第一篇：北京學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀與發(fā)展

北京學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀與發(fā)展

院(系)專 業(yè) 班 級(jí) 學(xué) 號(hào) 姓 名 指導(dǎo)教師

年

月 日

目錄

摘要

一、學(xué)區(qū)房的定義???????????????.1 1、1學(xué)區(qū)房的定義????????????????? 1 1、2北京學(xué)區(qū)房的特點(diǎn)??????????????? 1 1、3北京學(xué)區(qū)房的理論分析?????????????.1

二、北京學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀 2、1北京學(xué)區(qū)房的問題??????????????? 2

三、北京學(xué)區(qū)房的發(fā)展 3、1北京學(xué)區(qū)房的解決方法????????????? 2

四、參考文獻(xiàn)????????????????? 3

五、致謝??????????????????? 3

北京學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀與發(fā)展

摘要

中國(guó)有句口號(hào)，叫“再窮不能窮教育”，如今現(xiàn)實(shí)似乎是“再富也為教育窮”在各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比大降態(tài)勢(shì)之時(shí)，一些地方的學(xué)區(qū)房卻成為“房堅(jiān)強(qiáng)”，逆勢(shì)上漲，甚至供不應(yīng)求。有人花135萬買個(gè)4.4平方米的房子，根本不能住，只為給上學(xué)買個(gè)進(jìn)門證。即便如此，仍一“房”難求。

一、學(xué)區(qū)房的定義.1、1學(xué)區(qū)房的定義

學(xué)區(qū)房，從某種意義上講，學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下的一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，家長(zhǎng)為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費(fèi)重金購置一切屬于教育質(zhì)量好的小學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。另外，一些重點(diǎn)中學(xué)附近的房產(chǎn)，例如天津?qū)W區(qū)房的遠(yuǎn)洋城，也會(huì)受到學(xué)生家長(zhǎng)的青睞，在學(xué)校附近購買

房產(chǎn)居住，將有利于家長(zhǎng)管理孩子的生活和學(xué)習(xí)，孩子也可以提高學(xué)習(xí)的效率。學(xué)區(qū)房成為一些房地產(chǎn)商的一個(gè)促銷手段，好的學(xué)區(qū)房普遍高出其他房源的20%，盡管價(jià)格不菲，但往往常受關(guān)注。

學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)折射出現(xiàn)行教育體制方面的弊端，主要體現(xiàn)在一個(gè)城市教育資源的分配非常不均衡，造成一些所謂的“好”的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，這也同時(shí)體現(xiàn)出教育的不公平性。也就是說不是所有的義務(wù)教育階段的孩子都能享受到優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。1、2學(xué)區(qū)房特征：

相對(duì)于普通商品住宅而言，“學(xué)區(qū)房”具有單價(jià)相對(duì)較高、升值空間相對(duì)較大的特點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的收緊，“學(xué)區(qū)房”的投資優(yōu)勢(shì)日漸凸顯，無論是商品房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，即使是在樓市的低迷期，學(xué)區(qū)房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。學(xué)區(qū)房要以居住功能為主，房子是要住很久的，不能為了學(xué)校而放棄了自己想要的生活動(dòng)能?？捶孔拥臅r(shí)候，還是要看它的居住品質(zhì)、樓盤景觀以及居住功能等方面。當(dāng)然，擁有良好居住價(jià)值的基礎(chǔ)上，如果周邊還有學(xué)校教育資源，那么這個(gè)房子是非常值得考慮的。

理由一：孟母三遷 給孩子更好的成長(zhǎng)環(huán)境望子成龍是每個(gè)父母的心愿，學(xué)校周邊文化氣息比較濃重，人文環(huán)境比較好，家長(zhǎng)希望讓孩子在好的環(huán)境中受到熏陶，使他們的身心得到更好的發(fā)展。理由二：交通便捷 安全 配套設(shè)施完善

名校周邊向來是交通密集的場(chǎng)所，也是政府會(huì)加大力度保證安全的區(qū)域，并且必然能夠感受到學(xué)校帶來的成熟配套設(shè)施所帶來的方便，生活便利，孩子成長(zhǎng)環(huán)境安全。

理由三：教育房產(chǎn)雙投資 升值空間大

購買學(xué)區(qū)房也不失為一種投資行為，只要重點(diǎn)小學(xué)、名牌小學(xué)不搬走，學(xué)區(qū)房的升值空間將十分巨大，當(dāng)孩子畢業(yè)之后，完全可以把升值多倍的房子再賣出去。1、3學(xué)區(qū)房的理論分析

價(jià)格是調(diào)節(jié)市場(chǎng)一只無形的手，但在學(xué)區(qū)房面前卻顯得失靈了。據(jù)調(diào)查報(bào)告顯示，北京對(duì)學(xué)區(qū)房的供給與需求比率為1∶10。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，一方面，需求過于旺盛導(dǎo)致成交量上升，另一方面，供給嚴(yán)重短缺引起供求關(guān)系的脫節(jié)導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲過快。

下面就從供需兩個(gè)方面來進(jìn)一步剖析學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制背后的原因。

（一）需求方面

1、社會(huì)對(duì)教育的訴求

消費(fèi)者的渴求是催生這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)鍵。買“學(xué)區(qū)房”本質(zhì)還是“擇校”，是在打政策的擦邊球。中國(guó)傳統(tǒng)“學(xué)而優(yōu)則仕”的精英選拔制度影響深遠(yuǎn)，教育促進(jìn)社會(huì)流動(dòng)的潛在功能一直是受到廣大老百姓關(guān)注的。目前，我國(guó)居民，尤其是城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)意向正由原來以物質(zhì)消費(fèi)為主的“硬”消費(fèi)向以子女教育為主的“軟”消費(fèi)轉(zhuǎn)

變，所以追求相對(duì)的“教育公平”，獲取更優(yōu)質(zhì)的資源，是旺盛需求的根源。2010年以來，政府相繼出臺(tái)了取消二套房貸、提高住房公積金利率和外資購房限制等相關(guān)政策來促使樓市軟著陸。盡管這些政策已初見成效，但仍無法改善學(xué)區(qū)房僧多粥少的局面。

2、消費(fèi)者的預(yù)期心理

和股票市場(chǎng)一樣，作為理性經(jīng)紀(jì)人，買房者便會(huì)秉承“買漲不買跌”的原則搶購供不應(yīng)求的學(xué)區(qū)房。目前市場(chǎng)上對(duì)學(xué)區(qū)房的需求呈現(xiàn)出長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，價(jià)格進(jìn)一步的上漲具有很大現(xiàn)實(shí)性。此外許多公司也將這些房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目之一，在某種程度上助推了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)趨勢(shì)。

3、良好的收益性導(dǎo)致需求過于旺盛

學(xué)區(qū)房的需求以投資需求為主，因而投資收益是影響消費(fèi)者決策的主要因素。對(duì)家長(zhǎng)來說，一方面投資學(xué)區(qū)房，可以讓孩子上名校，獲得良好的教育；另一方面，即使孩子還沒到學(xué)齡或者根本沒有教育方面的需求，學(xué)區(qū)房豐厚的租金也是一筆可觀的收入。投資學(xué)區(qū)房，具有很好的抗跌保值性。學(xué)區(qū)房的收益性使它成為理想的二次置業(yè)產(chǎn)品。

（二）供給方面

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求理論，由于土地資源有限和開發(fā)管制，導(dǎo)致供給缺乏彈性，于是學(xué)區(qū)房供給量的增長(zhǎng)有限，進(jìn)一步導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)大幅度提升。學(xué)區(qū)房供給的短缺主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1、增量不足。影響學(xué)區(qū)房增量供給的兩個(gè)重要因素是土地和建設(shè)年限。老學(xué)區(qū)一般位于基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，交通發(fā)達(dá)，規(guī)劃基本完成的城市中心地段，可用于擴(kuò)大建設(shè)的土地資源幾乎沒有。因而短期內(nèi)學(xué)區(qū)房供給增加空間不大。此外，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)屬于寡頭壟斷市場(chǎng)，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，追逐利潤(rùn)是開發(fā)商的目標(biāo)，價(jià)格當(dāng)然不會(huì)低。

2、存量總體不樂觀。存量市場(chǎng)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，價(jià)格機(jī)制仍然有效。學(xué)區(qū)房的存量交易以二手房為主。在二手房市場(chǎng)上，影響供給量的不是要素價(jià)格、開發(fā)商數(shù)量等生產(chǎn)性因素，而是經(jīng)濟(jì)、人口統(tǒng)計(jì)等非生產(chǎn)性要素。雖然學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高漲時(shí)，將存在使業(yè)主拋售住房的激勵(lì)；但是由于總體供給短缺，很多學(xué)區(qū)房待價(jià)而沽，業(yè)主占有價(jià)格的主導(dǎo)地位，并且這種供給隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為自住性需求，具有不穩(wěn)定性。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范導(dǎo)致房地產(chǎn)中介利用不對(duì)稱的市場(chǎng)信息控制供應(yīng)量，進(jìn)一步加劇了供不應(yīng)求的局面。

二、北京學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀 2、1北京學(xué)區(qū)房的問題

需求過于旺盛，供給嚴(yán)重短缺這種供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)是一種 不均衡狀態(tài)，必然會(huì)導(dǎo)致家庭對(duì)學(xué)區(qū)房展開競(jìng)價(jià)，同時(shí)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了一系列的負(fù)面影響。

（一）引起教育資源分配不公平從制度設(shè)計(jì)上說這無疑是進(jìn)步的，只可惜過于理想化了。此前的教育發(fā)展以重點(diǎn)、精英化發(fā)展模式為主，導(dǎo)致各地區(qū)的教育資源分配并不平均，這一軟肋制約了制度的執(zhí)行，加上一些房產(chǎn)商、中介和學(xué)校的惡意利用重點(diǎn)學(xué)校的概念，導(dǎo)致市場(chǎng)越來越畸形。市場(chǎng)通過價(jià)格機(jī)制配置優(yōu)質(zhì)教育資源，使得教育資源分配不公平。由此衍生的學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是把教育資源和商品住房掛鉤。這種捆綁式流通在提高優(yōu)質(zhì)教育資源利用效率的同時(shí)，也考驗(yàn)著不同家庭錢袋的 深度。學(xué)區(qū)房高昂的價(jià)格讓窮人“望樓興嘆”，毫無選擇權(quán)利，而富人則利用自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)購買學(xué)區(qū)房并享受相對(duì)優(yōu)質(zhì)的教育資源。

（二）形成城市的“藩籬”

在某種意義上說，好學(xué)區(qū)就等于富人區(qū)，壞學(xué)區(qū)就等于窮人區(qū)，造成了城市的藩籬。在良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍下，好學(xué)區(qū)產(chǎn)生正外部性，土地租金溢價(jià)曲線具有正斜率，且高收入家庭的溢價(jià)曲線高于窮人。隨著高收入家庭（素質(zhì)相對(duì)較高）數(shù)量增多，正外部性越強(qiáng)，溢價(jià)值越高，這種自我強(qiáng)化的變化表現(xiàn)為學(xué)區(qū)中高收入家庭數(shù)量增加，直至到達(dá)分離均衡。在我國(guó)，房地產(chǎn)發(fā)展不過短短數(shù)十年，富人區(qū)和窮人區(qū)的分界還未形成。但學(xué)區(qū)房高昂的價(jià)格和供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況不得不使我們警惕可能產(chǎn)生的財(cái)富的“馬太效應(yīng)”的擔(dān)憂。

（三）導(dǎo)致消費(fèi)擠兌現(xiàn)象

當(dāng)人們收入一定，家庭開支主要轉(zhuǎn)向?qū)W區(qū)房時(shí)，必然會(huì)縮減其他方面的支出，如食品、衣著、汽車、旅游消費(fèi)等。此種行為一方面需求過于旺盛，供給嚴(yán)重短缺這種供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)是一種 不均衡狀態(tài)，必然會(huì)導(dǎo)致家庭對(duì)學(xué)區(qū)房展開競(jìng)價(jià)，同時(shí)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了一系列的負(fù)面影響。

（一）引起教育資源分配不公平從制度設(shè)計(jì)上說這無疑是進(jìn)步的，只可惜過于理想化了。此前的教育發(fā)展以重點(diǎn)、精英化發(fā)展模式為主，導(dǎo)致各地區(qū)的教育資源分配并不平均，這一軟肋制約了制度的執(zhí)行，加上一些房產(chǎn)商、中介和學(xué)校的惡意利用重點(diǎn)學(xué)校的概念，導(dǎo)致市場(chǎng)越來越畸形。市場(chǎng)通過價(jià)格機(jī)制配置優(yōu)質(zhì)教育資源，使得教育資源分配不公平。由此衍生的學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是把教育資源和商品住房掛鉤。這種捆綁式流通在提高優(yōu)質(zhì)教育資源利用效率的同時(shí)，也考驗(yàn)著不同家庭錢袋的 深度。學(xué)區(qū)房高昂的價(jià)格讓窮人“望樓興嘆”，毫無選擇權(quán)利，而富人則利用自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)購買學(xué)區(qū)房并享受相對(duì)優(yōu)質(zhì)的教育資源。

（二）形成城市的“藩籬”

在某種意義上說，好學(xué)區(qū)就等于富人區(qū)，壞學(xué)區(qū)就等于窮人區(qū)，造成了城市的藩籬。在良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍下，好學(xué)區(qū)產(chǎn)生正外部性，土地租金溢價(jià)曲線具有正斜率，且高收入家庭的溢價(jià)曲線高于窮人。隨著高收入家庭（素質(zhì)相對(duì)較高）數(shù)量增多，正外部性越強(qiáng)，溢價(jià)值越高，這種自我強(qiáng)化的變化表現(xiàn)為學(xué)區(qū)中高收入家庭數(shù)量增加，直至到達(dá)分離均衡。在我國(guó)，房地產(chǎn)發(fā)展不過短短數(shù)十年，富人區(qū)和窮人區(qū)的分界還未形成。但學(xué)區(qū)房高昂的價(jià)格和供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況不得不使我們警惕可能產(chǎn)生的財(cái)富的“馬太效應(yīng)”的擔(dān)憂。

（三）導(dǎo)致消費(fèi)擠兌現(xiàn)象

當(dāng)人們收入一定，家庭開支主要轉(zhuǎn)向?qū)W區(qū)房時(shí)，必然會(huì)縮減其他方面的支出，如食品、衣著、汽車、旅游消費(fèi)等。此種行為一方面

三、北京學(xué)區(qū)房的發(fā)展

區(qū)房?jī)r(jià)格目前畸高，并出現(xiàn)了不健康的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果，也是住房政策、教育政策推動(dòng)和社會(huì)公眾對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源熱衷的結(jié)果。究其根本，就是旺盛的需求與短缺的 供給所導(dǎo)致的均衡偏離。

為遏制“學(xué)區(qū)房熱”負(fù)面效應(yīng)，筆者認(rèn)為應(yīng)從如下幾個(gè)方面著手：

首先，我們應(yīng)該從政策上、規(guī)劃上，采取更積極、更有效的措施推進(jìn)教育資源均衡化；其次，從思想上引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，選擇力所能及的房子，多方面培養(yǎng)孩子；再者，從市場(chǎng)上，通過制定相關(guān)的住房政策和房貸政策來規(guī)范市場(chǎng)秩序，杜絕因市場(chǎng)信息不對(duì)稱帶來的諸如中介、地產(chǎn)商的不實(shí)行為。只有這樣，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格才會(huì)趨于平穩(wěn)，才能真正維護(hù)和保證教育資源的公平性和公共利益。

四、參考文獻(xiàn)

五、1］楊飛．中國(guó)高房?jī)r(jià)成因的供求分析與對(duì)策［J］．經(jīng)濟(jì)與管理，2009（5）．

六、［2］劉洪玉，鄭思齊．城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］．中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007．

七、［3］（美）阿瑟·奧莎利文．城市經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］．北京大學(xué)出版社

八、致謝

這在這次的結(jié)課論文中，發(fā)揮了我在學(xué)校學(xué)到的文化知識(shí)和技能的應(yīng)用，不僅使我的知識(shí)結(jié)構(gòu)上了一個(gè)新臺(tái)階，更重要的是，各方面的素質(zhì)得到了提高，我要感謝我的指導(dǎo)老師老師，而這一切，都要?dú)w功于老師的深切教誨與熱情鼓勵(lì)。值此論文順利完成之際，我首先要向我尊敬的導(dǎo)師老師表達(dá)深深的敬意和無以言表的感謝。同時(shí)感謝教授在我學(xué)習(xí)期間給予的幫助

第二篇：保障房建設(shè)現(xiàn)狀與發(fā)展

自古以來，“安居”是人類生存最基本的需求。隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和住房商品化的改革，人類的居住需求和房屋價(jià)格高企的矛盾日益突出，住房問題成為民生問題的重要方面。我國(guó)從1995年開始實(shí)施“安居工程”，開始推行保障性住房建設(shè)，但是由于保障性住房用地供給不足、建設(shè)資金缺乏、地方政府缺乏動(dòng)力、法律監(jiān)管空白等原因，雖然歷經(jīng)十五年，但我國(guó)保障性住房發(fā)展仍然滯后，人民居住矛盾較為突出。

十七屆五中全會(huì)審議了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）。和以往“五年計(jì)劃”不同，“十二五”計(jì)劃重點(diǎn)突出民生，“加大保障性安居工程建設(shè)力度”成為未來五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。可以預(yù)見，我國(guó)保障性住房建設(shè)將迎來歷史最好時(shí)期。

一、我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程和現(xiàn)狀

1、保障性住房的概念

保障性住房是與商品性住房（簡(jiǎn)稱商品房）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由兩限商品住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成，具有社會(huì)保障性質(zhì)。

●兩限商品住房

兩限房全稱限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。

●經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。

●廉租房

廉租住房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對(duì)廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。

●公共租賃房

指通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格向中低收入人群租賃。

2、我國(guó)保障性住房發(fā)展歷程

階段一：“安居工程”起步階段(1995年-1997年)

1995年1月20日出臺(tái)的《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》標(biāo)志著“安居工程”在我國(guó)全面起步，其計(jì)劃在原有住房建設(shè)規(guī)模基礎(chǔ)上，新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用五年左右時(shí)間完成。安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難房，不售給高收入家庭。這一階段我國(guó)住房的主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時(shí)實(shí)物分房還沒有完全取消。

階段二：保障性住房體系初步確立階段(1998年-2001年)1998年7月3日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來。新的住房保障體系主要分三個(gè)層次：一是面對(duì)最低收入家庭的廉租住房。這是救濟(jì)性的，基本不需要貧困家庭出錢，完全依靠政府救濟(jì)。廉租住房的核定標(biāo)準(zhǔn)是“雙困標(biāo)準(zhǔn)”，即收入和現(xiàn)有住房面積的雙困。二是為中低收入家庭提供的經(jīng)濟(jì)適用住房。這是援助性的，即政府貼一部分，個(gè)人掏一部分。三是面向中高收入階層的商品房，是完全市場(chǎng)化的。這一階段主要以商品住房的供應(yīng)為主。

階段三：保障性安居工程全面萎縮階段(2002年-2006年)

2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經(jīng)營(yíng)城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導(dǎo)致建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的積極性逐步減弱。從2002年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。2005年更達(dá)到了歷史最低點(diǎn)，僅為3%（2005年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為519億，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資15909億元），一些城市甚至停止經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。

階段四：保障性住房體系重新確立階段(2007年-2009年)

2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度的目標(biāo)和基本框架，即以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善?！兑庖姟分幸蟪鞘行聦徟?、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

2008年底,國(guó)務(wù)院提出爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。計(jì)劃2009年到2011年，全國(guó)平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。到2011年年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

2009年國(guó)家制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃2009年到2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題。

階段五：保障性住房體系逐步完善階段(2010年-2015年)

2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設(shè)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)；房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，我國(guó)保障性住房體系已經(jīng)逐步趨于完善。

“十二五”規(guī)劃明確提出加大保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃每年新建保障性住宅500萬套，力爭(zhēng)還清3000套保障性住房的歷史欠賬。

3、我國(guó)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀及問題

保障性住房發(fā)展緩慢，銷售量占普通住宅的比重逐年下降

1998年我國(guó)確立了新的住房體系，共分為三類：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房。2004年之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商品住宅銷售面積逐年提高，但是經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積增長(zhǎng)緩慢，占普通商品住房銷售面積的比重逐年下降。2000年，我國(guó)經(jīng)適房銷售面積3760萬平方米，占普通住宅銷售面積的23%（普通住宅銷售面積16570萬平方米）。而2009年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積3012萬平方米，占普通住宅銷售面積的4%（普通住宅銷售面積85294萬平方米）。

保障性住房資金投入規(guī)模不斷加大，但其占住宅投資比重明顯下降 1998年以來,隨著保障性住房體系在我國(guó)逐步確立，國(guó)家不斷加大對(duì)保障性住房的投資建設(shè)力度，特別是2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，經(jīng)濟(jì)適用住房投資額不斷增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率保持在15%以上。但是與其他住宅項(xiàng)目投資額相比，政府對(duì)其資金投入力度明顯不足，自1998年到2009年，經(jīng)濟(jì)適用住房投資額占住宅投資總額的比重從13.0%降至4.4%。

安居工程進(jìn)展緩慢，項(xiàng)目施工趕不上投資增長(zhǎng)速度

2008年中央財(cái)政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達(dá)到550.56億元，2010年又安排住房保障支出992.58億元。但是投資額不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，新開工面積及竣工套數(shù)增長(zhǎng)卻相對(duì)緩慢。2007年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積及竣工套數(shù)年增長(zhǎng)率基本保持在15%以下，新開工面積2009年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

保障性住房用地供應(yīng)嚴(yán)重不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

供給嚴(yán)重不足是我國(guó)保障性住房最大的現(xiàn)實(shí)問題。各省市地區(qū)均把商品住房用地作為主要的供給對(duì)象，而保障性住房用地在計(jì)劃目標(biāo)中占比就嚴(yán)重不足，完成率則均較低，保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)情況也就可想而知。

數(shù)據(jù)說明：本完成率數(shù)據(jù)是根據(jù)國(guó)土資源部及各地國(guó)土資源局正式公布的供地計(jì)劃和實(shí)際供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房用地、廉租房用地及部分中地價(jià)位中小套型（劃撥出讓）整理而來，僅供參考，后期或做調(diào)整。分析內(nèi)容以此數(shù)據(jù)為前提。

僅從2010年的全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃來看，廉租房用地計(jì)劃供應(yīng)總量占供地計(jì)劃總量的4%，經(jīng)濟(jì)適用房用地占比為9%，20%為棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）卻占據(jù)了整個(gè)供地計(jì)劃的67%。對(duì)于解決大中城市中低收入者居住問題意義重大的廉租住房只有4%的份額，加上經(jīng)濟(jì)適用房用地，保障性住房用地總量也不過占計(jì)劃供地總量的13%。在新政波瀾壯闊的2010年的供地計(jì)劃尚且如此，以往的供地結(jié)構(gòu)自然不言而喻。

公共租賃房嚴(yán)重缺失，難以實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”

目前我國(guó)保障性住房提供的對(duì)象主要是擁有本地戶籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，這個(gè)問題在北京、上海、廣州、深圳等大城市尤其突出。這與我國(guó)的戶籍管理制度一脈相承，有其特定的社會(huì)歷史根源，但是卻也成為了增加社會(huì)不公平的因素之一，不利于社會(huì)公平、穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

二、我國(guó)保障性住房發(fā)展緩慢原因分析

1、政府因素

過度追求經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)率，忽視保障性住房建設(shè)

在以“經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”的核心理論指導(dǎo)下，GDP的高速增長(zhǎng)成為政績(jī)考核最重要的指標(biāo)。帶動(dòng)了50余個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。受全球金融危機(jī)的影響，我國(guó)GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下，為了完成“保八”目標(biāo)，中央政府出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，其中包括為房地產(chǎn)行業(yè)松綁等。在天量投資、銀根放松、購買優(yōu)惠的前提下，2009年全國(guó)商品房銷售面積93713萬平方米，同比增長(zhǎng)42.1%，商品房銷售額43995億元，同比增長(zhǎng)75.5%，均創(chuàng)下歷史新高，而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)均在2009年創(chuàng)下四年來的最低點(diǎn)。2009年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資額增速、施工面積增速和新開工面積增速分別為17%、3%和-5%，遠(yuǎn)低于2006年的34%、16%和25%。顯然，在追求經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)的前提下，保障性住房這種不能帶來直接經(jīng)濟(jì)利益的投資顯然不被政府所接受。

2、制度因素

保障性住房體系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃難以完成成為常態(tài) 我國(guó)雖然有一系列關(guān)于保障性住房的相關(guān)政策，但是卻沒有專門或相關(guān)法律對(duì)于保障性住房用地的供給、項(xiàng)目的審批、項(xiàng)目建設(shè)和銷售標(biāo)準(zhǔn)等等問題予以明確的規(guī)范，這就為政府在保障性住房問題上的嚴(yán)重缺位和尋租行為提供了理由。

特別是在保障性住房用地供應(yīng)上缺乏最基本的法律保障，從而導(dǎo)致計(jì)劃是計(jì)劃，供應(yīng)是供應(yīng)，保障性住房用地完成率偏低成為常態(tài)。我們認(rèn)為，加強(qiáng)保障性住房的法律建設(shè)是保障我國(guó)住房保障體系健康發(fā)展的前提。

3、財(cái)政因素

土地出讓金是補(bǔ)充地方財(cái)政的重要來源，地方政府缺乏供應(yīng)保障性住房用地的動(dòng)力

不合理的財(cái)稅體系使得地方政府每年都面臨巨大的財(cái)政缺口，而不納入財(cái)政范圍的土地出讓金自然成為各級(jí)地方政府的救命稻草。

不難看出，土地出讓金可以在很大程度上彌補(bǔ)地方政府的財(cái)政赤字。2007年，地方政府財(cái)政赤字14766.67億元，當(dāng)年土地出讓金收入12000億元，土地出讓金占地方政府財(cái)政赤字的比例高達(dá)81%。保障性住房用地大多是采取劃撥和協(xié)議的出讓方式，難以或較少產(chǎn)生政府收益，在財(cái)政本就緊張的前提下，地方政府對(duì)于不能帶來直接經(jīng)濟(jì)效益的投資行為自然缺乏動(dòng)力，甚至十分抵制，這也就是各級(jí)地方政府在保障性住房問題上嚴(yán)重缺位的原因所在。

三、國(guó)內(nèi)外保障性住房模式的成功經(jīng)驗(yàn)

1、新加坡保障性住房制度

層次分明、全面覆蓋式的保障性住房政策

作為一個(gè)高人口密度的城市型國(guó)家，新加坡一直將為本國(guó)居民提供合理的住房并保持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定作為一項(xiàng)基本國(guó)策。最為典型的政策，當(dāng)屬“居者有其屋”計(jì)劃，按收入水平將居民區(qū)分為不同的收入階層，并為其提供相應(yīng)的購房政策。具體來說，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共組屋，也可以購買，購屋首付款僅為房?jī)r(jià)款總額的5%，其余的95%可以申請(qǐng)貸款，期限可長(zhǎng)達(dá)25年，每月可使用公積金還款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申請(qǐng)購買公共組屋，首付款為全款額的20%，余額同樣可以申請(qǐng)貸款，并可以用公積金在20-25年的還款期內(nèi)還清。月收入4000新元以上的高收入家庭，則必須按照市場(chǎng)價(jià)格購買商品住房。1964年開始實(shí)施的“居者有其屋”計(jì)劃實(shí)施至今，新加坡已經(jīng)興建了100多萬套公共組屋，使得全國(guó)84%的人口在其中安居，這種全面覆蓋式的保障性住房政策使得新加坡成為世界上住房問題解決最為成功的國(guó)家之一。

在抑制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面，新加坡則有一套嚴(yán)格的法律制度予以約束。如購買組屋后，屋主在1年之內(nèi)不得將房屋整體出租；購屋期限在5年以內(nèi)的，不允許轉(zhuǎn)讓或者用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)；另外，屋主出售購買時(shí)間不足1年的組屋將會(huì)面臨高額的房產(chǎn)稅；在申請(qǐng)組屋時(shí)，居民必須提供詳實(shí)的資料，如發(fā)現(xiàn)弄虛作假的行為，申請(qǐng)人將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，這就在很大程度上避免了投機(jī)行為的發(fā)生以及由此導(dǎo)致的房?jī)r(jià)飛漲。

評(píng)價(jià)：新加坡國(guó)土面積、人口數(shù)量都很小，便于信息的統(tǒng)計(jì)、核實(shí)與管理。因此，全面覆蓋性的保障性住房政策及其相關(guān)規(guī)定能夠得到有效的落實(shí)。雖然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鑒于其國(guó)情的特殊性，因此這種政策并不具有普適性。

2、美國(guó)保障性住房制度

全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐

美國(guó)是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的國(guó)家之一，其政策特點(diǎn)在于全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐。首先，為解決低收入者的住房問題，美國(guó)政府先后頒布了諸如《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等多項(xiàng)法律，為低收入人群提供低租金的公共住房、為低收入人群提供低息購房和建房貸款、提供租房和住房補(bǔ)貼等政策提供了全面的法律依據(jù)和法律保障。其次，發(fā)達(dá)的金融體系使得房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化大行其道，為居民自建住房和購房提供了強(qiáng)大的資金支持。

評(píng)價(jià)：美國(guó)是典型的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地廣人稀的國(guó)家，且土地私有化，這就使得自建房屋成為可能，這也成為美國(guó)房屋自有率極高的原因之一。我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，且人口大多集中于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市，自建房屋的政策無法得到推廣，但是美國(guó)全面的立法保障體系和金融服務(wù)體系卻值得借鑒。

3、法國(guó)保障性住房制度

法律強(qiáng)制與市場(chǎng)化運(yùn)作并行

法國(guó)的保障性住房政策鮮明的體現(xiàn)在其獨(dú)具特色的法律規(guī)定上，即規(guī)定任何開發(fā)商在開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，其中必須有20%的面積用于保障性住房建設(shè)，并為之提供日常的管理和維護(hù)，這就在法律的高度上保證了保障性住房的市場(chǎng)供給；同時(shí)通過政府專門機(jī)構(gòu)的全面市場(chǎng)化運(yùn)作，為保障性住房提供行政組織和管理保障。

評(píng)價(jià)：法國(guó)的法律硬性規(guī)定為保障性住房的供給提供了有力的保障，也杜絕了貧富分區(qū)現(xiàn)象的發(fā)生；全面的市場(chǎng)化運(yùn)作杜絕了腐敗現(xiàn)象和尋租行為，同時(shí)提高了保障性住房工程的建設(shè)效率，也降低了背上英國(guó)式的公共住房財(cái)政包袱的風(fēng)險(xiǎn)（英國(guó)由于政府出資建設(shè)的保障性住房比重過大，使得英國(guó)政府背上了沉重的財(cái)政包袱，并不得不于1936年和1980年進(jìn)行了兩次住房改革，以期將盡可能多的公共住房轉(zhuǎn)變?yōu)樗接校?/p>

4、香港保障性住房制度 租售并舉的保障性住房模式

香港的保障性住房政策分為兩個(gè)方面，即租房和購房?jī)蓚€(gè)方面。

租房方面，根據(jù)家庭的人口數(shù)量和收入水平制定相應(yīng)的租房?jī)r(jià)格，并對(duì)租房資格予以嚴(yán)格限制。具體規(guī)定為：?jiǎn)紊碓率杖?600元以下、兩口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面積5.5平方米以下的，租金占該家庭收入的15%；人均租房面積達(dá)到7平方米的，租金占該家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相當(dāng)于市場(chǎng)平均水平的30%。

住房方面，針對(duì)中低收入者，政府無償提供土地建造住房，并以市價(jià)的60%-70%的價(jià)格出售給購房者，并由房屋委員會(huì)提供貸款擔(dān)保，同時(shí)對(duì)購房者的產(chǎn)權(quán)予以嚴(yán)格限制：購房時(shí)間在5年以內(nèi)的屋主不得私自出售其住房，只能以原價(jià)出售給房屋委員會(huì)；5-10年的，也只能參照當(dāng)時(shí)的市價(jià)轉(zhuǎn)售給房屋委員會(huì)；10年以上的，屋主可以將住房公開出售，但要把45%-55%的增值額交給房屋委員會(huì)。這在很大程度上也避免了保障性住房的投機(jī)行為的發(fā)生。

評(píng)價(jià)：租售雙軌制為香港提供了占市場(chǎng)總額40%以上的保障性住房，這部分保障性住房在很大程度上滿足了中低收入家庭的住房需求，同時(shí)也給商品住房留出了足夠的市場(chǎng)份額和發(fā)展空間，即實(shí)現(xiàn)了在充分保障的基礎(chǔ)上充分發(fā)展了房地產(chǎn)業(yè)，具有極高的參考和借鑒意義。

5、重慶保障性住房制度典型的雙軌制

不同于香港的租售雙軌制，重慶模式的“雙軌制”鮮明地體現(xiàn)在大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并在保障房的分配上實(shí)行寬進(jìn)嚴(yán)出，同時(shí)放寬對(duì)于商品房的管制。公租屋住滿五年后，才可以購買下來，而且賣掉的話也只能用經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格賣給政府，這就從源頭上杜絕了投機(jī)行為。而對(duì)于商品房管制的放寬，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并繼續(xù)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可謂一舉兩得。

四、我國(guó)保障性住房建設(shè)建議

1、建立健全保障性住房的相關(guān)法律體系，為保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。

2、因地制宜，在住房壓力較大的地區(qū)推行“重慶模式”，保證保障性住房的供給，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)提供足夠的發(fā)展空間和利潤(rùn)空間。

3、完善信息化建設(shè)，杜絕保障性住房申請(qǐng)中的弄虛作假行為。

4、改善財(cái)稅體制，減少地方政府的財(cái)政赤字，同時(shí)將土地出讓金納入財(cái)政體系，杜絕對(duì)于“土地財(cái)政”的依賴。

5、一線大城市應(yīng)大力發(fā)展公共租賃房，緩解外來人員住房壓力，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！薄?/p>

6、加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從過度依賴投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、消費(fèi)和出口等多方面共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（一）保障房建設(shè)進(jìn)展現(xiàn)狀

2011年第一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資大范圍受挫，保障房開發(fā)貸款一枝獨(dú)秀。一季度，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1678億元，余額同比增長(zhǎng)17.0%，比上年末回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，保障性住房開發(fā)貸款新增651億元，比年初增長(zhǎng)40.1%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速34.8個(gè)百分點(diǎn)。其中北京、江蘇等省市的保障房貸款占據(jù)了新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的半壁江山，以公共租賃房模式著稱的重慶，其一季度保障房貸款余額首次突破了300億。

2011年我國(guó)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)高達(dá)1000萬套，在政府政策的監(jiān)督和鼓勵(lì)下，各地保障房建設(shè)開工情況良好。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至5月初，全國(guó)大部分省市保障性住房開工率在20%以上，超過2010年同期，一些進(jìn)展比較快的省份開工率達(dá)到了30%以上。例如，河北省開工13.1萬套，占全年任務(wù)的37.4%；湖北省開工8.28萬套，占到全年任務(wù)的23%，安徽省新開工11萬套，占全年計(jì)劃任務(wù)的30%；海南省已開工4.09萬套，占今年計(jì)劃任務(wù)的30.8%。目前看來，年我國(guó)保障房開工速度和開工率都超過了2010年同期，預(yù)計(jì)8-10月份將成為開工高潮，10月底有望實(shí)現(xiàn)絕大部分保障性安居工程項(xiàng)目開工。

（二）所面臨的問題

1、制度問題

隨著1000萬套保障房建設(shè)的推進(jìn)，未來幾年我國(guó)保障房將進(jìn)入分配高峰期。中低收入家庭、進(jìn)城農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生、棚戶區(qū)住戶和農(nóng)村危房戶等住房困難群體，將根據(jù)其住房困難程度和經(jīng)濟(jì)承受能力，陸續(xù)享受到相應(yīng)的住房保障，分配機(jī)制的公平、合理逐漸受到更多關(guān)注。目前保障房分配過程中存在瞞報(bào)、虛報(bào)、假報(bào)等不合理現(xiàn)象，百萬富翁、公務(wù)員造假材料申請(qǐng)保障房福利的案例屢屢被曝光，出于對(duì)保障房數(shù)年后可以上市交易的看好，不少人試圖以較低成本申請(qǐng)保障房，再轉(zhuǎn)手倒賣以獲得高額利潤(rùn)??一系列現(xiàn)象凸顯了相關(guān)法規(guī)制定、監(jiān)管的空白和無力，保障房進(jìn)入、退出審核機(jī)制有待進(jìn)一步完善。

保障房建設(shè)難以有效推進(jìn)，地方政府不積極是主要因素。多年來，我國(guó)保障房建設(shè)雷聲大雨點(diǎn)小，由于保障性住房利潤(rùn)微薄，在當(dāng)下土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的吸引下，不論是地方政府，還是開發(fā)商，保障性住房都沒有足夠的激勵(lì)，消極應(yīng)付。為此，需要建立健全問責(zé)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，長(zhǎng)期措施與短期措施并舉，讓地方政府在保障房建設(shè)上言行一致，并對(duì)在保障性住房建設(shè)上弄虛作假的官員實(shí)施問責(zé)。

2、資金來源

近年來，我國(guó)不斷拓寬保障性安居工程資金來源渠道，包括中央財(cái)政安排的專項(xiàng)資金、省市縣財(cái)政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等，基本形成了多渠道、多層次的財(cái)政投入機(jī)制。2011年我國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性安居住房1000萬套，據(jù)估算，所需投入資金約為1.4萬億元。龐大的資金需求僅僅依靠政府財(cái)政投入難以保證工程的可持續(xù)性。目前，我國(guó)保障房建設(shè)可見資金來源為：中央財(cái)政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10%（最多1350億元）；另外，再加上動(dòng)用有限的住房公積金增值凈收益。顯然，面對(duì)保障房建設(shè)所需巨大資金，財(cái)政投入只能解決其中一部分，而另一部分需要多方籌集資金，銀行信貸資金是多方籌措中的一個(gè)來源。由于保障房項(xiàng)目涉及拆遷、開發(fā)、銷售、回籠的全流程，關(guān)聯(lián)方多，情況復(fù)雜、體量巨大、各地實(shí)施運(yùn)作模式差異化明顯，合規(guī)性和政策性風(fēng)險(xiǎn)顯著，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。銀行需要與有關(guān)政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商共同研究有效的資金供應(yīng)方式。只有把這個(gè)問題根本解決，才能把保障房建設(shè)落到實(shí)處。

3、土地供應(yīng)

住宅建設(shè)關(guān)鍵取決于兩大資金和土地兩大因素。只有資金和土地的供應(yīng)得到長(zhǎng)效保證，保障房建設(shè)方能持續(xù)推進(jìn)。2011年1000萬套保障房建設(shè)對(duì)土地供應(yīng)提出了較大的挑戰(zhàn)。5月12日，國(guó)土資源部公布了2011年住房土地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)到21.8萬公頃，提高18%。其余各項(xiàng)指標(biāo)也均有所提升。其中保障性安居工程計(jì)劃供地7.74萬公頃，比2010年實(shí)際供地量增加一倍還多，保障性安居工程新增供地也將占到住房用地總供應(yīng)量的三成以上。在國(guó)家宏觀調(diào)控下，各地政府需從增加供地?cái)?shù)量、完善供地方式以及科學(xué)合理地進(jìn)行地塊選址等角度精心謀劃。在保障房大舉提速的前提下，地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不對(duì)商品房市場(chǎng)造成擠出效應(yīng)，需要整體增加土地供應(yīng)，完善存量土地供應(yīng)政策，盤活存量土地為保障房用地提供更多增量。

（1）國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)歷史進(jìn)程

1998年，亞洲金融危機(jī)成為我國(guó)房改的助推器，中國(guó)房地產(chǎn)第一代改革的大幕拉開。此次住房改革的目的只是政府為了借助住房消費(fèi)的啟動(dòng)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并沒有想到、更沒有主動(dòng)去承擔(dān)政府在住房方面必須承擔(dān)的公共責(zé)任。1998年7月3日，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的公布實(shí)施，福利分房取消，以商品化為標(biāo)志的中國(guó)住房制度改革正式啟動(dòng)。從1997-2007年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的增速幾乎都達(dá)到同期GDP增速的兩倍以上，極大地拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

從1999年到2003年四年多的時(shí)間里，政策大體維持在一個(gè)寬泛的框架內(nèi)，基本由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，而政府最初制定的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住宅體系建設(shè)在商品房利益的巨大誘惑下逐步被打入“冷宮”，保障性住房的比重幾乎談不上。從1998年到2006年的8年間，我國(guó)廉租房建設(shè)資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠(yuǎn)，全國(guó)累計(jì)廉租住房實(shí)物配租也只有20萬套上下。目前，低保群眾10平方米及以下居住的家庭接近400萬戶，低收入群眾住房困難的全國(guó)統(tǒng)計(jì)大概有1000萬戶，也就是說有3000多萬人人均住房面積在10平方米以下。

房?jī)r(jià)飛漲、民怨沸騰最終使得從2005年開始，政府不得不把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為政策制訂的出發(fā)點(diǎn)，先后頒布了“國(guó)八條”和“國(guó)六條”的通知，但可惜的是，由于調(diào)控措施沒有打中要害，房?jī)r(jià)飛漲的勢(shì)頭反而越演越烈。2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。從此，保障住房建設(shè)紛紛提上各級(jí)政府的工作計(jì)劃和財(cái)政支出安排之中。

2009年年末，政府對(duì)房地產(chǎn)開始施行以抑制房?jī)r(jià)過快上漲為核心的密集調(diào)控，其關(guān)鍵在于讓商品房與保障房并重，滿足不同群體需要特別是安撫底層社會(huì)群體的眼前之需。至此，房地產(chǎn)改革的方向，在十年偏行偏走后終于完成糾偏，重回原點(diǎn)。2009年的房地產(chǎn)調(diào)控主要目的是糾正單純住房商品化的片面性，轉(zhuǎn)而啟動(dòng)住房保障的輪子，讓商品化與保障化雙輪并行，應(yīng)對(duì)不同階層需要，特別是安撫低收入階層、平息民怨。

（2）國(guó)外保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、新加坡、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在保障房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)可以概括為四大方面，一是保障房建設(shè)立法先行，二是以政府財(cái)政支付為后盾確保資金來源，三是通過金融創(chuàng)新想入社會(huì)資金，四是建設(shè)供給模式。

立法先行是所有向社會(huì)提供大量保障房的國(guó)家的最通常舉措。這些國(guó)家的保障房立法主要涉及四個(gè)方面：一是規(guī)定專門機(jī)構(gòu)實(shí)施各項(xiàng)住房保障措施，如美國(guó)的聯(lián)邦平民住房建設(shè)局、日本的建設(shè)省住宅局、新加坡的建屋發(fā)展局等。二是規(guī)范和引導(dǎo)其他經(jīng)濟(jì)主體在保障房建設(shè)和供給上的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)，如美國(guó)通過稅收引導(dǎo)、調(diào)節(jié)私人資源服務(wù)于住房保障。三是確保財(cái)政資金的穩(wěn)定投入。各國(guó)會(huì)根據(jù)自己的財(cái)力，立法確保一定比例的財(cái)政資金投入到保障房建設(shè)中。四是確保分配公正。在保障房分配上公開透明，凡申請(qǐng)保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設(shè)中，法律條文會(huì)隨著整體居民收入狀況的調(diào)整而調(diào)整。

以政府的財(cái)政支付為后盾，一般來說，主要有以下六種途徑：預(yù)算撥款，將保障房支出納入國(guó)家財(cái)政預(yù)算，在預(yù)算收支賬目中專門開列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附屬商業(yè)樓所獲得的資金；物業(yè)稅所獲得的收入；住房公積金增值收入；政府住房基金收入、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)。

通過金融創(chuàng)新引入社會(huì)資金：一是住房抵押貸款證券化。這主要是通過資本市場(chǎng)籌集住房資金，利用住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)(轉(zhuǎn)讓和證券化)，解決一級(jí)市場(chǎng)“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，控制住房金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益，形成一、二級(jí)市場(chǎng)的良性互動(dòng)，同時(shí)形成市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發(fā)行人、信用增強(qiáng)機(jī)構(gòu)、投資者等共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二是合同儲(chǔ)蓄，即借貸雙方通過契約籌集住房資金。潛在的購房者與指定機(jī)構(gòu)訂立資金存貸合同，并按合同的約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄，當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到一定的時(shí)間和金額后便自動(dòng)取得從該指定機(jī)構(gòu)獲得相應(yīng)的住房抵押貸款的權(quán)利。三是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄。政府憑借國(guó)家權(quán)威和信用，通過法律和行政規(guī)定等強(qiáng)制手段要求企業(yè)和職工將職工工資收入的一定比例定期存入指定機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)以優(yōu)惠貸款方式支持職工住房消費(fèi)。新加坡最為典型，其本質(zhì)是一種社會(huì)保障機(jī)制。四是政企合作。政府出土地，企業(yè)出錢，共建保障房。其運(yùn)營(yíng)模式可以是重整—經(jīng)營(yíng)—補(bǔ)貼—轉(zhuǎn)讓模式、轉(zhuǎn)移—維護(hù)—運(yùn)營(yíng)—補(bǔ)貼模式、轉(zhuǎn)讓—建設(shè)—轉(zhuǎn)讓模式或公共政府部門與民營(yíng)企業(yè)合作模式。

國(guó)外保障房供給方式主要有四種，一是直接建房，政府直接建房極大地增加了住房供應(yīng)，對(duì)于解決低收入居民的住房問題和平抑房?jī)r(jià)起到了重要作用。二是住房補(bǔ)貼，各國(guó)政府的住房補(bǔ)貼方式可分為面向住房供應(yīng)方的補(bǔ)貼和面向住房需求方的補(bǔ)貼兩種。前者為住房建設(shè)補(bǔ)貼(間接補(bǔ)貼)，后者為房租補(bǔ)貼(直接補(bǔ)貼)。建設(shè)補(bǔ)貼主要有兩種：一是開發(fā)商的建屋補(bǔ)貼，通過稅收減免，提供開發(fā)低息貸款以及財(cái)政撥款等方式進(jìn)行補(bǔ)貼；二是社會(huì)出租補(bǔ)貼，承租戶承租社會(huì)出租住宅時(shí)只需按政府所規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，租金標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)租金的差額由政府直接補(bǔ)助給出租者。目前，多數(shù)國(guó)家的住房補(bǔ)貼的主要形式是房租補(bǔ)貼。因?yàn)樽饨鹧a(bǔ)貼是一項(xiàng)幫助貧困者獲得既體面又支付得起的更為經(jīng)濟(jì)的措施。三是減免稅收，稅收減免主要包括對(duì)住房自有者的住房抵押貸款的利息抵扣所得稅、出租收入免征所得稅以及對(duì)自有住房免征財(cái)產(chǎn)稅。與房租補(bǔ)貼相比，減免稅政策有一定的負(fù)效應(yīng)，導(dǎo)致了包括歐洲福利國(guó)家和美國(guó)在內(nèi)的許多國(guó)家政府更大的財(cái)政支出，并加劇了租房者和購房戶之間的不平等。同時(shí)，減免稅收雖然能鼓勵(lì)住房使用者的住房自有化傾向，卻無法直接刺激住房供應(yīng)。四是低息貸款，許多國(guó)家的政府為了解決低收入家庭的住房問題，綜合運(yùn)用財(cái)政和金融手段發(fā)放低息貸款，貼息由財(cái)政部門承擔(dān)。通過低息貸款，鼓勵(lì)私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優(yōu)惠提供給低收入家庭，以此來增加公共住房的供應(yīng)量。

第三篇：北京文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策

北京文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策

當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)正面臨一場(chǎng)極其深刻的變革。文化產(chǎn)業(yè)悄然興起，日益引起人們的重視和青睞。有專家稱，21世紀(jì)人類社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，將由“武力競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)為“經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)”，再轉(zhuǎn)為“文化競(jìng)爭(zhēng)”，“各國(guó)的勝負(fù)決定于文化領(lǐng)域，其勝負(fù)的重點(diǎn)就在文化產(chǎn)業(yè)”。聯(lián)合國(guó)教科文組織指出，“發(fā)展可以最終以文化概念來定義，文化的繁榮是發(fā)展的最高目標(biāo)”。黨的十六大審時(shí)度勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)，提出積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略任務(wù)，強(qiáng)調(diào)要“完善文化產(chǎn)業(yè)政策，支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力”。在中央精神的指引下，全國(guó)不少地區(qū)和城市紛紛提出要加快文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在全國(guó)各地蓄勢(shì)待發(fā)的形勢(shì)下，北京只有深化改革，整合資源，加快發(fā)展，才能真正將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制高點(diǎn)。

北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)

近年來，北京市委、市政府一直非常重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在大力推動(dòng)文化事業(yè)繁榮進(jìn)步的同時(shí)，不斷深化文化體制改革，完善文化產(chǎn)業(yè)政策，使文化產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。2003年，文化產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值246.1億元，占全市GDP比重達(dá)到6.7%，成為首都經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2004年，文化產(chǎn)業(yè)增加值328.7億元，比2003年增加82.6億元，產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，綜合實(shí)力不斷提高。綜觀北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以用“三長(zhǎng)、兩短”來概括?！叭L(zhǎng)”就是資源、市場(chǎng)、環(huán)境三大優(yōu)勢(shì)比較明顯；“兩短”就是產(chǎn)業(yè)發(fā)展還存在兩大方面的不足。對(duì)此，我們要重新審視，深入分析，以便廓清思想，理清思路，謀劃對(duì)策。我們的三大優(yōu)勢(shì)是———

第一資源優(yōu)勢(shì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)研究表明，決定比較優(yōu)勢(shì)的首要因素是資源稟賦。北京具有異常豐富的文化資源，種類繁多，與經(jīng)濟(jì)的可滲透性強(qiáng)，可開發(fā)程度高，為北京發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)奠定了突出的比較優(yōu)勢(shì)。首先，歷史文化資源豐厚。北京有著3000多年建城史、850多年建都史。在悠久漫長(zhǎng)的歷史進(jìn)程中，積淀了豐富璀璨的文化遺產(chǎn)，各個(gè)歷史朝代的文物古跡達(dá)3500多處。走在北京的大街小巷，瀏覽到的一個(gè)門臉、一座院落都可能流傳著一段故事；觸摸到的一磚一瓦都可能有著三四百年的歷史，都蘊(yùn)含著文化，都是我們保護(hù)利用的寶貴資源。其次，文化人才薈萃。文化產(chǎn)業(yè)是創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)、內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)。文化人才是文化產(chǎn)業(yè)的主體，創(chuàng)意是文化產(chǎn)業(yè)的靈魂，假如說文化資源是基料，那么文化人才是酵母，是最具活力的因子，是發(fā)展的生力軍。文化名城與首都的優(yōu)勢(shì)地位使北京匯集了大批文化人才，不僅包括享譽(yù)全國(guó)的文化名人、文學(xué)家、藝術(shù)家和學(xué)者，而且還有眾多的領(lǐng)導(dǎo)人才、管理人才、創(chuàng)作人才和表演人才，成為首都文化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資源。

第二市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

主要表現(xiàn)在有條件、有需求、有基礎(chǔ)。首先，首都的唯一性，決定了北京作為政治中心、文化中心的地位不可動(dòng)搖，決定了北京對(duì)全國(guó)具有強(qiáng)大的文化輻射力和影響力。北京有著1500多萬常住人口、300多萬流動(dòng)人口，每年大約有1億國(guó)內(nèi)外旅游者來京參觀游覽，如此龐大的人口規(guī)模，既是文化的消費(fèi)者，又是文化的傳播者，由此也使北京對(duì)各地文化建設(shè)和文化消費(fèi)具有很強(qiáng)的示范帶動(dòng)作用。這是北京文化產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的重要條件。其次，巨大的文化需求。多樣化、多層次的文化需求，構(gòu)成龐大的文化消費(fèi)市場(chǎng)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)研究表明，當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元左右，居民的文化消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，占到人均消費(fèi)支出的18%。目前，北京人均GDP已突破5000美元，居民的文化需求不斷增強(qiáng)，文化消費(fèi)擴(kuò)大已是必然趨勢(shì)，表明文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有十分廣闊的市場(chǎng)前景。通過近幾年的發(fā)展，北京文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了以文藝演出、新聞出版、廣播影視、文化匯展、古玩藝術(shù)品交易等優(yōu)勢(shì)行業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育了一批龍頭企業(yè)，打造了一些著名文化品牌，諸如，相約北京、北京國(guó)際音樂節(jié)、北京圖書節(jié)等，這些都是北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第三環(huán)境優(yōu)勢(shì)

一是領(lǐng)導(dǎo)重視。目前，北京市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展已形成自上而下的努力推動(dòng)與自下而上的積極開發(fā)相結(jié)合的格局。按照首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，未來幾年北京仍將堅(jiān)持以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為方向，第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，這既是北京市的重大決策和重要戰(zhàn)略部署，也成為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各界人士的共識(shí)。二是教育資源充沛。文化產(chǎn)業(yè)作為高科技支持與文化結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，特別需要大批高素質(zhì)、復(fù)合型的新型人才。北京是我國(guó)最大的專門人才和高層次人才培養(yǎng)基地，也是世界上為數(shù)不多的高等教育密集區(qū)之一，有77所高等院校，各種職業(yè)教育以及留學(xué)生教育等也非常發(fā)達(dá)。這些教育機(jī)構(gòu)培養(yǎng)和造就了大批專業(yè)人才和復(fù)合型人才，本身也成為擁有大量高素質(zhì)人力資源的人才庫，為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的智力資源。三是科技支持。文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須借助科技的翅膀。隨著科技的發(fā)明與應(yīng)用以前所未有的規(guī)模侵入文化領(lǐng)域，文化產(chǎn)品得以用工業(yè)生產(chǎn)的方式被生產(chǎn)出來，“文化產(chǎn)業(yè)”才轟然問世，并迅猛發(fā)展起來。北京地區(qū)集中了353家科研院所（不包括轉(zhuǎn)制的），科技人員達(dá)30.1萬人，技術(shù)產(chǎn)出非常豐富，科研成果不斷涌現(xiàn)，特別是與文化產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等高新技術(shù)和產(chǎn)品，為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力的技術(shù)支撐。

北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的不足和障礙

當(dāng)然，北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在一些矛盾和問題，突出表現(xiàn)為兩短，即“膠著”與“脫節(jié)”。

文化產(chǎn)業(yè)與文化事業(yè)膠著

文化產(chǎn)業(yè)與文化事業(yè)是相互關(guān)聯(lián)的兩個(gè)范疇，都以文化為內(nèi)容，然而性質(zhì)、目標(biāo)、方式、策略都各不相同，膠著與混淆的結(jié)果是嚴(yán)重影響了文化產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、企業(yè)化進(jìn)程。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，文化中可以通過產(chǎn)業(yè)方式運(yùn)作的那一部分，必然是經(jīng)營(yíng)性文化。這是由文化產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)所決定的。與此形成鮮明對(duì)照的是，公益性文化具有公共物品的性質(zhì)，偏重于滿足社會(huì)的公共需要，不以盈利為目標(biāo)，不能被納入產(chǎn)業(yè)的軌道，應(yīng)由非產(chǎn)業(yè)化的公益性的文化事業(yè)單位提供。但實(shí)際發(fā)展中，文化產(chǎn)業(yè)與文化事業(yè)常常膠著在一起，既制約了文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，也使文化事業(yè)發(fā)展跟不上社會(huì)和公眾日益增長(zhǎng)的公共文化需要。

文化、經(jīng)濟(jì)、教育、科技脫節(jié)

世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，比較優(yōu)勢(shì)在發(fā)展中并不是決定性因素或者首要因素，發(fā)展的決定性因素是整合、統(tǒng)籌、兼顧而形成的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。脫節(jié)、割裂、單一的發(fā)展將消耗比較優(yōu)勢(shì)，使資源稟賦成為包袱。要盡量避免陷入“比較優(yōu)勢(shì)的陷阱”。具體到北京，盡管北京在全國(guó)文化資源中心的地位是穩(wěn)固的，但文化資源中心并不等于文化產(chǎn)業(yè)中心。由于資源缺乏整合，目前北京市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和水平，與其擁有的文化、教育、科技資源以及經(jīng)濟(jì)總量相比還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的“兩短”只是表象，從深層分析論證，其根源在于“三大障礙”，即觀念障礙、體制機(jī)制障礙和政策障礙。

觀念障礙

中國(guó)有五千年的文明史，既創(chuàng)造了璀璨的民族文化，也有守舊落后的一面。文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題是一個(gè)產(chǎn)業(yè)問題，是市場(chǎng)問題，不再是傳統(tǒng)的事業(yè)問題。因而，一些傳統(tǒng)的文化觀念與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念抵牾和沖突，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的障礙。首先，“倫理至上”觀念與功利觀的沖突。中國(guó)文化傳統(tǒng)從道德標(biāo)準(zhǔn)上把人分成兩類：“君子”和“小人”，“君子喻于義，小人喻于利”，導(dǎo)致禁欲主義。文化產(chǎn)業(yè)追求的就是收益最大化，講求的是效率、效益、利潤(rùn)。純粹的文化人難以接受物化的精神和精神的物化的現(xiàn)實(shí)，在他們看來，文化產(chǎn)業(yè)的崛起，標(biāo)志著文化的沉淪、文化的墮落。其次，“人治”觀念與“法治”觀念的沖突。中國(guó)是一個(gè)有著悠久的人治傳統(tǒng)的國(guó)家，延續(xù)了4000多年的宗法家長(zhǎng)制，沒有受到強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)和批判?！胺ㄖ巍眲t是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能沒有法治的環(huán)境。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提倡和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，提倡樹立憂患意識(shí)、進(jìn)取意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)造，需要通過競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)出人們無窮的創(chuàng)新能力，“刪繁就簡(jiǎn)三秋樹，領(lǐng)意標(biāo)新二月花”，為廣大文化消費(fèi)者提供更多更好的文化作品。

體制機(jī)制障礙

文化管理體制不順，是造成文化事業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)難以真正分離的重要原因。當(dāng)前，北京市文化管理體制滯后主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是各部門文化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)職能不明確，兼有文化行業(yè)管理、發(fā)展文化事業(yè)和促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)的三重職能，是典型的政資、政事、政企不分。例如，市文化局既負(fù)責(zé)農(nóng)村電影“2131工程”、基層圖書館建設(shè)等文化事業(yè)范疇的活動(dòng)，也負(fù)責(zé)局屬藝術(shù)院團(tuán)管理等文化產(chǎn)業(yè)范疇的工作，還負(fù)責(zé)文化市場(chǎng)行業(yè)管理和文化執(zhí)法等政府工作。二是市區(qū)兩級(jí)文化管理體制銜接不暢。市一級(jí)，文化管理部門分得過細(xì)。區(qū)縣一級(jí)，由文化局、文物局、新聞出版局、廣播電視局等合并建立了文化委員會(huì)，開始試行文化綜合執(zhí)法。上下工作機(jī)構(gòu)不能對(duì)接，影響了工作效率。三是社會(huì)文化市場(chǎng)主體還沒有完全納入政府文化管理的視野。目前，仍只局限于北京市屬文化部門，特別是市屬的國(guó)有文化單位，與中央部委及部隊(duì)所屬文化企業(yè)資源缺乏整合，對(duì)民營(yíng)文化企業(yè)更是底數(shù)不清。

政策障礙

一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要相應(yīng)的政策扶持和引導(dǎo)。在文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于非公有資本進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)的若干決定》，國(guó)家財(cái)政部會(huì)同相關(guān)部門出臺(tái)了《財(cái)政部海關(guān)總署國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于文化體制改革試點(diǎn)中支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干稅收政策的通知》，市里出臺(tái)了《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)文化體制改革試點(diǎn)中支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)的兩個(gè)實(shí)施辦法的通知》等政策，從市場(chǎng)準(zhǔn)入、財(cái)政支持、稅收優(yōu)惠、工商管理等方面為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了政策支持。但總體上看，文化產(chǎn)業(yè)政策體系還不夠完善，特別是在投融資、高端人才引進(jìn)和培養(yǎng)等方面明顯不足；有些政策過于原則，缺乏實(shí)施細(xì)則，相關(guān)配套政策和措施保障也沒有及時(shí)出臺(tái)。

促進(jìn)北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路和對(duì)策

綜合考慮北京市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展中存在的突出問題，未來幾年，北京應(yīng)緊緊抓住奧運(yùn)機(jī)遇，深化體制改革，打破瓶頸制約，以求文化產(chǎn)業(yè)有更大的發(fā)展。

深化改革，加快創(chuàng)新，著力解決體制機(jī)制問題

盡快理順文化管理體制，對(duì)文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)采取不同的管理方式，是促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。一是實(shí)行全行業(yè)統(tǒng)一管理，探索建立黨管方針政策、人大立法規(guī)范、政府依法行政、社會(huì)自治自律的新型文化管理體制。二是建立推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)全市文化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)工作統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，避免由于條塊分割造成的政出多門、多頭管理。三是緊緊圍繞重塑市場(chǎng)主體、完善市場(chǎng)體系、改善宏觀管理、轉(zhuǎn)企改制、轉(zhuǎn)變政府職能四個(gè)環(huán)節(jié)，推進(jìn)政企政事和管辦分開、國(guó)有文化資產(chǎn)監(jiān)管、轉(zhuǎn)企改制、文化市場(chǎng)綜合執(zhí)法等工作。四是加快推進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，將目前政府部門承擔(dān)的諸如制定和推廣產(chǎn)品技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行行檢行評(píng)，職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等工作轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會(huì)，增強(qiáng)企業(yè)自我經(jīng)營(yíng)、自我管理、自我發(fā)展的活力，促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變和行政管理方式轉(zhuǎn)變。

完善政策，落實(shí)政策，營(yíng)造有利于文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境

北京文化產(chǎn)業(yè)雖然具備了一定規(guī)模，但尚處于初始階段，在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)，要努力建立起既符合國(guó)際規(guī)則，又適合我國(guó)國(guó)情、北京特點(diǎn)和社會(huì)主義文化發(fā)展需要的文化產(chǎn)業(yè)

政策。一是加快落實(shí)國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)政策整合力度，制定出臺(tái)支持北京市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地方法規(guī)和優(yōu)惠政策。二是發(fā)布實(shí)施《文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄》，設(shè)立發(fā)展引導(dǎo)資金，支持企業(yè)重組，加快文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。三是加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，制定保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的地方法規(guī)，完善知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)環(huán)境，把北京建設(shè)成為全國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的示范區(qū)。四是高度重視思想發(fā)動(dòng)工作，在部門、企業(yè)和群眾中廣泛宣傳和培訓(xùn)已出臺(tái)的各項(xiàng)促進(jìn)政策，為文化產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展打牢思想基礎(chǔ)。

整合力量，擴(kuò)大開放，走出文化抓文化，走出文化圈、北京圈，尋求與國(guó)內(nèi)外企業(yè)更廣泛的合作

樹立首都大文化的發(fā)展觀念，站在大局看文化，將首都功能和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)一起來，通過促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步拓展首都文化中心的內(nèi)涵，提升其功能和地位，建設(shè)國(guó)際性文化之都。另一方面，文化企業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)的主體，也是創(chuàng)新發(fā)展的主體，更是全球化競(jìng)爭(zhēng)的主體。要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過聯(lián)合、兼并、重組等，加快在全國(guó)范圍內(nèi)組建若干家跨地區(qū)、跨部門、跨行業(yè)和跨所有制的，一業(yè)為主、兼營(yíng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合性文化集團(tuán)，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，在開放式的文化市場(chǎng)空間中獲得一席之地，提升北京文化產(chǎn)業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

拓展融資渠道，吸引外資及社會(huì)資本進(jìn)入，調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)

資金不足是北京文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。2004年底，北青傳媒在香港上市成功，融資額達(dá)到10.4億港元，為我市文化企業(yè)利用國(guó)際資本市場(chǎng)融通資金積累了重要經(jīng)驗(yàn)。加快推進(jìn)市屬文化行業(yè)的改革，在政策允許的范圍內(nèi)打破行業(yè)壟斷，積極吸收境外資金和社會(huì)資

本投入文化產(chǎn)業(yè)?？刹扇⊥ㄟ^支持國(guó)有非文化企業(yè)興辦文化項(xiàng)目，吸引社會(huì)力量參與文化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理等形式，形成文化產(chǎn)業(yè)的多元投資、多種經(jīng)濟(jì)成分并存的格局，為文化產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張?zhí)峁└佑辛Φ馁Y金支持。在文化產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)上，形成國(guó)有資本、社會(huì)民間資本、境外資本共同投入并促進(jìn)文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的所有制格局。

培養(yǎng)人才，壯大隊(duì)伍，造就專業(yè)化、國(guó)際化、現(xiàn)代化文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)家隊(duì)伍

北京文化產(chǎn)業(yè)能否快速發(fā)展壯大，成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，歸根結(jié)底靠人才。一是要堅(jiān)持以人力資源開發(fā)為重點(diǎn)，培養(yǎng)具有領(lǐng)先的策劃能力、文化產(chǎn)品創(chuàng)新能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力和開放的國(guó)際視野的優(yōu)秀文化創(chuàng)意人才和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理人才，造就一支政治強(qiáng)、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)強(qiáng)的文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)家人才隊(duì)伍。二是“海納百川，有容乃大”，積極主動(dòng)地吸引優(yōu)秀的國(guó)內(nèi)外文化人才到京發(fā)展，為他們提供發(fā)展空間，形成北京市獨(dú)特的優(yōu)秀文化人才流入的洼地，構(gòu)建北京市文化產(chǎn)業(yè)活力競(jìng)相迸發(fā)的高端舞臺(tái)。

整合資源，打造品牌，努力建設(shè)“六大中心”

打破行業(yè)、部門等所屬界限，整合首都文化資源，將民營(yíng)文化企業(yè)、中央及部隊(duì)所屬文化企業(yè)資源納入文化服務(wù)和管理體系，不求所有，但求所在，培育有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。抓緊時(shí)機(jī)繼續(xù)組建一批文化產(chǎn)業(yè)大型集團(tuán)，使北京的新聞、出版、廣播、電視、電影、演藝、娛樂、展覽等產(chǎn)業(yè)都有支柱型的大集團(tuán)，把北京建設(shè)成全國(guó)文藝演出、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易、影視節(jié)目制作和交易、動(dòng)漫和網(wǎng)絡(luò)游戲制作、文化會(huì)展和古玩藝術(shù)品交易等六大中心。力爭(zhēng)到2008年，文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造增加值在北京市生產(chǎn)總值中所占比重達(dá)到9%，成為

首都經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

第四篇：北京的小學(xué)排名及學(xué)區(qū)房

發(fā)信人: william82(本人發(fā)帖多次上10大！), 信區(qū): RealEstate

標(biāo)題: 海淀區(qū)一流一類、一流二類，二流一類、二流二類小學(xué)強(qiáng)弱順序大排名

發(fā)信站: 水木社區(qū)(Tue Mar1 22:07:36 2011), 站內(nèi)

轉(zhuǎn)載的。大家評(píng)價(jià)一下。

海淀區(qū)一流一類小學(xué)順序排名（共3所）：

1．中關(guān)村一小（點(diǎn)評(píng)：海淀區(qū)性價(jià)比最高的小學(xué)，在海淀激烈的競(jìng)爭(zhēng)中是唯一可以保持循序漸進(jìn)教學(xué)的一流小學(xué)；注重階段培養(yǎng)、學(xué)生基礎(chǔ)極其扎實(shí)、后勁十足；學(xué)生進(jìn)入4年級(jí)以后課外競(jìng)賽獲獎(jiǎng)人數(shù)攀升很快，獲獎(jiǎng)名次總體靠前，獲獎(jiǎng)人數(shù)比例在最高層次；生源純凈，主要來自北京中科系“土著”，家庭科學(xué)文化素質(zhì)水平高且整齊；師資極其優(yōu)異，校長(zhǎng)、老師配合堪稱業(yè)界楷模；行事較為低調(diào)，憑實(shí)力說話、憑行為服人，潛心做教育，是海淀區(qū)的首選最優(yōu)質(zhì)小學(xué)。）

2。RDF?。c(diǎn)評(píng)：已經(jīng)形成“人大”教育的系列品牌，主導(dǎo)了北京教育界諸多的話語權(quán)，小學(xué)、初中、高中配合堪稱完美，學(xué)校目前還處于上升階段。它的活動(dòng)多而豐富、課內(nèi)外教育結(jié)合十分緊密，成績(jī)突出。學(xué)校競(jìng)爭(zhēng)較為激烈、擇校就學(xué)成本較高、非子弟后代難獲同等機(jī)會(huì)，擇校生家庭基本屬于“貴族”系列。）

3。中關(guān)村三?。c(diǎn)評(píng)：規(guī)模在北京最大、最引人矚目、學(xué)科競(jìng)賽獲獎(jiǎng)人數(shù)最多且較低齡化；教育設(shè)施、師資在北京市首屈一指，老師教學(xué)、學(xué)生學(xué)習(xí)的競(jìng)爭(zhēng)也是最大最激烈的；行為高調(diào)，以學(xué)校學(xué)生人數(shù)最多、小金庫數(shù)額最大、擇校最難進(jìn)、前校長(zhǎng)被抓、課后不許下樓、課業(yè)管理最嚴(yán)、作業(yè)數(shù)量最大最為出名。生源極其多元，是北京很多很多對(duì)孩子寄予高度希望家長(zhǎng)最向往的學(xué)校。擇校家長(zhǎng)要緊密配合學(xué)校的教學(xué)和安排，大力督促孩子，專注課外教育，否則性價(jià)比大打折扣。）

海淀區(qū)一流二類小學(xué)順序排名（共8所）

4．海淀實(shí)驗(yàn)（點(diǎn)評(píng)：實(shí)力強(qiáng)、學(xué)風(fēng)好、規(guī)模大是二里溝學(xué)區(qū)排名第一的小學(xué)，其已有成績(jī)稍遜中

1、RDF和中3）；

5。“五·一”小學(xué)（點(diǎn)評(píng)：傳統(tǒng)名校，五棵松學(xué)區(qū)首選小學(xué)、口碑好）；

6。翠微小學(xué)（點(diǎn)評(píng)：海淀區(qū)西南部最令人向往的小學(xué)，學(xué)校老師負(fù)責(zé)程度很高、各種競(jìng)賽獲獎(jiǎng)?wù)呋径加羞@所學(xué)校的學(xué)生，性價(jià)比很高，是羊坊店學(xué)區(qū)無可爭(zhēng)辯的最牛小學(xué)，學(xué)校素質(zhì)教育也成績(jī)斐然。）

7。北大附小、北師大附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)（點(diǎn)評(píng)：這兩所學(xué)校近乎屬于子弟小學(xué)，教學(xué)理念先進(jìn)、教學(xué)水平很高，是教育界公認(rèn)的。子弟生由于都有很好的小升初學(xué)校：北大、三帆等名校，這兩所學(xué)校參加競(jìng)賽的人數(shù)并不多，很多數(shù)據(jù)無從知曉，但這絲毫不影響它的水平。非子弟生擇它，如又不參加課外輔導(dǎo)，性價(jià)比就不很高了。這兩所學(xué)校贊助費(fèi)基本都在10萬上下。）

8。中關(guān)村二?。c(diǎn)評(píng)：夾在中1和中3之間，是一所不溫不火的學(xué)校，樂團(tuán)辦得最棒，沒有這個(gè)樂團(tuán)中2會(huì)失去很多魅力。雖被人評(píng)說的幾率在減少，但作為名校其教學(xué)水平是令人稱道的，最近兩次統(tǒng)測(cè)成績(jī)連續(xù)表現(xiàn)出很高水平，超過了排在它前面的學(xué)校。）

9。萬泉小學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)。

海淀區(qū)二流一類小學(xué)順序排名（共11所）

10．育英（點(diǎn)評(píng)：它的小學(xué)教育無可挑剔，但作為銜接的中學(xué)教育有很大差距，在海淀區(qū)位于中下游。）

11?！捌摺ひ弧?、農(nóng)科院；

12。石油附、二里溝；

13。中關(guān)村四小、北航附小、北醫(yī)大附；

14。海淀第二實(shí)驗(yàn)、雙榆樹中心（點(diǎn)評(píng)：性價(jià)比很高）、海淀外國(guó)語、。

海淀區(qū)二流二類小學(xué)順序排名（共25所）

15．羊坊店中心、清華附小；

16?；▓@村

二、育新、太平路、羊

四、今典、羊五；

17。北外附屬外國(guó)語學(xué)校、四季青、永泰、科技大學(xué)附小、北方交大附??；九

一、雙榆樹

一、知春里、玉泉。

18。立新、育鷹、育鴻、紅英、培英；

19。西苑、西頤、清河第一。

第五篇：學(xué)區(qū)房廣告語

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