第一篇：上海業(yè)主委員會(huì)成立條件及程序

上海業(yè)主委員會(huì)成立條件及程序

上海市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》 的若干意見(jiàn)

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），自今年9月1日起施行，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，提出本市實(shí)施《條例》的若干意見(jiàn)如下：

一、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

（一）已成立的業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行后的執(zhí)行事項(xiàng)

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行后，應(yīng)分別按照《條例》規(guī)定履行職責(zé)?！稑I(yè)主委員會(huì)章程》應(yīng)在下一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章，依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會(huì)原有印章，應(yīng)根據(jù)《條例》規(guī)定的職責(zé)使用。業(yè)主大會(huì)需對(duì)外行使權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會(huì)印章，并按規(guī)定使用。

業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應(yīng)繼續(xù)履行。

（二）《條例》施行后的業(yè)主大會(huì)成立1.業(yè)主大會(huì)的成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

2.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書(shū)面報(bào)告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設(shè)單位組成。籌備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告?；I備組應(yīng)做好各項(xiàng)籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居（村）民委員會(huì)參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。3.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主投票權(quán)的確定

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計(jì)算，每套計(jì)一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計(jì)算，一百平方米以上的，每一百平方米計(jì)一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過(guò)全部投票權(quán)的30％。業(yè)主大會(huì)成立以后，單個(gè)業(yè)主最高投票權(quán)按照本意見(jiàn)執(zhí)行。

4.業(yè)主大會(huì)的備案經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議、業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。

凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。

（三）《條例》施行后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議，若業(yè)主人數(shù)超過(guò)一百人時(shí)，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會(huì)議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會(huì)的3日前，就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。

二、關(guān)于前期物業(yè)管理

（一）前期物業(yè)管理招投標(biāo)業(yè)主大會(huì)成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

（二）房屋出售的相關(guān)事項(xiàng)建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)。

建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時(shí)，應(yīng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

（三）物業(yè)的驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查檢，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問(wèn)題，應(yīng)書(shū)面告知建設(shè)單 2

位，并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

三、關(guān)于物業(yè)管理用房

建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會(huì)成立后，無(wú)償提供給業(yè)主大會(huì)。產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2％提供。建筑面積5萬(wàn)平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會(huì)用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。

建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

四、關(guān)于維修資金的籌集、使用和管理

新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應(yīng)按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會(huì)的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的名義存入專戶銀行，設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。

在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會(huì)。

五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理

物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)，并實(shí)行注冊(cè)年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。

上海市房屋土地資源管理局

二○○三年八月二十日

第二篇：上海業(yè)主委員會(huì)成立條件及程序

上海業(yè)主委員會(huì)成立條件及程序

上海市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》 的若干意見(jiàn)

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），自今年9月1日起施行，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，提出本市

實(shí)施《條例》的若干意見(jiàn)如下：

一、關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

（一）已成立的業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行后的執(zhí)行事項(xiàng)

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行后，應(yīng)分別按照《條例》規(guī)定履行職責(zé)。《業(yè)主委員會(huì)章程》應(yīng)在下一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的印章，依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會(huì)原有印章，應(yīng)根據(jù)《條例》規(guī)定的職責(zé)使用。業(yè)主大會(huì)需對(duì)外行使權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會(huì)印章，并按規(guī)定使用。

業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應(yīng)繼續(xù)履行。

（二）《條例》施行后的業(yè)主大會(huì)成立

1.業(yè)主大會(huì)的成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

2.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書(shū)面報(bào)告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告?；I備組應(yīng)做好各項(xiàng)籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居（村）民委員會(huì)參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

3.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主投票權(quán)的確定

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計(jì)算，每套計(jì)一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計(jì)算，一百平方米以上的，每一百平方米計(jì)一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過(guò)全部投票權(quán)的30％。業(yè)主大會(huì)成立以后，單個(gè)業(yè)主最高投票權(quán)按照本意見(jiàn)執(zhí)行。

4.業(yè)主大會(huì)的備案經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議、業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。

凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。

（三）《條例》施行后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議，若業(yè)主人數(shù)超過(guò)一百人時(shí)，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加

業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會(huì)議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會(huì)的3日前，就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。

二、關(guān)于前期物業(yè)管理

（一）前期物業(yè)管理招投標(biāo)業(yè)主大會(huì)成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（二）房屋出售的相關(guān)事項(xiàng)建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)。

建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時(shí)，應(yīng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

（三）物業(yè)的驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查檢，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問(wèn)題，應(yīng)書(shū)面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

三、關(guān)于物業(yè)管理用房

建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會(huì)成立后，無(wú)償提供給業(yè)主大會(huì)。產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2％提供。建筑面積5萬(wàn)平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會(huì)用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。

建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

四、關(guān)于維修資金的籌集、使用和管理

新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應(yīng)按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會(huì)的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的名義存入專戶銀行，設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。

在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會(huì)。

五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理

物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)，并實(shí)行注冊(cè)年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。

上海市房屋土地資源管理局

第三篇：業(yè)主委員會(huì)成立程序

業(yè)主委員會(huì)成立程序

一、首次業(yè)主大會(huì)成立條件：

1.房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%物業(yè)總面積；

2.房屋出售并交付使用的建筑面積不達(dá)50%總面積，但自第一個(gè)業(yè)主入住之日滿2年。

二、房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到成立業(yè)主大會(huì)報(bào)告之日起30日內(nèi)指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

三、籌備組成員

1.業(yè)主直接推舉的業(yè)主代表；

2.建設(shè)單位

籌備組成員名單確認(rèn)后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。

四、籌備組的籌備工作

1.確定首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

2.提出議事規(guī)則和管理規(guī)約；

3.登記和確認(rèn)業(yè)主身份；

4.業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法草案；

籌備組在首次業(yè)主大會(huì)前15日前，將上述內(nèi)容書(shū)面在小區(qū)內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于7日。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

五、業(yè)主委員會(huì)自當(dāng)選之日起30日內(nèi)持下列資料向物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門備案：

1.六、房地產(chǎn)管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處自收到備案資料起7日內(nèi)，協(xié)助業(yè)組委員會(huì)辦理刻制印鑒的相關(guān)手續(xù)。

第四篇：業(yè)主委員會(huì)成立程序

成立業(yè)主委員會(huì)的方式

第一步：條件具備：依據(jù)<物業(yè)管理?xiàng)l例>和大連市大房局發(fā)（2003）88號(hào)文件，如果貴小區(qū)貴小區(qū)銷售建筑面積和入住面積達(dá)到50%以上或首位業(yè)主入住兩年以上的，可以申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)；

第二步：找?guī)讉€(gè)積極分子，一定要有積極性的，學(xué)習(xí)一下《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律，并與所在街道和物業(yè)聯(lián)系，向轄區(qū)物業(yè)辦提交成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)，可與街道一起召集成立業(yè)主大會(huì)籌備組，應(yīng)要求前期物業(yè)配合，并應(yīng)履行公示程序。在選擇成員時(shí)一定要擦亮眼睛，多讓一些能真正代表業(yè)主利益的人參加，否則，叛徒多了，以后的工作不好開(kāi)展。

第三步：由籌備組按相關(guān)要求向轄區(qū)物業(yè)辦申請(qǐng)報(bào)送相關(guān)小區(qū)資料，具體可參考本論壇貼出的相關(guān)程序資料或向轄區(qū)物業(yè)辦詢問(wèn)，因各區(qū)要求還是有一定差別。

第四步：起草《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，并應(yīng)確定業(yè)主委員會(huì)成員人選名單，確定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。具體應(yīng)參考《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程》。

第五步：在籌備組成立三十日之內(nèi)組織召開(kāi)大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)。召開(kāi)大會(huì)15日前一定要將《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》以及業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主委員會(huì)侯選名單送交業(yè)主手中，費(fèi)用成本應(yīng)由前期物業(yè)支付配合。

第六步：小區(qū)二分之一以上有投票權(quán)的業(yè)主參加大會(huì)，即為有效，在大會(huì)召開(kāi)后，應(yīng)將結(jié)果公示，并報(bào)送物業(yè)辦備案。

通常如果開(kāi)發(fā)商阻撓，物業(yè)辦會(huì)找理由不備案。這種情況幾個(gè)小區(qū)都發(fā)生過(guò)。但依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，大會(huì)通過(guò)《業(yè)主公約》和業(yè)主委員會(huì)人 1

員名單，只要物業(yè)辦沒(méi)有在一定時(shí)間內(nèi)指出存在違法的地方，業(yè)主委員會(huì)的組成既為合法有效。物業(yè)辦備不備案不影響業(yè)委會(huì)的合法性和法律地位。因?yàn)樗墙?jīng)合法程序經(jīng)權(quán)利人業(yè)主合法選舉產(chǎn)生的，不需要物業(yè)辦的審批。業(yè)主委員會(huì)履行告知程序即可，但應(yīng)以書(shū)面形式，最好讓其簽收，必要時(shí)可請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)公證送達(dá)。

以上只是一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，但各區(qū)情況不一樣，還要具體問(wèn)題具體分析。希望這能給有志業(yè)委會(huì)的兄弟們一點(diǎn)幫助。如果一開(kāi)始物業(yè)辦就不配合,可集合業(yè)主簽名,書(shū)面告知物業(yè)辦配合,必要時(shí)可提起行政訴訟,告其不作為.。

第五篇：如何成立業(yè)主委員會(huì)及程序

如何成立業(yè)主委員會(huì)及程序

一、成立條件

1、物業(yè)出售并已交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總規(guī)劃建筑面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。

2、首套物業(yè)出售并交付使用入住30%的住戶而費(fèi)用已交付滿二年的。

3、有些小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過(guò)已入住半數(shù)業(yè)主的申請(qǐng)，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，而臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)則具有與業(yè)主委員會(huì)同樣的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，又有一定的組織能力和時(shí)間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會(huì)由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。

二、成立業(yè)主大會(huì)籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局和街道辦事處的指導(dǎo)下，由自薦或由業(yè)主推薦的業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備小組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作，第一次成立可由現(xiàn)任物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)籌備工作，成立籌備組。

1、確立籌備組成員名單，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2、籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（2）擬定《業(yè)主公約》（草案）和《業(yè)主委員會(huì)章程》（草案）；（3）根據(jù)上款的征集結(jié)果，擬定業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)（應(yīng)為單數(shù)），及候選委員名單，印刷選票。

以上的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

三、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)

1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主因故不能參加的，可以書(shū)面委托代理人參加。

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

3、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局、街道辦事處的有關(guān)工作人員參加。

4、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，介紹候選委員情況，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，選舉決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。

5、大會(huì)作出制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》的決定，決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。

四、備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到區(qū)建設(shè)局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：

1、業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)籌備小組成員名單；

2、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的通知；

3、業(yè)主公約（業(yè)主委員會(huì)委員簽名）;