第一篇：個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范

一、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

1、抵押物價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。由于農(nóng)信社缺乏抵押物評(píng)估的專門人才，貸款抵押物價(jià)值評(píng)估普遍依賴資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，因此易出現(xiàn)抵押物價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。一方面中介機(jī)構(gòu)是按照評(píng)估值的一定比例收費(fèi)，標(biāo)的物價(jià)值越高，評(píng)估費(fèi)收取越多；另一方面借款人主觀上希望通過抵押物價(jià)值高估而多獲得貸款，所以采取不正當(dāng)手段誘使評(píng)估機(jī)構(gòu)高估被評(píng)估物價(jià)值，在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督約束機(jī)制不健全的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往與借款人串通一氣，“溢價(jià)評(píng)估”。

2、抵押物管理風(fēng)險(xiǎn)。在住房貸款抵押過程中，由于借款人只通過辦理他項(xiàng)權(quán)證進(jìn)行抵押權(quán)出讓，但抵押物的實(shí)際管理權(quán)并未改變。在日常管理過程中，抵押人因信用與法制觀念淡薄而隨意處置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毀損、滅失，極易造成貸款的損失。

3、抵貸資產(chǎn)的接收、管理和處置風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款逾期，抵押物轉(zhuǎn)化為抵貸資產(chǎn)后，農(nóng)信社往往面臨抵貸資產(chǎn)接收難、管理難、處置難的問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，而允許其使用，致使農(nóng)信社許多抵押貸款成為“信用貸款”，抵押物毫無意義。同時(shí)，因抵貸資產(chǎn)常常被高估，收回物所不值，不收則貸款會(huì)完全損失，農(nóng)信社往往處于兩難境地，而且由于時(shí)間推移和市場(chǎng)變化，導(dǎo)致抵貸資產(chǎn)貶值，形成抵貸資產(chǎn)的“冰棍效應(yīng)”。

二、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范建議

要樹立貸款抵押有風(fēng)險(xiǎn)的觀念，防止片面追求抵押率而忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，不能單純以是否辦理抵押來判斷貸款風(fēng)險(xiǎn)。

1、注重對(duì)借款人的第一還款來源審查。借款人的借款資格、還款能力和信用狀況情況是住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在發(fā)放抵押貸款前，必須審查借款人是否有可靠的資金來源，根據(jù)借款人的工作情況、收入情況、文化程度、專業(yè)技能等方面綜合平衡后作出抵押期內(nèi)是否具有可靠收入的判斷，設(shè)置個(gè)人信用等級(jí)，以此作為是否貸款和貸款多少的基本依據(jù)。

2、強(qiáng)化貸前調(diào)查和貸后檢查。抵押物原則上應(yīng)當(dāng)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，貸前調(diào)查人員必須對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地核查，嚴(yán)防“溢價(jià)評(píng)估”。同時(shí)，貸后管理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常了解和檢查借款人的計(jì)劃執(zhí)行、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)管理情況，定期或不定期檢查抵押物的保管和使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息。

3、建立完善的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。因住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)開設(shè)住房抵押貸款保險(xiǎn)，當(dāng)借款人因各種原因無法還貸時(shí)，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)按貸款合同應(yīng)歸還的貸款本息。

4、完善抵押物處置法案。雖然理論上借款人違約，可依法對(duì)抵押住房進(jìn)行處置，但實(shí)際上缺乏關(guān)于處置抵押物的法津程序規(guī)定以及如何安置居民的規(guī)定，造成難以處置抵押物的問題。

第二篇：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范 課后測(cè)試

個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

課后測(cè)試

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測(cè)試成績(jī)：100.0分。恭喜您順利通過考試！

單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請(qǐng)以個(gè)人住房公積金貸款與個(gè)人住房商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序嚴(yán)重?fù)p害真正購房人利益，影響社會(huì)穩(wěn)定擔(dān)保機(jī)構(gòu)的利益受到了嚴(yán)重侵害

正確答案： D

3.關(guān)于借款人主體，下列說法錯(cuò)誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理銀行可以辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房按揭貸款申請(qǐng)?jiān)趯?shí)踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對(duì)象對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷售的住房，政府一般對(duì)購房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格限制正確答案： B

4.關(guān)于我國住房置業(yè)擔(dān)保，下列錯(cuò)誤的是： √

A 我國住房置業(yè)擔(dān)保市場(chǎng)已經(jīng)得到了充分的發(fā)展

B C

D 住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制對(duì)促進(jìn)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的作用住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制對(duì)分散銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)起到了積極的作用與商業(yè)銀行相比，住房置業(yè)擔(dān)保公司擁有對(duì)住房處置、變現(xiàn)等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)

正確答案： A

5.北京市2004年下發(fā)的文件規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在居住多少年之內(nèi)不得向市場(chǎng)出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是： √

A 履行受托合同約定的義務(wù)

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關(guān)監(jiān)督部門的行政監(jiān)督

D 與住房公積金管理中心共同承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)

正確答案： D

7.下列不屬于個(gè)人住房公積金委托貸款的獨(dú)具特點(diǎn)的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個(gè)人住房公積金委托貸款所涉及的三個(gè)基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協(xié)議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔(dān)保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業(yè)銀行要對(duì)按揭項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，重點(diǎn)審查項(xiàng)目“五證”的真實(shí)性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程安全許可證

正確答案： D

10.根據(jù)國家稅務(wù)總局2006年12月發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動(dòng)性存在不足的銀行往往采取鼓勵(lì)客戶加速還款的營(yíng)銷策略，以期在整體上獲得更多收入。√

正確

錯(cuò)誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權(quán)的抵押，同時(shí)也是權(quán)益的抵押?！?/p>

正確

錯(cuò)誤

正確答案： 錯(cuò)誤

13.對(duì)按揭項(xiàng)目，商業(yè)銀行要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售情況及產(chǎn)權(quán)辦理情況等。√

正確

錯(cuò)誤

正確答案： 正確

14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員可以在允許的范圍內(nèi)賺取房屋成交差價(jià)。

正確

錯(cuò)誤

正確答案： 錯(cuò)誤

15.資產(chǎn)支持證券可通過內(nèi)部或外部信用增級(jí)方式提升信用等級(jí)?！?/p>

正確

錯(cuò)誤

正確答案： 正確

√

第三篇：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策探討

個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策探討

摘 要：本文對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因、特點(diǎn)和類型等進(jìn)行了客觀的探討，并從政策、市場(chǎng)、個(gè)人需求和社會(huì)發(fā)展等方面探討了防范、降低風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的處理措施和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策

一、引言

隨著我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)自己的居住條件提出了越來越高的要求，個(gè)人住房已逐步走向商業(yè)化、市場(chǎng)化。但是，我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會(huì)需求，在早期個(gè)人貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下逐步開展了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，為銀行資金找到了一條出路。

具體來說，個(gè)人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。目前，個(gè)人住房貸款主要有以下幾種：個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款和各種組合貸款。個(gè)人住房委托貸款是指貸款人根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款就是商業(yè)銀行和住房公積金管理部門等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房的一種個(gè)人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。

1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款對(duì)象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個(gè)人住房貸款，資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款；個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營(yíng)性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。三是貸款的對(duì)象有所不同。住房公積金貸款對(duì)象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款可以對(duì)一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠。

2、個(gè)人住房組合貸款 個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險(xiǎn)的第一受益人。個(gè)人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房?jī)r(jià)款，那么，該客戶還可向建行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，也就是說可另一方面申請(qǐng)一筆期限相同的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房?jī)r(jià)的70%為限。即對(duì)于該兩筆貸款，客戶可申請(qǐng)的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請(qǐng)貸款25萬元，個(gè)人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180期，根據(jù)個(gè)人住房公積金貸款利率，每期限假設(shè)為769.6元，而個(gè)人住房商業(yè)貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，根據(jù)個(gè)人商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個(gè)人住房貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。但是，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開始，不按時(shí)歸還貸款的個(gè)人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對(duì)個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)。近年來，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。截至2003年，全國個(gè)人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)1．2萬億元，同時(shí)國內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款對(duì)商業(yè)銀行來說，并不見得就是低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還要高于其他貸款類型。如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么，未來個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。

二、當(dāng)前個(gè)人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

隨著近幾年我國個(gè)人住房貸款急劇增長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)也日益加大。重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場(chǎng)交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場(chǎng)，但由于整個(gè)市場(chǎng)的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信用的認(rèn)識(shí)不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問題越來越突出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)更是首當(dāng)其沖。下面具體分析個(gè)人住房貸款已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（一）個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)

目前的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，一方面，個(gè)人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。其中個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)又分為：

1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20—30年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是當(dāng)前收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長(zhǎng)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而中國目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)不夠，進(jìn)行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場(chǎng)的低迷，所占比例將會(huì)越來越大，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。

3、違約風(fēng)險(xiǎn)造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險(xiǎn)指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信貸風(fēng)險(xiǎn)

1、開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房?jī)r(jià)，造成購房者的損失，導(dǎo)致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。

2、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時(shí)完成消防等配套工程，推遲入伙。

3、開發(fā)商尚欠繳地價(jià)、配套費(fèi)，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

4、開發(fā)商為了售樓，過度

地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。

5、物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于銀行來說，個(gè)人住房信貸等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比率的迅速提高，可能會(huì)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對(duì)這個(gè)缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18％一20％時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨到流動(dòng)性問題。從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，住房按揭貸款證券化實(shí)際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動(dòng)性但未來現(xiàn)金流量可以預(yù)測(cè)的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個(gè)”資產(chǎn)池”。以這個(gè)“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用提升和信用評(píng)級(jí)以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。

（四）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款的不同風(fēng)險(xiǎn)收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高，因而中國人民銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。與此形成對(duì)照的是，個(gè)人住房貸款在消費(fèi)信貸中的比重正在增大，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個(gè)人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭(zhēng)取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個(gè)代表性的現(xiàn)象。

（五）個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于個(gè)人住房貸款這種新金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行一向把它當(dāng)作一種低風(fēng)險(xiǎn)貸款來發(fā)展，以致只看到它的利潤(rùn)，而沒有注意到它的風(fēng)險(xiǎn)，更是忽視了它的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)它的潛在風(fēng)險(xiǎn)更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)，這在美國的20世紀(jì)80年代和日本的20世紀(jì)90年代都出現(xiàn)過類似的情況。下面分析一些個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1、利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會(huì)發(fā)生變化，從而引起金融市場(chǎng)上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會(huì)因此遭受損失形成利率風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長(zhǎng)期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤(rùn)，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。

2、個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的不規(guī)范，銀行之間的無序競(jìng)爭(zhēng)，造成放寬對(duì)貸款的審批條件，增大銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、個(gè)人住房貸款因整個(gè)社會(huì)信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭(zhēng)，潛在著預(yù)想不到的風(fēng)險(xiǎn)。

4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風(fēng)險(xiǎn)。

5、個(gè)人住房貸款最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性問題。

（六）貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)

從操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀行的信貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關(guān)各方青睞的個(gè)人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因?yàn)椤傲?/p>

首付”存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，購房者申請(qǐng)貸款后前幾年的還款壓力較大，易產(chǎn)生不良貸款。同時(shí)也容易讓不法開發(fā)商與客戶之間達(dá)成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺(tái)，中臺(tái)與后臺(tái)沒有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣，折價(jià)程序的順利實(shí)施。

（七）抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可分為抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、貸款條件風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處分風(fēng)險(xiǎn)等。其實(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實(shí)際價(jià)值不超過80％的個(gè)人住房抵押貸款和不超過60％的個(gè)人商用住房貸款同樣存在風(fēng)險(xiǎn)問題。據(jù)調(diào)查顯示，1999年某地個(gè)人住房貸款不良率為零，但隨著個(gè)貸業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達(dá)到0.2％，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5％。雖然只上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，這里面卻隱含著極大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多而不易控制，加之這項(xiàng)業(yè)務(wù)是在起步階段。當(dāng)然，上述調(diào)查并不能代表全局，但“水漲船高”已預(yù)示著個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)呈緩升走勢(shì)。

三、降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略探討

據(jù)了解，目前反映個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個(gè)人信用程度不明，且信譽(yù)度會(huì)隨著收入多少而發(fā)生變化。

1、加大住房貸款保證保險(xiǎn)制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司 加大住房貸款保證保險(xiǎn)制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全，來增強(qiáng)借款人的信用，保證資金安全貸放。

2、對(duì)開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為 對(duì)開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為。要求開發(fā)商對(duì)購房人負(fù)連帶保證，如果由于開發(fā)商在質(zhì)量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時(shí)，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任。

3、改進(jìn)對(duì)購房人還款能力的評(píng)估方式 改進(jìn)對(duì)購房人還款能力的評(píng)估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、個(gè)人職位、學(xué)歷、家庭收入等情況，更為客觀、準(zhǔn)確地對(duì)購房人的整體信用進(jìn)行評(píng)估。

4、改善銀行貸款結(jié)構(gòu) 改善銀行貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款所占的比率，提高對(duì)個(gè)人住房貸款的質(zhì)量，避免銀行之間對(duì)樓宇按揭的盲目競(jìng)爭(zhēng)。因此銀行沒有必要放寬對(duì)貸款審查條件，只能是提高個(gè)人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在銀行須在嚴(yán)格保證個(gè)人住房貸款質(zhì)量的前提下，發(fā)展個(gè)人住房貸款。

5、加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品 加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品。盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國家通常用來提高銀行的資金流動(dòng)性，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。

6、銀行要嚴(yán)把貸前審查關(guān) 銀行有必要嚴(yán)把貸前審查關(guān)，對(duì)借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會(huì)信用等嚴(yán)格審查，對(duì)不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負(fù)責(zé)催辦，對(duì)逾期貸款要及時(shí)向法院提出強(qiáng)制拍賣房屋的訴訟。值得高興的是，中國銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，指引在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制部分，要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表”，并將借款人以及風(fēng)險(xiǎn)審核信息以“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”的形式記錄在案。銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士介紹說，運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。

四、完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

從未來的發(fā)展趨勢(shì)看，中國的個(gè)人住房貸款會(huì)有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對(duì)欠缺的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制下進(jìn)行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，未來必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。1．改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估環(huán)境 較為理想的目標(biāo)，當(dāng)然是要著手建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督，管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)，規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將這些信息匯同來自司法、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費(fèi)者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對(duì)消費(fèi)信貸申請(qǐng)時(shí)，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請(qǐng)人的信用報(bào)告，并據(jù)此做出決策。由于信用機(jī)構(gòu)的建立還有待時(shí)日，銀行為了化解信用風(fēng)險(xiǎn)，必須在其審批個(gè)人住房貸款的過程中扮演好信用機(jī)構(gòu)的角色，將個(gè)人信用作為考查的重點(diǎn)，設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信用檔案，這里最為關(guān)鍵的就是建立專業(yè)化、規(guī)范化，初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，為信用管理打好基礎(chǔ)，對(duì)已 有借款人以及貸款申請(qǐng)人違約的可能性做出預(yù)測(cè)，并建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。目前，我國的部分城市建立了針對(duì)本市居民的個(gè)人征信系統(tǒng)，實(shí)際上這些信息的采集對(duì)于進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷并不足夠，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)個(gè)人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享，因?yàn)橘J款人可能同時(shí)在不同的金融機(jī)構(gòu)或者同一金融機(jī)構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準(zhǔn)確地做出決策。2．為了化解個(gè)人住房貸款帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 為了化解個(gè)人住房貸款帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行采取市場(chǎng)化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場(chǎng)。通過一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接，提高銀行資金的流動(dòng)性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個(gè)人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。參考文獻(xiàn)：(1)《現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)》王 軍主編 南海出版公司(2)《投資銀行理論與實(shí)務(wù)》高等教育出版社(3)21世界經(jīng)濟(jì)報(bào)道

第四篇：土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

農(nóng)信社土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發(fā)商、承建商對(duì)資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，自身也獲得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資回報(bào)率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機(jī)構(gòu)投入資金參與其利潤(rùn)分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的農(nóng)村信用社能否認(rèn)識(shí)并有效控制其風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)引起高度重視。

一、土地抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

（一）土地地理位置風(fēng)險(xiǎn)。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置越優(yōu)越，其現(xiàn)實(shí)變現(xiàn)價(jià)值就越高，變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，在貸款第一還款能力出現(xiàn)問題時(shí)，通過處置抵押物還款就會(huì)變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會(huì)增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險(xiǎn)因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計(jì)中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)用于貸款抵押的土地在價(jià)值評(píng)估過程中由于大幅偏離市場(chǎng)公允價(jià)格從而給貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，土地抵押貸款的部分評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估目的是為了收費(fèi)，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動(dòng)作不實(shí)估價(jià)報(bào)告，評(píng)估費(fèi)用不僅較高，而且會(huì)出現(xiàn)高估地價(jià)現(xiàn)象；只要評(píng)估人愿意付款，一般均能按評(píng)估人要求，設(shè)定評(píng)估價(jià)值，致使土地抵押貸款評(píng)估失真；有的中介部門為了多收取評(píng)估費(fèi)，故意高估地價(jià)，或有的中介部門為了獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，按照借款人（評(píng)估委托人）請(qǐng)托以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評(píng)估人的專業(yè)知識(shí)也可能影響土地評(píng)估價(jià)值失真。

（三）土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前在實(shí)際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時(shí)因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的風(fēng)險(xiǎn)。2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔(dān)因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費(fèi)用而帶來的土地價(jià)值大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)。另外，《擔(dān)保法》中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，如果農(nóng)村信用社未能準(zhǔn)確把握界線，可能會(huì)導(dǎo)到抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。顧名思義，土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是由于對(duì)已抵押土地進(jìn)行開發(fā)而帶來的一系列風(fēng)險(xiǎn)。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部等《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔(dān)“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。

同時(shí)，作為抵押物的國有土地使用權(quán)的價(jià)值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)之中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可證前償還該項(xiàng)目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔(dān)無擔(dān)保的“真空”風(fēng)險(xiǎn)。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)運(yùn)而生，主要包括：

1.建設(shè)工程價(jià)款、房屋預(yù)售和消費(fèi)者購房?jī)?yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。2002年6月，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）中明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。同時(shí)，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費(fèi)者購房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如果開發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費(fèi)者，而消費(fèi)者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)根本無法對(duì)抗消費(fèi)者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支撐，不排除開發(fā)商在辦理抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，從而導(dǎo)致在銀行行使抵押權(quán)時(shí)發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議而導(dǎo)致抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于其價(jià)值隨對(duì)在建工程的投入增加而變化，抵押時(shí)對(duì)其價(jià)值的確認(rèn)只能通過評(píng)估反映房屋未建成時(shí)的某一基準(zhǔn)時(shí)的價(jià)值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補(bǔ)償安置費(fèi)、拆遷費(fèi)等問題，難做到準(zhǔn)確估算，從而可能高估抵押物價(jià)值而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。

3.土地囤積風(fēng)險(xiǎn)。國土資源部《閑置土地處置辦法》中規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?？稍诂F(xiàn)實(shí)操作中，商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門往往在未經(jīng)土地抵押權(quán)人同意就直接向開發(fā)商部門發(fā)放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導(dǎo)致抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

（一）強(qiáng)化對(duì)抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應(yīng)慎重考慮一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后土地能否及時(shí)處置變現(xiàn)，對(duì)土地不能及時(shí)變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，從而降低對(duì)土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對(duì)變現(xiàn)能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對(duì)將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認(rèn)真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，不能提供土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動(dòng)場(chǎng)所等公用占地位置的土地抵押。

（二）區(qū)別對(duì)待土地價(jià)值評(píng)估。在貸前調(diào)查時(shí)，客戶經(jīng)理首先應(yīng)通過憑借自身經(jīng)驗(yàn)、詢問了解其周邊價(jià)格、索要土地出讓金憑證等方式，對(duì)貸款擬抵押土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行初步判斷。之后，可與提供土地使用權(quán)人商議，在本機(jī)構(gòu)認(rèn)定的公信力高、評(píng)估較為準(zhǔn)確的入圍評(píng)估機(jī)構(gòu)中選取一家進(jìn)行土地評(píng)估。如果評(píng)估的價(jià)值與客戶經(jīng)理自身掌握的判斷價(jià)值相比差距不大，應(yīng)認(rèn)同其評(píng)估價(jià)值；反之，則需要認(rèn)真核實(shí)其評(píng)估方法和依據(jù)是否有失公允，必要時(shí)可以更換評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次評(píng)估。對(duì)不與貸款經(jīng)辦社協(xié)商，自行找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的土地價(jià)值，原則上應(yīng)不予采納，但如果該評(píng)估機(jī)構(gòu)具備評(píng)估資質(zhì)，且經(jīng)比對(duì)與土地出讓金及所了解價(jià)值基本一致的，可慎重使用其評(píng)估結(jié)果。

（三）從嚴(yán)審查抵押土地性質(zhì)。針對(duì)因土地性質(zhì)不同而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時(shí)，應(yīng)充分考慮抵押物處置價(jià)格和需補(bǔ)償土地使用權(quán)出讓金金額（該金額可認(rèn)定為在土地登記時(shí)由土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明），并將貸款發(fā)放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內(nèi)貸款本息范圍內(nèi)。同時(shí)應(yīng)特別注意，不能單獨(dú)接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)抵押的，如果將其范圍內(nèi)的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，抵押人也應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經(jīng)理還要?jiǎng)?wù)必熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并做到與時(shí)俱進(jìn)地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。

（四）充分估計(jì)和正確應(yīng)對(duì)土地開發(fā)中的各種可能性風(fēng)險(xiǎn)。

1.對(duì)用土地抵押申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，客戶經(jīng)理除認(rèn)真審核開發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信用度和資本金外，還應(yīng)認(rèn)真審查“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應(yīng)堅(jiān)決不以此種方式發(fā)放貸款。

2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應(yīng)慎重同意開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證。一般情況下，開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證時(shí)應(yīng)先解除土地抵押，進(jìn)而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應(yīng)到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實(shí)土地抵押權(quán)益；若未被查封，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，最好由借款人提供其他擔(dān)保，如確無其他擔(dān)保的，應(yīng)做好事前準(zhǔn)備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續(xù)在最短的時(shí)間內(nèi)完成，縮短貸款無擔(dān)保的“真空”時(shí)間，同時(shí)要做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。

實(shí)際工作中，開發(fā)商往往是在土地抵押未解除或未經(jīng)抵押權(quán)人同意就獲取了房屋預(yù)售許可證，繼而通過現(xiàn)金或按揭貸款形式銷售出去。為了應(yīng)對(duì)商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門未經(jīng)土地抵押權(quán)人知曉并同意前提下，憑開發(fā)商提供的相關(guān)證件復(fù)印件資料發(fā)證而導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實(shí)可行的貸款監(jiān)管使用制度，并通過監(jiān)管開發(fā)商的銷售款項(xiàng)，及時(shí)收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應(yīng)通過上門查詢等方式知曉該土地開發(fā)項(xiàng)目是否已辦商品房預(yù)售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應(yīng)在土地抵押登記的基礎(chǔ)上，同時(shí)收取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并函告商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門，避免開發(fā)商通過非正規(guī)渠道取得商品房預(yù)售許可證。

為了應(yīng)對(duì)在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，而后又被開發(fā)商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者購房權(quán)益的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于放款房地產(chǎn)的抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，信用社應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)商的售房行為進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，必要時(shí)派專人入駐項(xiàng)目地，確保開發(fā)商售房回籠款用于歸還貸款。同時(shí)，一旦介入項(xiàng)目開發(fā)貸款，應(yīng)與開發(fā)商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協(xié)議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發(fā)抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應(yīng)拒絕出具同意開發(fā)商預(yù)售房屋的證明文件。

3.為了防范在建工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄工程款優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z作為用信的前提條件之一，如承包人是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，則最好要求承包人對(duì)貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并嚴(yán)密監(jiān)控貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在6個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護(hù)自身權(quán)益。4.針對(duì)在建工程抵押的權(quán)證不齊及其價(jià)值難以確定可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面要加強(qiáng)對(duì)在建工程權(quán)屬的審查，防止發(fā)展商以其不具有所有權(quán)的房屋設(shè)置抵押而導(dǎo)致抵押無效。同時(shí)當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收后，對(duì)未還清貸款的，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費(fèi)、拆遷費(fèi)補(bǔ)償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進(jìn)度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時(shí)點(diǎn)價(jià)值的評(píng)估關(guān)，避免高估在建工程價(jià)值。

5.為防止因開發(fā)商未按規(guī)定開發(fā)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，信用社應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2010〕32號(hào)）要求，對(duì)在在土地閑置超一年以上的，一律不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，對(duì)已發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全措施；對(duì)可予支持的項(xiàng)目一律要求以在建工程作抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)極個(gè)別項(xiàng)目前景好、信用程度高、項(xiàng)目資本金占比高的開發(fā)商申請(qǐng)土地抵押，放款前應(yīng)要求開發(fā)商承諾土地一旦可能被認(rèn)定閑置土地前，無條件提供其他合法抵押物用以置換。

第五篇：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

一、貸款申請(qǐng)受理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1、由于受理了未予我行簽訂相關(guān)按揭合作協(xié)議的房開企業(yè)擔(dān)保的按揭客戶，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

2、由于借款人主體資格不合規(guī)、還款能力較弱、還款意愿不強(qiáng)、購房行為虛假以及擔(dān)保措施無效，造成貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

二、盡職調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1、由于貸前調(diào)查人員對(duì)按揭業(yè)務(wù)政策掌握不透徹或違反流程操作，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

2、貸前調(diào)查人員對(duì)借款申請(qǐng)人提交資料完整性、有效性、真實(shí)性審閱不細(xì)致，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

3、由于未按規(guī)定雙人對(duì)借款人（含配偶、保證人）進(jìn)行貸前調(diào)查，造成貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

4、由于貸前調(diào)查人未對(duì)借款人（含配偶、保證人）進(jìn)行面談、面簽，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

5、由于貸前調(diào)查人員調(diào)查完畢，未在相關(guān)調(diào)查資料簽署意見或在文本中簽字，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、貸后管理

1、由于未嚴(yán)格管理貸款業(yè)務(wù)檔案管理，導(dǎo)致檔案丟失導(dǎo)致，貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

2、由于未按規(guī)定頻次對(duì)客戶進(jìn)行貸后檢查，或貸后檢查工作不認(rèn)真，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

3、由于未及時(shí)識(shí)別出個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；

4、由于未按規(guī)定對(duì)個(gè)人按揭貸款進(jìn)行五級(jí)分類，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。