第一篇：15000萬元土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款調(diào)查評(píng)估報(bào)告

××市土地收購儲(chǔ)備中心 15000萬元土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款

調(diào) 查 評(píng) 估 報(bào) 告

××信貸部 二○○九年六月

目 錄

前 言

XX市土地收購儲(chǔ)備中心向農(nóng)行XX市分行營業(yè)部申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款15000萬元，用于收儲(chǔ)位于××區(qū)××鎮(zhèn)××村，即××新區(qū)規(guī)控圖中K11、K12地塊462.10畝土地。省分行房地產(chǎn)信貸部組織項(xiàng)目評(píng)估小組，于2009年6月對(duì)該土地收購儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查評(píng)估。

有效期：2009年2月11日至2009年3月31日（延期至2010年3月31日）

1.1.3組織機(jī)構(gòu)及人員情況

1.1.4借款人主要職責(zé)

按照《XX市土地儲(chǔ)備中心工作章程（試行）》，借款人主要職責(zé)為：一是依據(jù)市土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)確定的土地收購計(jì)劃，對(duì)企事業(yè)單位需盤活調(diào)整的存量土地和其他增量土地適時(shí)進(jìn)行收購儲(chǔ)備；二是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃以及市場(chǎng)需求，適量儲(chǔ)備土地，為增強(qiáng)政府對(duì)土地的調(diào)控力度服務(wù)；三是管理和運(yùn)作由政府依法收回的違法用地、閑置土地、沒有確定土地使用權(quán)的國有土地，并納入政府土地儲(chǔ)備庫；四是多渠道、多途徑籌措資金，在市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)管下，加強(qiáng)與各金融機(jī)構(gòu)和市財(cái)政部門的配合，管理、運(yùn)作好土地收購、儲(chǔ)備的資金；五是在市政府有關(guān)職能部門的協(xié)助下，做好儲(chǔ)備土地開發(fā)，收購、儲(chǔ)備土地的資金測(cè)算和招標(biāo)、拍賣出讓前的準(zhǔn)備工作；六是搞好綜合統(tǒng)計(jì)，定期向土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)報(bào)告運(yùn)作情況和公布儲(chǔ)備土地信息；七是完成市政府和市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)的其他工作任務(wù)。

評(píng)估認(rèn)為，該公司具備土地收儲(chǔ)資格，借款主體合法。1.2 借款人土地儲(chǔ)備資金運(yùn)作模式

根據(jù)江西省財(cái)政廳、江西省國土資源廳、中國人民銀行XX中心支行關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》的通知》（贛財(cái)綜[2007]19號(hào)）和XX市政府制定的《XX市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》(XX市人民政府

儲(chǔ)備土地出讓后，收入全部上繳市財(cái)政，對(duì)上繳資金中成本部分包括土地收購補(bǔ)償費(fèi)和貸款利息、規(guī)劃編制、土地測(cè)量、土地房產(chǎn)登記、房屋拆遷、土地前期開發(fā)、收購儲(chǔ)備工作經(jīng)費(fèi)、人員工資等相關(guān)費(fèi)用，由市財(cái)政在5個(gè)工作日內(nèi)核定撥付給儲(chǔ)備中心。對(duì)于土地出讓收入凈增值部分的20%由市財(cái)政撥付土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備發(fā)展基金。對(duì)因政策變化或經(jīng)批準(zhǔn)改變土地規(guī)劃條件，儲(chǔ)備公益事業(yè)、綠地、公共設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地而造成儲(chǔ)備中心政策性虧損的，虧損部分由市財(cái)政局核撥。

1.3 借款人經(jīng)營情況

2005年至2009年3月，借款人累計(jì)實(shí)物收儲(chǔ)土地9692.42畝（其中2009年1-3月收儲(chǔ)土地670.243畝）；累計(jì)出讓土地550.43畝，累計(jì)實(shí)現(xiàn)土地出讓收入103800萬元。截至評(píng)估日，借款人可供出讓的存量土地為9141.99畝。

1.4借款人財(cái)務(wù)狀況 1.4.1主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

根據(jù)借款人提供的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地收儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表反映，截止2009年3月末，該公司總資產(chǎn)348161萬元，總負(fù)債203633萬元，凈資產(chǎn)141279萬元，收入合計(jì)3249萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為58.49%。

1.4.2主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)說明

1）資產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)說明。截止2009年3月末，借款人資產(chǎn)348161萬元，比年初增加18860萬元。

（1）銀行存款18787萬元。其中：國家開發(fā)銀行江西省分行 595萬元、XX市建行厚德支行1萬元，市商業(yè)銀行銀河支行266萬元,我市分行營業(yè)部17925萬元。

（2）其他應(yīng)收賬款104265萬元，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要由以下項(xiàng)目組成：①內(nèi)環(huán)路4259萬元，②章江水輪泵站-黃金大橋3355萬元，③市江河實(shí)業(yè)有限公司城西防洪工程2645萬元，④市城發(fā)集團(tuán)飛龍島大橋等工程22172萬元，⑤市住房保障中心飛龍島大橋返遷安置工程4259萬元，⑥章江大橋8903萬元，⑦益光中、南路工程5140萬5

元，⑧黃金一、二路工程2042萬元，⑨豪德花園2136萬元，⑩黃金一、二路返遷工程926萬元。

（3）收儲(chǔ)項(xiàng)目222294萬元，主要由以下項(xiàng)目組成：黃金機(jī)場(chǎng)土地43306萬元，K16土地3005萬元，濱江四期2013萬元，新區(qū)土地報(bào)批規(guī)費(fèi)6410.71萬元；H6、H7、H22、G10、J12、J16土地5283萬元，嘉道集團(tuán)2459萬元，豪德集團(tuán)3695萬元，G13、G14土地3105萬元,G4地塊1006萬元，興國中路土地3607萬元，J2、C4土地2361萬元，興國中路農(nóng)民返遷安置8494萬，市接待中心3441萬元，J21地塊1101萬元，J22地塊1313萬元，J3地塊994萬元，H地塊11068萬元，章江南岸防洪路堤、益光中、南路及周邊地塊88866萬元，H25、H26地塊7624萬元，康欣藥業(yè)1461萬元，H18、G11、G15地塊1500萬元，海天投資實(shí)業(yè)有限公司2136萬元，華堅(jiān)國際6443萬元，航運(yùn)公司1273萬元，E17-04、06地塊3118萬元，市供銷社三企業(yè)1000萬元，XX市地產(chǎn)公司2052萬元，工行XX分行（原區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司）1100萬元。

（4）待攤支出2816萬元。主要是支付貸款利息，逐年攤銷。

2、負(fù)債項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)說明。截至2009年3月末，借款人負(fù)債203633萬元，比年初增加18161萬元。

（1）短期借款460萬元，主要為向XX市財(cái)政局和XX逸豪置業(yè)公司分別借入400萬元及60萬元款項(xiàng)。

（2）長期借款179000萬元，比年初增加34400萬元。長期借款中，國開行江西分行152000萬元，市商行7000萬元，市農(nóng)行營業(yè)部20000萬元。

（3）其他應(yīng)付款24173萬元，其中：財(cái)政撥款6400萬元，市江河實(shí)業(yè)有限公司支付章江南岸路、益光中、南路征拆費(fèi)12100萬元，章江新區(qū)指揮調(diào)撥資金5543萬元。

3、凈資產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)說明。截至2009年3月末，借款人凈資產(chǎn)141279萬元，均為土地儲(chǔ)備資金。

從借款人近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，該中心總資產(chǎn)逐年大幅增加，資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低，表明其財(cái)務(wù)狀況良好，資金實(shí)力雄厚，償債能力強(qiáng)。

1.4.3關(guān)于“借款人資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”問題。調(diào)查評(píng)估時(shí)發(fā)現(xiàn)，借款人提供的2009年3月資產(chǎn)負(fù)債表反映，資產(chǎn)項(xiàng)目中“其他應(yīng)收賬款104265萬元，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其原因是，市政府為了完善城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市品味，實(shí)現(xiàn)土地大幅增值。2003年7月，XX市政府與國家開發(fā)銀行簽訂了最高額為27億元的《信用合作協(xié)議》，根據(jù)該協(xié)議，國家開發(fā)銀行于2003－2007年向XX市政府提供最高額為27億元的貸款，用途為：一是土地儲(chǔ)備貸款17.5億元，用于收儲(chǔ)土地2萬畝；二是2003年—2007年城市基本設(shè)施貸款9.5億元。城市基本設(shè)施貸款由土地增值收益歸還。截止2009年3月末，借款人累計(jì)向國家開發(fā)銀行江西省分行貸款173600萬元，其中土地儲(chǔ)備貸款110000萬元，城市基礎(chǔ)設(shè)施貸款63600萬元，貸款余額152000萬元，其中土地儲(chǔ)備貸款94400萬元，城市基礎(chǔ)設(shè)施貸款余額57600萬元。

土地是城市政府擁有的最大資產(chǎn)，為了發(fā)揮土地最大效益，根據(jù)XX市政府有關(guān)文件精神，“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到哪，土地收儲(chǔ)到哪，土地出讓到哪”。借款人是政府儲(chǔ)備土地的合法代表，是具體實(shí)施土地收購儲(chǔ)備行為的政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，國開行貸款用于土地收儲(chǔ)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（重點(diǎn)項(xiàng)目），是XX市政府授權(quán)XX市土地收購儲(chǔ)備中心循基礎(chǔ)建設(shè)步伐收儲(chǔ)核心土地，并借完善的基礎(chǔ)設(shè)施使土地增值，是國開行發(fā)放的打包貸款。借款人內(nèi)部運(yùn)作完善，財(cái)務(wù)管理規(guī)范，資金使用合理，是各商業(yè)銀行競(jìng)相營銷的優(yōu)良客戶，目前除我行在營銷外，中國銀行及XX市商業(yè)銀行均在營銷該客戶，基于借款人較好的經(jīng)營實(shí)力和發(fā)展前景，我行建議并希望要保持在XX市土地收儲(chǔ)市場(chǎng)上占有一定的市場(chǎng)份額。

1.5 借款人貸款情況 1.5.1貸款情況

通過查詢?nèi)嗣胥y行信貸查詢系統(tǒng)，截止2009年5月6日，借款人在各金融機(jī)構(gòu)的貸款余額為179000萬元，實(shí)際貸款余額179000萬元（長期借款）。

（1）借款人在國家開發(fā)銀行貸款情況。2003年7月6日，借款人與國家開發(fā)銀行簽訂了最高額為27億元的《信用合作協(xié)議》，根據(jù)該協(xié)議，國家開發(fā)銀行于2003－2007年向XX市土地儲(chǔ)備中心提供最高額為27億元的貸款，用途為土地儲(chǔ)備及城市基本設(shè)施，借款期限15年（2003年7月---2018年7月），即

近一年，黃金機(jī)場(chǎng)土地與新機(jī)場(chǎng)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換后土地出讓的時(shí)間也要因此相應(yīng)推遲。由于該項(xiàng)目貸款的主要還款來源是黃金機(jī)場(chǎng)土地出讓收入，因此上述因素會(huì)對(duì)2008年貸款到期償還產(chǎn)生不利影響”。經(jīng)上級(jí)行審批，我行于2007年10月31日將其中24800萬元貸款（之前借款人已歸還了10000萬元貸款）調(diào)整為次級(jí)貸款。

1.5.3借款人對(duì)外擔(dān)保情況

據(jù)2009年1月9日人行企業(yè)征信系統(tǒng)查詢，借款人對(duì)外抵押擔(dān)保金額39077.64萬元，為XX市財(cái)政投資有限公司貸款提供擔(dān)保，貸款用于XX市政府重點(diǎn)工程建設(shè)。

XX市政府所在地和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)地段，經(jīng)XX市政府常務(wù)會(huì)議研究同意，將水南鎮(zhèn)高樓村近5000畝土地列入該市2007年征地拆遷和土地收儲(chǔ)工作計(jì)劃。由于拆遷等原因，本項(xiàng)目直到2009年才全面啟動(dòng)該項(xiàng)目收儲(chǔ)工作。

2.2項(xiàng)目合法性

2.2.1 簽定了《征收土地協(xié)議書》

2007年11月29日，XX市國土資源局章貢分局與XX市章貢區(qū)水南鎮(zhèn)高樓村村委會(huì)簽訂了征收“章江新區(qū)規(guī)控圖K11、K12地塊土地共計(jì)462.10畝”的《征收土地協(xié)議》。

2.2.2 已取得江西省人民政府的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批復(fù)

2003年6月，XX市人民政府向江西省人民政府申報(bào)XX市2003年

使用權(quán)出讓收支管理辦法》的通知（贛財(cái)綜[2007]19號(hào)）和借款人的有關(guān)說明，本項(xiàng)目土地出讓后，土地出讓收入須按照“收支兩條線”管理，先進(jìn)入XX市財(cái)政局的土地出讓收入國庫專戶，按照規(guī)定扣除相關(guān)費(fèi)用和基金后，然后核返給借款人收儲(chǔ)本項(xiàng)目土地的收儲(chǔ)成本部分（包括土地收購成本、銀行利息、土地評(píng)估費(fèi)、土地測(cè)繪費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用），剩余的土地出讓凈收益全部進(jìn)國庫使用。

2.4項(xiàng)目進(jìn)度

2.4.1完成了收購?fù)恋剞D(zhuǎn)為城市建設(shè)用地審批的工作

經(jīng)2003年10月24日

4）、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。3.1.2貸款期限

因該項(xiàng)目收儲(chǔ)土地計(jì)劃在2009-2011年出讓，預(yù)計(jì)貸款期限2年。3.1.3貸款利率

借款年利率按人民銀行年基準(zhǔn)利率5.4%執(zhí)行。3.1.4土地性質(zhì)及面積

本次貸款收儲(chǔ)的土地位于章貢區(qū)水南鎮(zhèn)高樓村，即章江新區(qū)規(guī)控圖中K11、K12地塊部分土地、共計(jì)462.10畝；土地性質(zhì)為居住用地。

3.1.5項(xiàng)目總投資估算表

經(jīng)測(cè)算，本收儲(chǔ)項(xiàng)目的總投資22283.53萬元，單位收儲(chǔ)成本48.22萬元/畝。項(xiàng)目總投資由征用土地費(fèi)用、土地整理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等組成。具體各項(xiàng)的構(gòu)成為：

1）土地取得費(fèi)用：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征地工作經(jīng)費(fèi)、農(nóng)民社會(huì)保障金、其他地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用，共計(jì)19796.26萬元。

2）土地整理費(fèi)用：土地開發(fā)費(fèi)用按 1萬元/畝計(jì)算，共462.1萬元。

3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目計(jì)算期2年，按貸款二年期計(jì)算，利息總計(jì)1620萬元。

4）管理費(fèi)用：本項(xiàng)目管理費(fèi)用是征地過程中發(fā)生的人工工資等，按取得土地費(fèi)用的1%計(jì)算，共計(jì)202.58萬元。

5}不可預(yù)見費(fèi)：本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)征地過程中發(fā)生的不可預(yù)見的支出，按取得土地費(fèi)用的1%計(jì)算，共計(jì)202.58萬元。

3.2 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃

本項(xiàng)目總投資22283.53萬元，資金籌措計(jì)劃：一是項(xiàng)目資本金7283.53萬元，占32.69%；二是向我行申請(qǐng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款15000萬元，占67.31％。

3.2.1自籌資金來源和到位情況

截止2009年3月末，借款人已經(jīng)支付各類收儲(chǔ)費(fèi)用7237.42萬元，占項(xiàng)目資本金的99.36%，剩余部分項(xiàng)目資本金由江西省XX市財(cái)政部門保證足額到位。XX市財(cái)政局于2009年5月出具《關(guān)于XX市土地收購儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備貸款15000萬元有關(guān)問題的承諾》。評(píng)估認(rèn)為，項(xiàng)目自籌資金來源能落實(shí)到位。

3.2.2銀行貸款

借款人擬向我行申請(qǐng)政府土地儲(chǔ)備貸款15000萬元，期限2年，主要用于為取得收儲(chǔ)土地而先行支付給各儲(chǔ)備土地的原權(quán)利人，貸款將根據(jù)收儲(chǔ)進(jìn)度分次使用。

XX區(qū)內(nèi)已探明的鎢儲(chǔ)量占居世界

居民收入穩(wěn)定增長；城市居民人均消費(fèi)支出7525元、增長12.00%，農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出1693元、增長12.35%。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城鄉(xiāng)消費(fèi)較快增長，居民購買力尤其是住房消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

從江西省來看，2008年XX市生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、財(cái)政總收入、地方財(cái)政收入、實(shí)際利用外資等６項(xiàng)指標(biāo)不僅總量穩(wěn)居前列，且增速均高于全省平均水平。與廣東省的韶關(guān)、梅州、河源，福建省的三明、龍巖，湖南省的郴州等周邊的三省六市相比，2007年XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于前三名，其中GDP、地方財(cái)政收入和實(shí)際利用外資總量高居

溝通老城區(qū)的飛龍島大橋、章江大橋，所收儲(chǔ)的地塊地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，具有很大的增值潛力。

4.4XX市土地市場(chǎng)發(fā)展情況 4.4.1土地資源得到重視

土地是城市政府擁有的最大資產(chǎn)，用市場(chǎng)手段配置土地資源和運(yùn)作土地資產(chǎn)，發(fā)揮土地最大效益，是XX市城市經(jīng)營的主要手段。2001年9月28日，XX市政府出臺(tái)了《XX市土地儲(chǔ)備試行辦法》，規(guī)定凡是XX市所有新增建設(shè)用地，一律由市國土資源部門進(jìn)行收購和征用納入市政府土地籌備后，再按照市政府制定的年度土地出讓計(jì)劃實(shí)行統(tǒng)一供地，規(guī)范了土地的出讓行為，使土地不斷升值。

4.4.2土地儲(chǔ)備制度已經(jīng)明確

隨著國家土地“招、拍、掛”政策的全面實(shí)施和全國各城市土地儲(chǔ)備中心的成立，全國各城市的土地儲(chǔ)備制度基本形成。XX市土地儲(chǔ)備制度正如全國一樣，已日益得到各級(jí)政府和社會(huì)的認(rèn)同和支持。經(jīng)過幾年的運(yùn)作，政府對(duì)土地儲(chǔ)備的作用、功能以及運(yùn)作能力得到提高。

2007年12月3日，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》國土資發(fā)[2007]277號(hào)，以國家部委的名譽(yù)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、計(jì)劃管理和資金管理等進(jìn)行了明確和規(guī)范，正式確立了國家建立土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備貸款制度。

4.4.3土地市場(chǎng)日益完善

2002年，XX市國土資源局建立了XX市房地產(chǎn)交易中心和XX市地產(chǎn)交易大廳，從根本上規(guī)范了土地交易行為。對(duì)經(jīng)營性用地使用權(quán)實(shí)行公開招標(biāo)拍賣出讓和掛牌出讓，變過去的暗箱操作為現(xiàn)在的陽光操作，極大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了國有土地的價(jià)值。

2007年1月起，XX市政府對(duì)所有工業(yè)用地采取招、拍、掛出讓方式，經(jīng)營管理操作進(jìn)一步規(guī)范，并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

4.4.4土地供應(yīng)有序進(jìn)行

XX市政府對(duì)土地實(shí)行總量控制，并通過制定嚴(yán)格的、科學(xué)的供地計(jì)劃，確保政府供地始終處于總體供求基本平衡的非飽和狀態(tài)。據(jù)該中心負(fù)責(zé)人介紹，XX市年土地出讓計(jì)劃一般按照該市上年度商品房面積的交易量做參考，按照一定的綜合容積率折算成土地需求面積，并考慮市場(chǎng)供求狀況后確定年土地出讓計(jì)劃。根據(jù)XX市土地交易中心提供的數(shù)據(jù)，2005年至2009年3月，XX市城區(qū)通過土地儲(chǔ)備中心共出讓經(jīng)營性土地550.43畝，其中2005年出讓101.18畝，2006年出讓198.24畝，2007年出讓109畝，2008年出讓127.62畝，2009年1-3月出讓14.39畝；累計(jì)實(shí)現(xiàn)土地出讓收入103800萬元。

評(píng)估發(fā)現(xiàn)，借款人2005—2008年土地出讓量不大的原因，一是為了城市發(fā)展需要，提高城市品位，XX市委、市政府于2003年11月份采取國際招標(biāo)方式，對(duì)XX市城市規(guī)劃進(jìn)行了修編，修編工作于2004年9月份結(jié)束，修編期間凍結(jié)了城區(qū)內(nèi)所有建設(shè)用地工程項(xiàng)目的報(bào)建工作；二是借款人收儲(chǔ)土地主要集中在2007年，僅2007年收儲(chǔ)土地6875畝，占93.46%，大部分處于土地整理中，尚未達(dá)到出讓條件；2008年以來，受國家宏觀政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境發(fā)生了一些的變化，政府為保證土地收益，減少了出讓土地的供應(yīng)，直接表現(xiàn)為土地供應(yīng)減少，土地價(jià)格仍然上漲。三是市政府為解決少量改制企業(yè)職工安置資金問題，批準(zhǔn)部分改制或破產(chǎn)企業(yè)的土地直接進(jìn)入市場(chǎng)出讓或轉(zhuǎn)讓。

4.4.5土地市場(chǎng)分析

2007年5月XX市委、市政府出臺(tái)的《關(guān)于加快XX中心城區(qū)建設(shè)步伐的決定》，在此基礎(chǔ)上，制定了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)章江新區(qū)繁榮的若干意見》。按照規(guī)劃，根據(jù)XX市城市建設(shè)目標(biāo)，到2010年中心城區(qū)面積要達(dá)到70平方公里、人口達(dá)到70萬人，城市規(guī)模計(jì)劃達(dá)到中等城市規(guī)模；到2015年中心城區(qū)面積要達(dá)到100平方公里、人口達(dá)到100萬人，城市規(guī)模計(jì)劃達(dá)到大城市規(guī)模。目前，XX市城區(qū)人口不到60萬人，還有廣闊的發(fā)展空間。

由于規(guī)劃收儲(chǔ)的土地，還需要大量投入，無法直接供地；而政府儲(chǔ)備的土地中，直接可供出讓的土地相對(duì)較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的需要，土地需求與有效供給的矛盾突出。

1）土地供需市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析。

根據(jù)《XX市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，XX市政府對(duì)XX市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)需要盤活的國有土地依法收回、收購，集體土地依法征用后予以儲(chǔ)存，并通過前期開發(fā)和出讓等方式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效配置土地資源，強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的供地方式。

根據(jù)城市規(guī)劃，章江新區(qū)將成為疏解老城區(qū)居住、行政、商業(yè)商務(wù)壓力的主要區(qū)域，成為XX的新中心。章江新區(qū)面積20.19平方公里，建筑用地面積27500畝，其中:居住用地10784畝，辦公及公共服務(wù)設(shè)施用地5357畝，道路廣場(chǎng)用地5907畝，綠化用地4865畝。規(guī)劃總建筑面積1960萬平方米，其中居住建筑面積1188萬平方米。

2）住房需求分析。

《XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展

平方米，用地面積：28.04萬平方米（合421畝）；普通商品住房：總建設(shè)面積75.93萬平方米，用地面積：43.00萬平方米（合645畝）。

3）土地供應(yīng)計(jì)劃。

根據(jù)規(guī)劃，2008-2012期間，住宅用地供應(yīng)總量為479.46萬平方米（合7192畝），其中新增住宅用地約429.82萬平方米（合6447畝），存量置換（工業(yè)企業(yè)、倉儲(chǔ)用地退城進(jìn)園后的原有土地）用地約49.64萬平方米（合745畝）。《XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展

2008年，XX市全市商品房銷售面積200.54萬平方米，比上年少售96.85萬平方米，同比增幅為-29.4%。其中XX市中心城區(qū)商品房銷售47.58萬平方米，同比下降51.11%。受2007年9月27日國家宏觀調(diào)控政策和住房信貸政策從緊等一系列因素影響，居民購房意愿下降，觀望氣氛較濃。

4.5.3商品房空置率下降

截止2008年12月末，XX市商品房空置面積7.1萬平方米，空置率為8.01%，同比下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置3.47萬平方米，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)；XX市中心城區(qū)商品房空置4700平方米，空置率1.86%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置面積0.05萬平方米，空置率0.25%，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)。說明當(dāng)?shù)厝跃哂休^大的住房消費(fèi)潛力。

4.5.4房屋銷售價(jià)格有所回落

根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2008年12月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)》，12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.5%，漲幅比11月低0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中XX市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.3%，漲幅比11月低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

---新建住房銷售價(jià)格。12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.8%，漲幅比11低1個(gè)百分點(diǎn)，其中XX市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.8%，漲幅比11月低0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中XX市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%。

2007年10月份后，商品房市場(chǎng)觀望氣息較濃，成交量相對(duì)萎縮，部分樓盤出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)和較大比例折扣銷售的現(xiàn)象。

4.6擬儲(chǔ)備土地的市場(chǎng)前景

該項(xiàng)目用地位于章江新城區(qū)，地處文峰南路與東勝路交叉處，交通較為便利，環(huán)境較好。XX市委、市政府出臺(tái)的《關(guān)于加快XX中心城區(qū)建設(shè)步伐的決定》及《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)章江新區(qū)繁榮的若干意見》，力20

爭在3年內(nèi)，投資60億元，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建贛縣-老城區(qū)-章江新區(qū)-創(chuàng)新區(qū)-南康的快捷通道，促進(jìn)物流、人流、信息流有大流動(dòng)，近期XX市委、市政府啟動(dòng)了重點(diǎn)工程建設(shè)，如新建的市人民銀行、市公安大樓、聯(lián)通公司辦公大樓等均集中在此區(qū)域，這將更加有利于城市的規(guī)劃與建設(shè)，促進(jìn)土地的出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)上述分析，該項(xiàng)目用地未來出讓前景良好，升值潛力較大。

4.7市場(chǎng)前景總體評(píng)價(jià)

（一）XX市所處位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)；自然、人文資源豐富；近幾年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，財(cái)政狀況良好，居民購買力尤其是住房消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，需求旺盛。

（二）該項(xiàng)目所在的章江新城區(qū)是XX市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域，控制性詳細(xì)規(guī)劃通過國際招標(biāo)，聘請(qǐng)知名專家修編，符合現(xiàn)代化城市的規(guī)劃要求，發(fā)展前景看好。

（三）該項(xiàng)目地塊位置較好，位于章江新城區(qū)的中心區(qū)域，文峰南路與東勝路交叉處，市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)良，是居住、投資的理想地段，未來升值潛力較大。

（四）XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處于起步階段，近幾年商品房銷售情況良好，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。

（五）XX市土地市場(chǎng)運(yùn)作逐步規(guī)范，XX市政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列制度辦法，規(guī)定所有土地必須通過土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一儲(chǔ)備，經(jīng)營性用地必須由XX市土地交易中心通過招拍掛方式出讓。

（六）XX市城市規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)土地的需求日益增大，但城區(qū)土地資源十分有限，且XX市政府對(duì)城區(qū)內(nèi)存量土地原則上實(shí)行只拆不建的政策，城區(qū)土地市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。本項(xiàng)目土地是城市中心的新增建設(shè)用地，收儲(chǔ)后可以直接進(jìn)行出讓，緩解土地供求矛盾。

一是《關(guān)于印發(fā)<中國農(nóng)業(yè)銀行城市土地開發(fā)貸款管理辦法>的通知》（農(nóng)銀發(fā)[2003]129號(hào)）和《關(guān)于印發(fā)<中國農(nóng)業(yè)銀行土地開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)>的通知》（農(nóng)銀發(fā)[2003]100號(hào)）。

二是國家計(jì)委、建設(shè)部1993年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（經(jīng)測(cè)算，本地塊出讓后收入50831萬元，扣除應(yīng)納所得稅7136.87萬元和收儲(chǔ)成本22283.53萬元，凈收入為21410.61萬元。該項(xiàng)目投資利潤率為128.11%，投資凈利潤率96.08%。

5.3現(xiàn)金流量分析

根據(jù)土地儲(chǔ)備中心在儲(chǔ)備土地后按照計(jì)劃分批次出讓收儲(chǔ)土地的方案，我們作出以下假設(shè)：

一是土地收儲(chǔ)合同中的收儲(chǔ)費(fèi)用22283.53萬元，需在2009年二、三季度支付給土地原來的權(quán)益人。

二是儲(chǔ)備的462.10畝土地，分兩年全部出讓，且當(dāng)年成交。三是該儲(chǔ)備土地出讓后，出讓金能夠按期當(dāng)年收回。

從現(xiàn)金流量分析的假設(shè)可知，本次儲(chǔ)備462.10畝土地，根據(jù)謹(jǐn)慎原則，按110萬元/畝計(jì)算出讓收入，可取得土地出讓金50831萬元，扣除儲(chǔ)備成本（含償還貸款本息），有21410.61萬元萬元資金盈余，儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的效益良好。

5.5敏感性分析

通過對(duì)本項(xiàng)目土地出讓價(jià)格以及收儲(chǔ)成本等因素的敏感性分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值14560.73萬元，投資凈利潤率96.08%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率58%，動(dòng)態(tài)投資回收期2.95年。

考慮在項(xiàng)目實(shí)施過程中，存在的不確定因素，評(píng)估時(shí)，對(duì)銷售價(jià)格、開發(fā)成本分別作了降低10%和提高10%單因素變化的不確定性敏感分析。

當(dāng)收入下降10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為11613.03萬元，投資凈利潤率為78.97%，內(nèi)部收益率為49.00%，動(dòng)態(tài)投資回收期3.03年。

當(dāng)開發(fā)成本上升10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為13069.1萬元，投資利潤率為80.53%，內(nèi)部收益率為49.00%，動(dòng)態(tài)投資回收期2.99年。

以上分析結(jié)果表明，當(dāng)收入下降10%及開發(fā)成本上升10%時(shí)，本項(xiàng)目仍具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目

綜上所述，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，項(xiàng)目單位具較強(qiáng)的綜合償債能力。

是，本項(xiàng)目貸款收儲(chǔ)的土地具體規(guī)劃還待政府規(guī)劃部門制定，規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)仍然存在一定的不確定性。

6.2.2借款人存量貸款額度較大

截止2009年5月6日，借款人在他行的存量貸款余額為17.9億元，其中:國開行15.2億元；市商行0.7億元；市農(nóng)行2億元。目前，借款人銀行借款余額低于XX市財(cái)政局（贛市財(cái)辦字[2008]51號(hào)）對(duì)該中心舉債規(guī)模的要求，即2008年控制在20億元之內(nèi)。但是，根據(jù)借款人與國家開發(fā)銀行簽訂的《27億元信用合作協(xié)議》，在國家開發(fā)銀行貸款的歸還期從2009年開始。為控制借款人過度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估建議經(jīng)營行密切關(guān)注貸款儲(chǔ)備土地和抵押土地的出讓，并在土地出讓后及時(shí)收回貸款。

6.2.3本次貸款按期歸還風(fēng)險(xiǎn)

該筆貸款能否按期收回主要受兩個(gè)因素的影響：一是原來土地使用人按期交地情況；二是儲(chǔ)備土地的出讓進(jìn)度和出讓收入的實(shí)現(xiàn)情況。而其中原來土地使用人按期交地進(jìn)度又直接決定了儲(chǔ)備土地的出讓和收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。目前，該本項(xiàng)目貸款所收儲(chǔ)的土地由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和征用方案已經(jīng)江西省人民政府批復(fù)同意，只要收儲(chǔ)資金到位，交地進(jìn)度基本可控。因此，貸款不能按期歸還的風(fēng)險(xiǎn)不大。

6.2.4資金運(yùn)作模式風(fēng)險(xiǎn)

從目前該土地儲(chǔ)備中心的資金運(yùn)作模式來看，在收支二條線管理的方式下，一方面中心以收儲(chǔ)項(xiàng)目來向各家銀行融資，但融資總量控制在政府財(cái)政部門確定的規(guī)模以內(nèi)；另一方面，銀行融資不足的部分由市財(cái)政局從土地出讓金收入中返回，以彌補(bǔ)其收儲(chǔ)成本。在這種模式下，土地儲(chǔ)備中心的資金是缺多少，財(cái)政給多少，其風(fēng)險(xiǎn)可控。

6.2.5項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

因2007年“9.27新政”引發(fā)的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易放緩、價(jià)格下滑的情況，在2008年已經(jīng)引發(fā)了土地出讓市場(chǎng)的交易價(jià)格下滑和數(shù)量下降，如儲(chǔ)備土地出讓進(jìn)度過慢或出讓市場(chǎng)價(jià)格偏低將影響借款人的貸款償還能力，從而對(duì)貸款形成風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于土地作為不可再生的稀25

缺資源，其土地資產(chǎn)的增值是必然趨勢(shì)，并且土地儲(chǔ)備運(yùn)作具備壟斷性質(zhì)，因此貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，該土地估價(jià)基準(zhǔn)日（2009年5月8日-12日、2009年5月12日-14日）的評(píng)估總地價(jià)為30010.65萬元，抵押貸款15000萬元，抵押率為49.98%。評(píng)估認(rèn)為，抵押物足額。

7.2.2附近相同用途土地的出讓案例

1）“章江新區(qū)H1地塊”交易案例：受讓方：XX金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地塊編號(hào)及坐落：章江新區(qū)H1地塊，地塊面積：50.0845畝，規(guī)劃條件：商業(yè)、住宅，容積率≤2.2，建筑密度≤35%，成交地塊交易價(jià)格：257.33萬元/畝，成交地塊成交總額：12888.49萬元，成交時(shí)間：2008年1月9日?！罢陆聟^(qū)H1地塊”與本項(xiàng)目貸款收儲(chǔ)土地位置相近，具有可比性。

2）“章江新區(qū)H22-2地塊”交易案例：受讓方：XX銀行，地塊編號(hào)及坐落：章江新區(qū)H22-2地塊，地塊面積：9323平方米（合13.98畝），規(guī)劃條件：金融用地，成交地塊交易價(jià)格：4380元/平方米（合292萬元/畝），成交地塊成交總額：4083.84萬元，成交時(shí)間：2009年1月15日。

7.2.3抵押物評(píng)價(jià)

一是抵押物的權(quán)屬清晰，可辦理有效的抵押登記手續(xù)。抵押土地系XX市人民政府國土資源局收儲(chǔ)，權(quán)證反映產(chǎn)權(quán)歸屬于XX市土地收購儲(chǔ)備中心的土地，土地使用權(quán)證所確定的土地用途為儲(chǔ)備用地，記載土地使用權(quán)人為XX市土地收購儲(chǔ)備中心。因此，抵押物可以辦理有效的抵押登記手續(xù)。

二是抵押物的評(píng)估價(jià)值較為合理，抵押物足值。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及《XX市城市規(guī)劃條件通知書》，抵押物規(guī)劃用途為商住、住宅用地。XX市土地評(píng)估中心將抵押物評(píng)估的價(jià)格分別為章江新區(qū)J3-A地塊價(jià)格：2724元/平方米，總價(jià)：8155.66萬元；章江新區(qū)J3-B地塊，價(jià)格：2714.01元/平方米，總價(jià)：19209.77萬元；章江新區(qū)J17地塊，價(jià)格：1690.31元/平方米，總價(jià)：2645.22萬元。土地總價(jià)值30010.65萬元。

評(píng)估認(rèn)為，XX市土地評(píng)估中心在抵押物價(jià)格評(píng)估時(shí)，結(jié)合抵押物周邊相同用途土地的出讓情況，上述3塊174.579畝抵押土地的評(píng)估總27

價(jià)值為30010.65萬元，作為本次申請(qǐng)15000萬元貸款的抵押物，抵押率為49.98%，符合我行貸款要求。

一是借款人手續(xù)齊全，具備合法承貸主體資格，資金運(yùn)作模式規(guī)范。2008年XX市實(shí)現(xiàn)GDP831億元，財(cái)政總收入達(dá)到100.13億元，基本符合我行政府土地儲(chǔ)備貸款條件。

二是該項(xiàng)目地塊位置較好，所在區(qū)域是XX市城市規(guī)劃發(fā)展的核心區(qū)域，市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)良，是居住、投資的理想地段，未來升值潛力較大，市場(chǎng)前景較好。

三是收儲(chǔ)土地經(jīng)過江西省人民政府審批，相關(guān)合法性手續(xù)齊全。四是本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，該筆貸款的發(fā)放既可以給XX市分行帶來直接的利息收入，又可以進(jìn)一步密切銀行和地方政府的關(guān)系，帶動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

五是抵押物足值，擬用于抵押土地面積174.579畝，總價(jià)值為30010.65萬元，作為本次申請(qǐng)貸款15000萬元的抵押物，抵押率為49.98%，符合我行貸款抵押要求。

9.2 評(píng)估結(jié)論與建議 9.2.1評(píng)估結(jié)論

經(jīng)調(diào)查評(píng)估，建議在滿足下列限制性條款的前提下，對(duì)XX市土地收購儲(chǔ)備中心發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款15000萬元，期限2年，貸款利率執(zhí)行人民銀行基準(zhǔn)利率，提款有效期0.5年，貸款寬限期1年，還款期1年，采用抵押擔(dān)保貸款方式。9.2.2限制性條款

一是貸款發(fā)放前辦理抵押登記手續(xù)，保證抵押擔(dān)保合法、足值、有效。

二是自籌資金先于我行貸款到位，并投入項(xiàng)目使用。

三是借款人書面承諾，若本項(xiàng)目地塊未能按期出讓或出讓后收入未能如期返還，須落實(shí)其他收益按期歸還我行貸款本息。9.2.3管理要求

一是加強(qiáng)項(xiàng)目貸后管理，確保貸款對(duì)應(yīng)地塊，保證項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行。

二是借款人在我行開立土地儲(chǔ)備資金專戶，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，借款人實(shí)際用款時(shí)，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，逐筆監(jiān)督、?？顚Ｓ谩?/p>

三是土地出讓取得的收入須按照約定比例存入專戶，確保還貸資金來源實(shí)行專戶管理。

第二篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

報(bào)告摘要

本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告通過對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論。

XX精至誠房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：“××××”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：XX××房地產(chǎn)有限公司

評(píng)估單位：XX精至誠房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 目錄 第一章概要

一、借款人評(píng)價(jià)

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

四、投資籌資評(píng)價(jià)

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

七、評(píng)估結(jié)論 第二章借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評(píng)價(jià)

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評(píng)價(jià)

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)定位分析

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

五、項(xiàng)目分析 第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

二、投資來源及籌資評(píng)價(jià)

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

四、有關(guān)說明 第六章償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目償債能力評(píng)估

五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

第一章概要

根據(jù)XX××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡要概述如下：

一、借款人評(píng)價(jià)

XX××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在XX市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。XX××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于XX 永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及XX市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬元；

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

并通過了“XX××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱XX××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

XX××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場(chǎng)的橋頭堡，XX××在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在XX市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“XX市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

XX××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。

XX××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲

三、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析：

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元)項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335 總負(fù)債***3482 流動(dòng)資產(chǎn)***1172 流動(dòng)負(fù)債01044213482 所有者權(quán)益200013567852 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63% 流動(dòng)比率（%）255%157% 速動(dòng)比率（%）112%77%

（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析：

下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表(單位:萬元)項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)增長絕對(duì)數(shù)163909798-5463 增長百分比2686%57%-20% 負(fù)債增長絕對(duì)數(shù)1499010442-11960 增長百分比149900%69%-47% 權(quán)益增長絕對(duì)數(shù)1400-6446496 增長百分比233%-32%479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在XX建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了XX建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。

（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88%94%63% 利息保障倍數(shù)0-1.2213.7 流動(dòng)比率（%）255%157% 速動(dòng)比率（%）112%77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。

三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：

通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：

近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表單位：萬元

項(xiàng)目2000年2001年2002年9月項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335總負(fù)債***3482 流動(dòng)資產(chǎn)***117

2一、流動(dòng)負(fù)債01044213482 其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000 應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款00 短期投資000其他應(yīng)付013434728 其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870 預(yù)付帳款0337 存貨01492710711 其他000 長期負(fù)債***

二、長期投資000

三、固定資產(chǎn)0124158

三、所有者權(quán)益200013567852 其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000 固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000

四、無形及遞延資產(chǎn)-14-54未分配利潤0-6445852 變動(dòng)說明:

1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。

2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。

4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。

5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在XX建行貸款的15000萬元，提前歸還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。單位：萬元

項(xiàng)目2000年2001年2002年9月 銷售收入06123650 利潤總額0-6445852 銷售利潤率(%)0-806.56%27.82% 總資產(chǎn)利潤率0-2.4%27.43% 凈資產(chǎn)利潤率0-47.42%74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率00148.32% 成本費(fèi)用利潤率0034.93% 利息保障倍數(shù)0-1.2213.7 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司2002年9月末利潤表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬元，占整個(gè)銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于“××××”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營銷能力和償還債務(wù)的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項(xiàng)目行次金額

2000年2001年2002年9月

一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1 現(xiàn)金流入20644235762 現(xiàn)金流出***0 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額4-16002-794016152

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5 現(xiàn)金流入610013 現(xiàn)金流出7013724 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額810-137-11

三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量9 現(xiàn)金流入***0 現(xiàn)金流出110184816398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額12164008152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額*** 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項(xiàng)目存款貸款備注

工行×××支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息 ×行×支行1420 ×行××支行3182000無拖欠本息 ××營業(yè)部920 ××銀行10010 ××納稅專戶1300 合計(jì)22409000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，XX××房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國人民銀行××分行營業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

XX××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“××××”高檔住宅小區(qū)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在XX市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績。因此XX××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)必要性

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于XX市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與XX大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。

該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。XX××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用××××多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的×××”是XX市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在XX樹立的樣板工程。

XX市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)XX市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 聯(lián)排別墅A225102.48% 聯(lián)排別墅C23913734.00% 聯(lián)排別墅E26416440.69% 聯(lián)排別墅L29881.99% 雙復(fù)式別墅N11604210.42% 雙復(fù)式別墅N21854210.42% 合計(jì)403100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和XX建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡介如下：

1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。

3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。

4、整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目經(jīng)XX市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： XX市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于XX××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；

XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》；

XX市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于XX××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；

XX市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號(hào)《國有土地使用權(quán)出讓合同》；

XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； XX市國土局：成國用2001字第××號(hào)《國有土地使用證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市建委：××，××, ××,××, ××,××,××號(hào)《施工許可證》。

XX市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由XX××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)XX市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給XX××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和XX××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。

新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。XX××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

工程施工由XX市××區(qū)建筑工程總公司、XX第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱公司資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模（平方米）XX市××區(qū)建筑工程總公司壹級(jí)31,777 XX市××建筑工程公司-16,840 XX省××建筑工程公司壹級(jí)12,690 XX市建××筑工程公司-15,435 XX市××區(qū)建筑安裝工程公司貳級(jí)22,336 XX市第×、第×建筑工程公司屬于XX市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)

項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的XX××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的XX××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。

宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為，XX××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。

第四章市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經(jīng)濟(jì)的快速增長。對(duì)外，XX市人民政府積極改善XX的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年XX房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。

2000年XX市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前XX市56.7％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，XX市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。

2001年XX市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在XX市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日XX市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001年12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭中脫穎而出。由此，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。

根據(jù)《XX市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此XX市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，XX房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。

據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-1：

XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表4-1單位：萬平方米

名稱1996年1997年1998年1999年2000年 住宅施工面積630.20730.13726.531003.571244.38 住宅竣工面積235.40314.45359.90375.18464.77

住宅銷售面積208.43262.62310.92336.91400.12 住宅銷售額（億元）27.2635.3043.1454.4364.32 住宅空置面積82.42122.3761.9985.90100.75 據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-2： XX市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表4-2單位：萬平米

名稱1996年1997年1998年1999年2000年

商業(yè)營業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積16.2617.1211.9722.2822.09 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元）3.015.443.998.679.57 商業(yè)營業(yè)用房空置面積8.717.8118.3025.5022.78 從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。

在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于XX市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭激烈。

XX市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表4－3。表4-3XX市房地產(chǎn)價(jià)格水平表

1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月

住宅指數(shù)***996 辦公指數(shù)***46947 商用指數(shù)***909 城市綜合指數(shù)***982 從成房價(jià)格指數(shù)近年變化可看出XX市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

XX市商業(yè)用房價(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

（三）XX市2002年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：

2002年上半年，XX市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，XX市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產(chǎn)投資額的75.5％。橫向比較，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年XX市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，達(dá)112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達(dá)401.1萬平方米，增長1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中XX花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。XX市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。

1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐XX，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給XX寫字樓帶來利好。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間?？偠灾?，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

隨著XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在XX興起時(shí)間不長。目前，XX市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。

根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來說合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭力。

由于能購買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在XX經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

1、項(xiàng)目基本情況

××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、XX××中、XX七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。

根據(jù)XX市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。

2、售價(jià)的確定

本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過程如下詳見附表）：（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米

（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：4183元/平方米

３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果

根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測(cè)表

序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷售金額(萬元)備注

1聯(lián)排別墅銷售收入80628.115391.0043466.61319戶 2復(fù)式別墅銷售收入144904183.006061.1784戶 合計(jì)49527.78403戶

4、銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表： 銷售比例表

2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月 百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10% 銷售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.78

5、實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

五、項(xiàng)目分析

1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)：

A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨(dú)特的賣點(diǎn)。

C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。

D.XX××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理?！痢恋钠放凭褪菍?duì)其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。

E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。

2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)： A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。

Ｂ.雖然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。E.該項(xiàng)目主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多?！啊痢痢痢痢表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。

第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據(jù)

1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。

2、評(píng)估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《XX市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《XX省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD1-2000、《XX省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《XX省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－6-2000、《XX省工程費(fèi)用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。

（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。投資估算明細(xì)表 單位：萬元；平方米

序號(hào)費(fèi)用名稱投資額萬元單位經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占總投資%備注 工程量單位指標(biāo)

合計(jì)40573.09平方米116092.113494.91100.00%(該指標(biāo)不含營業(yè)稅費(fèi)）

一土地費(fèi)用17286.52平方米122622.001409.7442.61%凈地 1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)15770.00平方米122623.001286.0638.87%凈地 2土地使用費(fèi)24.52平方米122624.000.200.06%按10年交，不含代征地

3契稅、手續(xù)費(fèi)266.00平方米122624.0021.690.66%按實(shí)際支出 4土地出讓金1226.00平方米122624.00100.003.02%按合同 二前期工程費(fèi)792.89平方米122624.0064.661.95% 1土地勘測(cè)費(fèi)90.95平方米122624.000.000.22%按合同

2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)417.00平方米122624.000.001.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)

3可研報(bào)告費(fèi)11.00平方米122624.000.000.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 4三通一平183.94平方米122624.0015.000.45%參照XX地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

5開口占道費(fèi)84.00米283.000.21%參照XX地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6小區(qū)招標(biāo)6.00平方米1226243.000.01%按實(shí)際發(fā)生額 三房屋開發(fā)費(fèi)15407.29平方米116092.111327.1637.97% 1建安工程費(fèi)10588.93平方米111162.11952.5726.10%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1聯(lián)排別墅9026.02平方米93194.51968.5122.25%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.1主體土建6714.90平方米93194.51720.5316.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.2初裝費(fèi)用1339.57平方米93194.51143.743.30%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.3給排水347.90平方米93194.5137.330.86%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.4照明系統(tǒng)362.71平方米93194.5138.920.89%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.5弱電系統(tǒng)260.94平方米93194.5128.000.64%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2復(fù)式別墅1562.92平方米17967.60869.853.85%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 1.2.1主體土建1148.99平方米17967.60639.482.83%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.2初裝費(fèi)用224.67平方米17967.60125.040.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.3給排水67.06平方米17967.6037.320.17%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.4照明系統(tǒng)71.90平方米17967.6040.0190.18%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.5弱電系統(tǒng)50.29平方米17967.627.990.12%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

附屬工程費(fèi)1453.06平方米49303.58%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3室外工程費(fèi)3365.308.29%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

四其他費(fèi)用95.12萬平方米9.51181110.000.23%按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六管理費(fèi)用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平七銷售費(fèi)用1485.83萬元49527.83.00%3.66%按行業(yè)平均水平八財(cái)務(wù)費(fèi)用1922.23萬元38650.864.00%4.74%按同期國庫券利率加融資費(fèi)率計(jì)

1其中：土地利息1067.66平方米122624.001%2.63%從2000年9月簽合同次月開始計(jì)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用）

九不可預(yù)見費(fèi)462.22萬元15407.33.00%1.14%按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)

十相關(guān)報(bào)建集資費(fèi)1635.17萬平方米9.511811171.914.03% 1綜合報(bào)建費(fèi)1331.65萬平方米9.511811140.003.28%按目前XX市有關(guān)規(guī)定

2自來水集資貼費(fèi)100.00萬元0.25%供水表口徑150，按目前XX市有關(guān)規(guī)定。

3電貼費(fèi)44.33戶4031100.000.11%戶表工程。

4天然氣集資費(fèi)159.19戶4033950.000.39%按目前XX市有關(guān)規(guī)定。

(三)投資估算說明

1、土地費(fèi)用

按企業(yè)與××國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬元計(jì)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬元。

2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88萬元

3、房屋開發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)

建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《XX省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額XX省估算表》為基礎(chǔ)，參照XX地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計(jì)算，小區(qū)附屬工程1453.06萬元，其中文化活動(dòng)中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球場(chǎng)19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費(fèi)

按照XX行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià)3365.30萬元，其中土石方及場(chǎng)平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬元、弱電系統(tǒng)277.18萬元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。

4、管理費(fèi)用

包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬元。

5、銷售費(fèi)用

系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬元。

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)間成本，按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率確定按4%計(jì)算)，時(shí)間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為1922.23萬元。

7、不可預(yù)見費(fèi)用

是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,合計(jì)462.22萬元。

8、其他費(fèi)用

主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算，合計(jì)為95.12萬元。

9、相關(guān)費(fèi)稅

(1)按照XX市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬元。

以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為1635.17萬元。

二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資約40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元；該項(xiàng)目投資來源為：企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測(cè)算詳見第四章。根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：

截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬元，××集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計(jì)為12478.55萬元，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月―2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月以前為購買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬元；2001年8月―2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。

四、有關(guān)說明

本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件：

1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；

2、初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化

3、國家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無大的調(diào)整；

4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。

第六章償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定

1.本次項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。2.經(jīng)營期總收入的測(cè)算以其可售面積及平均售價(jià)為依據(jù)，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按XX市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。3.經(jīng)營期成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè)

(1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按33%計(jì)提。

(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。

(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說明。4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算假設(shè)條件

(1)國家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。

(2)XX市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。

(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷售完畢。5.特殊處理

因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為 表6-1靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)值單位備注 利潤總額6131.60萬元 凈利潤4108.17萬元 總成本利潤率15.11% 銷售凈利潤率8.29%

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見評(píng)估主表2)：

1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為3341.04萬元； 3.動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。

三、資金來源與運(yùn)用分析

根據(jù)第五章投資來源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見評(píng)估主表1。

第三篇：項(xiàng)目貸款可行性評(píng)估報(bào)告

×××項(xiàng)目貸款可行性評(píng)估報(bào)告

第一部分概要

一、評(píng)估說明

本評(píng)估報(bào)告是根據(jù)中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部(以下簡稱：委托方)的委托，對(duì)××××項(xiàng)目申請(qǐng)開發(fā)貸款的可行性進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年9月17日，本評(píng)估報(bào)告只為委托方審核貸款申請(qǐng)?zhí)峁﹨⒖?，不作其他用途?/p>

二、評(píng)估目的為委托方審核貸款申請(qǐng)?zhí)峁﹨⒖?/p>

三、評(píng)估依據(jù)

本報(bào)告依據(jù)國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策以及委托方、借款企業(yè)(××××)提供的相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，委托方和借款企業(yè)應(yīng)對(duì)其提供資料的合法性、真實(shí)性、有效性和完整性負(fù)責(zé)。主要評(píng)估依據(jù)有：

1、全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部委、廣東省和廣州市有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)和政策；

2、委托方和借款企業(yè)提供的有關(guān)資料；

3、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息；

4、我司掌握的有關(guān)資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察所獲取資料；

5、其他資料。

四、項(xiàng)目概況

1、地理位置及環(huán)境

××××項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)路和黃石路交匯處東南角，西為機(jī)場(chǎng)路，北鄰黃石路，東面和南面均有新規(guī)劃路聯(lián)絡(luò)，南面的白云國際機(jī)場(chǎng)即將搬遷到花都區(qū)新國際機(jī)場(chǎng)，周邊有多個(gè)大型商住小區(qū)已建成入住或正在建設(shè)當(dāng)中，機(jī)場(chǎng)路和黃石路有多條公交線路通過，且鄰近地鐵二號(hào)線站(××)，交通十分便利。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運(yùn)站、北區(qū)供電局等，公建及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。

目前，白云國際機(jī)場(chǎng)即將搬遷，其原有用地計(jì)劃用于興建超大型綜合居住區(qū)——白云新城。該項(xiàng)目處于未來白云新城北側(cè)，占地總面積約11.5萬平方米，總建筑面積近22.6萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約8.3億元，整個(gè)項(xiàng)目建成后，將成為廣州市內(nèi)大型生態(tài)居住社區(qū)之一。

2、項(xiàng)目背景

××××項(xiàng)目由廣州××××發(fā)展有限公司(×××××)向廣州市白云區(qū)新景街蕭崗經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社征地，進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，該花園共分東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三部分，除東區(qū)由××公司開發(fā)建設(shè)外，西、南兩區(qū)由××公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。西區(qū)占地近3萬平方米、建筑面積66萬平方米的樓宇已建成并全部售出入??；南區(qū)占地面積85802平方米、規(guī)劃建筑面積172408平方米，目前正在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，其中第一期8幢12層預(yù)計(jì)可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高層和高層預(yù)計(jì)于2005年3月全部竣工交付使用。

3、項(xiàng)目規(guī)劃情況

根據(jù)廣州市規(guī)劃局《關(guān)于××××項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，項(xiàng)目總體的控制性技術(shù)指標(biāo)為：

1)建筑容積率2.545；

2)建筑密度：26.5％；

3)總建筑面積172408平方米(其中地上建筑面積153951平方米，地下室建筑面積18457平方米，小學(xué)建筑面積12000平方米及其他配套建筑面積1765平方米)；

4)綠地率37.5％；

根據(jù)總體規(guī)劃方案，×××××項(xiàng)目共建設(shè)23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)分別為12至19層，住宅建筑面積合共132003.2平方米、商業(yè)建筑面積合計(jì)8183平方米；地下室1層、建筑面積合計(jì)18457平方米；另有配套小學(xué)和商業(yè)、居委會(huì)、公廁和煤氣調(diào)壓站。

4、項(xiàng)目工程進(jìn)度安排

據(jù)×公司稱，×××××項(xiàng)目從2003年5月開始動(dòng)工建設(shè)，施工單位為廣東××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢樓宇已分別建至地上第7層和第10層，并已領(lǐng)取預(yù)售許可證。按××公司的建設(shè)計(jì)劃，第一期8幢樓字預(yù)計(jì)于2004年3月完工交付使用，第二期15幢預(yù)計(jì)在2003年11月開始拆遷和工程建設(shè)，預(yù)計(jì)2005年3月以前可先后竣工交付使用。

第二部分

項(xiàng)目合法性與建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià)

目前，××××項(xiàng)目已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，第一期樓字已辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等手續(xù)，也就是說，除未進(jìn)行拆遷的第二期樓字外，該南區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃、報(bào)建、施工、用地等各項(xiàng)手續(xù)均全部辦理齊全(具體詳見附件資料)，據(jù)××公司稱，其第二期樓宇的各項(xiàng)手續(xù)正在申報(bào)辦理過程中。

二、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

1、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

據(jù)×司提供的《關(guān)于××××項(xiàng)目南區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，×××××項(xiàng)目的總建筑面積172408平方米，包括地上建筑面積153951平方米、地下室建筑面積18457平方米，各功能部分及其面積具體詳見表1：

單位：平方米、個(gè)

序 號(hào) 項(xiàng)

目 指

標(biāo) 備

注 1 用地面積 85802 總建筑面積 172408

2.1 地下室建筑面積 18457 地下室1層，為設(shè)備用房和配套停車場(chǎng) 2.2 地上建筑面積 153951

2.21 其中：商業(yè) 8183

2.22 住宅 132003 地上12、15、16、17、18、19層 2.23

小學(xué) 12000 包括教學(xué)樓和學(xué)生宿舍 2.24

其它配套 1765 含會(huì)所、公廁、居委會(huì)等 3 容積率 2.545 建筑密度 27％

綠地率 37.5％車位個(gè)數(shù) 466 含不可售的社會(huì)停車位106個(gè)

第三部分

市場(chǎng)研究與分析

一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析（略）

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2003年上半年，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1834.19億元，增長27.9％，房地產(chǎn)開發(fā)投資506.88億元，增長7.6％，增幅比去年同期下降25.2％，其中商品房投資額379.52億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.9％，同比增長6.6％。2003年上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資未受非典影響，商品房銷售保持穩(wěn)定增長，價(jià)格波動(dòng)小，空置面積增長速度有明顯放緩跡象。上半年商品房銷售額335.20億元、銷售面積1003.99萬平方米，分別增長27.3％和27％，全省商品房平均銷售價(jià)格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面積的增長速度由1月至2月的36.3％下降到上半年的15.5％。2003年1-8月，廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積為537.90萬平方米，比去年同期增長9.16％，其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積為330.65萬平方米，與去年同期相比增長18.81％。廣州市十區(qū)商品房交易面積為609.71萬平方米，交易金額為271.98億元，與去年同期相比，分別增長8.84％和6.79％，其中，原八區(qū)商品房交易面積為393.87萬平方米，交易金額為208.24億元，與去年同期相比，分別增長13.56％和11.43％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年廣州市商品住宅均價(jià)為4279元，同比下降5.1％。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈導(dǎo)致開發(fā)商利潤的降低，開發(fā)商只有不斷讓利于消費(fèi)者，不斷提升產(chǎn)品檔次，才能立于不敗之地，由此亦說明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷趨于成熟和規(guī)范。

三、周邊樓盤調(diào)查分析

在××××項(xiàng)目周邊一帶有多個(gè)在建或已建成交付使用的商住小區(qū)，經(jīng)實(shí)地調(diào)查，他們目前的大致狀況如下：

1、祥景花園：在黃石路北邊，于九十年代中后期開始投資建設(shè)，共有38幢多層和13幢高層住宅或商住樓，現(xiàn)已全部交付使用，小區(qū)內(nèi)配套有小學(xué)、省一級(jí)幼兒園和市場(chǎng)等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期將于今年10月發(fā)售，住宅售價(jià)幅度大約在3700一4000元／平方米之間，均價(jià)約為3900元／平方米，二手住宅成交價(jià)約為3100一3500元／平方米。首層商業(yè)鋪位的租價(jià)約為35—60元／平方米，且大部分商業(yè)面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為400—450元／個(gè)，現(xiàn)已接近租滿。

2、白云駿景花園：屬同一檔次的商住小區(qū)，占地面積約40000平方米，由16幢小高層組成，配套有幼兒園和近10000平方米地中海式園林，東、南、北邊均為規(guī)劃路，目前交通相對(duì)不便，預(yù)計(jì)第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售價(jià)幅度約為3800-5000元／平方米之間，均價(jià)約為4480元／平方米。地下室車位約250個(gè)，目前的銷售策略為只租不售。

3、元邦航空家園：機(jī)場(chǎng)路和黃石路交角西北側(cè)，屬中型商住商務(wù)小區(qū)，現(xiàn)已建成多幢商住樓并入住，另沿黃石路面有一幢商務(wù)樓即將交付使用。住宅售價(jià)幅度約在4100-4800元／平方米之間，均價(jià)約為4400元／平方米。部分首層臨街商鋪已售出，目前大部分商鋪正招租未經(jīng)營，招租價(jià)約為80元／平方米，地下室車位售價(jià)60000-90000元／個(gè)。

4、富力陽光美居：機(jī)場(chǎng)路和黃石路交界西南側(cè)、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區(qū)，第一期已售完，現(xiàn)推售第二期兩幢高層住宅樓，另第三期計(jì)劃于10月發(fā)售，住宅均價(jià)約為4400元／平方米，配套的商業(yè)面積較少，個(gè)別首層臨街商鋪售價(jià)約為8000—10000元／平方米、招租價(jià)約為100元／平方米，地下室車位數(shù)量較多，但出租率很低，如由業(yè)主購買，售價(jià)可低至30000元／個(gè)。

5、匯僑新城：在黃石路以南，屬大型商住綜合小區(qū)，已建有多幢小高層和高層住宅樓和商住樓，大部分住戶已入住，現(xiàn)二手住宅售價(jià)約為3100一3600元／平方米、個(gè)別成交價(jià)為2600元／平方米，地下室車位售價(jià)為80000元／個(gè)

經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，××××項(xiàng)目與周邊多個(gè)樓盤的功能設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和目標(biāo)客戶等均較相近，由于目前該區(qū)域的人口持續(xù)增加，居住環(huán)境不斷改善，總的來說，其住宅與祥景花園、白云駿景花園和富力陽光美居接近，故選用以上樓盤的價(jià)格作為住宅的比較對(duì)象，以市場(chǎng)比較法作為評(píng)估方法測(cè)算其住宅的銷售價(jià)值。另因?yàn)槠渑涮咨虡I(yè)和地下室車位主要以出租經(jīng)營為主，故選用收益還原法作為評(píng)估方法測(cè)算其商業(yè)和車位的銷售價(jià)值。

四、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析

通過市場(chǎng)調(diào)查分析：××××××項(xiàng)目與同在機(jī)場(chǎng)路和黃石路一帶的幾個(gè)周邊樓盤的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶亦非常接近，相互差異相對(duì)較少，其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)主要體現(xiàn)在與該區(qū)域內(nèi)早期建設(shè)的功能設(shè)計(jì)較舊的住宅和缺乏配套設(shè)施的小型項(xiàng)目的差別上，具體來說，這個(gè)項(xiàng)目有以下優(yōu)勢(shì)：

(1)地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地處廣州市未來城市副中心——白云新城北側(cè)，臨近黃石路，商業(yè)和生活配套設(shè)施不斷完善，規(guī)劃路網(wǎng)完善，尤其是地鐵二號(hào)線(末通車站段)在南區(qū)項(xiàng)目周邊設(shè)置了出口，并正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)規(guī)劃路開通和地鐵通車后，將大大改善目前蕭崗村一帶的對(duì)外交通狀況，極大地有利于吸引更多居民和商家入住和經(jīng)營。

(2)配套設(shè)施起點(diǎn)高，位于南區(qū)項(xiàng)目范圍內(nèi)××小學(xué)已于今年9月正式入學(xué)，由于現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者對(duì)教育配套設(shè)施的要求越來越高，政府有關(guān)部門亦不斷以推動(dòng)教育配套為吸引投資的手段，作為設(shè)計(jì)等級(jí)非常高的民辦實(shí)驗(yàn)學(xué)校，該小學(xué)將大大提高項(xiàng)目配套的水平，長遠(yuǎn)來看，將大大提高競(jìng)爭力。

(3)該開發(fā)集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)多次獲獎(jiǎng)，××××花園亦已在該區(qū)域內(nèi)成功進(jìn)行了市場(chǎng)開發(fā)，銷售業(yè)績理想，形成了一定的品牌效應(yīng)，因而將對(duì)南區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生正面推動(dòng)作用。

另一方面，××××項(xiàng)目自身存在某些劣勢(shì)，主要表現(xiàn)在：

(1)項(xiàng)目位處機(jī)場(chǎng)路以西、黃石路以南，目前，對(duì)外交通主要為附近蕭崗村舊路和北面××花園東區(qū)的小區(qū)道路，規(guī)劃路尚未正式直接開通至機(jī)場(chǎng)路和黃石路，南區(qū)項(xiàng)目短期內(nèi)對(duì)外交通相對(duì)不夠便利。

(2)鄰近區(qū)域同類物業(yè)存量及新增供應(yīng)量較大，項(xiàng)目競(jìng)爭對(duì)手較多，建成后區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭將較激烈。

五、預(yù)期銷售價(jià)格評(píng)估

1、評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、收益還原法。

2、評(píng)估原則：遵循合法原則、最佳利用原則、替代原則和評(píng)估期日原則。

3、評(píng)估過程：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域及其實(shí)際情況，確定選取其住宅的比較對(duì)象，來測(cè)算其住宅的開發(fā)價(jià)值，又使用收益還原法來測(cè)算其商業(yè)和車位的開發(fā)價(jià)值，具體過程如下：

(1)住宅銷售價(jià)值的確定

由于南區(qū)項(xiàng)目住宅的目標(biāo)客戶和產(chǎn)品定位與樣景花園、白云駿景花園和富力陽光美居三個(gè)樓盤比較接近，故選取他們作為比較對(duì)象，通過比較測(cè)算確定其銷售單價(jià)，具體過程見下表2：

單位：元/㎡

序號(hào) 項(xiàng)目 案例1 案例2 案例3

祥景花園 白云駿景 富和陽光 1 銷售單價(jià) 3900 4480 4400 2 交易情況修正 100％ 100％ 100％ 3 交易日期修正 100％ 100％ 100％ 4 使用年限修正 100％ 100％ 100％ 5 區(qū)域因素修正 102％ 101％ 100％ 6 個(gè)別因素修正 102％ 94％ 94％ 7 修正后單位 4058 4253 4136 8 評(píng)估對(duì)象單價(jià) 4148.96 9 取整 4149

經(jīng)以上測(cè)算，確定南區(qū)住宅的平均銷售單價(jià)為4149元／平方米，預(yù)計(jì)住宅部分總建筑面積132003.2平方米的銷售價(jià)值為54768萬元。

(2)商業(yè)銷售價(jià)值的確定

①、先通過市場(chǎng)調(diào)查確定南區(qū)項(xiàng)目商業(yè)鋪位的平均租金，再用收益還原法，估算其商業(yè)鋪位的銷售單價(jià)。經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)商業(yè)鋪位建成交付使用時(shí)的月租金單價(jià)為65元／平方米。

②、通過收益還原法測(cè)算銷售單價(jià)的參數(shù)如表3：

租金年上漲率 折現(xiàn)率 租金損失 房產(chǎn)稅等綜合稅率 管理費(fèi)率 維修費(fèi)率 保險(xiǎn)費(fèi)率 3％ 9.0％ 1個(gè)月 18％ 3％ 3％ 0.2％

注：房產(chǎn)稅等綜合稅率和管理費(fèi)率以月租金單價(jià)為計(jì)算依據(jù)，維修費(fèi)率和保險(xiǎn)費(fèi)率以工程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。

根據(jù)以上參數(shù)，計(jì)算得到南區(qū)商業(yè)鋪位的平均銷售單價(jià)8046元／平方米。則商業(yè)鋪位部分總建筑面積8183平方米的銷售價(jià)值為6584萬元。

(3)地下室車位銷售價(jià)值的確定

①、先通過市場(chǎng)調(diào)查確定南區(qū)項(xiàng)目車位的平均租金，再用收益還原法，估算其車位的銷售單價(jià)。經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)車位建成交付使用時(shí)的月租金單價(jià)為450元／個(gè)。

②、通過收益還原法測(cè)算銷售單價(jià)的參數(shù)如表4：

租金年上漲率 折現(xiàn)率 租金損失 房產(chǎn)稅等綜合稅率 管理費(fèi)率 維修費(fèi)率 保險(xiǎn)費(fèi)率 1％ 7％ 1個(gè)月 18％ 3％ 3％ 0.2％

注：房產(chǎn)稅等綜合稅率和管理費(fèi)率以月租金單價(jià)為計(jì)算依據(jù)，維修費(fèi)率和保險(xiǎn)費(fèi)率以工程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。

以工程造價(jià)為計(jì)算依據(jù)。

根據(jù)以上參數(shù)，計(jì)算得到南區(qū)車位的平均銷售單價(jià)63000元／個(gè)。則360個(gè)可售地下室車位的銷售價(jià)值為2268萬元。

(4)經(jīng)以上計(jì)算，南區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入合共63620萬元。

(5)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度

按××公司提供的施工進(jìn)度，到2005年3月將完成全部南區(qū)第一期和第二期的工程建設(shè)并交付使用，預(yù)計(jì)在2005年5月底可以售完，項(xiàng)目建設(shè)期約為1.75年、銷售期約為1.75年，總開發(fā)期自2003年5月至2005年5月接近2年，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度如表5： 時(shí)

間 總銷售收入（萬元）總體銷售比率 2003年 三季度 2048 3.22％

四季度 7809 12.27％ 2004年 一季度 8708 13.69％

二季度 6494 10.21％

三季度 8581 13.49％

四季度 11329 17.81％ 2005年 一季度 7122 11.20％

二季度 11528 18.12％

合計(jì) 63620 100.00％

第四部分

項(xiàng)目投資估算分析

一、項(xiàng)目投資概述

××××項(xiàng)目計(jì)劃總投資50137萬元，×××公司目前已完成項(xiàng)目投資9911萬元(包括土地費(fèi)用2279萬元、前期費(fèi)用464萬元、建安工程費(fèi)5687萬元、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)313萬元、開發(fā)期稅費(fèi)559萬元、不可預(yù)見費(fèi)用171萬元、企業(yè)管理費(fèi)114萬元、銷售費(fèi)用325萬元)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2005年3月全部完工并交付使用。

按我司估算，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，南區(qū)項(xiàng)目已投入資金約為9911萬元，約占項(xiàng)目計(jì)劃總投資的19.77％?！痢痢凉居?jì)劃向銀行貸款1.5億元用于部分后續(xù)投入，不足部分以項(xiàng)目銷售樓款作滾動(dòng)投入，直至項(xiàng)目完工。

二、投資成本費(fèi)用估算

根據(jù)×××項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)情況，結(jié)合已投入資金的情況，對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行了估算，具體詳見《×××南區(qū)項(xiàng)目投資估(概)算表》。

三、項(xiàng)目資金籌措及資金平衡分析

按照計(jì)劃，××××項(xiàng)目投入資金來源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入。目前南區(qū)項(xiàng)目已投入資金全部可視為企業(yè)自有資金，其后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金的來源主要由銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收入組成。按照項(xiàng)目施工計(jì)劃，現(xiàn)第一期8幢樓宇已領(lǐng)取預(yù)售證，按估算，在項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段后，仍需投入合共約39848萬元項(xiàng)目建設(shè)資金(主要為土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi))，銀行貸款和銷售收入可用于支付項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金投入，從2003年第四季度開始，第一期8幢樓宇的銷售工作將進(jìn)入高潮，銷售收入可用于支付項(xiàng)目部分后續(xù)建設(shè)資金投入，并支付銀行貸款利息，待第二期15幢樓字領(lǐng)取預(yù)售證并進(jìn)行銷售階段后，可逐步償還銀行貸款本息。具體詳見《××××項(xiàng)目財(cái)務(wù)(資金)平衡表》（表6）。

稅前成本利潤率 19.28％ 稅后成本利潤率 12.92％ 稅前銷售利潤率 15.19％ 銳后銷售利潤率 10.18％ 盈虧平衡點(diǎn) 78.81％ 投資回收期 19個(gè)月

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 4026（按貼現(xiàn)率10％計(jì)）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 29.04％

第五部分

項(xiàng)目償債能力分析

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析

按照××公司提供的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，××項(xiàng)目的總開發(fā)期約為2年，預(yù)計(jì)建設(shè)期約1.75年，從2003年5月到2005年3月；銷售期共1.75年，從2003年9月到2005年5月。

根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表和損益測(cè)算表，通過分析和計(jì)算，項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10％，表明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，從動(dòng)態(tài)角度分析在經(jīng)濟(jì)上和財(cái)務(wù)上是可行的。

二、項(xiàng)目盈虧平衡分析

×××項(xiàng)目的全部銷售收入為63620萬元，扣除開發(fā)建設(shè)投資、銷售費(fèi)用、營業(yè)稅及附加和所得稅，稅后凈利潤為6476萬元。以50137萬元的項(xiàng)目總投資計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn)為78.81％，如以可售的住宅銷售收入計(jì)，則住宅售出91.55％時(shí)可收回全部投資。建議××公司在項(xiàng)目建設(shè)期和銷售初期做好銷售推廣工作，以迅速回籠資金償還銀行貸款，并在銷售過程中積極開展商鋪的租賃業(yè)務(wù)，以減少空置增加現(xiàn)金收入。

三、項(xiàng)目敏感性分析

根據(jù)項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)顯示(見表7)，項(xiàng)目對(duì)售價(jià)下調(diào)5％、10％敏感，銷售價(jià)格下調(diào)時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率；項(xiàng)目對(duì)建安成本上升5％、10％敏感，成本上升時(shí)，內(nèi)部收益率仍高于行業(yè)平均收益率，以上分析表明項(xiàng)目具有相當(dāng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，各項(xiàng)指標(biāo)詳見表7。

序號(hào) 項(xiàng)目 銷售收入（萬元）項(xiàng)目總投資（萬元）凈現(xiàn)值（按現(xiàn)貼率10％計(jì)）內(nèi)部收益率 結(jié)論 基本方案 63620 50137 4026 29.04％ 可行 2 銷售價(jià)格下降5％ 60439 50137 2206 19.82％ 可行 3 銷售價(jià)格下降10％ 57258 50137 386 10.85％ 可行 4 總投資成本上升5％ 63620 52644 2440 20.42％ 可行 5 總投資成本上升10％ 63620 55150 855 12.76％ 可行

另外，從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表分析可知，××××項(xiàng)目由于開發(fā)周期不算太長，前期投入資金占用成本相對(duì)較少，在銷售價(jià)格定位適當(dāng)?shù)那闆r下，可以取得一定的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，通過預(yù)售收入再投入，可形成連續(xù)的資金鏈，保證后續(xù)投資，降低開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

第七部分

項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

貸款風(fēng)險(xiǎn)來自項(xiàng)目外部和項(xiàng)目自身兩個(gè)方面，主要有：

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭比較激烈，近幾年廣州市商品房市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定，住宅交易量不斷增加。項(xiàng)目的開發(fā)增加了該區(qū)域的商品房供應(yīng)量，一方面加強(qiáng)了周邊地區(qū)的居住氛圍，另一方面也加劇了同周邊商住小區(qū)的競(jìng)爭。機(jī)場(chǎng)路、黃石路一帶已有多個(gè)大型商住小區(qū)正在建設(shè)或籌建當(dāng)中，故市場(chǎng)上存在供應(yīng)量已很大，且潛在供應(yīng)量在今后幾年內(nèi)將增加較快，因此激烈競(jìng)爭將難以避免。

雖然西區(qū)、東區(qū)前期開發(fā)的房屋已售完，市場(chǎng)接受程度理想，但為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中取得主導(dǎo)地位，建議××公司在保持小區(qū)建筑風(fēng)格和客戶定位一致的思路下，繼續(xù)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、客戶服務(wù)、入住后物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新，以保持項(xiàng)目競(jìng)爭力。

2、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目資金需求量大，而企業(yè)自有資金不足，項(xiàng)目能否按計(jì)劃進(jìn)行，除目前正在開展的第一期銷售工作能否順利按計(jì)劃進(jìn)行外，銀行貸款資金是關(guān)鍵。建議榮星公司加緊落實(shí)好開發(fā)建設(shè)資金，嚴(yán)格控制好建設(shè)工期，保證開發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行，以配合銷售工作的實(shí)施。

3、開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目對(duì)投資成本的變動(dòng)相對(duì)敏感，投資成本的上升直接影響到項(xiàng)目的收益水平，為提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益建議開發(fā)企業(yè)、施工單位和監(jiān)理單位更好地控制開發(fā)成本，力爭減小貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。

4、政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控及當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的整體規(guī)劃。舊白云機(jī)場(chǎng)的搬遷將于明年實(shí)施，其原有用地初步規(guī)劃為起大型商住綜合居住區(qū)，現(xiàn)黃石路一帶已建成多個(gè)大型居住小區(qū)，居住人口持續(xù)增加，由此可見，該地段屬于政府引導(dǎo)投資建設(shè)區(qū)域，各方面資金將不斷增加投入，長遠(yuǎn)來說對(duì)于項(xiàng)目本身是非常有利的。

另外，近期廣州市房地產(chǎn)管理部門為加強(qiáng)管理，對(duì)在建商品房項(xiàng)目的辦理預(yù)售工作和預(yù)售抵押工作提高了要求(如要達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，長遠(yuǎn)來說，有可能對(duì)項(xiàng)目未來的銷售工作產(chǎn)生影響。

第八部分

評(píng)估結(jié)論

上述分析表明，××××項(xiàng)目從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)角度看在經(jīng)濟(jì)上和財(cái)務(wù)上都是可行的，其開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)有保障，但××公司自有資金不足，急需銀行貸款支持其繼續(xù)分行開發(fā)建設(shè)。

由于×公司只進(jìn)行××××和南區(qū)的開發(fā)，未再有其他投資項(xiàng)目，其三個(gè)投資方亦為相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，故為保證貸款銀行的利益，建議委托方依據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度發(fā)放貸款，并密切監(jiān)控其貸款資金的使用，以縮短工期盡快回籠資金，減少放貸風(fēng)險(xiǎn)。

第四篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

報(bào)告摘要

本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告通過對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論。

成都精至誠房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：“××××”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：四川××房地產(chǎn)有限公司

評(píng)估單位：成都精至誠房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

二ΟΟ二年十一月二十九日

目 錄 第一章 概 要

一、借款人評(píng)價(jià)

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

四、投資籌資評(píng)價(jià)

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

七、評(píng)估結(jié)論 第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評(píng)價(jià)

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評(píng)價(jià)

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章 市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)定位分析

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

五、項(xiàng)目分析 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

二、投資來源及籌資評(píng)價(jià)

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

四、有關(guān)說明 第六章 償債能力評(píng)估

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目償債能力評(píng)估

五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

第一章 概 要

根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡要概述如下：

一、借款人評(píng)價(jià) 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“××× ×”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。四川××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)

永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/ m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入 13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬元；

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專款專用，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評(píng)價(jià)

一、借款人概況

并通過了“ 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000 萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場(chǎng)的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。四川××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。

三、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析：

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元)項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 流動(dòng)比率（%）255% 157% 速動(dòng)比率（%）112% 77%

（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析：

下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表(單位:萬元)項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)增長絕對(duì)數(shù) 16390 9798-5463 增長百分比 2686% 57%-20% 負(fù)債增長絕對(duì)數(shù) 14990 10442-11960 增長百分比 149900% 69%-47% 權(quán)益增長絕對(duì)數(shù) 1400-644 6496 增長百分比 233%-32% 479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。

（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析

項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7 流動(dòng)比率（%）255% 157% 速動(dòng)比率（%）112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。

（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：

通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表 單位：萬元

項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482

一、流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172

一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0

二、長期負(fù)債 15000 15000 0

二、長期投資 0 0 0

三、固定資產(chǎn) 0 124 158

三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0

四、無形及遞延資產(chǎn)-14-5 4 未分配利潤 0-644 5852 變動(dòng)說明:

1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。

2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。

4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。

5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。單位：萬元

項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0-644 5852 銷售利潤率(%)0-806.56% 27.82% 總資產(chǎn)利潤率 0-2.4% 27.43% 凈資產(chǎn)利潤率 0-47.42% 74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 148.32% 成本費(fèi)用利潤率 0 0 34.93% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司 2002年9月末利潤表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬元，占整個(gè)銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “××××”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營銷能力和償還債務(wù)的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項(xiàng)目 行次 金 額 2000年 2001年 2002年9月

一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4-16002-7940 16152

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10-137-11

三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評(píng)價(jià)

該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：

項(xiàng) 目 存款 貸款 備 注

工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息 ×行×支行 142 0 ×行××支行 318 2000 無拖欠本息 ××營業(yè)部 92 0 ××銀行 1001 0 ××納稅專戶 130 0 合 計(jì) 2240 9000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，四川××房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國人民銀行××分行營業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。

八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“××××”高檔住宅小區(qū)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

一、項(xiàng)目建設(shè)必要性

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。

該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率 53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用××××多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。

成都市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅A 225 10 2.48% 聯(lián)排別墅C 239 137 34.00% 聯(lián)排別墅E 264 164 40.69% 聯(lián)排別墅L 298 8 1.99% 雙復(fù)式別墅N1 160 42 10.42% 雙復(fù)式別墅N2 185 42 10.42% 合計(jì) 403 100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡介如下：

1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。

3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。

4、整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有：

成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》；

成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；

成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號(hào)《國有土地使用權(quán)出讓合同》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 成都市國土局：成國用2001字第××號(hào)《國有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市建委：××，××,××, ××, ××, ××,××號(hào)《施工許可證》。

成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。

小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)

“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。

小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。

五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。

新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)

工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米）成都市××區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 成都市××建筑工程公司15,435 成都市××區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí) 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

“××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。

工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為，四川××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。

第四章 市場(chǎng)評(píng)估

一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。

中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長 59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。

2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。

2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 年12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。

據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表

表4-1 單位：萬平方米 名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面積 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅銷售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷售額（億元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表

表4-2 單位：萬平米 名 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商業(yè)營業(yè)用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商業(yè)營業(yè)用房空置面積 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78 從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。

在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加 23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭激烈。成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表4－3。表4-3 成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房價(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

成都市商業(yè)用房價(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）

（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：

2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產(chǎn)投資額的 75.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。

上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，達(dá)112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。

與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達(dá)401.1萬平方米，增長1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。

今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東

至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?；Ｔ缙陧?xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形

成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。

總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。

根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來說合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭力。

由于能購買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

1、項(xiàng)目基本情況

××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。

根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。

2、售價(jià)的確定

本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過程如下詳見附表）：（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：5391元/平方米

（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為：4183元/平方米 ３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果

根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測(cè)表

序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷售金額(萬元)備注 1 聯(lián)排別墅銷售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319戶 2 復(fù)式別墅銷售收入 14490 4183.00 6061.17 84戶 合 計(jì) 49527.78 403戶

4、銷售期的選定

根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表：

銷售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

五、項(xiàng)目分析

1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)：

A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨(dú)特的賣點(diǎn)。

C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。

D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。××的品牌就是對(duì)其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)：

A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。Ｂ.雖然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。

C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。

E.該項(xiàng)目主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多?！啊痢痢痢痢表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。

第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據(jù)

1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。

2、評(píng)估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。

（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。投資估算明細(xì)表 單位：萬元；平方米

序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資% 備注 工程量 單位指標(biāo)

合計(jì) 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(該指標(biāo)不含營業(yè)稅費(fèi)）一 土地費(fèi)用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 凈地 土地使用費(fèi) 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費(fèi) 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按實(shí)際支出 4 土地出讓金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同 二 前期工程費(fèi) 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘測(cè)費(fèi) 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 3 可研報(bào)告費(fèi) 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 4 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 開口占道費(fèi) 84.00 米 28 3.00 0.21% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6 小區(qū)招標(biāo) 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按實(shí)際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費(fèi) 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 1 建安工程費(fèi) 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1 聯(lián)排別墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.1 主體土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.2 初裝費(fèi)用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.3 給排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.4 照明系統(tǒng) 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.5 弱電系統(tǒng) 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2 復(fù)式別墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.1 主體土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.2 初裝費(fèi)用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.3 給排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.4 照明系統(tǒng) 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.5 弱電系統(tǒng) 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 附屬工程費(fèi) 1453.06平方米 4930 3.58% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3 室外工程費(fèi) 3365.30 8.29% 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

四 其他費(fèi)用 95.12 萬平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六 管理費(fèi)用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平七 銷售費(fèi)用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1922.23 萬元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期國庫券利率加融資費(fèi)率計(jì) 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 從2000年9月簽合同次月開始計(jì)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用）

九 不可預(yù)見費(fèi) 462.22 萬元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì) 十 相關(guān)報(bào)建集資費(fèi) 1635.17 萬平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 綜合報(bào)建費(fèi) 1331.65 萬平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 自來水集資貼費(fèi) 100.00 萬元 0.25% 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。電貼費(fèi) 44.33 戶 403 1100.00 0.11% 戶表工程。天然氣集資費(fèi) 159.19 戶 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。(三)投資估算說明

1、土地費(fèi)用

按企業(yè)與××國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬元計(jì)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬元。

2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88 萬元。

3、房屋開發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)

建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計(jì)算，小區(qū)附屬工程1453.06萬元，其中文化活動(dòng)中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球場(chǎng)19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。(2)室外工程費(fèi)

按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià)3365.30萬元，其中土石方及場(chǎng)平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬元、弱電系統(tǒng)277.18萬元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。

4、管理費(fèi)用

包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬元。

5、銷售費(fèi)用

系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取，合計(jì)為1485.83萬元。

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用

主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)間成本，按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率確定按4%計(jì)算)，時(shí)間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為1922.23萬元。

7、不可預(yù)見費(fèi)用

是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,合計(jì)462.22萬元。

8、其他費(fèi)用

主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算，合計(jì)為95.12萬元。

9、相關(guān)費(fèi)稅

(1)按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為1331.65萬元。(2)自來水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬元。

以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為1635.17萬元。

二、投資來源及籌資評(píng)價(jià)

項(xiàng)目總投資約40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元；該項(xiàng)目投資來源為：企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測(cè)算詳見第四章。

根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：

截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬元，××集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計(jì)為12478.55萬元，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。

三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)

依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月— 2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月以前為購買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為16693萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。

四、有關(guān)說明

本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件：

1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；

2、初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化；

3、國家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無大的調(diào)整；

4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定

1.本次項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。

2.經(jīng)營期總收入的測(cè)算以其可售面積及平均售價(jià)為依據(jù)，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。3.經(jīng)營期成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè)

(1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計(jì)算，所得

第六章 償債能力評(píng)估 稅按33%計(jì)提。

(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用)。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說明。4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算假設(shè)條件

(1)國家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。

(2)成都市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。

(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷售完畢。5.特殊處理

因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)

經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為：

表6-1 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注 利潤總額 6131.60 萬元 凈利潤 4108.17 萬元 總成本利潤率 15.11 % 銷售凈利潤率 8.29 %

二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析

經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見評(píng)估主表2)： 1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%； 2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為3341.04萬元； 3.動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。

三、資金來源與運(yùn)用分析

根據(jù)第五章投資來源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見評(píng)估主表1。

四、項(xiàng)目償債能力評(píng)估

項(xiàng)目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目借款償還期0.97年； 項(xiàng)目借款綜合保證比3.41。

五、項(xiàng)目敏感性分析(一)盈虧平衡分析

因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)：

開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn)= [1-(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]×平均單價(jià)

通過計(jì)算當(dāng)銷售面積達(dá)到82630.58m2時(shí)或銷售面積達(dá)到建筑面積的86.87%就可收回靜態(tài)投資。或者在項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價(jià)為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)單因素敏感性分析

本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。

從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“××××”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬元）項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果

總收入 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41 項(xiàng)目總投資+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 項(xiàng)目總投資-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售價(jià)+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售價(jià)-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(一)定量分析

經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6是界限值。以銷售面積比例計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為 86.87%。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)的全資子公司，××××集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國具有較高的知名度。依托于××××集團(tuán)，四川××房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“××××”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。

2、投資方面

“××××”項(xiàng)目的總投資為40573.09萬元，本次測(cè)算其貸款額度為5383.08萬元，企業(yè)自籌資金合計(jì)為12478.55萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。該項(xiàng)目全部銷售收入為49527.78萬元，至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。

3、市場(chǎng)方面

本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目償債能力較強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

A.該項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，在其所在區(qū)域定位較高，售價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時(shí) “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。

B.該項(xiàng)目與“××園”、“×花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。

4、工程進(jìn)度方面

該項(xiàng)目開工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我×規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。

二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中分配利潤為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià)

四川××房地產(chǎn)有限公司已在×行開設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項(xiàng)目在銷售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。

5000萬元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 5.31%，期限以1年計(jì)算，×行可取得265.5萬元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生）。如該項(xiàng)目成功開發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為×行帶來1.8億元的按揭資源。（此頁以下無正文）聯(lián)排別墅比較案例簡況表 評(píng)估主表3 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí)例D 名 稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園

地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西 交易時(shí)間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2）5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車 一般，有22、52、路公交車 通達(dá)，有16、306路公交車 通達(dá)，有52、77路公交車

自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 1-1．1 0．98 1．5 0.47 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶

聯(lián)排別墅比較案例修正表

（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個(gè)別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價(jià) 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 復(fù)式別墅比較案例簡況表 評(píng)估主表4 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名 稱 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園

地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線 交易時(shí)間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 通達(dá)，有54、96路公交車

自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 一般 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 1.3 0．9 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 復(fù)式別墅比較案例修正表

（元/平方米）案例可比單價(jià)修正因素 A B C 4300 4180 4100 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個(gè)別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準(zhǔn)單價(jià) 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 錄

一、企業(yè)資料

1、業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告；

3、近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

4、大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

5、企業(yè)基本情況介紹；

6、已投入資金證明； 6．

1、投入資金明細(xì)表;6．

2、土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．

3、設(shè)計(jì)費(fèi)部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．

4、報(bào)建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,892.97元;6．

5、綠化工程費(fèi)部分，憑證23份，金額3,124,005.35元； 6．

6、會(huì)所設(shè)施費(fèi)部分，憑證34份，金額3,642,195.85元； 6．

7、建安之土建及水電工程費(fèi)部分，憑證34份，金額3,303,535.60元； 6．

8、預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；

6．9、預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元； 6．

10、預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元； 6．

11、預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元； 6．

12、預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元； 6．

13、2002年廣告費(fèi)用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對(duì)帳單清單）；

8、項(xiàng)目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；

9、戶型明細(xì)表；

10、地質(zhì)說明1份；

11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

12、“河濱印象”

1、2期地勘報(bào)告各1份；

13、“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。

二、項(xiàng)目資料

1、可行性研究報(bào)告；

2、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；

3、定點(diǎn)通知書；

4、規(guī)劃紅線圖；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

6、國土使用權(quán)證；

7、土地出讓合同；

8、聯(lián)建協(xié)議；

9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

10、施工許可證；

11、規(guī)劃總平面圖；

12、中標(biāo)通知書（5份）

13、工程進(jìn)度計(jì)劃表；

14、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實(shí)力簡介；

15、合同清單；

15．1、武侯人防地界圍墻合同； 15．

2、省地質(zhì)勘察院一期勘察合同； 15．

3、機(jī)械部二勘院二期勘察合同； 15．

4、中機(jī)勘設(shè)院20#樓施工勘察合同；

15．5、省地質(zhì)勘察院43-49#樓施工階段勘察合同； 15．

6、省地質(zhì)勘察院5#、7#樓噴錨支護(hù)合同； 15．

7、市勘察院二期測(cè)繪合同； 15．

8、市勘測(cè)院幼兒園放線測(cè)量合同；

15．9、新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司新增修改設(shè)計(jì)合同；

15．10、北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同； 15．

11、新加坡/華宇設(shè)計(jì)公司修改設(shè)計(jì)費(fèi)合同； 15．

12、江歡成設(shè)計(jì)所方案設(shè)計(jì)合同；

15．13、華宇設(shè)計(jì)事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計(jì)合同； 15．

14、市工程咨詢公司編制可行性報(bào)告合同； 15．

15、市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評(píng)價(jià)合同； 15．

16、規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同； 15．

17、新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司小區(qū)初設(shè)合同； 15．

18、精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同；

15．19、成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報(bào)告； 15．20、10KV電纜專線工程安施合同； 15．

21、10KV電纜專線工程安施合同補(bǔ)充合同； 15．

22、成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議； 15．

23、電器產(chǎn)品產(chǎn)品購銷合同（變壓器）； 15．

24、室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）； 15．

25、弱電工程合同P-01-008； 15．

26、室外弱電工程合同電裝-061； 15．

27、游泳池設(shè)備供貨合同；

15．28、德國PJX/T停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)及MJX/R門禁管理系統(tǒng)合同

估價(jià)師心得

項(xiàng)目背景：“××××”為×××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司四川××房地產(chǎn)有限公司于2001年1月起正式進(jìn)行開發(fā)的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川××在項(xiàng)目選址和定位上見解獨(dú)到，使××××一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為標(biāo)志性樓盤。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“××××”已取得近2.5億元的銷售佳績。

項(xiàng)目情況：“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部××區(qū)××鄉(xiāng)××村三、四組（××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.91，綠化率53%。項(xiàng)目評(píng)估概況：

本次可行性研究分為概述、借款人評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)價(jià)、投資籌資評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、評(píng)估結(jié)論八部分。由于四川××房地產(chǎn)有限公司為××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司，在×行××支行開有一般結(jié)算帳戶，截止評(píng)估日均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生，貸款信用良好。自籌資金比例達(dá)到×行規(guī)定的要求其剩余部分資金依靠銷售回款，至評(píng)估基準(zhǔn)日項(xiàng)目銷售已接近50%。至評(píng)估基準(zhǔn)日土建工程已基本完工，目前正在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程能夠保證按期完工。該項(xiàng)目由其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。如該項(xiàng)目成功開發(fā)，×行可取得363.77萬元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生），預(yù)計(jì)將會(huì)為×行帶來17250萬元的按揭資源。

四川××管理制度完善，帳目清楚，公司對(duì)于評(píng)估工作積極配合，整個(gè)評(píng)估過程快速順暢連貫。項(xiàng)目難點(diǎn)：

1、總投資的核算。

截止評(píng)估日，估價(jià)對(duì)象主體已基本完工，正在進(jìn)行小區(qū)綠化和配套設(shè)施建設(shè)，已投入資金近4億元，涉及帳目繁多，其核算成為難點(diǎn)之一。估價(jià)人員針對(duì)這一特殊情況采取抽樣的辦法進(jìn)行核實(shí)。

2、售價(jià)的預(yù)測(cè)。

由于“××××”為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)，售價(jià)和銷售收入回籠的預(yù)測(cè)是整個(gè)項(xiàng)目的難點(diǎn)，將對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力和償債能力產(chǎn)生決定性影響，在測(cè)算過程中我們作了如下處理：

A、個(gè)別因素的修正。“××××”的主力戶型為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅。按照成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，別墅的售價(jià)應(yīng)為獨(dú)幢別墅高于聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅高于復(fù)式別墅。由于兩種戶型在采光、居住舒適度等方面有很大的不同，在確定兩種戶型的售價(jià)時(shí)，分別選取了兩種戶型的交易實(shí)例進(jìn)行修正。同時(shí)純別墅區(qū)居住層次單一，優(yōu)越舒適的小區(qū)環(huán)境更易營造，由于“××××”為首例純別墅區(qū)，估價(jià)對(duì)象同所選交易實(shí)例相比在小區(qū)環(huán)境上更具優(yōu)越性，估價(jià)時(shí)特別考慮了這一因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

B、區(qū)域因素的修正。成都市的高檔別墅主要集中在城南及城西，城南、城西的發(fā)展已

成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”地處城東所在區(qū)域目前還沒有同檔次的樓盤，因此選取的案例主要為城西或城南的，因此區(qū)域因素的修正是一大難點(diǎn)。估價(jià)人員在進(jìn)行區(qū)域因素的修正時(shí)對(duì)“××××”周邊未來3年的規(guī)劃、市政設(shè)施的建設(shè)、在建將建的樓盤進(jìn)行了調(diào)查了解，在進(jìn)行區(qū)域因素時(shí)不僅考慮了目前的不完善對(duì)房價(jià)的影響，也考慮了將來周邊環(huán)境的改善對(duì)房價(jià)的提升作用。

3、市場(chǎng)定位

“××××”為成都東面首個(gè)純別墅區(qū)，在建時(shí)周邊沒有同類型物業(yè)，多為電梯及多層

公寓樓，中檔居住小區(qū)居多。四川××選址在該地修建高檔別墅區(qū)的市場(chǎng)定位是否具有可行性為估價(jià)人員提出了難題。估價(jià)人員通過對(duì)“××××” 的周邊環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查，“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，四川大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前成都市房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)××路、××路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。同時(shí)，沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升。整個(gè)成都市向東南方向發(fā)展已成為一種趨勢(shì)也逐漸被消費(fèi)群體所認(rèn)可，東南面成為未來幾年內(nèi)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。因此估價(jià)人員認(rèn)為四川××在選址上具有可行性。

在消費(fèi)群體方面，“××××”定價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群或二次置業(yè)者。成都作為一個(gè)內(nèi)陸城市是否對(duì)高價(jià)位的房產(chǎn)具有如此大的吸納能力，估價(jià)人員就成都市居民和外來人口的收入狀況進(jìn)行了調(diào)查，也收集了同類型別墅的銷售情況，答案均讓人樂觀。因此估價(jià)人員最終評(píng)定四川××的市場(chǎng)定位可行，同時(shí)也針對(duì)其價(jià)格定位較高的特殊性，為了盡可能的降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)四川××提出了關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)的建議。

評(píng) 析

本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。

第五篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

用 款 申 請(qǐng)

一、企業(yè)基本情況

華鐵鐵路建設(shè)工程集團(tuán)第一工程有限公司（以下簡稱華鐵一建）成立于2011年3月，是華鐵鐵路建設(shè)工程集團(tuán)下屬的全資公司。法人代表趙茂國，注冊(cè)資本10000萬元，公司主營建筑施工工程，是一家集鐵路、隧道、橋梁、房建施工于一體的集團(tuán)公司。公司擁有各類高級(jí)工程技術(shù)人員600余人。目前，正在建設(shè)的國家重點(diǎn)工程“內(nèi)蒙古諾門罕清潔煤有限公司年產(chǎn)150萬噸褐煤低溫?zé)峤饨褂图託涠嗦?lián)產(chǎn)循環(huán)示范項(xiàng)目”，總投資20億。在省內(nèi)的建筑施工項(xiàng)目有：河南嵩縣15萬㎡“富達(dá)花園項(xiàng)目”、陜縣22萬㎡“君臨國際”建設(shè)項(xiàng)目、山東成武縣20萬㎡“富達(dá)東方城”項(xiàng)目、商丘市總投資月20億人民幣睢陽區(qū)周園村、相廟村城中村改造開發(fā)項(xiàng)目，年企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值30億，利潤10億元人民幣。

公司因于2011年3月5日與河南榮博建筑工程有限公司合作共同投資的“三門峽市新區(qū)土地整理投資項(xiàng)目”。目前已完成投資8000萬元，整理出土地800余畝，尚有200余畝土地正在緊張整理之中，因項(xiàng)目運(yùn)作仍需大量資金投入，特向貴行申請(qǐng)借款二億元人民幣用于該項(xiàng)目后期費(fèi)用。

在近1年的工程建設(shè)中，在市場(chǎng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，“華鐵一建”已取得近2.5億元的佳績。截止2011年12月，公司資產(chǎn)總額為 萬元，負(fù)債總額為 萬元，所有者權(quán)益為 萬元。

在 支行開有一般結(jié)算帳戶。截止 年 月 日，在 存款余額為 萬元；企業(yè)無不良信用記錄。

通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，本企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)

“門峽市新區(qū)土地整理項(xiàng)目”,位于峽高鐵站

地處新區(qū)下陳東村境內(nèi)，內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。

三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/ m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。

四、投資籌資評(píng)價(jià)

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入 13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截

止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%；

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬元

4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。

七、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理

工作。

二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場(chǎng)定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。

隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中

在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來說合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭力。