第一篇：商品房交付疑難問(wèn)題研究

商品房交付疑難問(wèn)題研究

在商品房買賣中，開(kāi)發(fā)商交房和買受人收房是商品交付的重要環(huán)節(jié)，雙方容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的情況一是開(kāi)發(fā)商在合同規(guī)定的期限內(nèi)通知交房，購(gòu)房人認(rèn)為房屋未達(dá)到交付條件而拒絕收房；二是購(gòu)房人收房后認(rèn)為房屋不符合交付條件而主張開(kāi)發(fā)商按遲延交房承擔(dān)違約金。

那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購(gòu)房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無(wú)效交付，視為沒(méi)有交付呢？

一、有關(guān)“商品房交付條件”的法律規(guī)定

國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！钡谒氖艞l：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！?/p>

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

廣東省建設(shè)廳在《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該建設(shè)單位已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

二、商品房的單體驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而該條并未規(guī)定驗(yàn)收合格系單體驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收，同時(shí)，該《條例》第十八條規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但并未規(guī)定未經(jīng)綜合驗(yàn)收不得交付。此規(guī)定僅為管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且國(guó)務(wù)院《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已經(jīng)取消了綜合驗(yàn)收的審批程序。因此，房屋經(jīng)單體驗(yàn)收合格后即可以交付使用。

三、關(guān)于“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”問(wèn)題

國(guó)務(wù)院2000年發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！睆纳鲜鰢?guó)務(wù)院發(fā)布的法規(guī)可以判斷建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的主體是建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、勘察等五家單位，而不是工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。因此，五家單位對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并按照行政主管部門的要求在《建設(shè)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書》中簽字蓋章確認(rèn)該工程已達(dá)到上述驗(yàn)收合格條件的，應(yīng)認(rèn)定為“經(jīng)驗(yàn)收合格”。

另外，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！苯ㄔO(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第九條也規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！睆纳鲜鰢?guó)務(wù)院的法規(guī)和建設(shè)部的規(guī)章可見(jiàn)，行政機(jī)關(guān)對(duì)工程質(zhì)量的管理行使的只是監(jiān)督備案管理職能，即取得竣工驗(yàn)收的備案回執(zhí)就符合“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”了。

四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售合同明確約定了房地產(chǎn)交付條件，預(yù)售方在未達(dá)到合同約定的交付條件的情況交付房地產(chǎn)的，買方有權(quán)拒絕接受交付，并有權(quán)要求預(yù)售方承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任?！渡钲谑薪ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十六第二款規(guī)定，房屋建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格，并取得消防、電梯、燃?xì)饪⒐を?yàn)收合格證明或者準(zhǔn)許使用文件后，方可投入使用?？梢?jiàn)，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格證書為判斷標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商在取得上述四項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證后交付房地產(chǎn)，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認(rèn)交付行為無(wú)效，因?yàn)橘I賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權(quán)要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時(shí)間使房地產(chǎn)具備約定的交付條件的，應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

筆者顏宇丹律師認(rèn)為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強(qiáng)制性的交付條件。從以上深圳中級(jí)法院的規(guī)定來(lái)看，在深圳地區(qū)，取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ趟捻?xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個(gè)交付條件，購(gòu)房人可以拒絕收房并據(jù)此要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約金，即使購(gòu)房人已收房，開(kāi)發(fā)商的交付行為也因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，屬于無(wú)效交付，購(gòu)房人仍可主張開(kāi)發(fā)商遲延交房的違約責(zé)任。

五、商品房交付時(shí)的質(zhì)量問(wèn)題是否能拒絕收房

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

筆者顏宇丹律師認(rèn)為，因質(zhì)量問(wèn)題只有兩種情況下，購(gòu)房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，第二種是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請(qǐng)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定；未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，購(gòu)房人不能以此拒絕接收房屋。

第二篇：商品房交付條件及程序

商品房交付條件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。

二、商品房交付的條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六、三十七條規(guī)定，不得將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 第十六條規(guī)定，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

根據(jù)上述規(guī)定，商品房交付必須是經(jīng)驗(yàn)收合格的，直觀的反映在應(yīng)具備《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容，還反映規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人可以安心接收入住。

法律法規(guī)如此規(guī)定的目的是，希望通過(guò)工程建設(shè)過(guò)程中竣工驗(yàn)收這最后一道環(huán)節(jié)，防止不合格工程流入社會(huì)，給用戶和其他人的生命與財(cái)產(chǎn)造成損害。

二、商品房交付的程序。

《商品房買賣合同》示范文本第11條規(guī)定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。這一條對(duì)商品房交付的程序作了一些大概的規(guī)定，也明確了交付時(shí)必須書面通知買受人。根據(jù)實(shí)踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進(jìn)行：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知，這一通知一般表現(xiàn)為以特快專遞郵寄的《入住通知書》或《交房通知書》。

2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。

3、買受人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購(gòu)買商品房并填寫驗(yàn)房單。

如果商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問(wèn)題或存在解除購(gòu)房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； 如果若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問(wèn)題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。

5、買受人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。

6、買受人從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。

7、買受人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。

由于我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房交付的具體程序并無(wú)明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在入住通知中寫明入住程序，但由于開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)在入住通知書中對(duì)交房的程序作一些不利于買受人的約定。比如，開(kāi)發(fā)商以掛號(hào)信的方式寄出入住通知書，但通知書中同時(shí)規(guī)定在某年某月某日之前去辦理交接手續(xù)，而實(shí)際上該日期卻距離發(fā)出入伙通知書的日期很短，待買受人收到通知書時(shí)，往往時(shí)間很短，來(lái)不及準(zhǔn)備相應(yīng)材料去辦理交接手續(xù)，從而導(dǎo)致買受人違約，開(kāi)發(fā)商則以此為借口對(duì)商品房的一些瑕疵推脫責(zé)任。又比如，有的入伙通知書中往往還要求業(yè)主先預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、管道煤氣開(kāi)通費(fèi)，產(chǎn)權(quán)證辦理費(fèi)用甚至某些稅費(fèi)等等，對(duì)有些不合理的條件我們應(yīng)在商品房買賣合同中作出明確規(guī)定，防止因約定不明確而產(chǎn)生某些糾紛。

商品房要交付必須滿足那些條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。我們都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付條件”，那么如何界定關(guān)于

“商品房交付條件”的法律概念和相關(guān)規(guī)定。即在當(dāng)前的法律法規(guī)的框架下，應(yīng)當(dāng)如何正確理解“商品房交付條件”，也就是商品房交房到底應(yīng)該具備什么樣的條件。就目前我國(guó)在此問(wèn)題上的相關(guān)法律規(guī)定而言，基本如下：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不

合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起

30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下

列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃 《商品房銷售管理辦法》 第30條，第40條

《工程建設(shè)質(zhì)量管理?xiàng)l例》 第16條第一款

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》 第4.7.8.《建設(shè)項(xiàng)目壞境保護(hù)條例》第23條 《中華人民共和國(guó)建筑法》 第61條

《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》 第33條

《中華人民共和國(guó)消防法》第40條

結(jié)論：通過(guò)驗(yàn)收合格或綜合驗(yàn)收合格，并取得相關(guān)文件。1.建設(shè)局驗(yàn)收備案，2.規(guī)劃局驗(yàn)收，3.環(huán)保驗(yàn)收，4.消防驗(yàn)收。

房交付條件

期房的交付，最好約定一個(gè)雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。目前國(guó)家發(fā)布的合同范本中僅規(guī)定了以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開(kāi)發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2種、第3種或第4種，則都以開(kāi)發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證或相應(yīng)的證書，就具備了合同約定的交付條件......商品房的交付方式

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由商品房買受人承擔(dān)；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

由如上司法解釋可知，對(duì)于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)事人對(duì)商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實(shí)踐中，“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對(duì)房屋的交付使用。

房屋質(zhì)量不合格

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！爆F(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格，北京市則將規(guī)劃驗(yàn)收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。

配套設(shè)施遲延或者交付不能配套

基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等。基礎(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)。銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

裝飾和設(shè)備不合約定

交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：

1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格；

2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差；

3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。出賣人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買受人可以拒絕接受房屋；未提供“兩書”時(shí)，有判例認(rèn)為：“兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。

遲延交付房屋

根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外?！爱?dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮

1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到；

2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；

3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

第三篇：商品房交付定義及延期交付類型

一、商品房交付定義：

商品房的交付，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。

二、延遲交付的主要類型：

1、商品房未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格；

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用；

2、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施不齊全或不能配套；

基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)。銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

3、裝修和設(shè)備不符合約定；

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、房屋存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?，“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

5、房屋相關(guān)資料證件不齊全； 房屋交付需具備以下證件：《竣工驗(yàn)收備案表》、《房產(chǎn)面積測(cè)繪報(bào)告》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《永久用水證明》、《永久用電證明》、《防雷驗(yàn)收合格證》、《電梯驗(yàn)收合格證》、《燃?xì)怛?yàn)收證明》、《環(huán)保驗(yàn)收合格證》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《消防驗(yàn)收合格證或意見(jiàn)書》、《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。

第四篇：新建住宅商品房準(zhǔn)許交付管理辦法

關(guān)于貫徹市建委就進(jìn)一步加強(qiáng)天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用工作有關(guān)要求的的通知

為進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)我區(qū)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用工作的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)廣大群眾的合法利益，根據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅商品房，在交付使用前，必須領(lǐng)取由區(qū)建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證。

二、建立準(zhǔn)入預(yù)審制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目銷售合同約定入住期六十日前應(yīng)當(dāng)向區(qū)建設(shè)行政管理部門提出辦理準(zhǔn)入證預(yù)審申請(qǐng)，由區(qū)建設(shè)行政管理部門統(tǒng)一安排預(yù)審。準(zhǔn)入預(yù)審至少每半月召開(kāi)一次，原則上在建設(shè)項(xiàng)目交付使用日期前40—50天進(jìn)行。預(yù)審會(huì)需有各配套部門及涉及準(zhǔn)許交付的驗(yàn)收管理部門參加。預(yù)審主要針對(duì)項(xiàng)目配套及工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合審查，對(duì)項(xiàng)目是否可以如期竣工進(jìn)行測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)結(jié)果作為辦理交付使用證的重要依據(jù)之一。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目入住十五日前，到區(qū)建設(shè)行政主管部門正式申請(qǐng)辦理住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證。發(fā)證機(jī)關(guān)要通過(guò)媒體對(duì)擬批準(zhǔn)準(zhǔn)入的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行公示，公示期七天。在公示期內(nèi)無(wú)群眾或相關(guān)管理部門提出異議，方可核發(fā)住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證。住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證按幢發(fā)放。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許交付使用 證應(yīng)當(dāng)提供以下材料：

（一）由區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

（二）由區(qū)規(guī)劃部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

（三）由區(qū)水務(wù)部門、供電部門、供氣部門、供熱部門、市政管理部門出具的供水、供電、供氣、供熱、雨污排水等配套證明；

（四）非經(jīng)營(yíng)性公建由區(qū)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)出具配套證明。

五、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的專項(xiàng)配套工程竣工后，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)之日起七個(gè)工作日內(nèi)完成驗(yàn)收，并在三個(gè)工作日內(nèi)出具配套證明。

六、各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目施工和配套工程進(jìn)展情況，審查項(xiàng)目入住條件。如果項(xiàng)目不能按合同約定時(shí)間如期交付使用的，區(qū)建設(shè)行政管理部門要責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提前通知業(yè)主延期辦理入住手續(xù)，并通報(bào)各管理部門、專業(yè)配套部門協(xié)同把關(guān)。企業(yè)以任何方式允許業(yè)主入住均被視為違法行為。區(qū)建設(shè)行政主管部門將責(zé)令整改，并根據(jù)法規(guī)給予相應(yīng)的行政處罰，處罰結(jié)果作為不良記錄上報(bào)市建設(shè)行政主管部門，并記入企業(yè)信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的將降低其資質(zhì)等級(jí)或撤銷開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

七、本辦法自公布之日起執(zhí)行。

第五篇：商品房交付條件的認(rèn)識(shí)和處理

商品房交付條件的認(rèn)識(shí)和處理

房屋交付糾紛除了政府法規(guī)、政策不完善、部分開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為之外，大部分原因是由于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人不能正確地交付和接收商品房。那么，開(kāi)發(fā)商在商品房交付過(guò)程中該承擔(dān)何種義務(wù)？在商品房交付過(guò)程中又經(jīng)常出現(xiàn)哪些問(wèn)題？作為交付雙方究竟如何協(xié)商解決，以減少交付糾紛的發(fā)生？

一、開(kāi)發(fā)商在商品房交付過(guò)程中的4大義務(wù)

義務(wù)一：將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人?！?/p>

“將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人”包含兩層含義：

1.開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人交付符合交付使用條件的商品房，這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。

目前來(lái)說(shuō)，《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)中制定了相應(yīng)的商品房交付應(yīng)具備的法定條件，但總的來(lái)說(shuō)，這些規(guī)定尚不夠具體明確，實(shí)踐中，對(duì)于商品房交付使用條件主要根據(jù)合同約定。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人交付商品房，合同約定的交付使用條件一般包括：

①商品房的面積、戶型、尺寸、朝向； ②商品房的裝飾、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； ③上下水、電、燃?xì)?、暖氣等?/p>

④小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等配套設(shè)施，上述各項(xiàng)均應(yīng)具備交付使用條件。

2.開(kāi)發(fā)商還有義務(wù)按期向購(gòu)房人交付商品房。

開(kāi)發(fā)商未能按期交付的，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；超過(guò)合同約定的期限，開(kāi)發(fā)商仍不能交付商品房的，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。

義務(wù)二：向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件(注意：是原件，而不是復(fù)印件)及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)

1.開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件。

根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第四條“工程

竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)負(fù)責(zé)組織實(shí)施?！?/p>

根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案。備案機(jī)關(guān)收到開(kāi)發(fā)商報(bào)送的齊全的竣工驗(yàn)收備案文件后，向其發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

根據(jù)以上規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的文件就是由市建委頒發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。

2.開(kāi)發(fā)商交付商品房時(shí)，還應(yīng)向購(gòu)房人出示該商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！?/p>

對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來(lái)的，商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)對(duì)面積差異根據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算；另外，物業(yè)管理公司也是依據(jù)商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)收取物業(yè)管理費(fèi)的。

義務(wù)三：向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》

根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。”

開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，若未向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

義務(wù)四：通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向購(gòu)房人發(fā)出《入住通知書》，書面通知購(gòu)房人前來(lái)接收房屋?！度胱⊥ㄖ獣芬话銘?yīng)包括以下內(nèi)容：

① 辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)； ② 購(gòu)房人需攜帶的文件、資料； ③ 購(gòu)房人需交納費(fèi)用的說(shuō)明； ④ 提醒購(gòu)房人因購(gòu)房人自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果； ⑤ 基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)。

《入住通知書》以掛號(hào)信或特快專遞的形式發(fā)出為宜。購(gòu)房人在入住通知書規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織相關(guān)人員配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋。查驗(yàn)房屋符合合同約定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與購(gòu)房人簽署《交付合驗(yàn)單》；查驗(yàn)房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)請(qǐng)購(gòu)房人填寫《返修單》，組織人員及時(shí)返修并將返修結(jié)果通知購(gòu)房人。

二、商品房交付過(guò)程中的問(wèn)題及其解決方法

1、收到“毛病房”怎么辦？

這里所說(shuō)的“毛病房”包括兩個(gè)方面，一是商品房存在質(zhì)量瑕疵，二是商品房存在權(quán)利瑕疵。

（1）商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在問(wèn)題。目前，商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房人以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。

購(gòu)房人能否以此為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。

若合同中沒(méi)有明確約定，根據(jù)《合同法》第一百四十八條“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！?/p>

《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，購(gòu)房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商對(duì)于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給購(gòu)房人造成損失的，開(kāi)發(fā)商還須向購(gòu)房人賠償損失。

（2）商品房存在權(quán)利瑕疵是指交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

《合同法》第一百五十條規(guī)定'出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)?！?/p>

《合同法》第一百五十一條規(guī)定“買受人訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo) 的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條的義務(wù)?！?/p>

因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付的商品房存在抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，若開(kāi)發(fā)商在銷售該商品房時(shí)未明確告知已設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，商品房交付時(shí)該瑕疵仍然存在的，購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。

2、入住時(shí)沒(méi)交配套費(fèi)、管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商不給鑰匙怎么辦？

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商將商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購(gòu)房人從物業(yè)管理公司領(lǐng)取 房屋鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購(gòu)房人是否交納物業(yè)管理費(fèi)作為領(lǐng)取房屋鑰匙的前提，由此也產(chǎn)生了大量糾紛。

首先開(kāi)發(fā)商的做法是錯(cuò)誤的。合理的配套費(fèi)是應(yīng)當(dāng)交納的，但如果雙方合同沒(méi)有約定要交納配套費(fèi)，開(kāi)發(fā)商就不能將此作為領(lǐng)取鑰匙的前提條件。因?yàn)橘?gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并依據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商支付了房?jī)r(jià)款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同的約定向購(gòu)房人交付商品房(即交付房屋鑰匙)。從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司只是開(kāi)發(fā)商的代理人，購(gòu)房人只要不存在合同中約定的開(kāi)發(fā)商可拒絕交付房屋的情形，物業(yè)管理公司就不能拒絕向購(gòu)房人交付房屋鑰匙。

對(duì)于管理費(fèi)。物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)是基于《房屋使用、維修、管理公約》和《物業(yè)管理委托合同》，購(gòu)房人不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可依據(jù)上述合約的相關(guān)條款，追究購(gòu)房人相應(yīng)的法律責(zé)任，而不能以此為由拒絕向購(gòu)房人交付房屋鑰匙。

3、購(gòu)房人未按規(guī)定時(shí)間辦理入住怎么辦？

在不少項(xiàng)目中，購(gòu)房人因自身原因，未按入住通知書規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入住手續(xù)，致使商品房未能按期交付，雙方對(duì)此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)以及商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，由此產(chǎn)生了糾紛。

依據(jù)《合同法》第一百四十二條規(guī)定“標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

因此，因購(gòu)房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購(gòu)房人承擔(dān)。為減少因此而發(fā)生的糾紛，建議開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)與購(gòu)房人進(jìn)行明確約定。

4、交付通知的問(wèn)題。

書面通知與口頭通知，首先發(fā)出該通知的時(shí)間要在房屋交付期限之內(nèi)，其次該通知必須是書面形式，最后是發(fā)出該通知的時(shí)候，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備。如果是僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無(wú)效的通知，購(gòu)房者可以不予接受，由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

后續(xù)問(wèn)題，律師解答：

房屋交付準(zhǔn)備條件

在商品房買賣合同中明確規(guī)定了商品房交付的期限和條件以及交接的手續(xù)。例如合同中明文規(guī)定：第八條，出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付的具體時(shí)間前依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列條件，即北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表并符合合同約定的商品房交付買受人使用。第十一條規(guī)定了交接的程序：商品房達(dá)到交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

例如：房屋交付時(shí)間為2002年9月30日前。因所購(gòu)買商品房為住宅，房屋交付時(shí)需要具備的文件是：

■北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；

■《住宅質(zhì)量保證書》；

■《住宅使用說(shuō)明書》。

交付過(guò)程相關(guān)程序

第一步：商品房具備合同規(guī)定的條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)書面通知買受人。

首先發(fā)出該通知的時(shí)間要在房屋交付期限之內(nèi)，其次該通知必須是書面形式，最后是發(fā)出該通知的時(shí)候，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備。如果是僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無(wú)效的通知，購(gòu)房者可以不予接受，由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

律師在此提醒購(gòu)房者，應(yīng)注意通知的有效性。

第二步：雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。而所購(gòu)買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。根據(jù)合同規(guī)定，上述文件應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者“出示”，但鑒于大多數(shù)購(gòu)房者不是房地產(chǎn)專家，很多人還是頭一次見(jiàn)到這個(gè)文件，所以律師建議購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商索要一份復(fù)印件到相關(guān)政府部門進(jìn)一步核實(shí)后比較穩(wěn)妥，而不僅僅是簡(jiǎn)單地看一眼。

律師提醒購(gòu)房者在這里應(yīng)注意的是不要急于進(jìn)行房屋實(shí)體的驗(yàn)收，而要先審查上述文件的真實(shí)性、有效性，本案則主要看北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表是否真實(shí)有效。

第三步就是實(shí)際收房了，此時(shí)應(yīng)注意的大多是建筑、裝修、裝飾方面的問(wèn)題。

有些購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)上之所以受到了損失，主要是沒(méi)有注意法律問(wèn)題而匆忙入住，如已經(jīng)超過(guò)交付日期、不具備相關(guān)文件、甚至是虛假文件等。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，如果開(kāi)發(fā)商通知入住的時(shí)候房屋不具備交付條件而購(gòu)房者實(shí)際入住就是實(shí)際接收了房屋，那么再以延遲交房來(lái)進(jìn)行索賠就比較困難，這也是本文反復(fù)強(qiáng)調(diào)通知本身的合法有效以及相關(guān)文件的真實(shí)有效的原因。更為重要的是不經(jīng)審查而匆忙入住有可能喪失退房的權(quán)利。

交付逾期如何處理

商品房買賣合同一般約定：第九條，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。

■逾期不超過(guò)90日（該日期雙方約定），自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。

■逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。

由此看來(lái)，開(kāi)發(fā)商交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，如90日之后，購(gòu)房者是可以退房的，此時(shí)的前提條件是購(gòu)房者沒(méi)有接收此房屋，如果已經(jīng)實(shí)際入住接收了房屋，那么只能接受開(kāi)發(fā)商支付違約金的補(bǔ)償方式了。