第一篇：國外著名商業(yè)綜合體案例調(diào)研分析報告

國外著名商業(yè)綜合體案例調(diào)研分析報告

摘要：城市商業(yè)綜合體的開發(fā)隨著城市的不斷發(fā)展已經(jīng)成為城市規(guī)劃的重要組成部分。本文介紹了國外著名的四處商業(yè)綜合體，并進行了深入的比較與分析，意在能夠?qū)Υ笮蜕虡I(yè)綜合體的概況和發(fā)展有更加深入的了解和認識，并對建筑如何融入城市空間以及場所精神的營造有更深的體會。關鍵詞：國外，商業(yè)綜合體，調(diào)研分析

0 引言

任何一個國家的大城市都有一個或幾個著名的商業(yè)綜合體。這些商業(yè)綜合體不僅僅是一個城市對外展示的形象窗口，也是當?shù)鼐用裥蓍e、購物、娛樂、消費的匯集地，更是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的活力象征。這些商業(yè)綜合體依托優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境、繁華的商業(yè)氛圍、齊全的商業(yè)設施以及獨具特色的經(jīng)營品位，經(jīng)過幾十年甚至上百年的規(guī)劃建設，最終成為一座城市特有的吸引力和品牌。城市因商業(yè)建筑而具魅力，商業(yè)建筑更為城市增添風采。

目前，我國很多城市在發(fā)展中都把商業(yè)綜合體的建設作為城市規(guī)劃的重要組成部分，有的城市甚至在傾全力開發(fā)主題商業(yè)街、商業(yè)綜合體，這說明商業(yè)建筑在城市發(fā)展中的地位與作用日益被認識，人們對商業(yè)建筑的需求和要求越來越受到關注。但是，我們不應盲目發(fā)展與建設，借鑒他人經(jīng)驗，對我們或許有更多的裨益。

下面對世界上幾個著名的商業(yè)綜合體作一介紹，并進行比較分析。日本難波公園

難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，并非傳統(tǒng)意義的公園，是一個購物中心與辦公樓的綜合體。從遠處看去，難波公園（Namba Park）是一個斜坡

公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風格形成強烈對比，成為嘈雜背景下的一處生動、溫馨的街景。

其原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機場一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表項目。

1.1 場所概念

難波公園的設計靈感都來源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設計中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。這個項目不僅僅是一個商業(yè)項目，因為他有很大的公共開放綠地，可以吸引周邊社區(qū)的人到這里來光顧、來瀏覽，最后這個項目變成了一個目的地的項目，大家不僅僅到這里來購物，也可以到這里來休息，來放松。

難波公園的內(nèi)部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構思是建造一個簡單的混凝土通道用于連接項目的南北地塊，但設計師提出了人造峽谷的設計理念。

設計師最初打算選用各種暖色調(diào)的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風貌，并通過多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設計中很重要的一點是要避免使用材料過于單一而產(chǎn)生的虛假感。

裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了

其淳樸粗獷的天然造型（自然裂縫），淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進一步表達這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對比，同時也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。

1.2

整體布局

登臨高處俯視難波公園，可以看到，開放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石”形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。

入口處，呈現(xiàn)在眼前的是一個被巖石覆蓋的空間，仿佛一個狹小的峽谷，誘惑著你向里面探尋。暖黃色到桔黃色逐漸過渡的條紋造型，如同沉淀層一般，而設計師精心設計和營造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村”的驚喜，為整個購物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通過“峽谷”內(nèi)一條“8字形”傾斜上升的通道，便到了難波公園的零售與娛樂區(qū)域。其中心區(qū)域是三層的“豪華購物廣場”，內(nèi)部質(zhì)感華美、店面錯落有致，并飾有草木植被和水景，讓你仿佛并不是在商場購物，而是在森林中尋寶一般。

經(jīng)由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通往室外的露臺，這里的“空中花園”種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長，每天都在改變建筑的樣子。商場內(nèi)有不少餐館和咖啡座，露天的位置就在叢林里，購物之后在這里享受一份舒適和靜謐，相當愜意。

1.3

業(yè)態(tài)分布及功能流線

一層平面主要用于組織車行流線，不同方向的步行人流通過自動扶梯或者垂直電梯引入二層商業(yè)區(qū)。

二層平面為人行通道，組織各個方向的人流匯集，包括車站方向人流、LABl 1方向人流以及來自一層的步行人流。利用建筑的高度形成峽谷形態(tài)的交通空間，并設置多個空間節(jié)點及自動扶梯，保證人流通暢的到達上層商業(yè)。

露天步行街兩側設有柱廊和玻璃頂風雨走廊，保證陰雨天氣使用。

商業(yè)人流在室內(nèi)穿行，保證陰雨天正常使用，沿走道兩側設置店鋪，約每隔50-70米

面向“峽谷”開放中庭空間，或設置空中玻璃走廊，使“峽谷”兩側人流穿行。

屋頂人流

1.4 總結及啟示

建筑形態(tài)的豐富多彩并未使得商消費者對商業(yè)內(nèi)容的注意力，真正做到經(jīng)典的建筑設計本身，可以成為

業(yè)布局混亂，也沒有分散了建筑與商業(yè)相得益彰。吸引人流的亮點。但從長期看，仍然是其內(nèi)部的核心-商業(yè)起到真正的決定作用。對于經(jīng)常進出的人來說，建筑形態(tài)的美總有習慣甚至漠視的一天，只有功能上的人性化設計-與商業(yè)的契合性會一直默默地發(fā)揮作用。

極為注重與各種交通工具的銜接，如地鐵站、停車場、車行市政道路等。日本表參道

表參道是東京的四個主要特色街頭時裝店的聚集地之一, 這里云集歐洲、日本等頂級設計師的作品,流行元素含量很高,櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意高，櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意，世界著名品牌的諸多旗艦店也設置在此處，可以說表參道是世界品牌的亞洲展覽中心。

表參道全長約1公里，位于東京原宿青山一帶，靠近澀谷，與原宿、涉谷、代官山一起形成東京四個最具特色、風格不同的時裝店聚集地的，被稱為日本的香榭麗舍大道，常作為電視連續(xù)劇的外景拍攝地。表參道以原宿車站為起點，直通明治神宮及青山區(qū)一帶，這條名為“燕歌祇”的大道，曾是明治神宮的專用道路這里是東京乃至日本最具奢華氣質(zhì)的購物街道，也被戲稱為男人的地獄，女人的天堂。

2.1 發(fā)展歷程

表參道用了70年左右的時間，演變成為大量風格獨特建筑物和成排的櫸樹共同演繹的具有歐洲街道風情的奢華時尚的購物商業(yè)街。

2.2 表參道 Hill

安藤忠雄以日式橢圓形印章的「參」字LOGO來揭開「表參道Hills」外觀的序幕，以銀灰色鋁窗加玻璃圍幕帶來最主要印象；基礎的墻柱梁部份，不經(jīng)意地呈現(xiàn)出鋼筋水泥，幾何造型直線延伸的設計，含蓄地透露出建筑的特色和美感。

表參道HILL在表參道上具有約250米的寬幅，是由地面６樓和地下６樓組成的復合設施：

? 地下３樓至地面３樓為商業(yè)，38戶住宅，200個車位的停車場

? 在商業(yè)設施內(nèi)，中間的挑空中庭和圍繞挑空中庭的斜面將具有沿街商店感的商店延續(xù)６個樓面，使自然光線能照到地下樓層的中庭 ? 住宅由東樓和西樓２幢構成，窗口可望見街道兩旁的櫸樹

? 具有出色的管理體制，住宅與商業(yè)設施的動線完全分離，以便成為能安全、放心、舒適地生活的空間

? 屋頂上盡最大可能地進行綠化，有計劃地使從北側的住宅地區(qū)可遠眺綠樹成蔭趣意盎然的景色。

刻意與表參道沿路街道樹設計成相同高度的建筑物，從外表看起來絕對很難想像得到，它居然是地上六樓、地下六層的龐然大物，由本館、西館以及一部份復舊保留的「同潤館公寓」三者來構成。

本館建筑物乍看之下是個方正平整的規(guī)矩設計，但從內(nèi)部的高空俯視下來便能察覺，整體造形猶如一艘巨大的方舟，掏空的寬廣中庭毫不吝嗇地讓陽光從半透明天窗自然流泄。店鋪圍繞著中庭的四周環(huán)然佇立，樓層與樓層之間盡可能地排除了到處都是殺風景的電扶梯景觀，整體徐緩的逛街坡道，讓人不自覺地團團逛繞于其中，省去上下樓梯的麻煩，也同時讓人感覺不出爬升下降的辛苦。

內(nèi)部圍繞商業(yè)空間的挑空中庭的獨創(chuàng)樂“螺旋形斜面”上，排列著與表參道相同坡度的斜面有機連接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形連接的斜面創(chuàng)造了空間環(huán)游性，在建筑物內(nèi)也能保持逛街這一表參道的特點，成為史無前例的獨特空間。猶如在表參道中又出現(xiàn)了一個內(nèi)部表參道。

2.3 業(yè)態(tài)分布

表參道目前非常繁華，共有約100家店鋪，包括很多一線奢侈品牌委托著名的建筑公司設計的風格各異的旗艦店，著名品牌薈萃的“表參道Hills”，以限定香檳、巧克力而深受人喜愛的“Anniversaire表參道”，出售旅游紀念品的東方“跳蚤”商品市場，往原宿方向走，有一家特色的玩具專賣店 KIDDY LAND，整條大街充斥著上流和時尚的元素。2.3 內(nèi)部活動空間

表參道Hills是作為日本的時尚和文化的中心而不斷傳遞流行訊息的表參道的核心，他獨特的外墻在LED的照射下與街道兩旁的櫸樹融為一體，展現(xiàn)出各季不同的景色。從入口進入后是高達６層的挑空中庭空間，以挑空中庭為中心，構成螺旋狀的螺旋形斜面。外墻的彩燈墻、樓內(nèi)的動畫投影機、超指向性揚聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示著空間的魅力。入口處的大開口實現(xiàn)了求心力極強的活動空間。

沿著從挑空中庭大樓梯走到地下３樓后，進入空間[O:]。空間[O:]是從挑空中庭大樓梯延續(xù)的位于地下３樓的舉辦活動的空間。可舉辦展覽會、記者發(fā)表會和視覺演示等各種活動。該空間具有靈活性，可實現(xiàn)您所想象的形象，同時還備有充實的設備。美國橡樹溪

Oakbrook Center是一個坐落于Oakbrook北部的大型戶外購物商場。它是芝加哥地區(qū)一個非常有名的購物目的地，大約包含150多個獨立的品牌。以Oakbrook Cente為中心形成了一個大型的綜合商業(yè)圈，它的周圍有銀行、酒店、娛樂、休閑、餐飲等商業(yè)建筑。Oakbrook Center四面皆為寬闊的主道路，具有很好的易達性，并且有大量的免費的露天

停車場以及室內(nèi)停車場。

由于各種活動舉辦頻繁以及聚集大量顧客的緣故，該購物區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪、交通事故、醫(yī)療事故等事件。在如此小的范圍內(nèi)包含如此多的品牌使得在緊急情況下如何讓顧客知道最快最簡潔的出入口位置，以及如何到達想去的店鋪變得尤為重要。同時如何使大型停車場和建筑有效地聯(lián)系起來也是一個問題。所以為Oakbrook Center 繪制一幅緊急情況逃生路線以及劃分防火區(qū)間是非常有必要的?？梢岳肎IS技術對每間店鋪進行精確定位以繪制地圖。

2.1 基本功能流線

Oakbrook Center的購物區(qū)以A、B、C、D、E、F這6棟建筑為分割分為了6個區(qū)域，每個區(qū)域中都有服裝、化妝品、數(shù)碼、家居用品等商鋪，這六部分通過室外的地塊聯(lián)系為一個整體，形成完整的Oakbrook Center。剩下的建筑則當做了幾個品牌的大型旗艦店，專供這個品牌自身使用。在這6棟獨立建筑之間，散落有ATM取款機、停車場、休息區(qū)等公共設施，每棟建筑中的顧客都能方便的使用。2.2 室內(nèi)購物空間

2.3 室外購物空間

由于Oakbrook Center的平面形式為組團式建筑，故自然而然地在建筑之間形成了室外庭院或小型廣場空間。Oakbrook Center的設計者在設計這些地塊的時候，充分考量了顧客群的性質(zhì)，在不同的地塊設計了不同風格的景觀。

在入口處設計了小型的下沉廣場，廣場中有噴泉，這種尺度符合建筑主入口處大氣的景觀設計風格。

在另一片區(qū)域，則設置了一篇水池，尺度同樣適合這樣開放的空間。

下圖則為一個專為兒童設計的室外游樂場，所用的景觀小品都頗具童趣，孩子若厭倦了逛商場就可以到這來游玩。這是一個很人性化的設計。巴黎香榭麗舍大街

法國巴黎最繁華熱鬧、最具代表性的香榭麗舍大街是以凱旋門和戴高樂廣場為軸心呈輻射狀的12條街道中的主干道。中央馬路寬80米，可容納12輛汽車并行，全長2公里。街道兩側的人行便道平坦寬闊，林立著各種專業(yè)公司、大小商店，從銀行、保險、時裝、娛樂到文物古玩以及花卉、報刊攤位，各行各業(yè)應有盡有。香榭麗舍大街是巴黎尊貴的代表，但其經(jīng)營的百貨服飾類商店大多是一般精品和品牌店，真正的高級精品店在香榭大街一側的蒙塔涅大街。在香榭大街上數(shù)量最多的是餐館和咖啡館。這大概與法國人的浪漫是分不開的。在這條街上，人們能夠品嘗到法國的蝸牛、意大利的比薩餅、日本的生魚片和中國的水餃、烤鴨等世界著名風味食品。電影院、電子游戲場、夜總會、迪斯科廳錯雜其間，營業(yè)至午夜或凌晨，是巴黎人夜生活的好去處。大街中段還有一個比地面上的商店更加富麗堂皇的地下商場，幾十家大公司在這里設有分號地上地下組成一個立體商業(yè)街區(qū)。

在香榭大街上，還有著名的大皇宮、小皇宮和協(xié)和廣場。大、小皇宮都是法國建筑藝術的代表，其文化藝術展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化內(nèi)涵。協(xié)和廣場是在香榭麗舍大街一端、與凱旋門遙遙相對的大型中央廣場。綠色的草坪、古老的建筑和雕塑，廣場中央具有3000多年歷史的埃及方尖碑使得協(xié)和廣場成為游客和巴黎市民休憩、消閑的最佳場所。巴黎的香榭麗舍大街不僅商業(yè)氣氛濃厚，使人感受到法國人的悠閑、輕松和浪漫，而且香榭大街也是法國人大型集會、慶典的舉辦地。如每年7月14日法國國慶日，政府都要在香榭大街舉行隆重的閱兵式，因而香榭大街也使游客們感受到法國的政治、經(jīng)濟和歷史。4.1 歷史進展

香榭麗舍大街歷史悠久而豐厚，其演變同巴黎的市政發(fā)展緊密相連。1667 年，法國皇家園藝師勒諾特為拓展杜勒里皇家花園（Jardin des Tuileries）的視野將其東西向軸線延伸至圓點廣場（Rond-Point），由此形成香榭麗舍大街的雛形1828年巴黎市政府為它鋪設人行道，安裝路燈和噴泉，使它成為法國第一條林蔭大道。1863 年，凱旋門在香榭麗舍大街的盡頭（星形廣場）落成，更是錦上添花。三百多年來這條街道見證了法國的許多歷史時刻，早已成為巴黎最具景觀效應和人文內(nèi)涵的街道。90年代初，針對交通擁堵、行人受車輛干擾、街道景觀混亂的狀況，巴黎市政府啟動整修工程，令香榭麗舍大街再次煥發(fā)活力。4.2 購物環(huán)境

香榭麗舍大街號稱是世界上最美麗的散步大道，商業(yè)旅游與街道景觀之間完美結合。它以圓點廣場為界分為風格迥異的兩部分，東段700 m 以恬靜的自然風光為主，車道兩側是平坦的草坪和高大的喬木，再外側是林蔭步行道；西段1100 m 則是繁華的高級商業(yè)區(qū)，世界名牌云集，其中時尚與美容類產(chǎn)品占據(jù)主導地位。香榭麗舍大街還是巴黎最負盛名的游覽勝地，除了街道兩端著名的協(xié)和廣場和凱旋門它還擁有許多歷史記憶對游客有著很大的吸引力?？偨Y及啟示

從以上我們可以看到，一個城市著名商業(yè)綜合體的形成有其城市發(fā)展的歷史背景，也各有其特色，并在現(xiàn)代城市的建設中不斷調(diào)整、完善，以適應現(xiàn)代人的新生活需要。比較分析這些著名的商業(yè)街，我們可以看到其發(fā)展對我們的啟示，也可借鑒他們的成功經(jīng)驗，改造、建設我國大城市的商業(yè)街。

5.1 商業(yè)建筑必須具有立體化、網(wǎng)絡化的交通，以保證交通通達性好

這是城市商業(yè)街建設的基本要素。地上地下形成立體化、網(wǎng)絡化交通，不論以什么交通方式都出入便利。即便是商業(yè)街為步行街，主街兩側的輔街均應有良好的交通能力和充足的泊位，并有嚴格的交通管制。為了保證地面交通的通暢，交通網(wǎng)絡整體連接，人流、車流分離，讓人流在“室內(nèi)”流動，地面車流才能通暢。紐約、倫敦、東京的商業(yè)街建設都是靠這種立體化的交通網(wǎng)絡來擴充商業(yè)街的人口容量和疏通交通的。向地下要空間是商業(yè)街發(fā)展的趨勢。

5.2 商業(yè)街的行業(yè)結構應是三足鼎立，以滿足消費者多層次多方位的需求

所謂“三足鼎立”是指購物、餐飲、休閑娛樂在商業(yè)街中各占有三分之一的比例。這種結構有一個優(yōu)勢，就是可以提高商業(yè)街的吸附力，白天是游客的觀光勝地，夜晚是當?shù)厥忻竦南e娛樂場所，從功能上滿足了旅游者觀光、購物游覽的心理和消遣、休憩、品位都市文化的精神要求，同時也為當?shù)鼐用駝?chuàng)造了休閑消費的場所。而我國有的城市的商業(yè)建筑功能單一，設施不配套，游客高高興興慕名而去，卻疲憊不堪無精打采而歸，甚至是有錢花不出去，使商業(yè)建筑的形象和效益大打折扣。

5.3 商業(yè)街應具有獨特的商業(yè)魅力

城市商業(yè)街與一般的社區(qū)商圈不同，它是一個城市的形象代表，也是一個城市經(jīng)濟實力、文化歷史的展示窗口，因而每個城市的商業(yè)街都應具有有別于其他城市商業(yè)街的獨特魅力。

5.4 商業(yè)街應有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結合的文化氣息

大城市商業(yè)街的形成與發(fā)展有其自身的歷史過程，構成商業(yè)街濃郁的文化特色，挖掘商業(yè)街的歷史文脈，突出其歷史文化底蘊，是商業(yè)街的品牌要素。忽略甚至在開發(fā)中擯棄商業(yè)街的傳統(tǒng)、歷史文脈，商業(yè)街就會失去長久發(fā)展的底氣，也會使城市失去文化個性特征。因此，商業(yè)街的開發(fā)建設，必須注重保留商業(yè)街的“商魂”———歷史、文化底蘊。但是一味地保存?zhèn)鹘y(tǒng)文化也會使商業(yè)街失去活力，使人產(chǎn)生沒落、衰退的感覺，傳統(tǒng)文化應該與現(xiàn)代文化、現(xiàn)代科技相結合，才能真正提升商業(yè)街的品牌價值含量。

5.5 商業(yè)街必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設計

商業(yè)街的規(guī)劃、開發(fā)必須注重協(xié)調(diào)性，建筑風格、裝飾色彩、經(jīng)營類別、項目選擇等都要從商業(yè)街的全局考慮，從人性化要求出發(fā)。人性化設計以往大多是體現(xiàn)在產(chǎn)品上，很少有人把它推論至商業(yè)街，其實商業(yè)街更需要突出人性化設計。無論是來商業(yè)街游覽的旅游者還是來商業(yè)街休憩消閑的當?shù)厥忻?，在短則幾百米，長則幾公里的街上漫步，時間花費短則2、3個小時，長則7、8個小時，不僅需要生理上的補給和“休養(yǎng)生息”，需要精神上的調(diào)節(jié)與愉悅，因此現(xiàn)代商業(yè)街更要充分體現(xiàn)以人為本的人性化設計，這里除了諸如廁所、電話、休息座椅等人的生理需求外，更需要從人的高層次需求出發(fā)去設計商業(yè)街，這應該是商業(yè)街設計的基本出發(fā)點。

第二篇：國內(nèi)城市商業(yè)綜合體失敗案例分析

國內(nèi)城市商業(yè)綜合體失敗案例

2011-03-16 11:38:23 來源: 中國房地產(chǎn)報(北京)跟貼 0 條 手機看新聞

湖南“福中福·國際城”

湖南省的“福中?！H城”是位于離益陽市中心不遠的一個20萬平方米的大型城市綜合體，該項目沿街外圍5層，里邊2層，呈放射式布局，整體建筑呈歐式風格，整個項目氣勢恢宏，但是開發(fā)了好幾年，目前僅有零星商家進駐，經(jīng)營慘淡，租戶怨聲載道。專家認為，其失敗源自開發(fā)商對當?shù)叵M力判斷不足、盲目立項，并且簡單復制大城市的成功經(jīng)驗，對當?shù)厥袌鲱A期過于樂觀；開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運營管理不規(guī)范、后勁不足。

北京首都時代廣場（資料、論壇)

北京首都時代廣場（美美時代）是香港九龍倉集團和北京市西單商業(yè)區(qū)建設開發(fā)公司共同投資興建的大型綜合發(fā)展項目，座落于繁華商業(yè)區(qū)西單路口，位于西長安街與宣武門內(nèi)大街的交匯處，占地1.31公頃，總建筑面積逾12萬平方米，其中包括五層商場、十層甲級辦公樓，設有大型廣場和近400個地下停車位。最初商場的Logo為LCX，但在2008年底，標志突然變成了一個大大的M，即為美美百貨。而這兩家百貨公司都是香港某集團下的高檔百貨零售品牌。2010年，在時代廣場一層，GUCCI（古奇）、COACH（蔻馳）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相繼關閉，Diesel（迪賽）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家門店也被罩上了木板。商場二層除一家美容院外，其余門店全部停業(yè)。只有地下一層、二層的餐飲、電影院和超市還在照常經(jīng)營。有媒體從西城區(qū)發(fā)改委證實，此次時代廣場調(diào)整，最大的可能是變成金融總部寫字樓。西城區(qū)金融街擴容，使寫字樓資源越來越珍貴。由于時代廣場經(jīng)營不敵大悅城等商場，因此將時代廣場改作金融總部寫字樓。

東莞“華南Mall”

東莞的“華南Mall”是國內(nèi)類似于熊貓城運作失敗的城市綜合體之一。它與之前的熊貓城有著共同的失敗屬性：區(qū)位差、規(guī)模大、雷聲大。首先是區(qū)位差，“華南Mall”本身不在一線城市核心商圈，消費力不強，這恰似17年前熊貓城所在的區(qū)域。其次是規(guī)模大，“華南Mall”規(guī)劃建筑面積119萬平方米，其中規(guī)劃商業(yè)建筑面積46萬平方米，而熊貓城也曾號稱商業(yè)建筑面積將達50萬平方米。最后是雷聲大，之前“華南Mall”因為高調(diào)宣揚其商業(yè)建筑規(guī)模，曾被福布斯網(wǎng)站評為“全球最大購物中心”、被美國《新聞周刊》評為“世界新七大奇觀”，而現(xiàn)在的“新華南Mall”已將購物功能大大弱化，提倡集“購物、娛樂、餐飲、商務、辦公、家居、休閑、運動、旅游九大功能于一體”。同樣，熊貓城早期的定位亦十分高調(diào)，“亞洲最大都心Mall”。然而鼓吹并不等于結果，市場終會淘洗一切，這兩個曾經(jīng)的“全球最大”和“亞洲最大”到最后連“中國最大”都沒有當上。(本文來源：中國房地產(chǎn)報)

第三篇：商業(yè)房地產(chǎn)案例分析報告

浙江商業(yè)職業(yè)技術學院

財會金融學院

商業(yè)房地產(chǎn)

案

例

分

析

報

告

浙江商業(yè)職業(yè)技術學院財會金融學院

會計1161班

馮翀侯月新周景鳳劉茜

摘要

隨著社會的不斷發(fā)展，各行業(yè)間的競爭也日趨激烈，為了謀取利益的最大化，不擇手段。隨著人們生活水平的提高，人們對自己的居住條件也有顯著的提高，住房的地理位置，采光的好壞，房子的結構等問題都是他們最關心的。一旦選中了自己喜歡的房子，價格都不是很重要的。他們的宗旨是：不管價格怎么樣，自己喜歡就好。而人們的這種做法為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了很大的機會，這樣他們的事業(yè)可以大有提高，同時也可以獲得更高的利潤。怎樣利用有限的土地來建造盡可能多的房子，這使他們陷入了深思。

商業(yè)房地產(chǎn)的定義及特點：

商業(yè)地產(chǎn)的概念在實際運用中有狹義和廣義之分。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)（即組織消費的流通行業(yè)）經(jīng)營用途的物業(yè)形式，比如商鋪、酒店、商業(yè)街等，而廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物業(yè)，在狹義商業(yè)地產(chǎn)之外還包括工業(yè)廠房、寫字樓、會展中心、公寓等物業(yè)形式。

1商業(yè)地產(chǎn)是持有住宅和公共建筑以外的以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)共同特點：○

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營盈利為目標的商業(yè)物業(yè)；○

經(jīng)營和管理能力來獲取收益，而開發(fā)企業(yè)則是通過其優(yōu)秀的項目管理

3租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源：能力來獲取收益；○商業(yè)地

產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了其利潤來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的成熟模式。

背景

2002年是中國商業(yè)房地產(chǎn)元年。這一年中，大連萬達開始實施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪，歐倍德，百安居，肯德基，百腦匯等國內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京，沈陽，南昌，濟南，青島，長春，天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

而號稱中國家居第一品牌的南方香江集團，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領域，一年內(nèi)連克多個地盤，省城和二級城市“通吃”的王者之氣。新希望集團也不甘人后，與中國銀泰共同組建成“銀泰百貨”，并與樂客多結成“策略聯(lián)盟”。

如今，全國各地已是追隨者眾多，長城內(nèi)外，大江南北，二，三級城市都紛紛開發(fā)商也步行街，購物廣場，甚至Shopping Mall等。

商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開發(fā)商追捧的市場熱點。

形勢分析

1.外部宏觀環(huán)境分析：

1政治法律： ○

一方面，從政治環(huán)境因素看，當下企業(yè)市場營銷活動的外部政治形勢和狀況穩(wěn)定，過家家方針政策的變化對市場營銷帶來的是有利

1政治局勢：也正是的影響，是可以促進社會經(jīng)濟發(fā)展的重中之重?！?/p>

因為政局的穩(wěn)定，生產(chǎn)發(fā)展，人民安居樂業(yè)，給企業(yè)營造出良好的營

2方針政策：銷環(huán)境?！鹉壳皣H上各國政府采取的對企業(yè)營銷活動有重要影響的政策主要是：進口限制，稅收政策，價格管制，外匯管制，3國際關系：國有化政策?！鸢l(fā)展國際間的經(jīng)濟合作和貿(mào)易關系是人類

社會發(fā)展的必然趨勢。

另一方面，從法律環(huán)境因素看，對企業(yè)來說，法律是評判企業(yè)營銷活動的準則，只有依法進行的各種營銷活動，才能受到國家法律的有效保護。因此企業(yè)在開展營銷活動時既要遵守國家的法律制度，還要了解市場的有關準則。

2經(jīng)濟人口：營銷市場是由有購買欲望并且有購買能力的人構成○的，消費者的需求是營銷市場的基礎，人口是構成市場的第一位要素。目前人口流動迅速，人口增長不平衡，城市人口密集，市場需求集中，營銷力度加大。

3社會文化：現(xiàn)在的人們對事物的審美觀的要求越來越高，人們○

受教育的程度也越來越高，看待事物的認知度越來越高。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的價值觀念也在不斷的提高，對選擇事物也是一樣的高標準。

4技術自然：科學技術的發(fā)展也直接影響企業(yè)的經(jīng)濟活動。隨著○

生產(chǎn)率水平的提高，主要依靠設備的技術開發(fā)，使得產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，產(chǎn)品的市場壽命縮短：使人們的生活方式，消費模式和消費需求結構發(fā)生改變。因此，要以顧客為中心提供服務和產(chǎn)品；以顧客能接受的成本進行定價；產(chǎn)品的分銷以方便顧客為主；從強迫式促銷轉(zhuǎn)向加強與顧客直接溝通的促銷方式。

2.SWOT分析法

目前的市場環(huán)境對他們來說是一個很好的機會，他們的目標、所擁有的資源以及他們當前的任務都與所處的環(huán)境一致，這樣他們可以獲取更高的利益。面對市場機會的主要特點：針對性、利益性、時效性、公開性?？梢允蛊淅孢_到最大化。市場需求規(guī)模之大也在不同程度上增加了企業(yè)的利益。

每一家企業(yè)都不會是獨立贏得市場的，同行業(yè)之間的競爭是不可避免的，縱觀眼前的利益，的確很有吸引力。但與此同時也不得不考慮身后的威脅，環(huán)境的威脅會在一定程度上影響企業(yè)的營銷活動，或者會限制企業(yè)營銷活動的發(fā)展。主要有兩方面：一方面，環(huán)境因素直接威脅著企業(yè)的營銷活動，諸如《環(huán)境保護法》。它對造成環(huán)境污染的企業(yè)來說是很大的威脅；另一方面，企業(yè)的目標、任務及資源環(huán)境機會相矛盾。而市場機會的可行性也會給企業(yè)的發(fā)展帶來或多或少的威脅，首先市場機會只有適合企業(yè)的經(jīng)營目標。、經(jīng)營規(guī)模及資源狀

況，才會具有較大的可行性，其次，市場機會必須有利于企業(yè)內(nèi)部差別優(yōu)勢的發(fā)揮才會具有較大的可行性。環(huán)境中每一個宏觀、微觀魂晶要素的變化都可能使市場機會的可行性發(fā)生很大的變化。

由此可見，市場機會和市場環(huán)境在一定程度上會給企業(yè)帶來利益和威脅。

3.市場機會分析

房地產(chǎn)市場何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮？最關鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤豐厚。然而，在“微利時代”開發(fā)商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業(yè)有住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型；我國加入世貿(mào)組織后，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動了國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，許多城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了余地。因而目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。

然而，正是因為如此，高利潤從來與高風險相伴。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸顯其獨特的盈利模式。但這并不表示其一定能夠盈利，如果你缺乏對商業(yè)規(guī)律的認識，對商業(yè)地產(chǎn)運作模式的熟知，將面臨巨大的經(jīng)營風險，未來的發(fā)展將是機遇與危機并行的狀態(tài)。

結論

從以上關于商業(yè)房地產(chǎn)的案例分析可得出：企業(yè)在市場中的發(fā)展需要了解和認識的外部因素和內(nèi)部因素有很多，如何正確選擇企業(yè)未來的走向，以及占據(jù)市場的份額的多少都關乎企業(yè)能否順利成長下去。無論未來面臨的是機遇還是危機，都要站在一個理性人的高度去思考問題，要對企業(yè)未來的營銷活動有一個很詳盡的規(guī)劃，順應市場的需求，滿足顧客的需求，在不影響市場發(fā)展的前提下，達到企業(yè)利益的最大化，為企業(yè)謀求更大的發(fā)展，向更寬廣的領域進軍！

第四篇：試述城市商業(yè)綜合體建筑設計分析

試述城市商業(yè)綜合體建筑設計分析

摘要：當下，建筑的結構功能越來越復雜，各大城市中也出現(xiàn)了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現(xiàn)的建筑物，外形高大、設計美觀，代表了城市的發(fā)展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業(yè)綜合體，滿足著各種各樣的服務需要。商業(yè)綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標志。文章就城市商業(yè)綜合體的建筑設計提出思路。

關鍵詞：建筑設計；城市；商業(yè)綜合體；策略探析

社會經(jīng)濟的發(fā)展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費背景下，不斷帶動商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應發(fā)展起來。人們在消費的同時，更需要的是體驗感和安全度，要保證建筑設計合理科學，才能提升建筑的品質(zhì)，更好地滿足人們當下的需求。商業(yè)綜合體是商業(yè)的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區(qū)域，通過合理設計，有效劃分各區(qū)域，保障建筑美觀實用的同時，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個建筑的水平也代表了城市的特征，商業(yè)建筑最為顯眼，其形態(tài)就是城市形象，只有通過設計，才能保證風格個性，體現(xiàn)現(xiàn)代設計感，實現(xiàn)功能性需求。

1商業(yè)綜合體的概念

時代在不斷進步與發(fā)展，拉動城市建設，經(jīng)濟是必不可少的重要組成，通過有效的經(jīng)濟促進，才能保證社會健康發(fā)展。豐富商業(yè)建筑功能，實現(xiàn)商業(yè)綜合體服務，確保城市建設。根據(jù)各城市功能的不同，劃分各區(qū)域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設計通過對人們?nèi)粘Ｐ袨楦鱾€環(huán)節(jié)入手，這樣才能達到各環(huán)節(jié)相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業(yè)綜合體就是城市綜合的功能區(qū)，集結了城市的各種功能，通過合理的布局設計，保證了人們?nèi)粘Ｉ畋憷?，推動城市發(fā)展和社會不斷進步。建筑設計必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設計最主要的就是功能性特點，商業(yè)綜合體面對的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設計出能夠為人們提供便利條件的公共活動空間，設計時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。

2現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑特點

2.1外部特點

城市發(fā)展需要嚴格按照規(guī)劃進行，有效劃分出城市區(qū)間的不同功能，而商業(yè)綜合體建筑則是城市規(guī)劃不可缺少的重要部分，建筑設計是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規(guī)劃，全面做好商業(yè)綜合體建筑外部設計，則需要考慮到街道周邊的環(huán)境，要與之相協(xié)調(diào)，才能保證建筑設計的合理性。商業(yè)綜合體需要滿足人們的需要，設計時還要考慮到建筑功能的集約、復合特點，通過商務化的功能設計，保證人們的生活圈層方便。商業(yè)綜合體建筑往往處于交通發(fā)達、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費時的可達性。商業(yè)綜合體建筑主要是城市的核心區(qū)，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發(fā)展創(chuàng)新來說，其優(yōu)勢是不可替代的。

2.2內(nèi)部特點

現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑則需要充分做好內(nèi)部的設計，從內(nèi)部入手保證設計合理科學，在保證方便安全的基礎上，體現(xiàn)應用價值。綜合體建筑的內(nèi)部空間廣、面積大、活動區(qū)域更加復雜，綜合體內(nèi)部主要是樹型交通體系，通過對各個區(qū)域的合理設計布局，配以城市微型景觀與現(xiàn)代技術，充分滿足人們在商業(yè)綜合體內(nèi)部的各類需求，同時通過巧妙的設計，在建筑內(nèi)部營造良好的消費環(huán)境和文化氛圍。

3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設計思路

3.1空間規(guī)劃設計

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設計，最為主要的是保證活動的空間，在人們消費的同時，能夠有足夠的空間自由活動，對于建筑的空間感體驗，則要從空間設計上滿足，設計時，要嚴格秉持實用、合理、科學的原則，構建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現(xiàn)建筑的美觀實用。建筑內(nèi)部的設計就是要對空間進行優(yōu)化重組，使空間達到商業(yè)綜合體的需求，建筑空間要結合人們的消費習慣與活動習慣，分配好內(nèi)部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設計，才能滿足人們的各種需求，拉動經(jīng)濟增長。

3.2內(nèi)部路線設計

綜合體建筑內(nèi)部交通至關重要，人們進入內(nèi)部后，感覺進了迷宮，則不利于商業(yè)的發(fā)展，通過科學的設計以后，則能夠有效避免內(nèi)部復雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設計要以人為本，不同區(qū)域做好方向的引導，特別是需要在醒目位置放置導航板和電子圖，人們進入內(nèi)部進行消費，就不至于重復走路，讓人們進入空間以后，有一個更加良好的體驗感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內(nèi)部交通路線設計是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們?nèi)粘Ｐ袨榱晳T，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動，對主要的干道要設置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節(jié)省利用空間，給人們留下足夠的活動場所。

3.3建筑功能區(qū)域設計

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑的功能最為關鍵，如果內(nèi)部功能不明確，則會給人們帶來困惑，不利于商業(yè)的健康發(fā)展。對各功能區(qū)做好設計，有效發(fā)揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費、娛樂。綜合體建筑內(nèi)部功能區(qū)設計最需要考慮到的就是協(xié)調(diào)性，不論側重點是商業(yè)、娛樂還是餐飲，都應有針對性地做好設計，形成一站式商業(yè)服務，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設計方式商業(yè)綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認識到空間的重要性，人們進入到綜合體內(nèi)部后，如何實現(xiàn)方便需求是關鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設計，在建筑空間設計中，平面設計形式是最為有效的，通過平臺設計能夠更好地讓人們方便走動，如果設計不科學，則會影響到人們的消費欲望建立，環(huán)形設計方法、線性設計方法和輻射形設計方法是3種最為主要的平面設計思路。一是環(huán)形設計。這種設計主要應用在商業(yè)綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業(yè)經(jīng)營活動復雜，保證各區(qū)域的有效銜接，則要做好環(huán)形設計，這樣就能夠方便人們走動，促進經(jīng)濟消費。環(huán)形選擇要保證有一個中庭或多個形狀規(guī)則庭院，以此為核心空間進行環(huán)形走向，設計過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點，保證空間的凝聚力，通過環(huán)形的設計走向，聯(lián)結各個商業(yè)建筑部分，使商業(yè)綜合體內(nèi)部更加暢通，流動性更好。環(huán)形平面設計方式適用于各種綜合體，是當前設計采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設計來講，環(huán)形布局有著良好的優(yōu)勢。二是線性平面設計。根據(jù)不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業(yè)體內(nèi)部的空間進行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設計和一字形設計2種方式。線性平面設計內(nèi)部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復雜，但也需要合理設計，根據(jù)消費的習慣，做好路線的設計布局，為了讓建筑空間內(nèi)部道路不單一，還可以設計出轉(zhuǎn)彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費者在空間內(nèi)有更加豐富多變的體驗。三是輻射形設計。這種設計也是以一個點為核心，通過一點向四周擴散，這種平面設計采用特定方向進行延伸，形成一個“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點是商業(yè)建筑中央最顯眼的公共點位，是一個可以活動的大型廣場或者主要商業(yè)核心，通過一個點，四周擴散到不同的區(qū)域，輻射出通向不同類型功能區(qū)的商業(yè)綜合體內(nèi)部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點就可以到達想去的區(qū)域。3.3.2剖面設計方式對于城市商業(yè)綜合體建筑空間設計中的剖面設計需要根據(jù)不同的區(qū)域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優(yōu)勢，需要看商業(yè)綜合體的規(guī)模與經(jīng)營形態(tài)。大廳型剖面設計方式主要是把步行廊道和商業(yè)建筑內(nèi)部中庭當成區(qū)域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當前的建筑物結構越來越新穎，通過結構設計滿足功能需求，很多的建筑在建設前就已經(jīng)設計好了功能，那么，作為商業(yè)性質(zhì)的建筑物來講，也是經(jīng)過嚴格計算得出的結構形態(tài)，建筑大廳型剖面設計空間要以場地的不同，合理進行設計改造。通常，沿柱網(wǎng)做好有效劃分是最佳的方式，這種設計充分考慮了建筑物內(nèi)部具體情況，一般設計成流線型，方便進行商業(yè)化的整體布局。展廊型剖面設計在當前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多，運用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴謹、實用效果，兩邊商業(yè)空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結構形成，商業(yè)兩側則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費。為了更加有效利用現(xiàn)有空間，則需要對現(xiàn)場情況全面把握，以結構為基礎做好剖面設計，有的為了強化商業(yè)功能，避免人群過于集中，也可以在內(nèi)部增加過街天橋和錯層型設計，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設計更加新穎別致，為滿足人們快速消費需求，設計中還可采用螺旋上升的建筑設計風格，呈現(xiàn)更加豐富的空間層次感。

4城市商業(yè)綜合體建筑外部設計

4.1科學設計建筑布局

商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一部分，要與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業(yè)區(qū)的選擇至關重要，相關單位與部門要根據(jù)城市的功能性、人群的流動性，發(fā)揮出城市綜合體的職能，進行建筑布局規(guī)劃的時候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個合適的、最佳的位置進行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業(yè)功能能夠快速發(fā)揮作用，有效促進地方經(jīng)濟發(fā)展，滿足人們的日常需求。商務類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當中的商務圈建設施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯(lián)系周邊品牌企業(yè)、中高檔餐飲、商業(yè)購物環(huán)境，通過建筑設計布局，更好地提供配套性綜合服務，通過圈層設計，從而形成一個完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。設計這種類型城市綜合體建筑的時候，需要綜合做好周邊的環(huán)境調(diào)研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發(fā)揮出城郊地區(qū)土地價值，設計不同的商業(yè)核心圈，帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過投資拉動，增加投資量，增大就業(yè)率，不斷引導商業(yè)綜合體健康發(fā)展，形成大的格局，繼而帶動整個城市的變化，為城市健康發(fā)展奠定良好的基礎。

4.2選址的問題

城市商業(yè)綜合體根據(jù)功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業(yè)綜合體選地塊的時候，就要看處于哪個層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進行布局，城市的交通好壞決定了商業(yè)的價值，優(yōu)先考慮城市交通現(xiàn)況，人們消費的同時，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經(jīng)濟集聚區(qū)、繁華的居住區(qū)等，這樣的地區(qū)更加方便商業(yè)綜合體的設計布局，通過拉動效應和較好空間輻射力，提升周邊經(jīng)濟發(fā)展效能，地塊位置的優(yōu)勢大小就是商業(yè)建筑選址的要點。城市功能區(qū)較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個角度來看，城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。城市的人口集中居住區(qū)、城市中心區(qū)等地方，人群的消費能力強，是最佳的地點。城市中有特色景觀的區(qū)域，也能夠帶動商業(yè)繁榮，對于商業(yè)發(fā)展來講，具備一定的潛力，有更好的發(fā)展前景，通過與文化、景點的配合營銷，能夠有效帶動商業(yè)的發(fā)展。

4.3交通流線設計

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設計中的交通空間布局，優(yōu)化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規(guī)劃不僅是內(nèi)部的環(huán)境需要，更要設計好外部環(huán)境，如果缺少停車位，也不利于經(jīng)濟流通。商業(yè)綜合體外部交通路線設計要結合城市的整體規(guī)劃，根據(jù)城市的具體情況設計好綜合體的交通外部環(huán)境，更好地為人們提供服務，通過科學的設計，避免在商業(yè)活動中出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象，合理設計好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動。

4.4景觀設計

商業(yè)綜合體具備商業(yè)功能，但在人們?nèi)找嫣岣叩膶徝罈l件下，其美感度也至關重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設計提高建筑品味與文化屬性。景觀設計要和城市整體風格呼應，盡可能保證協(xié)調(diào)，通過趣味性景觀特征突出商業(yè)含意；景觀布置不能影響到周邊的環(huán)境，通過景觀設計提高商業(yè)綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費與文化的需求。現(xiàn)階段，人們更加注重的是環(huán)境空間，在景觀設計中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業(yè)環(huán)境，保證人與自然的和諧。商業(yè)綜合體要綜合考慮人們的生活習慣，在滿足商業(yè)需求的同時，還要做好休閑區(qū)的布置，讓人們消費之余也能適度休息。

4.5設計風格和功能相協(xié)調(diào)

城市商業(yè)綜合體建筑的特點是人多、物多、車多，考慮到這些特點，應保證與城市的整體協(xié)調(diào)性。在設計時要了解當?shù)氐娜宋摹⒊鞘袣v史等，設計風格要和城市風格相一致，和建筑周圍環(huán)境互補，實現(xiàn)建筑風格流線型，通過綜合體建筑的風格設計，建成當?shù)貥酥拘越ㄖ?。商業(yè)綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區(qū)域的商業(yè)特點，根據(jù)面積和人口的情況，通過設計不同，滿足群體消費差異、個性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業(yè)靠攏。設計商業(yè)綜合體功能時需要綜合考慮到消費者的體驗感。當前，人們的消費除了購物外，還需要有良好的體驗感，人們在消費的同時，也能夠體會到超值所得，滿足消費者體驗需要。進行設計時，不但需要在外觀上保證風格化，更需要與功能性協(xié)調(diào)一致，整體規(guī)劃時，分析不同商業(yè)業(yè)態(tài)組合，依據(jù)實際研究結果更加合理地做好組織落實。如根據(jù)平面設計與剖面設計的思路，合理設計好商業(yè)布局，以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運用，擺脫形式制約，改造不合理結構，減少走動距離，得到更好地購物消費體驗。通過合理的功能性劃分設計，整合建筑結構，更好地體現(xiàn)建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補依存價值關聯(lián)。

5結束語

綜上所述，現(xiàn)代化城市建設越來越人性化，特別是構建商業(yè)綜合體建筑時，需要嚴格設計，科學規(guī)劃，才能為人們?nèi)粘Ｉ詈托蓍e娛樂提供便利條件，推進我國城市經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展?，F(xiàn)階段，商業(yè)綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業(yè)等各個方面的功能，進行設計時，考慮相互之間緊密聯(lián)系，集約用好土地資源，做好內(nèi)部、外部設計，以城市發(fā)展整體為思路，結合商業(yè)建筑不同時期功能特點，有效強化建筑功能銜接性，以此提升現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體價值，更好地促進城市發(fā)展。

參考文獻：

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第五篇：昆山市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析

昆山市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體，其基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”

城市綜合體1986年誕生在巴黎拉德芳斯，興盛于紐約曼哈頓。它具有完整街區(qū)的特點，是整體布局完整，功能特色明顯，資源集合共享、多樣化多層次的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。它具有地段稀缺性、交通便捷優(yōu)勢、現(xiàn)代城市設計、景觀與環(huán)境設計和大都市地標等典型特征，是現(xiàn)代化城市的服務功能的新型載體。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在東南沿海等很多地區(qū)的大城市中心商務區(qū)內(nèi)逐漸形成了很多以大型購物中心為主體的，集餐飲、娛樂等為一體的城市商業(yè)中心。此類商業(yè)中心一般規(guī)模都以10萬平方米為起點，并且還與星級酒店、寫字樓、高級公寓等相結合，形成了體量龐大、功能齊全的綜合性城市商業(yè)綜合體。城市商業(yè)綜合體在我國發(fā)展的十多年中，雖然時間遠不及外國城市發(fā)展的久遠，但是其中一些項目經(jīng)過在實踐中積累了寶貴的經(jīng)驗，水平有所提高，形成了新的業(yè)態(tài)設計新趨勢。

隨著我市經(jīng)濟不斷發(fā)展，現(xiàn)代化、城市化不斷推進，消費品市場日漸繁榮，商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富多樣。除了傳統(tǒng)的超市、百貨商場外，城市綜合體的說法越來越流行。但對于什么樣的模式是或者不是城市綜合體，目前尚沒有正式統(tǒng)一的界定。一般而言，城市綜合體是融合商業(yè)零售、商務辦公、公寓住宅、酒店餐飲、娛樂休閑五大核心功能于一體的“城中城”，根據(jù)主導業(yè)態(tài)的不同可分為商業(yè)綜合體、商務綜合體、生活綜合體、單一綜合體以及綜合體集群。其中，商業(yè)綜合體一般為區(qū)域中心，以購物中心為主導，將商業(yè)、旅店、餐飲、辦公、文娛等三項以上城市生活功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互促進的聯(lián)動關系，形成一個有機整體。為了解我市商業(yè)綜合體發(fā)展情況，近期在全市范圍內(nèi)開展了商業(yè)綜合體調(diào)查。

一、商業(yè)綜合體對經(jīng)濟發(fā)展的意義 1．構建新的商業(yè)系統(tǒng)

商業(yè)綜合體集合了大型購物中心、休閑娛樂、餐飲、酒店、寫字樓，形成多種功能配套的商業(yè)集合體。各業(yè)態(tài)之間緊密聯(lián)系、相互依存、良性互動，從而強化各自功能，放大彼此價值，有助于形成“1+1>2”的效果，通過新的商業(yè)系統(tǒng)促進消費市場的發(fā)展。

2．優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構

商業(yè)綜合體內(nèi)聚集的多為零售、餐飲、居民服務、文化、娛樂等相關行業(yè)單位，有利于形成產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮集聚效應，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化城市整體產(chǎn)業(yè)結構。同時，由于綜合體具有功能協(xié)同、空間緊湊的特點，也有利于城市土地、交通等資源的集約高效利用。3．提升居民生活品質(zhì)

綜合體集購物、就餐、娛樂、休閑等多種功能于一體，給市民帶來便捷的生活體驗和豐富的物質(zhì)文化選擇。同時，由于公共設施的完備、環(huán)境衛(wèi)生的改善，能夠極大地提升市民生活品質(zhì)和居住幸福感。

二、我市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀 1．起步較晚，發(fā)展較快

國際上一般認為，當人均GDP達到4000美元、城市化水平在45%-50%時，消費需求開始由單一的購物需求向綜合性消費需求發(fā)展，此時就具備了建設城市綜合體的條件；當人均GDP在5000-8000美元之間，城市綜合體有了一定的抗風險能力，進入發(fā)展階段；當人均GDP超過10000美元，城市綜合體便進入了高速發(fā)展階段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已經(jīng)達到4100美元，2002年、2006年和2014年分別達到6100美元、1.15萬美元和2.97萬美元，2014年常住人口城鎮(zhèn)化率71.21%，已經(jīng)進入城市綜合體的高速發(fā)展階段。

根據(jù)調(diào)查結果看，城市綜合體這一業(yè)態(tài)從2011年開始進入我市大眾視野，目前已有商業(yè)綜合體6個，分別是昆山高新區(qū)的中茵世貿(mào)廣場和超華城市廣場、城北的九方城(今年10月底開業(yè))、昆山開發(fā)區(qū)的金鷹天地（今年1月底開業(yè)）和世茂廣場、花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的綠地樂和城以及張浦鎮(zhèn)的首席MALL商業(yè)廣場（今年5月開業(yè)），總建筑面積約80萬平方米，入駐商家880余戶，從業(yè)人員近10000人，今年上半年合計實現(xiàn)營業(yè)收入超1.3億元(不含新開業(yè)的九方城)。此外，還有在建的港龍城、五豐廣場、萬達廣場、正大商業(yè)廣場等。由此可以看出，我市城市綜合體發(fā)展起步雖晚，但發(fā)展速度較快。

2．零售餐飲為主，其他行業(yè)為輔

我市現(xiàn)有的商業(yè)綜合體多以大型超市、購物中心為主導，如中茵世貿(mào)廣場的百盛、超華城市廣場的歐尚、世茂廣場的大潤發(fā)、綠地樂和城的易買得等，聚集大量零售、餐飲商家，輔以部分居民服務業(yè)單位，有的再引入影院、兒童樂園、KTV等娛樂場所經(jīng)營單位，其中約80%為個體戶，法人和產(chǎn)業(yè)活動單位較少。就從業(yè)人員來看，餐飲業(yè)和零售業(yè)從業(yè)人員最多，但就平均每單位的吸納就業(yè)能力而言，住宿業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較強。從今年上半年實現(xiàn)的營業(yè)收入來看，仍以零售業(yè)為主，在全部調(diào)查單位中零售單位營業(yè)收入占比62%，其次為餐飲業(yè)，占比15%（詳見下圖）。但就調(diào)查了解的情況看，也有不少零售商家認為本店客流不大，人氣不夠，而大部分餐飲單位生意好，甚至需排隊等候，即存在“餐飲火爆、商業(yè)冷清”的現(xiàn)象。

圖1 我市商業(yè)綜合體基本經(jīng)營情況

3．地理位臵優(yōu)越為主要優(yōu)勢，其他優(yōu)勢不明顯

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商家認為綜合體地理位臵優(yōu)越與否，是否能夠帶來大量客流是影響本店經(jīng)營狀況好壞的最主要因素，而商場知名度、自身經(jīng)營品牌知名度以及產(chǎn)品價格對銷量并無很大影響。相對于不在綜合體內(nèi)經(jīng)營的單位，客流量大和消費環(huán)境好是兩個最大優(yōu)勢，其他方面則不存在明顯競爭力。

4．商戶規(guī)模較小，交易分散

就調(diào)查結果看，346家零售單位中，除購物中心及少數(shù)其他零售企業(yè)外，95%的單位今年上半年營業(yè)收入不到200萬元；225家餐飲單位中，72%的單位上半年營業(yè)收入不到100萬元。雖總體營業(yè)收入可觀，但就單個商家而言，規(guī)模普遍較小，交易較為分散。

5．餐飲網(wǎng)絡銷售普遍，零售單位較少觸網(wǎng)

隨著電商的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)銷售已逐漸向各行業(yè)滲透。通過對綜合體內(nèi)商家的調(diào)查了解到，大多數(shù)餐飲單位都已加入美團、大眾點評等團購網(wǎng)站，且通過這些互聯(lián)網(wǎng)平臺的下單量大，不僅促進了銷售，而且起到了很好的宣傳效果。而零售單位中，除少數(shù)認為電商對自身影響不大或者通過已淘寶、天貓、微店等平臺進行網(wǎng)絡銷售外，大部分商家認為電商對行業(yè)發(fā)展造成了很大沖擊，使傳統(tǒng)的實體市場萎縮，但目前并沒有開展電商業(yè)務。

三、我市商業(yè)綜合體發(fā)展中存在的問題 1．缺乏統(tǒng)一科學規(guī)劃

空間布局不均衡，城區(qū)內(nèi)大型商業(yè)業(yè)態(tài)密集，總體水平相對較高，而其他區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模較小，大型業(yè)態(tài)缺乏，功能組合落后。目前，我市商業(yè)綜合體主要集中在昆山高新區(qū)和昆山開發(fā)區(qū)，其他區(qū)鎮(zhèn)除花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和張浦鎮(zhèn)外都還沒有。另外，綜合體開發(fā)模式單一，定位不清，差異化不足。從調(diào)查結果看，我市商業(yè)綜合體無論在行業(yè)構成還是品牌入駐上都具有很大的相似性。

2．配套環(huán)境不夠成熟

作為一項系統(tǒng)工程，商業(yè)綜合體的開發(fā)應與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、居民消費能力以及基礎設施建設相匹配。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少商戶反映綜合體內(nèi)停車位不足，周邊也沒有近距離的公共停車場，影響了客流的聚集。同時，周邊休閑、游樂設施不足，綜合體顯得較為孤立，影響長遠發(fā)展。

3．綜合體品質(zhì)不高

普遍而言，現(xiàn)在的城市綜合體建設比較追求短期經(jīng)濟效益，存在前期規(guī)劃倉促、開發(fā)周期短、后期運營管理水平不高等諸多問題。一方面，公共衛(wèi)生、休憩等硬件設施有待完善；更重要的是軟環(huán)境方面存在很多欠缺，如文化內(nèi)涵不夠，管理運營以及品牌塑造能力不足、商家與綜合體管理機構的配合不充分、缺少與周邊區(qū)域的互動等等，從而降低了城市綜合體應該具有的綜合價值，制約了升值空間，導致經(jīng)濟資源難以聚集甚至有所流失。

四、促進措施

1．合理規(guī)劃，明確自身定位

隨著近幾年大量項目建成齊聚亮相，我市商業(yè)綜合體逐步壯大，未來競爭也將比較激烈，很可能出現(xiàn)兩極分化。要想取得成功，長遠發(fā)展，必須進行合理規(guī)劃，一是要明確目標群體及商圈范圍，二是要有區(qū)別于其他綜合體的經(jīng)營特色，三是要清楚自身建筑特色對綜合體發(fā)展的影響。要綜合考慮外部環(huán)境和自身優(yōu)劣勢，找準自身定位，避免照搬其他綜合體模式，走出一條差異化道路，否則容易引起不良競爭，影響綜合體的招商和未來發(fā)展，進而影響全市整體的經(jīng)濟發(fā)展。

2．完善配套設施建設

要加強對商業(yè)功能與其他功能的協(xié)調(diào)研究，加快完善周邊基礎設施，暢通道路交通網(wǎng)絡、加快停車場及其他市政基礎設施建設，消除交通、環(huán)境等因素對商業(yè)綜合體發(fā)展造成的障礙和制約，以良好的外部環(huán)境促進綜合體發(fā)展。在良好的環(huán)境中種下“梧桐樹”，以便招來“金鳳凰”。

3．加大招商引資力度

商業(yè)綜合體和入駐商家是利益共同體，只有相互依存、相互合作才能共同發(fā)展。加強與大型商貿(mào)流通企業(yè)的合作，以重點項目為支撐，引領綜合體發(fā)展，吸引企業(yè)入駐。通過高檔、中檔不同層次品牌的結合，滿足不同群體的消費需求，增強綜合體的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

4．創(chuàng)新經(jīng)營管理制度

隨著越來越多的商戶入駐，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市商業(yè)的重要組成部分。除個別達到統(tǒng)計限上標準的外，更多的是未達到限上標準的經(jīng)營單位及個體戶，在現(xiàn)有統(tǒng)計制度下，沒有達到限上標準的單位經(jīng)營情況無法直接在限上統(tǒng)計數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，只能通過限下抽樣推算。因此，有必要探索新的經(jīng)營管理制度，既有利于商業(yè)綜合體的發(fā)展，又能夠符合統(tǒng)計制度的要求，使統(tǒng)計數(shù)據(jù)更準確地反映消費市場的發(fā)展情況。

商業(yè)綜合體發(fā)展的成功要素

選址、業(yè)態(tài)組合及營運策略已成為商業(yè)綜合體開發(fā)的三大關鍵問題，同時也是商業(yè)綜合體開發(fā)的成功之匙。

選址是綜合性項目開發(fā)過程中的第一步，也是決定該項目成敗的重要一環(huán)，因此選擇區(qū)位時一定要統(tǒng)籌規(guī)劃。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨認為：“盡管中央商務區(qū)的風險較小，但選址時考慮到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，亦可選擇農(nóng)村或者工業(yè)城市進行開發(fā)。”

綜合開發(fā)區(qū)的成功與否仍取決于各個業(yè)態(tài)的組合，目前的城市商業(yè)綜合體包括四大核心業(yè)態(tài)：寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業(yè)態(tài)協(xié)同性最優(yōu)，是商業(yè)綜合體開發(fā)最普遍的組合。從開發(fā)商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業(yè)綜合體開發(fā)業(yè)態(tài)組合的關鍵。

在開發(fā)過程中，不少開發(fā)商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態(tài)，開發(fā)商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。

城市商業(yè)綜合體，特指位于城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)綜合體，集社區(qū)公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等 為一體，綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項目。規(guī)模和體量可大可小。

城市商業(yè)綜合體把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結合，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能與用地及建筑空間的共同作 用，形成一個完整的街區(qū)，滿足人們對于居住、消費、環(huán)保、休閑等多方面和諧統(tǒng)一的需求。

當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴展，如何建設合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實業(yè)界和政府面前的重要任務。

筆者多年從事城市商業(yè)綜合體的策劃和運營，有幾點體會： 一城市商業(yè)綜合體首先要符合城市發(fā)展規(guī)劃

隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區(qū)建設，還是舊區(qū)改造，都需要合理布局的商業(yè)網(wǎng)點配套，需要適合商業(yè)環(huán)境的新的商業(yè)物業(yè)內(nèi)容，政府規(guī)劃部 門首先在用地上，應該充分預留商業(yè)用地，并科學規(guī)劃用地內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點。

由于城市商業(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配臵，達到集約目的，是發(fā)展商和運營商 應該積極有為的工作。

發(fā)展商和運營商應積極為政府相關規(guī)劃提供有效建議，使建設項目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發(fā)展規(guī)劃與 資源配臵的更好結合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級用地開發(fā)問題，對于緩解城市居住、交通、環(huán)境與治安等壓 力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件。

二、城市商業(yè)綜合體開發(fā)的關鍵原則

城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發(fā)利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發(fā)，系統(tǒng)性強，工程巨大，包容內(nèi)容 復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統(tǒng)籌運營必須堅持四大原則：

符合“剛性規(guī)劃”的原則：

城市商業(yè)綜合體復合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展 規(guī)劃中，引導和主導一個城市或城區(qū)的功能定位，如商業(yè)網(wǎng)點配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復興、文化特色構成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其 商業(yè)規(guī)劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃為依據(jù)進行編制，以實際街區(qū)或項目用地進行策劃，用科學分析的數(shù)據(jù)和策劃報 審，突出土地利用與城市發(fā)展目標的完美結合，實行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地和技術經(jīng)濟指標上的批準，獲得開發(fā)報建過程的通暢。

2、符合“以商定產(chǎn)”的原則：

城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點的商業(yè)中心樞紐設施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設施，也是對舊的街區(qū)商業(yè)的揚棄、繼承、創(chuàng)新、發(fā)展的過程，需要全面進行商業(yè) 資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優(yōu)化配臵商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)利用價值的目的。特別是主力店、國內(nèi)外一線二線的 商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價值的新的消費形態(tài)，需要在建筑設計前就落實主力店商家的各項工程技術要求和商業(yè)規(guī)范，落實商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營造和商鋪分 割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。如果不熟悉商業(yè)資源和商業(yè)發(fā)展趨勢，就是盲人摸象，結果自然可知。因此，建筑設計之前一定要進行充分的商圈、社區(qū)市場調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位。

符合“以人為本”的原則： 城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規(guī)劃設計、建筑結構設計、空間 設計、景觀設計、綠化、區(qū)間布局及流線設計、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務 的，深度設計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強 社會公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費者的精神共鳴和文化認知。

符合“投資共贏”的原則：

城市商業(yè)綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型購 物中心、環(huán)境及市政配套等等物業(yè)設施，投資非常巨大，各類物業(yè)投資回報方式和周期多樣化。在項目產(chǎn)品規(guī)劃投產(chǎn)前，需要將概念性規(guī)劃設計與項目可行性財務分 析，以及投資開發(fā)周期、物業(yè)租售留回報方式結合，進行綜合分析，進行項目規(guī)模、產(chǎn)品內(nèi)容、布局、體量的配臵，滿足各個利益相關方的權益組合，滿足項目實際 的資金籌措和回收。

三、把項目開發(fā)的程序做對

城市商業(yè)綜合體的建設和投產(chǎn)是投資商、發(fā)展商和運營商，以及相關服務機構、零售商、供應商，等等，高度協(xié)同的社會化勞動，作為投資商、發(fā)展商和運營商擔當著統(tǒng)籌項目的重要角色，也是最大的風險承擔者。

由于一些發(fā)展商自認為是“老板”，做事拍腦袋，或者財力不足盲目投資，或者專業(yè)能力局限，造成項目失敗的案例比比皆是。特別是產(chǎn)品規(guī)劃和硬件投產(chǎn)方面的問題，給項目帶來的損失相當巨大。所以，有錢有權不等于你有專業(yè)能力，也不等于你可以忽視商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)規(guī)范。

項目的操作應該以“格物致知、專業(yè)管控”的態(tài)度去進行，項目的投資運營、開發(fā)運營和商業(yè)運營都應該進行集中的計劃統(tǒng)籌，按照設定的程序，一環(huán)扣一環(huán)銜接實施。

二三線城市商業(yè)綜合體開發(fā)運營的要點

1、做對投資運營的程序。

土地成本、開發(fā)成本、運營成本都需要產(chǎn)品實現(xiàn)和變現(xiàn)，才能收回。而投資回報的方式依賴于不同項目產(chǎn)品的使用價值和資產(chǎn)屬性，租售留需反復測算論證。因此，投 資前的項目產(chǎn)品論證和概念性規(guī)劃設計，實際已經(jīng)決定了項目投資的成敗。好的項目產(chǎn)品規(guī)劃設計，結合了商業(yè)、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費者等，多方 面的認同，可以在項目投產(chǎn)前就贏得投資機構和個人的認可和投入，使得發(fā)展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權融資、股權融資、施工單位代建等多種方式 建立良性投資組合，實現(xiàn)滾動開發(fā)，也可以在項目投產(chǎn)后較容易實現(xiàn)產(chǎn)品現(xiàn)貨變現(xiàn)，盤活現(xiàn)金流，甚至成為資本市場的上好產(chǎn)品。

2、做對開發(fā)運營的程序。

城市商業(yè)綜合體，往往是銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)相結合進行產(chǎn)品總成，開發(fā)程序就要結合本地的情況設定，在規(guī)劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過大 盤住宅和寫字樓的先期投產(chǎn)，提前收回項目投資，而將配臵好的商業(yè)綜合體部分實現(xiàn)“訂單式”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構持有，或經(jīng) 營權租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產(chǎn)品質(zhì)量的關鍵，特別是擴初設計不細節(jié)和工藝程序的失敗也將直 接導致產(chǎn)品無法使用。

做對商業(yè)運營的程序。

城市商業(yè)綜合體歸根到底還是活的商業(yè)內(nèi)容，構成一座活的城市生命體，提供給人們生產(chǎn)和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物 種，任何新生事物的產(chǎn)生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉(zhuǎn)換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運營管理，項目要具備 獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產(chǎn)，需要嚴格按照商業(yè)運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業(yè)安防界面、開業(yè)營銷界面等工作的統(tǒng)籌，達到投產(chǎn)后的可持續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)穩(wěn)場和旺場的不同階段目的。總之，做好城市商業(yè)綜合體，要符合具體的城市、區(qū)域的現(xiàn)實發(fā)展需要，在現(xiàn)有土地利用價值最大化上實現(xiàn)項目產(chǎn)品合理、符合投資目的、建設周期短、與居住社區(qū)和 城市商業(yè)格局匹配的預期建設目標，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品能夠保證收回投資，并持有部分經(jīng)營性物業(yè)，形成穩(wěn)場和旺場的城市商業(yè)綜合體。這要求投資發(fā)展商具備必 要的專業(yè)能力和眼光，需要專業(yè)的運營商全程專業(yè)管理，需要各類節(jié)點服務商提供專業(yè)經(jīng)驗和技術規(guī)范！

我想先說問題的提出，是在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)休閑旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會的指導下，結合這兩年我們在河北、內(nèi)蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，三、四線城市商業(yè)綜合體的實踐經(jīng)過不完全統(tǒng)計提出一些個人意見供大家討論。有些數(shù)據(jù)在統(tǒng)計當中比較難得到，所以說是不完全統(tǒng)計，供大家參考使用。

商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的概念大家都清楚，為什么要把這個問題提出來，就是在三四線商業(yè)地產(chǎn)設計當中，融資的問題比一二線城市更困難。也就是說國際通行的商業(yè)地產(chǎn)隸屬于不動產(chǎn)范疇，簡單說就是自持物業(yè)，作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設應該遵循不賣的原則。但實際上我們通過設計實踐發(fā)現(xiàn)，這個問題并不是那么簡單。第二個就性質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的性質(zhì)，依靠物業(yè)升值和租金作為資本積累的途徑，對于住宅地產(chǎn)有很大的不同，大家做商業(yè)地產(chǎn)設計的時候不是建筑師想怎么樣做都可以，一定要按照資本運營的規(guī)律來做。中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一方面是被片面地過度集中在以零售商業(yè)為依托的開發(fā)建筑商。商業(yè)建筑很容易引起大家跟商場、商店的聯(lián)系。就我們建設部和商業(yè)建設專業(yè)委員會的建議應該歸類于非住宅類地產(chǎn)。我們忽視了商業(yè)地產(chǎn)其他領域的開發(fā)建設。另一方面在以零售商業(yè)為依托的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設中，一定程度上存在著說唱兩張皮的現(xiàn)象。我是做實際設計的，我的發(fā)言可能更具體，更容易反映一線的實際情況。

一是 中國現(xiàn)階段生存和發(fā)展的環(huán)境，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做不到一平米不賣。現(xiàn)實中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設中，賣商鋪，賣商場，賣寫字類，甚至賣酒店的企業(yè)企圖和交易實實在在比較普遍地存在。我說的比較普遍包括現(xiàn)在國內(nèi)大家公認為做得非常好的領軍開發(fā)商是一樣的。

二是傳統(tǒng)開發(fā)商做住宅開發(fā)的慣性導致了做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中帶有銷售商業(yè)的色彩是一種直接和看得見的現(xiàn)象。

三是在中國融資的困境是許多開發(fā)商發(fā)展中面臨的現(xiàn)實，賣掉是無奈的選擇。商業(yè)地產(chǎn)沒錢根本就沒得做，要想做就必須想辦法弄錢。談得不管怎么樣冠冕堂皇就是錢，住宅有一個好處一賣就是錢，沒有賣不掉的住宅但是有賣不掉的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)短期難見效，我了解的情況和我接觸的情況賣商業(yè)是為了保持利潤率，一邊股價保值。

商業(yè)地產(chǎn)的復雜性、技術難度、安全感等諸多因素不是許多開發(fā)商可以想像和承受的，賣商業(yè)是許多開發(fā)商一開始就制定的開發(fā)計劃。

也接觸過房地產(chǎn)的基金，比如說我們在內(nèi)蒙做的項目，融資渠道在一定程度上存在著好說不好做，好看不好使的現(xiàn)象，國際基金機構運作的要求和國內(nèi)的理念、運行模式還相差比較遠，談得多，成的少，這也是現(xiàn)實。

第四個我想把成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，自持物業(yè)和銷售物業(yè)的概況給大家介紹一下?；旌祥_發(fā)的規(guī)模大約在40萬到60萬還有更大的，自持物業(yè)比例是

住宅規(guī)模大約占總開發(fā)的60%到50%，是全部銷售。商業(yè)規(guī)模占總開發(fā)量的40%左右，還有低一點的，其中銷售占20%，自持占20%，銷售的物業(yè)大部分是以寫字樓和公寓為代表，也有其他的。自持大多是以零售業(yè)為主。還有以酒店業(yè)為主，因為酒店很難賣。結論大約是自持規(guī)模占整個開發(fā)的規(guī)模20%左右，有的可能在25%，有的略高一點，大項目自持比例相對小，小項目自持比例相對高，這是大的規(guī)律?；旌祥_發(fā)凈利潤大約控制在20%左右，這是一個粗略的統(tǒng)計，每個開發(fā)商自己的做法不一樣，與自持物業(yè)開發(fā)成本大體對應，開發(fā)建設資金大體可以平衡，投資風險比較小。我接觸的很多開發(fā)商定位的時候就說賣多少，留多少，賣來的錢能夠沉淀到自持這一塊平衡就行了。通過自持物業(yè)，實物抵押作為再融資手段這是很多成功的開發(fā)商做的，也是目前我們國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)比較成功的一條路。