第一篇：商品房逾期交付糾紛的幾個(gè)法律問題

商品房逾期交付糾紛的幾個(gè)法律問題

作者｜江蘇淮安清浦法院課題組

閱讀提示：本文源自江蘇省淮安市清浦區(qū)人民法院課題組《關(guān)于商品房逾期交付糾紛案件的調(diào)研》。選取其中第三部分即商品房逾期交付糾紛案件審理難點(diǎn)探析，內(nèi)容涉及到交付條件的認(rèn)定、違約金數(shù)額的調(diào)整以及免責(zé)事由的認(rèn)定三大具體問題。

關(guān)于交付期限的認(rèn)定

審判實(shí)踐中，商品房逾期交付糾紛案件包括開發(fā)商在約定期限未交付和在不具備交付條件的情況下提前交付即非正確交付兩種情形。無論是哪種情形，交付期限的認(rèn)定決定著違約金計(jì)算的截止日期，直接關(guān)系到雙方當(dāng)事人的切身利益，是該類案件審理中的重點(diǎn)。具體案件中，交付期限的認(rèn)定與交付條件、房屋質(zhì)量等問題相互交織，認(rèn)定難度較大。

一、交付條件與交付期限的認(rèn)定

城市房地產(chǎn)管理法第26條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建筑法第61條也規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?？梢娫诋?dāng)前法律框架下，開發(fā)項(xiàng)目竣工后經(jīng)驗(yàn)收合格為商品房的法定交付條件，反映到書面材料上即為取得《竣工驗(yàn)收備案證書》。

當(dāng)然，開發(fā)商和買受人可以在合同中約定交付條件，但約定交付條件低于上述法定條件的應(yīng)為無效，應(yīng)以上述法定條件為交付條件；如約定條件高于法定條件的，則以約定交付條件為標(biāo)準(zhǔn)。近三年清浦法院審結(jié)的涉蘇中公司、萬誠公司、恒輝

公司、聯(lián)盛公司案件，合同中均約定交付條件為商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得《竣工驗(yàn)收備案證書》。

通常情形下，開發(fā)商將取得《竣工驗(yàn)收備案證書》或符合約定條件的商品房交付買受人，如屬于逾期交付，違約金計(jì)算至實(shí)際交付之日即可。如商品房未取得《竣工驗(yàn)收備案證書》或不符合約定條件，買受人則有權(quán)拒絕領(lǐng)取房屋。

但有些案例中開發(fā)商將并未取得《竣工驗(yàn)收備案證書》或不符合約定條件的商品房交付買受人，而買受人也同意接收商品房。案件審理時(shí)，買受人又往往以商品房并不具備交付條件為由，要求將交付期限順延至符合交付條件之日。

司法實(shí)踐之中，各地法院對此觀點(diǎn)并不一致。福建高院關(guān)于審理城市房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的意見第三十六條規(guī)定：預(yù)售的商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，但已實(shí)際交付使用，預(yù)購方以預(yù)售交付房屋不符合合格條件主張實(shí)際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持?；窗仓性旱闹笇?dǎo)意見針對此問題也認(rèn)為：商品房符合使用條件的，買受人同意接受的，視為交付。重慶市江北區(qū)人民法院判決劉某、楊某與某有限公司商品房買賣合同糾紛一案［2］則持相反觀點(diǎn)。此外，還存在買受人為早日入住或其他原因而提前領(lǐng)取商品房的情形，如吳某、張某與恒輝公司商品房銷售合同糾紛一案，［3］吳某在商品房并未取得《竣工驗(yàn)收備案證書》的情況下主動領(lǐng)取了房屋。

我們認(rèn)為，這兩種情形下，買受人明知商品房不符合交付條件而領(lǐng)取房屋并實(shí)際占有，應(yīng)視為買受人同意變更約定的交付條件，視為商品房已經(jīng)交付，違約金應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付之日。

二、房屋質(zhì)量與交付期限的認(rèn)定

審判實(shí)踐中，主要存在兩種情形：一是買受人認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題而拒絕領(lǐng)取房屋；二是買受人領(lǐng)取房屋后認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題，而主張將違約金計(jì)算至房屋修復(fù)之日。

最高法院《商品房買賣司法解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，商品房買受人可以解除合同。可見，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人才可以拒絕收房。然而，在實(shí)踐中導(dǎo)致買受人拒收房屋往往是房屋質(zhì)量存在瑕疵，諸如地面不平整、墻面裂縫、局部滲水、水管漏水、門窗損壞等，這些情形能否成為買受人拒絕收房屋的正當(dāng)理由呢？

買受人購買商品房的目的在于居住使用，因此我們認(rèn)為判斷買受人主張理由是否成立，在于其主張商品房質(zhì)量問題是否影響到該房屋的正常居住使用。對于第二種情形，買受人已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋，如房屋質(zhì)量存在問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修、更換、重做等違約責(zé)任，給買受人造成損失的，還應(yīng)向商品房買受人賠償損失，買受人可依法向開發(fā)商主張商品房存在質(zhì)量問題的違約責(zé)任。這與逾期交付的違約責(zé)任并非屬于同一范疇，買受人主張不應(yīng)得到支持。

三、配套設(shè)施與交付期限的認(rèn)定

毋庸置疑，基礎(chǔ)配套設(shè)施是買受人正常居住生活的必備條件。買受人因配套設(shè)施不完善拒絕收房，買受人的理由一般包括道路不完整、沒有通電、沒有通氣、綠化不完善、電信設(shè)施不到位等。我們認(rèn)為，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)依然在于配套設(shè)施不完善是否影響到該房屋的正常居住使用。若因配套設(shè)施不完善導(dǎo)致了買受人不能正常居住使用，買受人的主張應(yīng)予支持。

關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整

審判實(shí)踐中，商品房買賣合同中都對賠償數(shù)額計(jì)算方法作了約定，但約定的標(biāo)準(zhǔn)有較大差距，如涉萬誠公司案件將計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)定為日萬分之

五、涉聯(lián)盛公司案件定為日萬分之一。合同法第一百一十四條賦予了當(dāng)事人依法定條件和程序請求調(diào)整違約金數(shù)額的權(quán)利?！渡唐贩抠I賣司法解釋》第十六條對如何調(diào)整違約金數(shù)額作了規(guī)定。

根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，其參照標(biāo)準(zhǔn)在于買受人實(shí)際損失。然而在具體案例中，買受人往往難以提供有效證據(jù)對自己的實(shí)際損失予以證明。這種情形下買受人的實(shí)際損失如何認(rèn)定？《商品房買賣司法解釋》沒有明確規(guī)定。

各地司法實(shí)踐對此觀點(diǎn)也不統(tǒng)一，主要存在兩種方式：一是以同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額；二是按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額，如湖南省寧鄉(xiāng)縣人民法院判決張某訴長沙教育基建開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案［4］中，法院依據(jù)開發(fā)商評估申請委托寧鄉(xiāng)縣價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行價(jià)格評估，進(jìn)而依據(jù)評估結(jié)論確定損失?；窗仓性褐笇?dǎo)意見對于損失的認(rèn)定是以同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)，從而對違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。如清浦法院審理的涉萬誠公司案件中，判決書關(guān)于實(shí)際損失的認(rèn)定表述為：原告所交的房款若由原告占有，原告應(yīng)有相應(yīng)的利息收益，即原告的損失主要表現(xiàn)為利息損失。

應(yīng)該看到，每個(gè)買受人購房目的、自身情況等因素的不同，決定了其實(shí)際損失必然也不一樣，按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額的前提為買受人購買商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此種方式認(rèn)定實(shí)際損失，其合理性值得商榷。況且，按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額涉及到評估程序，如此一來導(dǎo)致大批量案件都進(jìn)入評估程序，既加重了當(dāng)事人的訟累，也制約了司法效率的提升。

我們認(rèn)為，在買受人損失確難查明，法律、司法解釋對損失如何認(rèn)定沒有明確規(guī)定的情況下，采取同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額，不失為處理該類大批量案件的有效方式。實(shí)踐中，也為絕大部分案件當(dāng)事人所認(rèn)可。

有些案件中，買受人要求根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十七條第三款規(guī)定，堅(jiān)持對其損失予以評估進(jìn)而確定其實(shí)際損失，如在陳某、韓某與萬誠公司商品房銷售合同糾紛案［5］中，陳某當(dāng)庭提出申請，要求對其損失予以評估。我們認(rèn)為，《商品房買賣司法解釋》第十七條第三款適用的前提為“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法”，在合同中已經(jīng)約定“損失賠償額計(jì)算方法”的情況下，不應(yīng)適用上述司法解釋中關(guān)于按租金標(biāo)準(zhǔn)確定實(shí)際損失的規(guī)定，買受人的主張不應(yīng)得到支持。

關(guān)于免責(zé)事由的認(rèn)定

逾期交付違約責(zé)任的免責(zé)事由包括法定免責(zé)事由與約定免責(zé)事由，不可抗力是法定免責(zé)事由之一。實(shí)踐中，商品房買賣合同都對不可抗力條款作了約定，并列舉了不可抗力的情形，但其列舉的情形有些并不屬于不可抗力的范疇，如涉聯(lián)盛公司案件商品房買賣合同將不可抗力約定為：“本合同所指的不可抗力的范圍包括自然災(zāi)害、政府行為以及其他無法預(yù)見、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部門延遲批復(fù)、規(guī)劃調(diào)整等”。顯然，政府部門延遲批復(fù)并非不可抗力，只能視為約定的免責(zé)事由。因此，在具體案件的審理中，判定逾期交付抗辯理由是否屬于不可抗力不能依據(jù)合同約定，應(yīng)該嚴(yán)格根據(jù)具體案情按照法律規(guī)定予以認(rèn)定。

當(dāng)然，商品房買賣合同中即使開發(fā)商逾期交付抗辯理由確為不可抗力，但其在法定或合同約定的期限內(nèi)未告知買受人，或者不可抗力發(fā)生在逾期交付后，開發(fā)商仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付之違約責(zé)任。如沈某、陳某與蘇中公司商品房銷售合同糾紛一案，［6］約定商品房交付日期為2008年6月1日，實(shí)際交付日為2008年12月25日，審理中蘇中公司提供政府部門高考期間停工通知，主張違約金計(jì)算期限應(yīng)相應(yīng)扣除。顯然，政府部門高考期間要求停工屬于不可抗力，但其發(fā)生于約定商品房交付日期之后，開發(fā)商主張不應(yīng)得到支持。

實(shí)踐中，除不可抗力外，商品房買賣合同中一般還約定了其他免責(zé)事由，范圍較廣，有些甚至將停水停電、不交物業(yè)費(fèi)等約定為免責(zé)事由，對買受人極為不利。

那么，是否合同中所約定的免責(zé)事由都當(dāng)然成為開發(fā)商逾期交付的正當(dāng)抗辯理由？毫無疑問，商品房買賣合同為格式合同，系開發(fā)商單方面提供，在審判實(shí)踐中不能局限于合同約定作出機(jī)械認(rèn)定，對合同的約定免責(zé)事由仍應(yīng)予以重新作出判定，對于違反法律規(guī)定屬于無效或者可撤銷約定條款的，應(yīng)認(rèn)定無效或法律釋明告知買受人可行使撤銷權(quán)。如張某與聯(lián)盛公司商品房買賣合同糾紛一案，［7］合同中約定買受人不交納取暖費(fèi)，開發(fā)商可以延遲交付房屋，該約定免除了開發(fā)商的主要責(zé)任，加重了買受人的責(zé)任，排除了買受人主要權(quán)利，約定應(yīng)為無效。

附：限于篇幅，本文注釋略。

第二篇：關(guān)于商品房逾期交付糾紛相關(guān)問題的調(diào)查分析

關(guān)于商品房逾期交付糾紛相關(guān)問題的調(diào)查分析

商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，其與所有權(quán)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移具有密切的關(guān)系。開發(fā)商逾期交付商品房是商品房買賣合同糾紛中較為常見的一種類型，呈現(xiàn)出涉案人數(shù)眾多，矛盾沖突突出，牽扯范圍較廣，處理協(xié)調(diào)困難等特點(diǎn)。本文試就江蘇洪澤法院2007年以來商品房預(yù)售合同糾紛中涉及開發(fā)商逾期交房的若干問題作出簡單探討。

一、逾期交房的糾紛特點(diǎn)

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房商品化日趨活躍，由此引發(fā)的商品房買賣糾紛已是當(dāng)前社會的一大熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題，也是法院審理案件的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。2007年至2010年，某法院共受理審結(jié)商品房銷售、預(yù)售合同糾紛案件共417件，判決結(jié)案13件，調(diào)解結(jié)案371件，撤訴33件。爭議類型主要集中在房屋質(zhì)量、延期交房、遲延辦證等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。通過歸類分析，可以發(fā)現(xiàn)逾期交房引起的糾紛呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）糾紛矛盾突出、牽涉面大，協(xié)調(diào)難。

住房問題關(guān)系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發(fā)商不能按約交房情況下，點(diǎn)對點(diǎn)的糾紛極易被煽動形成為點(diǎn)面之間的對抗，雙方之間對立情緒較為嚴(yán)重，矛盾難以化解，這對于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當(dāng)事人人數(shù)眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。在本院審理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房產(chǎn)企業(yè)引起的4次群體訴訟，此類案件牽涉面廣，社會影響大，買房人極易以不理性的方式維護(hù)自己的利益，處置不當(dāng)，甚至引發(fā)群體性上訪事件，因此，既要保障企業(yè)發(fā)展又要平衡其與消費(fèi)者之間的利益很難。

（二）當(dāng)事人法律意識弱、國家法規(guī)不明確，審理難。

商品房預(yù)售合同糾紛的當(dāng)事人一方往往是法律知識相對欠缺的普通百姓，他們對于開發(fā)商來說屬于弱勢群體，他們重實(shí)體而忽視對程序的遵守，重簡單樸素的事實(shí)而忽視是否符合法律的要求，他們認(rèn)為花了一生的積蓄購買的就應(yīng)當(dāng)是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時(shí)他們也較少委托專業(yè)律師代理訴訟，加之我國目前法律對商品房交付條件規(guī)定不明確，國務(wù)院相關(guān)法規(guī)規(guī)定的交付條件不一致，內(nèi)容甚至沖突，導(dǎo)致法官處理案件存在一定難度。

（三）社會關(guān)系復(fù)雜，預(yù)防難。

由于金融危機(jī)、勞動力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發(fā)企業(yè)可能因資金鏈斷裂、經(jīng)營狀況惡化等原因?qū)е虏荒馨雌谕瓿缮唐贩靠⒐を?yàn)收交付，但是該類企業(yè)大多都是地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱，從維護(hù)社會穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命出發(fā)，人民法院不能簡單“審一個(gè)案件死一個(gè)企業(yè)”，加之該類企業(yè)大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會責(zé)任，講客觀困難的多，對違約責(zé)任卻往往避而不談或者推卸責(zé)任，甚至避而不見，使得難以通過人民調(diào)解、訴前調(diào)解、法官聯(lián)絡(luò)等訴前糾紛解決機(jī)制加以預(yù)防、處理。

二、逾期交房的表現(xiàn)形式

（一）開發(fā)商未通知交付或者按約定期限不符合交付條件；

（二）開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人接房，但購房人認(rèn)為房屋未達(dá)約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；

（三）購房人在接收房屋后，又以房屋未達(dá)交付條件為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

三、逾期交房的原因分析

（一）不可抗力：包括政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等。

（二）房屋相關(guān)資料不完備，房屋未能竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵。

（三）買賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同后，因規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位等原因?qū)е聼o法按約定的期限交房。

（四）開發(fā)商工作失誤，開發(fā)商本可在合同約定的時(shí)間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購房者收房。

（五）房屋質(zhì)量問題買受人拒絕受領(lǐng)：包括一般質(zhì)量問題、房屋質(zhì)量不合格、規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更（如面積或結(jié)構(gòu)改變）。

（六）出賣人在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和允諾，但所交付的房屋及配套設(shè)施、裝飾、設(shè)備等不合約定，導(dǎo)致買受人要求出賣人履行合同并承擔(dān)逾期責(zé)任。

（七）因出賣人未取得相關(guān)許可，隨意承諾如“承諾買受人子女指定學(xué)校入學(xué)”，無法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)，買受人要求其履行義務(wù)，并承擔(dān)逾期責(zé)任。

三、逾期交房的責(zé)任認(rèn)定

（一）交付條件的認(rèn)定

國家為加強(qiáng)對商品房買賣行為的管理，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，其中第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：①該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;②該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;③該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格;④該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。該條另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。

對于當(dāng)事人約定的交房條件是第1種的情況，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！＝ㄔO(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！钡谒氖艞l“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”另外，中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中的強(qiáng)制性條文第6.0.7條規(guī)定：“單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和有關(guān)文件，報(bào)建設(shè)行政管理部門備案?！苯ㄔO(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)的通知》中明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，到縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。否則，不允許投入使用?！币虼?，我們認(rèn)為，應(yīng)以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，如果商品房的驗(yàn)收僅有開發(fā)商自行組織的驗(yàn)收是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，不僅其公信力受到質(zhì)疑，而且也不可能完成對房屋和相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行全面的驗(yàn)收。開發(fā)商辯稱已組織“四方”工程驗(yàn)收且經(jīng)驗(yàn)收合格即可交付使用，則不應(yīng)采信。

對于當(dāng)事人約定的交房條件是第2或第3或第4種的情況，該條約定的是綜合驗(yàn)收，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付”、“房地產(chǎn)項(xiàng)目峻工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出峻工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到峻工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！蔽覀冋J(rèn)為，商品房驗(yàn)收產(chǎn)生的法律關(guān)系的主體是開發(fā)商與政府主管部門、工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位;客體是指商品房的質(zhì)量;內(nèi)容是商品房的質(zhì)量是否合格;產(chǎn)生的法律后果是商品房可以進(jìn)入市場，可以交付給業(yè)主使用。因此上述就是約定開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用許可證書》為條件。如取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件，就要承擔(dān)逾期交付責(zé)任。

另外，如果商品房買賣雙方在示范合同約定的上述四項(xiàng)以外的其它交付條件，我們認(rèn)為，買受人購買商品房目的在于使用，建筑工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)是起碼的要求，否則將影響其使用功能。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于此標(biāo)準(zhǔn)，那么以此標(biāo)準(zhǔn)為交付條件，如果雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)高于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。

（二）不可抗力的認(rèn)定

1、異常自然現(xiàn)象。開發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，此時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面認(rèn)定是否屬于不可抗力，第一，出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。第二，出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；第三，該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時(shí)應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行認(rèn)定。

2、拆遷不暢等社會事件。開發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行進(jìn)而逾期交房。我們認(rèn)為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開發(fā)商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任。

3、政府行為。實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分情況判斷：首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導(dǎo)致停工等；又如政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。其次，政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。

4、建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任。

注意：如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

（三）六種常見情形的責(zé)任認(rèn)定

1、房屋質(zhì)量有問題

如果是一般質(zhì)量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質(zhì)量爭議不應(yīng)當(dāng)影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

如果因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。

2、裝飾和設(shè)備不合約定。買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認(rèn)為，材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

3、配套設(shè)施遲延或者交付不能。配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車場、運(yùn)動場、道路、花園、綠化等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)，銷售廣告對公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

4、房屋相關(guān)資料不完備。房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》、房屋測繪機(jī)構(gòu)出具測繪資料、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人未提供上述資料時(shí)，買受人可以拒絕接受房屋并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。

5、所涉商品房經(jīng)“四方”竣工驗(yàn)收合格。對經(jīng)核驗(yàn)后房屋質(zhì)量存在瑕疵但主體質(zhì)量不存在問題的，購房人已經(jīng)實(shí)際接受房屋，視為對合同變更，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為有效，購房人無權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)實(shí)際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認(rèn)為，法律及合同已經(jīng)明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時(shí)，購房人有權(quán)拒絕接受房屋或要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，如果購房人接受房屋，并且該房屋經(jīng)過竣工驗(yàn)收，是其對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。

注意：所涉商品房如經(jīng)核驗(yàn)后確認(rèn)房屋主體質(zhì)量不合格，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋交付行為無效，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

6、該商品房未經(jīng)“四方”驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，開發(fā)商即通知購房人接受房屋。我們認(rèn)為，首先，開發(fā)商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對于從事欺詐的人，應(yīng)當(dāng)讓他承擔(dān)相應(yīng)的不利后果；最后，從有利于保護(hù)處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益和促進(jìn)社會的公平正義角度，應(yīng)以具備交付條件的日期作為實(shí)際交付日期。因此，購房人在接收商品房后仍有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任，如此才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。

四、逾期交房的責(zé)任承擔(dān)

（一）違約責(zé)任承擔(dān)方式

《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對出賣人逾期交房的違約責(zé)任按逾期時(shí)間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限（如60日或90日等），自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之（一般約定萬分之二或三）的違約金，合同繼續(xù)履行；第二，逾期超過上述期限，買受人有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求出賣人支付違約金（違約金比率不小于第一種情況）。實(shí)踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付逾期違約金的較多。

（二）逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計(jì)算方法予以確定，如果沒有約定，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十七條第二款“違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

（三）開發(fā)商辯稱違約金過高請求減少的法律適用

開發(fā)商經(jīng)常辯稱逾期交房違約金過高而請求減少，其依據(jù)《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”；而買受人堅(jiān)持認(rèn)為根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對違約金的約定便沒有任何意義?！逗贤ń忉尪返诙艞l“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決?！比欢艘?guī)則不是十分明確，實(shí)踐中，有多種不同的理解。我們認(rèn)為，從“契約自由”原則與尊重當(dāng)事人意愿出發(fā)，即應(yīng)按合同約定來處理。又結(jié)合違反合同的民事責(zé)任原則主要是補(bǔ)償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補(bǔ)受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數(shù)額（此時(shí)認(rèn)定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益）時(shí)，如約定的違約金超過損失數(shù)額的百分之三十的，則可以認(rèn)定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30％為限來進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整（應(yīng)當(dāng)在違約金超出實(shí)際損失額的30％范圍內(nèi)加實(shí)際損失額予以認(rèn)定）。同時(shí)，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請求增加，那么對等的出賣人可以因約定的違約金過高而請求減少。

另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實(shí)守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，當(dāng)然不能減輕責(zé)任。

注意：對違約金過高減少的處理，不包括《解釋》中規(guī)定的“沒有或系假預(yù)售許可證、合同訂立前或后重復(fù)抵押、合同訂立前或后一房二賣、隱瞞系拆遷安置房、面積縮水或增加3%以上”等五種情形時(shí)懲罰性賠償。

五、逾期交房的處理原則

（一）有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

人民法院審理房地產(chǎn)相關(guān)案件，應(yīng)注意準(zhǔn)確理解和全面把握國家方針政策的具體導(dǎo)向，將執(zhí)行法律法規(guī)與政策要求統(tǒng)一起來。在保護(hù)消費(fèi)者基本居住權(quán)前提下，審判中注意把握好尺度和雙方之間利益的平衡，極力維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）服從黨委領(lǐng)導(dǎo)，多方聯(lián)動化解矛盾

當(dāng)前形勢下的該類案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解決，有的需要法律以外的方式綜合解決，有的需要通過發(fā)展最終解決，單靠人民法院一家之力或者一級法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對此，人民法院應(yīng)能動發(fā)揮審判職能，主動加強(qiáng)與房管部門、國土部門、建設(shè)部門和規(guī)劃部門等行業(yè)主管單位相關(guān)部門的溝通聯(lián)系、配合，著力推動建立多層次、全方位的協(xié)同聯(lián)動化解機(jī)制，形成合力避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散和失控。

（三）積極開展和諧民事訴訟模式，調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合當(dāng)前，在各種矛盾的關(guān)聯(lián)性、聚合性、敏感性進(jìn)一步增強(qiáng)的形勢下，以調(diào)解方式化解糾紛的優(yōu)勢更加凸顯，意義更加突出。堅(jiān)持調(diào)解優(yōu)先，盡管有些時(shí)候需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力，但從長遠(yuǎn)來看，其付出的司法成本和社會成本還是低的。依托多元糾紛化解機(jī)制，多層次化解矛盾糾紛，積極引導(dǎo)當(dāng)事人利用協(xié)商、調(diào)解等方式解決糾紛，切實(shí)減少糾紛解決的層次和環(huán)節(jié)，最大限度降低化解矛盾的成本支出。當(dāng)然，對調(diào)解無效的案件要及時(shí)判決，協(xié)調(diào)發(fā)揮調(diào)判組合優(yōu)勢，最大限度地促進(jìn)當(dāng)事人之間訴訟關(guān)系的協(xié)調(diào)、當(dāng)事人與人民法院之間司法服務(wù)關(guān)系的有序，確保實(shí)現(xiàn)法律效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。

第三篇：商品房預(yù)售合同之逾期交房糾紛

【基本案情】

2012，原告趙東華購買被告XX縣嘉和置業(yè)有限公司位于XX縣嵩山路北側(cè)房屋中第5號樓3單元601號房屋，價(jià)款為299325元。合同簽訂當(dāng)日交首付款119325元。約定交房日期為2013年3月1日前，逾期則由被告按日支付價(jià)款萬分之一的違約金。2012年7月28日原告按約付清余款180000元，涉案商品房所在第5號樓于2013年6月7日完成竣工驗(yàn)收備案，2014年3月2日XX縣嘉和置業(yè)有限公司才交付鑰匙。【法院認(rèn)定】

原、被告自愿簽訂的《商品房買賣合同》，不違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，應(yīng)予履行。原告按約交清房款。被告逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)支付違約金責(zé)任。

關(guān)于違約期限。合同約定的交房日為2013年3月1日前，交付條件為“經(jīng)驗(yàn)收合格”，但涉案商品房所在“珠江豪庭”小區(qū)5號樓于2013年6月7日才完成竣工驗(yàn)收備案，被告公告通知交房時(shí)尚不符合交付條件，且公告通知方式不符合合同約定。故從2013年3月2日（合同約定最后交房期限的次日）至2013年6月6日（驗(yàn)收合格日的前日）的97天應(yīng)計(jì)入被告逾期交房的天數(shù)。2013年6月7日之后，由于公告不屬于合同約定的書面通知方式，被告在未窮盡其他通知方式的情況下采用電視臺廣告及在售樓部張貼公告的方式通知對作為個(gè)別業(yè)主的原告不當(dāng)，公告不能作為交房的有效通知，被告的書面通知義務(wù)并不因曾發(fā)出公告而得以免除，故其仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告作為買受人應(yīng)關(guān)注所購房屋按期或逾期交房的情況，即便不知情，在合同約定的交付期滿后，也應(yīng)主動了解情況，防止損失擴(kuò)大化，這不僅是原告作為買受人的權(quán)利，同時(shí)也是其在行使權(quán)利時(shí)應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)附屬義務(wù)。況且，被告在2013年6月7日商品房符合交付條件后，沒有理由拒絕交房，原告不應(yīng)僅等待書面通知的到來，故原告對涉案商品房的延期交付也有一定責(zé)任。根據(jù)誠實(shí)信用和公平原則，本院酌定從2013年6月7日起再計(jì)算違約天數(shù)90天，違約期間合計(jì)為187天，故違約金計(jì)算為299325元×0.0001×187天=5597.37元，取整數(shù)為5597元，被告應(yīng)予支付。對原告超出此數(shù)額以上的請求不予支持。被告主張因電力改造致3個(gè)月不能施工，屬不可抗力應(yīng)予扣除，本院認(rèn)為，原告不能證明電力改造對施工造成的實(shí)際影響，且該事由不屬于不可抗力，被告不能以此免責(zé)，故對其該項(xiàng)抗辯不予支持。

【法院判決】

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

被告XX縣嘉和置業(yè)有限公司于判決生效之日起五日內(nèi)支付原告趙東華逾期交房違約金5597元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息?！距u超律師提示】

根椐我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，商品房的驗(yàn)收包括：工程質(zhì)量驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收是指質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防或公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門或單位進(jìn)行的驗(yàn)收。（1）商品房工程質(zhì)量的驗(yàn)收的規(guī)定。

主要是《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院發(fā)布，2000年1月30日實(shí)施）?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。第四十九條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。（2）商品房綜合驗(yàn)收的規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院發(fā)布，1998年7月20日實(shí)施）第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付”、“房地產(chǎn)項(xiàng)目峻工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出峻工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到峻工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！?/p>

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制是加強(qiáng)政府監(jiān)督管理，防止不合格工程流向社會的一個(gè)重要手段。中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）中的強(qiáng)制性條文第6.0.7條規(guī)定：“單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和有關(guān)文件，報(bào)建設(shè)行政管理部門備案?！苯ㄔO(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)＜建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)＞的通知》中明確規(guī)定編號為6.0.7的條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。上述國家標(biāo)準(zhǔn)條文說明中明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，到縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。否則，不允許投入使用?！?/p>

3、商品房交付的驗(yàn)收條件應(yīng)為綜合驗(yàn)收，而不僅僅是質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，主要反映了建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收情況?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的是綜合驗(yàn)收，是強(qiáng)調(diào)了要求政府部門和開發(fā)商要嚴(yán)把商品房的使用關(guān)，堅(jiān)決杜絕不合格的商品房進(jìn)入市場。商品房驗(yàn)收產(chǎn)生的法律關(guān)系的主體是開發(fā)商與政府主管部門、工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位；客體是指商品房的質(zhì)量；內(nèi)容是商品房的質(zhì)量是否合格；產(chǎn)生的法律后果是商品房可以進(jìn)入市場，可以交付給業(yè)主使用。商品房竣工驗(yàn)收不僅包括該工程土建部分和配套設(shè)施安裝部分的驗(yàn)收，還包括建設(shè)工程檔案的驗(yàn)收、消防設(shè)施的驗(yàn)收、特種設(shè)備的驗(yàn)收、防空工程的驗(yàn)收、環(huán)境質(zhì)量的驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，涉及許多其他專業(yè)部門必須參與的強(qiáng)制性的驗(yàn)收，而以上驗(yàn)收內(nèi)容不合格的直接法律后果是申請驗(yàn)收的工程不能交付使用，不具備工程竣工驗(yàn)收備案的條件，無法取得《竣工驗(yàn)收備案證》，且建設(shè)行政機(jī)關(guān)在審查備案資料時(shí)，對不符合備案要求的工程，有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位重新組織竣工驗(yàn)收，并給予行政處罰。因此，商品房質(zhì)量的驗(yàn)收僅有開發(fā)商自行組織的驗(yàn)收是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，不僅其公信力受到質(zhì)疑，而且也不可能完成對房屋和相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行全面的驗(yàn)收。

為此，商品房作為居住物首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收，同時(shí)其又是房地產(chǎn)市場中特殊商品，還應(yīng)符合綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，為此商品房的交付條件應(yīng)為通過商品房綜合驗(yàn)收。

第四篇：關(guān)于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

關(guān)于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

隨著我國房地產(chǎn)市場的日漸繁榮，房地產(chǎn)合同糾紛大量出現(xiàn)，商品房買賣合同定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購書、意向書等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同。購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。

在我國，如下法律法規(guī)適用于商品房買賣合同定金糾紛：

《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六部分關(guān)于定金部分的解釋 ：

第一百一十五條 當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第一百一十六條 當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。

第一百一十八條 當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

第一百一十九條 實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條 因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

第一百二十一條 當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二條 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》：

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

依據(jù)上文所列舉的法律法規(guī)，我們可以作出以下分析：

首先，一般在將購房者依據(jù)認(rèn)購書、意向書預(yù)先交付的款項(xiàng)明確規(guī)定為購房定金的情況下，才可適用有關(guān)定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預(yù)收款”，則不能適用有關(guān)定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔(dān)保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概

念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

其次，如果認(rèn)購書、意向書并沒有最終確定房屋的價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，認(rèn)購書僅約定在何時(shí)何地商定正式合同，這種認(rèn)購時(shí)支付的定金應(yīng)認(rèn)定為簽約定金。在雙方有依約按時(shí)至簽約處協(xié)商簽定合同事宜的情況下，即可認(rèn)定沒有違約。而如果開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。在這里，不能把認(rèn)購書、意向書中約定的定金性質(zhì)認(rèn)為作購房定金。如因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

最后，如果認(rèn)購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，認(rèn)購書實(shí)質(zhì)上已是一個(gè)購房合同，而任何一方違約均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，可以適用定金罰則懲處違約方。

第五篇：商品房交付疑難問題研究

商品房交付疑難問題研究

在商品房買賣中，開發(fā)商交房和買受人收房是商品交付的重要環(huán)節(jié)，雙方容易出現(xiàn)爭議的情況一是開發(fā)商在合同規(guī)定的期限內(nèi)通知交房，購房人認(rèn)為房屋未達(dá)到交付條件而拒絕收房；二是購房人收房后認(rèn)為房屋不符合交付條件而主張開發(fā)商按遲延交房承擔(dān)違約金。

那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無效交付，視為沒有交付呢？

一、有關(guān)“商品房交付條件”的法律規(guī)定

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”第四十九條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

廣東省建設(shè)廳在《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該建設(shè)單位已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

二、商品房的單體驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而該條并未規(guī)定驗(yàn)收合格系單體驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收，同時(shí)，該《條例》第十八條規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但并未規(guī)定未經(jīng)綜合驗(yàn)收不得交付。此規(guī)定僅為管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且國務(wù)院《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已經(jīng)取消了綜合驗(yàn)收的審批程序。因此，房屋經(jīng)單體驗(yàn)收合格后即可以交付使用。

三、關(guān)于“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”問題

國務(wù)院2000年發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！睆纳鲜鰢鴦?wù)院發(fā)布的法規(guī)可以判斷建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的主體是建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、勘察等五家單位，而不是工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。因此，五家單位對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并按照行政主管部門的要求在《建設(shè)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收意見書》中簽字蓋章確認(rèn)該工程已達(dá)到上述驗(yàn)收合格條件的，應(yīng)認(rèn)定為“經(jīng)驗(yàn)收合格”。

另外，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！苯ㄔO(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第九條也規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！睆纳鲜鰢鴦?wù)院的法規(guī)和建設(shè)部的規(guī)章可見，行政機(jī)關(guān)對工程質(zhì)量的管理行使的只是監(jiān)督備案管理職能，即取得竣工驗(yàn)收的備案回執(zhí)就符合“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”了。

四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

《深圳市中級人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售合同明確約定了房地產(chǎn)交付條件，預(yù)售方在未達(dá)到合同約定的交付條件的情況交付房地產(chǎn)的，買方有權(quán)拒絕接受交付，并有權(quán)要求預(yù)售方承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任?！渡钲谑薪ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十六第二款規(guī)定，房屋建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格，并取得消防、電梯、燃?xì)饪⒐を?yàn)收合格證明或者準(zhǔn)許使用文件后，方可投入使用。可見，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格證書為判斷標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商在取得上述四項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證后交付房地產(chǎn)，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認(rèn)交付行為無效，因?yàn)橘I賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權(quán)要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時(shí)間使房地產(chǎn)具備約定的交付條件的，應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

筆者顏宇丹律師認(rèn)為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強(qiáng)制性的交付條件。從以上深圳中級法院的規(guī)定來看，在深圳地區(qū)，取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ趟捻?xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個(gè)交付條件，購房人可以拒絕收房并據(jù)此要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約金，即使購房人已收房，開發(fā)商的交付行為也因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，屬于無效交付，購房人仍可主張開發(fā)商遲延交房的違約責(zé)任。

五、商品房交付時(shí)的質(zhì)量問題是否能拒絕收房

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

筆者顏宇丹律師認(rèn)為，因質(zhì)量問題只有兩種情況下，購房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，第二種是因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定；未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，購房人不能以此拒絕接收房屋。