前聯(lián)營(yíng)商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)，而不是仍讓商戶自己填報(bào)數(shù)據(jù)或我們的商管估計(jì)填報(bào)。

2、對(duì)公司管理的建議：公司應(yīng)杜絕高層兼項(xiàng)目職務(wù)，造成的管理不順暢、軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面?，F(xiàn)在各項(xiàng)目只有一個(gè)老總沒有在總部兼職。公司對(duì)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，說“加重了項(xiàng)目工作量”、“應(yīng)該去加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理”。月度運(yùn)營(yíng)指標(biāo)與考核這一部分拿掉了，只剩下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與經(jīng)營(yíng)分析。環(huán)境的阻力已經(jīng)超出個(gè)人主觀能動(dòng)性所能左右的范圍。目前問題的根子在于：公司高層兼下面項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，造成軍閥割據(jù)、中央管理弱化的混亂局面。因此，沒有一個(gè)職能部門實(shí)際上能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行有效管理。這個(gè)問題上半年就建議過，后來卻有增加的趨勢(shì)，加強(qiáng)了割據(jù)局面，更加無法統(tǒng)一管理。

3、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目可以考慮實(shí)現(xiàn)‘營(yíng)招分離’，職能清晰化；上上下下都已多次提出，項(xiàng)目上感到眉毛胡子一把抓，總部職能部門也根本無法對(duì)口管理。根據(jù)實(shí)踐中逐漸暴露的問題，需要繼續(xù)理順公司和項(xiàng)目的組織架構(gòu)和職責(zé)分工。今年，COCOPARK試點(diǎn)了將“營(yíng)招合一”的商管模式，改為商管和租務(wù)并行運(yùn)作的‘營(yíng)采分離’的管理模式，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)運(yùn)和招商兩大職能的分離；條件成熟時(shí)會(huì)在第三空間予以推廣。希望能從管理結(jié)構(gòu)上也采用先進(jìn)的‘營(yíng)采分離’模式，從根本上解決問題。

4、服務(wù)管理是商戶為主體，現(xiàn)場(chǎng)管理的主體在項(xiàng)目。總部拓展客戶服務(wù)職能應(yīng)量力而行，應(yīng)優(yōu)先整頓運(yùn)營(yíng)管理上的混亂局面。

5、人力資源方面，老項(xiàng)目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)，而不能這邊裁員熟手、那邊新招生手，浪費(fèi)人力資源。

6、項(xiàng)目進(jìn)入成熟期以后，推廣費(fèi)用應(yīng)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變?yōu)橛糜诖黉N折讓，讓利于消費(fèi)者。