第一篇：項目建議1

項目建議書

項目建議書（又稱項目立項申請書或立項申請報告）由項目承建單位或項目法人根據國民經濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產業(yè)政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，就某一具體新建、擴建項目提出的項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。它要從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，把項目投資的設想變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。

項目建議書是由項目投資方向其主管部門上報的文件，目前廣泛應用于項目的國家立項審批工作中。它要從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，把項目投資的設想變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。項目建議書的呈報可以供項目審批機關作出初步決策。它可以減少項目選擇的盲目性，為下一步可行性研究打下基礎。

項目建議書特點

減少項目選擇的盲目性等。

項目建議書目錄

1定義 2研究內容 3定位編寫 4區(qū)別 5核心價值 6作用 7準備資料

8深度要求 9目錄 10工業(yè)項目 11農業(yè)項目 12水利水電 13社會發(fā)展 14城市設施 15煤礦改造 16房地產 17審批 18主要內容 19審批權限 20批準后

一、項目建議書定義

項目建議書(又稱立項申請書)是項目單位就新建、擴建事項向發(fā)改委項目管理部門申報的書面申請文件。是項目建設籌建單位或項目法人，根據國民經濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產業(yè)政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。往往是在項目早期，由于項目條件還不夠成熟，僅有規(guī)劃意見書，對項目的具體建設方案還不明晰，市政、環(huán)保、交通等專業(yè)咨詢意見尚未辦理。項目建議書主要論證項目建設的必要

性，建設方案和投資估算也比較粗，投資誤差為±30%左右。另外，對于大中型項目和一些工藝技術復雜、涉及面廣、協(xié)調量大的項目，還要編制可行性研究報告，作為項目建議書的主要附件之一，同時涉及利用外 資的項目，只有在項目建議書批準后，才可以開展對外工作。

因此，我們可以說是項目發(fā)展周期的初始階段基本情況的匯總，是選擇和審批項目的依據，也是制作可行性研究報告的依據。

二、研究內容

項目建議書研究內容包括進行市場調研、對項目建設的必要性和可行性進行研究、對項目產品的市場、項目建設內容、生產技術和設備及重要技術經濟指 標等分析，并對主要原材料的需求量、投資估算、投資方式、資金來源、經濟效益等進行初步估算。

三、定位

受項目所在細分行業(yè)、資金規(guī)模、建設地區(qū)、投資方式等不同影響，項目建議書均有不同側重。為了保證項目順利通過地區(qū)或者國家發(fā)改委批準完成立項備案，項目建議書的編制必須由專業(yè)有經驗的咨詢機構協(xié)助完成，一些大型項目立項所提交的項目建議書及可行性研究報告必須附帶相應等級的咨詢機構的公章，其中最高一級為國家甲級。

制作依據：準確的數據、資深的調研團隊、經驗豐富的分析團隊。

四、項目建議書與可研報告區(qū)別

項目建議書的批復是可行性研究報告的重要依據之一；可行性研究報告是項目建議書的后續(xù)文件之一。此外，在可行性研究階段，項目至少有方案設計，市政、交通和環(huán)境等專業(yè)咨詢意見也必不可少了。對于房地產項目，一般還要有詳規(guī)或修建性詳規(guī)的批復。此階段投資估算要求較細，原則上誤差在±10%；相應地，融資方案也要詳細，每年的建設投資要落到實處，有銀行貸款的項目，要有銀行出具的資信證明。

很多項目在報立項時，條件已比較成熟，土地、規(guī)劃、環(huán)評、專業(yè)咨詢意見等基本具備，特別是項目資金來源完全是項目法人自籌，沒有財政資金并且不享受什么特殊政策，這類項目常常是項目建議書與可行性研究報告合為一體。

一個項目要獲得政府有關扶持，首先必須先有項目建議書，項目建議書通過篩選通過后，再進行項目的可行性研究，可行性研究報告經專家論證后，才最后審定。這實際上也是一種常見的審批程序,是列入備選項目和建設前期工作計劃決策的依據。項目建議書和初步可行性研究報告經批準后，才可進行以可行性研究為中心的各項工作。

五、核心價值

項目建議書是國有企業(yè)或政府投資項目單位為推動某個項目上馬，提出的具體項目的建議文件，是專門對擬建項目提出的框架性的總體設想，該報告的核心價值是：

——作為項目擬建主體上報審批部門審批決策的依據； ——作為項目批復后編制項目可行性研究報告的依據； ——作為項目的投資設想變?yōu)楝F(xiàn)實的投資建議的依據； ——作為項目發(fā)展周期初始階段基本情況匯總的依據。[2]

六、作用

決策者可以在對項目建議書中的內容進行綜合評估后，做出對項目批準與否的決定。

七、準備資料

1、項目初步設想方案：總投資、產品及介紹、產量、預計銷售價格、直接成本及清單（含主要材料規(guī)格、來源及價格）。

2、技術及來源、設計專利標準、工藝描述、工藝流程圖，對生產環(huán)境有特殊要求的請說明（比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等）。

3、項目廠區(qū)情況：廠區(qū)位置、建筑平米、廠區(qū)平面布置圖、購置價格、當地土地價格。

4、企業(yè)近三年審計報告（包含財務指標、賬款應收預付等周轉次數、在產品、產成品、原材料、動力、現(xiàn)金等的周轉次數）。

5、項目擬新增的人數規(guī)模，擬設置的部門和工資水平，估計項目工資總額（含福利費）。

6、提供公司近三年營業(yè)費用、管理費用等扣除工資后的大致數值及占收入的比例。

7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補貼及優(yōu)惠事項。

8、項目產品價格及原料價格按照不含稅價格測算，如果均能明確含稅價格請逐項列明各種原料的進項稅率和各類產品的銷項稅率。

9、項目設備選型表（設備名稱及型號、來源、價格、進口的要注明，備案項目耗電指標等可不做單獨測算，工藝環(huán)節(jié)中需要外部協(xié)助的請標明）。

10、其他資料及信息根據工作進展需要隨時溝通。

八、深度要求

1、關于投資建設必要性和依據

1）闡明擬建項目提出的背景、擬建地點，提出或出具與項目有關的長遠規(guī)劃或行業(yè)、地區(qū)規(guī)劃資料，說明項目建設的必要性；

2）對改擴建項目要說明現(xiàn)有企業(yè)的情況；

3）對于引進技術和設備的項目，還要說明國內外技術的差距與概況以及進口的理由，工藝流程和生產條件的概要等。

2、關于產品方案、擬建項目規(guī)模和建設地點的初步設想。1）產品的市場預測，包括國內外同類產品的生產能力、銷售情況分析和預測、產品銷售方向和銷售價格的初步分析等。

2）說明（初步確定）產品的年產值，一次建成規(guī)模和分期建設的設想（改擴建項目還需說明原有生產情況機條件），以及對擬建項目規(guī)模經濟合理性的評價；

3）產品方案設想，包括主要產品和副產品的規(guī)模、質量標

準等。

4）建設地點論證，分析項目擬建地點的自然條件和社會條件，論證建設地點是否符合地區(qū)布局的要求；

3、關于資源、交通運輸以及其他建設條件和協(xié)作關系的初步分析

1）擬利用的資源供應的可行性和可靠性；

2）主要協(xié)作條件情況、項目擬建地點水電及其他公用設施、地方材料的供應情況分析；

3）對于技術引進和設備進口項目應說明主要原材料、電力、燃料、交通運輸、協(xié)作配套等方面的要求，以及所已具備的條件和資源落實情況；

4、關于主要工藝技術方案的設想。

1）主要生產技術和工藝。如擬引進國外技術、應說明引進的國別以及國內技術與之相比存在的差距，技術來源、技術鑒定及轉讓等情況；

2）主要專用設備來源。如擬采用國外設備，應說明引進理由以及擬引進設備的國外廠商的概況。

5、關于投資估算和資金籌措的設想。

投資估算根據掌握數據的情況，可進行詳細估算，也可以按單位生產能力或類似企業(yè)情況進行估算或匡算。投資估算中應包括建設期利息、投資方向調節(jié)稅和考慮一定時期內的漲價影響因素（即漲價預備金），流動資金可參考同類企業(yè)條件及利率，說明

償還方式、測算償還能力。對于技術引進和設備進口項目應估算項目的外匯總用匯額以及其用途，外匯的資金來源與償還方式，以及國內費用的估算和來源。

6、關于項目建設進度的安排

1）建設前期工作的安排，應包括涉外項目的詢價、考察、談判、設計等。

2）項目建設需要的時間和生產經營時間。

7、關于經濟效益和社會效益的初步估算（可能的話應含有初步的財務分析和國民經濟分析的內容）

1）計算項目全部投資的內部收益率、貸款償還期等指標以及其他必要的指標，進行盈利能力、償還能力初步分析

2）項目的社會效益和社會影響的初步分析。

8、有關的初步結論和建議

對于技術引進和設備進口的項目建議書，還應有邀請外國廠商來華進行技術交流的計劃、出國考察計劃、以及可行性分析工作的計劃（如聘請外國專家指導或委托咨詢的計劃）等附件

九、目錄 第一部分 總論 項目概況

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）項目報告撰寫單位

（四）項目主管部門

（五）項目建設內容、規(guī)模、目標

（六）項目建設地點 立項研究結論

（一）項目產品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目立項可行性綜合評價 主要技術經濟指標匯總

在總論部分中，可將項目立項報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批者對項目作全貌了解。

第二部分 項目發(fā)起背景和建設必要性 項目建設背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）…… 項目建設必要性

（一）……

（二）…… 項目建設可行性

（一）經濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性 第三部分 項目市場分析及前景預測 項目市場規(guī)模調查 項目市場競爭調查 項目市場前景預測 產品方案和建設規(guī)模 產品銷售收入預測

第四部分 建設條件與廠址選擇 資源和原材料 建設地區(qū)的選擇 廠址選擇

第五部分 工廠技術方案

項目組成 生產技術方案 總平面布置和運輸 土建工程 其他工程

第六部分 環(huán)境保護與勞動安全 建設地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 項目主要污染源和污染物 項目擬采用的環(huán)境保護標準 治理環(huán)境的方案 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 環(huán)境保護投資估算 環(huán)境影響評價結論 勞動保護與安全衛(wèi)生

第七部分 企業(yè)組織和勞動定員 企業(yè)組織

勞動定員和人員培訓 第八部分 項目實施進度安排 項目實施的各階段 項目實施進度表 項目實施費用

第九部分 項目財務測算

項目總投資估算 資金籌措 投資使用計劃

項目財務測算相關報表

（注：財務測算參考《建設項目經濟評價方法與參數》，依照如下步驟進行：

1、基礎數據與參數的確定、估算與分析

2、編制財務分析的輔助報表

3、編制財務分析的基本報表估算所有的數據進行匯總并編制財務分析的基本報表。

4、計算財務分析的各項指標，并進行財務分析從項目角度提出項目可行與否的結論。）

第十部分 財務效益、經濟和社會效益評價 生產成本和銷售收入估算 財務評價 國民經濟評價 不確定性分析

社會效益和社會影響分析

第十一部分 可行性研究結論與建議 結論與建議 附件 附圖

十、工業(yè)項目

一、總論

1、項目名稱：

2、承辦單位概況

3、擬建地點：

4、建設內容與規(guī)模：

5、建設年限：

6、概算投資：

7、效益分析：

二、項目建設的必要性和條件

1、建設的必要性分析

2、建設條件分析：包括場址建設條件、其它條件分析

3、資源條件評價（指資源開發(fā)項目）：包括資源可利用量（礦產地質儲量、可采儲量等）、資源品質情況（礦產品位、物理性能等）、資源賦存條件（礦體結構、埋藏深度、巖體性質等）

三、建設規(guī)模與產品方案

1、建設規(guī)模（達產達標后的規(guī)模）

2、產品方案（擬開發(fā)產品方案）

四、技術方案、設備方案和工程方案

（一）技術方案

1、生產方法（包括原料路線）

2、工藝流程

（二）主要設備方案

1、主要設備選型（列出清單表）

2、主要設備來源

（三）工程方案

1、建、構筑物的特征、結構及面積方案

2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

3、主要建、構筑物工程一覽表

五、投資估算及資金籌措

（一）投資估算

1、建設投資估算

2、流動資金估算

3、投資估算表（總資金估算表、單項工程投資估算表）

（二）資金籌措

1、自籌資金

2、其它來源

六、效益分析

（一）經濟效益

1、銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

2、成本費用估算（編制總成本費用表和分項成本估算表）

3、利潤與稅收分析

4、投資回收期

5、投資利潤率

（二）社會效益

七、結論

十一、農業(yè)項目

一、總論

1、項目名稱

2、擬建地點：

3、建設內容與規(guī)模：

4、建設年限：

5、概算投資：

6、效益分析：

二、項目建設的必要性和條件

1、建設的必要性分析

2、建設條件分析：包括場址建設條件（地質、氣候、交通、公用設施、征地拆遷工作、施工等）、其它條件分析（政策、資源、法律法規(guī)等）

三、建設規(guī)模與產品方案

1、建設規(guī)模（種植規(guī)模、養(yǎng)殖規(guī)模、農副產品加工規(guī)模）

2、產品方案（種植產品方案、養(yǎng)殖產品方案、農副產品方案）

四、技術方案、設備方案和工程方案

（一）技術方案

1、種植業(yè)生產技術與流程

2、養(yǎng)殖業(yè)主生產技術與流程

3、農副產品加工生產技術與流程

（二）主要設備方案

1、種植業(yè)要設備選型（種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、農副產品加工設備列出清單表）

2、主要設備來源

（三）工程方案

1、建筑特征、結構及面積方案

2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

3、主要建、構筑物工程一覽表

五、投資估算及資金籌措

（一）投資估算

1、建設投資估算

2、流動資金估算

3、投資估算表（總資金估算表、單項工程投資估算表）

（二）資金籌措

1、自籌資金

2、其它來源

六、效益分析

（一）經濟效益

1、銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

2、成本費用估算（編制總成本費用表和分項成本估算表）

3、利潤與稅收分析

4、投資回收期

5、投資利潤率

（二）社會效益

七、結論

（一）結論

闡述項目建議內容。

（二）建議

就存在的問題提出下一步的研究重點。

十二、水利水電

一、總論

1、項目名稱

2、承辦單位概況（新建項目指籌建單位情況，技術改造項目指原企業(yè)情況）

3、擬建地點：

4、建設內容與規(guī)模：

5、建設年限：

6、概算投資：

7、效益分析：

二、市場預測

1、水利水電供應、需求現(xiàn)狀

2、水利水電供需預測

3、水利水電價格現(xiàn)狀與預測

三、水利水電資源開發(fā)利用條件

1、流域及電網現(xiàn)狀與開發(fā)利用規(guī)劃

2、擬開發(fā)河段水利水電資源量、品質及開發(fā)利用的可能性

3、擬建項目在整個流域內或電網中所處的位置和作用。

四、水文和氣象

1、流域概況（工程所在流域的地理狀況、河道和水土保持狀況）

2、氣象特征

3、其他情況

五、工程地質

1、區(qū)域地質條件

2、水庫區(qū)工程地質條件

3、壩址及樞紐主要建筑物工程地質條件

4、其他部分地質條件（排水線路、堤防和河道）

六、工程任務與規(guī)模

（一）土建工程

1、擋水泄水建筑物

2、水電站廠房及開關站

（二）水利水電設備

1、發(fā)電機組

2、電力接入系統(tǒng)方式及主接線

3、主要電力設備及輔助設備（列出含單價的清單表）

七、工程選址及工程總體布置

1、工程等級和設計標準

2、壩址選擇

3、壩型與樞紐布置

八、環(huán)境影響評價

1、區(qū)域環(huán)境概況

2、工程對水體、水系、生物、水土流失影響分析

3、保護措施

九、組織機構與人力資源配置

1、組織機構設置（法人組建方案、管理機構方案、管理機構圖）

2、人力資源配置（生產作業(yè)班次、勞動定員數量及技能要求）

3、員工培訓

十、項目實施進度

1、建設工期

2、進度安排

十一、投資估算及資金籌措

（一）投資估算

1、建設投資估算（建筑工程費、設備購置安裝費和庫區(qū)淹沒處理補償費等）

2、流動資金估算

3、投資估算表（總資金估算表、單項工程投資估算表）

（二）資金籌措

1、自籌資金

2、其它來源

十二、效益分析

（一）經濟效益

1、銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

2、成本費用估算（編制總成本費用表和分項成本估算表）

3、利潤與稅收分析

4、投資回收期及投資利潤率

（二）社會效益

十三、結論

十三、社會發(fā)展

一、總論

1、項目名稱：

2、項目法人：

3、建設地點：

4、建設內容：

5、建設規(guī)模：

6、概算投資：

7、效益分析：

二、項目建設的必要性

（一）項目背景：

1、建設單位概況

2、建議書編制依據

3、提出的理由與過程

（二）基本條件：

1、擬建地址狀況

2、擬建地址的建設條件：

（三）項目建設的意義：

三、建設內容、規(guī)模及工程方案 建設內容與規(guī)模

1、建設規(guī)模及理由

2、建設內容技術方案

3、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

四、投資估算及資金籌措

（一）投資估算

1、投資估算依據

2、建設投資估算

3、投資估算表

（二）資金籌措方案

1、項目法人自籌資金

2、信貸融資

五、效益分析

（一）經濟效益

（二）社會效益

六、結論

十四、城市設施編輯

一、總論

1、項目名稱

2、承辦單位概況

3、擬建地點：

4、建設規(guī)模：

5、建設年限：

6、概算投資：

7、效益分析：

二、市場預測

1、供應現(xiàn)狀。（本系統(tǒng)現(xiàn)有設施規(guī)模、能力及問題）

2、供應預測。（本系統(tǒng)在建的和規(guī)劃建設的設施規(guī)模、能力）

3、需求預測。（根據當前城市社會經濟發(fā)展對系統(tǒng)設施需求情況，預測城市社會經濟發(fā)展對系統(tǒng)設施需求量分析。）

三、建設規(guī)模

（一）建設規(guī)模與方案比選

（二）推薦建設規(guī)模及理由

四、項目選址

（一）場址現(xiàn)狀（地點與地理位置、土地可能性類別及占地面積等）

（二）場址建設條件（地質、氣候、交通、公用設施、政策、資源、法律法規(guī)征地拆遷工作、施工等）

五、技術方案、設備方案和工程方案

（一）技術方案

1、技術方案選擇

2、主要工藝流程圖，主要技術經濟指標表

（二）主要設備方案

（三）工程方案

1、建、構筑物的建筑特征、結構方案（附總平面圖、規(guī)劃圖）

2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

3、主要建、構筑物工程一覽表

六、投資估算及資金籌措

（一）投資估算

1、建設投資估算（總述總投資，分述建筑工程費、設備購置安裝費等）

2、流動資金估算

3、投資估算表（總資金估算表、單項工程投資估算表）

（二）資金籌措

1、自籌資金

2、其它來源

七、效益分析

（一）經濟效益

1、基礎數據與參數選取

2、成本費用估算（編制總成本費用表和分項成本估算表）

3、財務分析

（二）社會效益

1、項目對社會的影響分析

2、項目與所在地互適性分析（不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度；各級組織對項目的態(tài)度及支持程度）

3、社會風險分析

4、社會評價結論

八、結論

十五、煤礦改造

一、總論

（一）項目背景

1、項目名稱

2、承辦單位概況

3、可行性研究報告編制依據

4、項目提出的理由與過程

（二）項目概況

1、擬建地點

2、建設規(guī)模與目標

3、項目投入總資金及效益情況

4、主要技術經濟指標

二、需求分析與建設規(guī)模

（一）需求分析

（二）建設規(guī)模方案

包括建設結構形式、建筑面積、使用功能

三、場址選擇

（一）場址現(xiàn)狀

1、地點及地理位置

2、場址土地權屬類別及占地面積

3、改建項目現(xiàn)有場利用情況

（二）場址及其它建設條件

四、建筑方案選擇

（一）建筑設計指導思想與原則

（二）項目總體規(guī)劃方案

1、總平面布置和功能要求

2、規(guī)劃設計方案描述

3、規(guī)劃設計圖，選定主要參數

（三）主要工藝設備系統(tǒng)及配套設施（給排水、供電、供熱、燃氣、通風、空調等）

五、環(huán)境影響評價

（一）場址環(huán)境現(xiàn)狀

（二）項目建設及運營對環(huán)境的影響

（三）環(huán)境保護措施

（四）環(huán)境保護設施的投資

六、組織機構及勞動定員

（一）組織機構

（二）人力資源配置

七、項目實施進度

（一）建設工期

（二）項目實施進度安排

（三）項目實施進度表（橫線圖）

八、投資估算與資金籌措

（一）投資估算

1、投資估算依據

2、建設投資估算（工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、其他費用）

3、投資估算表（項目建設投資估算匯總表、投資計劃表）

（二）資金籌措方式與來源

九、財務評價

（一）財務評價基礎數據選擇

（二）服務收入支出預測

（三）財務評價指標（使用效益、運營成本、借款償還期）

十、社會評價

（一）項目對社會的影響分析

（二）社會風險分析

十一、結論 附圖、附表、附件

（一）附圖（總體規(guī)劃圖）

（二）附表（建設投資估算匯總表）

（三）附件（批復文件等）

十六、房地產 目錄

準確的市場定位

項目品牌的整體定位、包裝規(guī)劃 項目品牌形象的提升、推廣規(guī)劃 招商策略的制定

1、配合開工典禮，新聞造勢

2、結合施工進度，逐步提價

3、組織客戶座談，征集高見

4、優(yōu)勢媒體組合，一網打盡

5、舉辦相關展會，重點出擊

6、承辦體育比賽，先聲奪人

7、招商活動巡回，延伸終端

8、促銷活動跟進，高潮迭起 媒體組合、實施流程

該組合應建立在整體的招商規(guī)劃之下，建議由一家公司做出系統(tǒng)的媒體投放組合方案，具體投放實施可采取招標的形式，擇優(yōu)錄用。

活動策劃與實施 招商活動的策劃與實施

根據招商進展的需要，設計一系列的招商活動，在目標客戶密集的地區(qū)進行面對面的招商宣傳。

如：征名活動、10萬元創(chuàng)業(yè)活動及小規(guī)模的招商展示活動等。該部分工作建議由一廣告公司統(tǒng)籌規(guī)劃，并組織實施。項目合作形式及收費方式 項目小組成員介紹

十七、審批

項目建議書要按現(xiàn)行的管理體制、隸屬關系，分級審批。原則上，按隸屬關系，經主管部門提出意見，再由主管部門上報，或與綜合部門聯(lián)合上報，或分別上報。

（1）大中型基本建設項目、限額以上更新改造項目，委托有資格的工程咨詢、設計單位初評后，經省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市計委及行業(yè)歸口主管部門初審后，報國家計委審批。其中

特大型項目（總投資4億元以上的交通、能源、原材料項目，2億元以上的其他項目），由國家計委審核后報國務院審批?？偼顿Y在限額以上的外商投資項目，項目建議書分別由省計委、行業(yè)主管部門初審后，報國家計委會同外經貿部等有關部門審批;超過1億美元的重大項目，上報國務院審批。

（2）小型基本建設項目，限額以下更新改造項目由地方或國務院有關部門審批。

1）小型項目中總投資1000萬元以上的內資項目、總投資500萬美元以上的生產性外資項目、300萬美元以上的非生產性利用外資項目，項目建議書由地方或國務院有關部門審批。

2）總投資1000萬元以下的內資項目、總投資500萬美元以下的非生產性利用外資項目，若項目建設內容比較簡單，也可直接撰寫可行性研究報告。

十八、主要內容

①投資項目建設的必要性和依據

闡明擬建項目提出的背景、擬建地點，提出與項目有關的長遠規(guī)劃或行業(yè)、地區(qū)規(guī)劃資料，說明項目建設的必要性。②產品方案、擬建規(guī)模、建設地點的初步設想

分析項目擬建地點的自然條件和社會條件，建設地點是否符合地區(qū)規(guī)劃的要求。

③資源情況、交通運輸及其他建設條件和協(xié)作關系的初步分析 項目擬建地點水電及其他公用設施、地方材料的供應情況分析。

④環(huán)境影響的初步評價 預測項目對環(huán)境的影響。⑤主要工藝技術方案的設想

⑥投資估算、資金籌措及還貸方案的設想 說明資金來源、償還方式，測算償還能力。⑦項目的進度安排

⑧經濟效果和社會效益的初步估計 ⑨有關的初步結論和建議

在編寫項目建議書時，應注意的要點：

①項目是否符合國家的建設方針和長期規(guī)劃，以及產業(yè)結構調整的方向和范圍；

②項目產品是否符合市場需要，論證的理由是否充分；

第二篇：項目管理建議

項目管理建議

項目管理的內容多、交錯復雜，但總體上講主要可以分為三個方面：一是組織機構，二是工作流程，三是管理制度。

一、組織機構

1、項目組織機構圖 見附圖

2、各部門及崗位職責分工 見附表

不建議設立協(xié)調部，協(xié)調工作主要分為三大部分，技術質量相關單位的協(xié)調由總工負責，現(xiàn)場臨時用地征遷工作由生產經理負責，臨時用水、用電、管道、航運、交通、安全相關單位的協(xié)調由安全總監(jiān)負責，業(yè)主領導等業(yè)務相關單位協(xié)調由項目經理負責。

二、工作流程

1、分包計量工作流程

分包中間計量工作是項目成本核算和工程款支付的重要組成部分，中間計量涉及的部門較多。首先由分包填寫分包中間計量申請單，然后由工程部對現(xiàn)場實際發(fā)生工程量進行確認，現(xiàn)場發(fā)生量并不等同于設計工程量，同時，工程部對當期發(fā)生的變更工程（如計時機械、計時人工、材料等）一并列表，對于變更減少的部分，如分包不予確認，則當期中間計量也不予簽認；然后由質檢部對工程質量進行確認，測量及實驗為技質部提供數據依據；再由檔案室檢查質保資料是否完整，簽字是否齊全；最后由商務部對現(xiàn)場工程量進行核算，超出設計量必須予以說明，低于設計量則按照實際發(fā)生工程量計算。

2、技術方案內部審批流程

技術方案的優(yōu)劣主要取決于三個方面，一是方案的現(xiàn)場操作性，二是方案結構安全可靠性，三是方案的經濟性，因此，技術方案的制定同樣涉及多個部門，需要進行內部審核。分別由工程部、安全部、商務部、生產經理、總工審核，修改后方可由總工簽發(fā)。

3、施工進度臺賬錄入流程

施工進度臺賬是項目各部門動態(tài)管理工作的基礎，必須保證臺賬錄入的及時性、準確性、唯一性。為此，臺賬錄入建議由檔案管理員統(tǒng)一錄入，每日早會上由現(xiàn)場各片區(qū)負責人提供基礎數據，交檔案管理員統(tǒng)一錄入，臺賬通過互聯(lián)網計算機在項目各部門實現(xiàn)信息共享。BIM技術是項目動態(tài)管理的新工具，尤其是對進度管理，它將傳統(tǒng)的二維形象進度改變?yōu)槿S形象進度，更加直觀，信息量大大增加，信息共享后使用者可以隨時了解各施工部位的實際完成時間、計劃完成時間、工程進度滯后時間、各項結構設計參數等，簡單的講，就是將傳統(tǒng)的施工平面圖轉化為三維立體圖+時間信息的四維圖。

4、勞務考勤工作流程

對勞務分包進行考勤管理是項目勞資管理的重要組成部分，現(xiàn)場片區(qū)負責人對所轄管理區(qū)域的勞務分包進行每日考勤，主要考核勞務分包人員出勤數量、機械設備使用數量、計時工數量、計時臺班數量，考核情況在每日施工日志中詳細記錄，由檔案管理員統(tǒng)一分類、匯總，并在互聯(lián)網計算機上進行共享，以便管理者隨時了解和決策。

三、項目管理制度

1、早會制度

早會制度的目的主要有兩點，一是促進工作的溝通和問題的及時解決，二是強調工作的紀律性和管理人員的健康。早會先由各片區(qū)負責人對前一天的工作進行匯報，并將前一天的工作詳細記錄在施工日志中，在早會結束前將施工日志遞交檔案管理員，以便進行施工進度和勞務考勤的臺賬錄入和施工日志的統(tǒng)一管理；匯報中必須對現(xiàn)場發(fā)生的計時工和計時機械進行匯報，由商務部確認計時工和計時機械的合理性，在合同范圍以內的工作內容不得予以計量，由片區(qū)負責人轉告分包，有爭議的由分包負責人找商務部及時溝通；施工情況匯報完畢后，由各部門負責人對工作中需要配合或解決的問題進行匯報，以便及時解決。對業(yè)主、監(jiān)理等下發(fā)的文件由綜合辦進行文件宣貫、學習。

2、周例會制度

項目部實行周例會制度，每周對現(xiàn)場進度完成情況進行匯報、分析、制定措施；對本周的現(xiàn)場質量、安全問題進行匯總，提出整改要求；對分包提出的需項目部配合或管理滯后的問題進行及時協(xié)調處理……

3、交底制度

項目交底主要有技術交底、安全交底和商務交底，其中技術交底分為三級交底，安全和商務為一級交底。交底是保證一項工作順利開展的前提條件，也是統(tǒng)一思想、統(tǒng)一要求、消除爭議、排除隱患的必要工作，務必高度重視。

4、施工日志制度

施工日志分為現(xiàn)場施工日志和工程施工日志，現(xiàn)場施工日志由片區(qū)負責人填寫，內容真實詳盡，記錄當天發(fā)生勞務考勤、計時人工機械、工作內容、質量安全隱患、重大檢查及特殊事件，為現(xiàn)場施工留下原始記錄資料；施工日志在次日的早會結束前填寫完成，并交檔案室保存和匯總。工程施工日志是工程檔案資料的一部分，由檔案管理員根據每日現(xiàn)場施工日志統(tǒng)一編寫、歸檔，字跡清晰、工整，內容符合檔案管理要求。

5、檔案管理制度

檔案管理必須規(guī)范，設立檔案管理專室，專職檔案管理員統(tǒng)一管理，主要對質檢資料、設計圖紙、變更文件、影像資料、上報下發(fā)文件等進行統(tǒng)一、分類整理和管理，確保工程檔案資料的完整、有序、便于查找，檔案文件嚴禁帶出，避免文件損壞或遺失。

質檢資料表格由檔案管理員統(tǒng)一發(fā)放，質量檢測現(xiàn)場記錄表由工程部負責填寫，其他匯總、評定表格由資料員負責填寫，表格必須符合監(jiān)理、業(yè)主、地方檔案管理機構要求，表格填寫需規(guī)范、字跡清晰、無涂改。

6、進度、質量、安全獎罰制度

獎罰制度是進度、質量、安全管理的最有力措施，對于進度而言，過程控制比搶工期容易的多，工期滯后會對質量、安全管理埋下嚴重隱患，嚴重時可能會導致質量、安全管理工作的癱瘓，在施工過程中必須制定合理的節(jié)點工期，通過獎罰制度促使分包嚴格按照計劃目標組織生產。施工過程中的質量、安全管理過程漫長、工作量大，必須有強硬的獎罰制度予以保障和落實，質量、安全是工程成敗關鍵。

7、質量、安全管理制度

質量、安全管理并非單一部門或某一個的工作，是一個執(zhí)行、監(jiān)督的過程，質量、安全的執(zhí)行者是工程部，監(jiān)督者是技質部和安全部。工程部必須嚴格按照設計圖紙、技術規(guī)范、施工方案、安全規(guī)程組織現(xiàn)場施工，施工中發(fā)現(xiàn)質量、安全問題必須及時提出，過程整改，對于分包未能按照現(xiàn)場管理人員要求進行整改或拒絕整改的情況，片區(qū)負責人應當及時報告技質部或安全部，質檢工程師（員）、安全工程師（員）收到通知后，應予以阻止，必要時下發(fā)整改通知或要求停工整改。

過程質量、安全管理的主體是工程部，并執(zhí)行質量、安全的整改落實；工序質量、安全驗收的主體是技質部、安全部，并制定質量、安全整改要求和措施，同時進行過程巡查和監(jiān)督，負有質量、安全整改的處罰、向上級領導匯報等強制措施實施權。

質量、安全管理以通知整改、警告為主，必要時下發(fā)整改通知單，通知單應明確質量、安全問題所在，明確整改要求，限定合理的整改時間，并進行整改后的復查。整改單還應明確逾期未完成整改的處罰事項，例如處罰金額。整改單由技質部、安全部出具，發(fā)文部門負責人和直屬領導簽字（技質部、總工或安全部、安全總監(jiān)），發(fā)送人可以是工程部，簽收人為分包現(xiàn)場負責人，并明確簽收日期。在復查后由技質部、安全部簽署復查結果，結果為不合格時，整改單復印移交至商務部，按照整改單中明確的處罰事項在當期中間計量款中予以扣除。對未整改到位的事項，由總工或安全總監(jiān)直接約談分包負責人，協(xié)商整改事宜。

8、工序質量驗收制度

工序質量驗收實行三檢制，首先由工程部負責對施工過程質量進行驗收，確保質量符合設計要求后填寫質量檢查記錄表，簽字后報技質部質檢員進行現(xiàn)場工序驗收，質檢員現(xiàn)場驗收合格后在檢查記錄表上簽字確認，再由質檢員上報監(jiān)理工程師進行驗收，并將質檢記錄表報監(jiān)理工程師簽字。質檢資料簽字齊全后交檔案管理員進行統(tǒng)一整理、歸檔。

9、影像資料歸檔制度

現(xiàn)場影像資料分為4大部分，首先是現(xiàn)場生產過程影像資料，尤其是隱蔽工程的施工過程影像，由工程部負責拍攝；第二是質量管理影像資料，由技質部負責拍攝，反映每次質檢過程及檢測數據的依據，影像資料包含質量培訓、質量例會、質量整改、質量大檢查等活動開展影像資料；第三是安全管理影像資料，由安全部負責拍攝，反映施工過程中安全標準化、安全隱患、安全培訓、應急演練、安全例會、隱患整改等，第四是綜合事務管理影像資料，由綜合辦負責拍攝，反映周例會、監(jiān)理例會、其他專題會議、專家評審、業(yè)主等上級單位檢查、項目部文體活動、參觀交流活動等。

影像資料由各職能部門拍攝完成后，于當天通過wifi網絡傳輸給檔案管理員，由檔案管理員統(tǒng)一分類存檔，影像資料按拍攝日期及部位命名，便于查找。

10、項目員工內部考核制度 考核辦法有待商議。

每日工作八小時以內，員工不得做玩游戲、洗衣洗澡、閑聊、準備考試等與工作無關的事情，業(yè)余時間鼓勵員工學習和體育鍛煉，原則上不要求員工加班，確實因工作量大，白天八小時有效利用也無法完成工作，經領導班子商議后可增加人員配置。

休假請假應做好登記，按每月2天/人，可累計，請假應合理安排工作和休假時間，不得因休假影響正常工作。

第三篇：施工項目建議

施工項目建議，投標人可從技術、商務、工程、管理等各個

方面對投標項目提出意見與建議

為了提高工程施工質量，保證施工工期，同時降低工程成本，我們結合過去的施工經驗在此提出如下建議和措施：

1、我公司建議建設單位應當加強整體籌劃和管理力度，提高項目管理的水平；

2、在項目施工前期做好組織工作，安排有關各施工單位、設計單位、監(jiān)理單位進行細致深入的技術交底，及時發(fā)現(xiàn)和解決有關問題，減少在施工過程中存在的技術問題、各施工專業(yè)配合問題，降低因此所造成的翻工、改造損失；

3、建議：建設單位應為各施工單位建立一個良好的施工環(huán)境，處理好諸如材料進場可能引起的交通擁堵、周圍居民干擾施工等相關問題；

4、建議：建設單位應及時處理施工單位所反映的問題，以免因各種糾紛而影響工期，同時增加工程成本的可控制性，減少不必要的內耗損失；

5、如果主體工程需要提前完工，我公司可以從其他施工工地進行合理的技術人員、施工機械等相關資源的調配以滿足施工需要，重新對原有的施工組織方案進行調整，增加勞動力投入，調整休息時間，滿足縮短工期的要求；

6、在施工前期，我單位將抽取專業(yè)人員對消防圖紙進行細致檢查、同時進行深化，采用國內先進的施工工藝和檢測手段，有效的提高工程質量和使用安全性。

7、我公司在工程實施過程當中，及時向業(yè)主提出新、老規(guī)范交替過程中需要避免和整改的問題，以免遺留問題在工程后期無法解決。

第四篇：鎮(zhèn)平房地產情況及項目建議

鎮(zhèn)平縣

房地產概況及登凱名苑項目營銷建議

鎮(zhèn)平房地產市場調查

鎮(zhèn)平地域名片

鎮(zhèn)平縣位于豫西南腹地，總面積1500平方公里，轄3個街道、11個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)409個行政村，總人口103萬人。城市規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀人口30.68萬人，規(guī)劃預測遠期2020年人口為48萬人，其中城鎮(zhèn)人口預測為40.2萬人。中心城區(qū)常住人口15萬人，2020年發(fā)展到35萬人，用地發(fā)展空間主城區(qū)控制在70平方公里范圍內。

縣城距南陽機場僅26公里，國道312線與國道207線在縣城呈十字交叉，焦枝鐵路斜跨東南，寧西鐵路橫貫東西，省道244線、省道248線縱穿南北，滬陜高速與二廣高速在縣城東南部立交,南水北調中線工程穿越境區(qū)，構筑了鎮(zhèn)平四通八達的交通網絡。

這里有三潭碧水、菩提古剎、巍巍五朵、悠悠趙河，自然條件得天獨厚；這里的金字招牌聞名遐邇，“中國玉雕之鄉(xiāng)”、“中國地毯之鄉(xiāng)”、“中國金魚之鄉(xiāng)”、“中國玉蘭之鄉(xiāng)”全國科技富民強縣試點縣，全國500個商品糧生產基地縣之一，是河南省命名的18個綜合改革試點縣和26個城鎮(zhèn)化重點縣之一，是河南省確定的玉文化改革試驗區(qū)，可持續(xù)發(fā)展試驗區(qū)、糧食生產核心區(qū)，是“外商眼中的河南最佳投資城市”。近年來，鎮(zhèn)平搶抓機遇，加快發(fā)展，經濟實力明顯增強，城鄉(xiāng)面貌顯著變化，社會事業(yè)協(xié)調推進?？h域經濟綜合實力連續(xù)多年穩(wěn)居南陽市縣（市）區(qū)首位。

鎮(zhèn)平樓盤

1、財富世家

項目概況：

/河南恒康建筑 ·項目名稱：鎮(zhèn)平財富世家·項目地址：將軍路與南環(huán)路交匯處·開發(fā)單位：南陽財富置業(yè)有限公司·建筑形態(tài)：多層、小高層、高層、·物業(yè)類型：住宅、商鋪、花園洋房住、·主宣傳語：鎮(zhèn)平首席西班牙風情恒溫社區(qū)·規(guī)劃設計：深圳市廣和營造建筑設計顧問有限公司·建筑單位：河南天工集團

·監(jiān)理單位：河南四銘工程監(jiān)理有限公司 河南興豫工程監(jiān)理有限公司 ·總占地面積：130 畝 ·總建筑面積：244817平方米 ·綠化率：50 % ·容積率：2 ·主力戶型：三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)、頂層復式、花園洋房 ·物業(yè)管理：南陽財富物業(yè)管理有限公司 項目綜述：

鎮(zhèn)平財富世家項目位于南環(huán)路與將軍路交匯處，距主城區(qū)僅5分鐘車程，北臨雪楓植物園，南接南環(huán)路，西至石佛寺及滬陜高速，東到南陽僅25分鐘車程。項目總占地130余畝，建筑面積24萬平方米，由23棟多層、小高層、高層組成，是由河南宛西制藥集團重金打造的鎮(zhèn)平首席西班牙風情恒溫社區(qū)，首創(chuàng)6層退臺電梯花園洋房。引入地溫中央空調系統(tǒng)，能夠達到四季如春的恒溫享受。社區(qū)內從北往南貫穿整個小區(qū)的是宛如絲帶的水系以及綠化率高達50％的五重垂直坡地景觀，全冠移植的西班牙景觀園林。大型商業(yè)中心及休閑會所和沿街商業(yè)構成了一條3萬平米的西班牙風情商業(yè)街，集休閑、娛樂、逛街、為一體。小區(qū)配有全地下停車庫的人車分流系統(tǒng)。社區(qū)配套：

五重景觀設計，高達40%綠化率，近7000平米的水系景觀；全地下車庫的人車分流系統(tǒng)；財富物業(yè)星級物管，五重安防系統(tǒng)及地溫中央空調系統(tǒng)；配備背景音樂，西班牙風情商業(yè)街以及沿街底商，集中式主商業(yè)圈，建業(yè)小哈佛幼兒園，室外健身設施，室外兒童娛樂設施等。周邊配套：

占地490余畝的雪楓植物園，小神童幼兒園、全興雙語學校、鎮(zhèn)平三中、鎮(zhèn)平一高、農業(yè)銀行、農村信用社、移動通信營業(yè)廳、3

醫(yī)院、交警大隊。交房標準：

毛坯房、電梯、半封陽臺 相關信息：

項目一期共152套房源，已基本售罄，并于2012年9月11日交房。二期2012年9月16日認籌，5萬抵6萬，一次性96折。10月12日開盤，分兩次推房源。工程一期已交房，二期封頂，11月份交房。住宅最高價3850元，最低價3070元，均價3400元。現(xiàn)目前正在推二期商業(yè)，2萬抵3萬認籌中。一次性付款96折，按揭98折，當天購房再享3000元優(yōu)惠，團購更優(yōu)惠。

項目調查小結：為鎮(zhèn)平高端項目，針對的鎮(zhèn)平高端市場需求的住宅項目；戶型較大、舒適度較高、工期較快，都為項目的品質和品牌的影響力提供有力支撐，更為項目的高價銷售提供有力保障。

2、中央華府

物業(yè)類別：住宅、項目特色：城市中央，巔峰華宅，15萬㎡層峰官邸

建筑類型：多層、小高層、小戶型、高層、裝修狀況：毛坯房 項目地址：府前街與鎮(zhèn)菩路交匯處

交通狀況：鎮(zhèn)平最豐盈5分鐘生活圈，繁華便利一網打盡。中山街、曾家街、鎮(zhèn)菩路等縱橫交叉的黃金立體交通網，東臨市政府機關，錦上花東200米，緊鄰新華步行街。

投資商：河南紅河置業(yè)有限公司 開發(fā)商：南陽泰來投資有限公司 容積率：4 交房標準：毛坯房

物業(yè)費：待定 綠化率：40 % 總建筑面積：15萬平方米 售樓地址：府前街與鎮(zhèn)菩路交匯處 價格：3100-3800元/平方米

中央華府售樓電話：65693333、65695555 項目簡介：

中央華府，鎮(zhèn)平中心區(qū)，繁華傳承，城市破繭之作，15萬㎡層峰官邸，尊處鎮(zhèn)平市府旁，鎮(zhèn)菩路中央統(tǒng)御區(qū)位，Art—deco現(xiàn)代藝術建筑立面，14棟高尚建筑群展現(xiàn)地標風姿，融合現(xiàn)代高尚人居、國際名店商業(yè)街區(qū)、高端藝術會所等多種現(xiàn)代人居物業(yè)形態(tài)，使鎮(zhèn)平層峰階層完成百年家徽的傳承。

周邊配套：

一站式名校教育，全方位醫(yī)療、金融配套?？h雪楓高中、一小、二小、四小、二初中、三初中、一高、六高等，鎮(zhèn)平最好的教育資源，中央華府集享?？h中醫(yī)院、公療醫(yī)院、郵政儲蓄、農業(yè)銀行、農村信用社等全方位配套滿足您的衣食住行。相關信息：

一期2012年4月開盤，價格區(qū)間是3160-3710元/平方米，層差是10元，東西戶價差是5元。二期以129平米為主，2013年3月1萬抵2萬開始認籌。4月底開盤。項目調查小結：此項目為鎮(zhèn)平中高端項目的代表。

3、玉都華府

物業(yè)類別：住宅、商住、項目區(qū)位：南陽鎮(zhèn)平縣

項目特色：徽派風格 高檔商住小區(qū) 建筑類型：多層、小戶型、高層、裝修狀況：毛坯房 項目地址：鎮(zhèn)平縣電力廣場南 交通狀況：2路、3路公交、老車站 投資商：南陽市博基置業(yè)有限責任公司 開發(fā)商：南陽市博基置業(yè)有限責任公司 規(guī)劃設計：南陽設計院 容積率：3.9 物業(yè)費：待定

綠化率：24.4 % 總建筑面積：37880平方米 售樓地址：鎮(zhèn)平縣電力廣場西南角 玉都華府最新價格：3300元/平方米 建筑單位：河南合力 總占地面積：10 畝 主力戶型：155平大氣三房 雅致兩房 經典三室 38平精品公寓

項目簡介: 玉都華府位于鎮(zhèn)平縣城的中心，健康路與工業(yè)路的交匯處，小區(qū)與鎮(zhèn)平縣唯一一座中央花園——電力廣場融為一體。周邊配套齊全，超市醫(yī)院銀行等一應俱全，除此之外，周邊娛樂設施等分布小區(qū)周圍，為您休閑娛樂提供了很好去處，而且，國道環(huán)繞，交通便捷，更方便您的出行。小區(qū)采用徽派建筑風格，全坡屋頂設計，采用高級外墻漆瓦灰色外立面，大氣且新穎，以高品質建筑標準打造鎮(zhèn)平地標式商住小區(qū)。2棟26層高層，1棟6層多層。戶型設計有38㎡精品公寓，90——120㎡經典兩居。127——155㎡大氣三房。社區(qū)配套：24小時電子監(jiān)控 保安巡邏 分戶可視對講門鈴 周邊配套：萬德隆超市、樂美佳超市、電力廣場

相關信息：

價格為3300元到3400元每平左右，剩余房源約20%，高層為24、25、26層，多層為5層居多，由于緊鄰電力廣場，地理位置優(yōu)越，生活便利，很受市場追捧，缺陷是進出小區(qū)道路不暢。付款方式一次性2個點，商業(yè)1萬左右，車位10-13萬。

4、新城廣場

物業(yè)類別：住宅、商鋪 項目區(qū)位：南陽鎮(zhèn)平縣

項目特色：26萬平米歐洲印象住區(qū) 建筑類型：多層、小高層、小戶型、高層、別墅、裝修狀況：毛坯房 項目地址：鎮(zhèn)平縣207國道西側（清源大酒店旁）交通狀況：1路、3路、6路公交 投資商：鎮(zhèn)平地毯集團/鎮(zhèn)平惠賢置業(yè)有限公司 交房時間：分批交房 開發(fā)商：鎮(zhèn)平地毯集團/鎮(zhèn)平惠賢置業(yè)有限公司 綠化率：40 % 總建筑面積：260000平方米 售樓地址：鎮(zhèn)平縣207國道西側（清源大酒店旁）總占地面積：230畝

價格：2400-3300元/平方米 主力戶型：約90㎡舒適兩房、120--130㎡闊綽三房、約260㎡尊品別墅 項目簡介：

大鎮(zhèn)平，大新區(qū)，大配套，大生活

新城廣場風情購物街，沿襲了歐洲高雅的貴族格調，將時代的風采和國際魅力盡情演繹，項目自帶4000平米商業(yè)配套，還規(guī)劃有幼兒園、大型超市、高級會所、花園廣場等，休閑、散步和購物充分結合，形成獨特的購物休閑生活氛圍。大規(guī)劃，大社區(qū)

26萬平米歐洲之神韻，建筑風格為歐式新古典主義風情，住宅戶型有兩房、三房、四房、頂層復式，主體采用磚混結構，低容積率、高綠化率的規(guī)劃設計充分發(fā)揮了建筑通風采光的優(yōu)勢，并使得房率較高、公攤面積較少，1梯2戶，營造低密度綠茵社區(qū)空間。大投入，大品質

八級抗震，多層住宅整體筏板基礎、商鋪全框架剪力墻結構，增加了10%-20%的鋼含量、100%高強度抗?jié)B混凝土的使用。大景觀，大視界

5000平米中央公園，布局大氣，注重人文氛圍與交流氛圍的營造，成為人們休閑、聚會、漫談、放松的絕佳場所，其多樣性的景觀形態(tài)，層次豐富的立體景觀視野，構成新城廣場景觀系統(tǒng)，讓生活時時沉醉在風景里。

社區(qū)配套：

旗艦百貨、品牌超市、時尚風情商業(yè)街、餐飲中心、娛樂中心、幼兒園、高級會所等

周邊配套：

鎮(zhèn)平新一高、醫(yī)療、購物、銀行、餐飲等

相關信息：

交3000抵8888元，首付40%，開盤當天最高可優(yōu)惠95折。戶型在80-135平米，2012年10月排卡約70張。5期剩余特價房源，84-93平米兩房，120-149平米三房，最低1980元每平米。6期2013年1月9日開盤，均價3300元左右。

3月9日，6期加推房源開始認籌，交3000元誠意金即送8888元購房款，每日再送50元。加推房共150套左右。5月19日6期加推房開盤，房價2200元起，對外宣稱開盤銷售130套左右。

5、融澳星城

物業(yè)類別：住宅、商鋪 項目區(qū)位：南陽鎮(zhèn)平縣

項目特色：城市中心、公園豪宅 建筑類型：多層、小高層、高層

裝修狀況：毛坯房 項目地址： 涅陽路與207國道交匯處 交通狀況：臨迎賓大道、312國道 投資商：河南聚豐房地產開發(fā)有限公司 交房時間： 開發(fā)商：河南聚豐房地產開發(fā)有限公司 容積率：2.42 物業(yè)費：收費標準按有關單位規(guī)定執(zhí)行 綠化率：40 % 總建筑面積：10萬平方米 售樓地址： 涅陽路與207國道交匯處西北 融澳星城最新價格：3100-3600元/平方米 建筑形態(tài)：多層、小高層、高層 主宣傳語：城市中心、公園豪宅

規(guī)劃設計：福建華迪 總占地面積：60余 畝 總建筑面積：10萬平方米 主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 社區(qū)配套：

中央水系、局部地溫空調、全封閉物業(yè)管理、電子監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、24小時管家式貼心服務 周邊配套：

縣政府、新一高、工商局、交通局、縣醫(yī)院、信用社等構建的行政生活圈，集休閑、娛樂、購物、金融、求學一體化。相關信息：

2012年6月24日二期認籌，交5萬抵6萬，開放6#，10#、11#，12#共四棟，17層，住宅物業(yè)費為0.8元。

二期11月1日開盤，推出房源169套，共排卡約170張，按揭首付為30%。當天售出130套左右，一樓起價3188元，均價約3300元，一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，送天然氣初裝費。

目前價格為3100元到3600元，9樓為3400元，剩余20套左右，正辦理手續(xù)。三期3棟預計5月份認籌。二期11月份交房，現(xiàn)已封頂。車位5-6萬。三期預計10月份開盤，現(xiàn)認籌5萬抵6萬，5萬即可訂定房。

6、水岸星城

物業(yè)類別：住宅、商鋪 項目區(qū)位：南陽鎮(zhèn)平縣 項目特色：禮遇歐陸風情、奢享貴族氣度 建筑類型：多層、小高層

裝修狀況：毛坯房 項目地址： 杏山大道與207國道交匯處 交通狀況：6路公交、臨207國道 投資商：深圳匯華集團 交房時間： 一期已交房 開發(fā)商：武漢天行健地產

容積率：1.6 物業(yè)費：收費標準按有關單位規(guī)定執(zhí)行 綠化率：42% 總建筑面積：10萬平方米 售樓地址：杏山大道與207國道交匯處 水岸星城售樓電話：65973000/65973111 主宣傳語：35萬平米大人物專屬地

規(guī)劃設計：華迪建筑設計院 總占地面積：300 畝 總建筑面積：35萬平方米 主力戶型：三室兩廳一衛(wèi) 項目簡介：

北依寧西鐵路，南迎杏山大道，地塊平整，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。根據鎮(zhèn)平縣城的建設構想和遠景規(guī)劃，以杏山大道為軸線的新城區(qū)建設格局已經初具雛形。在東南角是一個新體育場，東面與規(guī)劃中的體育公園隔河相望，未來幾年內，這里將建成銀行、學校、體育場館等生活配套設施齊全的現(xiàn)代化社區(qū)群。

商品開發(fā)24萬方。社區(qū)由8棟11層小高層電梯洋房和74棟6層花園洋房組成。整個社區(qū)建成后呈現(xiàn)的是上百棟錯落有致的歐式風格建筑群分布于近4萬平方米水域面積周邊。17種人性化戶型。這些戶型空間布局合理，功能區(qū)分科學，基本符合“動靜分離，干濕分區(qū)”的居住要求。敞亮大廳，明廚明衛(wèi)，戶戶坐北朝南，采光充足。私家花園露臺、大型觀景凸窗，南北陽臺，面積由90至138㎡任由選擇。項目配有三縱三橫獨立商業(yè)街，高效的人車分流交通系統(tǒng)，力爭打造鎮(zhèn)平第一個道路無塵化社區(qū).社區(qū)配套：

5萬平米歐式風情商業(yè)街、先進的閉路電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、智能化監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、寬帶接入導流系統(tǒng)等配套設施。周邊配套：

新體育中心、西三里河、火車站 相關信息：

二期有4棟高層，7棟多層，約250戶。

目前商業(yè)價格6000元左右，上下兩層。購商鋪返租金每年返7%。

7、福潤花園

物業(yè)類別：住宅、商鋪 項目區(qū)位：南陽鎮(zhèn)平縣

項目特色：鎮(zhèn)平首席陽光花園式社區(qū) 建筑類型：多層、小高層、高層

裝修狀況：毛坯房 項目地址： 杏山大道與健康路交匯處 交通狀況：6路公交、臨207國道 投資商：金苑地產 交房時間： 開發(fā)商：金苑地產

容積率：2.8 物業(yè)費：收費標準按有關單位規(guī)定執(zhí)行 綠化率：40% 總建筑面積：10萬平方米 售樓地址：杏山大道與健康路交匯處 主宣傳語：鎮(zhèn)平首席陽光花園式社區(qū)

主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 項目簡介：

鎮(zhèn)平縣工業(yè)園區(qū)杏山大道與校場路交匯處，未來鎮(zhèn)平縣的新城區(qū)，以其無以倫比的區(qū)位優(yōu)勢和樞紐性恢宏建筑，將發(fā)揮強勁聚合的輻射作用，成為未來鎮(zhèn)平縣的繁華之心。富潤花園建筑面積10萬平方米，集合休閑環(huán)境、多層、小高層、高層住宅等高端業(yè)態(tài)，融匯居住、休閑購物、餐飲娛樂等復合功能，是鎮(zhèn)平縣最具規(guī)模的高檔休閑社區(qū)。社區(qū)配套：

中心9畝主題水元素花園、6000平米主題親子樂園、地溫空調、24小時熱水、智能安保系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、紅外線系統(tǒng)、24小時全天候管家式服務。周邊配套：

新體育中心、火車站、醫(yī)院、超市、銀行、學校 相關信息：

2012年9月10日到10月10日為雙節(jié)活動，活動優(yōu)惠：新定房客戶均送置業(yè)大禮包一份；老帶新成交客戶可獲得天然氣初裝費；期間一次性客戶另送裝修基金5000元；活動期間不定時推出特價房。

剩余房源價格為2900元到3600元之間，均價約3200元，其中8樓單價為3190元。一次性優(yōu)惠3%，按揭首付40%，按揭優(yōu)惠2個點，分期80%（已封頂）。購房免天然氣初裝費3000元。

9、紫金花園

項目位于：南環(huán)路和紫金城路交匯處北200米，開發(fā)商：南陽美華置業(yè)有限公司。

由5棟高層構成，1、2、3號樓17層，4、5號樓27層，4、5號樓為一梯四戶，兩個單元，下面三層是商業(yè)，共約736戶。面積為75——135平米，其中1、2號樓上有小復式，面積約110平米。自帶地溫空調，景觀水系，地溫初裝費預計為170-200元每平米。認籌金為5萬抵6萬，10萬抵12萬，15萬抵18萬。

7月16日開盤，首付30%。優(yōu)惠為一次性2%，按揭1-2%；價格在3060-3500元/平米，優(yōu)惠后最低至2800元/平米，其中3號樓3樓成交價為2900元/平米，5號樓10樓成交價為3080元/平米；本次開盤推出470余套，當日成交量約50%。目前價格為10層3300元，17層3400元，層差30元，剩余房源約100余套。

10層以下已售完，一次性2個點優(yōu)惠，交房送地溫空調初裝費，天然氣初裝費承諾低于3000元。2013年3月21日起，每平米漲價70元。目前工程已全部封頂。

10、鉑金公館

項目位于：健康路和南環(huán)路交匯處，開發(fā)商：南陽盛世銘建房地產開發(fā)公司。共一棟樓，兩個單元，兩梯四戶，其中兩室兩廳兩衛(wèi)的兩戶98平米，四室兩廳兩衛(wèi)的兩戶141平米，共29層，232套房源。認籌交一萬抵兩萬，團購可享九折優(yōu)惠，排號20組左右。

四、小結及預測

小結

從總趨勢來看，房地產市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：

第一，中國是一個經濟轉型國家。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。中國到目前為止已經歷了長達30年的經濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市場的發(fā)展提供了強勁動力。

第二，中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統(tǒng)的計劃經濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋洕w制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產市場的產生和發(fā)展。

第三，除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著巨大的對住房的需求。

鎮(zhèn)平縣房地產市場分析

2011年，鎮(zhèn)平縣總人口達到103萬人，城區(qū)約31萬人，鎮(zhèn)平城區(qū)新增商品房預售面積約34萬平米。根據鎮(zhèn)平縣住建發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃確定至近期2015年，人均居住用地面積34.9平方米、人均住房建筑面積不低于26平方米，遠期2020年人均居住用地面積31.3平方米，人均住房建筑面積不低于30平方米。按此目標，城區(qū)近期在2015年居住用地增加到907.45公頃，住房總建筑面積需增加到676萬平方米（按規(guī)劃26萬人計），年均建房42.9萬平方米；遠期2020年居住用地增加到1096.29公頃，住房總建筑面積需增加到1050萬平方米（按規(guī)劃35萬人計），比2015年末增加374萬平方米，年均建房74.8萬平方米。鎮(zhèn)平縣房地產發(fā)展趨勢：

在南陽市的13縣市中，鎮(zhèn)平的個體經濟歷來一直比較活躍，特別是以玉雕產業(yè)為代表的特色產業(yè)更是造就了大批財富精英。但是受傳統(tǒng)居住觀念影響，而且早期沒有品質樓盤入駐，因此一般商品住宅的市場認可度一直不高，而且多是傳統(tǒng)多層，進入2011年后，13

市場均價也不到2000元，隨著財富世家項目進駐鎮(zhèn)平市場，以其市場獨有的六層退臺式電梯花園洋房，帶有地溫中央空調的西班牙風情建筑，超高綠化率和居住舒適性，項目自帶物業(yè)公司，迅速將鎮(zhèn)平樓市拉進3000元大關。自此，鎮(zhèn)平新盤及在售樓盤的均價一提再提，從東區(qū)到中心，再到西區(qū)、北區(qū)，房價均接近或超過3000元。雖然受2011年下半年開始的宏觀調控以及由此產生的低迷市場影響，也出現(xiàn)過短時期的市場觀望，但是市場需求結合優(yōu)質產品的出現(xiàn)，還是在沖擊人們的購買欲望。

縱觀鎮(zhèn)平樓市的建筑類型，已由早期的的純多層逐步向花園洋房、小高層、高層過渡，業(yè)態(tài)也均覆蓋商業(yè)和住宅，而且新盤都更注重業(yè)主的居住舒適度，景觀打造、小區(qū)規(guī)劃以及物業(yè)服務也成為人們選擇項目的重要標準，不少小區(qū)還將地溫空調做為樓盤的的亮點推向市場，以財富世家，登凱·香溪地為代表，都將項目的精雕細琢做到了極致，竭力為業(yè)主打造宜居、舒適、傳世的精品。

在戶型方面，市場上涵蓋了38平米的小型公寓到330平米的的復式洋房。由于房價的逐步抬高，總房款也在攀升，而首付部分也一直維持在四成、五成，只有個別項目推出三成首付，這樣的比列，仍將影響大部分剛需及改善性意向客戶的成交。因此，受青睞戶型仍分布在80-120平米中間，上半年中央華府推出142平米三房及162平米四房后就明顯受到客戶阻力。預測

本地市場隨著政府2012年年末的“兩違”整治工作持續(xù)開展，小產權房將在一定程度上得到遏制，也會推動整個樓市更加健康有序穩(wěn)定。預計將有星港灣、萬豪·紫金苑、御景華城等六個項目入市，100萬方左右的體量也在考驗著市場的承載力，因此如何挖掘市場剛需以及改善性需求的購買力，按照項目客群做深做足相應市場，則是今后年工作的重中之重。

針對本案項目的營銷思路建議

通過以上市場的縱觀分析，得出以下市場結論：1、2、3、4、5、就整個南陽地區(qū)來看，鎮(zhèn)平房地產較為滯后。就鎮(zhèn)平市場地產處于中級往高級發(fā)展的階段邁進。區(qū)域地產市場的產品價值主要取決于位置、品牌、品質。城市框架的拉伸，區(qū)域地產有一定的發(fā)展空間。

區(qū)域市場競爭較為激烈，低、中、高產品齊全，本案應多方位思考，大局出發(fā)。

本案的營銷建議：

1、按照地產傳統(tǒng)的三步進行，即：蓄客——認籌——銷售；能有效把握整個過程，避免操作彎路。

2、高水平的包裝和營銷，是提升項目價值的重要手段，更是提高開發(fā)商品牌的有力支撐。

3、根據本案的實際情況，利用商業(yè)的價值，提高項目的整體價值；借助大型商超的影響力，使項目提高市場價值。

4、分批銷售，先劣勢戶型低價入市，再優(yōu)勢戶型逐步看漲的策略。操作說明：

1、蓄客——認籌——銷售

在項目開工前3個月進行項目的廣告宣傳傳播；以高品味、高檔次、高定位的原則，有效體現(xiàn)項目市場形象；拉高項目的印象價格。在3到4個月的蓄客中，篩選有效客源，進行逐步鎖定。

達到600組的有效蓄客量的同時，進行排卡認籌；根據認籌量，達到160張排卡量（約2個月左右）進行項目盛大開盤。根據前期的蓄客及客戶量來判斷項目的銷售價格以達到最大利潤的科學合理化。

2、高水平包裝

項目在開始運作之前，先進行大商家的招商，（如南陽盛德美/萬德?。╊惖挠绊懥ι碳液灱s；借助其影響力，提高項目的知名度和銷售價值。

同時，利用大氣、專業(yè)的廣告手段，如：樓書、形象折頁、戶外大牌等高端廣告的品質拉升；有效提高項目價值。例如文案：

巨匠造物/成就地王/城市勛章

在稀缺資源中傳承建筑價值，在稀缺資源中孕育生活態(tài)度。

高貴血統(tǒng)，馳騁城市地王之上，承傳啟合，巨匠造物，登極大作才是城市真正的勛章。

善待自己，善待家人，善待曾經滄海的雄心大志。

犒賞今生，因一步到位的富人生活圈而愈顯珍貴。

名門地位，絕對只可仰望。

3、借助大型商業(yè)

如：什么大型超市/大型酒店/大型娛樂中心等為品牌的借助力，有效提高項目的市場關注度和影響力。

4、銷售先難后易

在銷售過程中，縱觀全局，一期低價入市，以較差戶型進行初期銷售；科學利用銷控技巧，后期期看漲，確保后期的尾盤的正常去化。

5、項目營銷投入預估：

在地產行業(yè)，正常的營銷比例為項目總銷售價值的1.5%；根據市場情況，就鎮(zhèn)平的媒體途徑來看，建議本項目營銷總費用為：1%（含售房部）。前期及蓄客占其中的43%；中期認籌占其中的30%；后期銷售占其中的20%；尾盤去化占5%；最后的2%預留。6.項目營銷投入思路

這個項目因為題量不大，我們銷售團隊可以充分利用登凱公司在鎮(zhèn)平地產市場影響力的情況下，充分發(fā)揮我們自己的主觀能動性，培養(yǎng)發(fā)揮置業(yè)顧問現(xiàn)場宰殺顧客訂房的能力，多走出去多下鄉(xiāng)宣傳。盡我們團隊最大的能力，盡量在減少公司宣傳開支的情況下使公司 16

獲得最大的利益，達到以最小的費用開支贏取最大利潤的目的。

第五篇：項目開發(fā)工作建議

元陽縣建設局項目開發(fā)工作建議

為加快縣城“西擴、南延、東伸”片區(qū)開發(fā)建設，進一步盤活土地資源，全面推進我縣基礎設施建設，完善城市功能，加快城市化發(fā)展步伐，特提出如下開發(fā)建設建議：

1、積極爭取建設項目與資金，做大項目儲備，堅持以“大項目帶動大發(fā)展”工作思路，繼續(xù)實施片區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略，爭取檳榔園片區(qū)3號市政道路、大象田片區(qū)5、6號市政道路及大象路下段工程立項建設，完善市政道路網絡；

2、不斷加快南片區(qū)規(guī)劃修編工作，完善南片區(qū)規(guī)劃控制，積極爭取項目與資金，實現(xiàn)南片區(qū)“集行政辦公、娛樂休閑、旅游居住”為一體的市政功能；

3、加快元陽縣城垃圾處理工程和元縣城市供水及管網改造工程建設步伐，切實消除城市垃圾污染對環(huán)境的影響，逐步實現(xiàn)城市垃圾處理的無害化、減量化、資源化的治理目標，不斷完善城市供水系統(tǒng)，徹底解決城市用水供求矛盾；積極爭取兩城區(qū)城市污水處理及排水網改造項目建設；

4、建立健全和完善城鎮(zhèn)廉租住房建設體系，不斷推進我縣城鎮(zhèn)廉租住房建設，切實解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房難的問題。

元陽縣建設局

二○○八年四月二十二日