第一篇：土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范

土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范

土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范 樓主

標(biāo)簽：開(kāi)發(fā)商和購(gòu) 土地使用權(quán)

一、風(fēng)險(xiǎn)分析

《物權(quán)法》施行后不久，一家市專(zhuān)業(yè)銀行的領(lǐng)導(dǎo)帶著律師到我局咨詢房地產(chǎn)抵押登記問(wèn)題。他們認(rèn)為：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，在沒(méi)有注銷(xiāo)該抵押權(quán)的情況下，商品房預(yù)購(gòu)人可以再辦按揭并要求房屋登記機(jī)構(gòu)給予支持登記。其理由是《物權(quán)法》第200條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！闭б宦?tīng)似乎有理，認(rèn)真分析則會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險(xiǎn)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”按此規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房后，該房屋所包含的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，購(gòu)房人支付的房?jī)r(jià)中包含了不可分割的土地價(jià)值。隨著房屋的轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)，原屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)企業(yè)用于擔(dān)保銀行債務(wù)的抵押物(土地使用權(quán))也賣(mài)給了購(gòu)房人，問(wèn)題便由此產(chǎn)生。

其一，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)或在建工程抵押給銀行用于融資(獲得開(kāi)發(fā)貸款)，產(chǎn)生了第一次交易。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)，又將該土地和房屋賣(mài)給了購(gòu)房人，產(chǎn)生了第二次交易，開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一物上獲取了兩次交易的利益。

其二，對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)或在建工程這一抵押物已隨著商品房的預(yù)售轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，此時(shí)銀行已經(jīng)失去抵押物了。以土地使用權(quán)或在建工程為抵押物所擔(dān)保的貸款能否收回，完全依賴于開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信度和還款能力，倘若其誠(chéng)信與還款能力中任何一項(xiàng)出了問(wèn)題，銀行的風(fēng)險(xiǎn)將變成現(xiàn)實(shí)。如果在此基礎(chǔ)上，再給購(gòu)房產(chǎn)辦理按揭貸款，等于在權(quán)利主體不同的同一抵押物(土地使用權(quán)或在建工程)上放了兩次貸款。雖然銀行有監(jiān)管開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)的措施，但這種監(jiān)管難以周全，資金“體外循環(huán)”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。銀行在風(fēng)險(xiǎn)與利益之間，由于受利益的驅(qū)動(dòng)，往往漠視可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，登記部門(mén)若經(jīng)其辦理登記，即是在同一物而不同的物權(quán)上(開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人分別預(yù)期擁有的物權(quán))為其辦理兩次有沖突的抵押登記(預(yù)期物權(quán)明顯沖突的重復(fù)登記)，風(fēng)險(xiǎn)很大。因?yàn)橥恋鼗蛟诮üこ痰盅何唇獬龑?dǎo)致購(gòu)房產(chǎn)無(wú)法及時(shí)拿到房屋所有權(quán)證而群體上訪的事件并不少見(jiàn)；如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)等原因造成爛尾樓或開(kāi)發(fā)商攜款逃逸，那將更為嚴(yán)重。

二、依法防范

1.正確理解《物權(quán)法》第200條規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)，以免誤入歧途

筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第200條規(guī)定，只能對(duì)物權(quán)主體一致的情況適用，即在建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上新增建筑物的權(quán)利主體同一的情況下才適用，只有在這種情況下，該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，才不會(huì)損害第三人的利益。在物權(quán)主體同一的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上新增的建筑物可以設(shè)置重復(fù)抵押，日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)按順位進(jìn)行。如果在建設(shè)用地使用權(quán)抵押后進(jìn)行了商品房開(kāi)發(fā)并預(yù)(銷(xiāo))售，則該建設(shè)用地使用權(quán)已隨房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給了購(gòu)房人，建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生了轉(zhuǎn)移，購(gòu)房人擁有或預(yù)期擁有該房屋及房屋所能分割到的建設(shè)用地使用權(quán)百分之百的物權(quán)。按照“一物一權(quán)”的原則，對(duì)預(yù)(銷(xiāo))售前設(shè)置的建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)依法解除，以免出現(xiàn)物權(quán)沖突。假如不解除原來(lái)的抵押權(quán)，這時(shí)的“一物”就出現(xiàn)了“大于一”的物權(quán)。如果按樓面地價(jià)占商品房?jī)r(jià)的1／3估算(有時(shí)是大于1／3)，這時(shí)的“一物”就出現(xiàn)了“1.3”的物權(quán)?！耙晃铩贝嬖凇按笥谝坏奈餀?quán)”，有?！段餀?quán)法》的基本原則，必然產(chǎn)生矛盾糾紛。

所以，不能生搬硬套《物權(quán)法》第200條的規(guī)定，錯(cuò)誤地將其作為建設(shè)用地使用權(quán)抵押后又做預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律依據(jù)。

2.瞻前顧后，系統(tǒng)把握，依法規(guī)范

首先，應(yīng)充分尊重和維護(hù)抵押權(quán)人的法定權(quán)利，完善預(yù)售許可的必備材料。按照《物權(quán)法》第191條第二款抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證時(shí)，對(duì)已設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán)或在建工程抵押的項(xiàng)目，應(yīng)由抵押權(quán)人出具同意該項(xiàng)目商品房預(yù)(銷(xiāo))售的書(shū)面文件，并將這個(gè)文件作為辦理預(yù)(銷(xiāo))售許可的必備材料。如果沒(méi)有抵押權(quán)人同意該項(xiàng)目預(yù)(銷(xiāo))售的書(shū)面文件，絕不可辦理預(yù)(銷(xiāo))售許可。除此之外，還應(yīng)驗(yàn)看核實(shí)出具文件的抵押權(quán)人有無(wú)主體資格及在主體上有無(wú)偷梁換柱、在同意的事項(xiàng)上有無(wú)錯(cuò)位換位等問(wèn)題。

其次，應(yīng)建立內(nèi)部聯(lián)動(dòng)機(jī)制，瞻前顧后，規(guī)范預(yù)售后的商品房合同備案及相關(guān)制度。對(duì)辦理預(yù)售許可證以前沒(méi)有設(shè)置抵押，在辦理預(yù)售許可證之后再以在建工程抵押貸款的，房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)部應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息即時(shí)互通，共同把關(guān)，防范風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售許可機(jī)構(gòu)應(yīng)即時(shí)告知房屋登記部門(mén)的預(yù)售許可證辦理情況。對(duì)辦了預(yù)售許可證，以幢為整體尚未預(yù)售的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以為之辦理在建工程抵押登記，同時(shí)告知抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將辦理抵押的情況即時(shí)告知商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案部門(mén)，備案機(jī)構(gòu)在該項(xiàng)目商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案時(shí)，應(yīng)將抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)的書(shū)面文件作為必備要件，如果沒(méi)有該要件則以不備案為宜，并向購(gòu)房人說(shuō)明不備案的原因。對(duì)已預(yù)(銷(xiāo))售的房屋，因?yàn)闄?quán)利主體已經(jīng)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)再以在建工程名義設(shè)置抵押，除非購(gòu)房人同意。這也是房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的。

最后，依法規(guī)范對(duì)抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為：只要抵押人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，就—定要消滅抵押權(quán)，辦理抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記或抵押權(quán)的變更登記。此時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，要求抵押權(quán)人一次性辦理在建工程抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記(即全部解除預(yù)銷(xiāo)售商品房上的抵押權(quán))，或者在每銷(xiāo)售一套之前辦理一次在建工程抵押權(quán)的變更登記。我認(rèn)為應(yīng)以此規(guī)范此類(lèi)登記行為。

第二篇：土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范

土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范

一、風(fēng)險(xiǎn)分析

《物權(quán)法》施行后不久，一家市專(zhuān)業(yè)銀行的領(lǐng)導(dǎo)帶著律師到我局咨詢房地產(chǎn)抵押登記問(wèn)題。他們認(rèn)為：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，在沒(méi)有注銷(xiāo)該抵押權(quán)的情況下，商品房預(yù)購(gòu)人可以再辦按揭并要求房屋登記機(jī)構(gòu)給予支持登記。其理由是《物權(quán)法》第200條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！闭б宦?tīng)似乎有理，認(rèn)真分析則會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險(xiǎn)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！卑创艘?guī)定，當(dāng)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房后，該房屋所包含的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，購(gòu)房人支付的房?jī)r(jià)中包含了不可分割的土地價(jià)值。隨著房屋的轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)，原屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)企業(yè)用于擔(dān)保銀行債務(wù)的抵押物(土地使用權(quán))也賣(mài)給了購(gòu)房人，問(wèn)題便由此產(chǎn)生。

其一，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)或在建工程抵押給銀行用于融資(獲得開(kāi)發(fā)貸款)，產(chǎn)生了第一次交易。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)，又將該土地和房屋賣(mài)給了購(gòu)房人，產(chǎn)生了第二次交易，開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一物上獲取了兩次交易的利益。

其二，對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)或在建工程這一抵押物已隨著商品房的預(yù)售轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，此時(shí)銀行已經(jīng)失去抵押物了。以土地使用權(quán)或在建工程為抵押物所擔(dān)保的貸款能否收回，完全依賴于開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信度和還款能力，倘若其誠(chéng)信與還款能力中任何一項(xiàng)出了問(wèn)題，銀行的風(fēng)險(xiǎn)將變成現(xiàn)實(shí)。如果在此基礎(chǔ)上，再給購(gòu)房產(chǎn)辦理按揭貸款，等于在權(quán)利主體不同的同一抵押物(土地使用權(quán)或在建工程)上放了兩次貸款。雖然銀行有監(jiān)管開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)的措施，但這種監(jiān)管難以周全，資金“體外循環(huán)”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。銀行在風(fēng)險(xiǎn)與利益之間，由于受利益的驅(qū)動(dòng)，往往漠視可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，登記部門(mén)若經(jīng)其辦理登記，即是在同一物而不同的物權(quán)上(開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人分別預(yù)期擁有的物權(quán))為其辦理兩次有沖突的抵押登記(預(yù)期物權(quán)明顯沖突的重復(fù)登記)，風(fēng)險(xiǎn)很大。因?yàn)橥恋鼗蛟诮üこ痰盅何唇獬龑?dǎo)致購(gòu)房產(chǎn)無(wú)法及時(shí)拿到房屋所有權(quán)證而群體上訪的事件并不少見(jiàn)；如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)等原因造成爛尾樓或開(kāi)發(fā)商攜款逃逸，那將更為嚴(yán)重。

二、依法防范

1.正確理解《物權(quán)法》第200條規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)，以免誤入歧途

筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第200條規(guī)定，只能對(duì)物權(quán)主體一致的情況適用，即在建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上新增建筑物的權(quán)利主體同一的情況下才適用，只有在這種情況下，該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，才不會(huì)損害第三人的利益。在物權(quán)主體同一的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上新增的建筑物可以設(shè)置重復(fù)抵押，日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)按順位進(jìn)行。如果在建設(shè)用地使用權(quán)抵押后進(jìn)行了商品房開(kāi)發(fā)并預(yù)(銷(xiāo))售，則該建設(shè)用地使用權(quán)已隨房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給了購(gòu)房人，建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生了轉(zhuǎn)移，購(gòu)房人擁有或預(yù)期擁有該房屋及房屋所能分割到的建設(shè)用地使用權(quán)百分之百的物權(quán)。按照“一物一權(quán)”的原則，對(duì)預(yù)(銷(xiāo))售前設(shè)置的建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)依法解除，以免出現(xiàn)物權(quán)沖突。假如不解除原來(lái)的抵押權(quán)，這時(shí)的“一物”就出現(xiàn)了“大于一”的物權(quán)。如果按樓面地價(jià)占商品房?jī)r(jià)的1／3估算(有時(shí)是大于1／3)，這時(shí)的“一物”就出現(xiàn)了“1.3”的物權(quán)?！耙晃铩贝嬖凇按笥谝坏奈餀?quán)”，有?！段餀?quán)法》的基本原則，必然產(chǎn)生矛盾糾紛。

所以，不能生搬硬套《物權(quán)法》第200條的規(guī)定，錯(cuò)誤地將其作為建設(shè)用地使用權(quán)抵押后又做預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律依據(jù)。

2.瞻前顧后，系統(tǒng)把握，依法規(guī)范

首先，應(yīng)充分尊重和維護(hù)抵押權(quán)人的法定權(quán)利，完善預(yù)售許可的必備材料。按照《物權(quán)法》第191條第二款抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證時(shí)，對(duì)已設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán)或在建工程抵押的項(xiàng)目，應(yīng)由抵押權(quán)人出具同意該項(xiàng)目商品房預(yù)(銷(xiāo))售的書(shū)面文件，并將這個(gè)文件作為辦理預(yù)(銷(xiāo))售許可的必備材料。如果沒(méi)有抵押權(quán)人同意該項(xiàng)目預(yù)(銷(xiāo))售的書(shū)面文件，絕不可辦理預(yù)(銷(xiāo))售許可。除此之外，還應(yīng)驗(yàn)看核實(shí)出具文件的抵押權(quán)人有無(wú)主體資格及在主體上有無(wú)偷梁換柱、在同意的事項(xiàng)上有無(wú)錯(cuò)位換位等問(wèn)題。

其次，應(yīng)建立內(nèi)部聯(lián)動(dòng)機(jī)制，瞻前顧后，規(guī)范預(yù)售后的商品房合同備案及相關(guān)制度。對(duì)辦理預(yù)售許可證以前沒(méi)有設(shè)置抵押，在辦理預(yù)售許可證之后再以在建工程抵押貸款的，房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)部應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息即時(shí)互通，共同把關(guān)，防范風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售許可機(jī)構(gòu)應(yīng)即時(shí)告知房屋登記部門(mén)的預(yù)售許可證辦理情況。對(duì)辦了預(yù)售許可證，以幢為整體尚未預(yù)售的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以為之辦理在建工程抵押登記，同時(shí)告知抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將辦理抵押的情況即時(shí)告知商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案部門(mén)，備案機(jī)構(gòu)在該項(xiàng)目商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案時(shí)，應(yīng)將抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)的書(shū)面文件作為必備要件，如果沒(méi)有該要件則以不備案為宜，并向購(gòu)房人說(shuō)明不備案的原因。對(duì)已預(yù)(銷(xiāo))售的房屋，因?yàn)闄?quán)利主體已經(jīng)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)再以在建工程名義設(shè)置抵押，除非購(gòu)房人同意。這也是房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的。最后，依法規(guī)范對(duì)抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為：只要抵押人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，就—定要消滅抵押權(quán)，辦理抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記或抵押權(quán)的變更登記。此時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，要求抵押權(quán)人一次性辦理在建工程抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記(即全部解除預(yù)銷(xiāo)售商品房上的抵押權(quán))，或者在每銷(xiāo)售一套之前辦理一次在建工程抵押權(quán)的變更登記。我認(rèn)為應(yīng)以此規(guī)范此類(lèi)登記行為。

第三篇：如何辦理在建工程抵押登記

如何辦理在建工程抵押登記

1、項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報(bào)材料：（1）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)申請(qǐng)表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或機(jī)構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對(duì)原件，收復(fù)印件（4）擔(dān)保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評(píng)估報(bào)告書(shū)原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價(jià)值協(xié)商議定書(shū)；（9）如已辦理過(guò)預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進(jìn)度與已投入工程資金表（11）計(jì)委批文；（12）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必需的其他文件資料。

4、審批標(biāo)準(zhǔn)和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)登記→查詢檔案→詢問(wèn)并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費(fèi)發(fā)證

6、承諾期限：10個(gè)工作日

7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào)。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

在建工程抵押與優(yōu)先受償哪個(gè)“先”

2006年，某建設(shè)工程有限公司中標(biāo)承建某科研公司的研發(fā)中心大廈，合同總標(biāo)的額2700萬(wàn)元。工程建設(shè)過(guò)程中，科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應(yīng)付的工程款，2007年10月，科研公司向當(dāng)?shù)啬炽y行申請(qǐng)了1500萬(wàn)元的貸款，并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押。

案情經(jīng)過(guò)

2006年，某建設(shè)工程有限公司中標(biāo)承建某科研公司的研發(fā)中心大廈，合同總標(biāo)的額2700萬(wàn)元。工程建設(shè)過(guò)程中，科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應(yīng)付的工程款，2007年10月，科研公司向當(dāng)?shù)啬炽y行申請(qǐng)了1500萬(wàn)元的貸款，并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押。

研發(fā)中心大廈工程竣工后，建設(shè)公司在多次索要工程款無(wú)果的情況下，將科研公司起訴至法院，要求其支付拖欠的工程款項(xiàng)1735萬(wàn)元，并要求對(duì)研發(fā)中心大廈在上述款項(xiàng)范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。某銀行聞?dòng)嵑?，也向法院提出了訴訟，要求某科研公司償還到期的貸款，并要求對(duì)某研發(fā)中心大廈行使抵押權(quán)。這樣一來(lái)，建設(shè)公司的優(yōu)先受償權(quán)就與銀行的抵押權(quán)打起了擂臺(tái)，二者的權(quán)利哪個(gè)更為“優(yōu)先”呢？

何謂在建工程及其抵押

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)滿足了銀行與業(yè)主企業(yè)的需求，在融資市場(chǎng)中被大量采用。雖被廣泛使用，但相關(guān)配套法律卻存在缺失：1995年版的《擔(dān)保法》并未對(duì)在建工程抵押作出規(guī)定；雖然在原建設(shè)部于1997年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中對(duì)在建工程抵押作了明確的規(guī)定、設(shè)定了一些條件，但由于其屬于部門(mén)規(guī)章，法律位階較低，在《合同法》出臺(tái)后，其無(wú)法作為法院認(rèn)定抵押合同是否有效的依據(jù)。

2000年12月，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》中第四十七條對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范，該條款規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！痹摋l解釋正式確立了在建工程抵押的合法性。因此，上述案例中的科研公司以在建工程為抵押向某銀行貸款的行為是有效的。

何謂優(yōu)先受償

而優(yōu)先受償權(quán)，指的是某種特殊債權(quán)的效力優(yōu)先于一般的債權(quán)，能在一般債權(quán)之前先得到滿足。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對(duì)于建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)是我國(guó)《合同法》第二百八十六條，該條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！睆纳鲜鲆?guī)定來(lái)看，工程優(yōu)先受償權(quán)有3個(gè)特點(diǎn)：1.承包人為建設(shè)工程的增值付出了對(duì)價(jià)，無(wú)須對(duì)建筑物存在實(shí)際占據(jù)，在這一點(diǎn)有別于留置權(quán)；2.無(wú)須登記就取得優(yōu)先權(quán)利，這不同于抵押權(quán)；3.這種權(quán)利效力是法定的，無(wú)須得到雙方的合意。由以上分析可以看出，上述案例中，建設(shè)公司所主張的工程優(yōu)先受償權(quán)是成立的。

當(dāng)在建工程抵押權(quán)與工程優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，應(yīng)當(dāng)先實(shí)現(xiàn)哪一種權(quán)利呢？近幾年，一些地方的人民法院在審理案件實(shí)踐中遇到這一問(wèn)題時(shí)也認(rèn)為難以把握，于是專(zhuān)門(mén)向最高人民法院進(jìn)行了請(qǐng)示，最高人民法院于2002年6月作出了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），其中第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸谧鞒鲞@樣的規(guī)定時(shí)主要是基于以下考慮：第一，在發(fā)包人拖欠的工程價(jià)款中，相當(dāng)一部分是承包人應(yīng)當(dāng)支付給其工作人員的工資和其他勞務(wù)費(fèi)用。根據(jù)民事訴訟法和其他相關(guān)法律的規(guī)定，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)工人工資和其他勞動(dòng)報(bào)酬，故認(rèn)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，符合法律保護(hù)勞動(dòng)者利益的宗旨；第二，長(zhǎng)期以來(lái)，建筑市場(chǎng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的拖欠工程款問(wèn)題，《合同法》所規(guī)定的“承包人享有優(yōu)先受償權(quán)”這一法律制度在一定程度上就是為了解決這一問(wèn)題，如果否定承包人的受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，則與促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展、保護(hù)承包人合法權(quán)益的立法目的不相符；第三，按照合同的定義，工程建設(shè)合同屬于承攬合同，而在一般的承攬過(guò)程中，動(dòng)產(chǎn)的承攬人可以享有留置權(quán)，且此種留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，那么在建設(shè)工程承包中，由于承包人的優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上類(lèi)似于留置權(quán)，從這個(gè)意義上說(shuō)，受償權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。此外，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)產(chǎn)生的時(shí)間先后順序不能決定哪種權(quán)利更優(yōu)先，無(wú)論何時(shí)，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)必然優(yōu)先于抵押權(quán)。所以，在上述的案例中，建設(shè)公司的請(qǐng)求符合法律規(guī)定。

需要注意的是，《批復(fù)》在明確建筑企業(yè)工程優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)，也對(duì)該項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行了一些限制：首先，建筑企業(yè)提出權(quán)利主張?jiān)跁r(shí)間上有限制，《批復(fù)》第四條規(guī)定，“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”，也就是說(shuō)，承包人一旦超過(guò)了上述六個(gè)月的期限就等于主動(dòng)放棄了此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)；其次，建筑企業(yè)在優(yōu)先受償范圍上有限制，《批復(fù)》第三條規(guī)定，“建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”，也就是說(shuō)，除了以上列明的直接費(fèi)用外，其他的損失不能享受優(yōu)先權(quán)；第三，當(dāng)消費(fèi)者交付了購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)時(shí)，建筑企業(yè)就該商品房所享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗購(gòu)房的消費(fèi)者。

因此，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予建筑企業(yè)的一項(xiàng)權(quán)利。各建筑企業(yè)都應(yīng)當(dāng)熟知并掌握這一權(quán)利，在業(yè)主拖欠工程款時(shí)，一定要善于使用這項(xiàng)權(quán)利來(lái)追索工程款，以確保實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。

在建工程抵押登記辦理

如果工程未完成卻因?yàn)橘Y金短缺問(wèn)題需要進(jìn)行抵押，那么該在建工程的抵押登記如何辦理呢?有什么條件要求?在建工程抵押登記需要準(zhǔn)備哪些材料?詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看本文介紹：

一、在建工程抵押登記辦理的程序?yàn)椋菏芾怼鯇彙藴?zhǔn)→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。

二、在建工程抵押登記的條件要求：

(一)合法擁有房地產(chǎn)權(quán)并無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議;

(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案;

(三)房地產(chǎn)無(wú)查封等限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況;

(四)抵押人與抵押權(quán)人已簽定債權(quán)合同和抵押合同;

(五)其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性條件。

三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：

(一)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表;

(二)申請(qǐng)人身份證明：

(1)屬個(gè)人的，提供身份證明：內(nèi)地人士提供身份證，無(wú)身份證的，可提供有效軍人身份證件、中國(guó)護(hù)照等身份證明;未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿;港澳人士提供香港、澳門(mén)特別行政區(qū)身份證或者來(lái)往內(nèi)地通行證;臺(tái)灣人士提供來(lái)往大陸通行證或者旅行證或者身份證;境外人士提供護(hù)照。

(2)內(nèi)地法人或其他組織提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證或其他登記證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人證明;境外(包括港、澳、臺(tái))法人或其他組織提供經(jīng)公證或見(jiàn)證的登記證明。

(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明;個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明。

(4)未成年人的監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護(hù)人關(guān)系證明材料及監(jiān)護(hù)人的身份證明。

(三)債權(quán)合同和抵押合同：

1、一般抵押登記的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同;

(四)《房地產(chǎn)證》或《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)(預(yù)售)》;

(五)下列情形還應(yīng)當(dāng)提交：

1、共同共有房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交共有人同意的書(shū)面文件(或者共同申請(qǐng));

2、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，提交其主管部門(mén)同意抵押的文件;

3、以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請(qǐng)抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地主管部門(mén)同意抵押的批準(zhǔn)文件;

4、抵押擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額超過(guò)房地產(chǎn)登記價(jià)的，按照規(guī)定提交議價(jià)協(xié)議書(shū);

5、屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明;

6、申請(qǐng)人為未成年人的，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)并出具為未成年人利益而處分其房地產(chǎn)權(quán)利的公證書(shū);

7、房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書(shū)面意見(jiàn)。

8、有委托的還應(yīng)提交委托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

在建工程抵押標(biāo)的只能是已建成部分（四川 劉守君）《物權(quán)法》第180條規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，質(zhì)言之，在建工程可以作為抵押標(biāo)的。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對(duì)在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記的辦理作了規(guī)定。但對(duì)在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分(將來(lái)完工部分)，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都沒(méi)有明確規(guī)定。

在《物權(quán)法》生效前頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，對(duì)在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒(méi)有明確規(guī)定。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量?！睋?jù)此可知：

1、在建工程抵押有別于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押；

2、作為在建工程抵押的標(biāo)的物包含依法取得的土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)，筆者認(rèn)為，在建工程的投入資產(chǎn)就是應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產(chǎn)是已經(jīng)建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標(biāo)的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預(yù)購(gòu)商品房抵押。

但是，在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！睋?jù)此可知：

1、有房屋登記機(jī)構(gòu)在在建工程抵押登記實(shí)務(wù)中，將建筑物的未完工部分認(rèn)定為抵押標(biāo)的并辦理了抵押登記；

2、在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標(biāo)的，如果辦理了在建工程抵押權(quán)登記，將會(huì)得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?

從國(guó)外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來(lái)物(或稱將來(lái)財(cái)產(chǎn))，對(duì)其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國(guó)《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來(lái)取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或部分債務(wù)的擔(dān)保；二是不許可作抵押標(biāo)的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來(lái)物存在時(shí)起，對(duì)該物未來(lái)物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標(biāo)的為原則，以許可作抵押標(biāo)的為例外，如《法國(guó)民法典》第2310條規(guī)定，就將來(lái)的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。但如債務(wù)人現(xiàn)有的并可自由處分的財(cái)產(chǎn)不足以擔(dān)保債權(quán)的清償時(shí)，債務(wù)人得在承認(rèn)此種不足時(shí)，同意將以后取得的財(cái)產(chǎn)陸續(xù)供抵押之用。可見(jiàn)，在民事立法發(fā)達(dá)，社會(huì)誠(chéng)信度高的國(guó)家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。

筆者結(jié)合我國(guó)民事立法相對(duì)滯后，社會(huì)誠(chéng)信度不高的現(xiàn)實(shí)，試從以下二個(gè)方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標(biāo)的。

1、從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。

(1)《物權(quán)法》第2條規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無(wú)形的物。物權(quán)支配的對(duì)象是具體的物，即有體物①。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡?jiàn)、摸得著的財(cái)產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)②。因此，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物也只能是已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)，即已完工部分。

(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價(jià)值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價(jià)值，換言之，具有交換價(jià)值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價(jià)抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件?？紤]到就將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)為存在于特定物上的權(quán)利，將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)尚未實(shí)際存在，抵押權(quán)不具有支配抵押物的實(shí)際效果，因此，即使許可以將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，其仍須等到該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際存在時(shí)才能生效，可見(jiàn)其實(shí)際意義不大③。故作為不動(dòng)產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

2、從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒(méi)有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應(yīng)當(dāng)理解為只是已完工部分。

(1)《擔(dān)保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標(biāo)的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完工，否則，構(gòu)不成幢、層、套、間，數(shù)量也無(wú)法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑?！辟|(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計(jì)算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)抵債，變賣(mài)、拍賣(mài)變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，須完成投資總額的25％以上。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。筆者據(jù)此認(rèn)為，如果投資額達(dá)到總投資額25％的底限時(shí)，地上沒(méi)有建筑物，雖然滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，但只是純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇窃诮üこ剔D(zhuǎn)讓。投資額達(dá)到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)攀欠ǘǖ脑诮üこ剔D(zhuǎn)讓。所以，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

在建工程抵押是不是房產(chǎn)與土地分別辦理抵押登記

你好。一般來(lái)說(shuō)是一并辦理。詳細(xì)建議你直接咨詢相關(guān)部門(mén)。

第四篇：如何辦理在建工程抵押登記

如何辦理在建工程抵押登記

1、項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報(bào)材料：（1）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)申請(qǐng)表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或機(jī)構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對(duì)原件，收復(fù)印件（4）擔(dān)保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；

（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評(píng)估報(bào)告書(shū)原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價(jià)值協(xié)商議定書(shū)；（9）如已辦理過(guò)預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進(jìn)度與已投入工程資金表（11）計(jì)委批文；（12）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必需的其他文件資料。

4、審批標(biāo)準(zhǔn)和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)登記→查詢檔案→詢問(wèn)并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費(fèi)發(fā)證

6、承諾期限：10個(gè)工作日

7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào)。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

第五篇：如何辦理在建工程抵押登記

1、項(xiàng)目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報(bào)材料：（1）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項(xiàng)權(quán)利權(quán)申請(qǐng)表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或機(jī)構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對(duì)原件，收復(fù)印件（4）擔(dān)保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評(píng)估報(bào)告書(shū)原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價(jià)值協(xié)商議定書(shū)；（9）如已辦理過(guò)預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進(jìn)度與已投入工程資金表（11）計(jì)委批文；（12）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必需的其他文件資料。

4、審批標(biāo)準(zhǔn)和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)登記→查詢檔案→詢問(wèn)并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費(fèi)發(fā)證

6、承諾期限：10個(gè)工作日

7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào)。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

在建工程抵押登記辦理

一、在建工程抵押登記辦理的程序?yàn)椋菏芾怼鯇彙藴?zhǔn)→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。

二、在建工程抵押登記的條件要求：

(一)合法擁有房地產(chǎn)權(quán)并無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議;

(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案;

(三)房地產(chǎn)無(wú)查封等限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況;

(四)抵押人與抵押權(quán)人已簽定債權(quán)合同和抵押合同;

(五)其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性條件。

三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：

(一)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表;

(二)申請(qǐng)人身份證明：

(1)屬個(gè)人的，提供身份證明：內(nèi)地人士提供身份證，無(wú)身份證的，可提供有效軍人身份證件、中國(guó)護(hù)照等身份證明;未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿;港澳人士提供香港、澳門(mén)特別行政區(qū)身份證或者來(lái)往內(nèi)地通行證;臺(tái)灣人士提供來(lái)往大陸通行證或者旅行證或者身份證;境外人士提供護(hù)照。

(2)內(nèi)地法人或其他組織提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證或其他登記證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人證明;境外(包括港、澳、臺(tái))法人或其他組織提供經(jīng)公證或見(jiàn)證的登記證明。

(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明;個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明。

(4)未成年人的監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護(hù)人關(guān)系證明材料及監(jiān)護(hù)人的身份證明。

(三)債權(quán)合同和抵押合同：

1、一般抵押登記的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同;

(四)《房地產(chǎn)證》或《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)(預(yù)售)》;

(五)下列情形還應(yīng)當(dāng)提交：

1、共同共有房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交共有人同意的書(shū)面文件(或者共同申請(qǐng));

2、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，提交其主管部門(mén)同意抵押的文件;

3、以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請(qǐng)抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地主管部門(mén)同意抵押的批準(zhǔn)文件;

4、抵押擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額超過(guò)房地產(chǎn)登記價(jià)的，按照規(guī)定提交議價(jià)協(xié)議書(shū);

5、屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明;

6、申請(qǐng)人為未成年人的，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)并出具為未成年人利益而處分其房地產(chǎn)權(quán)利的公證書(shū);

7、房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書(shū)面意見(jiàn)。

8、有委托的還應(yīng)提交委托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

在建工程抵押標(biāo)的只能是已建成部分

《物權(quán)法》第180條規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，質(zhì)言之，在建工程可以作為抵押標(biāo)的。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對(duì)在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記的辦理作了規(guī)定。但對(duì)在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分(將來(lái)完工部分)，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都沒(méi)有明確規(guī)定。

在《物權(quán)法》生效前頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，對(duì)在建工程抵押標(biāo)的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒(méi)有明確規(guī)定。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已完工的工作量和工程量。”據(jù)此可知：

1、在建工程抵押有別于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押；

2、作為在建工程抵押的標(biāo)的物包含依法取得的土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)，筆者認(rèn)為，在建工程的投入資產(chǎn)就是應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產(chǎn)是已經(jīng)建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標(biāo)的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預(yù)購(gòu)商品房抵押。

但是，在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！睋?jù)此可知：

1、有房屋登記機(jī)構(gòu)在在建工程抵押登記實(shí)務(wù)中，將建筑物的未完工部分認(rèn)定為抵押標(biāo)的并辦理了抵押登記；

2、在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標(biāo)的，如果辦理了在建工程抵押權(quán)登記，將會(huì)得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押標(biāo)的究竟含不含未完工的部分呢?

從國(guó)外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來(lái)物(或稱將來(lái)財(cái)產(chǎn))，對(duì)其能否作抵押標(biāo)的，主要有三種情況：一是許可作抵押標(biāo)的，如美國(guó)《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔(dān)保合同可以規(guī)定以將來(lái)取得的擔(dān)保物作為擔(dān)保合同中全部或部分債務(wù)的擔(dān)保；二是不許可作抵押標(biāo)的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來(lái)物存在時(shí)起，對(duì)該物未來(lái)物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標(biāo)的為原則，以許可作抵押標(biāo)的為例外，如《法國(guó)民法典》第2310條規(guī)定，就將來(lái)的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。但如債務(wù)人現(xiàn)有的并可自由處分的財(cái)產(chǎn)不足以擔(dān)保債權(quán)的清償時(shí)，債務(wù)人得在承認(rèn)此種不足時(shí)，同意將以后取得的財(cái)產(chǎn)陸續(xù)供抵押之用。可見(jiàn)，在民事立法發(fā)達(dá)，社會(huì)誠(chéng)信度高的國(guó)家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標(biāo)的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。

筆者結(jié)合我國(guó)民事立法相對(duì)滯后，社會(huì)誠(chéng)信度不高的現(xiàn)實(shí)，試從以下二個(gè)方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標(biāo)的。

1、從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。

(1)《物權(quán)法》第2條規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無(wú)形的物。物權(quán)支配的對(duì)象是具體的物，即有體物①。有體物實(shí)際上是能夠?yàn)槿藗兛吹靡?jiàn)、摸得著的財(cái)產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)②。因此，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物也只能是已經(jīng)客觀存在的財(cái)產(chǎn)，即已完工部分。

(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價(jià)值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標(biāo)的必須具有交換價(jià)值，換言之，具有交換價(jià)值的標(biāo)的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標(biāo)的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價(jià)抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件。考慮到就將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)為存在于特定物上的權(quán)利，將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)尚未實(shí)際存在，抵押權(quán)不具有支配抵押物的實(shí)際效果，因此，即使許可以將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，其仍須等到該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際存在時(shí)才能生效，可見(jiàn)其實(shí)際意義不大③。故作為不動(dòng)產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

2、從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒(méi)有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應(yīng)當(dāng)理解為只是已完工部分。

(1)《擔(dān)保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標(biāo)的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完工，否則，構(gòu)不成幢、層、套、間，數(shù)量也無(wú)法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。”質(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計(jì)算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。

(2)《擔(dān)保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)抵債，變賣(mài)、拍賣(mài)變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，須完成投資總額的25％以上。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。筆者據(jù)此認(rèn)為，如果投資額達(dá)到總投資額25％的底限時(shí)，地上沒(méi)有建筑物，雖然滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，但只是純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇窃诮üこ剔D(zhuǎn)讓。投資額達(dá)到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)攀欠ǘǖ脑诮üこ剔D(zhuǎn)讓。所以，在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的只能是已完工部分。