第一篇：房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資操作說(shuō)明

房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資操作說(shuō)明

作者 : admin 來(lái)源 ： 金融第一教室 時(shí)間 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文為你全面解析房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資。房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A Q:什么是土地抵押貸款？

A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？

A：1 首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值.2 咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù).3 根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.4 帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪,出抵押測(cè)繪圖.5 根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料.7 填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請(qǐng)書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃； B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

F、上一年度資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》；

3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：

（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；

（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書（全體董事會(huì)成員簽名）；

（4）抵押貸款申請(qǐng)書

(5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開通過(guò)短期借貸。

Q：開發(fā)商何時(shí)還款？

A：

1、開發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過(guò)其他方式還款。

Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)

4、融資額度：1千萬(wàn)至2億；

5、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借? A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特點(diǎn)？

A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；

3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。

Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運(yùn)作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估；

3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資? A:

1、非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓；

Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城

Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：

1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。

Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款

Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；

4、貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。

Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。

Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國(guó)沒(méi)有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。

4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。

Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。

3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用?！斑^(guò)橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。

實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→

信托公司

―――（信托貸款）―→借款企業(yè)―――――――→信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同←―――――――→信托投資合同←――――――→信托貸款合同←――若同一天簽署，可一天放款 理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。

而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。

Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：因?yàn)?/p>

1、非銀信合作，受法律保護(hù)；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。

* 注意以下限制條件：

1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無(wú)法操作；

2、ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信 信托折扣率

融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）

質(zhì)押物總體折扣率不超過(guò)5.5折

（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融資增信

給予的折扣率再適當(dāng)下浮0.5-1折

（根據(jù)對(duì)股票質(zhì)地和流通時(shí)間的判斷）

不超過(guò)0.5折

(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)

不超過(guò)0.5折

(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過(guò)0.5折

（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)融資增信

信托折扣率

凈資產(chǎn)9折

式)

質(zhì)押物總體折扣率不超過(guò)9.5折

二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。

Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；

融資增信

不超過(guò)0.5折(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方

2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來(lái)源的證明材料；

5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證；

Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過(guò)上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過(guò)政策限制而采用了銀信合作的方式，通過(guò)信托公司來(lái)發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過(guò)銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。

小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》

1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。

上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購(gòu)選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。

基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項(xiàng)目公司?；鸬某鲑Y額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%?；饡?huì)要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。

在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)。基金的退出方式以項(xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

4、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？

A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。

2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬(wàn)平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開發(fā)為主。

7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅

* 基金方總收益的計(jì)算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）

協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。

* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%

6、主動(dòng)型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營(yíng)。

7、完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。

Q：基金退出？

A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。

* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。

* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。

Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。

Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：

一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障。隨著國(guó)家鼓勵(lì)多渠道的民間資本投資，我們的房地產(chǎn)基金必將以其更加靈活的投資策略、更加合理的激勵(lì)約束機(jī)制、更好的收益水平來(lái)為全國(guó)的投資者和開發(fā)商服務(wù)。

第二篇：全產(chǎn)業(yè)鏈新模式

中國(guó)房地產(chǎn)商務(wù)聯(lián)盟開創(chuàng)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)新模式

1月11日下午，中國(guó)房地產(chǎn)商務(wù)聯(lián)盟在“2010-2011中國(guó)家居及房產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新峰會(huì)”上正式成立，出席儀式的嘉賓有中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)董事會(huì)聯(lián)席主席兼總裁周忻、中房信聯(lián)席總裁兼新浪樂(lè)居總經(jīng)理羅軍、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂(lè)如、房商集團(tuán)總經(jīng)理文東、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的秘書長(zhǎng)楊紅燦、中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐鵬、北京科技大學(xué)的教授趙曉等。這一標(biāo)志性事件，表明長(zhǎng)久以來(lái)開發(fā)商和供應(yīng)商服務(wù)商所期望的采購(gòu)對(duì)接，有了新的發(fā)展模式和推動(dòng)力，由此將掀起房地產(chǎn)業(yè)鏈在2011年的整合浪潮。

房商聯(lián)盟啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

在成立儀式上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂(lè)如指出，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的企業(yè)長(zhǎng)期在不確定性中勃發(fā)生長(zhǎng)，并將能繼續(xù)勇往向前。他說(shuō)，房商聯(lián)盟是廣闊的平臺(tái)，應(yīng)運(yùn)而生，順勢(shì)而上，使得行業(yè)的發(fā)展能更有效率地把握信息化、城市化、市場(chǎng)化、國(guó)際化下的歷史發(fā)展機(jī)遇。

中國(guó)房地產(chǎn)商務(wù)聯(lián)盟啟動(dòng)

此外，苗樂(lè)如強(qiáng)調(diào)，在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)在十二五期間還有特殊的使命，如結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。苗樂(lè)如稱：“從轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)要做到低碳節(jié)能減排，應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品，因而面臨著很重要的題目，特別是是供應(yīng)商配套產(chǎn)業(yè)，新技術(shù)新產(chǎn)品層出不窮，如何和開發(fā)商的項(xiàng)目對(duì)接起來(lái)，做到信息暢通，產(chǎn)品推廣，技術(shù)交流。從這個(gè)角度來(lái)講，我覺(jué)得這個(gè)房商聯(lián)盟平臺(tái)是應(yīng)運(yùn)而生的，而在房地產(chǎn)還有發(fā)展的前景下，我們的合作也應(yīng)該應(yīng)運(yùn)而生。旨在銜接產(chǎn)業(yè)鏈信息鴻溝的房商聯(lián)盟，由中國(guó)領(lǐng)先的線上、線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)起主辦，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)。房商聯(lián)盟的宗旨是：搭建房地產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)，推動(dòng)地產(chǎn)人、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的商務(wù)交流與合作。房商聯(lián)盟的核心服務(wù)價(jià)值就是快速推廣相關(guān)行業(yè)新技術(shù)、新產(chǎn)品 的應(yīng)用，促進(jìn)不同行業(yè)間資源整合及標(biāo)準(zhǔn)制定的完成，為各個(gè)行業(yè)企業(yè)提供健康高效的品牌發(fā)展之道。

從現(xiàn)在開始，房商聯(lián)盟將在各個(gè)協(xié)會(huì)的聯(lián)合下，充分利用線上平臺(tái)新浪地產(chǎn)網(wǎng)(聯(lián)盟官網(wǎng))及新浪微博(最具影響力的微博客營(yíng)銷通路);線中平臺(tái)《地產(chǎn)界》(聯(lián)盟官方刊物)及新浪房產(chǎn)百事通(房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)中心);線下平臺(tái)高端論壇、考察采購(gòu)活動(dòng)、經(jīng)理人沙龍、聯(lián)盟商學(xué)院等交流平臺(tái)的高端商務(wù)服務(wù)為聯(lián)盟成員提供最優(yōu)質(zhì)的信息交流服務(wù)系統(tǒng)。所有參與商務(wù)聯(lián)盟的各方，都將從中共享產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)之利。

第三篇：建構(gòu)中國(guó)電影全產(chǎn)業(yè)鏈：垂直整合 拓融資渠道

建構(gòu)中國(guó)電影全產(chǎn)業(yè)鏈：垂直整合 拓融資渠道

發(fā)布時(shí)間： 2011-9-14 14:35:00

來(lái)源： 中國(guó)社會(huì)科學(xué)報(bào)

作者： 林瑋 相關(guān)行業(yè)： 影視音樂(lè) 傳媒娛樂(lè)

●垂直整合電影產(chǎn)業(yè) ●培育受眾市場(chǎng) ●開辟融資渠道 ●打造電影“軟實(shí)力”

2010年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)電影產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)提出“以創(chuàng)新企業(yè)品牌為核心，以提高影片質(zhì)量和市場(chǎng)營(yíng)銷能力為龍頭，整合制片發(fā)行放映資源，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，推進(jìn)跨區(qū)域、跨行業(yè)、跨所有制發(fā)展”，“帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，衍生產(chǎn)業(yè)鏈條明顯加長(zhǎng)，綜合效益顯著增長(zhǎng)，使電影產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)服務(wù)業(yè)的重要組成部分”等要求，為我國(guó)電影產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向?，F(xiàn)實(shí)地看，中國(guó)電影全產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)才剛剛起步，其建構(gòu)路徑亟待厘清，尤其是要結(jié)合中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)的歷史與現(xiàn)狀加以分析。

垂直整合電影產(chǎn)業(yè)

電影產(chǎn)品的市場(chǎng)傳播遵循獨(dú)特的“窗口化”模式，即其產(chǎn)品發(fā)行收益來(lái)自影院、付費(fèi)電影(包括網(wǎng)絡(luò)、DVD傳播等)、開路電視等逐級(jí)發(fā)展的產(chǎn)品形態(tài)。這造成了電影產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的分級(jí)分配效應(yīng)，而電影生產(chǎn)者為獲取最大利益，會(huì)有意拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，獲得不同層級(jí)的電影產(chǎn)品利潤(rùn)。

縱觀世界，各電影產(chǎn)業(yè)巨頭莫不是兼涉制片、發(fā)行與播映的全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，好萊塢明星體制和制片人模式也是在產(chǎn)業(yè)集聚中產(chǎn)生的相應(yīng)運(yùn)營(yíng)形式。中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)同樣如此，中影集團(tuán)成立之初便將影片制作、洗印加工、電視播映、光盤銷售、電影器材等縱向產(chǎn)業(yè)囊括其中，而今更成為擁有400多家加盟影院、全國(guó)獨(dú)家影片進(jìn)口權(quán)和唯一國(guó)家級(jí)電影頻道，旁涉媒體運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈電影企業(yè)。

電影產(chǎn)業(yè)的巨頭化、寡頭化是其成熟的必經(jīng)階段。無(wú)論好萊塢還是寶萊塢，電影市場(chǎng)的培育和完善均通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而形成集團(tuán)化的寡頭壟斷，再由國(guó)家壟斷法律的調(diào)控將其拆散的“基本路線”。在此過(guò)程的第一階段，市場(chǎng)提供了豐富的電影產(chǎn)品，培育了良好的受眾市場(chǎng);在第二階段，寡頭壟斷逐漸阻礙了產(chǎn)品的創(chuàng)新，政府宏觀調(diào)控適時(shí)介入，從而實(shí)現(xiàn)電影產(chǎn)業(yè)的成熟。目前，中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)尚處在第一階段。因此，垂直整合，打造電影全產(chǎn)業(yè)鏈的新型企業(yè)，當(dāng)成為眾多電影市場(chǎng)主體的深刻考量。

培育受眾市場(chǎng)

電影全產(chǎn)業(yè)鏈的建構(gòu)，有賴于強(qiáng)大的消費(fèi)群體。加拿大學(xué)者霍斯金斯(Colin Hoskins)在回答“為什么美國(guó)在全球影視貿(mào)易中占主導(dǎo)地位”時(shí)，給出的第一個(gè)原因即是其國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模巨大。中國(guó)電影市場(chǎng)經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代前期的慘淡經(jīng)營(yíng)，于1995年以“分賬大片”的方式引進(jìn)外部力量，刺激中國(guó)電影受眾市場(chǎng)，推動(dòng)了國(guó)產(chǎn)電影步入市場(chǎng)化軌道。但“進(jìn)口大片”僅能作為吸引消費(fèi)的“導(dǎo)火索”、“探路石”，關(guān)鍵仍在于培育消費(fèi)市場(chǎng)。

培育電影受眾市場(chǎng)的方式可分為由投資拉動(dòng)票房增長(zhǎng)的外延擴(kuò)張型增長(zhǎng)和以電影產(chǎn)品取勝的內(nèi)涵集約型增長(zhǎng)。從2002年中國(guó)電影院線制改革開始，全國(guó)總票房從當(dāng)年的9億元增長(zhǎng)到2010年的101億元;與此同時(shí)，全國(guó)影院的銀幕塊數(shù)也在以平均每天2塊左右的速度遞增。這說(shuō)明外延擴(kuò)張型是我國(guó)當(dāng)前電影市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)模式。以中影集團(tuán)為例，2008年，中影控股、參股的七條城市院線總票房約17億元，占全國(guó)票房總收入的40%左右;而2010年，僅中影星美院線一家便創(chuàng)造了12.13億元的票房，新增銀幕185塊、座位數(shù)20513個(gè)。

內(nèi)涵集約型增長(zhǎng)以電影產(chǎn)品質(zhì)量為核心，制作富有市場(chǎng)號(hào)召力的影片吸引觀眾走進(jìn)影院，它還包括電影衍生品開發(fā)，這是中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)的“短板”。中影克萊斯德數(shù)碼科技公司、華韻影視光盤有限公司等，專注于電影產(chǎn)業(yè)后期產(chǎn)品制作與營(yíng)銷的市場(chǎng)主體出現(xiàn)，為中影集團(tuán)掌握、引導(dǎo)國(guó)內(nèi)電影“長(zhǎng)尾”市場(chǎng)提供了可能性。外延擴(kuò)張型與內(nèi)涵集約型的增長(zhǎng)方式各有千秋，對(duì)之應(yīng)加以均衡調(diào)和。

開辟融資渠道

“制片”是電影企業(yè)的核心，而資金瓶頸又是制約中國(guó)電影集團(tuán)化整合與發(fā)展的關(guān)鍵。2010年，投資2500萬(wàn)元的《驚情》全國(guó)票房收入僅10萬(wàn)元，投入500萬(wàn)的《米香》票房不到10萬(wàn)元，《異空危情》投資高達(dá)3000萬(wàn)元，票房?jī)H150萬(wàn)；投資過(guò)億的26部大片中，盈利的不過(guò)10部。如此現(xiàn)狀，讓眾多社會(huì)資本在電影產(chǎn)業(yè)面前望而卻步。

目前，中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)資金問(wèn)題的方式主要有三種。一是充分利用國(guó)家對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的金融政策支持。中影集團(tuán)早在2004年就獲得1.5億元國(guó)債資金支持，2007年更率先發(fā)行5億元企業(yè)債券。隨著國(guó)家對(duì)文化產(chǎn)業(yè)投融資機(jī)制的重視，商業(yè)銀行對(duì)文化產(chǎn)業(yè)信貸政策放寬，信托、產(chǎn)權(quán)交易和證券等金融部門以及政府專項(xiàng)扶持基金紛紛有所舉動(dòng)，這一渠道有得到擴(kuò)展的可能。二是私募股權(quán)基金與多方合作分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的制片模式。三是通過(guò)上市開拓融資渠道。

電影產(chǎn)業(yè)投融資渠道的拓展，不僅有利于“制片”產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更重要的是，充裕的資金為電影產(chǎn)業(yè)鏈的延伸提供了動(dòng)力支持。國(guó)內(nèi)外各種電影產(chǎn)業(yè)基金的積極參與，特別是它們?cè)诠芾怼⒇?cái)務(wù)制度、金融工具的使用等方面的經(jīng)驗(yàn)，有可能外溢為電影產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的重大利好。

打造電影“軟實(shí)力”

電影產(chǎn)品作為文化軟實(shí)力的載體，具有意識(shí)形態(tài)和文化商品雙重屬性，需要內(nèi)(質(zhì)量)、外(營(yíng)銷)并重，但“內(nèi)”是“外”的根本。

根據(jù)入世協(xié)定，自2011年3月19日起，進(jìn)口影片配額限制作廢，外國(guó)電影可以直接進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。因此，國(guó)產(chǎn)影片如何發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、提升中國(guó)文化軟實(shí)力，將成為業(yè)界難題。國(guó)產(chǎn)影片軟實(shí)力的意義表現(xiàn)為對(duì)內(nèi)凝聚民族精神，對(duì)外吸引國(guó)際關(guān)注，即“內(nèi)凝外吸”;從產(chǎn)業(yè)角度看，即電影產(chǎn)品要通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，對(duì)內(nèi)凝聚國(guó)內(nèi)市場(chǎng)忠誠(chéng)度，對(duì)外吸引跨國(guó)資金注入。北京大學(xué)教授王一川認(rèn)為，國(guó)產(chǎn)電影產(chǎn)品要立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、走向世界，就必須打造既具民族特色，又符合世界價(jià)值的“中式大片”。另外，電影產(chǎn)品并不限于影片。電影的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展還須注意衍生品和全媒體營(yíng)銷;視頻網(wǎng)站、手機(jī)等新媒介與電影產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點(diǎn)，仍有待于市場(chǎng)實(shí)踐的深入。

總之，電影產(chǎn)業(yè)本身具備聚合成為全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)。以“制片”為核心，通過(guò)受眾市場(chǎng)的培育，借助院線與新媒體傳播渠道的拓展，實(shí)現(xiàn)國(guó)產(chǎn)電影尤其是80%未進(jìn)入院線上映的影片的分眾傳播;擴(kuò)大融資渠道，加大引進(jìn)廣告投入、版權(quán)預(yù)售等融資形式的力度;以出售形象使用權(quán)、原聲唱片、小說(shuō)等相關(guān)衍生品，提高后電影開發(fā)的市場(chǎng)收入，將會(huì)是中國(guó)電影全產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)的若干重要途徑。

第四篇：銀行借款保函融資操作簡(jiǎn)要說(shuō)明

銀行借款保函融資操作簡(jiǎn)要說(shuō)明

一、基本概況：

1、款項(xiàng)來(lái)源：金融機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)基金在國(guó)內(nèi)的人民幣。

2、用款數(shù)額：伍億元人民幣起步。

3、用款年限：1~5年。

4、保函銀行：國(guó)有5大銀行、9大商業(yè)銀行及地方銀行的分行或支行。

5、每年利息：

（1）第一筆保函，數(shù)額2000~5000萬(wàn)元人民幣，用款年限1~5年，由企業(yè)決定。

利息已包含在給資金方的一次性貼息中。

資金到位后應(yīng)先支付第一年的利息后再用款。

如用款在一年以上的，則以后每個(gè)末支付一次當(dāng)年利息給資金方。

注：國(guó)有五大銀行開具保函，利息年利率為12.5%；九大商業(yè)銀行及地方銀行開具保函，利息年利率為15%。

（2）第二筆及以后每筆保函，每筆數(shù)額可做伍億元人民幣，用款年限5年。

利息執(zhí)行人民銀行規(guī)定的同期貸款利率或略有上?。ㄙJ款利率的上浮根據(jù)出具保函的銀行和甲方的公司資質(zhì)，資金使用性質(zhì)不同做適當(dāng)?shù)纳细?，最高上浮比例不超過(guò)人民銀行規(guī)定的30%）,每年末支付一次利息給資金方。

6、一次性貼息：

（1）第一筆保函，按開具的保函的總金額，如是國(guó)有五大銀行開具保函，資金方12.5%；九大商業(yè)銀行及地方銀行開具保函，資金方15%

平臺(tái)公司 4%。

中介費(fèi)另議

（2）第二筆及以后每筆保函，按開具的每筆保函的總金額，資金方8%，平臺(tái)公司 4%，中介費(fèi)另議。

7、保函到期資金方拿走本金。

8、企業(yè)與擔(dān)保銀行不屬于同一地區(qū)的不操作。

二、操作前提：

1、資金方調(diào)資的前提是：“用款單位愿意承擔(dān)資金占用費(fèi)及前期操作費(fèi)用共計(jì)30人萬(wàn)元民幣”，資金方必須是先收到30萬(wàn)元后，才進(jìn)入操作程序。

該30萬(wàn)元受理費(fèi)由平臺(tái)公司墊付，平臺(tái)公司派人去企業(yè)收取35萬(wàn)（不匯走），平臺(tái)公司才給墊付30萬(wàn)元。

如果銀行能給企業(yè)開出保函，退回企業(yè)30萬(wàn)元，其中的5萬(wàn)為平臺(tái)公司工作費(fèi)用，不予退還；

如果資金方到銀行核實(shí)銀行不能為企業(yè)開保函，35萬(wàn)元全額不退，企業(yè)放棄索要權(quán)力；

如果資金方?jīng)]有錢，不能辦理保函。30萬(wàn)元退回企業(yè)，資金方賠付企業(yè)30萬(wàn)。

中介人不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

2、當(dāng)?shù)厝嗣胥y行給予當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保銀行每單開具保函的額度、擔(dān)保銀行向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行報(bào)備每單保函的時(shí)長(zhǎng)工作日，以上兩項(xiàng)由企業(yè)方確認(rèn)后向平臺(tái)公司報(bào)備。

3、資方資金進(jìn)入擔(dān)保銀行賬戶后，擔(dān)保銀行開具保函時(shí)間是否為當(dāng)場(chǎng)開具借款保函，如不能當(dāng)場(chǎng)開具，需工作日開具，由企業(yè)方確認(rèn)后向平臺(tái)公司報(bào)備。

第五篇：專利質(zhì)押融資的操作流程說(shuō)明

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_______________________________________________________________________________ 專利質(zhì)押融資的操作流程說(shuō)明

由于各地政府部門在專利質(zhì)押融資過(guò)程中扮演的角色與參與程度不同，各銀行辦理專利質(zhì)押融資對(duì)企業(yè)的要求及辦理流程也不盡相同。下面以北京、上海浦東、武漢為代表，詳細(xì)介紹專利質(zhì)押融資的貸款條件、期限、額度與流程。

1．專利質(zhì)押融資貸款的條件、期限、額度

專利質(zhì)押融資貸款的條件、期限、額度以北京、上海浦東、武漢為例，具體情況如表1所示。

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_______________________________________________________________________________ 其中，北京模式專利質(zhì)押融資中有多家銀行參與，目前大部分貸款是由交通銀行北京分行推出的“展業(yè)通”產(chǎn)品來(lái)完成業(yè)務(wù)。上海浦東模式主要通過(guò)上海銀行浦東分行完成，銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為1%-5%，在控制風(fēng)險(xiǎn)方面較為謹(jǐn)慎，發(fā)放貸款方面較為被動(dòng)。武漢模式中，武漢金融機(jī)構(gòu)較為積極，交通銀行武漢分行已經(jīng)辦理部分質(zhì)押融資貸款業(yè)務(wù)，人民銀行武漢分行正在嘗試，其他的小額貸款公司也表現(xiàn)了極大的興趣。

2．專利質(zhì)押融資操作流程

專利質(zhì)押融資的流程一般包括：評(píng)估專利價(jià)值、簽署融資合同和專利質(zhì)押合同、辦理專利質(zhì)押登記手續(xù)、收到融資款項(xiàng)、清償融資金額和辦理專利質(zhì)押解除登記手續(xù)。以北京模式、上海浦東模式、武漢模式為例，分別介紹專利質(zhì)押融資流程。

(1)北京模式專利質(zhì)押融資流程。

北京模式專利質(zhì)押融資主要通過(guò)過(guò)交通銀行北京分行的“展業(yè)通”業(yè)務(wù)完成，具體的質(zhì)押融資流程主要包括：

①申請(qǐng)階段。首先企業(yè)要完成專利權(quán)權(quán)利登記，在申請(qǐng)階段，企業(yè)向交通銀行北京分行申請(qǐng)專利質(zhì)押貸款。

②審查評(píng)估階段。銀行審查階段分兩步進(jìn)行，一是銀行進(jìn)行資格審查，審查申請(qǐng)專利質(zhì)押貸款的企業(yè)是否滿足申請(qǐng)條件；二是銀行進(jìn)行貸前初步調(diào)查、企業(yè)狀況調(diào)查、專利權(quán)調(diào)查及專

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_______________________________________________________________________________ 利價(jià)值評(píng)估，根據(jù)企業(yè)狀況、專利權(quán)法律意見(jiàn)書及專利權(quán)價(jià)值評(píng)估形成授信報(bào)告。

③授信審批及貸款發(fā)放階段。首先，根據(jù)授信報(bào)告，如果審批通過(guò)，則由分行審查審批，企業(yè)與銀行簽署借款合同及專利權(quán)質(zhì)押合同；企業(yè)辦理專利權(quán)質(zhì)押登記手續(xù)后，銀行向企業(yè)發(fā)放貸款。

(2)上海浦東專利質(zhì)押融資流程。

上海浦東模式的專利質(zhì)押融資流程主要參與者包括上海浦東生產(chǎn)力促進(jìn)中心（以下簡(jiǎn)稱“生產(chǎn)力中心”）、新區(qū)科技基金管理辦公室、新區(qū)科委、銀行和企業(yè)。具體包括以下步驟：

①申請(qǐng)階段。申請(qǐng)企業(yè)向生產(chǎn)力中心提交申請(qǐng)資料以及生產(chǎn)力中心受理接收申請(qǐng)企業(yè)提交的申請(qǐng)資料。

②評(píng)估階段。首先，由上海浦東知識(shí)產(chǎn)權(quán)中心等單位對(duì)企業(yè)提供質(zhì)押的專利進(jìn)行評(píng)估，并提交評(píng)估意見(jiàn)。其次，生產(chǎn)力中心從資料、現(xiàn)場(chǎng)、銀行、客戶、政府等方面審查企業(yè)是否符合申請(qǐng)條件及具備還款能力，并結(jié)合評(píng)估單位出具的評(píng)估意見(jiàn)出具經(jīng)所在部門負(fù)責(zé)人審核的審查意見(jiàn)。

③擔(dān)保階段。擔(dān)保階段包括擔(dān)保方案制定和審批，先由生產(chǎn)力中心擬定擔(dān)保方案，經(jīng)科技基金管理辦公室復(fù)核后，報(bào)新區(qū)科委審批；然后，生產(chǎn)力中心根據(jù)科委審批的決定作出擔(dān)保確認(rèn)，向銀行出具擔(dān)保確認(rèn)文件，但擔(dān)保的額度不超過(guò)質(zhì)押的專利權(quán)評(píng)估價(jià)值的80%；最后，

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_______________________________________________________________________________ 對(duì)銀行審查通過(guò)的貸款企業(yè)，生產(chǎn)力中心與銀行、企業(yè)簽訂擔(dān)保合同，同時(shí)與企業(yè)和業(yè)主簽訂專利權(quán)質(zhì)押和業(yè)主信用反擔(dān)保合同。

④合同登記及貸款發(fā)放階段。首先，上海浦東知識(shí)產(chǎn)權(quán)中心為企業(yè)向生產(chǎn)力中心提供質(zhì)押的專利權(quán)辦理質(zhì)押合同登記或合同鑒證。其中，企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓經(jīng)過(guò)質(zhì)押登記或鑒證的專利權(quán)。其次，銀行與企業(yè)辦理貸款手續(xù)，企業(yè)按要求使用資金。最后，生產(chǎn)力中心將獲得貸款的企業(yè)擔(dān)保資料按要求報(bào)浦東新區(qū)科技發(fā)展基金管理辦公室備案。

(3)武漢專利質(zhì)押融資流程

武漢模式結(jié)合了北京模式和上海浦東模式的特點(diǎn)，引進(jìn)專業(yè)的擔(dān)保公司作為擔(dān)保主體，在進(jìn)行專利質(zhì)押融資時(shí)，擔(dān)保公司也是參與的主體之一。具體的質(zhì)押融資流程如下：

①申請(qǐng)階段。借款人向貸款人提交專利質(zhì)押融資貸款申請(qǐng)資料以及貸款人受理借款。

②擔(dān)保階段。貸款人在受理借款人專利權(quán)質(zhì)押貸款申請(qǐng)時(shí)，還可尋求其他形式的擔(dān)保作補(bǔ)充，包括：

(a)貸款人可要求借款企業(yè)法定代表人及其他高級(jí)管理人員以其個(gè)人資產(chǎn)為該項(xiàng)貸款提供補(bǔ)充擔(dān)保，當(dāng)出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，處置質(zhì)押專利權(quán)不足以彌補(bǔ)貸款人損失時(shí)，借款企法定代表人及其他高級(jí)管理人員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任。

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_______________________________________________________________________________(b)貸款人可尋求專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)充擔(dān)保支持。鼓勵(lì)和支持武漢科技擔(dān)保有限公司等擔(dān)保機(jī)構(gòu)為專利權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)提供擔(dān)保服務(wù)。對(duì)于擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的專利權(quán)質(zhì)押貸款，當(dāng)出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，處置質(zhì)押押專利權(quán)后仍有損失的，貸款人應(yīng)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)協(xié)商合理確定最后損失的分擔(dān)比例。

③審查階段。銀行對(duì)專利質(zhì)押融資貸款進(jìn)行審查，一般考察借款人的還款能力和資信狀況，注意審查專利權(quán)的有效性及市場(chǎng)價(jià)值等。

④合同簽訂及貸款發(fā)放階段。首先，經(jīng)審查擬批準(zhǔn)質(zhì)押貸款的，貸款人必須與借款人簽訂書面的借款合同及專利權(quán)質(zhì)押合同，明確借貸雙方、質(zhì)押雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。其次，專利權(quán)質(zhì)押合同簽訂后，借款人（或出質(zhì)人）應(yīng)向國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局辦理專利權(quán)質(zhì)押登記手續(xù)，并將借款合同、專利權(quán)質(zhì)押合同、專利權(quán)質(zhì)押合同登記情況等報(bào)送武漢市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局備案。最后，貸款人應(yīng)當(dāng)按照專利權(quán)質(zhì)押合同及借款合同約定及時(shí)辦理發(fā)放質(zhì)押貸款手續(xù)，向出質(zhì)人發(fā)放貸款，并妥善保管出質(zhì)人移轉(zhuǎn)的專利權(quán)證書及其他相關(guān)資料。

綜合上述三種模式的專利質(zhì)押貸款流程可以發(fā)現(xiàn)，三種模式各有利弊，參與主體也有所差別。企業(yè)在進(jìn)行相應(yīng)模式下的專利質(zhì)押貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合模式的相應(yīng)特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)自身的專利數(shù)量、質(zhì)量、核心競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)營(yíng)狀況、未來(lái)發(fā)展需求進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)的專利進(jìn)行有效管理，從而在提交專利質(zhì)押貸款申請(qǐng)時(shí)建立有利的地位，爭(zhēng)取獲得最大程度的貸款支持。此外，政府部門的貼息、補(bǔ)償?shù)却胧┮彩瞧髽I(yè)可以借助和利用的方式。